莒南县盛泉苑小区1#、2#安置楼建设项目可行性研究报告
（JJZ2009116）
莒南县金丰投资咨询有限公司
二〇〇九年三月
目录
第一章总论 (4)
1.1 项目概要 (4)
1.2 可行性研究的依据 (5)
1.3 可行性研究的范围 (5)
1.4 可行性研究结论 (5)
第二章项目背景及建设的必要性 (7)
2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况 (7)
2.2 承办单位概况 (10)
2.3 项目提出的必要性 (11)
第三章市场分析及预测 (12)
3.1市场供求情况分析 (12)
3.2发展趋势分析 (14)
3.3竞争分析 (15)
第四章项目选址与建设条件 (16)
4.1项目选址 (16)
4.2主要建设条件 (16)
第五章工程设计方案 (19)
5.1 设计依据和技术标准 (19)
5.2 规划方案 (19)
5.3 总体布局 (21)
5.4 建筑设计方案 (22)
5.5 给排水方案 (26)
5.6 供电及电气设计方案 (27)
5.7 通讯系统 (27)
5.8 供热 (28)
5.9 管线综合布置方案 (28)
第六章环境保护与节能 (28)
6.1 环境保护 (28)
6.2 节能 (30)
第七章物业管理 (32)
第八章投资估算与资金筹措 (32)
8.1 投资估算 (32)
8.2 资金来源及筹措 (33)
第九章财务分析 (33)
9.1 成本构成 (33)
9.2 费用 (34)
9.3 销售收入及利润估算 (35)
第十章经济与社会效益分析评价 (37)
10.1 经济效益分析 (37)
10.2 社会效益评价 (37)
第十一章项目实施进度计划及建议 (38)
附件:
1、委托书
2、企业法人营业执照
3、税务登记证
4、建设项目选址意见书
5、项目平面布置图
6、房地产开发企业资质证书
7.莒南县城中村改造项目审批表
8、《关于莒南县城十泉路开通拆迁还建楼基本建设手续费用减免的申请》
第一章总论
1.1 项目概要
1.1.1项目名称:莒南县盛泉苑小区1#、2#安置楼
1.1.2项目承办单位、法定代表人、公司类型
项目承办单位：莒南县华泉房地产开发有限公司法定代表人：刘长森
公司类型：有限责任公司
1.2.3项目主管部门：莒南县建设局
1.2.4 项目拟建地点:莒南县城十泉路东段南侧
1.2.5可行性研究报告编制单位:
莒南县金丰投资咨询有限公司
1.2.6主要经济技术指标:
1、总用地面积：5285.6平方米
2、建筑面积：11580平方米
其中：住宅面积10230平方米
商铺面积1350平方米
3、居住户数：100户
4、建筑密度：≤30%
5、容积率：≤1.5
6、绿化率：≥30%
7、日照间距系数：≥1.3
8、总投资：867万元
1.2 可行性研究的依据
1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《国家城市居住区规划设计规范》
4、《山东省城市房地产开发经营管理条例》
5、《莒南县城市总体规划》
6、《莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
7、国家、省、市有关、法规
8、现行的有关技术规范和规定
9、莒南县盛泉苑小区1#、2#安置楼规划设计方案
10、建设单位提供的有关资料
1.3 可行性研究的范围
1、项目建设的必要性和市场需求分析
2、项目建设地点及配套条件
3、主要建设规模及内容
4、工程设计方案
5、环境保护及节能
6、投资估算及资金筹措
7、财务分析及经济评价
8、项目实施进度安排
1.4 可行性研究结论
住宅是人们生活的必需品，消费市场具有巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。莒南县十字路镇温泉社区居民委员会根据县城新一轮总体规划，按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托莒南县华泉房地产开发有限公司对原十字路镇十泉路东段南侧温泉社区97户居民住房进行改造，建设一处高品质、充分展示人性化的新型安置楼，盛泉苑小区建设是县府实施旧城改造的启动工程之一，小区的建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。
通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，小区选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目区的自然、经济和社会发展概况
莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积1752平方公里，辖18个乡镇，759个行政村，99万人口。
莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有“向国古城遗址”等多处有类遗址，文物保护单位97处，有甲子山孙膑洞、世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。据考证，老子、孔子、大禹、秦始皇、诸葛亮、苏轼等都曾在此活动。莒南县是革命老区，被誉为山东的“小延安”。1945年8月，这里诞生了中国共产党领导下的第一个省政府——山东省政府，50年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示的厉家寨、高家柳沟、王家坊前三个典型闻名全国。
莒南县近海临港，区位优势明显。莒南地处青岛、日照、连云港“三港”腹地，县城离临沂机场50公里，离连云港机场及港口80公里，离青岛港230公里，离日照港90公里，离岚山港40公里。兖石铁路复线和岚济公路、206国道横穿东西；新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角、珠三角连为一体。莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。
莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量853毫米，年平均光照时
间为2458.9小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达30%。矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金、铁、重晶石、氯石、金红石、紫砂岩、明矾石、花岗石等36种，其中重晶石、氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量30亿立方米。电力非常充足，电网可供能力27万千瓦，新建的220千伏输变电工程可满足今后10年的发展需要；水资源充足，境内有大中小型水库171座，其中大中型水库4座，总储水量5.5亿立方米，可满足工农业和生活用水需求；劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力20万人，境内有各类职业技术学校5家，年培训各类初、中、高级职业技术人才2万人，劳动力成本低，劳动力市场发达；旅游资源丰富，境内既有天佛风景区、马山风景区和“沂蒙风情园”等自然景观，又有八路军115师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。农业资源优势明显，花生、板栗、茶叶、大樱桃、苹果、桑蚕、黄烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生、板栗、肉类出口居全国各县区前列。
莒南县经济基础较好，发展后劲充足。工业门类比较齐全，现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精、宇达墙地砖、绿润板栗食品、玉皇花生油等名牌畅销国内外；市场体系健全，全县各类市场达120处，大型超市、连锁经营、物流配送等现代流通企业达30多家，年交易额10多亿元；经济外向度不断提
高，全县有自营进出口权的企业151家，已形成花生加工、工艺柳编、石雕石刻、纺织服装、磨料磨具、食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达30大系列、1000多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量的18%，草柳编制品出口占全国出口总量的7%。
2005年，全县完成生产总值101.86亿元，同比增长32%；三次产业结构比为15：46：39；全社会固定资产投资48亿元，同比增长64%；地方财政收入2.8亿元，增长20.5%；社会消费品零售总额28亿元，增长13.8%；城镇居民人均可支配收入6974万元，增长11%；农民人均纯收入3562元，增长13%。
莒南县投资环境优越，服务体系健全。成立了行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行“一条龙”全程服务。深入开展了“平安莒南”、“诚信莒南”、“文明莒南”创建，在全社会大力倡导“团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先”的莒南精神，大力倡树“人人代表莒南形象，事事关系投资环境”和“进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办”的观念，营造了文明、诚信、安全、公正、开放的社会环境。不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为“省级开发区”，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积26.7平方公里，一期开发6.5平方公里，目前已有日本、韩国、新加坡、港澳台和内地等9个投资过亿元的项目入园开工建设。规划开发的坪上临港工贸加工区，具
备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积15平方公里，一期开发3平方公里。为进一步加强招商引资步伐，县委、县政府制定出台了一系列招商引资优惠政策。在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予一定比例的财政奖励返还。对科技含量高、投资规模大的工业项目可以“一事一议、一企一策”。在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政的贡献率给予一定比例的奖励返还。对来莒南投资市场开发、房地产开发的项目，可以通过土地招标、拍卖、挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。
2.2 承办单位概况
莒南县华泉房地产开发有限公司成立于2003年11月，注册资金1860万元，现公司地址县城十泉路东首，是一家从事房地产开发、销售的房地产开发企业。
公司现有职工252人，资产总额3865万元，固定资产2110万元，具有山东省建设厅颁发的三级建筑资质。公司下设办公室、财务科、技术科、安全科、预算科、材料科、售楼处、物业管理公司等职能部门。开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。
莒南盛泉苑小区将由莒南县华泉房地产开发有限公司开发建设，项目建设将按照经济、实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经济
效益与社会效益。
2.3 项目提出的必要性
一、安居小区建设是加快旧城改造提升城市形象的需要
为进一步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。
二、安居小区建设是健全完善房地产市场的必然
随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。
莒南县的房地产开发自1992年开始，起步较晚，经过10多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，到2003年末全县共开发5处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼33栋，开发住宅1498套，开发住宅面积9.5万平方米，总投资约6600万元。从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不
完善、物业管理滞后的弊端，影响了莒南县的整体形象和城市化水平的提高。根据莒南县城市总体规划，2005年城区人口达到15万人，2010年达到25万人，人均居住面积达到或超过18平方米，同时要打造出一个现代化的山水园林城市，这一定位为莒南县的房地产发展打开了广阔的空间。
第三章市场分析及预测
3.1 市场供求情况分析
据统计2004年底我国人均住房面积21.5平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到20—30平方米之前，会保持旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。“衣食住行“是老百姓生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的份量越来越重，必将成为今后人们消费的重点，城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高。加快旧城开发改造，集中进行居民小区是建设，是一种带有政府政策性优惠，面向城镇居民中低收入家庭、既经济又适用的住房改造措施，深受广大居民欢迎，是城镇居民改善住宅条件的首选，其市场潜力巨大。
按照国务院、省、市有关精神，城乡居民房改优惠政策逐
步由过去的福利分房转为实行货币分房制度。城乡居民持币购房已是大势所趋。通过调查，莒南县2005年城镇居民人均居住面积19.6平方米。到目前为止，全县城市居民住房困难户在5000户以上，18处乡镇机关干部、民营企业家想在县城内购房的也有几百户之多，同时，全县每年将有复转退伍军人、大中专毕业生、结婚及分家立户的还要新增上千户。而莒南县自2003年九月份开始，县政府原则上不再审批单位集资建房，实行小区集中居住，客观上造成县城住房供求关系紧张。从2003年至今，莒南县房地产呈现出持续快速、健康发展的良好局面，并且在加速发展的迹象。房地产开发投资、商品房竣工面积、销售面积和二手房交易等指标均创新高。主要表现在以下几个方面：
1、新建商品房供需两旺。2004年全年新开工商品房建筑面积5.5万平方米，比上年增加1万平方米；2005年开发商品房建筑面积约8万平方米，超过2004年2.5万平方米。销售情况非常理想，空置率很低。
2、商品房价格情况。2003年普通商品房价为1050元/平方米左右，比2002年增长100元/平方米，同比增长10.5%；2004年商品房均价为1150元/平方米，比2003年增长100元/平方米，同比增长9.5%；2005年商品房均价为1350元/平方米，较上年同期增长17%左右。
3、商品房价格增长的主要影响因素。社会经济总量的增加，
居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根本原因。商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在保持50—100元/平方米之间，2003年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达13%，购房成本三年增加400元/平方米左右。
4、商品房购买对象情况。从近几年商品房销售对象的情况来看，县城居民购买率在60%左右；乡镇居民购买率在40%左右，外地居民购买比例不到1%。购房的目的主要以自住为主，投资及投机的情况很少。
5、商品房空置情况及原因。近几年我县商品房空置率很低，仅为3%左右。楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。空置的楼房一般是顶层和楼两侧的位置。
据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。
3.2 发展趋势分析
目前，我国商品住宅已进入了一个产业更新改造换代期。换代型住宅在性能、装备水平、功能、环境、使用寿命等5个方面都有明显的进步和提高。1993年建设部实施的“国家康居示范工程”集中体现了住宅现代化的发展方向。
促进这一时期到来的主要原因有以下几点：
1、国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。追求环境适宜、质量好、品味高的住宅已成
大趋势。
2、住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。
3、住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为可能，中国商品住宅的定位已开始瞄准国际水平。
4、建材的建筑装饰品供应充足，品种和类型的多样化有中力的支持了住宅的升级换代。
5、生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展。
6、城市化的加快、旧城改造及现代化住宅需求的提高。
7、市场与产业化成为住宅换代的推进器，人们购买欲望理性增长，换代住宅更能引导消费者的生活方式，使生活更为舒适、更具品味。
8、市场的稳定和持续发展，需求旺盛，不断将人们的消费理念更新，为住宅换代提供屯大前提。
9、房改结束后，个人购房已逐渐成为主流，住宅已由福利变成真正的商品，人们对这一昂贵耐用的消费品需求不再停留在满足居住空间，而是提出了更多、更新的要求。
3.3 竞争分析
作为个人置业的“微观行为”，对于中上等收入的购房者来说，他们考虑的主要问题是产品的价格、区域、交通、子女入学、环境、房型、配套设施等综合要素。根据实际需要，在这些要素之中有所取舍地选择一个平衡点作为最终之选。近几年，
随着人们生活与消费理念的改善，对居住质量和品味的要求不断提高。以及换代住宅的兴起，市场竞争在内容、形式和手段等各方面都变得更加多样化。
莒南县盛泉苑小区1#、2#安置楼住宅价格采用实际开发成本定价方法，这种定价方法基于实际开发成本，主要体现利用旧城改造的优惠政策。从地域、交通和环境角度分析，莒南盛泉苑小区所处区域公共配套设施齐全，购物、交通、医疗、教育极为方便，这将对安置拆迁改造住户产生巨大吸引力。
根据项目单位和开发商提出的策划和总的规划方案，拟建的盛泉苑小区1#、2#安置楼是以中档住宅为主的中型商住区，其目前的定位主要是面向安置拆迁改造住户。这在项目策划、小区选址、总体规划、户型及房型设计、环境设计、配套公建设施规划及各成本造价等方面都有明显的指向。
第四章项目选址与建设条件
4.1 项目选址
本项目位于县城十泉路东段南侧，南邻民主路，东邻温泉路，西邻天桥路。项目用地性质为二类居住用地，土地为规划现状土地。项目建设规划由莒南县建筑设计院设计，并经莒南城建领导小组审议通过，符合县城总体规划。
4.2 主要建设条件
一、场地现状
该地块用地性质为居住用地，土地为规划现状土地。场地地质状况良好，无断层及破碎带等地质构造，场地处于相对稳定地块内。各岩层分布均匀，性质稳定，地质良好，适合建设住宅小区。
二、工程地质、地震情况
根据《中国地震烈度区划分布图》和《中国地震动参数区划图（GB18306—2001）》规定，经地震部门对周围建筑工程勘测，该项目距东西向板泉—坊前断裂带约7.0公里，相邸—高庄断裂带约4.0公里，第四系地层厚约1.5米，基岩面起伏不大基岩构造不发育，地质条件较好，建筑应按基础浓烈度8度进行抗震设防，以确保建筑工程质量和抗震要求。
三、气象：莒南位于山东省东南部，南邻江苏、东靠日照，属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，具体气象数据如下：
1、风向
常年主导风向：东北向
冬季主导风向：东北向
夏季主导风向：西南向
2、风速
最大风速：33.3m/s
冬季平均风速：2.8m/s
3、气温
年平均气温：14.2℃
极端最低气温：-19.7℃
4、相对湿度：
最冷月平均相对湿度：54%
最热月平均相对湿度：73%
全年平均相对湿度：59%
5、降水量：600mm
年最大降水量：723.7 mm
日最大降水量：298.7 mm
时最大降水量：96 mm
6、最大积雪厚度：180 mm
7、最大冻土深度：40 mm
四、交通、通讯
该项目区位于县城城区中心，交通条件良好，进出方便。项目区通讯条件优越，装备水平先进，已建成覆盖全县的空中、地下、地上数字传输网络，开通了国际互联网业务。
五、原材料供应
项目建设所需钢材、木材、水泥、砖、石灰等可由县内生产厂家和各批发市场供应。其它装饰材料可就近选择批发市场供应。
六、市政配套
1、电：莒南县电力供应充足，县城驻地有220KV和110KV 变电站两处KV变电，小区南邻110KV变电站，配电设施齐备，完全满足项目用电。
2、水：县城用水由县自来水公司供给，水量充足，可以保证用水需求。
3、供热：本工程采暖热源设计由县力源热电厂热网供给。
第五章工程设计方案
5.1 设计依据和技术标准
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市居住区规划设计规范》
3、《城市规划设计办法》
4、《莒南县城市总体规划》
5、《建筑抗震设计规范》
6、《建筑防火设计规范》
7、《民用建筑设计通则》
8、《住宅设计规范》
9、国家相关技术规范
5.2 规划方案
5.1.1 规划指导思想
坚持“以人为本”的设计原则，结合周边的现状和发展趋