风险分析报告
2014年4月
根据本公司授信业务在保项目管理情况，下面就本公司目前将面临的主要风险简要分析如下：
一、基本情况
截至2014年4月，在保项目44个，担保总金额12145.6万元。其中顺利解保2个，担保总金额600万元；关注类项目2个，担保总金额550万元；出现代偿项目1个，担保金额150万元。
二、产生风险的原因
1、企业还款能力不足
债务人良好的还款能力是担保责任得以顺利解除的关键。事实上，公司发生风险的原因都是源于债务人没有足够的还款能力。因此，在为债务人提供担保之前，必须先学会如何科学、准确地评价和判断债务人的还款能力。
2、债务人道德水平低下
债务人的还款能力不一定能保证偿还债务，债务人在道德品质上存在问题，在具备还款能力的情况下，也拖欠债务，造成公司代偿。因此，债务人的还款意愿比企业的还款能力更重要。
3、自身保后监管不力
在担保项目的评审、审批和保后的监督管理等方面有某
种程度的放松，特别是保后管理，如果未能及时发现问题，也增大了公司发生风险的可能性。因此，加强对项目保后动态跟踪管理至关重要。
三、面临的风险
担保项目代偿风险已经存在，尽管事前设置了反担保措施，但是，接下来还将面临：
一是法律上的风险：由于我国法律制定滞后于行业的发展，缺乏配套的法律支撑，《担保法》对担保公司的法律保护力度不够，存在一定的法律风险。
二是反担保措施风险：由于未充分考虑反担保措施的可操作性和可变现性，可能会出现抵押物是否足值和变现的问题。
四、风险处理方法
1、代偿项目的管理。代偿后，要积极行使追偿权，把担保损失降低到最低程序。同时，应建立代偿项目风险分类评级管理，及时监控代偿资金总量及风险级别的变化情况，做到情况清楚、责任明确、措施有效。
2、代偿项目的追偿。代偿后，要迅速组织力量对项目进行剖析，视不同情况分别采取不同的追偿措施。在一般情况下，对代偿项目的追偿方法主要有：
⑴督促债务人尽快筹资归还欠款。公司代偿付出的是现金，追偿回来的东西当然最好还是现金。如果债务人受经济
条件的制约，无法一次性地偿还欠款，公司可根据债务人的实际情况，为其制定分批还款计划，并监督其严格执行。
⑵处理抵押、质押物（权）。经种种努力后，如果债务人确实无法筹集到偿还债务的资金，担保机构就要考虑将可以变现的抵押、质押物（权）进行变现处理，尽可能收回现金。
⑶落实信用反担保方义务。设置了第三方信用反担保的担保项目，发生代偿以后，在积极促使债务人尽快归还欠款的同时，还要积极催促反担保方尽快落实反担保义务，帮助督促债务人还款或替债务人还款。
⑷转移债务，保全债权。在对债务人多次催收无果的情况下，如果发现债务人的经济状况还在继续恶化，甚至有破产危险时，应通过各种渠道了解债务人是否还有其他效益较好的关联企业，如有可能应千方百计将债务转移给债务人的其他关联企业，使公司的债权先得到保全，以后再选择机会进行处理。
⑸变更反担保，增加抵押物价值。受到各种因素的影响，担保项目事先设定的反担保措施可能会随着时间的推移而发生变化。在担保项目尚未解除时，如果担保机构感觉该项目的反担保措施有问题或者抵押物价值不足，应尽可能说服债务人变更反担保措施或增加抵押物。
即使在项目已经发生代偿后才发现反担保措施有问题，
也要千方百计采取补救措施，在反担保方面获取更多的保障，以增加公司和债务人谈判的砝码，增强追偿工作的主动性，尽可能减少损失。
⑹以资抵债，减少损失。发生代偿后，如果确认债务人没有足够的现金偿还能力，为减少损失，可以适当接受债务人“以资抵债”的做法，但要注意用以抵债的资产应该是有价值的、容易变现的。
⑺债权转股及债权重组。设置了股权质押反担保的项目或者是比较特殊的代偿项目，如果经多方努力仍无法回收欠款，但经评估后确认债务人或其关联企业的股权是有价值的，可以采取“债权转股权”的方式来保障担保机构的利益。
当然，除非是发展前景特别良好、持有股权可能带来持续分红回报的企业，一般来说，担保机构不应把过多的资金转变为股权，而是应该把持有的股权尽可能进行转让，回收现金。
⑻依法起诉，通过法律手段来维持担公司的权益。向法院申请诉讼保全来查封债务人资产，通过法院拍卖债务人抵押要注意法律诉讼时效问题，超出法定的诉讼时效（一般为两年），公司的权益可能就得不到有效的保证。
《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程，在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价，采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则，最关键的是如何识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险，提出防范的措施和解决的办法，避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性，或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目，从技术的研发、产品的试制与生产，到产品的销售要经历许多阶段，而投资风险存在于整个过程中，并来自于多个方面，所以风险投资的失败率极高。因此，对投资项目的风险进行客观的评估和分析，从而有效地规避风险，是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程，投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息，即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况（如
对某些定性评价指标）有所了解，但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性，如何准确识别所有风险，如何衡量各个风险影响程度，如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价？这只能借助专家的意见和知识，并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现，并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上，按照国际通行的投资风险评估方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容，并在此基础上，以第三方角度，客观公正地对投资风险进行评估。 附：项目投资风险评定（评审）报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况
风险评估报告 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
目录 里必沁水河特大桥风险评估报告 1、编制依据 （1）《公路桥梁和隧道工程施工安全风险评估指南》（中国交通部【】）。 （2）《公路桥梁风险评估与管理暂行规定》 （3）《沿江高速公路工程地质勘测报告》 （4）项目公司和总承包部安全管理要求 （5）现已提供的设计文件 （6）高沁高速公路LJ12标段实施性施工组织设计 评估对象目标及范围 1.1.1 评估对象 评估的对象是里必沁水河特大桥横跨侯月双线铁路和省道S331及沁水河的桥梁 1.1.2 评估范围 评估范围为里必沁水河特大桥所属工程施工阶段的风险评估，包括对安全、工期、环境以及第三方风险进行评估。风险评估与管理必须本着安全第一的原则，环境、质量、投资、工期等都应服从于安全。尤其要重视可能导致突发性、灾害性的风险事件。 1.1.3 评估目的
对里必沁水河特大桥横跨侯月铁路和省道S331及沁水河的可行性、充分性、有效性进行评价，通过对该桥梁施工风险的识别、估计和评价，确定风险等级。合理使用多种管理方法和技术手段对项目风险实行有效控制，将各类风险降到可接受水平，达到保安全、保护环境、保证建设工期、控制投资、提高效益、实现建设项目的总目标。 2、里必沁水河特大桥概况 特大桥概况 里必沁水河特大桥位于高平至沁水高速公路经沁水县龙岗镇里必村东侧约处，横跨侯月双线铁路和省道S331及沁水河。本桥标准按设计行车速度80km/h。里必沁水河特大桥里程为K62+～K63+，全长1347米，中心里程为K62+940。本桥平面分别位于直线（起始桩号：K61+，终止桩号：K62+）、缓和曲线（起始桩号：K62+，终止桩号：K62+，右偏）和圆曲线（起始桩号：K62+，终止桩号：K63+，右偏）上。桥面纵坡%。本桥共23个墩（台），桩基216根，其中5、6、7号墩采用钻孔桩，其余采用挖孔桩。4#、5#墩之间跨既有电气化侯月双线铁路和S331省道，跨铁路采用防护棚架保护施工。预制30m箱梁112片。跨径组合为（3×30米装配式预应力混凝土连续箱梁）+（80+3×150+80米预应力混凝土刚构）+（8×30米装配式预应力混凝土连续箱梁）+（80+150+80米预应力混凝土刚构）+（3×30米装配式预应力混凝土连续箱梁）。全桥共分六联，桥墩采用钢筋混凝土柱式墩、实体墩、空心墩，灌注桩基础；桥台采用柱式台，灌注桩基础。 连续刚构上部结构采用直腹板预应力混凝土箱梁，箱梁为单箱单室
International Financing July 2012 国际融资● 来自中国信保《国家风险分析报告》 Investment and trade risk analysis about United Arab Emirates 阿联酋投资与经贸风险分析报告 投资状况 外国直接投资状况 随着阿联酋经济保持良好发展势头，以及2001年“9·11”事件发生以后一些阿拉伯国家将投资重点从欧美国家转向邻国，阿联酋的外国直接投资流入额近年增加迅速。2008年，阿联酋吸引的外国直接投资净流入达137亿美元。在国际市场石油价格一路走高的情况下，科威特、沙特阿拉伯、卡塔尔等国成为阿联酋的主要外资来源国。其他主要投资来源国还包括美国、欧盟和日本，外国资本的主要投向是能源行业、房地产业和贸易行业。阿布扎比的能源行业汇集了西方国家的众多知名企业，迪拜则是辐射整个中东地区的商品销售中心和商品集散地。近年来，在阿联酋的外国直接投资出现了从石油、化工和天然气行业向金融、工程承包和交通通讯业转移的趋势。并购是外国在阿联酋直接投资的主要方式之一，2008年前三季度阿联酋并购和收购交易额69亿美元，占海湾国家总额的75%。 2008年国际金融危机爆发以后，阿联酋的外国直接投资急剧减少。外国直接投资额从2008年的137亿美元下降到2009年的40亿美元。2010年，外国直接投资额与2009年持平。外国直接投资在G D P中占比不大，2008年为5.4%，2009年降至1.6%，2010年只占1.3%。2010年底以来，北非国家和巴林等发生局势动乱以后，出现了资金向局势比较稳定的阿联酋等国转移的趋势，加上阿联酋经济和世界经济的回升因素，预计2011年外国直接投资额会出现较大的回升。 投资环境 投资政策 阿联酋联邦政府负责制定国家总体经济政策，各酋长国经济运行则基本独立。各酋长国政府负责制定和实施各自的经济发展战略、政策、法规，并承担具体经济管理工作，拥有独立的海关系统、商工会和民航管理系统等。各酋长国商工会负责贯彻执行本酋长国工商业政策，管理本酋长国私人公司和企业，负责公司和企业登记注册，发放营业执照等事宜。各酋长国商工会联合组成阿联酋联邦商工会。各酋长国根据自身情况，对于外国投资的鼓励方向略有不同，例如阿布扎比更加鼓励基础设施方面的外国投资，迪拜则更加鼓励在自由贸易区和不动产开发方面的外国投资。在阿联酋的其他地方，阿联酋的公民和在阿联酋注册的公司必须持有多数股，同时D I F C已经和45个国家都签订了“避免双重征税”的协定等。 为吸引外资，推动经济多样化发展，1985年，迪拜酋长国率先建立自由贸易区。2004年，联邦通过法律，允许建立金融自由区。除阿布扎比酋长国外，其余六个酋长国都设有各自的自由区。阿布扎比酋长国只设有工业区，没有设自由区。目前各酋长国已建成16个比较活跃的自由贸易区，主要包括迪拜的阿里山自由区、迪拜国际金融中心、迪拜金属和货物中心、穆罕默德·本·拉希德技术园区。此外，在迪拜国际机场、沙迦、 阿治曼、乌姆盖万和富查伊拉也设有
项目社会稳定风险评估报告 社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经**领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。 该项目房屋征收补偿工作有可能引发矛盾纠纷，所以必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的根本利益。 基于上述情况，房屋征收补偿办公室作为该项目组织实施单位，及时组建了评估工作领导小组和工作小组，入户调查研究,了解社情民意。同时向有关法律单位和个人咨询，广泛听取意见和建议。对**文化园道桥及园区房屋征收补偿项目进行了全面的、认真的社会稳定风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。 一、项目概况 二、房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决策、实施房屋征收的过程中给人民群众的生活、生产、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。
房屋征收对征收范围的人群影响是多方面的：失去收益性物业、失去宅基地及住宅、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥夺感等。另外，不同时间之间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。因城市房屋征收需要而迁出原居住地的被征收人，为了公共利益的需要，他们不得不离开家园，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发房屋征收社会稳定风险的原因，分析如下： 1、房屋征收的强制性 在我国现阶段，房屋征收是政府行为而不是市场行为，由政府发布公告，组织与实施，政府行为带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度要求。房屋征收在对被征收人进行公平合理补偿的前提下进行，不以被征收人自愿为条件。其产生的负面作用也是不容忽视的。 2、被征收人对补偿的期望值过高 房屋的价值具有很强的区域性，不同的区位房屋价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，城市边界房屋升值明显，人民对房屋升值的预期加强，要价和附带条件越来越高。目前的房屋征收补偿标准，虽然实行的是市场价，但和被征收人不断增加的要求和欲望相比，补偿常常不能满足被征收人的要求。 3.房屋征收带来的破坏性 当人们房屋征收被征收、被迫迁移时，其原有的生活模式会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化；社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人的生产生活水平的提高。 4、补偿不公平等其它原因 不同时间之间、不同区域之间、不同征收方式之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另
（七）投资风险与财务分析 7.1 资金来源与运用 公司注册资本60万元，全由出资人自筹资金。 公司资本主要用于购建生产性固定资产(9万)，电脑20台、办公桌椅、其他硬件设备以及进行初期的市场推广和刚开始的经营需要等。 资金运用：25.5万 公司开办费：3.5万元 各种证明、证书、注册商标费：5000元 初期公关费：1.2万 人员培训费：1.8万 工作室投资费用：4万元 装修费：2万 设备购买：18万
及其余各项基本费用等等 7.2 风险分析 7.2.1投资回收期 通过净现金流量、折现率、投资额等数据用插值法计算。从现金流量表中看出，累计现金流量首次出现正值是在第五年，则 投资回收期=5-1+622191/ 4971348 =4.125，换算得投资回收期为四年零两个月 回收期=累计净现值出现正值年数-1+(未收回现金/当年现值) 7.2.2投资净现值 计算得出：NPV=175.22（万元） 银行短期借款（1年期）利率为6.31%，考虑到目前基金的机会成本较低，基于对机会成本及相关投资风险的考虑，k 取10%（下同），此时，NPV=175.22（万元）＞0。计算期内净现值大于零，表示该投资方案盈利能力很好，投资方案可行。 7.2.3内含报酬率 根据现金流量表利用如下公式计算内含报酬率： 计算得出：IRR=34.57% 内含报酬率达到34.57%大于资金成本率10%，由此看出，此项旅游服务产品推出之后盈利很强，即使很高的贴现率也能满足投资者的需求，达到获利的目的。由该项指标显示，显然该项目是可行的。 7.2.4 盈亏平衡分析 () C n t t t k -=∑ +=1 1NCF NPV () NPV 1 IRR 1NCF =-=∑ +=C n t t t
风险评估报告 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
合江县火麻沟砖厂 安 全 风 险 评 估 报 告 风险评估单位：合江县火麻沟砖厂 2016年03月18日
目录 1 8 7 1 合江县火麻沟砖厂 风险评估报告 一、风险评估对象 1、交通地理任置 合江县火麻沟砖厂位于合江县县城东北方向，直距约17km,政隶属合江县南滩乡中塝村。采矿权人：合江县火麻沟砖厂,属民营独资企业，法人代表：韩明杰，现持采矿许可证证号：登记面积为，开采深度+300m～+250m。矿山位于南（滩）～石（龙）水泥公路东侧，交通方便。 主要从事页岩矿石的生产和销售。 目前，矿山从业人员9人，其中管理人员3人，特殊工种人员2人，其它作业人4人。开采矿石主要用于生产建筑用砖瓦，产品面向当地乡镇。
砖厂位于四川盆地南缘，属亚热带湿润季风气候，受高原和盆地影响，春暖夏热，潮湿多雨。 本地属地震波及区，四川地震区主要位于东经104°以西高原山地。国家地震局1981年对泸州市地区地震观测表明，本区属0～3级地震区。根据国家地震局1990年版《中国地震烈度区划图》，评估区内地震烈度小于Ⅵ度。 砖厂生产及生活用水均取自附近的山泉水和南滩乡供水管路水。 砖厂电源来自南滩乡供电站，10KV线路已至砖厂。 2、周边重要基础设施： 距离南滩乡政府约8公里、距合江县县城路程在1小时以内，地理位置十分便利。 距泸州矿山救护队约小时路程。 距合江县急救中心、人民医院不超过1小时路程。 3、评估企业概况
4、生产工艺流程 露天开采：挖掘机地表剥离→挖掘机分离矿石→铲装→小汽车运至加工房。 5、联系方式 地址：合江县南滩乡中塝村。 法人：韩明杰，电话： 取系人：王淋，电话： 6、评估组织机构
市场风险分析报告： 所谓市场风险，就是基金净值或价格会因投资目标的市场价格波动而随之起伏所造成的投资损失。证券市场的价格波动频繁，很难预料，尤其是股票价格时起时伏，变幻莫测，由于产生变动的原因很多，往往又多属偶然发生的，因而即使是发行股票的公司本身，亦难控制，时间越短，越难捉摸。在这种情况下，就存在损失资本的风险。 报告内容的基本框架： 目录 第一章行业环境分析 1、宏观政策情况——宏观经济、货币政策、行业政策等情况 2、行业运行发展概述——运行特点、运行情况 第二章行业发展总述 1、产品用途——生产方法、产品性能、产品用途 2、行业发展现状——市场现状、技术现状 3、行业产业链分析 第三章全球产品发展概述 1、全球行业分析——行业特点、产能状况、技术现状、行业动态 2、全球市场分析——生产分布、消费分布、消费结构、价格分析 第四章行业发展概述 1、行业现状——供需现状、贸易情况、技术现状、行业动态 2、市场分析——生产分布、消费分布、消费结构、价格分析 3、行业产销趋势分析 4、行业政策、法律、标准 第五章行业经济运行分析 1、行业企业总量分析——企业数量分析、亏损企业数量、亏损企业总额 2、行业资产规模分析 3、行业销售规模分析 4、行业盈利规模分析 5、行业盈利能力分析 第六章国内行业领先企业分析——企业名称、企业概述、经营状况 第七章拟建及在建项目 第八章产品投资前景分析 1、产品投资机会 2、产品投资风险（政策、市场、环保等的风险） 3、产品投资趋势第九章行业经营战略建议——发展模式、融资方式、营销模式等的建议
商业计划书（Business Plan）是一份全方位的项目计划，它从企业内部的人员、制度、管理，以及企业的产品、营销、市场等各个方面对即将展开的商业项目进行可行性分析。它是对企业或者拟建立企业进行宣传和包装的文件，它向风险投资商、银行、客户和供应商宣传企业及其经营方式；同时，又为企业未来的经营管理提供必要的分析基础和衡量标准。商业计划书通常包括的内容：商业计划书摘要、公司概述、公司的研究与开发、产品或者服务、管理团队、市场与竞争分析、生产经营计划、财务分析和融资需要、风险因素和风险投资的退出方式。
化德县蒙太钛业有限公司 应急预案风险评估报告 一、评估目的 为规范公司风险管理工作，识别和分析生产安全作业过程中的危险有害因素，消除或减少事故危害，确保安全作业，由公司风险评价小组进行风险评估。 二、评估原则 1、坚持客观公正原则。在组织评估和撰写评估报告等各个环节，都从思想和形式上力求做到实事求是，确保评估结果的可信、可靠、可用。 2、坚持发展性原则。评估不是目的，促进应急管理工作的开展和完善才是目的。评估过程中，应始终以发现问题，解决问题为主要目标，建设性地开展工作。 三、评估组织 风险评价小组有公司主要负责人、安全生产管理人员和安委会成员、生产等各部门主要负责人组成： 组长：张顺成（总经理） 副组长：许桂云（生产厂长） 成员：赵东（安全管理员）王建平（技术主管） 武录（炉长）赵建忠（炉长） 师进东（机修组长）张艳（电工组长） 四、评估过程 1、成立风险评估小组 2、收集分析资料、现场勘查 3、组织进行风险识别和评估 4、评估汇总交公司主要负责人批准 五、风险评估范围 评估范围主要围绕生产经营活动开展，主要包括公司在生产经营过程的生产工艺装置和储存设施以及配套的公用工程系统的风险进
行辨识和分析。 六、评估方法 1、直接判断法： 当出现以下情况之一时，可判断为重要危险源：不符合职业健康安全法律法规、标准、规程、规范的情况；曾发生过重大以上的事故，且仍未采取防范措施的情况；直接观察到的事故隐患，但无预防控制措施的情况。 2、预先危险分析法： 预先危险性分析又称初步危险性分析，是在进行某项工程活动（包括设计、施工、生产、维修等）之前，对系统存在的各种危险因素（类别、分布）、出现条件和事故可能造成的后果进行宏观、概略分析的系统安全分析方法。主要用于对危险物质和主要工艺、设备等进行分析。通过对生产装置及工艺、设备的安全性进行危险性预先分析，辨别装置的危险部位、主要危险特性以及可导致重大事故的缺陷和隐患，防止这些危险发展成事故。 （1）分析步骤 收集有关资料，对要进行分析的系统作基本情况了解1）对系统的生产目的、工艺过程以及操作条件和周边环境进行充分的调查了解； 2）收集以往的经验和同类生产中发生过的事故情况，分析危险、有害因素和触发事件； 3）推测可能导致的事故类型和危险程度； 4）确定危险、有害因素后果的危险等级； 5）制定相应的安全措施。 （2）危险性等级
摘要 一、水运行业在国民经济中地位 水路运输是综合运输体系的重要组成部分。作为传统且仍处于发展中的运输方式，水路运输为我国国民经济和社会发展作出了巨大贡献。随着我国对外贸易的增长和内河交通的不断发展，水运已经成为一个即公路、铁路、航空等主要运输方式之后国家将大力扩展的物流渠道。 2009年我国水运在货物周转量中占47.4%，在进出口货物中占90%；全国港口完成货物吞吐量69.1亿吨，有20个港口进入世界亿吨大港行列。 二、水运行业发展环境分析 近年来，中国水运业已形成了布局合理、层次分明、功能齐全、优势互补的港口体系；同时全国高等级航道网也基本形成。中国大陆港口（货物）吞吐量和集装箱吞吐量连续五年保持世界第一。2009年底，全国港口拥有生产用码头泊位31429个，其中万吨级及以上泊位1554个，比上年底分别增加379个和138个。 根据长鞭效应，由美国引发的金融危机导致对世界经济传导到航运经济的比例为1：10。在全球经济体系中，全球航运市场受害程度更是灾难性的，特别是国际干散货、集装箱运输市场。金融危机导致了全球海运业的萧条。由于欧美消费需求下降、原材料需求锐减，海运需求亦因此一落千丈。2009年世界海运市场也将面临至少15.5%的增速放缓。全球海运业已经进入危机管理体制，运费和运输量都在持续下降，各大航运公司都在纷纷调整结构以应对金融危机。但同时，金融风暴也让海运“涅盘重生”，在危机中寻求新的发展模式，来应对金融风暴。港口是国民经济的重要交通枢纽和进出口贸易的“晴雨表”。2008年以来，全球金融风暴引发世界经济增长放缓，中国外贸出口走低，航运市场形势恶化，港口吞吐量增速回落。中国港口企业不管是南北方，还是大中小港口企业，都在积极应对严峻形势，并取得了较好成效。 为了促进水运业继续平稳快速发展，增强行业抗风险能力，2009年国务院相继出台了《船舶工业调整振兴规划》和《物流业调整振兴规划》等一系列政策措施，交通运输部也批准了外国籍邮轮可在华开展多点挂靠业务。国家千方百计采取各种有效措施扩大外需，希望能尽快扭转航运业的负增长局势 三、2009年水运行业发展情况 2009年，全国港口完成货物吞吐量76.57亿吨，同比增长9.0%。其中，沿海港
【范例】 通江县XXXX项目社会稳定风险评估报告 为进一步加快推进项目前期工作，确保项目建设顺利实施，根据《四川省社会稳定风险评估暂行办法》及《巴中市社会稳定风险评估实施细则（试行）》的有关规定，经实地调查研究，编制了xxxx项目社会稳定风险评估报告。 一、项目的基本情况 xxxx规划建设年限为2012年到2014年，该桥位于箭口河漫水桥下游约200米处，南岸连接正在实施的24米大道，北岸通过连接线连接诺江镇圆顶村的村道路。设计高程南岸为385米，北岸高程为387米，工程占地总面积3.06公顷，桥长256米，桥面宽度21米，即3米人行道+15米车行道+3米人行道。本项目建成后，对连接石牛嘴新区南北两岸，提升县城出城道路通行能力，缓解S201线交通压力，改善交通运输条件，优化区域投资环境以及促进周边地区间交流都有着至关重大的意义。 二、项目可能出现的社会稳定风险 （一）项目合法性分析 xxxx的建设符合通江县总体发展规划，大桥横跨小通江河南北两岸。原供两岸交通通行及居民出行的漫水桥由
于小通江下游电站的建设，已被淹没，给两岸生活的居民带来诸多不便。为解决两岸居民出行问题，已在淹没漫水桥旁新建一座梁桥，但2010年7月的特大洪水将梁桥冲毁，电站只能降低蓄水位使原漫水桥恢复使用。为充分发挥电站的功能并满足沿河两岸居民出行的方便，在此处新建一座桥梁显得颇为重要。根据《通江县国民经济和社会发展“十二五”计划》、《通江县交通发展“十二五”规划》、《通江县镇城总体发展规划》及《通江县石牛嘴新区控制性详细规划及修建性详细规划》，通江县委、政府作出了重新修建该桥的决定，解决两岸老百姓交通出行的民生问题，其项目性质合法，不存在质疑，无合法性风险。 （二）项目合理性分析 xxxx项目距离通江县城以西约1公里，在石牛嘴新区规划范围内横跨小通江河，为连接通江县城与小通江河北岸几个乡镇的控制性工程。工程占地总面积3.06公顷，占用土地类型有农业用地和林地，其土地大多属河滩地。本项目的建成能方便两岸居民出行、充分发挥电站既有功能；加快构建公路网络，完善地区路网建设；解决城市交通拥挤、拉大城市框架、促进城市发展；促进项目区旅游资源开发、推动旅游业发展；充分开发、利用资源，促进项目区内经济发展。因此，项目的建设没有造成土地利用率降低，对沿线土地的利用开发也具有积极的意义。 工程区地质稳定性较好，工程区内天然建筑材料均可就地或就近开采，且质量较好。外购材料也可通过周边城市铁路或公路
风险评估报告 Prepared on 22 November 2020
药品质量风险评估报告 起草（签名/日期）： 审核（签名/日期）： 批准（签名/日期）： 山东新康医药连锁有限公司 目录 一、概述 (3) 二、目的 (3) 三、范围 (3) 四、风险评估小组组织结构及职能 (3) 1、风险评估标准 (4) 2、风险发生的严重性 (4) 3、风险发生的可能性 (5) 4、风险发生的可检测性 (5) 5、风险的等级 (5) 六、评估识别及分析评价 (6) 七、风险控制措施的实施及再评价 (6) 八、风险评估报告 (6) 九、风险沟通 (6) 附件：《山东新康医药连锁有限公司风险控制表》 (7) 一、概述
质量风险管理是指贯穿产品生命周期的药品质量风险评估、控制、沟通和审核的系统过程。GSP的基本原则与药品质量风险管理的目标相一致。药品经营企业作为质量风险管理主体，在药品经营环节实施GSP过程中，通过运用质量风险管理的方法，正确识别质量风险、评估质量风险，科学控制质量风险，达到降低质量风险危害程度的目的，从而发挥质量风险管理对企业GSP贯彻实施的保证作用，进一步确保所经营药品的质量，切实保障公众用药的安全有效。 本方案通过预先主动地制定方法以识别和控制在药品流通过程中存在的潜在质量问题，达到防范风险，预防质量事故的目的。 二、目的 通过质量风险评估分析，评估公司现有的质量管控措施是否全面，必要时完善相关管控措施，明确公司的风险控制策略，制定纠正和预防措施。 三、范围 本次风险分析包含企业组织机构、人员、管理制度与职责、过程管理、设备设施等诸多要素共同整合的复杂过程，任何一个要素发生问题都会影响所经营药品的质量，引发药品质量风险。 四、风险评估小组组织结构及职能
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 中国农业银行山西省分行 2009年1季度风险分析报告 从2008年四季度开始，国家采取了的一系列积极扩张性的经济政策，从“国十条”到“金融三十条”，再到“银十条”和“十大产业振兴规划”以及相关的产业规划实施细则，力度空前。但是我省经济面临外部需求向下调整、内部需求难以迅速得到改善，加之政策发挥存在时滞效应，经济有所回暖但金融危机影响仍难言底。全行信用风险得到有效控制但不良反弹压力增加，尤其是个人贷款违约风险加大；操作风险得到有效遏制但潜在操作风险事件难言完全暴露，面临的形势依然严峻；市场风险面临利率走低趋势和信贷资金有效需求不足，全行创利能力难度增加。具体分析如下： 一、各项风险监控指标完成情况 1、不良贷款“双降”成效显著，但反弹压力犹存 截至3月底，全行各项贷款余额386.72亿元，较年初下降1.87亿元，其中不良贷款28.58亿元，较年初下降1.358亿元，不良占比7.39％，较年初下降0.32个百分点。完成总行任务（不良余额控制在29.72亿元以内）的617％，完成我行自定任务（不良余额下降1亿元）的135.8％，三农不良贷款余额7.58亿元，
控制在总行要求的14.5亿元之内。分地市情况见下表： 不良贷款“双降”完成情况统计表 从不良贷款绝对额变动分析：已经完成全年任务的二级分行分别是忻州、大同、阳泉、晋城、太原、朔州、吕梁、临汾和运城，未完成全年任务的是长治和晋中。 从不良贷款占比变动情况分析：不良占比较年初下降的有运城、太原、临汾、阳泉、大同、忻州和晋城；较年初上升的有朔州、长治、吕梁、晋中，这四家分行不良占比较年初上升的原因主要是各项贷款余额较年初下降幅度较大造成，特别是朔州市分行，由于去年年底办理的12亿元转贴现今年到期收回后，贷款余额较年初下降12.13亿元，尽管不良贷款也下降了634万元，但是不良占比反而较年初增加33.29个百分点。 从不良贷款余额下降影响因素分析：1季度全行不良贷款下降13581万元，现金清收起了决定性作用，1－3月份全行现金清收不良贷款14034万元（其中：本金11063万元，利息2971
全球CTA最全分析报告：3296亿美元的绝对收益之路！ 一.海外CTA基金的发展 1.1. CTA 基金的规模 CTA 全称是Commodity Trading Advisor，即商品交易顾问，是通过给客户提供期货期权方面的交易建议或者直接通过 受管理的期货账户参与实际交易来获得收益的机构或个人。在美国，CTA 必须在NFA（美国期货业协会）和CFTC（商品期货交易委员会）登记注册，并接受监管。 商品交易顾问（CTA）的主要交易对象是期货及期权合约，而一般基金经理的交易对象是传统投资工具，诸如股票和债券等。因此，CTA 基金也称为管理期货（Managed Futures）基金。CTA 基金是由专业的资金管理人运用客户委托的资金投资于期货市场和期权市场，并且收取相应管理费用的一种基金组织形式，而CTA 则受雇于该基金，进行投资交易或投资咨询。 在国外，CTA 基金是一种区别于传统投资方式的另类投资基金。随着近年来保险基金、养老基金等对另类投资工具的关注度大幅提升，CTA 基金的规模也出现迅猛增长。2012 年末，CTA 基金的总体规模达到了3296亿美元，而在2000 年末，CTA 基金的规模为379 亿美元，十一年间规模翻了10 倍。2010 年-2012 年CTA基金规模分别同比增长25.3%、
17.6%和4.8%。尤其值得注意的是，在股票市场出现大幅下跌的2008 年，对冲基金的规模下降了31.7%，而CTA 基金的规模几乎没有变化。近5 年来，CTA基金占对冲基金规模的比重从9.6%上升到18.3%。这源于CTA 基金长期以来具有防范股票市场风险的能力和分散系统性风险的能力。当投资于传统投资工具的共同基金表现不佳时，CTA 基金由于主要投资于期货期权市场，并且投资策略和投资于股票债券品种的基金差异极大，最终起到了分散市场风险的作用。1.2. CTA 基金的优势 CTA 基金能在海外蓬勃发展，得益于其本身特有的优势，机构投资者不断在自己的投资组合中增加CTA 基金的份额来提高分散化程度。另外由于期货与期权本身可以做多和做空的特性，CTA 基金无论在牛市还是熊市中都可能获得收益。并且，CTA 基金几乎与传统投资品种没有相关性，这使它能够在增加投资组合收益的同时还能降低整体波动性。一个CTA基金可以参与全球超过150 个市场的交易，从商品到外汇到股指，提供了多品种、多地区的参与机会。我们对CTA 基金的优势进行了总结，主要有三个方面，降低投资组合整体风险、提供高收益率机会、把握遍布全球的多样化投资机会。 1）降低投资组合整体风险 在风险管理方面CTA 基金为投资者提供了降低投资组合波
玉门市社会稳定风险评估报告 玉门明珠大酒店室内装修工程 玉门市隆源餐饮有限责任公司 2016年8月2日 目录 1、玉门市重大事项社会稳定风险分析评估报告 2、玉门市社会稳定风险评估小组成员名单 3、玉门明珠大酒店室内装修工程社会稳定风险评估报告 4、玉门市社会稳定风险评估征求意见建议情况说明（附实地走访情况记录、利益群体座谈情况记录、利益群体听证情况记录、专家论证情况记录、征求意见建议情况记录、评估会议记录） 5、玉门市社会稳定风险评估相关影像资料 6、玉门市社会稳定风险评估事项报备表 玉门市社会稳定风险评估小组成员名单
玉门市重大事项社会稳定风险分析评估报告
（简易程序） 填报单位（盖章）：风险等级：低
注：对虽然属于五个重大范围内的事项，但评估内容比较单一，涉及群众利益较少、存在不稳定风险较小，以及五个重大范围以外的事项，适用简易程序。 玉门明珠大酒店室内装修工程 社会稳定风险评估报告 为认真贯彻国家关于重大事项社会稳定风险评估相关政策法规及文件精神，切实落实我市重大事项社会稳定风险评估化解相关办法及规定，从源头上预防、减少和消除建设工程影响社会稳定的隐患，规范工程建设管理，确保建设工程的顺利实施，我项目部按程序对玉门明珠大酒店室内装修工程的社会稳定风险进行了认真评估，经评估小组、相关专家及部门领导评估，一致认为该项目土地权属清楚、不涉及征地拆迁等敏感因素，且审批程序合法，故涉及社会稳定风险性较小，准予项目实施，责任主体需严格落实各项具体防范措施。 一、评估事项基本情况 （一）项目背景
为推动玉门市“东扩西延北拓”总体发展方向的全面实施，完善我市城市功能，提升我市城市品位，加快行政办公、公众活动、商贸、住宅、工业等五大城市功能区的建设步伐，根据玉门市城市总体规划和市场需求，我公司在玉门市新市区玉门新天地大厦投资经营玉门明珠大酒店项目。 （二）项目现状 玉门明珠大酒店装修工程位于玉门市新市区广场南路南侧，室内装修面积共6600平方米，概算总投资360万元。本工程的主要内容有：墙面、地面及天棚装饰工程的施工；卫生间洁具、给排水、电气等工程的安装。 （三）评估目的 因本项目土地权属清楚、不涉及征地拆迁等敏感问题，审批程序合法规范，因此本次社会风险评估的目的定为通过对玉门明珠大酒店室内装修工程周围区域环境质量现状调查分析，预测该工程实施中可能对周围环境及群众生活造成的影响程度和范围，及建成后当地环境质量可能发生的变化，并提出切实可行的污染防治措施。 （四）社会稳定风险评估依据 1、《中华人民共和国环境保护法》 2、《中华人民共和国水法》? 3、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 5、《实施工程建设强制性标准监督规定》 6、《城市房地开发经营管理条例》? 7、《国务院信访条例》。?
项目投资风险评定报告 所谓项目可行性研究报告，是指通过有关的资料的整理、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行的整体论证和预测的书面材资，从中提出项目是否值得投资和如何进行投资的可行性意见，为项目决策审批提供全面的依据。 在过去，考量一个项目投资与否主要依靠的是《商业计划书》和《项目可行性分析报告》，虽然在一定程度上为投资决策提供了依据，但仍然是以定性分析为主，无法真正使投资人体会到资金价值及风险评估的量化指标，对未来收益的预测则更多凭借的是行业经验和主观判断。在金融危机的大背景下，投资公司的风险意识已得到了明显的增强，如何把有限的资金利用到最大化收益的项目中去已成为投资人最关注的问题，而解决这一问题的关键正是项目投资的量化分析。因此，《项目数据分析报告》在中国正逐渐成为投资公司的新宠。 财务数据分析报告是通过对项目数据全方位的科学分析来评估项目的可行性，为投资方决策项目提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。 项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，
为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点. 项目投资价值分析报告 在过去，考量一个项目投资与否主要依靠的是《商业计划书》和《项目可行性分析报告》，虽然在一定程度上为投资决策提供了依据，但仍然是以定性分析为主，无法真正使投资人体会到资金价值及风险评估的量化指标，对未来收益的预测则更多凭借的是行业经验和主观判断。在金融危机的大背景下，投资公司的风险意识已得到了明显的增强，如何把有限的资金利用到最大化收益的项目中去已成为投资人最关注的问题，而解决这一问题的关键正是项目投资的量化分析。因此，《项目数据分析报告》在中国正逐渐成为投资公司的新宠。 财务数据分析报告是通过对项目数据全方位的科学分析来评估项目的可行性，为投资方决策项目提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。 在各个投资领域中，为降低投资者的投资失误和风险，每一项投资活动都必须建立一套系统科学的，适合自己的投资活动特点的理论和方法。投资价值分析报告正是吸纳了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性与定量相结合，对投资项目的价值进行全方位的分析评价。 项目投资价值分析报告是投资前期一个重要的关键步骤，项目的规模、区域分析、经营管理、市场分析、经济性分析、利润预测、财务评价等重大问题，都要在投资价值分析报告中呈现。
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 风险评估报告 概述：质量风险管理是指贯穿产品生命周期的药品质量风险评估、控制、沟通和审核的系统过程。GSP 的基本原则与药品质量风险管理的目标相一致。药品经营企业作为质量风险管理主体，在药品经营环节实施GSP 过程中，通过运用质量风险管理的方法，正确识别质量风险、评估质量风险，科学控制质量风险，达到降低质量风险危害程度的目的，从而发挥质量风险管理对企业GSP 贯彻实施的保证作用，进一步确保所经营药品的质量，切实保障公众用药的安全有效。为此我公司成立质量风险管理小组。于2014年1月28日进行风险评估工作。 通过预先主动地制定方法以识别和控制在药品流通过程中存在的潜在质量问题，达到防范风险，预防质量事故的目的。 一、目的 通过质量风险评估分析，评估概述现有的质量管控措施是否全面，必要时完善相关管控措施，明确公司的风险控制策略。 二、范围 药品经营质量与企业组织机构、人员、管理制度与职责、过程管理、设备设施等诸多要素共同整合的复杂过程，任何一个要素发生问题都会影响所经营药品的质量，引发药品质量风险。 本风险评估包含组织机构、人员资质、管理制度与职责、设备设施、药品采购、药品检查、药品验收、药品储存、药品销售、药品运输等过程， 主要是针对可控风险，不可控风险不在之内。
风险识别：公司质量风险管理小组，用前瞻的方式对公司药品经营各环节进行分析，查找经营过程中的质量风险。小组对经营各环节存在的质量问题进行了统计，识别出各种潜在的风险因素，采用表格的形式记录各部门、各岗位的质量风险（表1） 、风险评价 首先风险管理小组成员对支持风险决策的资料进行分析，对风险的危害严重性和发生频率进行分析判断。危害严重性（S）就是对风险源可能造成的后果的衡量，发生频率（P）就是有害事件发生的频率或可能性。 质管风险管理小组根据风险严重程度，确定风险可接受性，低风险是可接受风险，可不必主动采取风险干预措施；中等风险是合理风险，通过实施风险控制措施，风险得以降低，效益超过风险，达到接近可接受水平；不可接受风险，指风险可能导致的伤害严重，必须采取有效干预措施，以规避风险。小组对识别出的各风险点进行逐一分析严重性和发生频率并进行风险评价，评价结果见表2 2.风险控制 质量风险管理小组对质量分析评估的结果采取风险控制措施，其目的是将风险降低到一个可以接受的水平。针对经营过程各环节进行的质量风险评价，为减少人为因素引发的经营环节高风险，采取相应的质量风险控制措施，制定出各岗位风险控制措施。见表3
社会稳定风险评估报告 d o c 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
白银西区房地产开发公司靖远西关小区建设项目 社会稳定风险评估报告 一、项目概况 1．项目名称：白银西区房地产开发公司靖远西关小区（以下简称本项目）。 2．建设单位：白银西区房地产开发公司 3．建设地点：四道南巷东侧，东起三道南巷，西至四道南巷 4．建设面积：项目工程用地面积2796.5平方米，总建筑面积1430平方米，场地内规划为1栋商用楼。 5．建设工期：2014年7月底开工建设，2015年12月竣工。 6．投资估算与资金筹措：项目总投资200万元，资金来源为项目单位自筹。 二、评估内容 （一）合法性 该项目开发过程中各项开发、建设和销售手续均按照法律规定程序办理。 （二）合理性 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合靖远县住房建设规划，其建设对于靖远县低收入人群、农民工、刚毕业的大学生等社会夹心层的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。 （三）可行性 本项目拟建地点位于靖远县。周边公共设施基本齐全，满足本工程所需的外部条件。建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了靖远县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。 （四）可控性
目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因