在三维建筑动画制作方面，要求熟练使用三维软件，灵活运用多种软件。建筑动画不是
单帧的效果图表现，它是一个动态的表现。三维建筑动画制作的流程从思路来说，建筑动画
里需要有较强的摄影艺术打底，是一种导演指挥全局的制作思想，也是一种整体艺术的表现。三维建筑动画制作的流程，包括创建模型、贴图、特殊材质绘画、动画设计与实现、灯光与
材质调、建立环境、渲染输出、后期处理、特效加工和最终的作品打包。
一、三维建筑动画制作的流程-构思
任何一个电脑图形（ComputerGraphics，CG）作品都要有鲜明突出的主题，这样才能吸
引人，所以在制作之前的构思就显得很重要，否则只靠出色的渲染效果是远远不够的。构思
主要是确定作品所要表达的重点，对每一个作品都将由专业的策划人员构思制作脚本，给客
户以创新的构思思路。
制作建筑动画很讲究制作思路、制作方向等，作者的制作水平和技巧都会在动画中表现
出来。建筑动画在制作前要充分设计好动画脚本，即动画剧本，需要制定好所表现的主体，
设计好分镜头及每个镜头的表现手法，制定好特效的制作方案，这样有利于后期制作，也有
利于团队的分工合作。在建筑物或是城市的漫游动画中，至少有两种思路存在：
其一，为整个大场景的制作和动画设计，想要得到流畅、高质量、高清的画面效果，必
须保证画面中的构筑物和自然景观模型的总面数不超过5万个左右。在这种思路的引导下，
建筑物的单体模型将会由面数极简的几何体构成，这就需要通过尺寸合适、比例合理、画面
逼真的贴图来实现该建筑单体模型的制作。另外，自然景观也建议尽可能使用插件进行制作，一方面其后期效果较好，制作的模型已经进行了优化，并且其参数功能利于动画制作；另一
方面也比在三维动画开发软件中进行制作的效率高。
其二，在强调细部特征的表现时，在设定好一个动画漫游线路之后，按照该线路所要表
现的建筑单体的具体形象，进行科学的建筑单体的建模工作。在构思表现手法时，还要突出
三维技术优异于实景拍摄的特点，可以利用在实景拍摄中无法完成的，以建筑物结构线框表
现的画面实现方法。
一
总体来说，在构思上一定要多参考影视作品中大制作画面，既要做到突出主题，又要在
画面的镜头处理上强调视觉效果。
二、三维建筑动画制作的流程-绘制草图
绘制草图就是将构思先简单地表现出来，当然也不是一定要这样，尤其是一些强调电脑
制作技术的项目中，如果只是制作一些简单的内容，那么只要在头脑中形成大致的轮廓就可
以了，如果要完成一些较大的、需要多领域合作的项目，那么最好是将绘制出的不同领域的
表现草图互相沟通，完成复杂的动画制作。
在建筑漫游动画中，绘制草图的过程实际上就是制作故事板的过程，镜头如何处理、画
面中需要有哪些元素、最终这些镜头如果进行剪辑、后期数字合成过程中需要添加哪些效果
等等。
当然，对于强调技术实现的三维动画制作过程，由于设计和制作者多为计算机工作人员，可能会缺乏扎实的绘图基础，因此绘制草图不是一项在三维动画技术实现过程中的重点部分，甚至是在动画的调试过程中，由系统开发平台所提供的动画功能，就能实现最初设计过程中
所想象不到的画面效果。
三、三维建筑动画制作的流程-建模
在准备工作完成后，就可以开始建模了。将客户提供的建筑物平面资料或是城市规划图
纸等以三维模型展现出来，建模不仅需要耐心，还要有一些技巧，原则是应该在表现出必要
细节的前提下，尽量整体大气地反映项目的确立点和优势点。
在创建三维模型时，传统的做法是首先按照平面图中标注的尺寸，通过建筑CAD软件进
行平面图的绘制，然后再将文件导入到三维动画制作软件中，通过参数化编辑器生成三维模型，以确保模型能够科学、准确地反映目标实体。但是随着三维动画开发工具软件的不断改
二
进和升级，现在一个比较快速而且准确的做法是：直接通过扫描设备将建筑物平面图转化为
数字化图像文件，在三维动画开发软件中，将其调用为工作区域的背景，按照图上的线条进
行三维锁定后直接描出可编辑的二维样条，此二维样条通过参数化编辑修改器直接转化为三
维模型，同时保留堆栈，以便修改。这种方法既快捷又能根据客户的变更而随意进行模型的
改动，其方便性及灵活性都是传统方法所不能比拟的。
在建模的过程中，应依据整体和个体统一原则。总体上讲，建筑动画可分为室外建筑动画、室内建筑动画、环境规划动画三种形式，而在要表现大场景的环境建筑规划动画中主要
的建模工作会围绕着制作外墙壁模型、玻璃及玻璃门模型、窗台模型、动态人物模型、喷泉
模型、流水瀑布模型、远景树林模型、中景树木模型、灌木群体植物模型、土丘模型、山体
模型、流动车辆群体模型等进行。建模的过程是动画实现的最基本保障，模型的合理性、准
确性直接反映着动画的制作水平。这部分工作是整个动画制作过程中的重点部分，其工作量
约占整个动画制作过程的一半以上，需要由许多动画制作师共同协作完成。
四、三维建筑动画制作的流程-材质灯光
在制作建筑动画时，材质与灯光对整个动画的效果至关重要，会直接影响到整个动画的
真实效果和视觉效果，这也是一个相当复杂的制作和调整过程。在材质与灯光的关系中，不
同属性的光源照射到物体上会产生不同的变化，如灯光的颜色、灯光的强度、灯光的照射角度、灯光的距离等都会对物体材质产生较大的影响，而不同的物体材质属性也会影响到灯光
照射物体的亮度、高光区、过渡色、反射等。
为使整个建筑动画场景更加真实，场景材质的颜色和属性应与实际的物体相似。在调整
材质时除了要考虑个别物体的特殊性外，还要注意材质色调的整体协调。要控制好材质的反
射和折射数量，否则会在最终渲染时耗费大量的时间。要充分利用好材质贴图的特性对整个
场景和物体表面的控制，如远近物体的表现，物体表面的凹凸属性等。
建筑动画的灯光控制相对静帧效果图的制作要复杂一些，建筑效果图只是单一方向的视
觉表现，对整个场景可任意调整灯光的位置、角度、强弱等来达到单一方向灯光的光感效果，
三
对建筑动画而言，则要进行多角度的调整和观察。建筑动画的室外和室内场景有较明显的灯
光差别，室外场景除了一些特殊环境，如夜景、舞台布景等需要有很强的照明效果和光感反
差外，通常都是高强度的单一光线照射，具有充足的日照效果。在进行后期渲染时往往需要
将灯光替换为日光型，以达到阴影细节部位的室外真实效果。当然这需要付出时间的代价，
通过将多台计算机网联为工作站，通过网络渲染可以提高渲染工作效率。
总之，材质和灯光应该是紧密相连的，济南明天影视制作者应将其各种技术参数进行细
致调节，反复比对静帧效果，以达到动画画面更具有真实性和艺术性。
以上是就以目前国内在三维技术应用方面比较热门的三维建筑动画为例，就其工作重点
及思路大概介绍了一下，在三维动画技术的实现过程中，需要对整个动画方案形成一套完整
的思路，并且在三维技术的具体实现过程中要有不同的工作侧重点。
四
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
二维动画制作流程 1总体设计阶段 ◎策划：动画制作公司、发行商以及相关产品的开发商，共同策划应该开发怎样的动画片，预测此种动画片有没有市场，研究动画片的开发周期，资金的筹措等多个问题。 ◎文字剧本：开发计划订立以后，就要创作合适的文字剧本，一般这个任务由编剧完成。可以自己创作剧本，也可借鉴、改编他人的作品。 2设计制作阶段 ◎角色造型设定：要求动画家创作出片中的人物造型。 ◎场景设计：场景设计侧重于人物所处的环境，是高山还是平原，屋内还是屋外，哪个国家，哪个地区，都要一次性将动画片中提到的场所设计出来。 ◎画面分镜头：这个过程也是非常重要的，它的目的就是生产作业图。作业图比较详细，上面既要体 现出镜头之间蒙太奇的衔接关系，还要指明人物的位置、动作、表情等信息，还要标明各个阶段需要运用的镜头号码、背景号码、时间长度、机位运动等。
◎分镜头设计稿：动画的每一帧基本上都是由上下两部分组成。下部分是背景，上部分是角色。背景和角色制作中分别由两组工作人员来完成，分镜头设计稿是这两部分工作的纽带。 3具体创作阶段 ◎绘制背景：背景是根据分镜头设计稿中的背景部分绘制成的彩色画稿。 ◎原画：镜头中的人物或动物、道具要交给原画师，原画师将这些人物、动物等角色的每一个动作的关键瞬间画面绘制出来。 ◎动画中间画：动画师是原画师的助手，他的任务是使角色的动作连贯。原画师的原画表现的只是角 色的关键动作，因此角色的动作是不连贯的。在这些关键动作之间要将角色的中间动作插入补齐，这就是动画中间画。 ◎做监：也就是进行质量把关。生产一部动画片有诸多的工序，如果某一道工序没有达到相应的要求，肯定会影响以后的生产工作。因此在每个阶段都应有一个负责质量把关的人。 ◎描线、定色与着色。 4动画制作阶段
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
动画片制作流程
动画片制作流程 1、策划 2、制作经费 3、动画前期一:脚本 4、动画前期二:导演的工作 5、动画前期三：分镜图和副导的工作 6、动画前期四：人物设计和人物设计师的工作 7、动画前期五：机械造型设计和背景设计的工作 8、动画前期六：色彩设计及色彩指定的工作 9、动画中期一：构图,原画和原画指导 10、动画中期二：动画师 11、动画中期三：着色/上色人员 12、动画中期四：特效及特效人员 13、动画中期五：摄影及摄影效果 14、动画后期一：剪接 15、动画后期二:音响1：配音及声优 16、动画后期三:音响2：音乐，效果音及合成 17、试映,宣传,行销 第一回制前作业第一步的前一步 普通在进行所谓的动画制作之前，常有一段为时不短(或有点痛苦)的「制前作业」(英文:Pre-Production 日文:准备段阶)。制前作业是
指要开始制作的准备工作.但是制前的前面呢? 制前的前面是「策划」(日文:策划段阶) 「策划」又分为两种。第一种是在每一年度的策划会议里，动画公司的老板(英文:boss, excutive producer, 日文:社长, 策划)或有点伟大有点发言权的制作人看到一本颇有趣又出名的漫画或小说，觉得拍成动画应该会蛮赚钱的，于是就打电话给代理那本被相中的漫画或小说的代理商问问看是否拍成动画的权利已卖出,如果没有那就开始进行「有时长有时短有时痛苦有时快乐」的权利交涉。如果您在动画的片头一开始看到「原作」这两个字大都是属于这类型。 另外一种是动画公司旗下的导演(英文:Director,日文:监督)或动画家们觉得自己天马行空胡思乱想不画画不按时交稿作白日梦的结果拍成动画应该颇有趣的就自己开始写策划书然后交给老板过目。幸运的，策划通过的话，就由老板或制作人四处奔波找金主...啊，不是，赞助商来一起响应伟大的策划。如果您在动画的片头看到「原案」二字大都是属于这类型。 交涉成功或策划通过后 让我们先谈原案企划通过的状况下动画公司的下一步骤。 动画公司基本上都没有独立制作动画作品(不管是TV或OVA)的经费,因此动画公司想要作原案作品时最重要的是提出企划给赞助商(*1)看他们有没有兴趣投资。如果赞助商对动画公司提出的新作品企划没兴趣或认为此商品(*2)没有市场价值,那么那企划100%不会再见天日。
房地产开发全套流程大全(完整版) 目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22)
第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
动画常规制作流程 动画是各种艺术形式的集合体，它涉及了绘画、漫画、电影、数字媒体、摄影、音乐、文学等众多艺术表现形式，它是一门表现的艺术。进入21世纪之后，动画更是随着时代的发展，应用于各个领域，如：电影电视、教育、军事、航空航天技术、建筑、游戏、广告、网络等，在各方面的广泛应用使得动画在功能上得到了不断的延伸。动画在意识形态领域和文化教育领域发挥着越来越重要的作用。 但是，动画制作却是一个辛劳且繁琐的工作，需要创作团队细致的分工与精诚的合作。在动画制作中，每一个环节都不可缺少，每一个环节的顺利进行都是整个动画按时按质完成的前提，所以，每一个环节都要根据具体的要求严格把控。动画制作通常分为前期设计，中期制作和后期合成三大块。 前期设计包括：策划、剧本、分镜、角色设定。 1、策划。策划就是一个动画最初的规划，固定一个动画的风格质量、经费预算、周期等，对整个动画做出相应的具体或大体的限定，拟定方向。 2、剧本。根据策划拟定的方向进行动画故事、画面的文字性创作，指导分镜的绘制。 3、分镜。根据剧本的文字描述，用一张张画面的方式，把剧本里的情节表现出来，再在每张画面上附上镜头、时间、对白、音效等有关的具体说明，形成一个连续的图画剧本。 4、角色设定。根据剧本的描述，设计角色的身材、着装甚至表情、动作、道具等形象，一般在客户确认了形象之后还要绘制出形象不同角度的标准设计，为后续的工作提供参考与便利。 中期制作包括：设计稿、原画、动画、背景。 1、设计稿。是对分镜画面的进一步细化，修缮角色形象和背景道具及氛围，提供给原画及背景。 2、原画。由原画设计师绘制出角色动画的一些关键画面，这些关键画面要符合剧本或是分镜里的角色特性，凸显每一个角色的性格。 3、动画。动画师根据原画画面和动作要求，在原画基础上绘制完成剩下的动作画面，让角色动画更完整流畅生动。 4、背景。背景设计师根据分镜或设计稿的要求，完成所需场景的绘制，对于不同的风格要求，场景绘制的手法及工具会有所不同，一般需要每个背景设计师掌握几种不同风格的绘制。 后期合成包括：动画合成、声音、特效、渲染输出。 1、动画合成。把制作好的每一段镜头动画和绘制好的背景根据分镜的要求组接起来，形成完整的动画。 2、声音。声音又包含：角色配音、动态音效、背景音乐。角色配音由专业的配音师完成；动态音效由专业的音效制作师或制作团队完成；背景音乐可选用已有的一些音乐素材，或由专业的乐团进行配乐。其中，每一种声音元素历程都是分开的，以便于最后的合成编辑。 3、特效。为了更好的表达某一特定动作或整个画面的特殊视觉效果，设计师绘制相应的特殊画面以烘托、加强画面所要表达的氛围。 4、渲染输出。把录制好的声音元素历程分解对应到完整的动画合成轨道中，再在对应的位置添加特效，整体调校直到满意的效果，最后利用软件的合成功能渲染输出。 到此，一个完整的动画成片也就完成了。
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
Mg动画制作流程——六大步骤 一个完整的mg动画制作流程是繁杂的，其中掺杂的细节很多，如果一个小小的细节没有做好，有可能就导致最终的动画成品展现效果不好，接下来凌智动画就简要地罗列一下mg动画制作流程。 Motion Graphic 简写MG或者Mograph。通常翻译为动态图形或者运动图形，通常指的是图文视频设计、多媒体CG设计、电视包装、商业广告等等。广义上来讲，Motion Graphics是一种融合了动画电影与图形设计的语言，基于时间流动而设计的视觉表现形式。图文动画有点像是平面设计与动画片之间的一种产物，图文动画在视觉表现上使用的是基于平面设计的规则，在技术上使用的是动画制作手段。 1、写剧本 做mg动画首先要把动画剧本写好，大体要做多长时间，要做几个镜头，动画的台词等，都要包括进去，首先自己要有一个具体的制作思路和想法。
2、配音 为什么第二步就要配音?在这里说一下。 可以先配音，也可以后配音。先配音的好处在于可以根据配音的时间长短来做画面。如果后配音就要根据画面的时间长短去调配音，有时候会出现画面和配音不搭的情况。 3、在电脑上做分镜头 这里所说的分镜头是画面当中最完整的一个镜头，基本包含各个要素和图形，分镜头的制作是整个MG动画中最难的一环。 4、调动画 分镜头做好以后，接下来就开始调动画，让每个分镜头中的每一个元素，变化起来，动起来。 5、转场 每一个镜头做好以后，还要做转场(网上也可以下载)把每个镜头穿插连接起来。 6、整体合成和声音 最后把每一个分镜头和转场都合成到一起，在PR中加上需要的音效、声音和背景音乐就OK了 Mg动画制作流程一环扣一环，都需要专业的人士去执行，动画成品大致都
房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建 图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
动画制作流程 动画制作流程 电脑动画和传统动画在制作流程上面其实是差不多的，大概都可以分成“前置作业”、“动画制作”以及“后制作”。下面给大家 介绍动画制作流程，欢迎阅读! 1.传统动画制作流程 传统动画制作流程与电脑动画制作流程最大的不同在于传统动画需要以传统手绘的方法将原稿一张一张地绘制到画片上，再使用摄 影器材将一张一张画片拍摄到胶片上，之后利用播放器材放映胶片，使原本静止的影像产生动作从而形成动画，需要很多人力物力。 日本大多数的卡通片仍是采用传统的动画制作模式，在前置作业完毕以后，着色的部分以及过场的部分都交由劳工成本比较低的国 家来进行制作。 在制作阶段，主要将分镜表进一步画成接近“原画”的草稿。动画与原画是不同的概念，原画设计是动画影片的基础工作，其中每 一镜头的角色、动作、表情相当于影片中的演员。所不同的是设计 者不是将演员的形体动作直接拍摄到胶片上，而是通过画笔来塑造 各类角色的形象并赋予他们生命、性格和感情。 动画片中的动画一般也称为“中间画”，这是针对两张原画的. 中间过程而言的。动画片动作的流畅、生动，关键要靠“中间画” 来完善。一般先由原画设计者绘制出原画，然后动面设计者根据原 画规定的动作要求以及帧数绘制中间画。原画设计者与动画设计者 必须具有良好的配合才能顺利完成动画片的制作。 动画绘制需要的工具一般有：拷贝箱工作台、定位器、铅笔、橡皮、颜料、曲线尺等。方法是：按原画顺序将前后两张画套在定位 器上，然后再覆盏一张同样规格的动画纸，通过台下拷贝箱的灯光，在两张原画动作之间先画出第一张中间画(称为第一动画)，然后再
将第一动画与第一张原画叠起来套在定位器上，覆盖另一张宅白动 画纸画出第二动画，依此方法，绘制出两张原画之间的全部动作。 2.Flash动画制作流程 Flash动画影片制作的过程可分为6步：1.由编导确定动画剧本 及分镜头脚本;2.美术动画设计人员设计出动画人物形象;3.美术动 画设计人员绘制、编排出分镜头画面脚本;4.动画绘制人员进行绘 制;5.导入到Flash进行制作;6.剪辑配音。 在分镜头画面脚本绘制过程中，应养成填表的好习惯，在表格中注明画面的景别。画面景别使用的专业术语有：大特写、特写、近景、中景、全景、远景、全远景、纵深景等。 Flash动画和传统的动画还有一个很大的区别：由于Flash的动 画基本部是由计算机运算而形成，因此文件容量非常小，很适合于 存网络上传播。我们将其称为矢量动画。 在Flash出现以前，也有其他电脑动画软件，不过它们大多都是采用传统动画的概念，需要绘制大量的图片。而Flash则是采用新 的方法，使动画的制作难度大大降低。例如我们需要创建一个人物 由远及近的动画，那只需要绘制动画的开始——远处的人物，以及 动画的结束——近处的人物。然后给它们之间添加一个运动方式(在Flash中称为补间)，即，让Flash按这种方式计算它们之间的运动 过程。 3.3D动画制作流程 在3D动画中，计算机动画的制作过程可以也分为以下几个步骤：预先制作过程、制作过程和后期制作过程。这也是大多数动画软件 遵循的固定步骤。但是，在具体的实施过程中，可以采用不同的形 式及不同形式的组合变化来完成。 预先制作过程：“预先制作过程”就是计算机动画制作之前的所有构想和规划。换句话说，也就是打算将动画制作成一个什么样子。这个阶段包括剧本的协作和项目规划管理等非视觉性的工作。另外，还包括故事板的制作和项目总体外观显示等视觉性的工作。
三维动画制作流程 三维动画的创作过程与二维动画有很多共同的地方但是也有很多不同之处。这主要是由于三维动画制作方式所决定的。 一、动画故事板 我们将以三维动画短片《原始时代》为例为读者介绍三维动画的制作流程。本片由盛美时代艺术设计有限责任公司制作。作者：杜振光、杨枭奇、孙耕、红雨。 在创作的开始阶段我们会为动画编写一个剧本，并把这个剧本故事改编为动画故事板。这个过程对于动画的制作过程来说是至关重要的，后面的制作过程都要以这个故事板为基础进行深入的制作。 《原始时代》故事板： 镜号构图、景别镜头描述时间 01 太阳爬出山脊，新的一天 3.5秒 开始了。 02 阳光照耀在北京猿人生 3秒 活的山洞入口。
03 一个母性猿人走出山洞， 12秒 开始一天的生活。她用手 遮挡了一下阳光，看了看 天气。 04 （主观镜头）天空中雄鹰 3秒 盘旋。 05 猿人趴在草丛中观察猎 2秒 物。 06 两只肿骨鹿悠闲的漫步。10秒 07 继续观察。3秒 08 猿人们悄悄接近猎物。7秒
09 肿骨鹿机警的听到一些 1秒 声音。 10 猿人们开始了攻击3秒 11 （仰拍）肿骨鹿跳过草 1秒 丛。 12 猿人背着猎物回家。4秒 13 近景镜头5秒 14 向山洞走去10秒
15 火光映在洞壁上忽明忽 4秒 暗。 16 猿人们围坐烤火。5秒 17 一个猿人用木柴捅火。8秒 18 另一个正在用石器切肉。3秒 19 洞外野狼在月光下嚎叫。5秒 二、收集资料并进行形象设计 当我们有了基础的故事板之后应当进一步深入的根据剧本确定动画中的造型与形象，因为这个短片属于科教性质的动画短片因此它的基本风格应当比较写实。我们为了这个短片的制作特意前往北京周口店北京人遗址博物馆，收集了相关的图片、照片、画册等大量资料。由于形象已经非常明确因此没有绘制具体的形象设定草图。但如果脚本中动画形象比较具有
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (6) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
1 绪论 三维动画相对于二维动画来说，多了时间和空间的概念，而要做到逼真和自然的感观效果，从纯粹的制作角度看，主要涉及几何造型技术和图像处理技术，重点是运动控制技术。运动控制技术就是基于骨骼的控制来驱动模型跟随运动的一种技术。骨骼技术是动画领域的一项比较高级的技术。由于其生动、逼真的效果，在影视制作、动态仿真等领域起着重要的作用。只有使用骨骼技术，才能制作出更高级别的动画作品。所以为了让画面的动作更加生动逼真，就必须在骨骼装配上面花费精力。 在屏幕上看到的多是角色或者场景在运动，并不是单纯的骨骼直观的在运动，因此大部分观众忽略了骨骼技术的存在重要性。其实生动的角色动作表现是动画师通过激活具有大量骨骼关节的复杂模型，根据决定运动的几个主要骨骼的最终角度可以确定骨架的运动，从而创建精确灵活的人物动画。 通过毕业设计《小熊日记》的创作，了解与掌握三维动画的骨骼装配及动作调试各个技术要点，探讨骨骼装配及动作调试在三维动画创作过程中所占的地位，以及短片《小熊日记》中的骨骼装配技巧与运用。
2 《小熊日记》创作前期 2.1 剧本创作 2.2动画创意与制作流程 小熊躺在床上看书，听到敲门声起身开门回来时手中提着塑料袋里面有一只红色的小鱼，小熊提着塑料袋走到桌子旁边左右看了一下从桌子抽屉里拿出了一个牙缸倒了里面的东西将小鱼放到里面，小熊坐在凳子上看小鱼但是小鱼在里面太小了，小熊想了一下一抬头看到柜子上面有一个空鱼缸，把鱼缸拿下来把小鱼放到鱼缸里，抱着鱼缸转身出了宿舍回来时鱼缸里多了一条小黑鱼还有些水草，小熊坐在桌前看小鱼。有人敲门小熊转身看原来是另一只小熊她走到桌前和小熊说话，走的时候她带走了那只小红鱼，小熊看到小红鱼和小黑鱼依依不舍的样子，想了一下他抱起鱼缸去追赶那只小熊将小黑鱼和鱼缸一起送给了那只小熊，又回到宿舍看书 2.2.1 动画创意 本短片是以主人公小熊日记的形式展开的表现了小熊在不同的两天不同的地点发生的故事为题材表现了小熊的善良和好动。 短片中的小熊就是比拟了现实中的学生借以表现了现在学生的精神面貌。 2.2.2 制作流程 一部好的片子的实现，前期的工作犹如房屋的地基，首当其冲的是剧本的创意性。短片《小熊日记》剧本创作的灵感来源于现实社会，用卡通形式来表现出社会的阶级本质，更能深刻的阐述短片的灵魂所在。 其次是分镜头剧本和角色的设定，镜头感的运用会带给短片更好的视觉传达。对于角色的性格塑造也起到了重要作用。角色的造型决定了整部短片的生命力和风格特点。 第三中期制作就是切实的进入短片角色、场景的创作过程，实现预期效果。例如《小熊日记》中各个角色以及场景的建模，uv，贴图，灯光和材质，渲染等。 最后就是后期制作，片头和片尾的制作也不容忽视，做事情要善始善终，既要有好的开头也要有耳目一新的结尾。
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下儿个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。 3 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工