天津市房地产发展天津市房地产发展（（集团集团））股份有限公司股份有限公司
2010年履行社会责任报告年履行社会责任报告
一、十年砺金十年砺金 岁月为岁月为证证
和谐天房 责任地产
天津市房地产发展（集团）股份有限公司，属于房地产开发与经营行业，企
业注册资金为11.057亿元，总资产127亿元。前身为天津市建设开发公司，1981
年由天津市政府民用住宅统一建设办公室改建而成。1992年，公司整体改组为
股份制企业。2001年，在上海证券交易所上市，是天津市房地产行业首家上市
公司。至今已发展成为以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集建筑设计、商
品房销售、房屋出租和工程项目管理咨询服务为一体的房地产综合性大型企业。
天房发展始终坚持“以人为本”的经营理念，实现投资者、客户和员工“三
体满意”,做极具社会责任感的房地产“企业公民”,向社会提供高品质的房地产
相关产品和服务。
天房发展从上世纪70-80年代抗震救灾，到90年代危陋改造，再到21世纪
保障房和商品房开发建设，积极参与滨海新区的投资建设，为提高城市载体功能
做出了应有的贡献。先后建成30多个功能设施配套齐全、环境幽雅的居民小区，
累计建房面积1800余万平方米，相当于天津市区人均住房面积得以提高2平方
米，公司由此被市民百姓誉为“大开发”，无不表达着公司对社会责任的不懈诉
求，用实际行动描画“为政府做劲，为百姓造福”的企业公民形象。
辛勤耕耘辛勤耕耘，，硕果累累
中国住宅创新夺标经济型住房特别贡献楼盘
天津市和全国守合同重信誉企业
国家房地产行业资质一级企业
全国房地产开发综合效益百强企业
全国房地产行业精神文明建设先进单位
信誉等级AAA 企业
天津市优秀企业、危改先进开发企业
上市十年 励精图治
天房发展是一个与时俱进、成长迅速的公司。自2001年上市以来已走过将
近十个年头，可以说是伴随着中国资本市场发展而成长壮大。公司在此期间抓住
了历史性机遇，从2006年完成股权分置改革，2007年成功定向增发，再到2009
年公司债的顺利发行，一次次成功的资本运作为公司快速发展提供了广阔的空
间，公司的跨越式发展也换来了资本市场的认可和投资者的信任支持。
截至2010年末，总资产达到126.83亿元，相当上市初资产规模的4倍多；
利润总额从2001年的0.93亿元增长到2010年的3.89亿元，净利润从2001年的
0.66亿元增长到2010年的2.26亿元，均是上市初的4倍左右。这些数据无不彰
显着天房发展骄人的业绩，公司一直在努力向“中国最具影响力的房地产开发企
业”这个目标迈进。
2010年再创佳绩
天房美域项目获得中国2010年度“广厦杯”，也是天津市唯一获奖的商品房
项目
汉沽河西老城改造经济适用房项目获得天津市建筑工程“结构海河杯”表彰
天房发展荣获“2010年度中国财务价值品牌优秀奖”
天房发展被评为天津2009-2010年民生工程贡献企业和实力信誉津榜企业
天房发展继连续两年入选“上证180指数相对成长样本股”和“上证180指
数公司治理样本股” 后，2010年入选“上证中型企业综合指数”
二、公司治理公司治理
天房发展自2001年上市以来，开拓创新，全面推进企业改革，扎实开展现
代企业制度建设，逐步完善了法人治理结构，建立健全了企业规范管理制度，使
企业文化建设和生产经营工作均呈现出崭新局面。
天房发展一直把有效的公司治理结构视为良好治理的必要保障，积极构建由
股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的现代公司治理架构，形成了权力
机构、决策机构、执行机构和监督机构之间权责分明、各司其职、相互协调、有
效制衡的组织架构和运作机制。
（一）规范的现代企业制度为公司实现资本良性扩张奠定基础规范的现代企业制度为公司实现资本良性扩张奠定基础
完善法人治理结构的制度建设。公司自成立以来，先后建立健全了各项规章
制度，按照这些规章制度的要求从各个方面规范运作，形成股东大会、董事
会、监事会以及管理层相互制衡的现代企业关系，公司内部各部门形成相互
配合、相互监督的内控体系。
规范和强化公司董事会审议与决策功能。在董事会自身建设上，保持最优化
的董事会构成，独立董事人数超过董事成员的三分之一；设立董事会所属的
专门委员会，制定完善的会议议事规则，设立董事会办公室，保证董事会职
能的有效发挥。
实现所有权与经营权分离的市场化运作。在经营管理上，与控股股东实现“五
分开”， 在资产、人员、财务、机构设置及业务方面均完全分离并独立于控
股股东；实现所有权与经营权的分离，经理人员在董事会授权范围内自主经
营决策，管理公司的日常生产经营活动。
（二）信息披露信息披露及时透明及时透明及时透明，，与监管机构保持良好沟通与监管机构保持良好沟通
按照上市公司治理准则和公司章程的要求，2010年度先后召开了3次股东
大会，10次董事会、4次董事会专业委员会，其中审议公司治理方面的议案12
项，生产经营方面的议案22项。2010年全年共完成信息披露144件次，其中定
期报告12件次，临时公告132件次，披露内容和程序完全按照中国证监会和上
海证券交易所的规范要求，确保公平、公正、公开以及及时准确完整保密的各项
信息披露工作规则，得到有效实施。
2010年公司圆满完成了证券监管机构直接部署和要求的各项工作其中包括
问询函、调查报告和工作汇报等各项内容在内的任务16件次。
（三）开展公司内部风险控制制度的完善和编制工作开展公司内部风险控制制度的完善和编制工作
根据国家五部委特别是上海证券交易所的要求，主板上市公司要于2012年
全面实行内控制度的建立和评价工作，并由会计师事务所出具评价报告予以披
露。为此在公司董事会审计委员会的领导下，于2010年9月开始启动此项工作，
并于12月底出具了天房发展内控手册（试行稿）和制度汇编（草稿）。此次内控
制度的建立和完善是公司上市以来最大规模的一次各类各项管理制度进行的系
统检查和规范，对于进一步提高公司管理层的风险意识和上市公司规范运作水平
有极大的推动作用，此项工作将于2011年上半年试运行后再行修改完善，然后
提交公司董事会审议批准。
三、利益相关方利益相关方
天房发展始终强化规范运作意识，控股股东，上市公司，下属子公司三个层
面都具备很强的规范运作意识，在监事会监督制约内部控制的基础上，公司形成
了以保护全体股东利益为宗旨的监督机制，接受各利益相关方的监督制约，通过
有效的监控措施保证公司与关联方之间所发生的关联交易符合公平，公开的原
则，依法行使股东权利。
公司尊重和维护利益相关者的合法权益，对股东的来访、来电咨询认真接待；
及时向银行及债权人提供公司的信息；员工通过职代会等方式与董事会、监事会
和高级管理人员进行沟通；公司专门成立了客户服务机构，为消费者提供了完备
的售后服务，确保有求必应。
随着滨海新区的崛起和公司融资不断的展开，投资者，特别是机构投资者对
公司的关注度越来越高。目前公司净资产的四分之三从资本市场获取，股东自然
人达到14万户，因此做好投资者关系管理工作是上市公司的题中应有之义。他
们一方面源源不断地给我们带来了巨大的资金支持，更重要的是监督和鞭策我们
控制风险、科学决策，进一步提高规范化、市场化运作水平，提高市场凝聚力和
增强创利能力。
股东投资回报稳步增长。公司在经济效益稳步增长的同时，重视对投资者的
合理回报，积极构建与股东的和谐关系。公司每年根据实际情况，
制定并执行稳
定的利润分配方案，一大特色就是始终坚持现金分红，给股东实实在在的回报，
让广大的投资者充分的分享企业成长所带来的收益。
2010年公司组织了多次投资者见面会，主动接待各类机构和散户的投资者，
加大与各证券研究机构的联系，全年共接待数十家机构投资者来访。通过见面会、
座谈会、实地考察项目等形式，客观介绍公司经营业绩、公司在天津滨海新区以
及环渤海地区的定位及发展战略，提高企业经营透明度，增强投资者监督力度，
同时也进一步增强投资者的投资信心，为公司良性运转提供保障。在对众多来电、
来函、来访，做到热情周到，倾力解决所涉问题。全年多次走出去或请进来组织
或参加投资者见面会达百余人次，接待来访200余人次，处理来信来函20余件，
较好地树立了公司在履行社会责任和密切投资者关系方面的良好形象。
韩国QFII 投资者见面会 四、经营经营——————持续持续持续、、稳健稳健、、诚信诚信
1、经营经营业绩业绩业绩屡创屡创屡创辉煌辉煌辉煌
公司遵循持续稳定协调发展的原则，审时度势，科学决策，中高级管理人员
驾驭市场和规避风险的能力明显增强，公司经济运行质量有了新的提高，公司已
经走上了良性循环和快速发展的轨道。2010年共计完成营业收入19.86亿元；实
现利润总额3.89亿元，
比2009年增加了69.89%；实现净利润2.26亿元，比2009年增加了44.87%；在施工程面积207.15万m 2，比2009年增加了30.28%；竣工
面积68.90万m 2，比2009年增加了近200%。
2010年初，公司积极应对政策调控，，确立“提早动手，抢抓时机”的总体
思路，以最快速度启动销售。2010年，公司全年累计销售面积完成58.07万m 2，
累计合同额40.59亿元，保障房和商品房销售均取得历史最好成绩。其他主要经
济指标如利润率、费用控制、清理消化不良资产等，完成情况也都好于去年，保
持了公司经济运行的良好走势。
数字说话
公司上市十年来（2001—2010年）主要经济指标对比分析如下：
资产规模从2001年的30.59亿元增长到2010年的126.83亿元，年平均递增17%。
营业收入从2001年的6.09亿元增长到2010年的19.86亿元，年平均递增14%。
利润总额从2001年的0.93亿元增长到2010年的3.89亿元，年平均递增17%。 净利润从2001年的0.66亿元增长到2010年的2.26亿元，年平均递增15%。 施工面积从2001年的53.82万m2增长到2010年的207.15万m2，年平均递增16%。
竣工面积从2001年的5.82万m2增长到2010年的68.9万m2，年平均递增32%。
销售面积从2001年的10.76万m2增长到2010年的58.07万m2，年平均递增21%。
销售合同收入从2001年的3.79亿元增长到2010年的40.59亿元，年平均递增30%。
年开发工程项目数从2001年的6个增长到2010年的12个。
2、质量为先质量为先、、品牌为重品牌为重——————建设放心房建设放心房建设放心房
公司始终坚信“质量就是健康，优质才是生存之本”，自2005年开始
引进ISO9000质量管理体系后，每年认真执行内外部审核及管理评审工作，2010
年再次顺利通过长城认证中心的审核，工程质量合格率100%，合同履约率100%，
安全生产无重大责任事故。
在产品设计方面公司持续推行精细化设计，严格控制主材的含量指标，强调
人性化设计理念，特别是在小户型的研发中做了大量的工作，产品得到了消费者
的认可。
2010年，公司增设产品质量部，强化对工程质量的控制。同时建立了质量
内控制度，于上半年推出了《天房发展施工质量技术管理标准》和《住宅产品性
能标准》，两项“标准”的实施，不仅提升了管理水平，也确保了工程质量。天
房美域项目荣获住建部和中房协颁发的 “广厦奖”，这是天津市今年唯一获此殊
荣的商品住宅项目。以上的工作成果，初步实现了公司发展战略对2010年的要
求，即“以管理创新为手段，做精房地产主业，提升核心能力。初步建立企业的
产品研发创新体系，形成初步的技术类基础成果；做实做优1～2个项目品牌，
为公司品牌扩张奠定基础”。
3、诚信经营诚信经营，，客户至上客户至上
公司视诚信为企业发展壮大的生命线，着力培养诚信意识，秉承“和谐天房、
责任地产”的核心理念，以客户为本，以服务至上。在客户服务管理上，为不断
提高客户满意度，多年来公司始终在进行着不懈的探索和实践。2010年公司组
织了以“低碳生活”为主题的天房嘉友会会员活动等营销活动10余次，积累客
户，提升人气，与客户保持良好互动关系，也为销售工作打下良好基础。
在春节来临之际，公司客户服务部组织各分公司（项目部）积极开展了走访
慰问业主、送去新春祝福系列活动，以上门拜访的方式为共计1600余户业主送
去了公司的慰问贺卡、兔年福字、水果等礼品。春节走访慰问系列工作反响十分
良好，既解决了一些业主反映的问题，又沟通了企业与业主之间的关系。很多业
主高兴的说：“开发商在售房后没有忘记我们！”慰问工作不仅将温暖、祝福送到
了业主的心坎上，交流情感、融洽关系，增进理解、营造和谐，实现了口碑宣传
效果，同时积极促进维护了社区稳定，营造出一个祥和愉快的春节气氛，提高了
天房发展在广大业主心中优秀品牌的社会形象。
汉沽锦绣乾城，海滨公司工作人员走访慰问业主晴川花园，客户服务人员为业主送去了福字礼品
2010年，公司保障房施工面积90.94万平方米；销售面积46.13万平方米，占全年销售面积的79.4%；累计合同额24.49亿元，占全年合同收入的60.3%；可以说保障房建设已经成为公司在建项目的半壁江山。
天津作为全国执行保障房建设计划最好的城市，天房发展的贡献不可磨灭，我们将从规划设计、工程质量、物业服务等每个环节严格把关、一丝不苟，继续努力为百姓提供更多更好的满意房、放心房、宜居房，让百姓买得放心、住得舒心。
做合格企业公民
，做合格企业公民
2、依法纳税
依法纳税，
公司自2001年上市以来，自觉树立依法纳税意识，在生产经营的各方面加强纳税管理，加强会计核算工作。随着公司收入、利润逐年加大，公司缴纳的税收也逐年增多，从2001年的0.84亿元到2010年的4.95亿元，是2001年的5.9倍。“依法纳税”是衡量一个企业和一个人是否诚信的重要标志之一，“人无信则不立，事无信则不成”，依法纳税不但给国家尽了一份自己应尽的义务，同时在纳税的过程中也给公司树立了一个良好的社会形象和一种良好的商业信誉，对增强企业竞争力具有十分重要的作用。
关爱员工
天房发展始终秉承“为了人、尊重人、依靠人、发展人”的人本主义管理思想，把与员工的相互促进、共同发展作为企业的宗旨，不断地满足员工职业发展需求，为员工发挥自身潜能和聪明才智提供平等发展的空间，实现公司与员工的共同发
展。
（1）保障员工基本权益
高度重视保障员工的合法权益，公司现有正式在册员工221人，劳动合同签
订率达到100%。公司按时召开职代会，并以其为载体动员和号召全体员工，围
绕着企业的发展战略目标而努力工作；完成《集体劳动合同》和《工资集体协商
协议》的签订；依据绩效考核，员工评议领导干部，实行民主管理。切实保障员
工知情权、参与权和监督权的落实。
在收入和利润增长中，公司员工分享了公司成长带来的好处。公司员工货币
收入稳定增长，较大幅度的调整了员工收入在管理费用中的比例，福利机制愈益
合理和完善，通过表彰先进、鼓励竞争、提级晋升、颁发奖金、改善福利等多种
渠道多种方式，使广大员工充分享受企业快速发展所带来的实实在在的多种利
益，进一步增强了企业的向心力和凝聚力，有力的强化了管理团队稳定务实、奋
进拼搏的竞争优势。
公司加大员工职业健康安全与工作环境管理，严格执行国家法律关于工伤、
医疗保障的规定；制定了员工安全计划，其中包括员工体检、员工心理援助计划、
职业健康安全培训等；员工体检率达到100%；公司内全面禁烟，专门设置了员
工吸烟区并安置吸烟设施；增加办公室内的绿化，改善环境质量；不定期向全员
提示可能造成人身伤害的危险，如酒后驾车、酗酒的危害；组织全体员工参加急
救知识、安全生产培训，如消防演习、急救方法等。2010年罕见的夏季酷暑，
公司领导现场慰问酷暑期间坚守生产第一线的员工，并送上防暑降温物品，发放
高温补贴，提高了员工工作热情和积极性。
（2）关注员工职业生涯发展
年内，公司认真落实教育培训计划和教育培训预算方案，围绕经济工作目标，
以提升员工业务技能和综合素质为重点，进一步加大教育培训力度。公司全年有
220人次参加了各类专项培训，涉及工程技术、景观设计、节能减排、管理、客
服、企业信息化、拓展训练等多方面，培训形式多样化，适合各层级人员培训需
求，调动全体员工开展培训工作的积极性和主动性，适应公司发展的需要。
进一步完善员工绩效管理和薪酬管理制度，推进战略导向、双向承诺、有效
执行的绩效管理文化建设，实施差异化的薪酬激励政策。2010年公司首次面向
应届大学生招聘“管理培训生”，为公司异地开发战略储备管理人才，共招聘6
名硕士研究生。同时建立“后备人才名单”，为广大员工特别是青年员工发展搭
建施展才华，提高业务能力的发展平台，有利于破格选拔优秀人才。
（3）加强企业文化建设，丰富员工生活
加强企业文化建设工作，党工团齐抓并管，发挥在各自领域思想导向作用。按照公司党委部署，组织开展公司所属党组织开展“完成一项重点任务、做一件实事、提一个建议”的“三个一党建创先争优活动”，公司11个党支部，提出的十一项任务全面展开，党员提建议80条，党员办实事100多件，使党建与行政工作相结合，推动企业保开工促竣工各项任务完成。自2010年3月份开始，公司工会发起组织“细读一本书，推荐一本书”活动，激发了员工读书的热情，对于建设学习型企业、提高员工综合素质起到积极作用。共青团组织开展为企业新发展立志做奉献主题活动，组织适合团员青年特点活动，开展了团员青年“房地产知识竞赛”，组织《项目建设与管理》研讨，并适时开展各项活动，为团员青年搭建施展才华的平台，最大限度地调动他们的工作热情。
公司高度关注员工生活，组织丰富多样的文体活动。2010年首次分批组织员工利用年假集中休养，在休闲中增进感情、加强团队协作意识，以更好的精神面貌迎接工作；目前已建立“天房发展”职工合唱队，建立了企业乒乓球队，并筹建企业摄影协会，三项活动有近40%的员工参与，丰富了文化生活。每当员工生日时送去祝福卡片和蛋糕；当员工婚丧或遇到临时困难时，公司总会第一时间前往慰问；2010年继续发挥退休人员管理办公室作用，负责退休员工事务，总之，不论是在职员工还是退休员工都会感觉在天房发展这个大家庭里异常温暖。
天房发展合唱团成立 工会组织职工集体疗养
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、大爱无疆大爱无疆、、积极支援国家西部建设积极支援国家西部建设
2010年，公司党委在青海玉树地震发生后第一时间，就积极组织全体员工，开展了“祈福玉树 大爱无疆”为青海玉树灾区的献爱心活动，398名员工共捐款37905元。甘肃舟曲发生特大泥石流灾害后，又组织员工为舟曲灾区献爱心活动，390名员工共捐款49330元。员工用自己的行动显示了中华民族“一方有难，
八方支援”精神，表达了众志成城抢险救灾的信念，和对灾区的人民早日重建家园祝愿。
公司积极响应国家援疆建设的号召，选派一名优秀的干部参加市援疆工作队赴新疆于田县工作，以实际行动为大西北的开发建设尽一己之力。
员工为玉树捐款光荣榜 集团和公司领导为公司援疆干部杨杰送行
六、环境环境——————创新创新创新、、安全安全、
、低碳低碳 本着可持续发展观，全方位落实环境保护和资源节约要求，建设资源节约型、环境友好型社会，响应国家、天津市政府关于清洁环保节能、资源再生利用、循环经济的号召，提升建设项目的科技含量和使用功能，公司从设计到施工一直将绿色、环保、节能的理念贯穿其中，确保工程建设规划设计水平高、环境质量好、工程质量优，促进住宅技术保障体系的建立，推进节能环保型住宅的建设，“四节一环保”，树立责任意识，建设更多更好精品项目。
1、创新技术创新技术
首先是帝枇建筑模网的应用。建筑模网具有缩短结构施工工期、施工工序简便、降低现场操作难度、施工质量易于控制、结构抗震性能好等诸多优点，在天房美域作了试点设计，并通过了设计审查。
其次是地源热泵技术的应用。地源热泵有节约能源、舒适、安全、性能稳定、清洁等优点，天房美域会馆项目就采用了地源热泵供暖空调系统，比热泵系统节省能源40％以上，比电采热节能70％以上，较燃煤、空调采暖而言，投资低、收效大、污染小、持续性强。
还有太阳能新技术的应用。华明天欣花园经济适用房项目被列入天津市太阳能示范项目，太阳能工程是市政府为广大人民群众办实事，送实惠的举措之一。
在全球节能呼声日益高涨的今天，更是迈出了构建节能社会的一大步。公司此次采用的是集中集热式太阳能热水系统，其中集热器采用的是与建筑一体化效果较好的全铜平板式集热板。
安全
2、绿色
绿色安全
安全
继天房美域绿色节能试点项目获环渤海地区节能创新TOP100先进称号后，华明新家园、晴川花园、翠海家园项目等，全部完成了“绿色节能试点”项目的目标要求，比照国家建设部公共节能要求，在相对于20世纪80年代能耗减少50%的基础上，进一步节能30%，即，在公司所有新项目中全面实施“三步节能”，尤其对三步节能外墙保温瓷砖饰面的施工工艺做了积极的尝试，最大限度地追求产品的节能环保属性。
公司将生产安全放在首要位置，全年共计组织了四次质量安全检查，并开展了“四类设备四类伤害”、“冬季百日安全无事故”等相关专项活动。为吸取上海高层公寓特别重大火灾事故的教训，加强公司消防安全工作，公司下发了安全自查通知，要求各项目要对现场防火安全各项隐患进行自查与复查，特别是防火安全制度的落实、易燃材料的保管等方面进行重点检查。
汶川、玉树特大地震发生以后，公司本着“以人为本，责任地产”的理念，提高天房产品的抗震水平，邀请了有关专家学者研讨并提交了关于提高住宅抗震设计标准。公司庄严承诺绝不建设“楼脆脆”、“楼歪歪”，让百姓住的放心，我们相信，高质量产品就是对客户的最大负责，力争做到“天房发展”就是高品质的代名词。
降低自身经营能耗
3、降低自身经营能耗
公司一直在自身运营过程中倡导绿色办公，努力减少自身经营所产生的碳排放，同时公司开展各种类型的节能宣传教育，提升全体员工的节能减排意识。在成本控制工作方面，公司由成本部推出了9项成本管理制度、10项成本管理流程和15项成本作业指引，由此来提高预决算工作的水平。经统计2010年节约资金约8000多万元，成本管理工作取得了显著成效。同时，公司集中采购系统也为项目建设节约了大量的资金。
信息化工作业已全面推行，网络办公系统在公司内部得到全面使用，目前公司已经开始进入纸网双轨办公阶段，并向无纸化办公过渡。信息化工作的开展，为进一步提高工作效率以及信息共享搭建了平台，也为异地项目的高效管理夯实了基础。
加强办公区域水、电、暖的管理，严格控制办公能耗，办公场所的用电照明采用节能灯具，每日下班后，安排专人负责对大楼整体检查，关闭电源；卫生间、洗漱间尽量采用新型节水装置，从源头上控制住了“长流水”现象；办公楼中央空调在下班及双休日等节假日整体停用，严格控制耗电数量。
七、荣誉和方向
荣誉和方向
历年来公司获得了大量荣誉，涵盖产品、服务、信用、社会责任、环保、技术创新等诸多方面，在树立极佳的企业形象的同时获得了突出的经济与社会效益。一直以来，公司始终把荣誉当作前进的起点，新的荣誉，新的激励；新的起点，新的未来。
年份获奖名称级别2006 质量信誉AAA等级证书（中品质协字（20317）号）国家级2006 中国房地产诚信企业国家级2006 2006年中国不动产企业综合实力50强国家级2006 信誉档案管理先进企业编码：02-A03-044（2001）国家级2007 2007年中国环渤海房地产博览会获得社会责任奖国家级2007 2007年度中国房地产业履行社会责任范例企业国家级2008 《“和谐社会、责任地产”倡议书》证书 国家级2008 中国房地产诚信企业国家级2009 中国房地产开发企业100强国家级2010 2010年度中国财务价值品牌优秀奖国家级2010 天房美域项目荣获中国2010年度广厦奖国家级2006 市场诚信经营、优质示范单位市级2007 环渤海节能环保产业自主创新100 市级2007 社会治安综合治理工作先进单位市级2007 守合同重信用单位市级2008 向四川汶川灾区捐款捐赠证书市级2008 天津市精神文明单位市级2009 吉利花园A区荣获2009年度天津市建设工程“金奖海河杯”奖市级2009 城建系统基层党组织达标升级活动先进党组织市级2009 2009年度统计工作优秀企业市级2010 第二次经济普查先进集体市级2010 2009-2010年民生工程贡献企业和实力信誉津榜企业市级
*天房发展近几年获得的部分省市级以上荣誉
把握机遇把握机遇，，迎头而上迎头而上
在市场经济的大潮中，天房发展沐浴着改革的春风，务实创新、奋力拼搏，不断取得辉煌的成就和业绩，创造出良好的经济效益和社会效益，为天津市的城市建设和发展做出了卓越的贡献。
天房发展取得的成就与辉煌，凝聚着全体员工的辛勤与汗水；天房发展的不断发展与壮大，凝聚着全体员工的不懈努力和勇于奉献的敬业精神。
目前，天津经济发展正处在一个十分关键的时期，我们正面临着难得的历史性机遇。环渤海区域经济已纳入国家总体发展战略，以滨海新区开发开放为标志的天津新一轮高速发展已经启动；天津以及滨海新区作为中国经济增长的第三极，将起到长期领跑中国经济的作用。公司已基本完成跨越式发展的准备，进入了新的上升期。我们将紧紧抓住这机遇，在五年发展战略中，以做优、做大、做强为目标，努力跻身国家级强势企业行列，继续打造具有鲜明个性的特色物业，形成代表天津形象的企业品牌，成为发展最好最快和实力增长最大的骨干企业。
昨天，我们务实、奉献、拼搏，为天津市的城市建设添砖加瓦、建功立业；今天，我们靠改革和创新迎来了公司二次创业的春天；明天，我们将走向全国，打造环渤海地区的龙头房地产企业，成为中国最具影响力的房地产企业之一。用优秀的企业文化和科学管理创造公司美好的未来，用品质和诚信铸就实力雄厚、管理科学、服务完善、效益良好的全新天房发展！
总结我们的过去，把每一次拼博都镌刻于心。成绩属于过去，奋斗永远属于现在。发展是我们永恒的主题，责任是我们郑重的承诺。公司将进一步“抓机遇，练内功，创佳绩，求发展”，坚持不懈地以顾客为中心，以质量为生命，以诚信为根本，以市场为导向，以和谐与责任为己任，将和谐、创新、拼搏、务实的理念融入“建传世精品、求百年伟业”的奋斗目标之中，铸就更多的辉煌！
做地产做地产，，笃守责任地产笃守责任地产；；
谋发展谋发展，，成就天房发展成就天房发展。。
目录 第一章山西华吉房地产的市场地位 (2) 第二章房地产行业吸引力非常大 (3) 一、房地产行业成长性非常好 (3) （一）全国房地产行业的成长性非常好 (3) （二）太原房地产行业成长性居中 (8) （三）北京市房地产行业成长性较好 (10) 二．房地产行业盈利能力较好 (14) （一）行业平均利润水平 (14) （二）主要影响因素 (15) 第三章华吉房地产的竞争地位 (17) 一．华吉房地产的竞争地位比较强 (17) （一）获得资源的能力 (17) （二）整合资源能力 (17) （三）管理能力 (17) （四）品牌策略 (17) （五）产品质量 (18) 二．华吉房地产的竞争优势 (18) 三．华吉房地产的竞争劣势 (18) 第四章华吉房地产的发展方向及对策 (19) 一．太原地区 (19) （一）结论 (19) （二）市场预测 (19) 二．北京地区 (20)
第一章山西华吉房地产的市场地位 华吉房地产是华宇集团下属的主要企业之一，在集团中占有重要的地位。在这里我们对太原市房地产业的行业状况、华吉房地产内部资源状况与资源运作能力进行了分析和比较。 我们认为，华吉房地产目前所处的市场位置如图所示：太原房地产业的市场吸引力居中，华吉房地产在太原的竞争优势较明显。
第二章房地产行业吸引力非常大 房地产是房产和地产的总称。在经济形态上，房产和地产具有内在的整体性和不可分割性。房地产不仅属于最基本的生产要素，同时也是最基本的生活资料。由于房地产总是固定在一个地域之内，不能移动，因而又称为不动产。 房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。 由于土地资源的稀缺性，在某种程度上决定了房地产业具有垄断性；同时由于政策因素对房地产行业影响较大，使房地产行业具有极大的不确定性。 一、房地产行业成长性非常好 （一）全国房地产行业的成长性非常好 1．GDP、固定资产投资、房地产投资状况 近年来随着国民经济的回暖，全国的GDP增长率、固定资产投资增长率有了明显提升。房地产开发企业的数量有所增加，房地产投资额及住宅投资额呈显著上升趋势，其中住宅投资占房地产投资比重、房地产投资占固定资产投资比重逐年增加。这说明房地产行业的规模呈迅速扩张趋势，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，已逐步发展成为国民经济的重要支柱行业。（见下表） 表2－1 全国宏观经济指标表 数据来源：《中国统计年鉴》、中国房地产信息网
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
工业地产发展 在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。 近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低 价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件；另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。 投资价值显现 在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，工业地产借助其特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。与此同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。 一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。 但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地，使各地产生工业圈地现象，部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。 回报率相对稳定 与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。 目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
《天津市房地产市场发展现状分析》 改革开放以来，天津市的发展是在大阔步的前进，天津地处于华北平原东北部，东临渤海与首都北京毗邻，东、西、南分别于唐山、沧州、廊坊等地相接壤，地利优势明显。随着社会经济的逐步发展和变化，越来越多的农村劳动者为了赚钱奔向急速发展的天津市，随之出现的就是在城市生活的住所问题。天津市的房地产产业得到了迅速的发展，但是在高速运转的同时，同样的蕴藏了大量的隐患，这也成为了党和人民政府关注民生问题的重要工作之一。笔者通过查阅相关信息，对天津市的房地产发展状况进行基本情况的分析。 【关键词】 房地产；天津市；发展现状 近年来，随着天津市的不断旧城改造，房产开发所带来的经济收益是十分显著的，平均每年整体投资力度占天津市全年总投资额度的48%，可见，房产开发已经成为了经济来源的重要途径，但是在这样一种飞快发展的“车速”中，不安全的隐患就会逐步的加剧和显露出来。如今我国房地产的投资热潮是一浪高过一浪，普通居民买不起房子已经最现实的体现出了供求关系的平衡被打破。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性的上涨，严重的脱离了正常的上涨轨道，房产泡沫已经毋庸置疑，其中蕴含的风险不可小看。 1现今房地产市场发展现状 1.1房地产是经济收益的龙头产业。天津市的房地产业生产总值的增长速度高于gdp的增长速度，就xx年天津市单月的土地成交量
来看，中心地区成交一宗土地，成交面积1.06万平方米，成交金额3.94亿元；环城四区成交23宗土地，成交面积195.95万平方米，成交金额36.54亿元；西青区成交3宗土地，成交面积8.97万平方米，成交金额0.35亿元；北辰区成交15宗土地，成交面积141.97万平方米，成交金额5.02亿元；津南区成交5宗土地，成交面积45.01万平方米，成交金额31.1亿元；远郊区县共成交26宗土地，成交面积140.86万平方米，成交金额6亿元。从交易金额不难看出，房地产所带来的经济收益的显著成效。 1.2商品房的置空率越来越高。由于我国的基本国情的决定，地域发展不平衡这一直接原因，导致南北差异巨大，这一点也同样的表现在了我国的房地产供求关系上，尽管当前房产的总体形态是好的，但是在一些方面出现了投资过大，建设结构不合理的情况出现。如今全国的商品房屋成交量都成下降的趋势，天津市也不例外，xx年1月的单月商品房成交量同比去年相比就下降了3 2.66%；从成交面积上同比下降了32.64%；从成交均价走势上同比下降了4.68%；新建商品房成交面积同比下降了51.26%。 1.3房地产的泡沫危机。产生房地产泡沫的主要原因是由于房地产的价格一路上升，地产投资过于太大，市场没有购买的能力所导致的最终结果。xx年7月份天津市商品住宅市场供求比为1：0.44，供求差距再次加大，商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142%，环比上涨41.55%；商品住宅成交量为84.39万平方米，同比上涨34.17%，环比增长11.17%，供求比为1：0.44，市场表现为
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
第三章房地产集团战略规划 二、房地产集团的战略目标 1 战略指导思想 房地产集团战略指导思想：以投资最大化为指导，以进入行业500强为目标，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，推动房地产集团健康、快速、持续的发展。 房地产集团战略指导思想具备以下含义： 投资理念：投资价值最大化。房地产集团战略根本出发点是以投资价值最大化，从而实现股东利益最大化；在未来的产业选择及业务组合的战略制定中，必须以此作为基本原则。投资价值并不单指投资回报，企业发展必须考虑短期利益同长期利益的相结合，追求总体回报的最大化而非单一的财务收益最大化。 战略目标：中国房地产业500强。实现2016年收入70亿利润11亿的财务目标，进入500强不是企业的终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标。 业务架构:“一主两翼”型投资格局。随着集体一系列经营性资产的产生，业务定位进入到“房地产开发为主，汽车制造与现代传媒为并行”的“一主两翼”型格局。逐步实现房地产开发业务、资产经营业务、基础设施投资业务三个方面的业务组合，在分散风险的同时
建立持续发展能力。 工作重点：全面提升企业核心竞争力。通过5年时间，全面提升房地产集体在投资决策、项目策划、规划设计、工程管理、资本运作、人力资源方面的能力。形成高效、强有力的投资决策能力；产品研发能力、项目策划和项目管理能力等达到行业领先水平，形成初步完善的产品体系；具备高效的资本运作能力；形成行业优秀人力资源的高地。 2 集团未来三年的战略目标 房地产集团未来5年战略目标是：成为以房地产为核心主业的企业集团，进入中国房地产500强。 要实现如上的战略目标，结合房地产行业以及房地产集团的发展趋势保守估计，房地产业务在2016年应实现利润总额11亿元，收入约70亿元。进入500强不少企业终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标，它具有全局性、长远性、竞争性、纲领性四个特性。以500强为目标可以为房地产建立一个全方位的学习标杆，未来房地产集团要树立的7个学习目标为：备受尊敬的企业形象与地位、厚重的企业文化与价值观、卓越的领导人理念和人格、第一流的市场及财务业绩、企业核心竞争力的着力塑造、组织与管理的创新和控制与执行能力。
2010年11月天津房地产市场分析报告 一、行业政策 1、住建部：停止向购买第三套房发放住房公积金贷款 11月3日，住房城乡建设部等四部门发文规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 2. 住建部颁布“限外令”：境外人员在华限购一套住房 11 月4日，住房城乡建设部网站公开《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 3. 三部委:各地可将土地出让净收益10%用于公租房 11月16日，三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知明确，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 4. 天津新规:严格限制低密度大户型住宅项目开发 11月24日，天津市人民政府在下发的《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》中指出，天津将严格住房建设用地出让管理。严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 二、市场运行数据
（一）土地市场 2010年11月共成交84宗土地，成交面积428.23万平米，成交额69.77亿元，成交宗数环比上升21.74%，成交面积环比上升11.38%，成交额环比上升了30.51%。
天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计3年数据专题报告2019版
引言 本报告通过数据分析为大家展示天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计提供重要参考。 天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计数据专题报告对关键因素房地产业企业法人单位数量，房地产业企业营业收入，房地产业企业资产总计等进行了分析和梳理并展开了深入研究。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、公正、客观，报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计数据专题报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计现状 (1) 第二节天津市房地产业企业法人单位数量指标分析（均不含房地产开发经营） (3) 一、天津市房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 二、全国房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 三、天津市房地产业企业法人单位数量占全国房地产业企业法人单位数量比重统计 (3) 四、天津市房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、天津市房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、天津市房地产业企业法人单位数量同全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变 动对比分析 (6) 第三节天津市房地产业企业营业收入指标分析（均不含房地产开发经营） (7) 一、天津市房地产业企业营业收入现状统计 (7) 二、全国房地产业企业营业收入现状统计分析 (7) 三、天津市房地产业企业营业收入占全国房地产业企业营业收入比重统计分析 (7) 四、天津市房地产业企业营业收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、天津市房地产业企业营业收入（2017-2018）变动分析 (8)
天津房地产开发建安及配套费 土地费 ●土地使用权转让费: 开发商在项目开发征用土地的过程中，为获得土地使用权所支付的费用。其具体数额和该地块的等级有关。(土地等级请参见下表) 天津市中心城区住宅用地基准地价表 其中具体数字除以开发项目的容积率即为每平方米建筑的土地使用转让费的参考价格。比如，一块三级土地,新建项目的容积率定为3，则这块地上每平方米建筑的土地使用转让费的价格即为3700/3=1233.3元/平方米。 ●土地征用相关费用 1、土地出让金：由开发商向土地局缴纳的费用，就住宅而言，以楼面价格作为收费标准。天津市中心城区住宅用地分为十个等级（见上表），根据用地等级不同，土地出让金从65—320元/平方米不等。 2、土地评估费：按天津市土地价格评估收费办法，向土地评估所缴纳的用于土地评估的费用，这笔费用从评估价格的0.1‰—4‰不等。
3、土地交易费：全国的大中城市都有土地交易中心，负责收取土地交易费用。开发商买地、企业卖地都需要到土地交易中心办理相关手续。根据交易额的不同，收费费率也不同。一般来讲，评估值高的土地，费率低；反之，评估值低的土地，费率高。一般为评估价的2‰—3.5‰。 4、土地公告费：开发商向土地局交纳的相关费用，基本在6000元左右。开发商在办理征用土地手续的过程中，要取得建设规划许可证，由土地局统一在媒体上进行公告，以表示该开发商取得了该土地的使用权。 5、土地交易契税：向财政局缴纳的有关契税，一般标准是以土地转让金、土地出让金以及大配套费三项之和的3%交纳。 ●土地拆迁及有关费用 1、原有建筑物/构筑物/市政设施/地上地下障碍拆除费： 开发一个项目时，所征用地只要不是空地，就需要进行拆迁。该地块房子叫做建筑物；烟囱、水塔等叫做构筑物；调压站、变电站等叫做市政设施；树木花草等叫地上障碍物；管网等叫做地下障碍物。为了清理地块，需要找具有拆房资格的公司进行拆除工作，具体费用由甲乙双方签署的合同决定。一般来讲，费用标准和原有存在物的现状情况有关，按结构不同、材料不同、新旧程度不同、难易程度不同而有很大差别。 2、拆迁补偿费： （1）绿化补偿费：一般来讲，开发商在开发用地范围内都会有树木、草皮等存在，为了不妨碍新项目的进行，会对这些植物做一些清理工作。因为影响到城市绿化，所以要向主管绿化工作的园林局交纳一定的补偿费用。该项费用按占用绿地所处地域的土地价格、绿地建设费用以及地上绿化设施迁移费用的三项之和计收。
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济等资源，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力、帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，是构建产业价值链的一体化平台。 全国房地产经理人联盟主席兼秘书长杨乐渝表示，“产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。其在提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。” 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，产业地产是企业战略转型的重要方向，成功的产业地产运营商未来所获收益，应该数倍于房地产项目，包括城市基础设施建设、土地一级开发与转让、房产开发与销售以及后期运营管理带来的持续收入等四方面利润。陈国强指出，目前产业地产也存在着一些问题与困惑，土地价值发掘不足、低端重复建设与同质化、缺乏可持续发展能力、伪产业地产泛滥、软硬环境缺失、资源整合难度大、投资回收期长以及缺乏投资运营管理经验等都是未来产业地产发展的软肋 产业地产是2003年由联东集团率先提出，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。 在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源； 在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越； 伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
房地产项目开发建设阶段涉及税种 房地产项目开发建设阶段，开发企业主要需要缴纳建筑业营业税及相应的城市维护建设税和教育费附加，签订建筑施工等合同时需要缴纳印花税。建筑施工阶段保有土地还会涉及城镇土地使用税。在此阶段进行商品房预售的还要缴纳预售的营业税和企业所得税（这两税放在房地产销售阶段介绍）。一般而言，开发企业以房地产开发经营为主营业务，不是增值税纳税人。但若房地产开发企业将购入的材料销售给其他单位和个人，或者接受委托加工产品等，就需要缴纳增值税。一、建筑业营业税建筑业营业税，是以在中国境内提供建筑安装工程作业服务的单位和个人所取得的营业额 为课税对象而征收的一种税，即俗称的“建安营业税”。建筑安装业务实行分包或转包的，分包或转包者为纳税人。根据国家税务总局《关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》（国税发[2009]29号）的规定，《国家税务总局关于如何认定建筑业营业税纳税义务人问题的批复》（国税函[2000]247号）已于2009年失效，总承包人不再为扣缴义务人。建筑业营业税为3%。具体的计税依据为：（一）建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（二）纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当
包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从事安装工程作业，安装设备价值作安装工程产值的，营业额包括设备的价款。（三）纳税人自建自用的房屋不纳建筑业营业税，但后又将该自建自用的房屋对外出售时，其自建行为应先缴纳建筑业营业税，再缴纳销售不动产营业税。二、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税（以下简称“城建税”）和教育费附加都是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种附加税费。自2010 年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城建税和教育费附加，自此，统一了我国内外资企业的城建税和教育费附加。教育费附加征收比例为3%。城建税根据纳税人所在城镇的规模不同设置三档比例税率，即：（一）纳税人所在地为市区的，税率为7%；（二）纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。三、印花税开发建设阶段开发企业签订的各类合同需要缴纳印花税。其中，建筑安装工程承包合同按承包金额0.3‰贴花，借款合同按借款金额0.05‰贴花。四、城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地
天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》的通知 【法规类别】房地产开发 【发文字号】津国土房用[2009]499号 【发布部门】天津市国土资源和房屋管理局 【发布日期】2009.11.08 【实施日期】2009.11.08 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途 国有建设用地监管办法》的通知 （津国土房用〔2009〕499号） 各区县国土资源分局，各有关单位： 现将《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》印发你们，请遵照执行。 二〇〇九年十一月八日天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法
第一章总则 第一条为加强对国有建设用地开发利用情况的监督管理，规范建设单位使用土地行为，促进项目用地按期动工开发，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《天津市国有土地有偿使用办法》等法律法规和规定，制定本办法。 第二条本市行政辖区内经营性房地产开发用地无地上物土地使用证核发前监管及其他用途国有建设用地监管工作，适用本办法。 本办法所称国有建设用地监管，是指国土资源、房地产行政主管部门对用地单位或者土地使用者，自签订《国有建设用地使用权出让合同》或取得《国有土地划拨决定书》到建设项目竣工期间用地情况，进行全过程监督管理的行为。 第三条各区县国土资源分局、市区国土资源分局为国有建设用地监管主体。其中，中心城区内（含华苑产业园区）国有建设用地监管工作由市区国土资源分局负责；中心城区外国有建设用地监管工作由各区县国土资源分局负责。 各区县国土资源分局、市区国土资源分局统称为监管部门。 第四条土地监管工作按照相关法律法规和规章，以《国有土地划拨决定书》、《天津市国有建设用地使用权出让合同》（包括补充合同、协议等，以下简称《出让合同》）以及建设用地审批图件等为监管依据。
天津市房地产业发展前景的预测研究 摘要：本文以天津市为例，对天津市市内六区以及整个天津市2009-2012年房地产价格进行了统计分析，并从天津市发展规划、政策调控延续、房地产市场供求关系等角度对天津市房地产市场现状及预期进行分析；通过建立房地产价格预警指标体系并对指标进行选择，确定指标权重和各预警段及预警级别，从单指标预警及综合指标预警两方面来构建预警体系来预警天津市房地产价格波动，由此对政府政策及个人投资、居民购买住宅等给予一些理性的建议。 abstract： in this paper， the case study of tianjin， it conducts a statistical analysis of the 2009-2012 real estate prices of six districts of tianjin and the whole tianjin and analyzes the current situation and expectations of the real estate market of tianjin from tianjin development plan，continuation of policy control， real estate market supply and demand. finally， it establishes the system of real estate prices early warning indicators. and indicators are selected to determine the index weight and to determine the warning paragraph warning level， to build an early warning system from a single indicator and composite indicator to warn tianjin real estate price fluctuations. thus this paper gives some rational advice on government policies and personal
随着产业经济的不断发展，产业地产逐渐崭露头角；彭州绿谷食品产业园做为食品产业发展的重要载体，首先它拥有了得天独厚的区位优势，劳动力优势，原材料、政策等诸多优势，在此基础之上同时也承担了较多的风险，如何能扬长避短，顺利推进项目并使“绿谷”的成功模式得到快速的复制及推广。那么我们必须站在客户的角度考虑问题，什么样的产品才是客户最想要的，才是最适合他们的？需求决定市场，这是恒古不变的市场定律，在这个问题上百力汇一直在积极的思考和探讨，本方案通过市场调研，走访多家企业；根据项目目前的情况百力汇给出以下建议。 1、 本项目需要达到的目标 1、 收益最大化 2、 后期土地资源的获取 3、 项目模式可复制性 4、 其他 2、 核心问题 以下问题主要围绕招商销售工作提出，目的为了打好项目的“开山之战”，快速的吸纳企业入园，营销良好的园区产业氛围，同时保证项目后续用地的获取，根据以下问题百力汇进行了深入的研究并在下文得出结论。 1、项目定位是否有层次？ 在进行规划的时候我们是否充分考虑到市场需求，最大程 度的满足大部分企业的需求，直接对整个项目的运营造成 最关键的因素，如：项目各阶段我们应该引进什么规模的 企业、以什么速度引进这些企业、以什么方式回笼资金？ 2、修建地下通道是否对园区的招商销售带来促进作用？ 高昂的建造成本直接导致售价高出市场心理价位，客户是 否能接受，或者该项目的哪个阶段建造？百力汇认为在项 目的前期可以考虑先不建造地下通道，从各方面降低建造 成本，把销售价格控制在市场心理价位上下，同时确保项 目的品质及形象不被影响，达到快速聚集市场关注度，吸 纳企业入园；营销良好的招商销售氛围的目的。 3、项目前期招商销售工作需要达到什么样的效果 项目前期以营销良好的招商氛围为主，以快速吸纳企业入 园做为支撑点。同时引进一些具有代表性的企业入园和完 善的服务做为后期企业入园的说服点。
关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总 一、土地增值税 （一）法律法规及相关政策规定 1．纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。 （2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。 （3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。 （4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 （参见：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1994年1月1日第四条、第六条、第七条）2.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日第一条） 3. 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 （参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号2006年3月2日第五条） 4. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （参见：《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号2009年6月1日第十九条）（二）内容总结 1．一般情况下以房地产投资入股的，不征收土地增值税；但被投资企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税； 参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日第一条 2.但房地产开发企业将开发产品对外投资且发生所有权转移时应视同销售房地产，需征收土地
办理《规划用地建议书》 一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？ 1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表 b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公 章 2、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 3、土地权属证明及有关协议 4、1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测 地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件 二、何处办理《规划用地建议书》？ 准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？ 市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定 四、办理《规划用地建议书》所需时间？ 30个工作日 五、《规划用地建议书》的内容？ 市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。 确定供地方式： A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致
C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式 1 办理《项目建议书》 特指（协议出让项目） 二、办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议 二、何处办理《项目建议书》？ 准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日 七、《项目建议书》内容？ 由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
2019年房地产企业发展战略和经营计划 2019年3月
目录 一、行业格局和趋势 (3) 二、公司发展战略 (3) 1、提升“高周转”的运营能力 (3) 2、深耕核心区域和优势区域 (4) 3、“一体两翼”主航道战略 (4) 三、公司经营计划 (4) 1、土地获取 (4) 2、营销发展 (5) 3、品质提升 (5) 4、内部管控 (5) 5、深耕自持、发展长租 (5) 四、可能面对的风险 (6) 1、政策风险 (6) 2、市场风险 (6) 3、资金风险 (6) 4、经营风险 (6)
一、行业格局和趋势 2019年中国房地产行业发展整体格局将继续以城镇化发展为核心，关注改善型需求、发展多元供给为方向。今年“两会”政府工作报告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”、“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展”，长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会，而中心城市周边的中小城市将获得更多更好的发展机会。同时，住建部也明确要求一线、二线城市增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。“租购并举”政策导向继续明确和细化，金融等配套政策也日趋完善、各地政府亦不断完善租赁住房政策，一系列利好导致存量市场空间有效激活，租赁市场将迎来快速发展的机遇期。 行业规模集中效应将愈加明显，综合实力强、核心竞争力明显的区域、全国房企将优势更加明显，中小企业拿地难、发展难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。只有不断强化产品品质、拓宽融资渠道、提升品牌优势，才能在未来的房地产行业竞争格局中占得先机。 二、公司发展战略 1、提升“高周转”的运营能力 提升在土地储备、产品结构及系统运营的这三方面能力，在此基
天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积3年数据洞察报告2019版
序言 本报告以数据为基点对天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积的现状及发展脉络进行了全面立体的阐述和剖析，相信对商家、机构及个人具有重要参考借鉴价值。 天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积数据洞察报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积数据洞察报告主要收集国家政府部门如中国国家统计局及其它权威机构数据，并经过专业统计分析处理及清洗。数据严谨公正，通过整理及清洗，进行天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积的分析研究，整个报告覆盖房地产开发企业房屋新开工总面积，房地产开发企业住宅新开工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积，房地产开发企业办公楼新开工面积等重要维度。
目录 第一节天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积现状 (1) 第二节天津市房地产开发企业房屋新开工总面积指标分析 (3) 一、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋新开工总面积现状统计 (3) 三、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积占全国房地产开发企业房屋新开工总面积比 重统计 (3) 四、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋新开工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋新开工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积同全国房地产开发企业房屋新开工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节天津市房地产开发企业住宅新开工面积指标分析 (7) 一、天津市房地产开发企业住宅新开工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅新开工面积现状统计分析 (7) 三、天津市房地产开发企业住宅新开工面积占全国房地产开发企业住宅新开工面积比重统 计分析 (7)