目录
中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) (1)
经营性物业抵押贷款：实务与案例 (16)
经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析 (20)
中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)
农银发〔2006〕244号
近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行?并将有关问题通知如下:
一?正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展?
经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品?自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益?试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势?
从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估?轻还贷来源测算等?经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进?优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务?若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既
不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展?为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订?各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展?
二?把好贷款准入关,提高业务受理质量?各行要把好业务准入关?
在项目准入上,要选择品质优秀?位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间?经营状况良好?权属清晰?租金稳步增长的知名高档酒店宾馆?写字楼?商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目?
象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事
审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;
在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;
在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序?提高效率,在首批试点的北京?上海?天津?深圳?广州?杭州?南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市?省会城市(黑龙江?吉林?辽宁?湖南?海南五省除外),宁波?大连?青岛?厦门,江苏苏州?
无锡?常州?镇江?南通、扬州,以及浙江温州?嘉兴?湖州?绍兴?金华?台州,广东佛山(含顺德?南海)?东莞?中山?珠海?
其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作?各行要从业务开办开始坚持高标准?严要求,避免“散?小?差”?通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务?
三?严格管理,推进业务规范发展?
一是规范贷款用途?经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求?对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款?股东?关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金?若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款?
要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款?贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益?
二是合理确定贷款额度?贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内?
抵押率的问题：账面成本，评估价格
要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支?以综合收入还款的,仅限于实力雄厚?现金流充裕的
知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%?
采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式?
三是规范评估?经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法?采用收益法的,折现率取10%?要科学确定抵押物价值,避免高估?关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知?
四?建立健全风险防范机制,保障贷款安全?
一是加强对抵押物的调查?经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权?优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款?法律部门应参与对有关合同文本的审查?
二是加强阶段性担保管理?对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人?若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保?
对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求?
三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协议)?租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我
行权益?为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记
或到公证机关进行公证?
四是建立再评估机制?在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内?若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限?额度?利率重新约定?
由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性
物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段?各试点行要
切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的
流程服务和风险控制措施,锁定有品牌?前景好?租约收入稳定?产权
清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力?
各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)?
附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)
(二OO六年六月第一次修订)
第一章总则
第一条为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷
款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业
抵押贷款业务健康发展,根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》
和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定本办法?
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范?经营利润较为稳定?现金流量较为充裕?综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场?商品交易市场?写字楼?星级宾馆酒店?综合商业设施等物业形式?
经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款?
第三条经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理?
即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？
第二章贷款对象与用途
第四条贷款对象?借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照?实行独立核算?具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权?
第五条贷款用途?贷款可用于物业在经营期的资金需求?对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款?贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?
？在认缴资本制下，还有项目资本金此说否？
第三章贷款条件与申请
第六条贷款条件?
(一)借款人须具备下列基本条件:
1.具有法人营业执照并已办理年检手续;
？合伙企业就没戏了？
2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;
？如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？
3.产权清晰?法人治理结构健全?经营管理规范?财务状况良好;
4.所有者权益原则上在5000万元以上;
5.具有贷款证(卡),并在我行开立基本账户或一般账户,无不良信用记录;
6.拥有经营性物业全部产权,持有合法?有效的房产所有权证;
7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;
8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算?代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入?支出款项的封闭式监管;
9.我行要求的其他条件?
(二)经营性物业须具备的基本条件:
1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营?
新建物业虽未正式投入运营,但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营?
2.地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段?交通便捷,人流?物流?车流充裕,商业?商务氛围浓厚?位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市,区位要求可适当放宽?
3.酒店?宾馆类应在4星级(含)以上,且年均入住率高于60%;
写字楼应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%;
百货类物业面积(可供我行抵押面积)应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌;
混合业态的物业应至少满足以上一个条件?
4.经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;经营性物业具有较强的变现能力,有利于整体处置?
第七条贷款申请?借款人申请经营性物业抵押贷款时,应提供以下资料:
(一)借款人营业执照?组织机构代码?开发资质等级证书;
(二)借款人验资报告和公司章程;
(三)借款人贷款证(卡)和资信证明材料;
(四)借款人董事会或相应决策机构同意借款?同意以经营性物业抵押的决议;
(五)经会计(审计)事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表;
(六)经营性物业竣工验收合格的证明材料?产权证书;
(七)借款人对外出租的有关协议?合同;
(八)农业银行要求提供的其他证明文件和材料?
第四章贷款额度?期限?利率与科目
第八条贷款额度?
贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60%,按物业账面成本计算的,贷款额度最高不超过物业账面成本的70%?
若借款人或其母公司实力雄厚?现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以其还款的,可以综合收入还款,但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%?
原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目?对于个别地段优越?效益良好?贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目,可按个案上报总行准入审批后,由分行按权限操作?
第九条贷款期限?经营性物业抵押贷款期限不得超过10年?同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限?
第十条贷款利率?执行总行规定的固定资产贷款利率标准?
第十一条贷款科目?经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科
目中核算反映?
第五章贷款的调查和评估
第十二条经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估?
第十三条贷款调查应重点关注以下内容:
(一)物业的权属?是否竣工验收合格?是否取得产权证,物业设定抵押情况?
(二)物业的出租率?租赁合同的租期?租金水平和租金支付方式?调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配;调查租金支付方式,
防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销,导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物?
(三)租约情况?调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款?要特别注意承租人依法享有的承租权?优先购买权
及其他权利对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要的预估?
(四)承租人资信?经营状况?支付租金能力等资质情况?对于承租人经营状况或资信不佳?按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不宜介入?
(五)借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力?
交叉违约，不安抗辩权
第十四条贷款评估应重点评估以下内容:
(一)借款人评价:包括借款人的组织形式?股权结构?经营业绩?信用状况?财务状况?现金流量状况等?
(二)抵押物评价:包括抵押物的出租经营情况?实际建造成本?市场价值情况?变现能力等?
(三)偿债能力评价:包括财务效益预测?现金流量预测及偿债能力预测等,并对物业每年经营收入进行评价,经营收入应扣除大修和
日常维护成本?
第十五条经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法?采用收益法的,折现率取10%?
？与Reits的区别？股权，集合资金信托，理财产品，上市，并购贷款与债券
第六章贷款的审批和发放
第十六条经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理,与各分行的房地产开发贷款审批权限一致?
第十七条经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理,执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》(农银发〔2005〕10号)有关规定?
第十八条需突破本办法贷款条件?抵押率?贷款额度?贷款期限
等规定的项目,由总行准入审批后,按各分行权限操作?
第十九条贷款发放前,必须对经营性物业办理保险,保险费用由借款人承担,明确我行为第一受益人,保险期限不得短于我行贷款期限?
保险，中间业务，监管户，封闭贷款，阶段性担保，第一顺位，轮侯查封或冻结
第二十条经营性物业贷款借款合同中要补充明确,我行有权在
贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估,若抵押物价值发生贬值,则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款,我行有权视市场形势?抵押物价值变动?出租回报率?市场利率变化等情况,对贷款期限?额度?利率等进行调整?
第七章担保方式
第二十一条经营性物业抵押贷款以竣工验收合格?取得房产证?并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必要时还应提供我行认可的其他财产抵?质押?第三方保证,并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保?
第二十二条经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%,以物业账面成本计算的,抵押率不超过70%?
第二十三条经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人?
置换他行贷款的,应建立资金专户,确保我行贷款专项用于归还
他行贷款,确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权?
若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保?
第二十四条借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议,明确物业经营收入直接进入我行指定账户,一旦借款人无法偿还贷款本息,我行有权直接从该账户中扣划?
第二十五条为防止业主通过修改租赁合同?另行签订长期?低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权,应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续?
但如此则又要交费了？好象是0。05%？
第八章贷款偿还
第二十六条还款方式?在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季(月)结息?按季(月)归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息?考虑到物业的租金回收具有一定的周期性,可给予最长不超过一年的宽限期?
采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式?
要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度?期限?利率?每期还款金额等内容?协商不成的,应当按照合同约
定采取停止发放贷款?要求借款人提前偿还已发放贷款?处置抵押物等措施?
同时还要在借款合同中明确,借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的,我行可依法处置抵押物?
第二十七条对于贷款期间能按时偿还贷款本息?还款记录良好?物业租金持续上涨的优质物业,在贷款本金归还50%以上后,可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款,按新增贷款管理,由原审批行审批,新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求,且不得超过原贷款额度?
第二十八条借款人提前还款须提前一个月提出申请,并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息?
承诺费，提前还款
第九章贷后管理
第二十九条经营行与借款人签订资金监管协议?借款人须在我行开立资金监管专户,对专户实行收支两条线管理,建立收入?支出明细台账,物业的经营性收入直接进入专户,除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用?如借款人出现逃避资金监管的行为,我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物?
资金归集之东城物业，受托支付，
第三十条对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的,应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形,并尽量要求:
1?出租人事先告知承租人,并取得我行的书面同意;
2?承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时,租赁合同提前终止,不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权?
但还有个建设工程优先受偿权来高于此，且还有个税款的优先权呢？
第三十一条及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量,动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款?借款人将抵押的物业出售时,须经我行同意并相应归还我行贷款?
第三十二条经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测,可采用定期再评估等方法,若出现抵押物贬值?租金收入下降等危及我行贷款安全的情况,应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度?期限?利率等措施?
第三十三条分行和经营行应指定专门客户经理(小组)加强贷后管理,每半年向审批行报告贷款运作情况?如遇重大问题,及时向审批行报告?由于本贷款品种期限较长,期间如遇客户经理(小组)变动,需做好交接工作,重新落实客户经理责任制,并及时报告审批行?
第十章附则
第三十四条本办法由中国农业银行总行制定?解释和修订?
第三十五条本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定?
第三十六条本办法自印发之日起执行?
经营性物业抵押贷款：实务与案例
2?在银行的信用评级在BB以上(含),资产负债率原则上不高于7 0%;
4?拥有经营性物业全部产权,持有合法?有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地;
3?抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级(含)以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估——但资产评估也取消了资格考试也
案例
2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元,该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元?经尽职调查后,评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷,因此设计和实施了如下解决方案:先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元?
担保方式:
1?经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式,抵押率应控制在70%(含)以内?如有需要,可追加其他担保?
2?借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于贷款期限,保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款?
提供资料:
1?申请人和担保人各自的《企业(法人)营业执照》?《经营许可证》(如有)?《组织机构代码证》?企业(公司)章程?《贷款卡》;
2?法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件;
3?三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表;
4?抵(质)押物清单?产权证明(原件)和有处分权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有关证明文件;
5?产权证书?租赁协议及承租方资料;
6?董事会同意以经营性物业抵押的决议?
还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款?贷款?结算和财产保险?ATM?POS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益?
l用于购置经营性物业的,贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款额度一般不得超过资金需求的60%,最高不超过70%;
l贷款用于置换第三方负债的,贷款额度不得超过原有负债总额?
l必须对经营性物业办理综合财产险,并明确我行为第一受益人?
l保险费可分一次或二次投保?
l投保金额不低于贷款金额,保险期限不得短于我行贷款期限?
1?申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业;
3?出租行为真实,必须具备明确稳定的物业经营现金流,并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料?
4?学校?幼儿园?医院等公益事业单位为借款人的,不得办理此业务
总授信金额:跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定
贷款年限:3至10年
还款方式:贷款本息按月或按季度等额还款,减少还款压力
贷款利率:按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%(根据企业运行情况确定)即年6%-8%?
7?土地性质为出让的经营性物业贷款,须提供产权证书;性质为租赁的,需提供相关部门同意建造物业证明资料
办理流程
1?向我司提交贷款业务申请及相关申请材料
2?我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本
3?办理抵押登记手续后放款
且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月,投保总额不低于贷款本息额?
个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人(仅限于个人)发放的,以其所有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款
【贷款对象】
具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁(含)-60周岁(含),具有完全的民事权利能力和民事行为能力,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人?
【贷款条件】
1?个人资信良好,在我行无不良信用记录,个人及家庭负债与其经营收入相符?
2?拥有经营性物业全部产权,持有合法?有效的房产所有权证和土地使用权证?
3?借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物?
4?同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入?支出款项的封闭式监管?同时,承诺物业经营所产生的资金结算?代收代付等中间业务在我行办理?
1?贷款额度:根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定?同时,贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%(其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70%)?
2?物业用于出租的,须提供真实的租赁合同?协议原件?租赁合同涉及多页的,页面与页面之间必须同时加盖双方公章(必须采用骑缝章形式);
3?物业用于出租的,需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章;
4?物业承租人知晓物业抵押给我行的声明;
经营性物业抵押贷款:房地产贷款拓展新渠道经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种,是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后,
在此之前,由于没有与之相适应的金融产品,往往造成企业资金
的沉淀和长期占用,对商业地产经营者来说,资金的效率是低下的,“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”?
以等额本息法为例,由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息,以10年期贷款计算,借款人每隔一年,其贷款本金就减少10%,也就是说贷款发放后,即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑,对银行来说,其贷款仍然是安全的?
从理论上讲,经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降,每年下降10%”风险能力?因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时,一般不做敏感性分析?
开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心(楼中银行)来拓展楼宇内的优质客户,进而带动存款?结算?银行卡等业
务的发展?
经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现,借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后,经过一段时间,再将所持有的
经营性房产评估,评估价值往往高出初始持有的价值,然后根据评估
的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权?例如,某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租,计划投资1亿元(假
x银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需
求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录； ２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； ３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上； ４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； ５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； ６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； ７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； ８．x银行规定的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： １．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营； ２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发
大中型客户 授信业务调查报告 客户名称：ＸＸＸＸＸ发展有限公司 经办机构：ＸＸＸＸＸ分社 完成日期：年月日 声明与保证
我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。 主办调查人签字： 电话号码： 年月日 协办调查人签字： 电话号码： 年月日 一、借款人基本情况分析 （一）借款人基本面评价
借款人股权结构（组织架构）图：
3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区ＸＸＸ发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇ＸＸＸ号，法定代表人为ＸＸＸ，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。该公司由ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ等4名股东共同出资组成。该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡有效，借款主体合法。 （二）领导人素质分析 主要领导人的简介： 1、该公司主要的经营管理者为股东ＸＸＸ，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。ＸＸＸ从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。 （三）内部管理综合评价 1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以ＸＸＸ为主，与私营企业的经营模式相似。 2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企业虚假出资的情况。 3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。 （四）资信情况分析 1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。 2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。
经营性物业抵押贷款业务须知 一、经营性物业的定义 经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待 二、经营性物业贷款 经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。 四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8
级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。 五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。 六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。 第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、
工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。 第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。 第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
产品定义 经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。 产品特点 经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 适用对象 主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。 申请条件 A、贷款对象应符合以下条件： （1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB； （2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体； （3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管； （4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执； （5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。 B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件： （1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营； （2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势； （3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息； （4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置； （5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。
******农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）； （二）购置的物业。可用于置换购置款。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足
辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷 款业务的通知 辽银监办发〔2014〕461号 各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下： 一、违规问题表现形式 （一）授信调查审查不尽职 有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷
政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。 （二）资金支付使用监控不力 有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。 （三）贷款风险分类不准确 有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。 二、监管意见与要求 （一）对照开展自查，有效落实整改 辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照
文件编号：农银发〔2006〕244号 关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试 行）》（修订稿）的通知 各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。 二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。 在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范
经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。 （二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分
行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。 （三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。 （四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。 （五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。 第二章基本准入条件 第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件： （一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。 （二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：
某银行经营性物业抵押贷款管理办法
中国ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行） （ⅩⅩ年六月第一次修订） 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 第三条经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。 第二章贷款对象与用途 第四条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件与申请 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备下列基本条件： 1．具有法人营业执照并已办理年检手续；
银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点 一、适用类型 1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。 2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。 3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。 二、定义 经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。 经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 三、审查要点 01 租金收入监管是否可落实？
借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。 02 资金用途是否合规？ 贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。03 物业出租率情况 审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。 04 掌握借款人真实股权结构 从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。 05 经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息？ 经营性物业在银行贷款期间内的经营现金收入扣除改造、大修、日常修理维护、招租代理费、管理费用、财务费用、税金等各项支出以后的经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。
某银行经营性物业贷款管理办法
中国ⅩⅩ银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的
处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
中国ⅩⅩ银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合
理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
中国农业银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是 指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中
合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营
经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析 经营性物业贷款，有的银行称为固定资产贷款或资产支持类贷款，是指借款企业通过自筹资金和向银行融资建造或者购买房产（一般为商铺）对外出租，借款企业通常以部分该经营性房产的产权为抵押获得银行贷款，房产取得的租金收入用于偿还此贷款，这种类型的银行贷款即为经营性物业贷款，一般贷款期限较长，按照规定，此类贷款总额不得超过建造或购买该房产总投资的70%。 我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现，借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后，经过一段时间，再将所持有的经营性房产评估，评估价值往往高出初始持有的价值，然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权。例如，某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租，计划投资1亿元（假设实际造价也为1亿元），自筹3000万元，向银行借款7000万元，贷款期8年，以该栋大楼1－7层的房产作为抵押（若尚在建造期，抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值），以未来该商务楼租金收入为还款来源。2009年，该商务楼经评估价值2亿元，该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元，或者申请释放一半的原抵押房产产权，或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权。表面看来，这种评
估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30％自有资金的规定，而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款。 然而，细心的读者可能已经发现，上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款，那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元，还余出4000万元给该企业，相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼、抽逃了3000万元项目资本金，还将4000万元“利润”提前回笼给企业，银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1－7层的房产。未来几年中，一旦宏观经济形势不利，房地产价格下跌，该房地产公司可以申请破产，卷着大把的租金、售房收入和银行借款一走了之，丢下这栋楼1－7层的贬值房产，将难以出售变现的风险和巨额坏账的损失统统转嫁给银行，造成银行风险集聚和实际资产流失。 不难看出，经评估后追加申请贷款或释放部分抵押房产的做法表面看似合理，实际上以所抵押房产借到的贷款资金被用于整个房产项目的建造或购置，变相地减少了贷款人获得的抵押资产，相当于贷款银行向借款企业发放了无指定用途的贷款。而所谓房产价值评估通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的，并没有考量房产本身价值和宏观经
目录 中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) (1) 经营性物业抵押贷款：实务与案例 (16) 经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析 (20) 中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) 农银发〔2006〕244号 近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行?并将有关问题通知如下: 一?正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展? 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品?自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益?试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势? 从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估?轻还贷来源测算等?经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进?优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务?若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既
不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展?为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订?各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展? 二?把好贷款准入关,提高业务受理质量?各行要把好业务准入关? 在项目准入上,要选择品质优秀?位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间?经营状况良好?权属清晰?租金稳步增长的知名高档酒店宾馆?写字楼?商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目? 象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事 审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业; 在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业; 在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序?提高效率,在首批试点的北京?上海?天津?深圳?广州?杭州?南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市?省会城市(黑龙江?吉林?辽宁?湖南?海南五省除外),宁波?大连?青岛?厦门,江苏苏州?
经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。 一、经营性物业抵押贷款的定义与由来 （一）经营性物业抵押贷款的定义 经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。 经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。 （二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照 东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。 （三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款
借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。 （四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。 二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求 作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。 在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经
银行经营性物业贷款管理办法两篇 第1条 银行商业地产贷款管理办法第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性房地产贷款业务健康发展，根据XX银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业是指综合收益良好的商业经营场所、办公场所、酒店、商场(购物中心)、酒店公寓、工业及仓储场所等物业形式。，已经完成验收并投入运行。 经营性物业贷款是指银行向具有法定主体资格的经营性物业业主发放的贷款，以业主拥有的物业作为贷款的抵押物，以物业的经营收入作为主要还款来源。 第三条经营性房地产贷款的发放应符合国家法律法规的有关规定，遵循“安全、流动性和效率”的原则。 第二章贷款对象和目的第四条贷款对象。 借款人必须经主管部门批准成立，并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格。借款人拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，对借款人拥有的经营性物业拥有独立处置权。 第五条贷款的使用。 经营性物业贷款可用于借款人生产经营中的合理资本要求，包括置换借款人形成的用于建设或购买物业的债务资金、超过规定比例的项目资金和增值资金在物业价值中的比重，运营期间物业维护、
装修、装修、招商引资等经营性资金，置换现有经营性物业贷款等。不得用于国家禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行现有的不良贷款或非法贷款。 第三章贷款条件及申请材料第六条贷款条件。 (1)借款人的基本要求是 1.持有贷款凭证(卡)并在我行开立基本存款账户或一般账户。原则上，信用等级在A级(含)以上，无不良信用记录。 2.产权清晰、公司治理结构健全、管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应当取得房地产开发主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，并办理年检手续。 4.所有者权益在8000万元(含)以上； 5.大股东或实际控制人具有良好的经营业绩和较强的综合实力； 6.拥有经营物业的产权，并持有合法、有效的产权证书； 7.董事会或相应的决策机构同意将其拥有的经营财产用作贷款抵押； 8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺资金结算、物业管理产生的收付等中间业务由我行办理，并接受我行对物业管理收入、支出的封闭式监管； 9 .xx银行规定的其他条件。 (2)经营物业的基本要求 1.经营物业应满足各城市商业网点规划或产业规划的要求，并在竣工综合验收合格并完成产权证后投入