房地产开发企业各阶段税收筹划
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）
企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方
案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
【案例】某市一商场是增值税一般纳税人，甲商品销售利润率为40%，购货时能取得增值税专用发票并通过税务机关的认证，2009年店庆期间对该商品欲采取以下三种促销方式： 方式一：商品七折销售。 方式二：购物满1000元者捆绑赠送价值300元的商品（赠品的成本为180元）。 方式三：购物满1000元者返还300元现金。 上述售价与成本均含税。 要求：如果该商场卖出一件甲商品，售价1000元，以税后利润 的计算结果作为评判标准，上述哪种方式对商场最为有利？（结 果保留至小数点后2位） 方案一：打折方式 应纳增值税=1000×70%÷（1＋17％）×17％－600÷（1＋17％）×17％＝14.54（元） 应纳城建税与教育费附加=14.54×（7%+3%）=1.45（元） 利润额＝700÷（1＋17%）－600÷（1＋17%）－1.45＝84.05（元） 应纳税所得额＝利润额 应缴所得税额＝84.05×25%＝21.01（元） 税后净利润＝84.05－21.01＝63.04（元） 方案二：捆绑赠送礼品方式 应纳增值税= 1000÷（1+17％）×17％－600÷（1＋17％）×
17％－180÷（1＋17％）×17％ =31.97（元） 应纳城建税与教育费附加=31.97×（7%+3%）=3.197（元）利润额＝1000÷（1＋17%）－600÷（1＋17%）－180÷（1＋17%）－3.197＝184.84(元) 应纳企业所得税额＝［1000÷（1＋17%）－600÷（1＋17%）－180÷（1＋17%）－3.197］×25%＝46.21（元） 税后利润＝184.84－46.21＝138.63（元） 方案三：返现方式 应纳增值税=1000÷（1＋17％）×17％－600÷（1＋17％）×17％＝58.12(元) 应纳城建税与教育费附加=58.12×（7%+3%）=5.81（元） 代顾客缴纳的个人所得税额＝300÷（1－20%）×20%＝75元 利润额＝1000÷（1＋17%）－600÷（1＋17%）－300－75－5.81＝－38.91（元） 应缴所得税额＝［1000÷（1＋17%）－600÷（1＋17%）－5.81］×25%＝84.02（元） 税后利润＝－38.91－84.02＝－122.92（元) 结论：上述三方案中，由于方案二税后净利润最大，故方案二最优。
多选题 1、税收筹划的特点包括（ABCD ） Ａ、合法性Ｂ、前瞻性 Ｃ、目的性Ｄ、时效性 E、经济性 2、税收筹划的基本方法，主要包括（ABCDE ）的筹划 Ａ、税收优惠方面Ｂ、税率差异方面 Ｃ、计税依据方面Ｄ、税前扣除方面 E、税收抵免方面 3、以下情况需办理变更税务登记的是（ABDE ） A、改变名称Ｂ、改变法定代表人 C、改变经营期限Ｄ、增减注册资本 E、改变银行账号 4、纳税人发生（ABC ）不得开具增值税专用发票 A、向消费者销售货物Ｂ、向小规模纳税人销售货物 C、向境外提供应税劳务Ｄ、向临时一般纳税人销售货物 E、向农民销售货物 5、下列收入属于营业税征收范围的有（ADE ） A、邮政部门销售集邮商品所取得的收入 B、除邮政部门以外的其他单位和个人销售集邮商品所取得的收入 C、银行销售金银取得的收入 D、代销货物行为的受托方从委托方取得的手续费收入 E、个人转让专用技术所取得的收入 6、下列情形中，企业应按照“工资薪金所得”扣缴个人所得税的有（BC ）。 A、支付给某董事的董事费（该董事同时任公司总经理） B、支付给职工的过节费和旅游费 C、支付给供销人员的年度考核奖金 D、个人独资企业支付给投资者的工资 E、个人投资者在其投资的有限责任公司报销与企业生产经营无关的消费性支出 7、下列有关来源于中国境内、境外所得的确定原则的表述中，正确的有（AC ）。 A、销售货物所得按照交易活动发生地确定 B、提供劳务所得按照劳务报酬支付地确定 C、权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定 D、股息所得接负担、支付所得的企业所在地确定 E、不动产转让所得按照转让不动产的企业或者机构、场所所在地确定 8、下列经营收入在并入销售额计算销项税额时，需换算为不含税销售额的有（ABCD ）。
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
b税务会计与纳税筹划（第13版） 各章习题参考答案 第1章 □知识题 ?知识应用 单项选择题 （1） B（2）C（3）D 多项选择题 （1）BCD（2）ABC（3）ABCD 判断题 （1）×（2）×（3）×（4）×（5）× 第2章 □知识题 ?知识应用 单项选择题 （1）C或D（2）B（3）A（4）C 多项选择题 （1）AD（2）A B CD（3）ACD（4）ACD（5）ABC（6）ABCD 判断题 （1）×应为视同销售 （2）×自然灾害损失属于正常损失，进项税额依然可以抵扣，无须对其进行账务处理 （3）√组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税 （4）√11%为新政策 （5）×不得扣减旧货物的收购价格 （6）√ （7）√ □技能题 ?计算分析题 （必做） （1）借：原材料 31000 应交税费——应交增值税（进项税额）5 210 贷：库存现金 1 110 应付票据 35 100 （2）借：在途物资 30 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 5 100 贷：银行存款 35 100 借：应收账款——光远厂 30 000 贷：在途物资 30 000 借：银行存款 贷：应收账款——光远厂 （3）借：在途物资 100 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 17 000 贷：银行存款 117 000
借：其他应收款 1 170 贷：在途物资 1 000 应交税费——应交增值税（进项税额转出） 170 借：原材料 99000 贷：在途物资 99 000 （4）借：原材料 应交税费——应交增值税（进项税额）1 700 000 贷：应付账款 3 000 000 银行存款 8 700 000 （5）借：固定资产7692 应交税费——应交增值税（进项税额）1308 贷：银行存款9000 借：固定资产 5 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 850 贷：银行存款 5 850 以上两分录也可以合并，但考试要求尽量分开： 借：固定资产-空调机 7692 -设备 5000 应交税费——应交增值税（进项税额）2158 贷：银行存款 14850 （6）借：管理费用——电费 6 000 制造费用——电费 24 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 5 100 贷：银行存款 35 100 借：管理费用——水费 3 000 制造费用——水费 27 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 1 800 贷：银行存款 31 800 （7）借：固定资产 250 000 应交税费——应交增值税（进项税额）42 500 贷：实收资本 292 500 借：原材料 20 000 应交税费——应交增值税（进项税额）3 400 贷：实收资本 23 400 （8）借：固定资产 250 000 应交税费——应交增值税（进项税额）42 500 贷：营业外收入 292 500 借：原材料 20 000 应交税费——应交增值税（进项税额）3 400 贷：营业外收入 23 400 （9）借：管理费用 3 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 510 贷：银行存款 3 510 （10）借：原材料 5 850 贷：银行存款 5 850 借：固定资产 20 000 贷：银行存款 20 000
纳税筹划试题三及答案 一、单项选择题（每题2分，共20分） 1.甲作为一般纳税人购进乙国营农场自产玉米收购凭证注明价款65830元则增值税为（）。 A. 57272.10 B. 65830 C. 8557.90 D. 60000 2.增值税纳税人身份选择筹划，可通过计算（）的均衡点来决定适当的纳税人身份。 A.增值率 B.退税率 C.净利率 D.利润率 3.原材料市场价格持续下降时应当采用的存货计价方法（）。 A.先进先出法 B.移动加权平均法 C.个别计价法 D.不一定 4.甲卷烟生产企业8月末盘点时，发现由于管理不善，库存的外购已税烟丝10万元（含运输费用0.93万元）霉烂变质，则损失烟丝应转出的进项税额为（）万元。 A. 1.7 B. 1.5419 C. 1.6119 D. 1.607 5.甲企业采购原材料支付运杂费共计1000元，取得运输发票上注明运输费800
元，建设基金100元，保险费20元，装卸费80元，则可计算抵扣增值税进项税和计入采购成本的运杂费分别为（）。 A. 63元,937元 B. 70元，930元 C. 56元，944元 D. 63元，100元 6.甲企业按照政府统一会计政策计算出利润总额300万元，当年直接给受灾灾民发放慰问金10万元，通过政府机关对受灾地区捐赠30万元，其当年捐赠应调整应纳税所得额为（）。 A.调增10万元 B.调增4万元 C.调减10万元 D.调减4万元 7.今年10月，张某出版社专著一本取得稿酬100000元，从中拿出30000元通过国家机关捐赠受灾地区，张某10月份应缴纳个人所得税（）元。 A. 6500 B. 7000 C. 7840 D. 11200 8.甲生产企业位于市区，属于增值税一般纳税人，2010年销售额100万元（不含税）适用17%增值税率，甲企业从供应商（假设为增值税一般纳税人，适用17%增值税率）购入原材料40万元（不含税）其他成本费用（不包括各种税金），假设税金只考虑增值税、城建税及教育费附加，企业所得税，则甲企业的现金流量（）。 A. 29.235 B. 29.545 C. 29.985 D. 30.235 9.某商业性小规模纳税人销售某种商品，获得含税收入共1500元，该商品进货
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
2020年电大税收筹划形考题库158题[含参考答案] 一、单选题 1．下列企业适用 15%企业所得税税率的是（） A.国家需要重点扶持的高新技术企业 B.小型微利企业 C.在中国境内设立场所的非居民企业 D.在中国境内未设立场所的非居民企业 正确答案：国家需要重点扶持的高新技术企业 2．以下选项中，属于纳税人的有（） A.代收代缴义务人 B.外国人和无国籍人 C.代扣代缴义务人 D.居民企业 纳税人可以分为自然人和法人两种，代扣代缴义务人和代收代缴义务人与纳税人紧密相连，但不承担纳税义务，只有居住在我国的外国人和无国籍人才属于自然人纳税人。居民企业需就来源于我国境内外的所得缴纳企业所得税，属于纳税人范畴。 正确答案：居民企业 3．税收筹划的目标是（） A.成本最小化 B.企业价值最大化 C.税负最小化 D.企业利润最大化 评价税收筹划成功与否的标准，是能否有利于企业价值最大化，而不是某一时点、某一项目带来的税收成本的节约。 正确答案：企业价值最大化 4．（）是税收筹划的前提和基础 A.安全性 B.系统性 C.合法性 D.动态性 合法是税收筹划的前提和基础。“合法”不仅表现为手段合法，而且要求税收筹划的精神实质合法。也就是说，税收筹划的方法和手段不违背税收的立法精神，不钻任何法律的空子。
正确答案：合法性 信息文本 5．下列属于《企业所得税法》所称居民企业的是（）。 A.依照挪威法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的企业 B.依照美国法律成立且实际管理机构不在中国境内，并且在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业 C.依照韩国法律成立但实际管理机构在中国境内的企业 D.依照英国法律成立且实际管理机构在英国的企业 正确答案：依照韩国法律成立但实际管理机构在中国境内的企业 6．下列关于个人独资企业、合伙企业征收个人所得税的表述错误的是（）。 A.合伙企业的个人投资者以企业资金为家庭成员支付与企业生产经营无关的消费性支出，视为企业对个人投资者的利润分配 B.合伙企业的生产经营所得和其他所得采用先分后税的原则 C.以合伙企业名义对外投资分回利息或者股息、红利的，应按比例确定各个投资者的所得，分别按利息、股息、红利所得项目计征个人所得税 D.实行查账征收方式的个人独资企业和合伙企业改为核定征税方式后，在查账 征收方式下认定的年度经营亏损未弥补完的部分可以逐年延续弥补 正确答案：实行查账征收方式的个人独资企业和合伙企业改为核定征税方式后，在查账征收方式下认定的年度经营亏损未弥补完的部分可以逐年延续弥补 7．下列说法不正确的是（）。 A.非境内注册的企业一定不属于企业所得税的纳税人 B.对于实际管理机构的判断，应当遵循实质重于形式的原则 C.个人独资企业不属于企业所得税的纳税人 D.合伙企业不属于企业所得税的纳税人 正确答案：非境内注册的企业一定不属于企业所得税的纳税人 8．在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业减按（）的所得税税率征收企业所得税。 A.20% B.15% C.10% D.5% 正确答案： 10% 9．下列关于纳税人身份的纳税筹划的说法中正确的是（） A.许多外商投资企业和外国企业将实际管理机构设在低税区，或者在低税区设
《税务筹划》综合复习资料（有答案） 试题类型及其结构 单项选择题：10%（1×10） 多项选择题：20%（2×10） 判断题：15%（1×15） 简答题：20%（4×5） 案例分析题：35%（2×5，1×10） 第一章纳税筹划基础 一、单选题 1、纳税筹划的主体是（A）。 A纳税人 B征税对象 C计税依据 D税务机关 2、纳税筹划与逃税、抗税、骗税等行为的根本区别是具有（D）。A违法性 B可行性 C非违法性 D合法性 3、避税最大的特点是他的（C）。 A违法性
B可行性 C非违法性 D合法性 4、企业所得税的筹划应重点关注（C）的调整。（P11） A销售利润 B销售价格 C成本费用 D税率高低 5、按（B）进行分类，纳税筹划可以分为绝对节税和相对节税。A不同税种 B节税原理 C不同性质企业 D不同纳税主体 6、相对节税主要考虑的是（C）。（P14） A费用绝对值 B利润总额 C货币时间价值 D税率 7、纳税筹划最重要的原则是（A）。 A守法原则 B财务利益最大化原则
C时效性原则 D风险规避原则 二、多选题 1、纳税筹划的合法性要求是与（ABCD）的根本区别。 A逃税 B欠税 C骗税 D避税 2、纳税筹划按税种分类可以分为（ABCD）等。 A增值税筹划 B消费税筹划 C企业所得税筹划 D个人所得税筹划 3、按企业运行过程进行分类，纳税筹划可分为（ABCD）等。A企业设立中的纳税筹划 B企业投资决策中的纳税筹划 C企业生产经营过程中的纳税筹划 D企业经营成果分配中的纳税筹划 4、按个人理财过程进行分类，纳税筹划可分为（ABC）等。A个人获得收入的纳税筹划 B个人投资的纳税筹划
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
厦门大学网络教育2013-2014学年第一学期 《企业税收筹划》复习题 一、单项选择题 1．从税收法定主义原则出发，在我国法律没有明确界定的情况下，税收筹划（包: D ）括避税）应被认定为（A. B. C. D. 不确定合法行为非法行为不道德行为2 B ）．在整个筹划过程中，首要的环节就是（A. B. C. D. 绩效评估组织管理人员管理信息收集3 D ）．税收筹划人取得税收法规资 料的途径有很多，不包括（A. B. 主动向征收机关索取税收法规资料从征收机关得到寄发的税收法规资料C. D. 要求纳税人提供通过政府网站查询免 费电子资料4．筛选税收筹划方案时主要考虑纳税人的偏好，根据其偏好考虑的因素不包括 D ）（A. 选择短期内节税更多的税收筹划方案B. 选择成本更低或成本可能稍高而节税效果更好的税务计划C. 选择实施起来更便利或技术较 复杂、风险也较小的方案D. 选择实施起来比较复杂或风险较大的方案5 A ）．甲企业委托乙企业加工应税消费品，是指（A. 甲发料，乙加工B. 甲 委托乙购买原材料，由乙加工C. 甲发定单，乙按甲的要求加工D. 甲先将资 金划给乙，乙以甲的名义购料并加工6 C ），则年折旧额就越大，从而利润越低，．固定资产折旧中，折旧年份越（应纳所得税额就越小A. B. C. D. 无所谓长短适中7 D）进行存货计价，会高估．在存货的市场价格呈上升趋势 的时候，采用（企业当期利润水平和库存存货的价值，从而导致当期多交所得税；A. B. C. D. 先进先出法移动平均法直线法加权平均法． 8 C ）是指通过合理合法地运用各种税收政策，税基由宽变窄，从而减少应（．纳税款的技术。A. 税率减税技术B. 应纳税额减税技术C. 税基减税技术D. 推迟纳税义务发生时间减税技术9 B ）．下列属于房产税的征收对象的有（A. B. C. D. 围墙房屋玻璃暖房室外游泳池10D ）．下列不属于企业设立的税收筹划的是（A. 投资行业及地点的税收筹划B. 组织形式的税收筹 划C. 投资的税收筹划D. 融资的税收筹划11．税收筹划的（C ）是指税收 筹划是在对未来事项所作预测的基础上进行的事先规划。 A. 合法性 B. 风险性 C. 事先筹划性 D. 目的性 12．下列国家中，认为税收筹划是非法的是：（C ） A. 英国 B. 美国 C. 澳大利亚 D. 加拿大 13．企业的税收筹划既可以由企业内部一定的组织机构来完成，也可以委托（B ）进行。 A. 个人 B. 税务中介机构 C. 经理 D. 董事会 14．（A）是企业最低层次的筹划目标错误！未找到引用源。 A. 涉税零风险 B. 股东利益最大 C. 利用国家各种税收政策，获取最大的税后收益 D. 本年度收益最大 15．筛选税收筹划方案时主要考虑纳税人的偏好，根据其偏好考虑的因素不包括
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
《税收筹划》 习 题 集 （答案见习题后）
第一章税收筹划概述 一、术语解释 1、税收筹划 2、筹划性（预期性） 3、偷税 4、欠税 5、抗税 6、避税 7、合法性原则 8、财务利益最大化原则 9、法人税收原则 10、特别税收筹划 11、内部税收筹划 12、实用派税收筹划 13、漏洞派税收筹划 14、企业成果分配税收筹划 15、投资决策中的税收筹划 二、填空题 1、税收筹划的基本特点之一是__________，而偷税、逃税、欠税、抗税、 骗税等则是违反税法的。 2、税收优惠是国家则政策的一个重要组成部分，符合国家政策的某些行为 可能享受不同的税收优惠。纳税人通过符合和贯彻国家政策的行为而取得的税收优惠被称为__________。 3、税收筹划的__________是指纳税人在进行税收筹划时，必须站在现实纳 税人的整体财务管理目标的高度，综合考虑规划纳税人的整体税负水平的降低。 4、按税收筹划服务对象是法人还是非法人分类，税收筹划可以分为
__________和__________两类。按税收筹划的对象即是否仅针对特别税务事件分类，税收筹划可分为__________与__________。 5、__________是指由于采用税收筹划方案而增加的成本。税收筹划成本包 括__________和__________。 6、__________是采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税（应退 税）行为虚构成为发生了的应税行为，将小额的应税（应退税）行为伪造成大额的应税（应退税）行为，即事先根本没有向国家缴过税或没缴过那么多税，而从国库中骗取了退税款。 7、从法律的角度分析，避税行为分为__________和__________两种类型。 8、税收筹划的经济原则包括__________和__________。 9、__________也称为节税派税收筹划，认为税收筹划时要遵循税法，合理 地运用国家政策。它实质上是通过节税手段减少纳税人总纳税义务。 10、依据跨国纳税主体投资经营方向的不同，国际税收筹划还可分为三 类：一是__________；二是__________；三是__________。 三、判断题（判断堆翠，并将错误的改正过来） 1、纳税人有依据法律进行税款缴纳的义务，但也有依据法律，经过合理的 甚至巧妙的安排以实现尽量少负担税款的权利。（________ ） 2、进行税收筹划是没有风险的。（________ ） 3、“税收最小化”观考虑了税收减少对纳税人整体价值的增值，但却忽略 了由于采用税收筹划方案而对纳税人整体价值造成的减值。 （________ ） 4、“净利润最大化”的税收筹划观，没有考虑税收筹划本身对纳税人整体 价值的影响。（________ ） 5、专业性是指纳税人的税收筹划需要其财务、会计专业人员进行。 （________ ） 6、税收筹划的基本特点之一是合法性，而偷税、逃税、欠税、抗税、骗税 等则是违反税法的。（________ ）
第十二章企业跨国税收筹划 一、单项选择题 1.下列说法中，错误的是（） A.选址节约是指跨国集团通过将生产经营地从高成本的地区迁移至低成本的地区，从而实现的成本节约净值 B.选址节约额与生产成本、经济发达程度等因素有关 C.“营销型无形资产”通常可应用于公司的产品，但未必受法律保护 D.“营销型无形资产”与“营业型无形资产”只是表述方式不同，但实质相同 2.下列各项中，不属于避税地的是（） A.不征所得税的国家和地区 B.不设海关管辖，在免征进口税、出口税、转口税的情况下，从事出口的港口或地区 C.实行低所得税的国家和地区 D.正常课税，但对国内某些种类的公司提供特殊税收优惠的国家和地区 3.通过设立国际控股公司降低企业税负的方法中，不合理的是（） A.降低或规避预提所得税 B.递延缴纳股息收入的所得税 C.增加成本费用，降低企业所得税税基 D.增加税收抵免限额 4.国际金融公司所在地的以下条件，对跨国纳税人实现税收筹划无帮助的是（） A.设立严格的外汇管制 B.对净财富不征收财产税 C.交通、通讯等设施方便 D.金融公司的利息收入不纳入公司所得税的税基 5.利用电子商务的税收征管漏洞或空白进行税收筹划，不合理的是（） A.利用商品和劳务供应地、消费地的模糊性 B.利用电子商务中的印花税征管空白 C.利用该领域税务稽查的困难 D.利用该领域营业额的确定困难 6.下列选项中，属于国际税收研究对象的是（） A.各国政府处理与其管辖范围内的纳税人之间征纳关系的准则和规范 B.各国政府处理与其管辖范围内的外国纳税人之间征纳关系的准则和规范 C.各国政府处理与其它国家之间的税收分配关系的准则和规范 D.各国政府处理它同外国籍跨国纳税人之间的税收征纳关系和与其他国家之间的税收分配关系的准则和规范 7.下列机构中不具有独立法人地位的是（） A．分公司 B．子公司 C．母公司 D．总公司