物业管理公司房屋设备维修管理案例分析
【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值,更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定:
①物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智能
化等系统设备由管理处指定专人负责管理。
②各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、产
地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。
③设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂商
联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。
④物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进行编号挂牌,铭牌上标注设备名
称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。
⑤物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同管
理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。
⑥检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案,方案应送交公司相关领导审批，并
由工程部开展,工程技术人员现场组织、指导、监督检修。
⑦检修维护电气设备时,应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要对作
业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。
⑧检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并派
专人监护,操作前必须拉闸并验电,悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。
⑨检修维护设备工作结束后,必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安全措施,
在确定万无一失的情况下方可试车并投运。
⑩物业项目机电设备实行日常维护保养、一级保养和二级保养的三级保养制度。
?日常维护保养由管理处维护人员负责。一级保养要在管理处设备主管领导下进行，二级保养要在公司工程部专业技术人员指导下进行。
?一、二级保养后，由保养人员填写记录单并由管理处设备主管和工程部领导签字确认作为管理考核依据,并将保养资料整理归档。
?建立由管理处领导、主管及各系统专业操作人员参加的每天上班后对物业项目内的设备机站房进行巡检的工作制度,了解设备系统运行状况和人员值班、交接班情况。
?设备巡检工作中如发现异常情况或重大事故隐患，巡检人应当迅速报告上级主管,如危及人身、设备安全时应启动应急措施，处理后向上级主管汇报并详细记录。
?设备巡检应严格按照各系统运行的特点,重点沿巡检路线,对系统运行状况和操作作业进行巡检，观察设备系统运行状态及仪表，检查设备机站房内清洁卫生状况和设备运行记录。
?开展设备巡检工作,以一看(看设备)二问(问运行)．(听动静）四查(查记录)为主,切忌走马看花般的形式主义和弄虚作假。
?物业项目内出现设备故障由管理处在24小时内报告。工程部和保险公司,以得到确认，并协助设备故障的调查和取证。
?设备故障抢修由工程部组织，重大设备故障抢修应委托专业设备供货单位实施,管理处给予协助、配合。
?发生停电、停水、停燃气直接影响客户正常生活的设障，由管理处迅速报告供水、供电、供气公司组织抢修,管理予协助、配合。
?物业项目发生突发性供水、供电、供燃气设备故障后,处在协助、配合相关单位抢修的
同时,要主动向客户提供帮助,把对客户的影响降低到最小程度。
21一般性的设备故障排除应由管理处组织维保人员在部技术人员的指导下进行，但必须具备安全技术保障条件。
22设备故障抢修工作所有的技术方案、图片、记录及验告由管理处负责收集、整理归档,投保理赔由工程部负责。
23设备故障抢修发生的费用应在进行抢修排除故障前预算报价并报业委会审核批准在维修基金中支出,如遇紧急设备,也应向业委会报告并办理好书面签字认可手续，技术方案等资料后补。
【案例分析】本案例是如何做好房屋设备管理的案例，分析如下。
1）房屋设备管理的作用
房屋设备管理是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋各种设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证房屋设备的正常使用,提高房屋设备的完好率，延长房屋设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用人对房屋设备使用的需要,并创造良好的经济效益和社会效益。
房屋设备是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备,如供水、排水、空调、通风、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供舒适、便捷的工作和生活条件。无论是高楼大厦,还是普通住宅，如果没有各种设备,房屋就失去了主要的使用功能。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，房屋设备在整个房屋建筑中的作用越来越重要，人们对房屋设备的依赖性也越来越强。在物业管理中，房屋设备管理已成为极其重要的管理内容,占据核心地位。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的使用水平，直接反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到房屋设备在物业管理中的重要作用,全面了解和掌握各种房屋设备的工作原理、性能及其维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。
2】房屋设备管理的内容
房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等。
(１)使用管理
房屋设备使用管理是对设备的运行使用管理。通过加强使用管理，保证房屋设备的正常运转、水电空调的正常供应,满足业主和使用人的正常工作和生活的需要，这是物业管理企业的重要任务之一。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备（如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防栓、自动喷淋设备)。要通过制定和实施各类设备使用和管理的各项规章制度，如设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备操作规程等保证设备的正常使用和运转。
（2)维修养护管理
维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制压维修质量标准以及维修人员值班制度等。
（3)安全管理
安全管理是对设备安全使用、安全维修养护的管理。安全管理在房屋设备管理中占有重要位置，一旦出现设备安全事故，不仅影响设备的正常使用,同时对大厦、对企业的声誉都会带来严重影响。安全管理包括设备合格证制度、设备操作人员和管理员的安全培训、持证上岗制度和安全操作规程的实施检查和监督管理。
(4)设备技术档案资料管理
设备技术档案资料包括设备登记卡、设备使用说明、设备保修单、设备技术档案、工作档案、维修档案等。