临安青城·山语间别墅策划报告
第一章：关于市场
1、临安概况
临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。
临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率64.1%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市
周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与河谷平原错列其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8°C。临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实施合力兴市的方略，经济和社会以前所未有的速度发展，提前实现了“小康”县（市）、连续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。
临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。广播电视覆盖全市。
临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。
临安是距离上海、杭州等大城市最近的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游城市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争力百强县和浙江省“十七强”行列。2002年，全市国内生产总值96.5亿元，财政收入6.25亿元，农民人均纯收入5362元。
临安，在消费者眼中是居住天堂，因为有这样一个生态环境做依托；而在投资者眼中看来它又是一方投资热土，因为临安的房价近年一直有上升的趋势。而临安楼市最能吸引人的地方也就在于它的生态环境和低廉的房价。
2、临安房产概况
临安的房价是余杭、萧山的1/2，杭州的1/3，甚至更低。据了解，富阳的房价在2500-3000元/平方米之间，个别的江景房已突破5000元/平方米；余杭的房价在3000元/平方米左右；萧山的房价则在3700元/平方米以上；而临安的房价是公寓在2200-2500元/平方米之间，排屋别墅的均价在3000元/平方米左右。所以，相对于其他杭州周边城市来说，临安的房价是很具有诱惑力的。
目前杭州市区房价较贵，因此很多人把目光投向离杭州比较近的周边城市，而临安在杭州周边地区之中有着明显的价格优势，这必将会吸引更多的杭州人住到临安。而事实上，已经有不少杭州人选择在临安置业。临安所开发的楼盘的业主中就有不少就是杭州人，其中浙水房产开发的锦天花园售完完毕，业主中七成是杭州客。而据了解该公司在青山湖的新项目直接从方案规划阶段就明确了目标：“产品要做杭州，甚至是上海市场。”
临安的房产还有一个吸引人的地方，那就是它的生态环境。在经济社会快速发展的同时，临安生态保护、开发和建设取得了显著效果。全市森林覆盖率达74.9%，有天目山、清凉峰两个国家级自然保护区和青山湖国家级森林公园。境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。二十世纪九十年代以来，以生态旅游为特征的旅游业得到迅猛发展，成为浙江省旅游大市。而为了顺应都市居民回归大自然的心理需求，努力把临安建成杭州人、上海人的“生态家园”，此次人居展亦将围绕“生态临安，健康人居”的主题做足生态住宅的文章。
多山的环境使得临安的楼盘开发也借山做起“生态人居”。生态住宅起码要包括三个层次。最基本的层次是日照、采光、空气、宁静等满足人基本生理需求的要求；第二层次是满足人对大自然包括山、水、土地、树草等亲近的要求；第三层次则是人们对地球生态环境的关注和力所能及的行动，如不以破坏环境为代价而生产的新材料、节能产品的应用和水资源的循环利用等。
除了第三个层次仍有待加强外，得天独厚的临安在前两个层次上可谓占尽了地利。光是临安城区就有“三山三溪一湖”的绝美风光。除了闻名遐迩的青山湖之外，分别有南苕溪、马溪、锦溪三条溪流穿过城区。三山中，太庙山就在市政广场附近，已然成为城市区域中心；功臣山位于锦城南边，得临安文化资源丰富之利，一个吴越文化主题公园将在此建造；而位于城市西部的玲珑山则给城市带来一个强力的依托。而综观整个临安市的地图，临安则几乎覆盖了西湖－黄山黄金旅游线一半的范围，境内拥有天目山生态宗教文化旅游区、青山湖综合旅游区、大明山自然风光旅游区、浙西大峡谷生态旅游区、太湖源生态旅游区等五大生态旅游区，毋庸置疑地属于杭州“旅游西进”的主力。拥有如此宝贵的生态资源当然值得珍惜，为了避免旅游景点开发中常见的“一开发就遭破坏”情况的出现，临安的城市总体规划除了在很多区块控制发展以外，更是直接将玲珑山风景区、双林山风景区以及城南保留山体片区规划为限制建设区，它们作为“城市的绿肺”，将为更好地实现区域的可持续发展留下了充足的空间。目前，临安房地产主打“生态人居”品牌并向杭州等外地推销的楼盘已有十多家。临安的生态人文环境用一句话来概括就是：“山玲珑，水玲珑，山水玲珑；中悠远，古悠远，中古悠远”。
如果杭州人到临安买房子居住，交通是一个要考虑的因素。现在，从杭州市区到临安可以走杭昱公路或者原02省道，从市中心到临安老城区坐车大概一个小时左右，到临安各地也基本都属于一小时交通圈，而青山居住组团相应的还要方便一些。目前，杭昱高速公路已经动工兴建，计划在2005年前通车，到时杭州到临安的车程将缩短至40分钟左右。而杭州至临安开通公交车也已经势在必行。另外，杭州到临安有两个收费站，据了解，在不久以后，杭州段的收费站有望取消，临安段的收费站则拟订往西退至临安市区以西，这样，杭州人民与临安房产将进一步拉近距离。
3、余杭、萧山、富阳、临安四地房产之比较
最近一年来，余杭、萧山、富阳、临安四地的房产开始走入杭州房产市场，并逐
渐被老城区的消费者所熟悉。这四地都属于杭州周边区域，从大杭州都市圈的角度讲，都和主城区关系密切，但它们在自己的房地产开发方面都各有特点。
【江南味的萧山房】
萧山房产从总体上讲有两个特点：一是房价升得最早，也升得最高。目前在萧山城区内，房价已接近5000元/平方米；二是萧山与杭州的关系，不是杭州向萧山蔓延关系，而是江南板块与主城区板块相拼接的关系。
今后江南城人口规模将达到100万，而临安“一副三组团”，其人口规模都不算很大，并且许多区域是渐渐在并入、融入杭州。所以临安房产与萧山房产比较，临安房产是“杭州味”，是被杭州房产同化，而萧山房产是江南味，是它自身的发展、成长所流露出来的。
【高档味的富阳房】
富阳房产是紧跟余杭、萧山之后，最有条件成为与杭州同城、同市场的区域房产。这几年杭州大力倡导旅游西进，再加上要接轨长三角，所以富阳的资源优势和区位优势越来越被重视。特别是银湖开发区一带已经形成高档住宅集中开发的气候，所以有条件打高档住宅牌。
另外，因为有富春江这一得天独厚的资源，所以在富阳城区内，即使以本地人消费为主，江景房的价格也不低，目前已升到每平方米4000多元。从长远来看，富阳房产对杭州消费者的吸引力，将会越来越大。
【休闲味的余杭房】
杭州周边的湿地，绝大部分分布在余杭境内，从保护湿地的角度出发，闲林埠、老余杭一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，余杭也是杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、临安等地不具备的。
与上述这些板块相比，临安房产有哪些特点和优势呢？
【优势一：与杭州关系最密切】
相对而言，临安与杭州的关系最密切，理由自然是因为有青山湖这一自然资源，加上到黄山的高速公路和地铁线的规划，临安的高档住宅，如别墅则完全可以纳入统一的杭州市场,而且中间并且没有诸如江河类的“天堑”相隔。
在城市化进程中，杭州主城区的扩大，受影响最大的就是余杭，这就导致属于余杭但又接近杭州的地块一直成为开发商选择项目开发的首选。
【优势二：性价比最合适】
临安房产有条件成为杭州的主流消费住宅。这几年杭州主城区的房价上涨过快，许多商品房的单价已升到七八千元，使许多老百姓承受不了，而临安的普通商品房单价2200~2500元上下，别墅排屋的均价在3000元左右，这是很大的价格优势，并且这优势比萧山、富阳、余杭三地更明显，所以说，临安房产有条件开发老百姓需要的主流住宅。
【优势三：休闲房产最集中】
另外，杭州周边的湿地，有很大一部分分布在临安境内，从保护湿地的角度出发，青山湖一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，临安青山湖区域在未来几年内将会成为杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、余杭等地不具备的。
4、临安楼市未来走势
趋势一：将成杭州楼市主流供应板块。
杭州近几年的房地产市场，可以说经历了翻天覆地的变化，而最明显的一点，应该是房价的持续高速上涨和供应格局的郊区化转移。目前杭州主城区内，有效供应很少，而房价又在高位运行，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。在这样的大形势下，临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为今后杭州楼市的主流供应板块。
无论是开发量还是房价，相比主城区，临安还是有明显优势的，加上环境更优的
因素，对杭州购房者的吸引力在不断增强。从1999年下半年以来，许多开发商包括杭州开发商在临安的青山湖区域储备了大量土地，并于2002年下半年形成一个供应的小高潮。但目前推出来的项目和所储备的土地相比还是为数不多的，此区域的房产供应将在2005年至2006年前后形成高峰，占据杭州房产供应的半壁以上江山。在今后几年，临安房地产和杭州主城楼市的联系将日益紧密，并最终成为最为主力的房产供应板块。
趋势二：房价仍将稳步上涨。
2003年，对于临安房地产而言，可谓多事之秋。在一年不到的时间里，经历了地铁利空、楼市泡沫论和非典，但也正是这些考验，显示了临安房地产的强大抗风险能力，也使行业结构更趋健康。
从今后的发展看，临安宏观经济的稳健发展，城市化进程的高速推动以及市政基础设施的有效完善，临安房地产特别是青山湖区域将对外地人特别是杭州城区人产生持续的吸引力。临安房价在未来几年内仍将有较大的上升空间。近段时间临安部分楼盘的快速消化和价格的调高可以说是房价仍将稳步上扬的风向标。
趋势三：房产品持续进步，品牌房地产企业做大做强。
目前的临安房地产业，除了杭州进驻的一些品牌开发企业外，也存在一批如锦绣、大华、汇锦等较有实力和知名度的本地企业。这些企业的做大做强，不是因为宣传力度大，楼书做得漂亮，而是因为开发了诸如阳光四季、滨江公寓、汇锦华庭等较为优秀的楼盘。临安房地产企业向来比较注重产品品质的进步，能够对发达城市的楼盘进行模仿并加以改造，这是近几年临安房地产企业能够快速发展的重要基础。
今后几年，随着开发量的快速放大和外地品牌的不断进入，临安本地企业的竞争压力也会不断加大，一批优秀的房产企业在房产品上将更加精益求精，从而推动临安房地产业的整体高速发展，这个过程会淘汰掉一批小企业，但一些有实力的企业在竞争中将快速壮大，形成良好的品牌。
趋势四：健康房产成为市场主要特征。
在经历过非典以后，健康房产成为中国房地产业发展的重要课题。而临安房地产特别是青山湖区域，其地理特征决定了在塑造健康房产品方面有不可比拟的优势。临平有大片郊区土地和主城接近，尤其是青山湖区域，属湿地地貌，自然环
境优美，是开发排屋和别墅等低密度房产品的绝佳之地。而即使是临安市区，由于还是以多层住宅区为主，因此在房产品生态和健康方面，比主城区房产更有优势。而临安的房地产企业，也在进行反思，加大对健康社区的研究，从而使临安房产具备更强的吸引力。
5、杭州及临安别墅市场特点介绍
杭州别墅在全国别墅市场都可谓独树一帜，已经形成了一些名盘名楼，“杭派别墅”也由此浮出水面。山水秀丽、江南园林传统深厚、浙江财富丰厚是杭州别墅繁荣的主要因素。“杭州别墅”也在很大程度上支撑了“住在杭州”这一响亮的城市品牌。杭派别墅在山水、植被、建筑、用材等方面都有鲜明的特征。
杭派别墅拥有丰富的原始植被。别墅似乎更讲究地缘、地气、地脉，没有大树就不会有真正的别墅园。就是园艺技术发达的今天，移植的大树总会受伤，难以真正地融入到新的环境。九溪玫瑰园、七里香溪、桃花源、九月森林都曾经获得全国人居经典竞赛金奖，这与其丰富的原始植被是分不开的。九溪玫瑰园园区内近700棵、50余种古树，构成了满目皆绿、郁郁葱葱的大背景。九月森林所在区域原来为西湖林场，拥有天然次生林和人工针叶林、长绿阔叶林、针阔混交林、长绿落叶混交林、竹林、灌木林等；园区内50年以上的树林随处可见，空气质量极高，视觉怡人，空间层次感强；并且建有50亩的山顶森林公园。
杭派别墅的建筑比较雅致。杭派别墅很大程度上是“绿派别墅”，即绿城设计院设计的风格，讲究典雅自然。如九溪玫瑰园、桃花源、七里香溪等都是绿城设计院的经典作品，这些雅致的建筑与杭州秀丽的自然和谐共生、完美融合。九月森林别墅建筑在造型上追求古典风格，功能上讲究舒适品位，是经典而高尚的山地别墅。建筑主题按地形变化组合，表现出设计师天才的空间组织水平，以陶制面砖贴墙，中间以造型简洁的大开窗、大露台和白色线条，质朴大方，又具鲜明的节奏感。别墅建筑色彩具有独到的艺术感，深色的屋顶，深红、深灰、淡灰色的主体，本色的自然石材墙基和白色的檐沟、窗框和线条，既稳重又具明显的节奏。建筑基座部分与山体紧密结合，层层叠叠，并设计多种户外石级，体现大家风范、豪宅气度。
杭派别墅常常采用朴质的建筑材料。用石材、陶土砖、硬木、油毡瓦成为杭派别
墅的四大主材。九月森林别墅建筑的屋顶采用高级进口油毡瓦和老虎窗、威卢克斯窗；主体墙面采用宜兴陶制面砖；窗户采用新一代高强度彩色铝合金；围栏则采用铸铁及原木；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。杭派别墅的简朴材质就像树木般种植于真山真水的自然中。
而临安别墅往往更具有真山真水。从目前临安别墅市场上来看，几乎所有的别墅都是有山有水，山和水的质量决定了这些别墅的档次。世界上最昂贵的别墅面临的非海即山，非山即水：马尔代夫的悦榕别墅濒临大海；美国赖特设计的流水别墅，凌空建于宾夕法尼亚的山谷溪流和小瀑布之上；日本冈天聪设计的富士山居，位于富士山山麓的一片火山喷发形成的岩床上；以及英国格拉汉姆设计的天木屋、美国米勒设计的斯森住宅等都是如此。临安别墅也应该充分考虑到人们亲近自然的居住需求，像临安青山湖生态区别墅，蕴藏于秀丽的山水中，该区域森林茂密，青山绵延，泉水潺潺，风景秀丽，其所在区块（即青山湖区域）将生态、休闲、旅游、观光集于一体，将成为临安未来山地别墅的典范。
回顾临安别墅产业发展的历程，从20世纪90年代初开创至今，先后经历了市场自发聚拢、整顿规范到引进提高三个阶段，自2000年转入复苏以来，已整体上了一个台阶。特别是2002年举办首届人居展，确立了以发挥当地房产“生态、自然、物美、价廉”的比较竞争优势，突出结合地方山水特色，体现无人合一的别墅开发理念，通过实施以“生态人居”为整体品牌的形象和战略，别墅建设不仅追求满足居住者对日照、采光、空气、宁静等基本要素的需求和对自然山、水、土地、树草的亲近，而且在建设过程中加强新材料和节能产品的应用以及水循环利用等环保工艺，力求在高层次上实现风格、品位所赋予开发楼盘新附加值。先进的开发理念加之优良的环境、区域、文化、价格优势，不仅吸引了越来越多外埠购房者对临安别墅的关注与购房兴趣，也使更多的外来企业参与到临安房地产市场（特别是别墅市场）的开发投资中来，房地产市场呈现产销两旺的势头。截止目前，全市已有26家房地产开发企业，2002年新开发商品房 54.72万平方米，竣工29.18万平方米，预售42.12万平方米，销售30.37万平方米，销售额达到2.73亿元。临安已通过营造森林居住环境，打选一流生态人居，极大地促进了房地产业的兴旺，推进了“强市、名城、胜地”的建设。
当前临安房产还有较大的投资价值，三年前住宅均价为800-900元/平方米左右，
现在已经翻了一番，公寓均价2200——2400元/平方米左右，别墅均价3000元/平方米左右，而周边富阳等地大大超出这个水平，预计未来房价将达到3000-3500元左右，还有500-800元的升值空间，发展潜力大，投资预期较好。一方水土养一方人，一方水土也养一方房。杭派别墅的主要风格与杭州自然、人文、气候是浑然一体的。在对临安青山湖项目的开发中，只要立足临安本地市场，充分借鉴杭州别墅开发的成功理念，无论从市场的角度来看，从城市长远发展的角度来看，还是从消费者自身的角度来看，这些无疑都是利好，这些优势势必会引导临安别墅市场向更为健康的方向发展。
第二章：关于产品
一、杭州别墅市场形势
美丽的杭州，无疑是最适合建造别墅的城市，她得天独厚的山水自然环境，具有开发别墅所需的各种基本元素。近几年来，杭州的别墅开发掀起了一个小高潮，为数众多的别墅推向了市场，并几乎获得了程度不一的成功，部分别墅甚至成为品牌产品。这与早几年的情况有着明显的区别。有人据此断言：杭州别墅居住消费的时代已经来临！这话并非毫无道理。现状至少表明：随着房产开发的发展，别墅作为最高的居住形式，已经成为今日杭城成功人士和各地财富新锐的购房目标。临安在房产开发尤其是别墅项目的开发上，显然应归属“大杭州”范畴，这不仅因为临安在行政区域划分上形成的，更重要的原因是临安的历史文脉和山水自然环境一直以来就是“杭州的延伸”和“另外一个杭州”。对别墅这类最高端的建筑形式而言，建筑是躯壳，环境才是物质品位和精神质量的源头，临安的条件完全符合别墅产品在此深度研发。如果能充分运用临安不可多得的山水自然条件开发出具有“重新定义别墅生活”的新一代别墅产品，是不愁杭城的城里人不住过来的。
二、临安别墅卖给谁？
市调表明，临安这几年的经济发展水平一直呈现上升的态势，这为临安的市政生活设施和交通配套能否较好较顺利接轨杭州提供了可能。如果从杭城杭昱公路的八车道上能够实现高架直通临安，那么杭州到临安的时间距离是四十分钟，路程距离仅几十公里，而心理距离则随着交通上的实现也将大为缩短，如果临安别墅
开发尤其是青山湖一带的别墅开发能形成整体气候，那么临安又是一个“杭州城西的富人区”的概念。开发在临安，立足大杭州，放眼浙江甚至华东地区，临安别墅卖给谁？
——杭州有钱有文化的中产以上阶级；
——浙江的财富新锐
——华东地区对杭城山水情有独钟者；
——海外人士
——各种投资客
三、临安别墅强化什么资源？
任何伟大的建筑设计，首先是对自然和社会资源的充分利用，让资源成为人居优势。
根据调查，临安青山湖一带别墅人居资源最吸引人的地方是：
首选为：山景、水景、好空气——这似乎是所有别墅项目所必须和所追求的。但实际情况往往是：无山水条件的，去人造；有山有水的也未必真够条件；真山真水真正符合的，又因规划不好糟蹋了好东西。临安青山湖在山景上，确实独树一帜，不仅山体厚实，植被丰富，原生状态保存完好，而且坡度适宜，（大多为25度坡），是建造别墅的天生好料；在水景上，天然湖泊流水充沛，并且遍布区域，对完成水景景观设计提供了多种可能；好空气，必须符合空气中有足够的负离子和保证湿度，青山湖的条件亦能真正实现。
次选为：杭城未来的辅城和富人区
——临安是距离杭州最近的周边城市，随着城市发展，临安已逐渐走进杭城，一个被越来越多的人接受的事实是：临安就是杭州，而未来的发展趋势是：临安将成为杭州的辅城，这是继萧山、余杭并入市区后杭州的周边版图，临安与杭州的关系正在被拉近并不断升温。青山湖由于其地貌特征和环境构成，其必定成为富人居家云集之地，由于国家对别墅用地的限制和购买别墅在首付款上的较大支出，使得别墅成为真正富人的乐园。青山湖无论在地理位置、交通和综合环境上，都具有高档别墅区的相应条件，如果能形成整体气候，完全有望成为真正的富人区。届时，人们谈起青山湖，就象知道法国的左岸，日内瓦的湖岸湖墅和香港的
太平山别墅。
以上表明目前临安青山湖的自然资源的确具独特性，其山水自然条件不比杭州城里差；可预见性资源也具有发展前景。这两大资源是临安青山湖房产最有价值的卖点，设计师和策划者的任务是如何把这种资源利用到极点，唯有如此，青山湖房产才能拥有独自的资源优势。
为此，我们建议在规划中强调如下主题：
——观山、观水、观天下（集山景、水景和各种生态环境为一体的高档别墅区），利用自然地势做出“风景区内的居家别墅”，以欧式别墅建筑的居家功能设计为基础，导入现代流行别墅语汇，营造具有江南风情的居住环境，做到“青山湖独有的，临安独有的，杭城独有的，浙江独有的”，如果能借助杭州别墅在国内的品牌影响力，一定能够获得成功。
——城市景观、未来性、社区保护等
我们必须考虑几年后这里就是一个新的富人居住区，要留有可持续发展的空间和生活保证的设施。必须精心设计社区生活所需和精神生活场，必须全新创意设计城市景观线。
四、造什么样的别墅
别墅就建筑形式而言，无外乎独立别墅、双联别墅、双立别墅和多联别墅这几种，关键是“做什么”和“如何做”的问题。本案总体量1450亩，如果做单一品种，有利的是：容易形成规模效应，集中性强，整体氛围好；不利的是：客户的市场层面较统一，增加营销难度。如果做二种以上复合品种，有利的是：市场构成丰富，目标对象分级销售，可适应不同对象，有利销售；不利的是：整体感有所降低，品质不容易均好。
我们的主张是：1450亩总体规划，分期开发，并形成相对独立的区域划分，以应对不同的市场需求，确保大盘的操作，规避市场风险。
在做好总体规划的基础上，可分三期开发，在产品类型上面可做成独立别墅和双立别墅两种形态并存；理由是：
（1）我们的别墅的消费主体是前面提到四类人群，此四类的需求必须放在首位。
（2）这两类房产正好可以充分享有青山湖自然资源和未来城市资
源；
（3）目前青山湖一带多为度假酒店和其他中档小型别墅，我们尽量与他们定位相错，否则在性价比上无法体现优势。
（4）做独立和双立结合容易创造出全新另类房产，不与目前市场类同。（双立也是准独立别墅，品质感不会降低）
为此我们建议：
——浓重的英伦风格的别墅，注重卧室以外的功能开发，亦即“少房多厅多卫多功能性空间”，强调由内而外，即由卧室生活转向对自然生活的创新和发现，因为“自然是美的，风景是美的”，审美也由个人体验转向“人与自然，人与人”，从而获得身心的愉悦和入世的尊崇感。
——户型面积以300㎡为主体，太大了容易产生人际冷漠和不安全感，太小了又显示不出别墅居家应有的品格。同时可兼顾局部的250㎡户型和300以上的大户型。根据“资源好户型大，资源差户型小”的原则分布。
——户型上必须创新，大胆引入国外居室模式，每一种面积的户型均不能与现有户型完全一样，必须加入新套路。
如果能实现上述构想，就有可能改变目前还不太热的青山湖居家理念。
五、什么样的价位
根据调查：目前临安别墅市场价格在3300元/㎡左右徘徊，青山湖别墅定价可参照整个临安市场，同时也应注意杭州别墅市场价格的走势。杭州别墅市场的供应来源主要有之江度假区、富阳银湖开发区、未来世界周围和留下一带，目前杭州市场别墅均价指数已达5000元/㎡，未来还有可能走高。从发展趋势上看，我们认为临安别墅尤其是青山湖别墅价格仍有上扬空间，但近二三年内增幅不是很大，将呈现“稳定、小幅持续”的特征。
因此，我们认为：3500元/㎡的均价的单价较为容易被接受，总价在160万左右比较合理。
六、什么样的配套
调查中显示：大环境——选择次序为交通、医疗、日常生活服务；
内环境——选择次序为安全、卫星电视、会馆；
毫无疑问，交通是一个很重要的瓶颈。国外购买郊区别墅者选址在行车车程二个
小时以上者很多，主要原因是交通网络发达，平面的、垂直的都非常完善。尽管现在购买别墅者必备私家车，但是路况和交通状况不容忽视，这一点单一开发商是无能为力的。在高架成为现实的基础上，还要考虑家人的出行方便，届时小区可承诺专线贵宾巴士，医疗和日常生活服务除园区内解决以外，更重要的是要联合开发商向开发区提出呼吁。
直接影响规划设计的是别墅区园内配套。我们建议：
——别墅区内进行内商业景观设计，售楼时可按最需要的商业门类定向招商，就能解决日常生活购物需要；
——配高档“智能安保系统”，人防技防相结合，全面保证家居安全。
——配卫星电视、高档会馆、游泳池、网球场、管道净水、医疗诊所、综合布线等。
——做贯穿全园的水系景观。
此项目就是出尘之隐，山语之间的＂青城山语间＂。
海南大学 游泳与救生协会 别 墅 轰 趴 策划书 海南大学游泳及救生协会 二〇一八年三月十七日
别墅轰趴策划 一、活动目的： 为了给泳协干部提供一个相互认识，相互了解，相互沟通的机会，让泳协干事通过家庭聚会的方式增进友谊，增加默契，增添归属感，在泳协这个大家庭、大环境中发挥青年们的友情、热情和激情，促进泳协和谐健康稳步发展。 二、活动对象：全体泳协干事 三、活动时间：2018年3月17日星期六 四、活动地点：西海岸别墅 五、活动准备： （一）、人员安排 1、活动主持:会长。 2、外联部实地考察活动环境。 3、组织部相关人员采集食材、调料、一次性餐具。 4、安排两人购买活动奖品。 5、秘书部负责报名工作，统计参加人数。 6、文娱部负责设计游戏、制定游戏规则并组织现场游戏。 7、 （二）、食材清单 1、凉菜： 凉拌黄瓜、海带、花生米、皮蛋、干切牛肉。 2、热菜：
手撕包菜、山药炖排骨、酸菜鱼、可乐鸡翅、红烧鱼。 3、主食： 饺子(猪肉白菜馅、韭菜猪肉馅、芹菜猪肉陷)、米饭、奶黄包。 4、烧烤： 肉类：羊肉串、牛肉串、鸡翅、烤肠、培根、扇贝、鱿鱼、虾、鱼。蔬菜：土豆、茄子、蘑菇、花菜、韭菜、金针菇、面筋、豆干、生菜。 5、甜点： 小蛋糕、蛋挞、布丁、巧克力、糖果。 6、水果： 草莓、香蕉、橙子、车厘子。 7、坚果： 瓜子、开心果、夏威夷果。 8、饮料： 椰汁、酸奶、RIO鸡尾酒、啤酒、果汁、可乐。 （三）、物品清单 1、参与人员自带泳衣、拖鞋、换洗衣物 2、购买食品原料、带厨房用具、一次性餐具、一次性桌布、纸巾 3、游戏奖品：海南大学纪念明信片 海南大学校徽（胸章） 海南大学钥匙扣 海南大学校徽书签 六、活动预算： 七、活动游戏：
产品营销策划书案例 产品营销策划书案例（一） 一、检讨与愿景 20XX年9月至今公司成立长沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大变革。在经过快一年之后，与目标的差距还是很大的，多次投标失利，集团客户没有取得突破，人员招聘，培训没到位，人员流失大，团队发展过慢，整体业绩不理想。但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探索我们的生存和发展之路，在与各分公司的市场拓展，公司资源整合过程中，不断进步，业绩也稍有起色，在接下来的时间里，我们将再接再厉，把长沙易凌做大，做强。 二、长沙市场客户分析和市场潜力分析 2）大型商业机构以及各大电器品牌，如沃尔玛、家乐福、国美、苏宁、美的、格力、TCL、创维、长虹等，在这块上我们下的功夫太少，需要加强跟进力度，长沙这块的市场还是很大的。 3）汽车销售，汽车4S店，新车上市推广或促销活动推广，长沙汽车行业做短彩信推广不是很多，人手足够的时候可以跟进，也合作客户有兰天集团。 4）大型会展，如房展、车展、服装展，在这块我们有一定的跟进，但是效果不明显，主要给本地公司占据了，在有一定条件的情况下可以做跟进。 5）金融，银行个人零售部，基金发售的推广，这些长沙基本是做内部平台的推广，不作为重点跟进客户。 三、同行业分析
四、业务人员开拓市场的计划 公司规模的扩大需要业务人员进一步拓展市场、提高市场占有率这是公司市场开拓的根本目标。根据市场状况和客户特征，公司在现有市场基础上确定了未来的市场拓展计划： 1）重视大客户开发与培育。大客户是公司的核心客户，公司通过提供高效、优质的服务保证核心客户群稳定，确保基础市场并推动公司扩大市场规模。另一方面，加大开发新客户及潜在客户，充分挖掘市场潜力。 2）区域营销策略。区域营销的重点仍是市区，包括雨花，芙蓉，开福，岳麓，星沙。 3）深化服务营销战略公司将以最大限度满足客户需求为目标，在产品销售中不断强化服务营销理念，将技术支持和配套服务工作贯穿于整个销售过程，进而提升公司市场竞争力。 4）加强营销队伍建设。扩充营销队伍，这个现阶段最重要的，需要公司的大力支持，现在开拓市场人手严重不足，需要通过不断的培训和人才引进，提高销售人员的专业素质和营销技巧，建立一支精通业务、勤勉尽责、忠诚度高、战斗力强的营销队伍。健全和完善销售激励机制，对销售人员和代理商实施业绩考核奖惩政策，充分调动销售队伍的积极性和创造性。 5）实施品牌战略，树立良好品牌形象。公司产品在市场上已有了良好的信誉，未来几年将重点实施品牌战略，借助本次发行上市，进一步树立产品的品牌形象，提高公司品牌知名度，增强产品的市场竞争能力。 五、业务人员现在面临的问题 2）软件方面主要是培训力度不够，业务员很多基本礼仪不懂，沟通应变能力不
市场营销营销策划方案书 专业年级14级会展经济与管理 课程名称市场营销 指导教师魏锦 实验组别第 1 组 成员名单陈永波20142216041018 吕鹏20142216041012 李斌20142216 041009 张泽琨20142216041008 王靖20142216041020 周浪20142216 041025 席子皓20142216041031 教务处制 2016年 5 月31 日
目录 一、摘要（企业简介） 二、环境分析 现有竞争者分析、替代品分析 三、项目SWOT分析 四、STP分析 1、市场细分 2、目标市场 3、市场定位 五、营销战略 （一）产品策略 产品品牌、新产品开发、产品包装、产品组合（二）价格策略 定价目标、价格策略 （三）渠道策略 分销渠道模式、长短、宽窄的选择 （四）促销策略 人员推销、广告、公共关系、营业推广的组合运用 六、具体的营销方案实施 七、总结
一、摘要 真人CS又被称作生存游戏、野战游戏等。真人CS是各种喜欢军事及户外运动的人大家聚集在一起，装备BB弹、彩蛋，或者是激光枪等各类对抗器械，身着各种款式的军装、护具，进行的模拟军队作战训练的一种游戏。由于此类游戏的娱乐性刺激性，和对参与者的各种技能的锻炼，因此受到很多人的喜爱。但由于进行此类游戏会有一定的风险，所以在游戏的时候一定要遵守游戏规则，严格穿着护具，在交战区域严禁解脱护具。花溪真人CS位于花溪湿地公园内，拥有良好的地理位置，加上优美的环境，而且游客众多，吸引了不少顾客前来报名参赛。 二、环境分析： 外部环境分析： 1.花溪是个环境优美的地方，旅游景点比较多、目前有名景点有花 溪公园、花溪国家湿地公园、十里河滩等，但凭地方的优越条件，发展是突飞猛进的。 2.就分析确切点，花溪的经济发展迅猛。人们生活不断提高，物质 生活的满足已经不再是主流。精神生活的需求更是日益慢慢走进人们的生活，更多方面的是体验和享受精神生活物质。 3.在我们新的一代，更能体现这一特点，寻找刺激体验生活乐趣成 为新一代的消费主流。 4.现如今，花溪的旅游项目逐渐增多，吸引了更多的游客前来游 玩，给我们提供更多的市场。 内部环境分析： 1.从游戏方面的强度和运动量，主要适合于青少年和部分的成年人 的消费。其目的主要是锻炼参与者的意志等方面的，更能体现到合作精神的理解的和意义。 2.按年龄把划分为不同的难度阶层。也按性别分难度级别。也可以 进行男女混合，更能体现时代女性的精神面貌。
产品市场营销策划书范文 一、计划概要 1、年度销售目标600万元; 2、经销商网点50个; 3、公司在自控产品市场有一定知名度; 二、营销状况 空调自控产品属于中央空调等行业配套产品，受上游产品消费市场牵制，但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。湖南地处中国的中部，空调自控产品需求量比较大：1、夏秋炎热，春冬寒冷;2、近两年湖南房地产业发展迅速，特别是中高档商居楼、别墅群的兴建;3、湖南纳入西部开发、将增加各种基础工程的建设;4、长株潭的融城;5、郴州、岳阳、常德等大量兴建工业园和开发区;6、人们对自身生活要求的提高;综上所述，空调自控产品特别是高档空调自控产品在湖南的发展潜力很大。 营销方式总体来说，空调自控产品销售的方式不外三种：工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大，但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速，已经呈现出多元发展局面。 从各企业的销售渠道来看，大部分公司采用办事处加经销商的模式，国内空调自控产品企业2007年都加大力度进行全国营销网络的部署和传统渠道的巩固，加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进
入时间相对较晚的空调自控产品企业来说，由于市场积累时间相对较短，而又急于快速打开市场，因此基本上都采用了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应，凡进入湖南市场的自控产品在湖南都有库存。湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力，发展趋势普遍看好，因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会，只要采用比较得当的市场策略，就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌影响力还需要巩固与拓展。在销售过程中必须要非常清楚我公司的优势，并加以发挥使之达到极致;并要找出我公司的弱项并及时提出，加以克服实现的价值;提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户交流的每个环节中，注重售前售中售后回访等各项服务。 三、营销目标 1.空调自控产品应以长远发展为目的，力求扎根湖南。2009年以建立完善的销售网络和样板工程为主，销售目标为600万元; 2.挤身一流的空调自控产品供应商;成为快速成长的成功品牌; 3.以空调自控产品带动整个空调产品的销售和发展。 4.市场销售近期目标：在很短的时间内使营销业绩快速成长，到年底使自身产品成为行业内知名品牌，取代省内同水平产品的一部分市场。 5.致力于发展分销市场，到2009年底发展到50家分销业务合作伙伴; 6.无论精神,体力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪资发展; 四、营销策略
市场营销方案策划书模板 一、活动主题：关爱家庭你我他———抽奖大奉送 二、活动时间：新产品导入期 三、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。（两个月不变） 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造商场热点、社区热点、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 四、活动内容 一）商场内安排： 1、配备两名优秀的促销人员，向顾客介绍产品、公司、代理商及消费监控概念，强化公司产品给顾客的利益点。 2、播放公司消费监控的专题片，最好用大电视播放。 3、有条件商场可以搞一个小型的知识问答“抽奖大奉送，关爱家庭你我他”活动。 活动步骤： 1）销售人员向顾客发放专柜产品资料，并主动告知我们这段时间在进行有奖知识问答抽奖活动，看完资料后回答正确一个问题即可抽奖，中奖率百分百，还有大奖——专柜产品（待定）。
2）礼品：分一般礼品和一个大奖（专柜产品），一般礼品为公司制作的小礼品（待定）；大奖为专柜产品的其中一款，天天有大奖，哪天抽出及时补充另一款。 3）在专柜旁设立一个抽奖箱，里面装有两种颜色的乒乓球，其中黄色球只有1个，其它则是白色球49个；一个问题卡片集，里面有40张问题卡片（最好准备工作100张）。 4）规则：答对问题即可抽奖；抽奖机会仅有一次；抽白色球为纪念奖，抽黄色球为大奖；100%中奖，天天有大奖。 4、消费监控产品进入商场dm。 5、现场pop广告。 原则：简洁体现消费监控产品信息、抽奖大奉送活动信息。 二）商场外sp： 1、在商场的主门侧设一个宣传点，促销人员(小姐)向来商场的每一个顾客宣传消费监控产品并指出专柜的位置和抽奖活动事宜。 2、在商场主门挂一条横幅：祝消费监控专柜隆重开业。或挂两条竖幅，由头：“祝&tim es;×公司7月出口行业第一”；“祝××消费监控专柜隆重开业” 3、在商场空地悬挂两个飘空气球，并挂两条幅。 三）城市社区促销： 本社区促销方案应视当地情况来进行操作。 1、社区选择： 1）最好在专柜附近范围，这样一来可以在区域内形成立体拉动，
美庐别墅策划报告 （正式版） 目录一．南京式别墅市场综述―――――――――――――――――――――――――――――1.1别墅市场发展 1.2别墅市场划分 1.3别墅市场体量 1.4别墅市场趋势 1.5别墅产品形式 1.6别墅购买人群 1.7别墅价格情况 1.8南京别墅的发展前景 1.9南京巾别墅市场案例分析 1.9.1前瞻豪华型沁兰雅筑 1.9.2文化景观型中国人家 1.9.3主动出击型金陵家天下 1.9.4天然优势型翠屏国际城 1.9.5异国风格型瑞景文华 1.9.6低价出新型美丽新世界 二.将军路沿线市场分析――――――――――――――――――――――――――――――2.1将军路板块的明显特征 2.2将军路板块市场分析 2. 2.1大盘林立，体积庞大 2. 2.2竞争激烈，市场复杂 2. 2.3积极圈地，秩序混乱 2. 2.4配套缺乏，良莠不齐 2. 2.5细化产品，立足长远 2.3将军路板块竞争楼盘统计 2.4将军路竞争楼盘分析 2.4.1原有竞争楼盘分析 瑞金文华市场调研报告（2002.11.12 版） 美丽新世界调研报告（2002.10.21 版）6－18 19－38
2.4.2新开盘竞争楼盘分析 爱涛. 漪水园客户推荐会市调报告（2002.11.18 版）三.项目研判――――――――――――――――――――――――――――――――――― 55 3.1项目概况 3.1 .1项目地理位置 3.1.2主要经济指标 3.1.3项目周边情况 交通配套 生活配套 景观配套 周边单位 3.2项目优劣分析： 3. 2.1项目优势分析 3. 2.2项目劣势分析 3.3项目市场机会研判 3. 3.1宏观市场机会 3. 3.2微观市场机会 一.南京市别墅市场综述 1.1别墅市场发展 早在几年前，南京别墅开发就已经开始，但那时还只是“冰山一角”，基本上都是零星开发，再 加上整个房地产市场尚未成大气候，别墅热并没有形成。早期的帝豪花园，金陵御花园等别墅， 在当时还只能算是为少数人服务的另类产品。以现在成熟的市场眼光来看，这些早期开发的别墅 产品虽然还有许多看点，但与新近开发的别墅产品还有一些差异或是差距，开发理念还不够成 熟。 1.2别墅市场划分 南京别墅按地域分，共有四个相对集中的区域以及未来聚宝山地块和江浦老山温泉区，一是以紫 金山为中心的紫金山麓别墅圈，它的主要代表作品为：帝豪别墅、亚东新区的沁兰雅筑、听泉山庄、金陵家天下等；第二个是以百家湖为中心的百家湖别墅圈，它的代表作品为：百家湖花园、 中国人家、武夷花园、佳湖绿岛等；第三个则是以汤泉湖中心的汤山别墅圈，这里有龙珠山庄和 碧水华庭等。第四个就是以翠屏山脉为依托的将军路沿线别墅圈，目前主要有翠屏国际城和瑞景 文华，最近亮相的美丽新世界（金德茂花园）和爱涛漪水园也受到市场的关注。聚宝山和江浦的 未来发展也会对市场格局的变化产生自己的较大影响。 1.3别墅市场体量 从体量上看，紫金山麓别墅圈的几家别墅总面积加起来约有10 万平方米左右；百家湖别墅圈，总面积约6 万平方米；汤山别墅区虽然有南京最早的别墅———建于民国时期的蒋介石温泉别墅，
别墅策划方案 篇一：别墅圈层活动细化方案 国信·金邸世家圈层活动 活动背景 就金邸世家双拼别墅尾房销售的问题，以及金澜世家别墅蓄水问题，本司建议金邸世家、金澜世家联合，以“国信邀请别墅业主参加案场圈层暖场活动，增加市场曝光度、在市场保持色声音，从而促进其尾房成交。 一、活动主题 国信相约我品我秀 ——国信·金邸世家&金澜世家别墅产品推荐活动 二、活动时间 活动时间：XX年11月22日18：00-20：00 筹备时间：XX年11月20日 三、活动地点 【金邸世家】营销中心 四、活动目的 1、通过红酒品鉴会及珠宝展示，扩大和提升金邸世家及金澜世家项目的社会知名度（聚集人气）。 2、通过圈层活动，完成意向客户成交同时吸引潜在目标客户群的积极关注，为加快销售进程蓄势，促进销售。 3、提高国信品牌的市场知名度，巩固和增强公司实力
形象，同时提升品牌知名度 五、活动形式： 红酒沙龙+珠宝展示+别墅产品解析 注：联合当地知名红酒商富隆酒业及珠宝(镶金玉、玉器：手镯、挂件等），进行跨界合作，新老业主看重珠宝产品，可以享受珠宝折扣。 红酒商富隆酒业介绍： 珠宝展示(镶金玉、玉器：手镯、挂件等） 六、邀约对象 1、电话、短信定向邀约金澜世家别墅意向客户、金邸世家别墅老业主； 2、微信、微博释放活动信息，接受电话报名 七、活动内容 18：00-18：10 来宾到场 嘉宾签到、参观 主持人介绍活动内容 18：10-18：30 玉器模特展示 主持人同步介绍各模特展示玉器(现场播放各式玉器细节产品图） 18：30-18：50别墅产品推荐 销售经理介绍产品（现场播放项目介绍及别墅产品PPT)18：50-19：05葡萄酒品鉴会（葡萄酒基础知识概述）
别墅项目全案策划 别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空,许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行,比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析 别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书?谢灵运传》中有“修营别业,傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从１00-1０0０平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。 未来的别墅发展,有几个值得关注的方向: （１）生态型。着重节约能源，改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。
（2）智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。 (3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。 分析Ｂ:别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降,有的别墅降至每平方米２000元，比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润，强调销售面积,只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙,施工质量较差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。 分析C:别墅开发市场背景分析
产品营销策划书范文 十三组diy创意服饰策划书 一、团队介绍 我们队的由6个队员组成,分别是宋兵,刘立凡,王栋,史浩,施文懂,潘文龙.我们的口号是"秀出真我,我秀我喜欢". 在有限的时间内,我们就组成了一支有凝聚力,有战斗精神,敢屏敢打的强有力的队伍.相信在本次比赛中,我们队一定能发扬艰苦创业精神,在本次比赛中取得优异的成绩,相信队,就会有奇迹发生!接下来就是见证奇迹的时刻! 二、项目介绍 我们的项目是diy创意服饰，主要就是彰显个性，自主设计服装上的图案，穿上自己设计的衣服与以前穿别人设计的衣服感觉上就有很大的差别。顾客提出要求，我们尽量满足，这就我们的服务宗旨！当然，我们有两种供顾客选择的方案：一是图案全部由顾客自主设计；二是我们先就有一些设计好的图案供顾客选择。我们会根据顾客的需求，提供不同面料的服饰，以满足更多顾客的需求。 三、市场分析 市场调查
您好！你想设计自己的衣服吗？你想秀出自己的风格吗？那就doityourself吧！下面是一份简单的调查表，希望放你在百忙之中抽出一点时间填一下，谢谢!!! 1.您的性别 a.男 b.女 2.请问您是几年级的? a.大一 b.大二 c.大三 d.大四 3.你知道diy服饰吗?【diy:doityourself的缩写，自己设计，自己动手做】 a.了解 b.非常了解 c.没听说过 4.你想自己设计属于自己风格的衣服吗？ a.想 b.不想 c.随便 5.您有没有自己设计一款t-shirt作为朋友、亲人、情侣之间的纪念品的意向? a.有 b.没有 c.无所谓 6.您希望一件diyt-shirt的价格在哪个区间合适? a.10~15 b.15~20 c.20~25 d.25~30 e.30~35 7.你喜欢什么风格的t-shirt? a.浪漫 b.怪异 c.非主流 d.低调 8你觉得一个班级以diyt-shirt作为班服好吗?
市场营销方案策划书（一） 一、活动主题：关爱家庭你我他———抽奖大奉送 二、活动时间：新产品导入期 三、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。（两个月不变） 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造商场热点、社区热点、rss大豆异黄酮、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 四、活动内容 一）商场内安排： 1、配备两名优秀的促销人员，向顾客介绍产品、公司、代理商及消费监控概念，强化公司产品给顾客的利益点。 2、播放公司消费监控的专题片，最好用大电视播放。 3、有条件商场可以搞一个小型的知识问答“抽奖大奉送，关爱家庭你我他”活动。 活动步骤： 1）销售人员向顾客发放专柜产品资料，并主动告知我们这段时间在进行有奖知识问答抽奖活动，看完资料后回答正确一个问题即可抽奖，中奖率百分百，还有大奖——专柜产品（待定）。 2）礼品：分一般礼品和一个大奖（专柜产品），一般礼品为公司制作的小礼品（待定）；大奖为专柜产品的其中一款，天天有大奖，哪天抽出及时补充另一款。 3）在专柜旁设立一个抽奖箱，里面装有两种颜色的乒乓球，其中黄色球只有1个，其它则是白色球49个；一个问题卡片集，里面有40张问题卡片（最好准备工作100张）。 4）规则：答对问题即可抽奖；抽奖机会仅有一次；抽白色球为纪念奖，抽黄色球为大奖；100%中奖，天天有大奖。 4、消费监控产品进入商场dm。 5、现场pop广告。 原则：简洁体现消费监控产品信息、抽奖大奉送活动信息。 二）商场外sp： 1、在商场的主门侧设一个宣传点，促销人员(小姐)向来商场的每一个顾客宣传消费监控产品并指出专柜的位置和抽奖活动事宜。 2、在商场主门挂一条横幅：祝消费监控专柜隆重开业。或挂两条竖幅，由头：“祝××公司7月出口行业第一”；“祝××消费监控专柜隆重开业” 3、在商场空地悬挂两个飘空气球，并挂两条幅。 三）城市社区促销： 本社区促销方案应视当地情况来进行操作。 1、社区选择： 1）最好在专柜附近范围，这样一来可以在区域内形成立体拉动，相互彰显。 2）必须是专柜附近的中、高档社区，那里是目标消费群聚集地，在那里促销宣传，可以说是起到了“事半功倍”效果。 3）在符合上述条件下，先选择1—2家社区（中档、高档各一家）进行试点，试点成功后，再进行推广、复制，然后进行规范化城市社区操作。2、社区促销定位1）在社区促销，必须体现公司、当地中间商的整体实力，品牌形象；体现制造商、中间商为目标消费群服务的长期性、安全性、专业性；体现促销的人性化、家庭化、亲情化；
产品营销策划方案篇一 一、策划目的与概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 (一)市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的理解性，这一资料需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的决定颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍理解说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 (二)影响产品的不可控因素进行分析
如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要思考技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 (一)优势 (二)劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 产品质量但是关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选取有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都能够是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 (三)机会 (四)威胁
好销售方案计划书 Good sales plan 汇报人：JinTai College
好销售方案计划书 前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工 作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地 进行。工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排 的特点展开说明，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需 编辑修改及打印。 每一个营销人员在其工作生涯中必然会面对营销方案的 写作与汇报，特别是每年的年终岁末，营销方案的写作与汇报成了区域经理，大区经理的必备课题，方案写的好、思路清晰的，不但能换来实际操作的成效，而且会赢得上司的关爱，得到提升与嘉奖的机会;方案写的一般的，既会受到上司的责备，在实际运用中也难以收效，所以，作好一份好的方案，实际上对营销人员的成长与发展非常关键。特别是区域经理、大区经理，几乎与方案打交道是每个人都无法回避的内容。 一份好的营销方案应注重方案的条理清楚与实际操作性，方案分析应该有理有据，侧重用数字说话，方案的核心是指标与费用分析与预测。 优秀的方案的提纲大约包括以下几个内容：
一、整体分析：市场特征、行业分析、竞争对手分析、消费趋势分析、销售状况分析 二、本产品（公司）swot分析：优势、劣势、机会、威胁 三、营销战略规划：市场引爆点、市场布局、主导操作思路、运作模式、市场进入与运作思路及设计 四、营销战术规划：产品策略、产品定位与细分;价格策略;渠道策略、渠道选择、渠道拓展顺序、渠道规划、渠道占比、渠道销售量预测分析、上市时间计划。 五、促销思路概要及促销与推广细案：上市渠道促销计划、上市终端消费者促销计划、上市终端推广计划、媒介促销安排、后期促销跟进计划。 六、指标分解： 1、业务人员分解 2、经销商分解 3、区域指标分解 4、月度分解
别墅活动策划方案 篇一：别墅区营销活动策划初步方案 别墅区营销活动策划初步方案 活动方向：通过此次活动，进行别墅小区的装修营销活动 活动目的：让别墅区业主或潜在业主，认同随意居的工程工艺、施工管理以及企业文化，达到最终的签单 活动主题：“让爱驻我家”“心‘随’我动”【暂定】 活动地址：怀化市别墅区内，一栋简装修别墅内 活动时间安排：上午10点——下午4点 受众人群分析： 根据20XX年的《别墅人群分析》别墅购买人群分为以下几类：①年轻化的富豪：以体验式消费为主 ②已有别墅或高档住宅，希望改变现有居住坏境的人群：讲究居住环境，挑剔，注重细节 ③外来投资者：看好怀化地理优势、人文环境、城市发展前景，选择投资或长期居住者 ④隐蔽消费者：由于某种特殊原因，不能公开经济来源及消费记录的消费者 活动内容：以装修知识讲座为主传授实用装修技巧 家装风格展示施工工艺展示
小区风水实地讲解 活动方式： 活动分为四个主题： （1）“闻”——家装界专家讲座。 邀请家装行业资深专家人士，讲授装修知识、实用装修技巧、最新家装潮流趋势、主材辅材选用、居住风水实地讲解等等。 讲解内容以本套别墅为例，采取实地讲解方式，让参与者能够一目了然的对别墅以及装修知识、风水进行了解。在讲解装修知识，彰显怀化随意居的优质装修能力的同时，也向外宣传本别墅小区的优势。 加大讲师与听众的交流空间，并邀请开放商上台，形成三方交流，就听众最关注的问题予以解答。 （2）“望”——高端酒会、视频观摩 开放式高端酒会中设置视频大屏幕以及若干笔记本，播放随意居经典案例视频、建筑施工工艺、员工风采、企业文化以及开发方视频广告。 酒会采用冷光照明，明显区域展示小区开放方案例图片、随意居室内装修经典案例、施工工艺等图片。 葡萄美酒落英缤纷，古典音乐沁人心脾，名流雅士穿梭其中，或三五好友把酒畅谈，或因同一话题引为知己，或埋头于四周宣传画报，或醉心于视频观摩。
湖南工业大学护校队别墅派对游玩 策 划 书 2016年6月4日
目录 一.活动背景 二.活动主题 三.活动目的 四.活动对象 五.活动时间 六.活动准备与流程 七.活动内容 八.经费来源 九.活动经费 十.注意事项
一.活动背景 相识是杯醇香的酒，相逢是首优雅的歌，相处是那浓浓的血，相聚是那南飞的雁。我们带着对梦想的向往，对未来的渴望和对生活的激情，从各方走到一起，在这里我们护校队的大家庭却不是孤独，相识是缘，相知是分。今天大家聚在一起就是缘分。但是天下没有不散的宴席，相聚必然有相散，但是我们在这段岁月里收获了友情、快乐、经验、甚至是爱情。这些东西使我们的这段时光变得丰富多彩。相信这些记忆将会永远留在我们的心中。给我们增添一段美好的回忆。 二.活动主题 幸福聚餐忆往事见友谊敞心扉 三.活动目的 为了丰富队员们的课外娱乐生活，促进队员的交流与合作，培养大家积极向上的进取精神。体验别一样生活方式，开阔队员们的眼界。以及快乐的进行最后一段时间的相处和工作。让护校队这个大家庭更有凝聚力，更有家的感觉。 四.活动对象 护校队全体队员 五.活动时间 2016年6月（建议端午前后或下周周末） 具体有三个时间段可以供选择（即活动当天） 1.方案一：9：00——15：00 价格：1200
2.方案二：15：00——21：00 价格：1500 3.方案三：00：00——7：00 价格：1000 六.活动准备与流程 前期准备 1.通过与别墅派对的老板进行商谈，搞一次队内集体派对活动。 提前通知参加人员活动时间、地点。 3.确定负责人及各自职责。（一人负责总的事务安排和费用支出管理) 4.分工：将分成四组。 第一组：一人带队。由宣传组织部、办公室、一中队、二中队各出两人去买所需食材（建议有经验和熟悉本地人去）。 第二组：从宣传组织部、办公室、一中队、二中队选取会做菜若干人，可以每人献一道菜或多道菜。也可以小组为单位献菜。（这是大体分工，队员们在完成分内的事后也可自由调动） 第三组：由两人负责，8人组成。聚完餐后清理垃圾。 第四组：办公室2人负责，现场拍照和记录参加聚会活动人员（签到） 别墅派对的具体活动安排： 当天买菜组提前两小时出发买菜。 当天其余人员提前20分钟去目的地。 中间队员可以自由结合玩游戏。
市场营销策划方案模板 策划书的封面 可提供以下信息： ①策划书的名称； ②被策划的客户； ③策划机构或策划人的名称； ④策划完成日期及本策划适用时间段。 策划书的正文部分 一、策划目的/ 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： ?企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 ?产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 ?产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 ?产品价格定位不当。 ?销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 ?促销方式不务，消费者不了解企业产品。 ?服务质量太差，令消费者不满。 ?售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
临安青城·山语间别墅策划报告
第一章：关于市场 1、临安概况 临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长
110余公里，南北宽50多公里，幅员平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。 临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与河谷平原错列其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8°C。临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实施合力兴市的方略，经济和社会以前所未有的速度发展，提前实现了“小康”县（市）、连续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。 临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。广播电视覆盖全市。 临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。 临安是距离上海、杭州等大城市最近的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游城市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争力百强县和浙江省“十七强”行列。2002年，全市国内生产总值亿元，财政收入亿元，农民人均纯收
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：
A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
新产品营销策划书 新产品营销策划书 一、公司简介 本公司以“与绿色同行，与自然为本”为企业宗旨，号召广大人民热爱大自然，保护大自然。 本公司以生产绿色产品为主（包括绿色食品，绿色日用品，等绿色系列品），创建于____年____月，产品一经推出就受到广大市民的好评，现在，本公司已创立了自己的品牌，产品畅销全国。 二、公司目标 1．财务目标今年（_______年），力争销售收入达到1亿元，利润比上年番一番（达到_______万元）。 2．市场营销目标市场覆盖面扩展到国际，力图打造国际品牌。 三、市场营销策略 1、目标市场中高收入家庭。 2．产品定位质量最佳和多品种，外包装采用国际绿色包装的4R策略。 3．价格价格稍高于同类传统产品。 4．销售渠道重点放在大城市消费水平高的大商场，建立公司自己的销售渠道，以“绿色”为主。 5．销售人员对销售人员的招聘男女比例为2:1，建立自己的培训中心，对销售人员实行培训上岗，采用全国账户管理系统。 6．服务建立一流的服务水平，服务过程标准化，网络化。 7．广告前期开展一个大规模、高密集度、多方位、网络化的广告宣传活动。突出产品的特色，突出企业的形象并兼顾一定的医疗与环保知识。 8．促销在网上进行产品促销，节假日进行价格优惠，用考核销售人员销售业绩的方法，促使销售人员大力推销。 9．研究开发开发绿色资源，着重开发无公害、养护型产品。 10.营销研究调查消费者对此类产品的选择过程和产品的改进方案。 四、网络营销战略 经过精心策划，公司首次注册了二个国际顶级域名，建立了中国“与绿色同行”网网站，在网站中全面介绍公司的销售产品业务和服务内容，详细介绍各种产品。紧接着逐步在搜狐、雅虎等着名搜索引擎中登记，并以网络广告为主，辅以报纸、电视、
如何做如何做营销策划营销策划营销策划方案 方案整理/花雨满天 一、营销策划方案编制原则 为了提高策划书撰写得准确性与科学性，应首先把握其编制得几个主要原则;一)、逻辑思维原则 策划得目得在于解决企业营销中得问题，按照逻辑性思维得构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析产品市场现状，再把策划中心目得全盘托出;其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题得对策。二)、简洁朴实原则 要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决得核心问题，深入分析，提出可行性得相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。三)、可操作原则 编制得策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中得每个人得工作及各环节关系得处理。因此其可操作性非常重要。不能操作得方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。四)、创意新颖原则 要求策划得“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新得感受。新颖得创意是策划书得核心内容。 二、营销策划方案基本内容 策划书按道理没有一成不变得格式，它依据产品或营销活动得不同要求，在策划得内容与编制格式上也有变化。但是，从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同得。 因此，我们可以共同探讨营销策划书得一些基本内容及编制格式。封面·策划书得封面可提供以下信息：①策划书得名称;②被策划得客户;③策划机构或策划人得名称;④策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场得状况不同，营销执行效果也不一样。 策划书得正文部分主要包括：一)、策划目得 要对本营销策划所要达到得目标、宗旨树立明确得观点，作为执行本策划得动力或强调其执行得意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。 企业营销上存在得问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
长岛.销售策划案 一、上月销售数据分析： 1.销售情况 本月未发布广告，5月6日至5月30日共增加新认购13套，认购面积5134.46平米，合同总价67734537元。针对目前销售情况，制作以下表格分析。 销售状况布局图： 红色：表示以前认购粉色：表示本月认购灰色：表示暂不发售 参考上图，客户因社区外道路噪音因素制约，仍大多选择靠近社区中央部分的房屋，但通过本月销售说辞的有效引导，已增加了客户向社区边缘户型的选择。
各户型销售对比图： 通过上图、表分析，由于“非点”病情的影响，投资性客户锐减，以前销售看好的投资户型D，在本月没有认购，表明了此间投资者的观望与谨慎。B2户型在本月无认购，如在开盘后销售仍不佳，可通过结合价格的调整，提高此户型的性价比，达到促销的目的。 2.来电来访客户情况： 截止5月30日，我项目部本月共计接待来电26组，其中有效来电12组，即留有联系方式的；接待到访41组，其中完整填写来访客户问询档案的26组。 现就此26组意向性客户，进行罗列分析。 注：单位/组
来访客户认购客户
通过以上四组图表显示，现阶段来访客户主要是经过本项目时，因户外灯箱、路牌吸引所至，且由于“非典”后人们产生的对健康居住环境的需要，原在城内居住高级公寓的客户也转向开始选择别墅类项目自住。看房客户也从居住在本区域及对本地区有较高了解的群体转向于并不熟悉的人群。
上图显示，在目前认购客户群体中，外籍、港、澳、台的客户成交比例较大，因此，外籍人员贷款问题、该客户群体受顾媒体选择上，应进一步落实。
上图显示，我们下一步户外媒体发布地点、直投的重点，应放在CBD地区。 针对目前客户群中购买力最强的私企老板、公司高管，高级俱乐部的合作、宣传，势在必行。