如何判断抵押物评估价值的准确性
作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。
此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。
第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断
通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。
即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。
第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性
这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。
要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。
一、抵押项目房地产市场价值的调查判断
1、判断方法—市场提取法
“房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。
2、不同市场状况下价格提取方法
根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：
（1）市场交易十分充足情况；（2）市场交易不十分充足情况；（3）市场交易匮乏情况。
（1）市场交易十分充足情况下
例如我们所评估的房地产项目，是位于一个非常成熟居住区的住宅楼，或者是位于北京CBD心区或金融街的写字楼物业。或者是位于王府井大街或西单的商业物业。周边有大量的相同物业交易案例。在这种市场条件下，确定市场价值相对简单。我们只需从大量交易案例中，尽量挑选出与评估房地产情况相似的案例价格。可直接参考其确定。
这种情况相对比较简单，因此不再赘述，但并不是所有房地产市场状况都这么有利，因此，如果遇到市场交易不充足时，我们应找出相应的解决方案。
（2）市场交易不十分充足情况下
对于市场交易不十分充足情况，在实际评估中也十分常见。当没有大量与评估项目相同的交易案例可以参考的时候，我们如何从市场提取价格呢？下面分两种常见的情况分别说明。
①周边缺少交易案例
解决方案：突破地理位置的限制，将搜索范围扩展到周边或可替代区域的其他类似地区。
例如：想了解北京朝阳门桥商业区物业，周边缺少交易案例，可参考与其商圈级别类似的东大桥商业区或东四十条桥商业区交易案例价格参考。
②相同物业类型缺少交易案例
解决方案：寻找相似物业类型的交易价格，找出其与抵押物存在的差异因素及各该因素对价格产生的影响方向，进行比较后判断出抵押物大体价格水平（或区间）。
例如：北京CBD核心办公区内一栋乙级写字楼价格，如果周边没有相似档次的写字楼，则可调查周边甲级写字楼中档次较低或最低的楼宇的交易价格，这样即可可判断出其大致的价格水平上限。
从以上两个例子可以看出，在市场交易不十分充足的情况下，无法获取大量与抵押物情况一致的交易案例直接判断价格，而需要通过较接近案例与抵押物进行比较，把握各项差异因素对价格产生的影响及影响方向。通过这些案例价格大概估算出正常状况下的市场价值。因此，了解各种物业最主要的价格影响因素，是在这种情况下正确判断抵押物市场价值的难点。
一般来说，各物业类型的主要价格影响因素：
注：各影响因素具体情况可参见全国房地产估价师执业资格考试用书之《房地产估价案例与分析》
（3）市场交易匮乏情况下
对于某些特殊物业，几乎无法直接从市场找到相似物业交易价格，那么我们可以采取其他方式判断其价值。例如：
①工业开发区工业厂房
作为工业开发区的厂房，其出租和自用的情况较为普遍，很少有交易状况。但是位于工业开发区，其土地交易较频繁，通过招拍挂成交，价格水平也比较透明。因此我们可以采取地价+建筑物成本的方法核定房地产价值。
土地价格可以根据招拍挂土地成交结果；建筑物成本则可以通过地上物不同建筑结构，装修状况等情况判断。
②商业酒店
商业酒店一般都采取自主经营的模式，基本少有交易价格。根据其物业经营模式，可以采取：
类比法：类比周边在售商业楼宇，确定大体价格水平
收益还原法：（即收益折现）根据客观的年经营收益，扣除正常经营费用，确定年纯收益、收益年限、折现率，折现得出现时价格。
③在建工程
在建工程由于个别性较强，很难在市场上找到与其开发程度类似的项目，因此很难获得直接可参考交易价格，因此我们可以模拟其房地产项目开发过程，采取以下两个思路估算价格：
成本法：在建工程价值=土地价格+已发生在建工程成本（模拟开发程序正算）假设开发法：在建工程价值=未来开发价值-续建成本（模拟开发程序倒算）
通常如果在建工程开发进度较靠前，还有大量续建成本没有发生，则采用假设开发不可控因素较大，相比起来成本累计更能准确的匡算价格。而如果在建工程开发进度及基本接近竣工，基本接近成品房地产。那么采用假设开发估算的价格更贴近其实际价格。
在遇到这些情况时，仅通过调查一些市场信息了解抵押价值可能存在一定难度。那么需要进一步通过《估价报告》测算过程进行判断。下面我们就来探讨如何抓住《估价报告》中的重要价格影响因素，并判断其合理性的问题。
二、判定《估价报告》抵押价值合理性
1、优先受偿款的扣除
根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房字[2006]8号）及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿
款
优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。因此优先受偿款应当从市场价值中扣除，才能剥离出实际抵押价值。
优先受偿包括：
（1）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。划拨用地在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。
（2）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。根据相关法律规定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他债权。因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。
（3）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。
2、权属瑕疵的揭露及合理设定
正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值，因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前，先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。抵押物可能存在的权属瑕疵包括：
（1）权证是否齐全；
对于房地产项目，首先要明确项目土地证，房产证是否齐全。两证齐全是办理抵押登记的基本条件。如存在证件不全情况，则不能进行抵押。
（2）登记内容与现状情况是否一致（是否有未登记部分纳入抵押物范围）；
如果实际用途与证载用途不符，且不符合区域整体规划，是产权人擅自更改用途，我们设定用途及判定价格时，应该完全遵循证载用途。比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺，或者在住宅楼或者别墅内出租办公等情况。
在对实物进行现场踏勘时，我们无法对面积进行丈量，但是可以房产证后登记表及附图，根据建筑物的楼号，楼层，形状等情况与实际情况对应。确定有效建筑面积。对于改扩建、灭失的建筑物，均应从抵押范围内剔除。
比如一个宾馆房地产，配套娱乐设施楼部分均为扩建面积，无产权。则该部分收益价格不能归总在抵押价值内。
（3）土地开发状况是否有瑕疵（地上是否达到平整条件）；
我们勘察其土地是否平整，主要为了判断其是否影响进一步开发建设，对其价值产生影响程度。
（4）规划条件是否有依据（是否有规划文件，规划是否存在调整）；
确定纯土地的抵押价值时，其规划条件对价格影响非常大。主要包括规划用途，容积率等规划指标，是否有正规规划文件依据。不能随便设定
（5）是否存在已销售情况（重点关注在建工程项目）；
已办理《商品房预售合同》的在建工程项目，相关信息可到房地产交易管理网公开查询。对于已经销售的建筑面积，应从抵押范围内剥离。
（6）是否存在长期租约。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3、市场价值测算过程
房地产评估常用的估价方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法。根据《估价报告》采用上述不同的方法，我们关注的关键影响价格因素各异。
（1）市场比较法：
重点关注其选取的案例与估价对象是否具备可比性。修正过程中是否体现了估价对象与比较案例的价格影响因素，且进行了合理的修正。
（2）收益还原法：
重点关注客观租金的确定、经营费用的核算、租金增长率的设定、收益还原率的确定及收益年限的设定。
（3）成本法：
重点关注土地价格、建筑物建造成本、工程其他费用及利息、利润的合理确定。
（4）假设开发法：
重点关注未来开发模式的设定、未来开发价值的确定及续建成本的核算。
未来开发模式：即预计开发完成的物业类型、规模、档次，以及经营模式（作为出租或销售）开发模式设定必须遵守合法原则。满足项目权属文件的要求。还要符合区域整体利用方向，满足最高最佳使用原则。
以上是我在审核报告过程中对抵押价值合理判断的一点经验总结，希望能够为银行信贷人员或其他报告使用者在判断《估价报告》抵押价值合理性时，起到一些帮助。
关于抵押物评估的相关事宜 为防范贷款风险，加强抵押物评估管理，合理确定抵押物价值。 明确按住宅类型、房产增值倍数区别评估扣税政策，了解各业务品种的扣税标准。 一、贷款金额的确定 对持证抵押的非交易类业务以抵押物评估总值扣除相应税费后 的评估净值作为计算贷款金额的基础。 对有交易背景的贷款业务，还须遵循“孰低原则”，即以交易合同价格与评估净值中的较低值确定贷款金额。 二、评估净值的确定 计算评估净值时住宅种类按以下规则划分： 普通住宅，指单套建筑面积200平米以下且成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）不高于人民币.6万元（不含）的住宅类物业； 豪华住宅，指单套建筑面积200平米以上或成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）高于人民币.6万元（含）的住宅类物业； 独栋别墅、联排别墅，以实地调查及拍照结果确认其物业类型。 1、对购买普通住宅的住房贷款，扣除税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加等三项税费； 2、对购买豪华住宅、独栋别墅、联排别墅的住房贷款，扣除税费为个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等四项税费；
3、对购买商铺、写字楼、厂房的商用房贷款，扣除税费为个人所得税及土地增值税(按比例扣除)、营业税、城市维护建设税、教育费附加等五项税费。 个人所得税及土地增值税以房产增值倍数（房产评估总值/房产证登记价）确定扣除比例。 增值倍数低于4倍（含）的，扣除50%的土地增值税及个人所得税； 房产增值倍数介于4—8倍（含）之间的，扣除70%的土地增值税及个人所得税； 房产增值倍数高于8倍的，扣除90%的土地增值税及个人所得税。如下表。 *房产增值倍数=房产评估总值/房产证登记价对以豪华住宅、独栋别墅、联排别墅、商铺、写字楼为抵押物的持证抵押贷款，借款申请人资信情况特别好、抵押物条件优越，可免予扣除或部分扣除个人所得税及土地增值税，由专职审批人从严掌握。
抵(质)押物价值评估管理办法 第一章总则 第一条为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。 第二条本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。 第三条抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。 第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。 第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。
第二章基本流程及职责分工 第六条抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。 第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。 第八条公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。 第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。 第三章评估调查和初评 第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。主要包括以下工作： （一）资料搜集抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告（如
抵押物价值评估办法精 编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
**********抵押物价值评估办法 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。 分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 （一）参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款； 2、个人商业用房借款；
3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款； 4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。 （二）分公司内部评估 对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款； 2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估； 4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。 （三）专业机构评估
烟台市莱山信用担保有限责任公司 抵（质）押物管理办法 第一条为完善和规范我公司抵（质）资产管理，确保第二还款来源的充足有效，特制订本办法。 第二条本办法所称抵（质）押物，是指依据国家法律法规好我公司有关规定，在国家制定的有权登记部门办理抵押登记，并在我公司登记的各种抵（质）押物。主要包括如下种类： （一）土地使用权 （二）房屋所有权 （三）机器设备 （四）权利凭证 （五）其他抵（质）押物 第三条业务部经办人员要定期或不定期检查抵（质）押物的管理和维护情况，发现问题及时处理。 第四条对抵押品的检查要把握以下要点： （一）权属。抵押品权属是否改变，是否出租、转让、出售、征用、重复抵押等。 （二）状态。抵押土地是否维持原有用途，有无新的开发利用；房屋及其他地上附着物形态、结构是否改变，有无毁损，是否改变用途；机器设备、交通运输工具是否办理年检，使用过程中是否正常维护；其他抵押财产依据其特征进行检查。 （三）价值。分析判断抵押品市场价值的变化，评价抵押担保的
充足性。 （四）变现能力。分析变现的可能性，能变现多少。 （五）保险。抵押品保险到期后是否及时续保，是否发生理赔事项。 第五条股权质押检查，主要分析公司净资产变化情况。查看公司股份有无改变、有无改变的意向；公司其他股份有无质押；评价股份质押的价值是否依然充足。 第六条贷款发放后，业务部经办人员填制抵（质）押物交接清单，将抵（质）押品的登记凭证、权利凭证交由风险管理部档案管理人员统一管理。 第七条风险管理部档案管理人员依据交接清单登记抵（质）押物台账，并定期盘库核对，确保账账相符、账实相符。 第八条抵（质）押物原则上不得借用。如有临时需要，企业需提前联系业务经办人员并提出书面申请。档案管理人员登记抵（质）押物借用台账，经领导审批同意后方可借用。借用时间原则上最长不得超过15天，台账备注栏要登记归还日期。 第九条贷款结清担保责任解除后，档案管理人员审核还款凭证，确保拟出库的抵（质）押物与到期收回的担保贷款相匹配。 第十条企业领取抵（质）物时，要出具单位证明。列明抵（质）物名称、编号、领用人姓名、身份证号码。
贷款抵押物评估有关问题探讨 一、货款抵押物评估的有关概念 什么是贷款抵押物评估？可以从三方面理解。第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种： 1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。 2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。评估即为银行防范风险的一种方式。 3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。 以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。 二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题 贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点： 1．抵押物的选择。一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。按照我国担保法的规定，可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、芒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。 2．评估基准日的确定。有人认为贷款前的抵押物评估基准日应放在贷款到期日，笔者认为还是放在申请贷款时为宜，原因是资产评估的现实性要求以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评价。也就是说，资产评估直接以现实存在为资产确认估价和报告的依据，说明当前资产状况，强调客观存在，评估也可以反映未来，但必须以
索引：S0-01 XX有限公司 审字〔2018年〕00X号签发人： 内部审计通知书 XX有限公司： 根据公司下发的年度审计计划，审计部计划于2018年XX月XX日-2018年XX月XX日,对你公司进行常规审计，请给予协助配合（落实专人负责）并在2018年XX月XX日前备齐审计所需相关资料。 现将审计事项通知如下： 一、审计范围： 2014年06月18日-2017年12月31日货币资金审计；成本费用审计；销售收入及应收款审计；费用及其他收支审计；采购、销售及合同流程审计；各项管理制度及业务流程审计；公司各经营指标执行效果审计等。 二、审计时间预计： 2018年04月23日-2018年04月27日 三、需提供的资料清单和其他必要的协助： 1、审计小组自发出通知书之日至审计部进行审计外勤工作前，请提供必要的工作条件,如办公地点、电源、网络等必要办公所需环境。
2、请安排一个内审启动会，在审计项目组到达后进行审计启动沟通，参加人为XX总、XX总、审计小组成员、你公司领导、财务经理、各业务部门负责人。（初步安排4月23日上午9:30） 3、请做好有关资料的准备工作，在收到此通知书之日至审计部进行审计外勤工作前按照附件《需准备资料清单》，并签署《声明书》于审计组进场后交于审计组。 4、审计期间，审计涉及的部门及有关人员原则上不安排出差。如需加班时，请安排相关人员配合。 5、ERP系统所有数据的查询权。 四、审计项目组名单： 项目组负责人：XX 项目组成员：XX、XX、XX 附件1：需准备资料清单 附件2：申明书 收件单位负责人（签字）： XXX投资管理有限公司 审计部 二零一八年四月十二日关键词：审计通知
论抵押物的价值及其相关法律问题 ——兼论未来物权法或民法典应持的态度 柳经纬中国政法大学教授 上传时间:2006-11-浏览次数:6178 字体大小：大中小 关键词:抵押物价值/重复抵押/物权立法 内容提要:我国《担保法》第三十五条对抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系，做 了严格的限制，即抵押担保的债权数额不得超出抵押物的价值。这种限制的不合理之处主要 在于，不利于物权法所具有的物尽其用的功能的发挥，而且在实践中也不容易把握。本文主 要从如何理解抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系和对“重复抵押”的法理分析 两个层面上，分析这一限制的不合理性所在，并对未来物权法或民法典应采取的态度，提出 了建议。 一、引言 抵押物的价值不仅是一个备受债权人关注的现实问题，因为它是关系到债权人所享有的 债权能否切实得到清偿；而且也是一个备受立法者关注的问题，因为依据《担保法》第三十 五条的一款的规定，抵押物的价值与所担保的债权之间必须保持一种量上的关系，即抵押担 保的债权不得超出抵押物的价值，否则为法律所不许。不仅如此，《担保法》第三十五条第 二款进而对“一物多押”的情形也作出相同的限定，抵押物的价值大于所担保的债权时，其
超出部分可以再设立抵押，但再设立的抵押所担保的债权不得超出抵押物价值的余额部分。显然，在“一物多押”时，抵押所担保的多个债权与抵押物的价值之间仍应保持第一款所确定的量上的关系，否则亦为法律所不许。《担保法》第三十五条的规定似乎已成为一种成规，并且被民法典草案所接受，体现在草案物权法编第二百四十二条的规定上。然而，《担保法》第三十五条的规定是否妥当？未来的物权法或民法典是否应全盘接受《担保法》第三十五条的内容？笔者以为仍有讨论的必要。本文拟从理论和实务两个层面上，对抵押物的价值之于抵押合同的意义等问题进行分析，试图对上述问题给出确定的答案。 二、关于抵押物的价值与所担保的债权量的关系问题 物尽其用是物权制度应有的功能作用之一。正是基于物尽其用的功能作用，物权法在其发展过程中，不断地创设出许多新的物权类型，对各种各样的物的利用方式加以确认和保障。在物权中，所有权是财物的价值包括实用价值和交换价值的全面利用，所有权人既可自己占有、使用其物，是对物的使用价值加以利用；亦可出租或者出卖其物，获得收益，是对物的交换价值的利用。在他物权中，用益物权主要是对物的使用价值的利用，用益物权人有对物使用收益的权利，因此用益物权人对物关注的重点是物的有用性，如果某物没有实际用途，那么即无设立用益物权之必要。担保物权主要是对物的交换价值的利用，但债务人不能履行债务时，担保物权可以使债权人通过依法变卖抵押物而获得清偿，因此担保物权人关注的是物的交换价值。如果某物不值钱，即便它有使用的价值，债权人也不会接受此种物的担保。虽然物的有用性和是否值钱之间存在一定的联系，有用的物总是比无用的物更加值钱，债权人接受某物担保时也会考虑该物的有用性，但是物的有用性只是债权人判断物是否值钱进而决定是否接受该物担保的因素，而非债权人对物关注的本身，除非债权人自己希望获得该物。 抵押权为担保物权，抵押物是否具有交换价值以及价值的多寡，是抵押得以设立的基础，也是债权人决定是否接受抵押人提供的抵押担保的重要尺度。当抵押人所提供的抵押物具有交换价值，足以保障债权人的债权从中得以清偿，那么债权人就会很乐意地接受该物的抵押。如果抵押人提供的抵押物不具有交换价值或者价值低，不足以保障其债权，那么债权人就可能不接受该物的抵押，或者要求债务人或抵押人增加抵押担保的财产，或者要求提供其他担
如何利用《房地产抵押估价报》合理的确定 抵押物价值的提示 房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）也成了客户经理确定抵押物价值的重要参考标准，而有些评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象，这给我行的贷款增加了风险。所以，就需要客户经理能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。 一、注意优先受偿款的扣除。 根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房字[2006]8号）及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（即抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款）。优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。因此优先受偿款应当从市场价值中扣除，才能剥离出实际抵押价值。 优先受偿包括：
（一）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。划拨用地在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。 （二）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。根据相关法律规定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他债权。因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。 （三）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。 二、注意权属瑕疵的揭露及合理设定 正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值，因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前，先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。抵押物可能存在的权属瑕疵包括：（一）权证是否齐全。 对于房地产项目，首先要明确项目土地证，房产证是否齐全。两证齐全是办理抵押登记的基本条件。如存在证件不全情况，则不能进行抵押。 （二）登记内容与现状情况是否一致（是否有未登记部分纳入抵押物范围）。 1、如果实际用途与证载用途不符，且不符合区域整体规划，是产权人擅自更改用途，我们设定用途及判定价格时，应该完全遵循证载用途。比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺，或者在住宅楼或者别墅内出租办公等情况。
如何判断抵押物评估价值的准确性 作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。 此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。 第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断 通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。 即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。 第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性 这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。 要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。 一、抵押项目房地产市场价值的调查判断 1、判断方法—市场提取法 “房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。 2、不同市场状况下价格提取方法 根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：
关于抵押物评估价值的风险提示在我行小企业贷款贷后检查过程中暴露出抵押物评估价值虚高的风险，例如近期发现一户贷款抵押的商铺，评估价值较我行其它客户在此地段抵押物的评估价值高出一倍。就此情况做如下风险提示：一、存在的问题评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。信贷员为了提高自己的贷款增量，忽视对抵押物评估情况的核实，一味的按照评估公司所评的结果办理贷款，给我行的贷款增加了风险，到还款期客户没有能力归还贷款时，借款人的抵押物不足值，就会造成我行贷款资金的损失。3.抵押物为第三人所有时，第三人不能够积极配合担保义务的履行，将使我行清收工作难度加大，如果通过法律途径解决则存在时间长、成本高、手续繁琐的问题，抵押物变现困难。二、风险防范建议及措施1.加强押品实地勘查，对抵押物认真进行实地勘察并拍照留存。同时对照各地的地理位置以及周边的环境设施，加以对比分析，选择地理位置好、产权清晰、易变现的贷款抵押物作为贷款担保依据，防止贷款抵押物评估价值虚假，增加我行抵押贷款风险。2.信贷人员要认真做好贷款的抵押物评估、认定工作。防止因贷款抵押物调查不深、不细、不透造成我行信贷资产损失，确保抵押品价值足值、有效，贷款第二还款来源充足，保证我行贷款资金安全。3.对于第三人为抵押人，要落实好第三人是否愿意履行责任以及第三人是否完全意识到由此可能产生的一系列风险和责任。第三人与借款人之间的关系，以确保借款人不能履行债务时，第三人能够提供足额偿还贷款的支持。4.严格按照《中国****银行房地产和土地估价机构合作管理办法（试行）》的要求，加强对外部评估机构的管理，规范外部评估机构的准入与退出。 3、工作要求通过对中小企业抵押物风险排查筛出部份抵押物明细（见附件1），请中小企业金融服务中心组织对抵押物评估价值进行自查，并据自查结果给出抵押物评估价值自查报告，于**月**日前报风险管理部。
xx银行不动产抵押物价值评估、抵押值确认及规范抵押操作的指导性意见 xx总发〔xx〕24号, xx年2月7日印发 一、不动产抵押物内部评估确值办法 （一）不动产抵押物评估确值原则 1、对于抵押值超过500万元（含）的大额不动产抵押物的确值，原则上需先经我行认可的中介机构进行评估，结合内部评估，以内部确值为准，确认抵押物价值； 2、对于异地不动产的确值，要求提供充足的作价依据，原则上须经中介机构进行评估，再结合内部评估，以内部确值为准，与授信事项按照权限报总行授信管理部或总行贷审会审议审批； 3、对于500万元以下不动产抵押物的确值，可按照本意见提供的相应的作价依据，单独进行内部评估确认，以双方协议作价确定抵押物价值； 4、对于中介机构提供的超过有效期的抵押物评估报告书，不得作为确值的依据； 5、在抵押物评估确值中需结合考虑抵押物所处地理位置和实际变现能力等因素。 （二）出让土地使用权抵押价值的确认办法 工业、仓储、商业、住宅、服务业等出让土地使用权抵押，其价值可结合土地使用权级差系数并参考下列条件之一确定： 1、以买入价格（以契税证上载明价格）作为抵押物价值确认； 2、以当地政府在同一地段、同类土地的指导价作为抵押物价值确认； 3、以当地政府在同一地段、同类土地的最近公开拍卖底价作为抵押物价值确认； 4、以当地政府在同一地段、同类土地的最近公开拍卖成交价作为抵押物价值确认； 5、以同一区域、相同地段最近实际市场成交价作为抵押物价值确认； 6、原则上单独的划拨土地、特殊用途的土地或存放、闲置时间过长的土地使用权不得抵押（当地政府、监管部门另有规定的除外）。 土地使用权级差系数由总行不定期发布。 （三）各类房地产抵押价值的确认办法
【价值管理】抵押物价值评估 办法 xxxx年xx月xx日 xxxxxxxx集团企业有限公司 Please enter your company's name and contentv
**********抵押物价值评估办法 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。 分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 （一）参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款； 2、个人商业用房借款； 3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款； 4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押
**********抵押物价值评估办法 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。 分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 （一）参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款； 2、个人商业用房借款；
3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款； 4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。 （二）分公司内部评估 对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款； 2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估； 4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。 （三）专业机构评估 不符合上述两类情况或借款经办行认为有必要的个人借款，必须经市分行认可的专
加强银行业贷款抵押资产评估管理 银行在办理贷款时，现在一般都以借款人的资产进行抵押，对控制和降低贷款风险，取得了较好的效果，但是，我们也看到，不少贷款到期时，通过处置抵押物收回贷款时，难以收回贷款本金和利息的，也不在少数。为什么一般仅设定只有抵押物价值70％或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？原因很多，本文仅就银行贷款抵押资产评估管理中需要注意的几个问题作一些探讨： 一、选择合理的评估方法 银行实行抵押贷款的目的，就是当抵押人贷款到期时，不能全部或部分还清银行贷款时，银行根据我国法律规定，处置抵押物，变成现金，用以收回银行放出的贷款。由于我国银行不能从事除国债以外的投资业务，也不是为了占有、使用抵押物，那么，银行抵押资产评估目的和着眼点，就应该是对抵押贷款到期时，处置抵押资产能够变现、收回的数额做出比较准确的估价。很显然，抵押资产到期变现值是一个十分关键的指标。 对于一般贷款时间较短（1－2年），抵押物市场交易活跃（比如城市商品房）的实物资产，同时用重置成本法和现行市场价格法二种方法评估比较合理，这是因为，用重置成本法可以知道抵押资产的现在价值，用现行市场价格法可以知道抵押资产的现时价格，再考虑贷款到期时处置资产的成本、税费、抵押资产实际折旧额和市场价格变化风险，确定一个合理的折减值，就可以将抵押资产处置的可能损失减到较小。 对一般贷款时间较长、抵押物市场交易不活跃或只有个别交易案例
的，很显然，这种资产风险较大。因为，当贷款时间长，到期时，抵押物的市场价格会发生较大变化，又由于有的抵押物，在目前我国产权市场发育还不充分的情况下，贷款到期时抵押资产在市场没有买主或买主很少，没有足够的市场竞争时，抵押物变现价值就可能很低了。而往往中介机构对这类资产评估时大都采用重置成本法或收益现值法来确定其抵押价值，但实际上，有不少这类资产在被处置时，是处于一种生产经营停顿、半停顿甚至被清算的状态。已不适应收益现值法评估时的假设条件，因此，对这类型的资产抵押评估应同时选用重置成本法和清算价格法来评估，对同一资产评估规定同时使用二种评估出来价值相差很大的方法，有利于识别风险、控制风险。 当然，还有一些不同的资产抵押形式，如流通股票抵押，由于其流通股票价格是以一种虚拟价格的形式出现在公开交易市场上，它是一种人们对上市公司预期收益、人们的投机行为、某些市场操作行为等综合行为形成的一种价格，他们可以与公司实际经营状况不关联或关联较少。目前，上市公司是银行争相发放贷款的热门客户，股东以上市公司法人股抵押贷款也较多，但有的上市公司由于大股东侵占、拖欠上市公司巨额资金，上市公司资产严重“空心化”，一旦某个链条环节断裂，巨额银行信贷资金将陷入其中。这些情况表明，股票抵押价值的确定，需要运用较多的证券市场研究方法，需另外专题探讨。 通过对不同类型抵押资产选择不同的评估方法，对不同抵押贷款期限选用不同的抵押贷款折减值，并充分考虑处置资产时应付出的处置成本、税费。使评估的结果符合抵押资产处置时的客观情况，应是我们控
商密三级▲长期 工银甬办[2007]309号 关于下发《中国工商银行宁波市分行 个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》的通知 各支行、营业部，第二营业部： 为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行《关于对个人贷款房地产类抵押物价值评估有关问题的批复》（工银复[2007]96号），分行制定了《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》，现下发给你们，请遵照执行。 一级（A类）支行个人贷款房地产类抵押物价值评估实行分行派驻制，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员为分行派驻评估人员，按规定对抵押物价值进行评估。B、C类支行个人贷 －1－
款房地产类抵押物价值评估由分行个人金融业务部具有抵押物价值评估资格的人员进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分行将视情节轻重给予相应的处罚。 附件：《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》 二○○七年七月十一日 行内发送：个人金融业务部、公司业务部、信贷管理部、 授信审批部、内控合规部。 中国工商银行宁波市分行办公室 2007年7月11日印发 －2－
附件： 中国工商银行宁波市分行 个人贷款房地产类抵押物价值评估办法 为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行有关文件精神，结合宁波分行个贷业务开展及扁平化改革实际情况，对个人贷款房地产类抵押物价值，按照抵押物状况、贷款金额和贷款风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、分行内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 （一）参照交易或评估价格 对以下贷款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置贷款； 2、个人商业用房贷款； 3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营贷款和个人综合消费贷款； 4、申请贷款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价 －3－
遇到债权债务问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/998350569.html, 抵押物价值担保债权是什么 日常生活中人们购买房产等钱不够时往往会向银行借款，这时候银行为了避险会要求借款人提供财产担保之类的防范措施，有了法定的抵押程序，一旦出现债务人债务到期不履行承诺的情形，抵押权人就有权按照法律的规定把抵押物折价或变卖已获得优先受偿的权利。法律为了保障借款人的权利，设定了抵押相关的法律，使得借款人敢于把钱拿出来促进市场交易，这也是抵押物价值担保债权存在的初衷。下面，请看赢了网的小编为您详细讲解相关的问题。 抵押物价值担保债权 是指通过在债务人或第三人的上设定的而担保其实现的债权。在承认抵押权从属性立法的国家和地区，抵押权设定的目的是为了保障债权的实现，维护债权人的合法权益，因此对于抵押权所担保的债权种类，法律一般不作限制，债权的发生原因如何对抵押权的实现并无影响，即使公法上的债权，如税法上的债权，也可作为抵押权担保的债权。 抵押权的机能在于当债务履行期限届满债权未受清偿或者发生当事
人约定的实现抵押权的情形时，以抵押物折价或变价的价款优先清偿债权，因此抵押担保的债权多为金钱债权，并以金融借贷中的金钱债权为典型，但并不以此为限。由于抵押权具有从属性，倘若金钱债权无效，则抵押权也不能存在。例如赌债，尽管其在形式上看类似于金钱债权，但由于其违反公序良俗和法律的禁止性规定，在当事人之间不能产生合法的债权债务关系，债权不存在，因此抵押权也无以存在。谢在全先生指出“赌博系违反法律禁止性规定或公序良俗之行为，依第71条及第72条 (台湾民法，笔者注)之规定应属无效，故不生债之关系，赌债非债，赢家不享有债权，输家亦不负债务，是赌博既不生债之关系，自无债权存在，依抵押权之从属性，不得为被担保之债权，抵押权无存在之余地。” 抵押权所担保的债权不以金钱为限 抵押权所担保的债权虽多为金钱债权，但并不以此为限。非金钱债权，例如具有财产上价值的物品为给付标的的实物债权，以及以提供劳务等不具有财产价值的给付为标的的债权，在其不能实现时，也常常发生财产上的损害，从而由非金钱债权转化为金钱债权(损害赔偿或违约金)，为了确保该种债权的实现，自然可设定担保物权。“非金钱债权在其不履行时，可转化为以金钱计算的损害赔偿债权，因而，只要抵押权实行时该债权可以以金钱为标准计算，皆可为抵押权的担保对象。”对不以一定金额为标的的债权，申请登记时须记载债权的估
宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告
宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告 致委托方函 中国房地产开发宁波公司： 接受贵公司委托，本公司以为贵公司向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目的前提下，对贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产进行估价。根据估价目的，按照估价程序，采用收益还原法、市场比较法，对委托房地产进行了客观、公正、合理的测算，确定贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产在估价时点2000年9月3日的评估价格为人民币42194万元(大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元)。 ******房地产估价有限公司 法定代表人：****** 二OOO年九月二十六日 估价师声明（同房地产估价规范） 估价的假设和限制条件 ⒈本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的市场价值，它依据了如下假设： 一个自愿的卖者；
在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有一个合理的谈判周期； 在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的； 物业能自由地在市场上出售； 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 ⒉本报告之评估价值为二OOO年九月三日之委托房地产的建筑物及其附属设施和土地使用权市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。如使用本评估结果的时间与本估价报告的估价时点相差6个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 ⒊本估价报告中所依据的有关法律文件如规划设计条件、规划局审定的方案设计图、建设工程规划许可证、房屋所有权证、估价对象总建筑面积等资料均为委托方所提供，本公司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。
内部审计通知书通知 根据年度工作安排，****决定派出审计组，自20**年**月**日起，对你公司20**20**年度财务收支合法性、合规性进行审计，必要时将追溯以前年度或延伸审计有关单位。请予以配合，并提供有关资料(包括电子数据资料)和必要的工作条件。 审计组组长：成员： 附件：1、审计承诺书2、审前准备事项 二○年月日 内部审计通知书范文二*****(被审计单位全称)： 根据《审计署关于内部审计工作的规定》及***(领导的决定、批示或者意见，年度审计计划，**单位审计委托书等)，***(内部审计机构名称)决定派出审计组，自*年*月*日起，对你单位(**被审计人)**年度**(项目)进行审计，必要时将追溯其他年度或延伸审计有关单位。请予以积极配合和提供必要的工作条件。接此通知后，请准备好附件所列有关资料，并对所提供的资料进行承诺。 附件：承诺书需提供资料清单 审计组长：主审：审计组成员： ****(内部审计机构全称印章) *年*月*日 内部审计通知书范文三XX集团(审计部)
审计通知书 内审通字[20xx]第000号批准: XX公司XX分部: 根据XX集团董事会批准的年度审计计划;集团审计部内部审计有关规定和本月的审计计划，报经公司领导批准，审计部派出审计项目组于XX年XX月XX日XX月XX日对分公司XX年1月1日至XX月XX 日的财务收支情况进行审计，请XX公司XX分部给予协助配合(落实专人负责)并在XX年XX月XX日前备齐审计所需相关资料。 现将审计事项通知如下： 一、审计目的： 1、对财务收支执行情况进行确认。 2、对费用预算执行情况进行确认。 3、对财务制度、财经纪律执行情况进行评价。 4、对内部控制制度执行情况进行评价。 5、对资产管理情况进行评价。 6、其他需要评价的事项。 二、审计范围： XX公司XX分部XX年1月1日至XX年XX月XX日的财务收支情况，费用预算执行情况，资产管理、使用情况，内部控制制度执行情况，财务制度财经纪律执行情况。如有例外情况将追查到以前年度。
（价值管理）抵押物价值评估 办法
**********抵押物价值评估办法 为规范X公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。 分X公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分X公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分X公司抵押物价值评估办法》 为规范X公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、X公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 壹、抵押物价值评估方法 （壹）参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款； 2、个人商业用房借款； 3、最近壹次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人运营借款和个人综合消费借款； 4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额和抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人运营借款； 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额和抵押
营借款。 （二）分X公司内部评估 对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额和抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人运营借款； 2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额和抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人运营借款； 3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人运营性借款，每二年壹次的抵押物评估； 4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。 （三）专业机构评估 不符合上述俩类情况或借款经办行认为有必要的个人借款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。 二、抵押物价值评估程序 （壹）参照交易或评估价格 借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，借款调查人和分行评估人员根据交易或评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。 （二）分X公司内部评估 内部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理负责复核，且在《个人借款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值和复核调整值不同的，取较低值。评估壹般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处