国际商务谈判程序及策略范文 一、程序及具体策略 （一）开局阶段 方案一: 感情交流式开局策略:通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中 方案二: 采取进攻式开局策略: 营造低调谈判气氛，指出本公司的优势所在，令对方产生信赖感，使我方处于主动地位。 （二）中期阶段首先进行整体收购计划谈判，然后实行部分谈判计划，争取公司利益最大化。讨价时根据讨价方式、讨价次数、讨价技巧等方面谈判。 , 红脸白脸策略: 由两名谈判成员其中一名充当红脸, 一名充当白脸辅助协议的谈成，把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动。, 层层推进，步步为营的策略: 有技巧地提出我方预期权益，先易后难， 步步为营地争取利益。 , 把握让步原则: 明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，做到迂回补偿，充分利用手中筹码。 , 突出优势: 以资料作支撑，以理服人，强调与我方并购成功给对方带来的利益。 , 打破僵局: 合理利用暂停，首先冷静分析僵局原因，再运用把握肯定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局, 把握底线: 适时运用折中调和策略，把握严格把握最后让步的幅度，在适 宜的时机提出最终报价，使用最后通牒策略。
( 三) 休局阶段: 如有必要，根据实际情况对原有方案进行调整。( 四) 最后谈判阶段 , 把握底线性: 事先订出一个可接受的最低标准。适时运用折中调和策略，把握严格把握最后让步的幅度，在适宜的时机提出最终要求，使用最后通牒策略。 , 时间期限策略: 谈判双方常常是在谈判临近结束之前，才做出实质性让步。时间期限策略就是要抓住谈判双方在时间上的共性和特点，适时地明确谈判的结束时间，以促使双方在互利互让的前提下，及时和圆满地结束谈判。 , (4) 达成协议: 明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本, 请对方 确认, 并确定正式签订合同时间。 二、准备谈判资料 公司“收购” (takeover) 涉及公司控制权转移，包括兼并、合并、资产收购与 股权收购。兼并、合并、资产收购通常属于公司重大变更，不但需要双方董事会批 准，而且通常需要双方股东大会批准; 股权收购则是收购方与目标公司股东之间的交易，既不需要目标公司董事会批准，也不需要双方股东大会批准。董事对公司及其股东负有信托责任，包括注意责任与忠诚责任。 相关法律资料: 《谢尔曼法》1890年版、《克莱顿法》1914 年版、《横向合并准则》1992 年版。 备注: 美国人爱好和忌讳: , 喜爱白色，认为白色是纯洁的象征; 偏爱黄色，认为是和谐的象征; 喜欢蓝色和红色，认为是吉祥如意的象征。 , 喜爱中国的苏菜、川菜、粤菜。 , 美国人对握手时目视其它地方很反感，认为这是傲慢和不礼貌的表示。, 忌讳向
地产招商部主要工作内容及流程 定义：地产招商是一项系统工程，没有大视野也就不能看清楚自己以及商业地产管理。招商是一项跨部门的工作，不是某一个部门就能完成招商的整个过程；招商涉及的面广、环节多，但其方向性和目的性却极为明确。招商就是要以积极可行的方式吸引外来资金、技术和管理经验等生产要素，促进本项目的成功运营和持续发展。通过招商的"目的"这一主线，将各自相互独立、相互隔离的各部门和各方面工作联结成一个相互关联、相互影响的整体。 “商业地产招商”不等于“招租”，必须坚持商品和商家是经营之本的原则，必须不惜成本保证商业地产招商质量，提升商品和商户的竞争力，以保障项目在未来的市场竞争中立于有利地位。 商业地产招商的主要工作内容分为以下步骤： 商业地产招商工作第一步：商业预算和市场调研 1、市场成熟度的调查 首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：进行针对项目微观角度的分析，从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置的可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模的调查 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的
商业地产招商策略 商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。 一、招商工作过程中的操作要点 １、市场调查 市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。 ２、项目分析 项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。 ３、商业定位
在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。 ４、业态组合 目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态，如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。 ５、招商 业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。 客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
国际商务谈判准备 国际商务谈判准备工作(一)选配参加谈判的人员 在洽商交易过程中，买卖双方在确定价格和各种交易条件以及拟定合同条款方面，往往因利害关系不同而存在分歧和争论，有时这种分歧和争论甚至是十分激烈的。而且在洽商过程中，还可能出现种种预先没有估计到的变化。为了保证洽商交易的顺利进行，事先应选配精明能干的洽谈人员，尤其是对一些大型的和内容复杂的交易，更要组织一个坚强有力的谈判班子，这个谈判班子中须包括熟悉商务、技术、法律和财务方面的人员，应具有较高整体素质，要善于应战，善于应变，并善于谋求一致，这是确保交易成功的关键。 参加商务谈判的人员需要具备多方面的基础知识，并善于综合运用各种知识。一般他说，他们应具备下列条件： 1、必须熟悉我国对外经济贸易方面的方针政策，并了解国家关于对外经济贸易方面的具体政策措施。 2、必须掌握洽商交易过程中可能涉及的各种商务知识，如商品知识、市场知识、金融知识和运输、保险等方面的知识。 3、必须熟悉我国颁布的有关涉外法律、法令与规则，并了解有关国际贸易、国际技术转让和国际运输等方面的法律、惯例以及有关国家的政策措施、法规和管理制度等方面的知识。 4、应当熟练地掌握外语，并能用外语直接洽谈交易。 5、具有较高的政治、心理素质和策略水平，并善于机动灵活地处理洽商过程中出现的各种问题。 国际商务谈判准备工作(二)选择目标市场 在商务谈判之前，必须从调查研究入手，通过各种途径广泛收集市场资料，加强对国外市场供销状况、价格动态、政策法令措施和贸易习惯等方面情况的调查研究，以便择优选择适当的目标市场和合理地确定市场布局。在选择国外目标市场时，应当注意以下两个问题： 1.在考虑贯彻国家对外贸易方针政策和国别(地区)政策的同时，应尽量考虑经济效益问题，力争做到在政治上和经济上都体现平等互利。 2.应根据购销意图，合理选择国外销售市场和采购市场。在安排销售市场时，应当分清主次，并要有发展的观点，即在安排主销市场的同时，也要考虑辅销市场;在考虑市场现状的同时，也要考虑市场将来的发展趋势;在巩固原有传统市场的同时，还应不断开拓新市场，以利扩大销路。在安排采购市场时，既要考虑择优进口，也要防止过分集中在某个或少数几个市场。在同等条件下，应尽量从友好国家订购商品;应考虑多从我国有贸易顺差的国家订购商品，以利贸易上的平衡。 国际商务谈判准备工作(三)选择交易对象 在商务谈判之前，必须通过各种途径对客户的政治、文化背景、资信情况、经营范围、经营能力和经营作风等方面的情况进行了解和分析。为了正确地选择和利用客户，需要建立和健全客户档案，以便对各种不同类型的客户进行分类排队，做到心中有数，并实行区别对待的政策。
商业运营工作规程 第一条目的 商业运营管理是实现商业地产项目项目价值最大化的重要手段，也是招商工作的后续保证。为了进一步规范商业运营管理工作，提高商业项目的持续经营能力，提升自有物业价值，促进公司商铺销售和招商工作，制定本规程。 第二条适用范围 本规程适用于商业子公司各项目运营管理过程。 第三条职责 1、负责整体营运管理,根据商户经营情况，向公司提出合理化建议，协助商 户提高竞争力，做出适当的经营调整； 2、根据经营情况及同招商部共同协商，确定招商品类规划，业态优化，提出 引进商户经营品类建议； 3、协调各部门及商家之间的工作,组织商家的培训交流学习，市场考察工作； 4、协助物业公司处理经营区域内各种突发事件，安排具体措施； 5、制定营业管理规范性文件，规范经营管理工作操作流程； 6、接待商户，顾客来访，投诉，认真处理并解决问题； 7、根据财务制度负责落实商户的各项应缴费用的收取； 8、商户进、退场过程的审定和管理； 第四条工作规程 （一）进场商户通知阶段 招商部明确商户开业时间，开业后并将商户档案基础资料移交营运部（含联系方式、地址、身份证复印件、起租时间等）； 营运部按要求审核新进商户装修门头的设计图纸； 营运部交代进场等诸项事宜； （二）店铺装修阶段 物业公司对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知单； 施工单位和施工人员验证登记； 施工过程中物业公司、商业经管理公司进行施工监管，确保按照规定时间、要求
完成施工； 商户遇到特殊的装修要求，应同物业公司商讨，确定施工方案； （三）装修验收阶段 物业公司进行装修工程验收，营运部对店招进行验收； 验收达标，符合消防安全和营业要求，由物业公司签署验收装修申请单，交营运部准许商户进场营业； （四）通知开业阶段 商户依据开业时间进行铺货和开业； 营运部协同各相关部门，开始提供开业的各项服务； 向商户发放有关管理规定； （五）日常营业阶段 每天早晚核点商户考勤； 每天街区内的物业情况和卫生情况； 解决街区内的突发事件； 解决顾客投诉； 商户经营信息收集，根据信息同策划部商议适合的促销形式； 跟进落实促销活动的内容，包括商户培训、促销信息收集整理、销售情况跟踪等。（六）商户撤离阶段 商户提前一月提交撤场申请单 营运部开出（同意撤离）的书面通知，开出工作联系函要求相关部门协助； 物业公司协同营运部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺物业公司协同营运部对有关财产办理退返手续； 物业公司跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜。 各有关部门三天内将撤离商户的本部门应收费用明细，汇总营运部处理。 招商部给营运部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜（若有）。 营运部将商户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处理。 财务部办理相关财务手续。 第五条附则 （一）本规程由商业子公司拟订、解释、修订。
商业地产招商流程 之红木专业市场如何招商 前言 当前房地产企业更多地是被迫重视商业地产，国内大多数房地产企业征用商业用地醉翁之意在于所谓的“商住两用”“拎包入住”“袖珍公寓”等旗号进行办公楼的销售，通过卖办公楼的方式取得利润，然而按照前期规划的几万平方米甚至几十万平方米的商场部分成为房地产企业老板困惑的难题，商场前期运作需要投入高额的基建，电梯、货梯、空调、消防等硬件，加上后期的招商运作管理费用以及广告费策划费多则上千万，少则几百万，近年来，土地市场调控政策的实施，商业用地成为房地产企业圈地的重要手段，如果不好好运作，则又失去了房地产企业的后续发展基础，偌大的商场一直空关着实属“丢人”，为此商场成为了房地产企业老板的“脸面“，成功运作市场会给商铺以及写字楼及周边楼盘带来巨大的升值空间，给企业带来巨大的附加效益，因此房地产老板不得不背起这沉重的包袱，花血本也要把商场炒作起来。 准确的定位、正确的规划、规范的运作、顺利的招商须慎之又慎，不可出半点差错，一旦出错，不结合地域特点，夸大定位，过于理想化必然导致商业地产运作的失败，本人就结合在江苏南通以及河北石家庄南北两地的招商运营积累的一点点心得，编写了商业地产招商流程之红木家具专业市场如何招商论文，一知半解，敬请同行专家批评指正！ 2012-8-15 第一章招商工作概述 一、招商的定义 即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展，本论主要研究的是商业地产的招商，指房地产企业将自己建的楼盘/商场/物业等出租给符合自己定位的经销商或代理商，以盘活市场，通过收取房租或者扣点的方式获取利润。 二、招商目的 招商的核心目的在于盘活公司所建商业楼盘，通过与周边需求相配套，从而达到服务于周边或者本地的需求，增加人气，使进驻的商户获得利润，公司收取租金或佣金，获得利润，同时为公司已售或未售楼盘或商业增值提供依据。 三、招商宗旨 招商工作者应站在房地产企业及商户之间综合考虑，就房地产企业，招商工作者应本着“尽可能更多地出租使用面积和尽可能抬高租金”作为宗旨，就商户角度，其因以获得利润作为第一标准，所以招商工作者应本着按照可行的定位，尽可能让商户风险最小化作为宗旨，更多地让商户了解市场定位规划，找到符合需求的产品或服务满足市场，从而降低风险。
商务谈判的基本流程_一般的程序是什么 商务谈判流程一、谈判计划与谈判准备 A、确定谈判目标及底线。 B、明确谈判内容及具体细节，以免谈判中遗漏。 C、拟定谈判策略，角色分工及应变措施。 D、商定谈判地点及谈判议程。 E、拟定谈判准备工作内容及具体分工安排。 F、选定谈判队伍，注意人员组成中应尽可能专业互补、性格互补、能力互补、经验互补。 谈判的准备工作大致可分为： 1、心理准备。 谈判过程在某种程度上是谈判参与者心理素质的较量，谁的心里能力强，谁就能在关键时候“挺”住。而心理承受能力又与事先准备工作有关。 对手很不友好，导致谈判破裂的心理准备。对手很强硬，导致谈判僵持的心理准备。 相互纠缠，“马拉松'式的谈判，打“持久战”的心理准备。 发生意外，情况突然变故的心理准备。出现干扰，第三方搅局的心理准备。 情报失真、估计不足或判断失误，陷于被动的心理准备。 2、组织准备。 包括人员，资料，场地，经费等多方面的计划和安排落实。 3、信息准备。 包括情报收集、技术规范、法律规范、人文习俗、数据及资料分析的熟悉等。 4、谈判方案准备。 谁主谈、怎么谈、谁当先锋、谁唱红脸、谁唱白脸、如何报价、如何让步、如何摸底、如何辩论、如何选择替代方案等。必须先设计好，商定好。 商务谈判流程二、报价与磋商 谈判中的报价，并非单纯指交易价格，它包括交易价格、交货期、付款方式、数量很质量要求，保证条件等。 谈判中的报价，必须懂得三大基本知识点： 1、谈判中报价与成交价的原理和关系。 商务谈判中的成交条件，不仅取决于卖方的开价、买方的还价，还取决于买卖双方的心理低价。一般来说，卖方的开价一定会尽可能高，然后逐步降低，但不大可能低于他的低价。(也就是还有心理低价) 相反，买方的还价一定尽可能的低，然后逐步升高，直至升至其心理低价，一般也不大可能高于其心理低价。 磋商实际上是在一方的出价与另一方的心理低价之间进行。 2、报价先后顺序的利与弊， 谁发起谈判，应由谁先报价。 投标者与招标者之间，一般应由投标者先报价。 卖方与买方之间，一般由卖方先报价。 就一般的利益法则而言，可以做如下判别规则：在竞争激烈，冲突显著的情
现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，
不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。 业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。 产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！ 产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。 判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。 主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。 综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。 业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。 生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！
国际商务谈判技巧英语 篇一：商务谈判技巧英文 英语商务谈判的语言技巧 美加电话英语认为随着现在社会的发展以后英语学者面临着谈判也随着发展的需求而增 加，在谈判中很多英语高手都会手忙脚乱，如果大家按照小编我说的以下方法去仔细的细分 出自身行业中的英语，那么在盼盼的时候你就是高手。 1．英语商务谈判的词汇选择英语商务谈判中，对于语言的选择很有讲究。首先是词汇上的选择，要求有以下几个原 则： 简洁性的词汇 英语商务在词汇上的选择首先要注意简洁性。商务词汇的应用及生活中英语不一样，及 文学上的词汇选择更不相同，不需要很多的修饰和夸张手法。英语谈判中所选择的词汇尽量 端正、简练、清晰，不使用繁复、模糊的词汇。 精确性的词汇 其次英语商务谈判中的词汇选择要注意精确性，尽量避免歧义的
产生而导致对方的不满 和不理解。同时也不要为了表现谈判者的英语水平而使用英语方言、英语俚语、英语谚语、双关语、洋泾浜语等。 少用表示情感的词汇在商务英语的谈判中，尽量少用修饰词或者带有感情色彩的词汇。因为谈判语言的要求 是实事求是，而感情色彩的词汇往往让人觉得虚假和不可信，甚至有吹嘘的嫌疑。结果是令 人反感。相反，事实和陈述数据的利用往往能确切地反映出某种商品的特点，而且更具有说服力。 2．英语商务谈判的句型结构除了英语商务谈判的词汇选择之外，句子结构的选择也非常有讲究，而且有些句型结构 是可选的，有些句型是一定不要选择或者尽量避免的。 可选的句型结构 1)条件句的应用 条件句型在英语里按其意义可分为真实条件句和非真实条件句 两大类。真实条件句所表示的条件是事实或者在说话人看来有可能实 现的事情。商务谈判者在商务谈判中，通常要选择真实条件句来表达。恰如其分地掌握和运 用条件句，是谈判成功的重要因素之一。此外，虚拟条件句的运用可以表示委婉语气。通常情况下，表示请求、咨询、否定等口气时可以使用。这样可以避免发生令人不愉快的事件。
商务谈判的基本过程 PRAM模式给出了谈判4个大的基本步骤，但实际的谈判过程要 比4个基本步骤更具体、更复杂。一般来说，商务谈判的过程可以 划分为准备阶段、开局阶段、摸底阶段、磋商阶段、成交阶段和协 议后阶段等几个基本阶段。 谈判基本过程1：谈判准备阶段 谈判基本过程2：谈判开局阶段 开局阶段是指谈判开始以后到实质性谈判开始之前的阶段，是谈判的前奏和铺垫。虽然这个阶段不长，但它在整个谈判过程中起着 非常关键的作用，它为谈判奠定了一个在的氛围和格局，影响和制 约着以后谈判的进行。 因为这是谈判双方的首次正式亮相和谈判实力的首次较量，直接关系到谈判的主动权。开局阶段的主要任务是建立良好的第一印象、创造合适的谈判气氛、谋求有利的谈判地位等。 谈判基本过程3：谈判摸底阶段 摸底阶段是指实质性谈判开始后到报价之前的阶段。在这个阶段，谈判双方通常会交流各自谈判的意图和想法，试探对方的需求和虚实，协商谈判的具体方程，进行谈判情况的审核与倡议，并首次对 双方无争议的问题达成一致，同时评估报价和讨价还价的形势，为 其做好准备。 谈判基本过程4：谈判磋商阶段 磋商阶段是指一方报价以后至成交之前的阶段，是整个谈判的核心阶段，也是谈判中最艰难的，是谈判策略与技巧运用的集中体现，直接决定着谈判的结果。它包括了报价、讨价、还价、要求、抗争、异议处理、压力与反压力、僵局处理、让步等诸多活动和任务。
磋商阶段与摸底阶段往往不是截然分开的，而是相互交织在一起的，即双方如果在价格问题上暂时谈不拢，又会回到其他问题继续洽谈，再次进行摸底，直至最后攻克价格这个堡垒。 谈判基本过程5：谈判成交阶段 成交阶段是指双方在主要交易条件基本达成一致以后，到协议签订完毕的阶段。成交阶段的开始，并不代表谈判双方的所有问题都已解决，而是指提出成交的时机已经到了。 实际上，这个阶段双方往往需要对价格及主要交易条件进行最后的谈判和确认，但是此时双方的利益分歧已经不大了，可以提出成交了。成交阶段的主要任务是对前期谈判进行总结回顾，进行最后的报价和让步，促使成交，拟定合同条款及对合同进行审核与签订等。 谈判基本过程6：协议后阶段 合同的签订代表着谈判告一段落，但并不意味着谈判的活动的完结，谈判的真正的目的不是签订合同，而履行合同。 因此，协议签订后的阶段也是谈判过程的重要组成部分。该阶段的主要任务是对谈判进行总结和资料管理，确保合同的履行与维护双方的关系。
商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 ２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。 ３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 招商工作程序 一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程： 制定招商工作计划 ↓ ?市场调研
商务谈判步骤是什么样的商务谈判基本过程说明 PRAM模式给出了谈判4个大的基本步骤，但实际的谈判过程要比4个基本步骤更具体、更复杂。一般来说，商务谈判的过程可以划分为准备阶段、开局阶段、摸底阶段、磋商阶段、成交阶段和协议后阶段等几个基本阶段。 谈判准备阶段是指谈判正式开始以前的阶段，其主要任务是进行环境调查，搜集相关情报、选择谈判对象、制定谈判方案与计划、组织谈判人员、建立与对方的关系等。准备阶段是 商务谈判最重要的阶段之一，良好的谈判准备有助于增强谈判的实力，建立良好的关系， 影响对方的期望，为谈判的进行和成功创造良好的条件。 开局阶段是指谈判开始以后到实质性谈判开始之前的阶段，是谈判的前奏和铺垫。虽然这 个阶段不长，但它在整个谈判过程中起着非常关键的作用，它为谈判奠定了一个在的氛围 和格局，影响和制约着以后谈判的进行。因为这是谈判双方的首次正式亮相和谈判实力的 首次较量，直接关系到谈判的主动权。开局阶段的主要任务是建立良好的第一印象、创造 合适的谈判气氛、谋求有利的谈判地位等。 摸底阶段是指实质性谈判开始后到报价之前的阶段。在这个阶段，谈判双方通常会交流各 自谈判的意图和想法，试探对方的需求和虚实，协商谈判的具体方程，进行谈判情况的审 核与倡议，并首次对双方无争议的问题达成一致，同时评估报价和讨价还价的形势，为其 做好准备。摸底阶段，虽然不能直接决定谈判的结果，但是它却关系着双方对最关键问题（价格）谈判的成效；同时，在此过程中，双方通过互相的摸底，也在不断调整自己的谈 判期望与策略。 磋商阶段是指一方报价以后至成交之前的阶段，是整个谈判的核心阶段，也是谈判中最艰 难的，是谈判策略与技巧运用的集中体现，直接决定着谈判的结果。它包括了报价、讨价、还价、要求、抗争、异议处理、压力与反压力、僵局处理、让步等诸多活动和任务。磋商 阶段与摸底阶段往往不是截然分开的，而是相互交织在一起的，即双方如果在价格问题上 暂时谈不拢，又会回到其他问题继续洽谈，再次进行摸底，直至最后攻克价格这个堡垒。 成交阶段是指双方在主要交易条件基本达成一致以后，到协议签订完毕的阶段。成交阶段 的开始，并不代表谈判双方的所有问题都已解决，而是指提出成交的时机已经到了。实际上，这个阶段双方往往需要对价格及主要交易条件进行最后的谈判和确认，但是此时双方 的利益分歧已经不大了，可以提出成交了。成交阶段的主要任务是对前期谈判进行总结回顾，进行最后的报价和让步，促使成交，拟定合同条款及对合同进行审核与签订等。 合同的签订代表着谈判告一段落，但并不意味着谈判的活动的完结，谈判的真正的目的不 是签订合同，而履行合同。因此，协议签订后的阶段也是谈判过程的重要组成部分。该阶 段的主要任务是对谈判进行总结和资料管理，确保合同的履行与维护双方的关系。
国际商务谈判步骤 在谈判双方彼此存在长期合作诚意的前提条件下，谈判的步骤应该为申明价值(Claiming Value)、创造价值(Creating Value)和克服障碍((Overcoming Barriers to Agreement)三个步骤。我们的目的就是给每一位商务谈判者提供一个有效掌握谈判进程的框架。许多国外的著名商学院都是遵循这样的步骤来训练学生的谈判技巧与能力。现将这3个步骤分述如下： 国际商务谈判步骤一、申明价值： 此阶段为谈判的初级阶段，谈判双方彼此应充分沟通各自的利益需要。此阶段的关键步骤是弄清对方的真正需求，因此，其主要的技巧就是多向对方提出问题，探询对方的实际需要;与此同时，也要酌情申明自身的利益所在。因为你越了解对方的真正实际需求，就越能知道如何才能满足对方的要求;同时对方知道了你的利益所在，也才能满足你的要求。 然而，我们也看到有许多所谓“商务谈判技巧”在故意迷惑对方，让对方不知道你的真正需要和利益所在，甚至想方设法误导对方，如果你总是误导对方，那么最终吃亏的可能是你自己。 国际商务谈判步骤二、创造价值： 此阶段为谈判的中级阶段，双方彼此沟通，往往申明了各自的利益所在，了解对方的实际需要。但是，以此达成的协议，并不一定对双方都是利益最大化，也可能不是最佳方案。因此，谈判中双方需要想方设法去寻求更佳的方案，为谈判各方找到最大的利益，这一步骤就是创造价值。 创造价值的阶段，往往是商务谈判最容易忽略的阶段。一般的商务谈判很少有谈判者能从全局的角度出发去充分创造、比较与衡量最佳的解决方案。因此，也就使得谈判者往往总觉得谈判结果不尽如人意，没有能够达到“赢”的感觉，或者总有一点遗憾。由此看来，采取什么样的方法使谈判双方达到利益最大化，寻求实现双赢的最佳方案就显得非常重要。 国际商务谈判步骤三、克服障碍： 此阶段往往是谈判的攻坚阶段，谈判的障碍一般来自于两个方面：一个是谈判双方彼此利益存在冲突;另一个是谈判者自身在决策程序上存在障碍。前一种障碍是需要双方按照公平合理的原则来协调利益;后者就需要谈判无障碍的一方主动去帮助另一方迅速作出适当决策。 上述商务谈判的步骤是谈判者在任何商务谈判中都适用的原则。只要谈判双方都牢记这一谈判步骤，并有效地遵循适当的方法，就能使谈判的结果达到双赢，并使双方利益都得到最大化。 搜集整理仅供参考
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： （1）项目概况； （2）开发项目用地的现场调查及动迁安置； （3）市场分析和建设规模的确定； （4）规划设计影响和环境保护； （5）资源供给及资本运作方案； （6）环境影响和环境保护； （7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； （8）开发建设节点计划； （9）项目经济及社会效益分析； （10）结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果
机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 （3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 （4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： （1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项； （2）调查研究； （3）方案选择与优化； （4）财务评价和经济评价； （5）编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 （1）通过行政划拨方式取得； （2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； （3）转让取得； （4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； （5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； （6）通过司法裁决取得； （7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 三、拆迁的主要内容包括： （1）房屋拆建，如危旧房改造； （2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、
商务谈判基本步骤 商务谈判基本步骤：三大步骤 1、申明价值：此阶段为谈判的初级阶段，谈判双方彼此应充分沟通各自的利益需要。此阶段的关键步骤是弄清对方的真正需求，因此，其主要的技巧就是多向对方提出问题，探询对方的实际需要;与此同时，也要酌情申明自身的利益所在。因为你越了解对方的真正实际需求，就越能知道如何才能满足对方的要求;同时对方知道了你的利益所在，也才能满足你的要求。 然而，我们也看到有许多所谓商务谈判技巧在故意迷惑对方，让对方不知道你的真正需要和利益所在，甚至想方设法误导对方，如果你总是误导对方，那么最终吃亏的可能是你自己。 2、创造价值：此阶段为谈判的中级阶段，双方彼此沟通，往往申明了各自的利益所在，了解对方的实际需要。但是，以此达成的协议，并不一定对双方都是利益最大化，也可能不是最佳方案。因此，谈判中双方需要想方设法去寻求更佳的方案，为谈判各方找到最大的利益，这一步骤就是创造价值。 创造价值的阶段，往往是商务谈判最容易忽略的阶段。一般的商务谈判很少有谈判者能从全局的角度出发去充分创造、比较与衡量最佳的解决方案。因此，也就使得谈判者往往总觉得谈判结果不尽如人意，没有能够达到赢的感觉，或者总有一点遗憾。由此看来，采取什么样的方法使谈判双方达到利益最大化，寻求实现双赢的最佳方案就显得非常重要。 3、克服障碍：此阶段往往是谈判的攻坚阶段，谈判的障碍一般来自于两个方面：一个是谈判双方彼此利益存在冲突;另一个是谈判者自身在决策程序上存在障碍。前一种障碍是需要双方按照公平合理的原则来协调利益;后者就需要谈判无障碍的一方主动去帮助另一方迅速作出适当决策。 商务谈判基本步骤：谈判步骤 调查研究和计划
国际商务谈判的基本原则及步骤 一、求同存异与实现双赢的原则:在国际商务活动中,谈判的双方或多方都有着一定的共同利益,但她们之间也存在商业利益的冲突。应该承认,在商务活动中无时无刻不充满矛盾与冲突,而关键就是我们如何运用有效的手段来化解这些矛盾与冲突。 就买卖合同来讲,一般都有单独的条款,规定解决合同纠纷的方法,如双方应先通过友好协商解决,也可请专家或双方信任的第三者进行调解;如果还不能解决合同争议,合同当事人可以将争议提交指定的仲裁机构来进行裁决。即使当事人不约定仲裁条款,合同当事人还可以选择司法诉讼的方式来解决争议。但就是,一般来讲,买卖合同的当事人都不情愿采取将合同争议提交仲裁或诉讼来解决,因为仲裁或诉讼等方式使得合同的任何当事人对争议的解决失去了控制。这些解决争议的方法作为防备措施,只不过就是在万不得已的情况下才使用。 国际商务谈判与国内商务谈判的区别主要就是谈判环境与谈判对象有别,即国际商务谈判的地点可能在国外,涉及的对象可能就是外国人。因此,谈判双方之间就存在商业习俗、法律制度、文化背景、甚至就是人的因素等方面的差别。 尽管存在上述差别,但我们更应该瞧到她们的共性。特别就是在国际经济一体化趋势下,讨论共性更具有实际意义。在这里,我们需要对国际上一般能接受的谈判原则与方法进行研究与介绍。其主要目的就就是要提供给我国外经贸人员一个面对国际经营环境可以遵循的基本原则。如果在国际贸易活动中,个别差异性较大的情况出现,希望外经贸人员本着求同存异的原则,根据以下的框架针对不同情况进行适当调整,以达到最佳的谈判效果。 二、双赢的谈判应该符合的标准:商务谈判并不就是在商务冲突出现时才进行。商务谈判就是谈判各方当事人在追求共同商业目标,实现双方商业利益整个过程中一个不断地化解冲突、实现谈判者最大利益的手段。实践证明,在竞争越来越激烈的市场上,谁能够有效地掌握这一手段,谁就会在商务活动中顺利地实现自己的商业目标,取得自己期待的主要商业利益。在这里需要强调指出,谈判的结果并不一定就是“您赢我输”或“我赢您输”。谈判双方首先要树立“双赢”的概念。一场谈判的结局应该使谈判的双方都要有“赢”的感觉。采取什么样的谈判手段、谈判方法与谈判原则来达到这样的结局,乃就是我们学习谈判与研究谈判所要达到的目的。 以往我们瞧到的谈判技巧,许多都集中在介绍谈判一方想方设法采取一些手段来对付谈判对手,特别就是片面追求一方取胜的所谓“技巧”,而我们在这里给大家介绍的谈判原则,就是要让所有的谈判者都能遵循与接受,并且能够在不断实践中加以运用。 从商务发展角度来瞧,谈判应使得双方都得到商务发展的机会,即实现双赢,为此,应满足以下3个标准: 1、谈判要达成一个明智的协议:明智协议的核心特点就就是双赢,谈判的结果应满足谈判各方的合法利益,能够公平地解决谈判各方的利益冲突,而且还要考虑到符合公众利益。考察立场争辩式谈判,我们认为,这种谈判方式使谈判内容与立场局限在一个方面,双方只重视各自的立场,而往往忽视了满足谈判双方的实际潜在的需要。 2、谈判的方式必须有效率:谈判的方式之所以应有助于提高谈判效率,就是因为谈判达成协议的效率,也应该就是双赢的内容之一,因为效率高的谈判,使双方都有更多的精力拓展商业机会。而立场争辩式谈判往往使双方争辩不休,难以选择双方满意的方案,有时简直就是无谓地消耗时间,从而给谈判各方带来压力,增加谈判不成功的风险。 3、谈判应该可以改进或至少不会伤害谈判各方的关系:谈判的结果就是要取得利益,然而,利益的取得却不能以破坏或伤害谈判各方的关系为代价。从发展的眼光瞧,商务上的合作关系会给您带来更多的商业机会。然而,立场争辩式谈判却往往忽视了保持商业关系的重要性,使谈判变成了各方意愿的较量,瞧谁在谈判中更固执己见或更易让步。这样的谈判,往往会使谈判者在心理上产生不良的反应,容易伤害“脸面”,从而破坏谈判各方关系的续存。
商业地产全程运营策划流程内容 商业项目一直是房产行业中的一个难点，在这之中难中之难是项目的招商工作，只有顺利的招商才能给投资者更大的投资信心，才可能有后续快速的销售，最后才是商家顺利开张营业。然招商工作的难点在于商业前期市场研究及策划，还有商业资源是否丰富、招商渠道是否多元，这也是开发商考量的首要因素。 商业项目市场研究： 一、本市商业状况 1、本市商业概况 2、本市商业发展趋势 3、本市其他商业市场 二、商业项目区域状况 1、商业项目区域消费力调研 A、消费人口/消费习惯/消费地点等 2、商业项目区域商业布局调研 A、区域商业分布 B、区域商业规模及经营状况 3、商业项目区域消费前景预判 三、商业项目SOWT分析 1、本案周边环境调研 2、本案优劣势分析 四、商业项目的市场定位 1、形象定位 2、规模定位 3、商业管理模式 五、商业项目目标客户定位 1、大型主力主题商户租赁目标群分析 2、特色商户租赁目标群分析 六、商业项目目标消费群定位及分析 七、市场结论 通过上述市场研究作出商业项目前期市场研究结论 商业项目策划： 一、商业项目整体规划设计局部修改建议 二、商业项目建筑风格与立面效果修改建议 三、商业项目结构与内部分割修改建议 四、商业项目景观局部修改建议 五、商业项目业态规划 1、商业项目功能定位 2、商业项目整层或分楼层经营户定位 3、商业项目大型主力店、特色店及酒店类型定位 六、商业项目招商策略 1、招商整体规划方案建议 2、招商方式建议 3、招商渠道建议 4、招商计划安排建议
5、招商推广策略建议 6、长期招商团队建制建议 七、商业项目招商价格策略 1、价格策略执行计划建议书 2、整体招商价格建议 3、整体招商价格优惠措施建议 4、层差和朝向差分析 5、招商价目表建议 6、招商价格特别调整方式建议 7、租金付款方式建议 八、商业项目管理模式建议 1、招商管理模式建议 2、物业管理模式建议 3、客户管理模式建议 4、商业管理模式建议 九、商业项目总体建议 1、交通路网 2、业态分布 3、推广平台 4、商业管理 6、物业管理 7、费用预算 十、商业项目招商推广定位 1、商业推广定位 2、客群推广定位 3、消费群推广定位 4、招商客群推广定位 十一、商业项目招商推广策略 1、推广主线 A、主推广语 B、定位语 C、其他标准说辞 2、分期推广主题 3、软包装风格 A、户外 B、报纸 C、软文 D、网站 E、招商中心 F、活动 G、招商手册 H、商业手册十二、商业项目招商推广建议 1、户外广告策略建议 2、报刊广告策略建议 3、新闻炒作策略建议 4、网上广告和炒作策略建议 十三、商业项目VI系统 1、VI系统设计秀稿 2、报纸、户外秀稿 3、活动展台秀稿 4、杂志及其他秀稿