南京商业地产调研报告
南京作为一个具有极其深厚文化底蕴的城市，有着浓浓的人文积淀，这是其他城市所无法超越的。但是南京无论从经济发展水平，还是商业的发达程度上来说，与一线城市特别是邻近的上海相比，都存在极大的差距。为了实现经济和人文的相持并重，南京正在进行着大量的商业项目规划建设。这就得提及南京的商圈建设，因为这是南京经济腾飞的重要证明。无论是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，还是新兴的夫子庙和湖南路商圈，它们的实力都不容小觑，同时它们在各自的布局和竞争力上，都有自己的优点和缺点。让我们着重分析一下它们的布局和竞争力，发现其中的优点，提出不足之处。
一、南京三大商圈的布局情况
(1)新街口商圈布局
提到南京的商圈，人们首先想到的是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，无论从购买力和人气来说，都是南京当之无愧的最具吸引力的地段。
（2）湖南路商圈布局
以中山北路和湖南路—山西路为纵横轴线，东起中央路，西止颐和路民国建筑群，北延三牌楼，南至鼓楼广场，面积约4.5平方公里。建设目标是通过二次创业，将商圈营业面积扩展10倍，达200万平方米，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐、金融服务、商务办公、文化传播、体育健身、都市旅游诸多功能于一体的，特色鲜明、景观突出、内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带。
（3）夫子庙商圈布局
根据以夫子庙区域为中心的十里秦淮风光带商贸旅游特色区域经济发展的航向，以“旅游胜地、文化长廊、美食中心、购物乐园”为功能定位，在分析了夫子庙商圈业态结构调整依据的基础上，针对夫子庙现有的商圈业态结构，设计了以塑造主导产业为核心，合理规划布局的商圈业态布局。
二、南京三大商圈的竞争力情况
（1）南京新街口商圈竞争力
优点：新街口商圈的品牌影响力，在南京商业圈中形成了较强的集聚辐射功能，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，因此保证了新街口的人气和购买力。
据了解，这里聚集了南京市85％的大中型商业企业和商务公司，街区的日均客流量达到40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。就节假日的客流量而言，已达到国际一流商业街区日均客流量40万至70万人次的水准。每逢节假日，云集新街口商圈购物、休闲的消费者中外地人员比例就达40％以上。有统计表明，新街口街区的销售额有30％是南京都市
圈的马鞍山、滁州、芜湖、扬州、镇江、常州等城市的消费者实现的。
缺点：分属于三个区的新街口商圈有不同的规划和不同的管理，南边热，北边冷。而由此带来的后果是，新街口商圈发展缺乏综合性和权威性的规划。“各个专项计划和规划政出多门，缺乏衔接性和协调性，没有从战略性的高度确立新街口商圈发展的方向和定位。”于是，副作用很快显现了出来：“业态结构不合理。百货业比重过大，而休闲娱乐和文化旅游资源却没有得到应有的开发和利用。另外，作为南京市提高城市知名度主打的‘民国文化’牌，也没有在新街口商圈得到发掘，没有把商圈打造成旅游风景区，缺少文化底蕴。”
（2）南京湖南路商圈竞争力
优点：南京的城市竞争力和城市吸引力够强，集聚了众多的定居人群和流动人群，形成了足够的消费引擎；湖南路周边地区消费人口众多，消费层次和消费水平处于中上层；湖南路的外围交通比较发达，发达的公共交通系统和建设中的地铁站台能聚合和分流足够的人群。缺点：湖南路与新街口商圈，从入驻商家的档次、品牌价格到受众人群，都存在很大部分的重合。影响力不够，又走不出“同质化竞争”的怪圈，导致湖南路与新街口屡屡交锋失利。湖南路的商业业态主要以精品店为主，跟新街口不一样，所以在湖南路开的大型百货商店运营得都不是很好。而且湖南路步行街的精品店形式也并不是生意都好做。湖南路上的商家，流动性非常大，难以形成持久的品牌效应。
（3）南京夫子庙商圈竞争力
优点：夫子庙地区商贸旅游经济历来是以秦淮传统文化为载体的特色经济，即充分发挥十里秦淮千年传统文化优势，集中发展能弘扬秦淮千年传统文化的商贸、饮食、旅游、文化娱乐业等三产特色经济。
缺点：随着旅游市场竞争越来越激烈以及旅客旅游需求标准的提高，从新世纪新形势、新标准来看，当前夫子庙地区商贸旅游区域经济的发展受到了一定的制约。一是名人文化资源开发滞后，众多秦淮传统文化史上我国文坛的名人故居大部分没有复建；景点布局缺乏有机结合，一些文物缺少对历史文化丰富内涵深层次的挖掘和展示，二是具有秦淮传统特色商品开发不多。是在秦淮千年文化占有重要地位的民俗文化、戏曲文化开发和展现远远不够，除了个别重大活动和节假日，平时这些文化活动几乎没有。
三、结语
一个城市中的商圈范围在大多数情况下都是重叠的，那么商圈之间的竞争不可避免。三个商圈为了避免不合理的竞争，在发展时必须注意商圈内与商圈间的相辅合作、错位分层发展。三个商圈定位都不同：新街口商圈凭借其巨大的商业实力走高端路线，自我提升商业文化和服务档次；湖南路以服装餐饮为核心打造生活型精品商圈；夫子庙结合旅游项目融秦淮文化和商业为一体，创造其特有的商圈经营模式。总的说来，商圈差异还是又其自身的地理、
社会和经济规律所支配。
地理特征是决定一个商圈环境与经营方向的主要因素。在商圈规划和经营管理时必须结合实际的地理差异情况，因地制宜地给出商圈发展策略。就现在的南京商圈格局来看，各商圈的发展定位都比较科学。而新的河西商圈必须考虑新城的人口地理和区位条件，待人口大量迁入时机成熟再提高商圈水平。
商圈内部要通过分层保证市场的生态共生，平衡商圈内各业的空间比重。商圈之间要在保持规模的前提下维持合理的空间梯度，这有利于商圈之间的竞争。