编号：JT-CM-02
金科股份全成本限额手册
民生地产
版本：V3.0
生效日期：2020 年 03 月 30 日
编制人员集团成本管理部周雅彬
参编人员洪雪强、李抗、于建、陈灯龙、赵宁、张航、廖龑、吴
边、段红莉、夏艺珈、周庆平、涂利亚、陶醉、沈海运、
术向东、牟兵、丁鹏、李诺、梁玉珂、赵晨、赵志铁、吕
长浩、熊振勇、莫玻、杨洵、肖意、余成业、邓启立、周
麒、彭波、王梓充、陈艺文、张磊、杨昕、喻仅祝、
谢云富、罗雷、陈威仰、蓝海、刘缙、蓝孟光、向江兰、
郑娟、唐子龙、高建雄、陈鹏、申江等
审核人黄中强、唐中荣、熊显国、周道航
批准人喻林强
目录
第一章总则 (1)
第二章职责 (2)
第三章全成本限额概述 (3)
第四章 (拿地)规划篇 (4)
第一节拿地版强排指标 (4)
第二节分级配置标准 (7)
第三节标准费用限额指标 (10)
第五章建筑篇 (15)
第一节建筑设计限额指标 (15)
第二节结构设计限额指标 (23)
第六章装饰限额分级标准 (28)
第一节示范区装饰分级标准 (28)
第二节住宅/集中商业公区装饰分级标准 (30)
第三节批量精装修分级标准 (31)
第七章园林限额分级标准 (34)
第八章价值工程专篇 (38)
第九章成本控制专篇 (41)
第十章限额指标的运用 (79)
第十一章城市分级查询 (84)
第十二章附则 (85)
第一章总则
第一条目的
本手册旨在进一步规范住宅设计限额指标（以下简称“限额指标”）和住宅产品配置标准分级（以下简称“分级标准”）的运用及管理；推进公司成本管理作业的标准化，设置合理的设计管控要素，挖掘成本控制的重点，符合公司成本管理标准化，并为统一设计限额指标、成本控制目标的编制及审核、过程成本管理工作的开展及结果评定工作，提供参照依据。
第二条适用范围
适用于金科地产集团及其所属分子公司的所有项目(不包含文旅康养、产业集团新兴业态) 立项及项目设计、实施阶段的产品设计限额与成本限额；合资合作项目需由股东会进行上会确认考核范围及考核值。
第三条编制依据
本手册以金科集团产品标准、技术标准及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的人工材料机械市场价格水平并考虑上浮风险因素、充分运用战略采购或集中采购成果和可推广的成本优化实例、在与同行业的成本指标综合对比后，制定适合于我司的V3.0 标准成本指标。
本手册中所涉及的建筑面积按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》全国统一计算规则（特别注明除外）。
第四条适用条件
本手册中提到的成本指标、限额指标、配置标准等均为上限，是指导项目立项、设计限额和方案评审、施工图设计的重要依据，所有指标均不得超本指引数据。若执行标准化产品超出限额指标的，按标准化产品执行（除实得面积系数、外立面率、窗地比以外，其余仍为强考核），同时标准化产品每年会持续进行优化并根据实施结果更新限额指标加大考核范围。未执行标准化产品（含创新产品），全部按限额指标执行。若当地规定强制要求与本限额手册有冲突时，按规定执行。
第二章职责
第五条集团成本职能部门
负责成本限额编制修订，监督并统计限额成本执行情况。
第六条集团定位职能部门
配合制定及修订与定位相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。
第七条集团设计职能部门
配合制定及修订分级标准，参与编制限额指标，履行相应管理职责。
第八条集团投资发展职能部门
配合制定及修订与投资发展相关的限额指标，履行相应管理职责。
第九条集团精装职能部门
配合制定及修订与精装相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。
第十条区域成本职能部门
从项目立项到竣工交付全过程，严格按成本限额控制项目成本，对执行情况进行监督、检查及纠偏，及时将执行情况反馈给集团成本管理部。
第十一条区域相关职能部门
严格执行成本限额，在限额范围内开展相关工作。
第三章全成本限额概述
第十二条全成本限额的概念
成本限额是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技术经济指标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。成本限额按性质可以分为造价限额和指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。
第十三条全成本限额的途径
成本限额途径分为两类指标：
一、要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到限额投资。如平米造价、总投资额。
二、要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。
第十四条全成本限额控制的最有效阶段
“二八定理”：项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的20%份额。所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。
第十五条全成本限额的评判机制和标准
一、成本职能部门，负责审核项目提交的各项参数是否满足成本限额要求，指导限额指标的执行。
二、评判提交的参数应以本限额控制体系所列的指标为标准，如果各项参数在控制指标的范围内则可执行，如果超出控制指标，则进行成本优化策划。
第四章(拿地)规划篇
第一节拿地版强排指标
第十六条目的及要求
强排就是最高盈利强度排布建筑总图，目的是在满足客户定位和客户敏感点配置的前提下，寻找到税后利润最大化的建筑业态组合。
具体要求如下：
一、满足当地规划部门及土地出让方所要求的条件。
二、满足经济测算所必需的其他指标。
三、提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。
四、对于“地王”类项目，规划和产品设计由售价“倒逼”，着手高溢价产品设计，不能直接使用“行货”。
五、项目获取原则上必须达到项目收益基准值要求，才具备项目立项和投委会上会条件。第十七条指标评价标准
拿地版强排由项目收益基准值、强排指标、理论容积率三类指标共同进行评价。各类指标要求见本条所述。
城市周期项目类型
上行阶段高位阶段回调阶段低位阶段
利润指
标
自有
IRR
利润指
标
自有
IRR
利润指
标
自有
IRR
利润指
标
自有
IRR
一般型7% 30% 8% 35% 7% 30% 6% 25% 规模型5% 25% 6% 30% 5% 25% 4% 20% 现金流型5% 70% 5% 90% 5% 80% 5% 70%
(一) 项目类型：
1、规模型项目：项目货值在60 亿以上或者项目规模在60 万方以上。
2、现金流型项目：现金流回正时间（含融资）≤9 个月。
3、一般型项目：不属于上述两类的项目均属于一般型项目。
(二) 执行标准：
各区域公司运营能力分为A、B、C 三类，运营能力A 等，给授权价时，授权价在对应标准基础上上浮5%；运营能力B 等，给授权价时，授权价按对应标准执行；运营能力C 等，给授权价时，授权价在对应标准基础上下浮5%。
(三) 区域公司运营能力：
由集团运营管理职能根据区域公司销售回款、融资、开盘时间等评估区域运营能力。
(四) 收益基准值：集团投资决策会可根据阶段性目标的调整，对该评判标准进行修正。上述收益基准值，仅作为拿地基准评判，最终评判以集团投委会意见为准，基准版阶段 项目收益基准值不应低于拿地基准。二、强排指标表
备注：
(一) 可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。
可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
如果上述设计数值不满足限额指标要求，则需进行多方案比选，若满足利润最大化，则不进行考核，否则视为超限额指标，纳入责任成本考核。 三、理论容积率法
方案论证：可采用理论容积率法进行验证；容积率 1.5-2.0 时，常见项目组成形式为高层 +别墅或高层+洋房，高层占比 70%，别墅或洋房占比 30%；容积率 2.0-2.5 时，常见项目组成形式为 1）高层+别墅，高层占比 80%，别墅占 20%；2）纯高层形式，高层占比 95%，底商占 5%；3）高层+洋房，带底商的形式。可售比如超限额，需与竞品项目对比后确定可售比。
名称
单位 限额指标 项目整盘（除土地、融资、间接成本） 投入产出比
三星以下：1：2 三星及以上：1：3 容积率
按规划要求最大值
可售比
% 高层、洋房≥75%或货值最大化别墅≥70%或货值最大化 人防面积
㎡
按当地文件要求最小值
地上停车比率
% 按规划要求最大值
（高品质小区、高售价区域根据项目定位需求确定）
地下停车效率 ㎡/辆
按限额值
竖向标高
按规划允许要求抬高地库标高
配套面积
㎡
按规划要求最小值
其它强制指标
（如：装配率、海绵城市等）
按规划要求最小值
南方地区：广东省、广西自治区、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江苏省、上海市、浙 江省、福建省、四川省、重庆市、贵州省、云南省
产品类型 规划容积率理论值
独立别墅 0.5 双拼别墅 0.65 叠拼别墅 0.75 四拼别墅 0.75 联排别墅 0.8 洋房住宅（7 层以下） 1.1 小高层洋房住宅（7-11 层）
1.5-1.6
小高层住宅（12-19 层≤60m） 2.3-2.5
中高层住宅（20-26 层且≤80m） 2.6-2.8
高层住宅（27-33 层且≤100m） 3.3-3.5
超高层住宅（34-48 层且＞100m） 5.0-6.5
北方地区：河南省、山东市、山西省、河北省、北京市、天津市、辽宁省、吉林市、黑龙江省、陕西省、甘肃省、宁夏自治区、内蒙古自治区、青海省
产品类型规划容积率理论值
独立别墅0.45
双拼别墅0.6
叠拼别墅0.7
四拼别墅0.7
联排别墅0.75
洋房住宅（7 层以下） 1
小高层洋房住宅（7-11 层） 1.2-1.3
小高层住宅（12-19 层≤60m） 1.7-1.9
中高层住宅（20-26 层且≤80m） 2.2-2.3
高层住宅（27-33 层且≤100m） 2.7-3.0
超高层住宅（34-48 层且＞100m） 4.5-6.0
全国各地区
产品类型规划容积率理论值
底商（3 层以下）0.8-1.0
独立商业（3 层以下）0.8-1.0
独立商业（3-6 层） 1.1-1.2
注：上表未列业态或特殊项目（如旅游度假项目等）差异较大时应单独与设计职能部门沟通，不同楼层，插值法计算规划容积率理论值。
第二节分级配置标准
第十八条总述
各区域\城市公司营销职能部门、定位职能部门结合新项目，通过前期市场调研策划，由定位职能部门汇集营销职能部门、设计职能部门和成本职能部门意见，在拿地可研阶段确定项目标准、明确各业态产品的配置选型，原则上后期各阶段不得突破拿地阶段的分级档次及对应的成本标准。在项目设计、施工过程中，配置标准的调整必须事先通过授权流程的审批后才予实施，其中降低配置标准的必须通过集团设计、营销、定位等部门的审批，提高配置标准的必须通过集团成本管理、全面预算、设计、定位职能部门的审批。
本住宅产品分级配置标准中各区域参考成本数据的主要材料价格为制定本标准的当期市场价格，所有成本数据仅作为测算阶段及方案设计(投前、投后)参考，本标准不得作为部品部件的实际采购和工程发包的指导价。
本住宅限额成本标准具备强制性，为各项目成本管控的上限，要求各子公司、各专业职能部门在目标成本测算制订、项目定位、产品设计以及招采施工等各环节中均不得突破本限额标准。对于出现专项指标超限额情况的，各公司应首先进行设计或招采优化，对于优化后仍不能满足限额标准要求的，应在实施前向集团设计和成本管理职能部门进行汇报，并经集团审批同意后才予以实施。
第十九条配置标准
金科股份标准化产品分级配置标准共分为（具体详各区域分级配置标准，对应的产品线、城市能级、星级匹配标准）。
地块属性产品线
（某城市）3，4，5
线城市
2，3+
线城市
1，2+
线城市
琼华高房价
区域
（原则上不应用琼华产品线）（一事一议）
博翠中高房价
区域
三星四星五星
集美低房价
区域
一星二星三星
备注：产品线成本分级表仅作为星级选择的指导依据，具体项目星级需结合利润率进行选定，但原则上不允许跨越两个星级（例如3,4,5 线城市的博翠原则上选用三星，根据需要可以应用二星和四星）。
二、分级配置星级标准
（一）分级配置标准一星：适用于4,5 线以下，县、地级市等区域，板块内多数竞品高层毛坯价格不高于7000 元/平方米、洋房毛坯价格不高于7700 元/平方米、经济性别墅毛坯价格不高于8500 元/平方米，且净利润率不低于5%。
(二) 分级配置标准二星：适用于3，4，5 线城市，板块内多数竞品高层毛坯价格不高于10000 元/平方米、洋房毛坯价格不高于11000 元/平方米、别墅毛坯价格不高于12000 元/ 平方米，且净利润率不低于6%。
(三) 分级配置标准三星与四星：适用于板块内多数竞品高层毛坯价格不高于20000 元/ 平方米、洋房毛坯价格不高于22000 元/平方米、别墅毛坯价格不高于24200 元/平方米，且净利润率不低于7%。
(四) 分级配置标准五星：适用板块内多数竞品高层毛坯价格高于20000 元/平方米、洋房毛坯价格高于22000 元/平方米、别墅毛坯价格高于24200 元/平方米，且净利润率不低于8%。
原则上售价与净利润率为双控匹配值，若当地售价与星级标准存在匹配差异较大，可以净利润率为导向进行匹配选择区域分级配置标准星级，但需上报集团定位、设计、成本职能部门审核报备。
三、分级配置产品线选用原则
（一）定位一阶、定位二阶、方案等阶段优先选择“集美”产品线，且净利润率须达至5% 及以上；“博翠”产品线，且净利润率须达至8%及以上；琼华产品线净利润率须达至15%及以上。
（二）若项目定位方案净利润率及利润额远大于拿地承诺时，可适当在产品线标配上进行提配以满足项目更好盈利收益。
（三）若项目定位、方案净利润率及利润额低于拿地承诺时，由成本牵头进行周围楼盘竞品对标，满足项目投入产出要求，以满足项目拿地承诺净利润率及利润额要求。
（四）若配置未提升存在净利润率及利润额低于拿地承诺时（如政策变化、市场变化等条件变化），须在原定位产品配置做减配。
区域可根据集团标准“可选包”自行深化，形成当地区域级配包；当所选产品线不能满足周围竞品配置时，区域可根据“级配包”自行增减配置，配置根据客户敏感度分可调项和固化项。在项目实施阶段，可调项可以根据项目需求进行调整，但是只能在相邻档次调整，不允许跨档调整；固化项原则上不得调整，以满足项目净利润要求。