.房地产企业12种避税方法2012-3-24 12:18阅读(4).赞赞赞赞转载(3)分享评论复制地址举报更多上一篇|下一篇：删除U盘时提示无...
房地产企业12种避税方法
一、预收购房款不入帐，通过假借款形式计入“应付帐款”，隐瞒销售收入。二、房地产项目清算存在多结转成本及超标准列支计税工资、业务招待费及广告费等，未按规定申报缴纳企业所的税。三、销售房产后把部分收入长期挂在往来帐户上，或者通过其关联企业设立的“应付帐款”或“内部往来”科目隐匿收入，不在帐本上体现为销售收入。四、以商品房抵顶工程款、材料款，直接在帐面上抵减“开发成本”，而不做收入处理。五、向关联企业出售不动产，不按常规计价，少申报交纳营业税。六、拆迁安置住宅、店面等面积新旧房互换，价格相抵部分未按规定申报营业税。七、采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税。八、年末预收购房款不及时入帐，做未到帐处理，个别企业年末未入帐数达到上百万元甚至千万元，未按规定申报纳税。九、未按规定缴纳印花税，记载资金的帐薄未按规定贴花，签定的租赁合同、借款合同等未按规定缴纳印花税。十、分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿销售收入。十一、价外费用和代收代付款未计入收入纳税，如房地产企业向住户收取“代收管线费”等未申报缴纳营业税。十二、部分房地产企业已经取得土地批文，但地块分期开发，对未开发的土地未按规定申报土地使用税。
仅供参考
鲁/工业-WENG666(737506020) 2012-3-24 10:33:59
原文地址：房地产企业如何“合理避税”作者：赵传先律师
编著：湖北春园律师事务所实习律师：赵传先
一、总论
一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。
二、避税具体方法
一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。
三、税务部门如何核查房产企业税收
为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。
一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得
建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。
二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。
三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。
鲁/工业-WENG666(737506020) 2012-3-24 10:35:09
来源：网络/揭露用/如果引用不当后面自负
鲁/工业-WENG666(737506020) 2012-3-24 11:06:39
部分内容及方法已经过时，请鉴别。很多内容并不适合筹划用，企业能筹划的空间很小的。以上错误很多，特此说明。
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个人所得税的避税的方法 1、积极利用通讯费、交通费、差旅费、误餐费发票进行避税 我国税法规定：凡是以现金形式发放通讯补贴、交通费补贴、误餐补贴的，视为工资薪金所得，计入计税基础，计算缴纳个人所得税。凡是根据经济业务发生实质，并取得合法发票实报实销的，属于企业正常经营费用，不需缴纳个人所得税。所以，笔者建议纳税人在报销通讯费、交通费、差旅费、误餐费时，应以实际、合法、有效的发票据实列支实报实销，以免误认为补贴性质，在一定程度上收到了避税的效果。 2、利用年终奖金实现避税，将年终双薪计入年终奖计征个税可节税。发放年终奖要找到一个恰到好外的临界点。 如果将“第13个月工资”当作年终奖发放，则要把具体的金额除以12个月，这样的话，可以大大减少缴税额度。此种情况也有例外，如果（年终奖/12）和［（年终奖＋双薪）/12］两者不处于同一税率档的，可能筹划失败。“年底双薪”与“年终奖”在计税方式上有明显区别。后者可以将奖金平摊到全年各月后再计税。一般情况下，“年终奖”的计税额会比“年底双薪”少一些，员工收入越高，这一差异越明显，但“年终奖”在一年内最多只能计发一次。 3、巧用公积金避个税 根据个人所得税法的有关规定，工薪阶层个人每月所缴纳的住房公积金是从税前扣除的，也就是说按标准缴纳的住房公积金是不用纳税的。同时，职工又是可以缴纳补充公积金的。所以，一般职工提高公积金缴存还是有一定空间的，工薪纳税人巧用公积金避税是合理可行的。需要强调的是，利用个人缴纳补充公积金进行避税时有两个问题要注意：一是纳税人要在所在单位开立个人补充公积金账户；二是纳税人每月缴纳的补充公积金虽然避税，但不能随便支取，固化了个人资产。 4、职工离职有个税法优惠，员工领取的离职补偿金在当地员工年平均工资三倍以内的免个所税；
企业合理避税各种方法运用 所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，研究各国税收法律之间的差异，策划个人或集团内部财务节税计划，以规避纳税。 外资企业都各有避税秘方，虽然说避税违反了税收立法意图，有悖于政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税之说。正因如此，很多外资企业采取各种招术，以达合理避税的目的。 转让定价毕马威会计师事务所张小姐透露，他们在审计外资企业的时候，常会遇到一些利用现有中国税法不健全进行转让定价的避税方法。 张小姐举例说，她在审计中，就遇到一家总部设在国外分部设在国内的加工制造企业，总部有意提高原材料成本价格，增大负债，在售价不变的情况下，使收益减低，甚至出现亏损，在亏损后，还会增加投资，常年如此，税务部门拿这种做法也无可奈何。这种做法被审计人员叫做“转移定价”。这家企业“长亏不倒”的做法在很多外企中也很盛行。 转让定价是现代企业特别是跨国公司进行国际避税所借用的重要手段。在现代经济生活中，许多避税活动，不论是国内避税还是国际避税，都和转让定价有关。它们往往通过从高税国向低税国或避税地以较低的内部转让定价销售商品和分配费用，或者从低税国或避税地向高税国以较高的内部转让定价销售商品和分配费用，使国际关联企业的整体税收负担减轻。 贷款高利率利用专有技术等无形资产作价高于国际市场价格，或隐藏在设备价款中的一种手法。外商利用人们不了解设备和技术的真实价格，从中抬高设备价格和技术转让价格，将企业利润向境外转移。它们在抬高设备价款的同时，把技术转让价款隐藏在设备价款中，以躲避特许权使用费收入应纳的预提税。 劳务收费标准“高进低出”。关联企业之间相互提供服务或劳务，通常是境外公司收费高，境内公司收费低甚至不收费。有的还虚列境外公司费用。 资产评估提高折旧张小姐曾遇到过一家香港公司，每年都要对其房地产进行价值评估，其在华子公司因为要和香港母公司进行合并报表，所以也要同时评估其在华房产。这也是外资一种避税的有效方法。如房地产评估增值，每年计提的折旧也会相应的增加，纳税自然也会相应减少。 国际避税地建公司记者还从一位曾在台湾某企业工作过的陈小姐那里得知，在避税港注册也是一种办法。他们那里曾经也采用过相同的办法。在国际避税地建立公司，然后通过避税地的公司和其他地方的公司进行商业、财务运作，把利润转移到避税地，靠避税地的免税收或低税收减少税负。在长三角地区，一些外资企业的投资方来自英属维尔京群岛等地方，而实际在岛上，它们可能只有一间办公室。 运用避税港进行避税是跨国纳税人减轻税负增加收入的手段之一，而维持税收制度在筹措国家财政资金方面的有效性，又是各国税务当局面临的重要任务之一。在跨国纳税人不断运用避税港的情况下，国家的税收权益不断遭到损害，税收收入受到影响，税收的公平原则
房地产合理避税案例 某房地产开发企业，近五年来年销售产值约为5亿元，甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元，其中营业税、土地增值税、企业所得税占了90%左右。通过筹划，拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应公司(商品流通企业)，房地产公司凡是需要甲供的材料设备，均委托材料公司采购和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出，而且还可以节省企业所得税。 2005年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司，但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上，经营范围以销售建筑材料、设备为主，并取得增值税一般纳税人资格，同时根据文件规定，在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。 1、可以节省土地增值税 房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本，就可以少缴土地增值税。 成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手续费(作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的)，相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。以“某高档写字楼”的相关资料为例 予以说明。 A、如果甲供材料不由材料公司供应销售收入72560万元，开发成本费用(包括开发成本、期间费用)40000万元，销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为:增值额:(72500,40000,3990,40000×20%),20510(万元) 增值率:20510/51990,39,应缴土地增值税:20510×30%,6153(万元) B、如果甲供材料由材料公司供应(甲供材料约为16000万元)
企业利润常用的12种合理避税方法 利润是企业在一定期间所获得的经营成果。企业的利润一般包括营业利润、投资净收益、补贴收入和营业外收支等部分。其计算公式为： 利润总额=营业利润+投资净收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出; 营业利润=主营业务利润+其他业务利润-存货跌价损失-营业利润-管理费用-财务费用; 主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-销售折扣与转让-主营业务税金及附加; 其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出。 投资净收益是投资收益扣除投资损失后的数额。投资收益包括股利和债券利息，对外投资分得的利润，按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额以及投资到期收回或中途转让取得款项高于帐面价值的差额。投资损失包括按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额，以及收回或者中途转让取得款项低于帐面价值的差额。 补贴收入是指企业收到的各种补贴收入，包括国家拨入的亏损补贴、退还的增值税等。 营业外收支净额是指与企业生产经营没有直接关系的各种营业外收入减去营业外支出后的余额。营业外收入包括：罚款收入、固定资产的盘盈和出售净收益，因债权人原因确实无法支付的应付款项，教育费附加返还款等。营业外支出包括：固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，非季节性和非修理期间的停工损失。职工子弟学校经费和技工学校经费，非常损失、赔偿金、违约金、公益救济性捐赠等。 利润常发生的舞弊主要涉及营业收入、营业成本、营业税金、投资收益、投资损失、营业外收入、营业外支出等业务。关于营业收入、营业成本和营业税金等常发生的舞弊，譬如：虚列产品和其他销售收入调节利润，虚列销售成本和费用调节利润等，前面章节已用阐述。本章重点放在揭示投资收益、投资损失、营业外收支等业务事项的舞弊行为。 1、虚列收入，调整利润 企业财务人员受上级领导指示，对已实现的收入不按现行财务会计制度的规定进行帐务处理。企业领导人为了私利，授意会计人员虚增利润，造成企业虚盈实亏;有的企业谋求团体利益，虚增、虚减、转移或截留利润;有些效益较好的企业为了偷逃税款，对已实现的收入不作销售处理：一是虚挂往来;二是不入帐或跨期入帐，既逃交了税金，又达到隐匿利润的目的。 如：某企业领导对市场看好，产品畅销，效益较好。企业领导为了控制利润增长幅度，指使财务人员将本年300万销售收入不入帐，500万销售收入虚挂往来。使企业利润虚减了200万元(令相应的销售成本计600万元)，从而偷漏了所得税和增值税。 2、虚转成本，调整利润
一、3种常见的根据政策来避税的方法 1、国家对高新技术企业的优惠政策如下： （1）企业的研发费用可以按175%进行企业所得税的税前扣除。 （2）申请成为“高新技术企业”，可以少缴10%的企业所得税，按照利润的15%缴纳。（非高新技术企业需要缴纳25%的企业所得税） 2、小型微利企业的税收优惠政策如下： （1）对年应纳税所得额低于20万元（含20万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 （2）对年应纳税所得额在20万元到30万元（含30万元）之间的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 （3）小规模纳税人企业的月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。 3、年终奖缴税的优惠政策如下： 年终奖的准确叫法是“全年一次性奖金”，年终奖个税计税方法是一种比较优惠的算法，是全年仅有的一次可以除以12计算合适税率的税收优惠。 年终奖是对企业员工们一年来工作业绩的肯定。“年末双薪制”是最普遍的年终奖发放形式之一，大多数企业，尤其是外企普遍会使用这种方法。 企业要利用好“全年一次性奖金”的税收优惠政策，减轻税负，还需要注意以下事项：（1）纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税。在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。 （2）纳税人取得除全年一次性奖金以外的其他各种名目奖金，如半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等，一律与当月工资、薪金收入合并，按税法规定缴纳个人所得税。 （3）由于个人所得税的法定纳税主体是个人，企业为员工承担的个人所得税不能税前扣除，在年度汇算清缴时，企业应进行纳税调整，调增应纳税所得额。
谈房地产企业如何节税与避税 李松 节税与避税属于税收筹划的范畴。所谓税收筹划，就是纳税人在不违反国家有关法律、法规的前提下，通过对涉税业务的事先周密筹划和合理安排，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到减轻税赋的目的。税收筹划起源于上世纪50年代末60年代初的西方发达国家，虽然仅有短短几十年的历史，但已具有了产业化的规模，而在我国，税收筹划则只有十几年的发展与探索，理论与实践都处在不成熟的阶段。在长春，税收筹划还只是刚刚起步，尤其是长春本土的房地产企业，很多还只是停留在对税收筹划概念的认知阶段。其实房地产开发具有周期长、业务复杂多样、资金占用量大等特征，并且，国家税收调整政策比较繁多，因此具有巨大的筹划空间。在北京、上海、广州等发达城市，税收筹划已成为一个新兴的产业在迅速发展，而税务律师、税务策划师、税务会计师等新兴行业也在日益壮大。长春无疑是落后了。 在理论界，关于税收筹划所包含的内容，有多种不同的观点。比较普遍的观点认为，税收筹划包括节税、避税、规避“税收陷阱”，税赋转嫁及涉税零风险五个方面。在我们长春市的房地产业，涉税零风险是企业应尽的义务，而规避“税收陷阱”更是一个房地产企业财务总监应尽的基本职责，对于此两项，不应归入税收筹划的内涵之列。至于税赋转嫁，每个成熟的企业都不会也绝不该允许将税赋转嫁到合作伙伴或客户的头上，这非企业的生存与发展之道。因此，我们认为，关于长春房地产企业的税收筹划，探讨节税与避税足矣。 那么什么是节税呢？节税是指纳税人在不违背立法精神的前提下，利用税
法中固有的起征点、免征额、减免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。节税的合法性在理论界早已达成共识，国家也从各方面给予扶持，因其大多数的优惠政策都是带有鼓励性及引导性的，国家也正是利用税收这一重要的经济杠杆，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调控或治理社会的目的。 关于避税的合法性问题，在理论界争议颇多。避税是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白或税法及相关法规的衔接不足获取税收利益的行为。避税所采取的手段尽管在形式上是合法的，但与税法的立法精神相悖。据此，一些学者认为，这是对国家法律的蔑视，应该坚决取缔。可禁止或处罚的依据是什么呢？纵观我国的各项法律法规，并无涉及此项内容的条款，那么何谈禁止或处罚呢？持此观点的多为对法律缺乏基本研究的经济学者，由于其观点根本经不起推敲，早已退出了主流观点之列。目前税收理论界、会计学界普遍认为避税既不合法又不违法，属于中间的灰色地带，并给出了个“非违法”的概念。在法学理论上，广义的合法行为指法律所不禁止的一切行为。一切行为只要法律未禁止，就是允许的，即“法不禁止即自由”。但“法律所不禁止的行为”都是有条件的，即这种行为不仅是法律未明文禁止的，而且是不违反法律基本原则和公序良俗的行为。避税涉及到刑法与行政法。刑法的三大原则中，核心原则是罪刑法定原则，即“法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚”。行政法的两大基本原则是，行政合法性原则，即依法行政原则和行政合理性原则。避税行为并未违反。反过来说，我国的法律责任分为四类，即刑事责任、民事责任、行政责任
1差旅费补贴 （差旅费津贴200元、误餐补助200元。超过部分并计“工资、薪金”所得征收个人所得税）；是因出差产生的，不计税，标准根据当地税务机关规定的 2职工离职有个税法优惠 员工领取的离职补偿金在当地员工年平均工资三倍以内的免个所税； 3通讯费： 单位因工作需要为个人负担的办公通讯费用，采取全额或限额实报实销的，暂按每人每月不 超过300元标准，凭合法凭证，不计入个人当月工资、薪金收入征收个人所得税。 单位为个人负担办公通讯费用以补贴及其他形式发放的，应计入个人当月工资、薪金收入征 收个人所得税。 4职工夏季防暑降温清凉饮料费
报销形式可以不计税，随工资发要交税。 5发票冲抵 (为不实开支不建议) 6大笔收入分次拿 某高校教师业余在一家企业兼职做项目，项目完成后一次取得劳务报酬30000元整。他如果 一次性申报纳税，则 应纳税所得额 30000-30000×20%=24000元 应纳税额 24000×20%×（1＋0.5）-2000=5200元 而如果与企业协商，分两个月支付两次，则每次应纳税额=（15000-15000×20%）×20%=2400元，总计纳税额为4800元。两者相比，节约400元。 评述：根据《个人所得税法》，劳务报酬所得按收入减除20%费用后的余额为应纳税所得额，对劳务报酬所得，适用比例税率，税率为20％，但对个人取得劳务报酬收入的应纳税所得额 一次超过20000～50000元的部分，按照税法规定计算的税额，加征5成，超过50000元的部分，加征10成。这样计算后再减去2000的速算扣除数就是该教师的应纳税额。对劳务报酬 所得征税以次数为标准。 可见，纳税人如能把一次收入多次取得，将所得分摊，增加扣除次数，就能降低应纳税所得额，从而节省税收支出。 7提高福利降工资
合理避税的16种方法 企业合理避税不是逃税，财会人利用好这16种方法，做足税收筹划！ 现在每个行业竞争都很激烈，每个老板都希望把自己企业的成本费用降下来，让企业利润更多一点。企业老板想要降低成本费用，还要搞好企业的税收筹划，别到最后让企业多交了冤枉税，减少企业的利润，这就需要财务上有个会计方面的能手。 所以很多企业的老板，要求自己企业的会计把税收筹划和企业税收风险的问题放在首位。 日前，后台也收到了很多关于税收筹划的会计朋友留言，今天我们就一起来具体学习一下！ 一什么是税收筹划？ 1、税收筹划与避税、偷税有什么不同？ 税收筹划又称“合理节税”，是指纳税人在法律规定的许可范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能的减轻企业税负，取得企业节税的经济利益最大化。 逃税，本质上与偷税无任何区别，是指纳税人采取虚报、谎报、隐瞒、伪造等各种非法欺诈手段，不缴纳或少缴纳税款的逃避纳税的行为。 避税是纳税人利用税法的漏洞、特例或者其他不足之处，采取非违法的手段减少应纳税款的行为。这是纳税人使用一种在表面上遵守税收法律法规，但实质上与立法意图相悖的非违法形式来达到自己的目的。 2、国家对于避税逃税的行为有明确的处罚规定，具体如下： 1. 逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 2. 数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 3. 单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照上述规定处罚。 4.经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任，但是，五年内曾因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。 5.税务、海关、银行和其他国家机关工作人员与本罪犯罪人相勾结，构成本
房地产企业如何交税 2010-4-20 你可以参考下： 问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗如何交的 答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。 问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税 答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。 问：怎么样才能合理的少交税 答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 二、避税具体方法
利润方面常见的12种合理避税方法 利润是企业在一定期间所获得的经营成果。企业的利润一般包括营业利润、投资净收益、补贴收入和营业外收支等部分。其计算公式为： 利润总额=营业利润+投资净收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出; 营业利润=主营业务利润+其他业务利润-存货跌价损失-营业利润-管理费用-财务费用; 主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-销售折扣与转让-主营业务税金及附加; 其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出。 投资净收益是投资收益扣除投资损失后的数额。投资收益包括股利和债券利息，对外投资分得的利润，按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额以及投资到期收回或中途转让取得款项高于帐面价值的差额。投资损失包括按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额，以及收回或者中途转让取得款项低于帐面价值的差额。 补贴收入是指企业收到的各种补贴收入，包括国家拨入的亏损补贴、退还的增值税等。 营业外收支净额是指与企业生产经营没有直接关系的各种营业外收入减去营业外支出后的余额。营业外收入包括：罚款收入、固定资产的盘盈和出售净收益，因债权人原因确实无法支付的应付款项，教育费附加返还款等。营业外支出包括：固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，非季节性和非修理期间的停工损失。职工子弟学校经费和技工学校经费，非常损失、赔偿金、违约金、公益救济性捐赠等。 利润常发生的舞弊主要涉及营业收入、营业成本、营业税金、投资收益、投资损失、营业外收入、营业外支出等业务。关于营业收入、营业成本和营业税金等常发生的舞弊，譬如：虚列产品和其他销售收入调节利润，虚列销售成本和费用调节利润等，前面章节已用阐述。本章重点放在揭示投资收益、投资损失、营业外收支等业务事项的舞弊行为。 1、虚列收入，调整利润 企业财务人员受上级领导指示，对已实现的收入不按现行财务会计制度的规定进行帐务处理。企业领导人为了私利，授意会计人员虚增利润，造成企业虚盈实亏;有的企业谋求团体利益，虚增、虚减、转移或截留利润;有些效益较好的企业为了偷逃税款，对已实现的收入不作销售处理：一是虚挂往来;二是不入帐或跨期入帐，既逃交了税金，又达到隐匿利润的目的。 如：某企业领导对市场看好，产品畅销，效益较好。企业领导为了控制利润增长幅度，指使财务人员将本年300万销售收入不入帐，500万销售收入虚挂往来。使企业利润虚减了200万元(令相应的销售成本计600万元)，从而偷漏了所得税和增值税。 2、虚转成本，调整利润 有的企业管理混乱，财务部门受领导指意，人为地增加或减少销售成本，造成利润虚增或虚减。财务管理制度不健全，库存帐没有设，每笔业务和成本结转都是通过计划利润来作相应的调整。 如：某外企，库存帐没有设，为了贷款，报表上必须得稍有盈余，为了将利润控制在200万元，领导便授意将销售成本随意减少500万元，结果导致企业有500万元的销售成本未转销，使利润虚增500万元。 3、转移股利收入，挂往来帐 投资企业收到被投资企业发放的股利，应作为投资收益下帐。有的企业为了截留分得的股利，将股利不作投资收益处理，而计入其他“应付帐款”。 如：1993年1月1日，A公司购入B公司面值为100元的普通股15000股，另支付手续费8000元。年终收到分得的股利65000元。A公司将取得的股利直接挂入“其他应付款”中以备以后挪用。 4、出售股票收益，用于职工福利 出售股票取得的高于股票帐面价值的数额，应作为投资收益处理。有的企业为了弥补职工福利费的不足，便转作职工福利费，以致于将出售股票收益予以截留。 如：某企业由于职工医疗费和其他福利费支出数额较大，企业有一种潜在的困难，故企业领导者授意财务人员，将出售股票收益20万元，直接记入了“其他应付款”帐户，然后“其他应付款”帐户转入“应付福利费”帐户，而不通过“投资收益”来处理。这样企业既虚减了利润，同时又逃交了应交纳的所得税。 5、截留联营利润，发放职工奖金 企业私心过重，与联营单位协商后，将从联营单位应分得的利润隐匿在联营单位。同时授意联营单位将联营利润由“应付帐户”直接转入“其他应付款”帐户。以后，该投资单位根据需要将应分得的联营利润直接从联营单位提现，放入“小金库”以备用于职工超税定额的工资及奖金。 6、隐藏联营投资利润，直接转入联营投资 现行制度规定，联营投资利润实行“先分后税”的原则，对外投资的企业分得联营利润后，应作为投资收益下帐，依法交纳所得税。但有的企业为了偷逃所得税，将应从联营单位分得的联营利润，直接作增加联营投资的处理，而不作投资收益入帐。 如：某企业为了偷逃所得税，将从联营企业分得的利润，直接追加了投资。双方协定，该企业从联营企业分得的联营利润直接从联营企业的“应付利润”转作联营投资，即：借记：应付利润，贷：实收资本。 7、转移罚没收入，不作利润处理
房地产合理避税的几种方法 合理避税是纳税人从自身经济利益最大化地进行避税筹划，下面就介绍几种常见的避税方法。一、利用 合作开发方式合理避税利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化， 企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作 开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；1甲公司出资200万与乙合作开发该商 住楼，2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发3甲公司可以采取投资入股方 式参与该商住楼开发筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现 金40万元。方案一：合作开发甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税 法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作 开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及 附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。方案二；出借资金假如甲公司通过银行将200万 元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得 税后方为所得。方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。由于甲、乙两个公司税率相同，公 司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。筹划结果；从上面的比较可以看出这 三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要 补税，成为甲公司实际获得的经济利益。二、利用股权转让方式合理避税例；某房地产开发公司，在 一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳 营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略) 筹划分析；该 房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外 国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公 司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设 资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全 部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。筹划结果；经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务 不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。三、利用签 订合同装修费的合理避税例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米 1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10 万元装修费如何避税。筹划分析：按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售 收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。 筹划结果；经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。 通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
税点点企业合理避税的几种方法 企业合理避税一直是每个会计人员都要面对的问题，没有老板愿意多交税，但是又不得不交税，因此，如何合理避税是每个企业到面临的财税问题。那接下来，税点点将在下文中为大家介绍几种合理避税的方法。 小企业如何合理避税合法避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,减少税（作者：税点点）务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，它是一种正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。避税是企业在遵守税法、依法纳税的前提下，以对法律和税收的详尽研究为基础，对现有税法规定的不同税率、不同纳税方式的灵活利用，使企业创造的利润有更多的部分合法留归企业。它如同法庭上的辩护律师，在法律规定范围内，最大限度地保护当事人的合法权益。避税是合法的，是企业应有的经济权利。必须强调一点：合法规避税收与偷税、漏税以及弄虚作假钻税法空子有质的区别。 避税的种类按其特征和内容分为国内避税、国际避税和税负转移三种形式。我们将主要为中小企业家们介绍中国国内常用的一些避税方法。 从实用角度来看，国内的避税就是指企业通过各种方法、途径和手段避开国内纳税义务。从更现实的条件出发，企业的老总和财务经理需要解决不同难题。这里简单谈一谈老总们该做什么？ 换成“洋”企业 我国对外商投资企业实行税收倾斜政策，因此由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。 注册到“避税绿洲” 凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税（作者：税点点）区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。中小企业在选择投资地点时，可以有目的地选择以上特定区域从事投资和生产经营，从而享有更多的税收优惠(本节内容读者可参见《推开“离岸绿洲”的门》一文)。 进入特殊行业 比如对服务业的免税规定：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，免缴营业税。 婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。 医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免缴营业税。
合理避税60个方法和42个技巧-(避税与反避税)
合理避税方法：一、销售收入方面（销项 税额）（一）发出商品，不按"权责发生制"的原则按时记销售收入，而是以收到货款为 实现销售的依据。其表现为：发出商品时，仓库 保管员记帐，会计不记帐。（二）原材料 转让、磨帐不记"其它业务收入"，而是记"营业 外收入"，或者直接磨掉"应付帐款"，不计提" 销项税额"。（三）以"预收帐款"方式销 售货物，产品（商品）发出时不按时转记销售收入，长期挂帐，造成进项税额大于销项税额。? （四）制造大型设备的工业企业则把质保金长期 挂帐不转记销售收入。（五）价外收入不 记销售收入，不计提销项税额。如：托收承付违 约金，大部分企业收到违约金后，增加银行存款 冲减财务费用。（六）三包收入"不记销 售收入。产品"三包"收入是指厂家除向定点维修 点支付费用外，还有按一定比例支付商家"三包 费用"（含配件），保修点及商家挂帐不记收入， 配件相当一部分都记入"代保管商品"。（七）废品、边角料收入不记帐。主要是工业企 业的金属边角料、铁肖、铜肖、铝肖、残次品、 已利用过的包装物、液体等。这些收入多为现金
收入，是个体经营者收购。纳税人将这些收入存入私人帐户，少数应用在职工福利上，如：食堂补助，极个别用于上缴管理费，多数用在吃喝玩乐和送礼上。（八）返利销售。市场经济下的营销方式多变，返利销售是厂家为占领市场，对商家经营本厂产品低于市场价格的利益补偿,是新产品占领市场的有效手段,是市场营销策略的组成部分.其形式主要有两种: 一是商家销售厂家一定数量的产品,并按时付完货款,厂家按一定比例返还现金。二是返还实物、产品、或者配件。商家接到这些现金、实物后，现金不入帐也不作价外收入，更不作"进项税额转出"，形成帐外经营。（九）折让收入。折让即折让与折扣，相似于返利销售，所不同的是：折让是发生在销售实现的时候，在发票上注明或另开一张红票反映的销售方式。按照税法规定，在发票上注明折让数额的，按实际收款记收入。另外开具红票的，不允许冲减收入。在实际工作中，纳税人往往是用红票冲减收入，将冲减的收入以现金方式给购货员，购货方不记价外收入，造成少缴税款。（十）包装物押金逾期（满一年）不转记销售收入。（十
企业合理避税的12种方法 1.换成“洋”企业 我国对外商投资企业实行税收倾斜政策，因此由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。 2. 2 注册到“避税绿洲” 凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。 3.进入“特殊行业” 比如：对服务业的免税规定：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，免缴营业税。婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免缴营业税。安置“四残人员”占企业生产人员35%以上的民政福利企业，其经营属于营业税“服务业”税目范围内(广告业除外)的业务，免缴营业税。残疾人员个人提供的劳务，免缴营业税。对金融机构农户小额贷款的利息收入在计算应纳税所得额时，按90%计入收入总额。 4.做“管理费用“的文章 企业可提高坏账准备的提取比率，坏账准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就可以少交所得税。
企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧金额增加，利润减少，所得税少交。 另外，采用的折旧方法不同，计提的折旧额相差很大，最终也会影响到所得税额。 5.用而不“费” 中小企业私营业主应考虑到如何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人生活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本。 当今的企业界，这一项被频繁运用。他们将自己买房子、车子的支出，甚至子女入托上学的费用都列支在公司经营项目。这样处理并不为国家政策所允许，虽然此方法在时下的企业界并不鲜见，但诚信互通在此并不提倡。 6.合理提高职工福利 中小企业私营业主在生产经营过程中，可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资，为员工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支，同时也能够帮助私营业主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和福利负担。企业能以较低的成本支出赢得良好的综合效益。 7.做足“销售结算“的文章 选择不同的销售结算方式，推迟收入确认的时间。企业应当根据自己的实际情况，尽可能延迟收入确认的时间。延迟纳税会给企业带来意想不到的节税的效果。 常用的避税方法有很多，但一般不外乎：利用国家税收优惠政策、转移定价法、成本计算法、融资法和租赁法。 8.用足税收优惠政策
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 房地产企业土地增值税如何来避税 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） （1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）\安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。 3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用） 主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。 4、转让房地产有关的税金 主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
增值税合理避税，这五个方法会计必须知道！ 1巧用一般纳税人和小规模纳税人的区别来避税 由于一般纳税人和小规模纳税人税款计算是不同的，而且在这两种计算方法中也许一种对纳税人来说特别有利，于是就有可能将一般纳税人故意降格为小规模纳税人，或者有条件成为一般纳税人的故意不作一般纳税人认定以便于避税。当然也有可能本不符合一般纳税人条件的企业通过各种手段以便被认定为一般纳税人，从而达到少纳税款。 当期增值税小规模纳税人与一般纳税人资格是可以互相转化的，只是有转换条件，必须年应征增值税销售额不超过500万元，年销售额在500万以内的，含500万本数，可以按(作为)增值税小规模纳税人征税，也可以自愿申请作为增值税一般纳税人(资格)征税。 举例 某公司全年销售额有495万元(低于500万，征收率3%)。原来已申请成为一般纳税人资格，2019全年缴纳增值税30万元（销项-进项-上期留抵+进项转出），问该如何进行合理避税？ 节税方法 此公司就可以转换为小规模纳税人，这样可以直接节税15.15万元； 因为按小规模纳税人核算，A公司缴税上限是14.85万(495*3%=14.85)，但现在公司缴了30万增值税，有15.15万的节税空间。 如果条件允许，为加大税务筹划，某公司可以把全年销售额495万元的总业务销量，分拆成5个公司，每个公司99万，就可享受小规模免税优惠，每个公司的增值税都是0，总合计缴纳的也是0，这样，直接节税30万元！
2多拿进项多抵扣 对于一般纳税人而言，销项减去进项就是要缴的税，因此，多拿进项就可以少缴税。这些进项包括多个方面：购买办公用品的进项，购买低值易耗品的进项，汽车加油的进项，购买修理备件的进项。积少成多，日积月累，企业就能降低税负。同时也需要注意税负率标准，避免税负异常引来税务局稽查。 3在兼营业务中合理避税 税法规定，交税人兼营不一样税率项目,应该分开核算,而且要按各自的税率核算增值税。否则按较高税率核算增值税。因而当交税人兼营不一样税率项目的时候,在获得收入之后,应该分开照实记帐,核算出各自售额,这样就可以防止多交税款。 4挑选合理出售方法避税 税法规定,现金折扣方式出售货品,其折扣额发生时应计入财务费用,不得从出售额中扣除;选用商业折扣办法出售,若是折扣额和出售额在同一张发票列示,可按折扣后的余额作为出售额核算交纳增值税，因而若单纯为了避税,选用商业折扣出售办法比选用现金折扣办法更合算。只是记得在实际操作中,应将折扣额与出售额注明,不能将折扣额另开发票,否则要计入出售额中核算交税。 5了解利用好增值税税收优惠政策 作为一名优秀的财务人员，平时需关注好当地增值税收优惠政策，对于符合条件的政策，应该及时向税局大厅前台或者专管员进行咨询，准备好资料，进行优惠备案，从而实现增值税减免或者税费返还。
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。