第三章行业分析与定位
3.1行业分析
3.1.1政策环境影响
自改革开放以来，随着各项轻工业的滋生、繁殖，珠宝产业也在近几十年得到迅猛发展。珠宝产业作为一个朝阳、资本密集的优势产业得到了国家政策的大力支持。
在中国珠宝玉石首饰行业协会的不断努力下，中国政府为鼓励和发展珠宝玉石首饰行业，先后出台了不少有利的政策措施。关税总水平不断降低，上海钻石交易所、上海黄金交易所先后运行；黄金、白银等贵金属及其制品市场全面开放。
同时，国家制定和修订了一系列行业标准和规定，如《珠宝玉石名称》、《珠宝玉石鉴定》、《钻石分级》、《金银饰品标识管理规定》以及《首饰贵金属纯度的规定及命名方法》、《珠宝玉石及贵金属产品分类与代码》GB/T 25071-2010国家标准等，对提高我国珠宝行业的整体水平、促进行业持续健康发展、参与国际竞争起到积极的作用。
3.1.2经济对珠宝行业影响
根据国家统计局数据显示：2008-2013年我国人均GDP达20000元人民币，并逐年保持稳定增长趋势，2013年人均GDP达到41908元人民币，有较大增长。宏观经济的成长阶段为珠宝首饰等奢侈品消费未来的持续快速增长奠定了坚实基础。
图3-1 人均GDP增长趋势图
3.1.3文化氛围对珠宝行业影响
珠宝一直是大众心目中高消费的奢侈品，在历史上一直是属于贵族和权势的象征。从古至今，人们对珠宝的热情从未减退，并为各色珠宝赋予各种美好意义。珠宝背后总是包含美丽，高雅等高贵品质。
随着人们生活水平的显著提高，各色珠宝饰品更是受到消费者欢迎，珠宝消费风靡一时，珠宝产业在近几十年得到迅猛发展。
3.1.4珠宝行业现状
1.销售状况
近年来，我国珠宝产业销售总额以年增长率高于15%的速度快速增长，出口年增长率超过20%。目前我国已成为世界上少数几个珠宝首饰饰品年消费额超过100亿美元的国家之一。同时，在中国珠宝玉石首饰行业协会的努力之下，涌现了一大批驰名品牌，其中有中国名牌企业52家，驰名品牌160余家，涵盖从生产、加工到批发、零售的各个环节。
从2005年到2013年，珠宝首饰市场销售额增长约3.5倍，2013
年中国珠宝产品零售总额已超过4700亿元。2014年上半年形势严峻，8月份市场逐步恢复增长，预计全年增长率低于2013年，为十年来最低点。虽然增长率有较大程度降低，但是销售绝对额仍保持稳定增长趋势。
图3-2 珠宝行业市场销售额以及销售增长率
2.生产状况
随着国民经济的增长，人民消费能力的提高，人们生活水平有显著提高，中国珠宝首饰业开始进入快速发展阶段，各种珠宝加工厂如雨后春笋般平地而起。全国金饰生产企业已有500多家，珠宝首饰生产企业4000余家，从业人员达200万人。
图3-3 珠宝生产制造及产成品情况
由上图可得，珠宝生产制造企业变动较大，到2013年5月截止有407家，虽然相较于2011年有较大幅度减少，但是近期会处于平稳发展阶段。
图3-4 珠宝生产产品情况
上图数据走向显示，珠宝行业生产产品较2011年处于下行状态，但2013年有所增长，得到一定程度的恢复，并且将保持持续增长态势。
3.行业增速
过去十年珠宝行业年复合增速在15%左右，在国内经济发展的大环境下，珠宝市场在经历短暂的低迷后，预计未来5年将会持续平稳发展，预计年复合增长率在10%-15%，珠宝行业已从快速增长阶段步入平稳发展阶段，从行业成长阶段进入行业成熟阶段。
珠宝行业作为奢侈品行业，对消费者的经济能力有较高要求。中国珠宝行业经过几十年发展过后，集中分布在沿海经济发达地区，明显体现出地区经济实力差距，但随着中西部地区实力异军突起，经济发展步入快车道，这一格局已被打破，其中中西部城市如成都、重庆、西安等城市珠宝交易额在全国占据较大比例并保持持续增长趋势。
3.1.5行业发展趋势
1.产业集群化发展，向全产业链一体化发展
我国现有的19个珠宝首饰特色产业基地，集群化优势开始显现。这种优势的产生是因为许多相关企业在地域上处于同一地区，在原材料和半成品、配件、设备制造与维修、技术创新、人才培养等方面相互配合，从而降低了交易成本，提高了整体效率。
这种产业的集聚，不仅大大地提升了当地珠宝产业的综合竞争实力，也为当地的珠宝产业带来了更多的机会。
国外一些珠宝企业或及相关的企业，纷纷到这些地区进行考察、寻求合作，也充分地彰显了产业集聚化的优势。
（二）以品牌建设为中心的发展之路
国际上一些珠宝品牌在发展道路上的成功经验，已经有力地证明了品牌的价值。我国珠宝市场上不断出现的一些珠宝品牌在终端博弈中的竞争优势，也说明了品牌的重要性。中国珠宝产业在规模化向品牌化的转变中，品牌建设就成为了企业发展的重中之重。
（三）以珠宝文化为核心的制造与销购
珠宝的稀有、珍贵的物质属性依然受到人们的重视，但珠宝的设计、工艺等文化属性也越来越被重视，甚至对于追求时尚一族的中青年来说，珠宝视觉和触觉的美感更是他们希冀的目标。
今天，拥有、佩戴珠宝更多地被视为一种文化、一种时尚，一种生活态度。珠宝以其丰富独特的文化内涵越来越多的满足着人们的精神需要。因此，珠宝在设计和制造中更加强调新意和精湛，在买与卖
中更加强调文化内涵的传播。
（四）珠宝玉石首饰产业的国际化
中国珠宝玉石首饰业的发展，必须也必将融入国际化的进程，这既是全球经济一体化发展的需要也是我们要成为珠宝强国的需要。3.1.6行业分析结论
综合上述信息，随着国民经济的发展以及消费者消费能力和服务质量要求的提高，珠宝行业由快速成长期阶段迈入到稳定发展的成熟期阶段；珠宝行业逐渐实现集群化发展，该行业上下游产业不断集中，逐渐形成全产业链运作模式。
参考国内外成功运作案例经验，地区珠宝行业发展成全产业链的运作模式将有较大收益；珠宝行业发展将会更加注重品牌建设和维护。
3.2市场分析
3.2.1目标市场定位
1.目标市场
主营中西部一二线城市市场，积极开拓三四线城市市场，并进一步辐射全国市场，实现国际化运营。目标人群为社会中间阶层以及富裕阶层，年龄结构年轻化。
2.预期效果
（1）奠定地位
本项目担任“XXX国际珠宝中心”全产业链计划中关键生
产部分，力争辅助“XXX国际珠宝中心”项目发展为具有深远影响力的中西部全产业链的珠宝中心以及珠宝玉器主题商业中心，成为中国中西部的“水贝”、“菜百”。
（2）实现突破
作为“XXX国际珠宝中心”核心生产板块，辅助“XXX国际珠宝中心”发展，达到辐射传统珠宝行业覆盖薄弱区域，覆盖整个中西部地区市场，打破省内及中西部珠宝产业发展受制于以深圳为中心的国内珠宝聚集区现状，建立起自己的完整产业链，从宝玉石勘探开采、研发设计、生产加工、鉴定检测、销售及配套的金融服务、电子商务、职业技术教育与培训等建立完整的产业链，实现中西部珠宝产业的发展突破。
3.2.2市场情况
1.珠宝市场需求现状
目前，中国已成为世界上少数几个珠宝首饰年消费额超过100亿美元的国家之一，其珠宝首饰销售量以年均10%的速度增长，在各零售商品领域位居第一。近年来，珠宝首饰市场一直保持较高的增长速度。总体人群中，珠宝的购买率呈现稳定发展的趋势，珠宝消费已经成为很多人的固定消费习惯。
2.珠宝市场发展趋势
珠宝市场在经济发达地区需求呈现逐年递增的趋势，年均增长速度达10%，2014年虽暂时进入疲软期，但仍保持高达9.3%的增长速率，在经历短暂低迷之后，珠宝行业未来５年将会持续平稳发展，预
计年复合增长率在10%至15%。
一线城市北京、上海、广州、深圳以及沿海传统珠宝消费发达地区，珠宝首饰拥有率高达50.7%，并保持增长；以省会城市为代表的二线城市以及中西部地区，近三年来珠宝首饰的拥有率较为稳定，在30.4%左右。
中西部以及二三线城市珠宝市场，正处于从中端向高端发展阶段，市场稳定增长，中小经营商家竞争激烈，目前缺乏有号召力的大型展销平台。
但珠宝首饰在广大的二、三线城市，特别是中西部地区的中间阶层中潜藏着巨大的市场。各大奢侈品牌已经全线瞄准了该部分地区，并争先开设品牌精品店。可以预见，奢侈品品牌的下一波强劲增长将会重点在中国的二线城市呈现。
3 珠宝加工市场供给现状
图3-3 珠宝行业地域分布
由上图可得，中国珠宝行业经历几十年发展，珠宝行业逐渐聚集
在某些区域。其中，珠三角经济圈是以深圳、广州番禺、东莞为主的传统加工、生产基地；长三角经济圈是以上海、江苏扬州、浙江诸暨为主的新兴生产、加工基地和交易中心；而环渤海经济圈则是以北京、山东、东北为主的消费市场。
中西部缺乏大型且具有较大影响力的珠宝生产加工基地。目前，四川省乃至整个中西部的珠宝业是以珠宝代理的贸易为主，缺乏品牌，缺乏产业支撑，发展完全受制于以深圳为中心的国内珠宝聚集区，缺乏属于自己的珠宝生产加工产业链以及相关全产业链配套设施。
4.珠宝加工供给趋势
随着中西部市场的成熟，珠宝加工生产产业链以及相关配套产业将会从沿海生产加工基地部分转移到中西部地区，届时，中西部地区珠宝供应质量和数量将会有质的提升。
3. 配套产业情况
由于珠宝加工制造企业目前主要将中心以及重心放在沿海经济发达地区，中西部地区的珠宝加工生产相关的原料供应商以及下游的销售市场渠道并未成熟，没有形成产业集聚，仅四川就有主要珠宝玉器商家多达4000多家，但分布散、乱、杂，未实现集群化优势，珠宝市场整体运作效率不高。
通过上述分析，可以看出珠宝消费市场的繁荣为珠宝产业发展奠定了良好的市场基础。随着西部大开发政策的推动，西部人工成本优势、产业配套服务的跟进会促使珠宝产业由沿海向内地逐步转移，未来西部将有可能发展成为中国珠宝产业第四大基地。
市场定位 （一）房地产项目市场定位 1、产品定位的概念 参考因子内容 一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的 2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望 3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值 4、以同时满足规划一市场—财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品 二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼、商业大楼或住宅大楼） 2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等 3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等 三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失 2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等 3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效
2、房地产产品定位原则原则概括原则内容 一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置 2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置 3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式 4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用 二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值 2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大 3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。 三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者 2、产品定位者须有相对经济效益的观念 3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合开发商投资报酬效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划 四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性 2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。 3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。 五、先专后普1、产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力 2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。 3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。
某科学研究院（集团）战略规划报告 第一部分 集团战略定位分析报告 目录 前言................................. 错误!未定义书签。第一章集团总体战略定位................ 错误!未定义书签。 .某院集团愿景............................... 错误!未定义书签。.某院集团使命............................... 错误!未定义书签。.某院集团战略规划的总体目标和阶段目标....... 错误!未定义书签。 第二章集团组织性质定位................ 错误!未定义书签。 .某院集团未来可能发展模式定义............... 错误!未定义书签。.三种不同的发展模式各有优缺点............... 错误!未定义书签。.某院集团未来可能的发展路径分析............. 错误!未定义书签。 第三章集团管控模式定位................... 错误!未定义书签。 .集团管控模式定位........................... 错误!未定义书签。.集团各下属单位分类和定位................... 错误!未定义书签。 第四章集团功能体系定位................ 错误!未定义书签。 .当前各体系关系状况......................... 错误!未定义书签。.各功能体系战略定位......................... 错误!未定义书签。.各功能体系发展定位......................... 错误!未定义书签。.战略分析框架图............................. 错误!未定义书签。
X X产业园招商策划方案第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自 然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园， 以XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势
园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车； 6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、 服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策 优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象
华新房地产有限责任公司尚城项目市场定位报告 2015-7-6
第一章锡盟房地产宏观市场分析 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995至2000年，锡盟经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度
https://www.doczj.com/doc/977474162.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司 增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了11.4%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了7.6%。国内生产总值实现12101亿元，按可比价格计算比去年同期增长7.6%，增幅比去年同期慢0.4个百分点，但比去年第四季度快0.2个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。 尽管因受“9.11”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到7.3%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。 二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响 2001年1-7月，锡盟房地产开发投资额达到52.65亿元，同比增长58.9%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为30.87亿元，同比增长56.9%，办公用房投资22.65亿元，商业用房开发投资13.45亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为356.7万平方米，同比增长91.8%；其中住宅为100.1万平方米，办公用房达到55.5万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，锡盟商品房施工面积为298.5万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅156.4万平方米，同比增长46.5%；商品房竣工面积150.7万平方米，同比增长4.2%，其中住宅竣工161.8万平方米，同比增长w https://www.doczj.com/doc/977474162.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司
“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。 附表： 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：
（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 （二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下： 市区住宅物业调查：
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
XXX旅游项目功能定位设计分析 目标：集经济、生态、社会效益与一体； 主题：自然、生态、历史文化、地域民俗特色、欢乐、浪漫； 开发：一期重点打造，二期功能提升，三期最早深入；利用湖泊、森林、田园、山村等自然社会条件，遵循“山有气脉，水有源头，路有出入，景有虚实”的自然规律，串联各大功能区块，实现本项目的天人合一。 生态休闲游四季果蔬园，休闲渔业，种植业，农业生产观光（生产温室、花卉基地、苗木基地、室外农业、水上农业）； 功能区定位划分： 古镇游 历史文化古村落、购物休闲文化古街、特色餐饮及配套； 养生度假游（名流商汇休闲区）具有餐饮、娱乐、休闲、商务会议、科研教育、艺术创作交流等功能，配备有商务酒店区，养生区，疗养区，健身会所区，烧烤野炊区，可拥温泉、SPA、雪茄吧、红酒吧、艺术创作园等有情调低奢华的享受； 主题公园游拓展训练（真人版CS、攀岩），动感玩乐区，欢乐演艺区，水山游乐区； 主题文化游影视度假基地，婚纱摄影，蜜月休闲，文化科普区，民族风情展览，民俗工坊，酒庄（贵州酒文化，酒特色）。内容可以有欧洲古城堡，日式花园，欧式罗马教堂，荷兰风车，欧式长廊，地中海沙滩，玫瑰园，薰衣草园等； 远古森林奇妙之旅（国家森林公园游）实地考察挖掘当地的山体资源，建庙宇，筑水库，将人文、瀑布、峡谷、奇石等山景串联成景点，增设漂流、登山、当地历史人物雕像等景点，比如可以将中国传统的孝道融入到森林之旅中，设计山下孝道体验区，山上休闲静养区，山顶行愿礼佛区，开发纪念堂、报恩堂、养心斋、放生池、养生殿等建筑景点；
生态人居示范区度假别墅区，养生别墅区，老年公寓区，将旅游、度假、休闲、养生、疗养、康乐等旅游地产开发一体化打造。
（发展战略）我国三大均市圈的发展及功能定位分析
我国三大均市圈的发展及功能定位分析 壹、从战略视角深刻审视我国区域经济协作趋势 由长江三角洲均市圈、珠江三角洲均市圈、京津唐均市圈的发展所引发的我国区域经济协作正于实践和理论俩个层面同时展开，且且呈不断深化之势。我国目前对区域经济协作的理论研究方面，比较侧重于不同区域经济之间的比较。当然，这壹方法比单个城市之间的比较显得有深度和厚度，可是这种比较仅从区域经济的角度出发，是有缺陷的。 缺陷于于缺乏战略的高度，更没有从经济全球化的背景出发和谋划。我国的区域经济协作如果脱离了经济全球化和国民经济发展战略的大背景，其意义是要大打折扣的，且且对区域经济协作的推进将产生不利的影响。 于区域经济协作过程中，如果缺乏清晰目标的引领，我国刚刚起步的区域经济协作将从壹开始就举步维艰，困难重重。不但区域之间、而且区域内部各城市之间也进行相互抑制性的竞争，且且乐此不疲。其根本原因于于忽视区域经济协作是服务于经济全球化中的国民经济发展战略，而不是仅仅服务于区域经济，更不是服务于区域中的某壹城市。 那么，经济全球化视角下的我国区域经济协作如何推进？以什么目标来引领？壹个越来越清晰的迹象为，于经济全球化势头日益增强的环境下，于不断加大的国内外市场竞争的压力下，我国将改变自改革开放以来各地区的分散化发展倾向，于有效的市场基础上对地区经济资源进行重新整合，走集聚化、规模化、综合性
的发展道路，且加快营造若干具强劲竞争力的区域性经济高地，成为国民经济发展的重要支撑。 于经济全球化背景下，对我国区域经济协作的发展具有若干层次性要求。 第壹层次为区域内的合作。以目前发展比较成熟和先进的城市和地区为核心，于我国搭建若干经济社会文化综合发展的区域性高地，使其不但具有拉动国内经济发展的综合能力，而且应能于经济全球化条件下不断对外拓展，具有较强的综合竞争力。 第二层次为区域间的协作。以若干区域性均市圈为节点，建设和形成功能互补的国民经济结构和布局。其意义于于均市圈和区域经济协作的最终目的是提升国民经济组织水平和竞争能力，是为更大范围的经济协作联动、资源要素组合提供壹个高效率的平台。区域经济协作且不仅仅是区域性的，是于长三角均市圈、珠三角均市圈、京津唐均市圈中各自封闭地进行，而是首先进行这些区域的经济社会整合，然后把这些区域作为壹个整体，以功能建设为导向，再进行更具开放性的经济协作整合。 区域经济协作应是开放性的，而不能封闭性运作。所谓的开放性其含义于于产业结构的动态性调整和组合，区域经济协作为更大范围的经济协作联动、产业组合重构、资源要素优化配置提供平台。区域经济协作的实质性意义是通过集聚和辐射进行要素资源的优化重组：集聚是内敛性的资源要素的优化重组；而辐射是开放性的资源要素的优化重组。区域经济协作、或者是均市圈建设的意义不可能对
第四章项目定位分析 一、影响项目定位的因素 1、土地价值分析 ●项目地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富，存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、项目市场定位描述 1、本项目主要经济指标 ?总建筑面积： 99215平方米 ?总占地： 1.53公顷 ?绿化率： 30% ?容积率： 4.8 ?地上建筑面积： 73440平方米
?商场： 11750平方米 ?写字楼： 21290 平方米 ?其余为公寓： ?地下建筑面积： 25775平方米 ?地下车位： 333辆 ?地上车位： 63辆 ?自行车： 466辆 2、整体功能布局 建议项目规划为： 一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部 分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓 1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧 保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口，实现人车分流。
商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为： 劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图）
三、目标客户群体描述 1、写字楼目标客户群体 ●中小型外资企业 ●以CBD内大公司为服务对象的各类公司 ●留学归国人员创办企业 ●投资型买家 2、公寓目标客户群体： ●投资型买家 ●首次置业的白领阶层 ●单身贵族 ●知名企业高层管理人员的工作居所 ●外企置业 ●留学归国人员 注： 21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同
高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。
第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周
边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压
力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、
产业园项目策划书 在产业园需要进行项目策划，那么都有哪些好的策划书呢？下面是小编分享给大家的产业园项目策划书，欢迎阅读。 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，
具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，
湖南农业大学 本科毕业论文(设计)题目：商业地产项目定位研究 学院：建筑学院 专业班级：工程管理0501 学号： 2005228213 学生姓名：刘玉栋 指导教师姓名：胡齐 指导教师职称：助教 二○09年六月日
摘要 近年来,随着国家对房地产市场的调控以及住宅市场越来越激烈的竞争,房地产行业的资本大量的涌入商业地产领域。在商业地产飞速发展的同时,也暴露出很多问题,如空置率高、同质化现象严重等。造成这些问题的主要原因之一是因为缺乏准确的项目定位。对于商业地产项目开发而言，定位起着方向性和纲领性的作用，影响了整个商业地产项目的发展方向和前景。本文首先结合商业地产行业特征, 对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析，并分析商业地产项目定位存在的若干问题，又提出了应对的策略，然后构架商业地产前期定位的理论框架，为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤，以期望增加商业地产开发的科学性。 关键词：商业地产；定位 Location of commercial real estate projects In recent years, with the state regulation of the real estate market and residential market, increasing competition, the real estate industry, the influx of capital a large number of commercial real estate. Rapid development in the commercial real estate, but also exposed many problems, such as high vacancy rate, the same phenomenon and serious. One major reason for these problems is the lack of accurate project location. For the purposes of commercial real estate project development, direction and programmatic orientation plays a role, affecting the entire commercial real estate development projects and prospects. This paper combines features of commercial real estate industry, for commercial real estate location and positioning of a comparative analysis of residential and commercial real estate projects targeting of several problems, the strategy also proposed deal, and then structure commercial real estate pre-positioning of the theoretical framework for commercial Real estate in the early demonstration that the demonstration of methods and steps to increase the expectations of the scientific nature of commercial real estate development. Keywords: commercial real estate;position
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
第五章房地产项目定位 ◆本章学习目标 1、掌握房地产项目定位的概念； 2、掌握房地产项目定位的内容； 3、掌握市场分析法； 4、掌握项目SWOT方法的应用。 ◆本章教学内容 1、房地产项目定位的基础 2、房地产项目定位的基本方法 （1）房地产项目市场分析法 （2）项目SWOT分析法 ◆本章重点 1、房地产项目定位的的概念 2、房地产项目定位的内容 3、市场分析法 4、项目SWOT方法的应用 ◆本章难点 1、市场分析法 2、项目SWOT方法的应用
第一节房地产项目定位的基础 一、房地产项目定位概念 从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。 因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。 房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。
这一过程就是房地产的项目定位。 二、房地产项目定位内容 从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。 （一）市场定位 研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。 （二）客户定位 研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。 （三）产品定位 研究产品种类和目标客户消费使用过程。确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。该部分要回答的问题主要有：消费者对房地产项目的实际使用过程是怎样的，产品的每个部分是怎样与消费者的行为相关联的？在使用过程中消费者的行为和心理的变化过程是怎样的？怎样才能达到消费者使用的最佳状态？房地产项目构成要素和突破差异化的关键点是什么等。
乌鲁木齐市城市功能定位分析 关于《乌鲁木齐市城市功能定位分析》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。 [提要] 本文选取2000～2014年乌鲁木齐市历年统计数据，通过运用Eviews计量统计软件进行回归分析，并计算主要产业对GDP的贡献率，分析结果表明：第三产业在乌鲁木齐市经济发展中的作用日益突出，也是需要做大做强的优势产业。以乌鲁木齐区位条件为基础，对服务业内主要行业进行区位熵分析。指出乌鲁木齐市主要城市功能定位为：区域性商贸中心、交通枢纽中心、金融中心城市。 下载论文网 关键词：城市功能；乌鲁木齐；服务业；商贸中心 基金项目：国家社会科学基金项目：“产业西移与中国（新疆）对周边国家优势产业培育研究”（项目编号：14BGJ040）中图分类号：F29 文献标识码：A 收录日期：2016年4月13日 一、引言 城市功能，亦称城市职能，是指城市在一个国家或一个区域
内所承担的任务和所起的作用。城市一般具备三种功能：政治中心功能、经济中心功能和文化中心功能。由于城市的性质是由城市的基础产业决定的，城市功能是由城市的特殊性质而决定的，因此通常以分析城市主要行业为出发点，并确定城市性质为基础，对城市的未来发展方向进行功能定位。确定城市功能定位时，不仅要考虑城市各行业自身的发展潜力和条件，而且也要考虑城市所属区域的内外环境以及现代城市发展的基本趋势。全面探讨城市性质及其功能定位问题，是切实发挥城市的功能，促进城市经济和社会全面发展的需要。 二、乌鲁木齐市区位条件分析 良好的区位条件是促进乌鲁木齐的经济发展，特别是充分发挥乌鲁木齐城市功能和经济辐射作用的前提条件。从地缘优势来看，乌鲁木齐市经济商业圈可以辐射好几个国家，作为丝绸之路经济带核心节点城市，在一定程度上对西部地区乃至中西南亚地区都会产生影响。中亚地区是世界第三大资源和矿产资源富集区，且多数为我国紧缺矿种。但是，由于中亚的基础设施建设落后、工业基础薄弱，所以大宗工业品和农副产品都是稀缺的。所有这些，相对我国目前的经济状况而言，双方在经济，文化和能源资源等各个方面具有极大互补共赢的机遇。为扩大丝绸之路经济带区域经济合作、乌鲁木齐适时承接全疆的“五大中心”功能方面提供了无限发展空间。乌鲁木齐作为天山北坡经济带的核心城市，目前在疆内的经济辐射面积也很大。从疆内城市的空间布局来看，
盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)
第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建
议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月
目录 第一章房地产宏观市场分析…………………………5—10第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析.......................................11—18第一节区域环境概述 (11) 一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁）
第三章客户群体需求分析……………………………19—25第一节主导客户群的定位分析……………………19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23 一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议 六、配套服务建议 七、物业管理建议
网站定位分析 一、网站建设目的及功能定位 （一）网站目的 进行电子商务，将此网站建成商品与服务功能交汇的网站，充分抓住地方信息化的优势，利用电子商务的发展推动服务性功能网站的崛起，为此开辟了一个新起点，为购物爱好者，喜欢交友（商人结交合作伙伴，科研结交志同道合的朋友，打算谈恋爱的找到自己心仪的伴友）的朋友们提供了最自由最开放的空间，尽可能的搜集客户反馈的信息，做一个最全面最详细的问卷调查工作，为朋友们提供这样一个既能购物又能交友的平台，以满足客户需求为目的。 （二）网站功能定位 本公司网站主要通过地方农产品及中草药和一些服务性的功能，让各房厂商走进此网站，让客户更充分的了解网站，并且通过网站达到商家和消费者的需求。（农产品类、中草药类、服务类、宣传类） 二、网站栏目规划及其功能介绍 1、农产品以及中草药展示：将此作为主要栏目，通过各种方法详细的展示它们的特色。 2、让此网站不仅能购物，还能让此网站成为服务性功能较强的网站，充分利用网络的现代化，让顾客通过此网站达到自己的需求。 3、同时可以利用此网站为一些知名度不高需要宣传的公司打造一个属于他们自己的平台，达到预期的效果。 4、会员中心：顾客可以注册我们网站的会员享受一系列的优惠活动。也是一个客户反馈单， 5、客户可以在网站留言，反馈信息。 6、联系我们：我们的所有联系方式，地址，业务。 7、浏览量统计器可准确计算企业的网站浏览量、用户可自行查询浏览者信息，其中包括，访问数量、访问者IP、日统计、月统计、访问百分比等。 三、产品定位及目标用户 （一）产品定位 1、农产品以及中草药（三七、小白芨、重楼等） 2、服务性功能（保险、银行、招聘、中介等） 3、宣传类（各房厂商） 4、招商加盟 （二）目标用户 本网站将成为知名度不高的一些公司展示的平台，既可以让本地公司为人所知，又可以让顾客达到自己预期的效果。