第一部份：中卫市宏观环境分析
一、城市经济
——南北差距较大、人均收入不足千元
中卫市位于宁夏自治区的中西部，属于一个“八山二川”的城市。据宁夏自治区统计局的数据显示，2005年、2006年中卫市的经济总量在整个宁夏自治区的排位是第三位，其年度国民生产总值分别达到了58亿元、74亿元。中卫市总体人口约104万，其中城市人口只有26万人，农村人口约78万人。2006年，全年城镇居民人均可支配收入8111元，全市在岗职工年平均工资16656元，人均生活消费性支出581 6元，全年农民人均纯收入2762元，人均生活消费支出2132元，城镇居民家庭恩格尔系数(居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为34.5%，农村居民家庭恩格尔系数为38.8%。（数据来源：中卫市政府工作报告）
图一：中卫与宁夏位置关系图
表一：宁夏各市县经济排位示意图
二、城市功能
——发展旅游和工业、经济农业为后盾
中卫是一个拥有3万多年历史的古城。中卫的旅游资源特别丰富，而且在全国旅游市场上都是独具一格，大漠黄河已经成为中卫的一张名片。随着世界旅游热点的转移和中国经济的蓬勃发展，中国西部特有的文化魅力和历史魅力，必将成为新一轮世界旅游的风向潮。中卫市政府正是看到了这一发展趋势，大力发展旅游经济，2006年中卫的旅游产业为年度国民生产总值贡献了约2.6亿元。
中卫的矿产资源也比较丰富，其中石膏储量达70亿吨，居全国第二位。和处于第一轮经济建设的城市一样，中卫市目前的第二产业主要以能源加工为主的基础性工业。造纸、酿酒、水泥建材、电石、冶金化工、机床制造等行业是中卫的主要支柱企业，基本没有高科技或附加值很高的产业。2006年全市全部工业完成总产值67.5亿元，比上年增长18.2%，完成工业增加值20.2亿元，比上年增长16.9%，占GDP比重为26.9%，对全市经济增长贡献率为37.0%。（数据来源：中卫市国民经济和社会发展统计报告）中卫的矿产资源有相当数量分布在南部山区，因为交通的限制，在目前还没有发挥出其对经济贡献值的最大作用来。
得黄河灌溉之便利，中卫市大力发展现代农业，向精品化、集约化方向发展，形成了枸杞、设施蔬菜、西甜瓜种植、家禽养殖、草畜、马铃薯、优质米、生猪、水产养殖和红枣林果等优势特色产业，“中国枸杞之乡”、“世界枸杞之都”、“中国压砂硒砂瓜第一市”、“西部养鸡第一市”的美名享誉全国。
从现实的情况分析，目前中卫市最有可能取得突破性发展的是旅游产业和工业生产。因为先天的水利环境优势，经济型农业将成为中卫市经济发展结构中最重要的一环。
表二：中卫市旅游资源一览表
序列景点名称景点级别
1 沙坡头 4A
2 寺口子旅游区 3A
3 一碗泉旧石器遗址——
4 沙湖 4A
5 古代岩画 4A
6 中卫高庙 3A
7 双龙山石窟——
8 海原“环球大震”遗址——
9 宁夏中卫香山硒砂瓜节
10 法国人丝绸之路长跑
11 中国宁夏（沙坡头）大漠黄河国际旅游节
12 中宁枸杞节
三、城市建设
——基础设施向外推进、教育交通先行建设
依托黄河做好水域文章，力争把中卫打造成“河湖泉一水贯通，水绿文一体和谐”的“塞上水城”。在建设滨河生态旅游文化城市目标的指导下，中卫市着重突出“做强产业、做美城市、做优环境”三大重点，下大力气改善中卫的城市建设、交通建设、市政建设、生活配套建设等提高城市化水平和城市化面貌的四大方面。2006年，中卫市在市政交通方面投入了大量的精力。沙坡头机场隆重奠基，环城东路、环城西路正在建设；中卫一中、中卫六小、中卫中学、体育训练馆等一批公共项目已经建成；行政办公区单位办公楼、新区生态湖、生态公园、集中供热、等城市重点项目正在建设；实施了“一苑”（沙漠风情苑）、“两湖”（新区生态湖、黄河湿地公园湖）、“六带”（沙坡头大道、迎宾路、彩虹路、怀远路、平安路、应理街景观带）绿化工程，新增绿化面积247万平方米，市区绿化总面积达到376万平方米，人均绿地24.5 平方米。从上面的数据不难看出，中卫市的城市格局在向外部扩张，重点建设项目也在向城市核心区的外围地段落子。其中道路交通和教育设施是整个城市建设的排头兵。
图二：2006年中卫市重点工程分布图
四、城市文化
——民风淳朴心态开放、堪比南方不夜城
俗话说：仁者乐山、智者乐水。雄浑的黄河水、奇伟的贺兰山共同养育了勤劳淳朴、善良智慧、快乐开放的中卫人民。也许是大自然的厚爱、也许是区域贫富差距不是很大、也许是外来旅游者带来的文明信息、也许是后起者勃发的缘故，我们走在中卫市的大街小巷，发现这个城市很干净，完全没有北方城市脏乱差的痕迹；当地的老百姓说话也非常礼貌和气，没有大声嘈杂、急功近利的印象；尤其是在晚上的商业街和步行街，熙熙攘攘、人山人海、划拳喝酒、慢摇歌厅等等，完全是一派南方小城夜生活的热闹景象。
图三：中卫商业街夜生活照片
中卫某商业步行街夜生活之一
中卫某商业步行街夜生活之二
五、商业网点
——鼓楼商圈是核心、十字格局为主力
可能是因为城市人口较少、可能是建市时间相对较短、可能是因为经济发展较慢的原因，到目前为止，中卫市的商业网点可以说全部集中在鼓楼大街。鼓楼，是中卫市人所尽知的、唯一的城市商业区。红太阳商场、鼓楼百货、中卫宾馆、金世纪商场、开盛购物中心、高庙古玩市场、大宅门娱乐城、向阳商业步行街等中卫市档次最高的、种类最全的商业设施如百货、家电、超市、药店等，全部分布在以鼓楼为圆心的东西、南北大街上，构成了中卫商业的十字格局。
图四：中卫市商业网点分布图
鼓楼大街相关照片
鼓楼
鼓楼北街
鼓楼东南角
鼓楼西南角
六、城市规划
——城市运营做大旗、政府力推新区建设
虽然建市不足5年，但是中卫县原有城市经过几十年的建设发展，再加上最近几年人口的迅猛增加，老城区已经无法满足城市功能扩张、城市形象提升的需要。为了涵养财源、提升土地价值，为了满足城市扩容之需要，中卫市政府在“城市运营”理论的指导下，采用腾笼换鸟的方式，在黄河灌渠的南岸打造一个占地30万平米的中卫市新区中心。
包括交通局、供电局、消防大队、建设局、农牧局、烟草局、银行等政府强权部门和市政广场、香山湖公园、文化广场等三大市政休闲中心已经开工建设，并有部份建筑在逐步落成。
在经济相对欠发达城市，政府部门的动向永远是城市发展变化的风向标。政府机关率先搬入中卫新区，对新区的开发建设和早日成型，必将起到推波助澜的作用。
新城区市政中心
新城区市政中心规划示意图
中卫市新城区规划示意图
七、发展潜力
——宁夏重心在北部、前景潜力要自挖
因为先天条件和地理环境的制约，整个宁夏回族自治区的经济重心在宁夏的北部地区。据2007年宁夏政府工作报告显示，吴忠市和银川市当年的国民生产总值占据宁夏总量的半壁江山。不管是出于宁夏发展的战略部署，或者是经济建设的科学规律，还是政府部门的政绩要求，宁夏都会毫无疑问的把精力、财力和物力以及未来规划的重心重点，投入在整个自治区的北部。也可能会照顾到中南部地区，但政策和财政款肯定是数量较少。所以在短时间内，中卫市还是要靠自己的努力来改变自己并实现目标。
第二部份：中卫市房地产市场研究
中卫城区房地产项目分布图
一、市场供应
——十个楼盘在售、开发规模有所下降
截至2006年6月，整个中卫市区在售的楼盘共十个，开发规模约为50万平米。各楼盘的建设规模普遍偏小，一般在2万到3万平米之间，建筑规模在6万平米左右的社区比较集中，也属于当地比较知名的楼盘。主要原因有两点，第一目前的楼盘开发主要集中在老城区，老城区没有那么大的成片土地可供开发建设；第二中卫当前的房地产市场出于整个地产开发的初级阶段，开发商还不具备大盘开发的意识。
配图：中卫楼盘分布图
项目名称地理位置开发规模
安合世家鼓楼西街约6万
滨河城市花园鼓楼西街约6万
美利城市风景鼓楼南街 1.8万
大禹商业鼓楼西街约3万平米
世纪朝阳百货鼓楼南街 4万
女人街鼓楼南街 3万
物华家世界鼓楼东街 1.5万
丽景园鼓楼东街北 10万
新花园鼓楼西街南约7万
香山苑鼓楼西街南约1万
万泉啤酒公司住宅楼香山街东约1.8万
合计 45.1万平米
——城市向心力较弱、政府公务员阶层是主力
中卫建市于2004年。因为建市时间相对较短，中卫市区的吸纳力和吸附作用还没有显现出来。再者因为中宁县城更靠近首府——银川的原因，中卫市的大富大贵人群还是热衷于在银川购房置业。
根据我们实地调查显示，目前中卫房地产市场的主力消费客群是政府的公务员阶层。
项目名称建筑规模销售率月均销售量主力客户
安合世家约6万约60％约25套附近医院、公务员等
滨河城市花园约6万约70％约20套附近市政府等公务员
美利城市风景 1.8万未售————
大禹商业约3万平米约50％——本地商户
世纪朝阳百货 4万约10％————
女人街 3万约5％——银川及周边商户
物华家世界 1.5万未售————
丽景园 10万约50％约14套教师及附近村民
新花园约7万约80％约30套电视台、公务员及附近
香山苑约1万约85％约18套附近客户
万泉啤酒住宅楼约1.8万约20％约9套酒厂职工及附近客户
三、产品特点
——多层板楼独占鳌头、集资房依然走俏
从目前的开发格局和产品规划分析，当前中卫房地产的主力产品是6层板楼。也出现了部份错层产品，如安合·世家的小错户型，很受市场和消费者欢迎。美利城市风景的小高层，也引起了市场的极大兴趣和关注。为了加快“城中村”改造和满足部份低收入阶层的居住需要，中卫市区有数量不少农村自建房和经济适用房（民心工程）。
项目建筑形态性质
安合世家 6层板楼商品房
滨河城市花园 6层板楼商品房
美利城市风景 6层板楼商品房
丽景园 6层板楼商品房
新花园 6层板楼商品房
香山苑 6层板楼商品房
万泉啤酒住宅楼 6层板楼集资房
东关新村 6层板楼集资房
蔡桥新村 6层板楼集资房
——整体均价1500、百元幅度缓慢上扬
如果按照国际上公认的“10：1”的收入房价关系，目前中卫的整体房价是比较合适。根据百桥公司的调查数据，当前中卫城区普通住宅的整体房价大约是1500元/平米左右。中卫市区的最低价格大约是900元，最高价格是1900元左右。在05年——07年，中卫房地产价格以每年100元的幅度攀升。
项目名称销售均价起价最高价
安合世家 1491 1387 1586
滨河城市花园 1563 1446 1680
大禹商业（楼层价） 6280 5280 8880
世纪朝阳（楼层价） 8500 6000 11000
丽景园 1580 1480 1680
新花园 1500 1300 1700
香山苑 1568 1478 1688
万泉啤酒住宅楼 1500 1400 1600
备注图表中涂灰色的项目为商业楼盘
五、户型面积
——98平米数量最多、经济户型占据主流
与其他二三线城市贪大求全的思路不同，中卫市房地产的户型以经济适用型为主，主流产品是90平米上下的二居室。主要原因有三个，第一是中卫消费客群积极乐观、现实理性的消费态度，决定了他们不求浮华的置业习惯；第二可能是当地人群的收入水平决定并限制了其购房置业的行为；第三没有特殊大富大贵人群的大量出现，并在中卫置业购房，无法刺激开发商对开发大户型产品的欲望。
项目名称一居二居三居四居主力户型
安合世家 60-70 90-98 110-120 135-138 二居、三居
滨河花园—— 95-98 110-124 130 二居、三居
美利城市风景———— 166 380 三居
丽景园—— 98 110 130 二居
新花园—— 97 124 135 二居三居
啤酒住宅楼 93-95 113-124 二居
六、开发格局
——商业楼盘异军突起、鼓楼一线是热点
从整个中卫市房地产的开发格局分析，有两个非常明显的特点。第一是商业地产项目占据了三分之一的市场，第二是目前在售的房地产项目主要集中在以鼓楼大街为核心的东西、南北两侧。商业项目的建设规模约15万平米，占整个中卫房产的分之一多。
在目前中卫地产竞争还不是十分激励，消费需求停留在地段主义阶段，还没有过渡或发展到产品主义和园林景观主义阶段，房地产开发非常集中，是合情合理的！
配图：中卫商业格局图
七、市场营销
——口碑相传起作用、户外广告是主流
中卫没有自己的媒体，当地消费者阅读的报纸主要是华兴时报、新消息报和法治新报。熟悉的朋友喜欢聚集而居，在中卫是一个非常明显的特点。而且我们调查的结果也证实：口碑相传和朋友介绍，在一个房地产楼盘销售中起很大的作用，三分之一的房子是通过老带新销售出去的。因为没有自己的主力媒介，以工地围档和楼顶广告为主的户外广告，是目前中卫地产推广的主要手段。
滨河城市花园户外楼顶广告画面之一
滨河城市花园道旗广告画面之二
丽景园户外——楼顶广告画面之三
万泉啤酒厂住宅楼售楼处
香山苑项目售楼处
第三部份：项目区域环境分析研究
一、区域功能定位
——城乡结合部、新旧过渡区
本项目所在的区域，在性质上属于城市中间的农村建制，是典型的城乡结合部。本项目所在区域是走完老城区的最后边缘地段和进入新城区的桥头堡，是新旧的过渡区域。
南侧新区建设已经开始动工，项目建设热火朝天；北边老区依然成型，城市繁华遥遥在望，周边平房依旧矗立；一派新旧杂处的景象！
项目区位示意图
本项目北侧环境之一
本项目地块西北角环境之二
项目南侧中央大道之三
本项目地块南侧环境之四
二、区域自然环境
——工地农田杂拌、落后希望共处
从目前地块的现状情况分析，本项目四周基本上被施工工地和在建小区包围，项目地块还是一大片种麦子的农田。项目南侧是夹在中央大道中间的黄河灌渠和30万公顷的香山湖以及新市政广场。
一边是代表脏乱的施工环境，一边是代表文明城市的高楼和公园，这就是本项目地块最大的反差和最真实的现状。
项目南侧——中央大道之黄河灌渠
项目南侧——香山湖公园实景
项目地块内部实景
项目西侧工地
三、区域居住客群
——农民洗脚上田、部份城区客户
因为中卫客户的主要交通工具，尤其是上下班的交通工具以自行车为主，所以他们觉得本项目所在的位置，还是有点偏远，从市中心到我们项目二十分钟的车程（自行车），让客户在选择上比较犹豫和难以做出判断。因此目前本区域的主力客户，还是以本区域的农民为主，市场上在建的农民新村也反映了这个特点。其他的城区客户，主要是购买经济适用房的客户（当地称之为：民心工程），其余是看到本区域发展前景而提前进入的客户或者是无力购买市区住宅的客户，他们把购房置业的地点选择在本区域，如我们项目东侧的世纪花园。
四、区域城市配套
——缺乏生活配套、有望迎头赶上
如果要从城市功能和日常生活配套的角度考虑，本区域的交通规划、教育配套还是相对比较完善的。圆环6车道的中央大道，完全可以满足周边居民的出行。虽然区域居民可能在不断增加，东西两侧的卫谢路和蔡桥路应该可以满足居民出行交通的基本需要。紧邻本项目地块东侧的小精灵幼儿园，是目前中卫市规模最大、配套最全的幼儿园，可以满足2000名儿童的生活学习；项目东侧的中卫市一中是属于自治区的重点中学；项目西侧有一所中卫第六小学，而且近期卫中也可能搬迁到项目附近。
其余的生活配套是比较缺乏的，目前只有世纪花园的底商和地块北侧的农贸市场，为周边居民提供日常的
生活用品和相关服务。相信随着区域建设的不断推进，有远见的开发商必然会建设一些档次较高、功能相对完善的商业服务设施。
五、本案思考
现状是平庸的、前景是光明的。我们不认为：在新城区新市政中心的眼皮底下，会让一个环境脏乱不堪的城中村出现。在中卫政府和开发商的共同努力下，将本区域打造成中卫的样板生活区，是完全可能实现的事情。
退无可退，如果我们怀有保守守旧的心态，那中卫项目只能是一个当地的二流项目。进而上进，则完全有可能把新市政中心的办公客户全部吸纳过来，并成为中卫新城区地产开发的明星楼盘！
第四部份：区域竞争环境分析
一、竞争关系分析
——客户阶层难细化、相互依存竞合
目前中卫市的城市人口只有二十多万，如果减掉中宁县和海原县的城市人口，中卫城区的人口大约只有十万左右（因为在目前还没有看到大规模周边区县人口到中卫购房置业的迹象）。一方面可供我们选择的城市人口基数相对较小，另一方面城市的各阶层特征不是可以特别明显区分区隔，所以很难用现实的标准加以客户细分、进而细分市场和产品细分（目前中卫地产产品单一化，也证明了这个特点）。
我们项目和中卫市区其他楼盘，既是竞争的关系、要面临客户分流的危险，又不是竞争的关系，市场很大我们完全可以各取所需。所以，中卫市区的地产项目，是一种相互依存且互相竞合的关系。
二、中卫市区典型楼盘刨析
（一）、新花园
新花园项目主入口与建筑外观
新花园小区内部景观图
新花园保安监控室
基础资料
项目位置鼓楼西街联系电话 0955-7038188/288
开发商甘肃兴隆房地产产品形态多层
建筑规模约7万平米销售价格均价1700元
总户数 605套主力户型三室二厅
上市时间 06年5月销售率 75%
物业公司开发商物业物业费 0．2元
项目优点：
1、规模大。中卫当地的房地产项目普遍是2万-3万平米，本项目6万平米的规模凸显出开发商的实力和形象，也吸引了市场的关注目光。
2、位置好。本项目位于城市繁华地段的鼓楼大街上，临近市电视台，周边配套完善。既方便客户出行，而且生活非常便利。
3、有安保。新花园是中卫市为数不多的引入物业管理公司和闭路监视系统的小区，这一点很受消费者的认同和喜欢。
项目劣势：
1、绿化少。开发商在园区内做了一些草坪绿地，但景观规划平铺直叙，没有立体效果。
可取之处：
1、开发商意图做专业的物业管理，是一个不错的想法！
（二）、滨河城市花园
滨河城市花园主入口照片
滨河城市花园建筑外观实景图
滨河城市花园园林景观实景图
项目优点：
1、位置好。本项目紧邻中卫市政府大楼，位于鼓楼西大街的北侧，东侧紧邻市人民医院。滨河城市花园所在区域是一个集合繁华、富贵和便利于一体的区域
2、规模大。本项目规模约6-7万平米，在中卫当地也是比较少见的项目。
3、景观美。在目前看来，滨河城市花园的景观设计是最有特点的。蜿蜒的小道、成林的树木、精致的铁艺路灯、茂盛的绿地……勾勒出一副高档小区的生活景象。
4、物业全。滨河花园的物业管理也是比较有特点的。整齐统一的物业制服、24小时的周界巡逻监控系统，为本项目的价值增粉很多。
5、推广新。滨河城市花园率先在鼓楼大街做了整个一条街的双面道旗和楼顶广告，一定程度上提升了项目的知名度并促进销售。
项目劣势：
1、户型没创新。与项目追求创新的理念背离，在户型设计上，与其他楼盘基本没有区别。厨房放在阳台上，就是一个很大的败笔。
可取之处：
1、把绿化做好。对每一个购房置业的客户而言，安全和优美的社区环境，永远是他们关心的话题。
（三）、美利城市风景
美利城市风景效果图
基础数据
项目位置鼓楼南街联系电话 0955-
开发商美利地产公司产品形态 12层
建筑规模 1.8万平米产品类型商业、住宅、办公楼
总户数 66套销售价格未定
上市时间预计07年8月主力户型 166-380平米
物业公司未定物业费 0．2元
项目优点：
1、产品全。美利城市风景规划了住宅、商业、办公楼在内的三种产品，在一定程度上可以获取最大利润并能化解市场风险。
2、差异化。本项目的户型面积设计为160-380平米的大户型，这在中卫市是绝无仅有的。差异化的产品，可能在中卫有一定的市场。
3、推广面大。美利城市风景在属于自己的和不属于自己的工地围档上，都大篇幅的推出了宣传项目的广告，宣传意识很强烈。
项目劣势：
1、户型面积太大。超出当地主流户型平均二倍以上的面积，市场风险可能太大了。
可取之处：
1、做差异化的设计和差异化的产品，是项目赢取高知名度和高收益的必由之路！
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。
1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。
房地产市场实战手册 信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性
（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
二、广义的市场调查 广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们
中国武汉房地产最新调研及市场投资前景战略预测报告（2012-2016年） 报告简介 在国家密集出台新政的宏观调控下，2010年武汉楼市整体平稳，商品房销量小幅下降，但成交均价、房地产开发投资、土地交易等多项指标依然“坚挺”。2010年，武汉房价跨过6000元大关，均价为6561.91元㎡，同比上涨19.38%。其中，商品住房均价为6184.49元㎡，同比上涨17.44%。在价格上涨的同时，楼市的销量在下滑。2010年，武汉销售商品住房11.3万余套，同比减少6.13%。 2011年，武汉房地产市场总体将处于健康平稳发展态势，但目前武汉经济持续增长，城市化、工业化进程加快，特别是中部崛起战略的实施和“两型社会”建设的深入，推动武汉楼市保持较快增长，市场预期不断加强，住房需求持续旺盛，房价上涨的压力较大。 目前，武汉楼市处于调控的关键期，调控面临复杂形势。据悉，武汉将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，特别是严格执行限购令。此外，2010年武汉商品住房新开工面积增幅超过50%，土地供应量增幅也超过一倍，按照开发周期计算，2011年能够逐步形成有效供给。预计随着政策的不断深入和供应量的增加，购房者观望气氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、二手房和非住房转移，住房价格将保持平稳。另外，武汉市2011年在保障性住房上的建设力度明显增强，计划建设总量在2010年的基础上翻一番，形成以公共租赁住房为主的保障性住房体系。 本市场分析报告主要依据国家统计局、中国指数研究院、武汉市国土资源局、武汉市建委、武汉市统计局等部门以及国内外相关刊物的基础信息、房地产行业权威调查机构公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、武汉房地产业的发展环境以及武汉房地产业的运行情况；然后分别介绍了武汉土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对武汉房地产市场做了重点企业运营状况分析、部分区域分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了武汉房地产市场的未来前景及发展趋势。 报告目录 第一部分武汉房地产行业发展分析 第一章房地产行业相关概述 第一节房地产概念阐释 一、房地产的定义 二、房地产的特征 三、房地产的自然形态 四、房地产的类别 第二节房地产行业概述 一、房地产行业的定义 二、房地产行业的主要领域 三、房地产行业的特点 四、房地产行业的地位
县房地产市场调研报告 导语：随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告，欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里，辖27个行政区，人口5.2万，其 中农业人口3.3万，非农业人口1.9万，镇区建成面积8平方公里，常住人口3.14万人，占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年，小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名
为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名，其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
广东省清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资3年数据解读报告2020版
前言 清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资数据解读报告围绕核心要素地区生产总值，地区生产总值指数，房地产开发投资等展开深入分析，深度剖析了清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资的现状及发展脉络。 清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资解读报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告从多维角度借助数据客观反映当前清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资真实状况，趋势、规律，清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资数据解读报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节清远连南县地区生产总值和指数、房地产开发投资现状 (1) 第二节清远连南县地区生产总值指标分析 (3) 一、清远连南县地区生产总值现状统计 (3) 二、全省地区生产总值现状统计 (3) 三、清远连南县地区生产总值占全省地区生产总值比重统计 (3) 四、清远连南县地区生产总值（2017-2019）统计分析 (4) 五、清远连南县地区生产总值（2018-2019）变动分析 (4) 六、全省地区生产总值（2017-2019）统计分析 (5) 七、全省地区生产总值（2018-2019）变动分析 (5) 八、清远连南县地区生产总值同全省地区生产总值（2018-2019）变动对比分析 (6) 第三节清远连南县地区生产总值指数指标分析 (7) 一、清远连南县地区生产总值指数现状统计 (7) 二、全省地区生产总值指数现状统计分析 (7) 三、清远连南县地区生产总值指数占全省地区生产总值指数比重统计分析 (7) 四、清远连南县地区生产总值指数（2017-2019）统计分析 (8) 五、清远连南县地区生产总值指数（2018-2019）变动分析 (8) 六、全省地区生产总值指数（2017-2019）统计分析 (9)
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
市房地产市场调研 报告
泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着
泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；
广东省清远市城市维护建设税和房产税数据分析报告2019 版
序言 本报告全面、客观、深度分析当下清远市城市维护建设税和房产税现状及趋势脉络，通过专业、科学的研究方法及手段，剖析清远市城市维护建设税和房产税重要指标即地方一般公共预算收入，城市维护建设税，房产税等，把握清远市城市维护建设税和房产税发展规律，前瞻未来发展态势。 清远市城市维护建设税和房产税分析报告数据来源于中国国家统计局等权 威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解清远市城市维护建设税和房产税提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。
目录 第一节清远市城市维护建设税和房产税现状概况 (1) 第二节清远市地方一般公共预算收入指标分析 (3) 一、清远市地方一般公共预算收入现状统计 (3) 二、全省地方一般公共预算收入现状统计 (3) 三、清远市地方一般公共预算收入占全省地方一般公共预算收入比重统计 (3) 四、清远市地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (4) 五、清远市地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省地方一般公共预算收入（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动分析 (5) 八、清远市地方一般公共预算收入同全省地方一般公共预算收入（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节清远市城市维护建设税指标分析 (7) 一、清远市城市维护建设税现状统计 (7) 二、全省城市维护建设税现状统计分析 (7) 三、清远市城市维护建设税占全省城市维护建设税比重统计分析 (7) 四、清远市城市维护建设税（2016-2018）统计分析 (8) 五、清远市城市维护建设税（2017-2018）变动分析 (8)
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
市场调研 一：房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司） 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研方法 1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 （一）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项： 第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设：鲁班奖、资金实力，技术水平 监理：甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 第二项：是分析楼盘的地理位置。
武汉市房地产发展的特点和趋势 摘要 我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。 具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势： 1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良
好的发展态势。 2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。 3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。 一、武汉市房地产业的发展历史 武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,'年经全国第六届人大代表大会通过的《政府工作
2015年度广东房地产市场分析报告 上半年广东商品房市场持续回暖,销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落,但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构,行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓,企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利,全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下,下半年投资建设指标增速或有回升,但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资,总体仍以平稳运行为主。 一、市场运行情况 1.市场加速回暖,同期销量创新高 上半年,全省商品房销售面积4827.42万平方米,同比大幅增长25.5%,比一季度提高21.4个百分点;销售额4622.67亿元,同比增长31.7%,比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看,上半年商品房销售量同比增速逐月提高,3月开始同比增速由负转正;进入二季度,在各地关于稳定住房消费政策的作用下,销售量进一步上升,6月份更是达到1321.85万平方米;二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米,同比增长41.7%,环比增长80.6%。从销售均价看,上半年商品房销售均价9576元/平方米,同比增长4.9%。数据显示,上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。 按用途分,上半年,广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米,同比增长28.5%;非住宅商品房销售面积450.96万平方米,同比增长2.6%。由此反映,今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显,非住宅市场相对较为低迷。 与往年相比,今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构,即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算,则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。 上半年各地区商品房销售市场看,珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势,上半年销售面积3619.40万平方米,同比增长30.2%,高于全省总体水平4.7个百分
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
清远市（市辖区）房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数3年数据洞察报告2019 版
前言 本报告围绕核心要素房地产业年末城镇单位就业人数，租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数等展开深入分析，深度剖析了清远市房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数的现状及发展脉络。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。 清远市房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数洞察报告中数据来源于中国国家统计局、行业协会、相关科研机构等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。 本报告从多维角度借助数据全面解读清远市房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数现状及发展态势，客观反映当前清远市房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数真实状况，趋势、规律以及发展脉络，清远市房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数数据洞察报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节清远市房地产业、租赁和商务服务业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节清远市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、清远市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、清远市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计 (3) 四、清远市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、清远市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、清远市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节清远市租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、清远市租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、清远市租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数占全国租赁和商务服务业年末城镇单 位就业人数比重统计分析 (7)
重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。
近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；