第三节商务办公房地产估价
知识点一：商务办公房地产及其特点
（一）商务办公房地产1定义、3分类
定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
（二）商务办公房地产3特点
知识点二：影响商务办公房地产价格3因素
知识点三：商务办公房地产估价的常用方法
（一）收益法
其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。
（二）市场法
商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。
（三）成本法
在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。
知识点四：商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
××房地产估价报告
封面（略）
目录（略）
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告（略）
××市××区天河北路××号××大厦部分办公房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构30层（另有2层地下室）的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石；大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为29层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧；大楼东西侧各有一洗手间；大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备；装修、设备维护状况较好。估价对象现部分出租，签有短期租约（2年以内），据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查勘，××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。
估价对象位于××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石；室内地面铺地毡；内墙面油乳胶漆；天花板面部分吊矿棉板天花板，部分吊铝扣板天花板；部分装木夹板门，部分落地玻璃门；铝合金玻璃窗；水电管线暗敷设。
二、估价对象权益状况描述与分析
根据委托人提供的《房地产权证》记载：估价对象权属人均是××实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为801．6694㎡；土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为3401．0572㎡；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象《房地产权证》显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见下表：
估价对象权属概况表表2－
23
【纠错】估价对象缺建成年代、完损情况的介绍。
三、估价对象区位状况描述与分析
估价对象位于××市天河区天河北路××号××大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路；附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。
四、房地产市场背景描述与分析
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义 第一节房地产估价原则概述 房地产估价原则 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．了解房地产估价原则的含义； 2．熟悉房地产估价原则的种类； 3．熟悉房地产估价原则的作用； 4．掌握独立、客观、公正原则； 5．掌握合法原则； 6．掌握最高最佳使用原则； 7．掌握估价时点原则； 8．熟悉替代原则； 9．熟悉谨慎原则。 二、内容讲解 第五章房地产估价原则 本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在
的房地产价值“发现”、“揭示”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则； ④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。 由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 第二节独立、客观、公正原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
科技进步与社会发展 摘要:科学技术是推动人类社会不断向前发展的重要力量，然而盲目的科技进步也给人类的发展带来种种弊端。推动社会发展应树立正确的思想观念，合理运用科学技术，实现人类社会可持续健康发展。 关键词:科学技术、人类社会发展、可持续发展 社会发展是一个人与自然协调发展的过程，而科学技术一直贯穿于人类与自然协调发展的过程中。在人类发展的整个过程中，科技在各个不同的层次、程度上影响着人类社会发展的进程。 一、科技的进步标志着人类社会的发展程度 （一）科技进步改变了生产力要素，推动了社会生产力的发展。 1.科技进步提高了劳动者的知识水平和素质。劳动者通过学习和教育的方式掌握科技，转化为生产经验和劳动技能，从而能够使其更好地结合起来，最大限度地发挥生产职能。我作为一名人力资源工作者，工作内容全部基于hr系统，这使得员工信息更加完善、系统化；办公流程的信息化让工作更加规范，责任到人，有据可查，提高效率。 2.科技进步创新了生产工具。生产工具的状况是衡量生产力发展水平的最重要的客观尺度，而这也是科学技术的产物。17、18世纪力学和机械技术的发展，带动了一系列工具机和蒸汽机的发明，实现了机械化生产;19世纪电磁学和电气技术的发展，促使了发电机和电机的发明，奠定了电气化基础;20世纪的电子学和微电子技术的发展，直接带动了电子计算机、自动控制机等的发明，推动了生产过程自动化的进程。 3.科技进步扩大了劳动对象的范围。科学技术的进步，使人们可以充分利用自然资源，开发新能源，创造出自然界本来不存在的东西，突破了传统的劳动对象的束缚。 （二）科技进步促进生产关系的变革，推动了社会革命力量的发展。 纵观社会发展史，科学技术的重大发展使社会经济关系的相应变化，甚至产生新的社会形态。马克思指出:“手推磨产生的是封建主为首的社会，蒸汽磨产生的是工业资本家为首的社会。”也就是说，科学技术的发展为生产关系的变革创造了重要的物质基础。 （三）科技进步提升了人类的认知能力，推动人类社会精神文明的发展。 自然科学是人类思想解放和进步的强大精神武器，影响人类的社会生活，促进社会精神文明的发展。科学使人类思维方式科学化，文化观念革命化、精神文化现代化。
房地产估价原则 (总分：87.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：29，分数：29.00) 1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。 A．估价委托人 B．估价方法 C．注册房地产估价师 D．估价目的 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。 A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧 D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 （分数：1.00） A. B. √
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
资产评估论文 论文题目房地产价格评估及风险识别 所在班级 学号 姓名
房地产价格评估及风险识别 班级：10级注会2班姓名：王瑶学号：2010932092 摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性?先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点?用先进的?科学的?完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产进行几个评估、以及对全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展? 关键词:房地产;投资;风险识别 一、前言 随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。回顾这几年房地产评估业的发展历程，不难看到，由于我国房地产市场机制尚不健全，房地产评估业在其发展过程中难免有不尽人意之处。 二、房地产价格评估的概念 房地产，是指土地、建筑物及其他地上定着物，它包括土地和建筑物两大部分。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 三、房地产价格的评估程序 估价程序一般包括： （一）接受委托，明确评估的基本事项
（二）制定评估作业计划及评估技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 四、房地产价格的评估方法 包括：成本法、收益法、市场法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法。 五、房地产风险识别 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售?资金回收或报废为止的整个过程?这是一个动态的过程,一般可分为投资决策?项目实施和房地产经营管理等阶段?不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范? （一）投资决策阶段的风险 在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性?房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价?房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面? 1.政策风险 国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失?尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要?主要包括： (1)产业政策风险 国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰?(2)金融政策风险 房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响? (3)土地政策风险
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价原则 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
艺术与科学的互补之美 □章梅芳北京科技大学科学技术与文明研究中心 ■吴慧上海交通大学科学史与科学哲学系 《格》：1987年5月，李政道教授亲自设计了这个中国高等科学技术中心成立后举行的第一次国际学术研讨会的主题图案。图中“格”字由李政道书写，表示“格点”或“测量”，含格物致知之意，其背景是用于研究格点规范理论的哥伦比亚并行机的线路图。（摘自中国大学生在线网） 前段时间，我在给学生上课的时候，谈论到科学与艺术等学科之间的关系及其给科学史研究带来的影响问题，这促使我第一次认真思考起艺术与科学的关系来。就直观印象而言，艺术家和科学家在我们大多数人的眼中，显然属于完全不同种类的人。如果让我们看图猜人，答案只有艺术家和科学家的话，衣着随意甚至褴褛、表情丰富甚至过于兴奋、性格怪异甚至略带神经质的形象，肯定会更多地被指认为艺术家；而穿着白大褂、表情冷静而刚毅、性格理智而稳重的形象则显然会更多地被指认为科学家。事实上，艺术与科学之间的差异与界限往往就是这样被不断建构的，以至于人们似乎忘了它们曾经是那样的不可分离。 恰好在上个月，我收到上海交大出版社邮寄过来的由戴吾三和刘兵两位教授编的《艺术与科学读本》，如果没有记错，这似乎是国内为数很少的相关书籍之一。作为一本面向大众和带有指导性的文集，这本书或许对我们思考艺术和科学的问题有一定帮助。就书中收录的文章可见，编者试图从各种角度来帮助读者解析艺术与科学的关系，包括应用的、历史的、知识的、哲学的维度等，从中我们既可以看到不同学者对艺术与科学之间差异性的坚持，更能看到他们对二者之间联系性与互补性的强调。
■不知道你怎样看科学和艺术之间的关系，我读完这册读本，无法归结出自己的思考和结论。掩卷之际，对科学和美之间的关联却是浮想联翩，既有想起并不赞同书中所展示的历史上对于这两者之间关系的讨论，也有想起中学时代在数学课堂上的惊叹。中学时代，每天在交数学作业之前总是事先和同窗核对一下答案，对那些不能肯定的答案，判断的标准总是说，“这个数字看看很像的”，“这个数字太难看了”。做考卷也是一样，得到一个奇奇怪怪、数字复杂的答案时，总是没有信心的。当我看到《读本》里介绍爱因斯坦只要觉得一个方程是丑的，就对之完全失去兴趣，并不能理解为什么还会有人愿在上面花费很多时间的时候，我觉得挺玄妙的。爱因斯坦天赋异秉，有常人所不能及的地方，可是转念一想，类似的经历，不是几乎我们每个人都有吗？ □从某种意义上，我同意《读本》部分选文的观点，即科学和艺术从理念、方法到形式都是有差异的，它们属于气质不同的两个学科。但或许我们的重点还是应该放在它们的联系上，因为在当下的话语中后者似乎更多地处于一种被忽略的状况。依据《读本》，艺术与科学之间的联系可分为应用层面的、观念层面的和哲学层面的。在实际中，公众对艺术与科学之间的联系的看法往往更多集中在应用层面上。科学技术的发展显然会带来艺术创作的方法革新，这几乎已成为一个直觉判断，但即使在这个层面上，我们至少还应该看到对科学技术产品与活动的艺术表现，也能增强科学传播的效果。你说的现象或许可算得上是二者在观念上的联系，在这方面人们似乎更多地强调艺术对美的追求会影响到科学家的思维方式以至科学发展的历程，当然科学观念和思想也会影响到艺术的发展。上升到哲学层面，我觉得赫胥黎的说法很好，“科学和艺术就是自然这块奖章的正面和反面，它的一面以感情来表达事物永恒的秩序，另一面则以思想表达事物的永恒秩序”。艺术和科学都是对事物秩序的表达，只不过表达的形式有所不同。也如同萨顿的金字塔隐喻，人类对真善美的追求最后会统一到一个点上。 ■对，刚才我提到了科学和美之间的关系的最凡常的经验和体验，科学和艺术的美感之间是否真的存有对应，这种联系又是否具有共通性，这个是我阅读到科学家的审美感时发出的疑问。书中引用的一个案例让我印象深刻，数学家华生（G.N.Watson）在阅读和证明拉玛努扬的恒等式时受到了极大的震颤，他说这种感觉同面对文艺复兴时期三杰之一的米开朗基罗的《昼》、《夜》、《晨》、《昏》时受到的震颤一样。我久久端详着米开朗基罗的作品，雕塑里的不安和距离感都让我很难联系起那些恒等式，只能承认我们的感知力不同。 从生活经验出发，我曾经多次听到理工科的研究生讨论，在写作论文的时候习惯听巴赫的作品，我相信其中不乏古典乐的发烧友，但他们说在那段时间里对其他一切作品都不敢兴趣，而只听巴赫。巴赫的无止境的回环往复、整齐划一的节奏，它们多像那种规律而恒常的思维方式！可是没有人觉得江南丝竹中的《三六》带来的心理体验是相同的。从这两个例子出发，我认为从心理感知力出发，科学和艺术之间的相关性存在一定的关联，但不可能是一对一的固定联系，这种联系的建立取决于人——这一主体本身的素养。艺术家口中的科学和科学家头脑中的科学肯定不是一回事，反之亦然，而能够达成联系，取决于其本身的素养
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/972501064.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/972501064.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产评估复习题及答案(一) 第一章房地产和房地产评估 1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （）☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（） A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （） A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8．房地产的价值注重：（） A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（） A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10．医院、学校是属于哪一类房地产（）☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（） A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价 2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。☆ A．本地区的房地产 B．全国房地产 C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产 3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（） A．实际价格28.5万元，名义价格30万元 B．实际价格29.28万元，名义价格30万元 C．实际价格30万元，名义价格不存在 D．实际价格28.578万元，名义价格30万元 4．采用比较法求得的价格通常称为( ) A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。 A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价 7．下列价格阐述正确的是：（） A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值 8．投资价值评估时所采用的折现率为：（） A．根据市场现状 B．最低收益率 C．最高收益率 D．社会一般
房地产价格评估 1 ?土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2?土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格'评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格' 招标价格、协议价格、基准地价' 标定地价和抵押价格等。 3?房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格' 抵押价格和课税价格等。 4?影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素' 经济因素' 区域因素和法制因素。个别因素包括位置' 土地形状' 面积、地质地形' 地势' 光线和通风' 建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态' 社会治安状况' 政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况' 财政金融状况' 交通状况' 工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区' 住宅区' 工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度' 土地法规' 房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5?房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6.房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则' 替代原则' 最有效使用原则' 收益递增递减原则、评估时日原则等。 7?房地产价格评估的方法包括：市场比较法' 收益还原法' 成本法、剩余法、趋势法' 购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。 案例 东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。该中心为商业性展览中心。
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
第一大题正误判断（1*10） 第二大题不定项选择（1*10） 第三大题作品与作者对应（文艺理论论著、作者；理论论题、提出者） 古希腊时期（公元前六世纪到公元前二世纪） 1、毕达哥拉斯美在和谐；模仿说；艺术功用论，音乐有两种：勇武激昂者和温文尔雅者，音乐能陶冶情性，有利于人的身心健康 2、赫拉克利特最早明确提出艺术模仿自然；美的相对性 3、德谟克利特模仿说；灵感说；美育论， 4、苏格拉底美在效用；美是相对的；发展了模仿说 5、柏拉图讨论美学和伦理学：《大希庇阿斯》、《会饮》、《墨诺》、《莱西斯》 讨论文艺问题：《伊安》、《斐德若》、《理想国》(卷十) 讨论哲学政治和文艺政策：《政治家》、《法律》、《理想国》 （后人把他有关文艺美学问题的写作结集为《文艺对话集》，除了《苏格拉底的申辩》外，全部是对话体写作） ①理式说（1、理式：最高本体 2、两个世界理式世界、感觉世界（经验世界、现象世界） ②美论（1、美的本质：美在理式。 2、审美：分有说。） ③艺术本质论（1、模仿的艺术： 2、回忆的艺术：） ④艺术功用论政治功用；教育作用；情绪感染作用 ⑤艺术批评论（1、批评标准：政治标准。 2、诗人的三大罪状： A.艺术不真；B.亵渎神灵，丑化英雄； C.摧残理性，放纵情欲。） ⑥艺术创作论（1、回忆的艺术的创造：灵感说 2、模仿艺术的创造：照镜子。） ⑦门类艺术研究 6、亚里斯多德逻辑学著作共六篇，统称《工具论》。 理论科学的有：《形而上学》、《物理学》、《天象学》、《论灵魂》、《动物志》。 实践科学的有：《尼各马科伦理学》、《政治学》《家政学》。 创作科学的有：《诗学》和《修辞学》。 【观点】①实体论和原因论②艺术本质论（艺术模仿人的行动，模仿是艺术的本质。）③艺术创作论④悲剧思想⑤艺术功用论⑥人物性格论⑦艺术类型论（从模仿媒介、模仿方式和模仿对象等方面区分艺术）⑧艺术批评论（“合情合理的不可能”和“不合情合理的可能”） 古罗马文论（公元前一世纪到三世纪） 7、贺拉斯《诗艺》 【观点】①、古典主义的三大理论原则（a.合式原则b.古典原则c.合理原则）②艺术功用论：寓教于乐③人物性格论（类型说和定型说）④诗人修养论 8、普洛丁（普罗提诺) 【观点】美在太一；新柏拉图主义美学的代表；古罗马到中世纪的过渡人物，他的重要性正在于这种历史过渡性 中世纪文论 三大代表：圣·奥古斯丁，圣·托马斯·阿奎那，阿伯拉。 文艺复兴时期文论（十四到十六世纪） 1、但丁诗为寓言说；重方言和俗语 2、卡斯特尔维屈罗戏剧三一律原则 3、锡德尼《为诗一辩》（《为诗辩护》） 新古典主义文论（十七、十八世纪） 1、笛卡尔的理性主义哲学 2、布瓦洛《诗的艺术》