天津市房地产发展（集团）股份有限公司
天津市和平区常德道80号
首次公开发行股票招股说明书
主承销商
广发证券有限责任公司
广州市天河北路183号大都会广场38/41/42楼
天津市房地产发展（集团）股份有限公司招股说明书
发行股票类型：人民币普通股
预计发行量：12100万股
（其中：首次公开发行新股11000万股，国有股存量发行1100万股）
单位：人民币元单位面值发行价格发行费用募集资金
每股 1.00 5.00 0.14954 4.85046
合计121,000,000 605,000,000 18,094,500 586,905,500 发行方式：上网定价发行
发行日期：2001年8月6日
拟上市地：上海证券交易所
主承销商：广发证券有限责任公司
声明
本招股说明书系根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《公开发行证券公司信息披露的内容与格式准则第1号—
招股说明书》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号—
从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》等国家现行有关法律、法规的规定编制而成，旨在向社会公众提供有关本公司的基本情况及本次发行和认购的各项有关资料。
发行人董事会已批准本招股说明书及其摘要，全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
中国证监会、其他政府机关对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对本发行人股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》等的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资人应自行负担买卖本发行人股票所应支付的税款，发行人、承销商对此不承担责任。
本次新发行的股票是根据本招股说明书所载明的资料申请发行的。除本发行人和主承销商外，没有委托或授权任何其他人提供未在本招股说明书中列载的信息和对本招股说明书作任何解释或者说明。
本次发行业经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]50号文批准。
特别风险提示
本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列投资风险：
1、公司2000年度有19万平方米的成品房尚待销售，有可能因户型和地理位置无法满足消费
者需求变化，存在空置楼盘跌价甚至滞销的风险。
2、公司1999年度和2000年度在天津房地产市场的占有率分别为3.18%和2.83%，存在市场占有率下降的风险。
3、公司的在建项目平诚大厦工程因市政土地规划设计改变而暂停,因此存在土地规划政策变化影响工期的风险。
招股说明书签署日期：二零零一年七月二十五日
目录
第一章概览--------------------------------------------- 5-1-6
第二章本次发行概况------------------------------------- 5-1-8
第三章风险因素与对策----------------------------------- 5-1-13
第四章发行人基本情况----------------------------------- 5-1-19
一发行人的基本资料----------------------------- 5-1-19
二发行人股本与股东的基本情况------------------- 5-1-23
三发行人的内部组织结构------------------------- 5-1-31
第五章发行人的业务和技术------------------------------- 5-1-38
一发行人的业务情况----------------------------- 5-1-38
与主要业务相关的资产情况5-1-58 二---------------------
三发行人的技术情况---------------------------- 5-1-60
第六章同业竞争与关联交易------------------------------- 5-1-61
一同业竞争---------------------------- 5-1-61
二关联方、关联关系---------------------------- 5-1-61
三关联交易---------------------------- 5-1-63
四关于关联交易的规范-------------------------- 5-1-68
五发行人律师、主承销商意见-------------------- 5-1-69
第七章董事、监事、高级管理人员------------------------- 5-1-70
一发行人董事、监事、高级管理人员简介---------- 5-1-71
二董事、监事、高级管理人员权益与兼职---------- 5-1-72
第八章公司治理结构及房地产管理运行体制----------------- 5-1-75
一发行人公司治理结构-------------------------- 5-1-75
二房地产管理运行体制-------------------------- 5-1-82
三对公司内控制度的说明与评价------------------ 5-1-89
第九章财务会计信息------------------------------------- 5-1-90
一经审计的财务资料---------------------------- 5-1-90
二财务指标------------------------------------ 5-1-106
三公司经审计的盈利预测报告-------------------- 5-1-107
四公司管理层的财务分析------------------------ 5-1-110
第十章业务发展目标------------------------------------- 5-1-114
一公司制定发展计划的基本条件------------------ 5-1-114
二公司实现业务目标的主要经营理念与发展战略---- 5-1-114
三公司发行当年发展计划------------------------ 5-1-114
四公司未来两年的发展计划---------------------- 5-1-116
第十一章募集资金运用------------------------------------- 5-1-117
一资金运用概况-------------------------------- 5-1-117
二募集资金用途-------------------------------- 5-1-117
三前次募集资金使用情况的说明------------------ 5-1-122 第十二章发行定价及股利分配政策--------------------------- 5-1-124 一发行定价------------------------------------ 5-1-124
二股利分配政策-------------------------------- 5-1-125 第十三章其他重要事项------------------------------------- 5-1-128 一发行人的信息披露---------------------------- 5-1-128
二发行人的重要合同---------------------------- 5-1-128
三重大诉讼事项-------------------------------- 5-1-133
四其他事项------------------------------------ 5-1-133 第十四章董事及有关中介机构声明--------------------------- 5-1-135 第十五章附录与备查文件--------------------------------- 5-1-139 一附录---------------------------------------- 5-1-139
二备查文件------------------------------------ 5-1-139
天津地铁建设工程施工方案审批管理制度（TJDT/ZY-AQ-24） 1、目地 为加强天津地铁建设工程技术管理,规范施工方案审批程序,保障施工质量和安全,有效防范和遏制安全生产事故地发生,建设优质工程. 2、适用范围 本制度适用于天津地铁建设工程. 3、编制依据 3.1《城市轨道交通地下工程建设风险管理规范》 3.2《危险性较大地分部分项工程安全管理办法》 3.3《城市轨道交通工程安全质量管理暂行办法》 3.4《天津市轨道交通地下工程质量安全风险控制指导书》 3.5《天津市城市轨道交通工程重点建设环节质量安全管理办法》 3.6《天津市建设工程重大风险源管理办法》 4、施工方案种类 施工方案包括：施工组织设计、专项施工方案、分部分项施工方案. 5、施工组织设计审查 5.1施工组织设计审批流程如下：
1 / 11 5.2 施工单位应在完成以下准备工作,对工程有了充分了解后,由施工单位工程总工程师组织编写施工组织设计. a)勘察报告和施工图会审 b)勘察交底和施工图设计交底 c)风险设计交底 d)周边环境调查 e)工程风险评估 5.3 施工组织设计地内容应包括以下内容（不限于）： a)工程简况 b)工程周边环境情况 c)工程地风险分析（风险源、风险等级）
d)施工总体部署 e)主要施工方案 f)资源配置 g)进度计划 h)应急预案或应对措施 i)安全、质量、工期、文明施工等保证措施 5.4 施工组织设计编制完成后,施工单位工程部应报施工单位技术负责人审批, 出具书面审批意见. 5.5 施工单位工程部根据技术负责人地审查意见进行修改后,方可报监理单位审批. 5.6监理单位收到施工单位上报地施工组织设计,必须由总监理工程师组织专业 监理工程师仔细审查其施工技术方案和各项保证措施地针对性、有效性、可靠性. 5.7 审查通过后,由总监理工程师签署审批意见,报建设管理中心签署意见. 6、专项方案和分部分项施工方案审查 6.1审查流程 2 / 11
目录 第一章山西华吉房地产的市场地位 (2) 第二章房地产行业吸引力非常大 (3) 一、房地产行业成长性非常好 (3) （一）全国房地产行业的成长性非常好 (3) （二）太原房地产行业成长性居中 (8) （三）北京市房地产行业成长性较好 (10) 二．房地产行业盈利能力较好 (14) （一）行业平均利润水平 (14) （二）主要影响因素 (15) 第三章华吉房地产的竞争地位 (17) 一．华吉房地产的竞争地位比较强 (17) （一）获得资源的能力 (17) （二）整合资源能力 (17) （三）管理能力 (17) （四）品牌策略 (17) （五）产品质量 (18) 二．华吉房地产的竞争优势 (18) 三．华吉房地产的竞争劣势 (18) 第四章华吉房地产的发展方向及对策 (19) 一．太原地区 (19) （一）结论 (19) （二）市场预测 (19) 二．北京地区 (20)
第一章山西华吉房地产的市场地位 华吉房地产是华宇集团下属的主要企业之一，在集团中占有重要的地位。在这里我们对太原市房地产业的行业状况、华吉房地产内部资源状况与资源运作能力进行了分析和比较。 我们认为，华吉房地产目前所处的市场位置如图所示：太原房地产业的市场吸引力居中，华吉房地产在太原的竞争优势较明显。
第二章房地产行业吸引力非常大 房地产是房产和地产的总称。在经济形态上，房产和地产具有内在的整体性和不可分割性。房地产不仅属于最基本的生产要素，同时也是最基本的生活资料。由于房地产总是固定在一个地域之内，不能移动，因而又称为不动产。 房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。 由于土地资源的稀缺性，在某种程度上决定了房地产业具有垄断性；同时由于政策因素对房地产行业影响较大，使房地产行业具有极大的不确定性。 一、房地产行业成长性非常好 （一）全国房地产行业的成长性非常好 1．GDP、固定资产投资、房地产投资状况 近年来随着国民经济的回暖，全国的GDP增长率、固定资产投资增长率有了明显提升。房地产开发企业的数量有所增加，房地产投资额及住宅投资额呈显著上升趋势，其中住宅投资占房地产投资比重、房地产投资占固定资产投资比重逐年增加。这说明房地产行业的规模呈迅速扩张趋势，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，已逐步发展成为国民经济的重要支柱行业。（见下表） 表2－1 全国宏观经济指标表 数据来源：《中国统计年鉴》、中国房地产信息网
高新区建设工程前期报建程序及准备资料 建设工程报建手续详表 序号所办手续办事期限（工作日）所需材料备注 1 项目立项审批1、项目可行性报告（或与可行报告）2、填写项目立项申请 表3、工程方案设计立项批复分为投资批复和建筑面积批 复两部分 2 环保登记 3 环评报告或环境评价 3 办理建设用地选址意见书5 1、建设用地选址申请表；2、授权委托书；3、可 研或项目建议书；4 计划任务书（仅限政府投资项目）5、环保 部门审批意见；6 选址确认书（仅限三小区）7、选址确认图（仅 限西区） 4 办理拨地定桩书3 委托开发区测量队办理 5 注册阶段能源证明3 申请表一份 6 办理《建设用地规划许可证》5 1 建设用地规划许可证申请表；2 营业执照副本及复印件；3 政府批文或立项批复；4 土地使用合同；5 用地阶段能源可供证明 7 建设项目方案设计审查10 1 建设项目设计审查申请表2 建设用地规划许可证复印件3 方案设计文件（按规划设计规定）2份及电子光盘 8 建设项目扩初设计审查15 1 建设项目扩初设计审查申请表2 地质勘察报告3 扩大初步设计文件（含总平面图、综合管网）十套；4 设计阶段能源可供5 改、扩建项目非由原设计单位设计的，须提供原设计单位的结构安全鉴定书。6 标注相关尺寸、距离的总平面图开口位置图（A4规格）3张7 建设用地规划许可证 8 方案设计批复注明：报审文件和图纸装订成A4规格。 9 设计阶段能源可供证明企业设计阶段能源申请一份 10 建设项目施工图备案申报15 1 建设项目施工图备案申报申请表；2 施工图两套。3 建设用地规划许可证4 扩初批复复印件注：报审文件和图纸装订成A4规格 11 施工图纸报各专业公司审核报控股各专业公司审核施工图，并提出审核意见。 12 施工图消防设计审核意见书15 建筑消防设计防火审核申报表、立项批复、方案或扩初批复、书面申请、施工图一套 13 环境保护7 环境报告批复 14 办理建设工程规划许可证7 1 建设工程规划许可证申请表2 《环境保护措施审批表》3 《消防审核意见书》4 环境影响评价报告批复5 方案设计审查批复6 扩初设计审查批复7 施工图设计备案8 用地规划许可证复印件 15 施工图纸审查 1 施工图设计文件审查送审表（一式三份）；2 投资项目核准或备案通知书；3 初步设计批复文件；4 建设工程规划许可证及附件；5 规划部门批准的1：500施工图总平面图；6 超限高层建筑工程抗震设防审查的批复；7 建设工程消防设计审核意见书；8 天津市勘察设计临时进市证明；9 采用新技术、新工艺、新材料批复文件；10 加固、改扩建等工程的房屋鉴定报告； 11 岩土工程勘察成果报告；12 地基处理及桩基检测报告；13 全套施工图设计图纸（2套）14 各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
第三章房地产集团战略规划 二、房地产集团的战略目标 1 战略指导思想 房地产集团战略指导思想：以投资最大化为指导，以进入行业500强为目标，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，推动房地产集团健康、快速、持续的发展。 房地产集团战略指导思想具备以下含义： 投资理念：投资价值最大化。房地产集团战略根本出发点是以投资价值最大化，从而实现股东利益最大化；在未来的产业选择及业务组合的战略制定中，必须以此作为基本原则。投资价值并不单指投资回报，企业发展必须考虑短期利益同长期利益的相结合，追求总体回报的最大化而非单一的财务收益最大化。 战略目标：中国房地产业500强。实现2016年收入70亿利润11亿的财务目标，进入500强不是企业的终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标。 业务架构:“一主两翼”型投资格局。随着集体一系列经营性资产的产生，业务定位进入到“房地产开发为主，汽车制造与现代传媒为并行”的“一主两翼”型格局。逐步实现房地产开发业务、资产经营业务、基础设施投资业务三个方面的业务组合，在分散风险的同时
建立持续发展能力。 工作重点：全面提升企业核心竞争力。通过5年时间，全面提升房地产集体在投资决策、项目策划、规划设计、工程管理、资本运作、人力资源方面的能力。形成高效、强有力的投资决策能力；产品研发能力、项目策划和项目管理能力等达到行业领先水平，形成初步完善的产品体系；具备高效的资本运作能力；形成行业优秀人力资源的高地。 2 集团未来三年的战略目标 房地产集团未来5年战略目标是：成为以房地产为核心主业的企业集团，进入中国房地产500强。 要实现如上的战略目标，结合房地产行业以及房地产集团的发展趋势保守估计，房地产业务在2016年应实现利润总额11亿元，收入约70亿元。进入500强不少企业终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标，它具有全局性、长远性、竞争性、纲领性四个特性。以500强为目标可以为房地产建立一个全方位的学习标杆，未来房地产集团要树立的7个学习目标为：备受尊敬的企业形象与地位、厚重的企业文化与价值观、卓越的领导人理念和人格、第一流的市场及财务业绩、企业核心竞争力的着力塑造、组织与管理的创新和控制与执行能力。
天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计3年数据专题报告2019版
引言 本报告通过数据分析为大家展示天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计提供重要参考。 天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计数据专题报告对关键因素房地产业企业法人单位数量，房地产业企业营业收入，房地产业企业资产总计等进行了分析和梳理并展开了深入研究。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、公正、客观，报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计数据专题报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计现状 (1) 第二节天津市房地产业企业法人单位数量指标分析（均不含房地产开发经营） (3) 一、天津市房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 二、全国房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 三、天津市房地产业企业法人单位数量占全国房地产业企业法人单位数量比重统计 (3) 四、天津市房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、天津市房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、天津市房地产业企业法人单位数量同全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变 动对比分析 (6) 第三节天津市房地产业企业营业收入指标分析（均不含房地产开发经营） (7) 一、天津市房地产业企业营业收入现状统计 (7) 二、全国房地产业企业营业收入现状统计分析 (7) 三、天津市房地产业企业营业收入占全国房地产业企业营业收入比重统计分析 (7) 四、天津市房地产业企业营业收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、天津市房地产业企业营业收入（2017-2018）变动分析 (8)
天津房地产开发建安及配套费 土地费 ●土地使用权转让费: 开发商在项目开发征用土地的过程中，为获得土地使用权所支付的费用。其具体数额和该地块的等级有关。(土地等级请参见下表) 天津市中心城区住宅用地基准地价表 其中具体数字除以开发项目的容积率即为每平方米建筑的土地使用转让费的参考价格。比如，一块三级土地,新建项目的容积率定为3，则这块地上每平方米建筑的土地使用转让费的价格即为3700/3=1233.3元/平方米。 ●土地征用相关费用 1、土地出让金：由开发商向土地局缴纳的费用，就住宅而言，以楼面价格作为收费标准。天津市中心城区住宅用地分为十个等级（见上表），根据用地等级不同，土地出让金从65—320元/平方米不等。 2、土地评估费：按天津市土地价格评估收费办法，向土地评估所缴纳的用于土地评估的费用，这笔费用从评估价格的0.1‰—4‰不等。
3、土地交易费：全国的大中城市都有土地交易中心，负责收取土地交易费用。开发商买地、企业卖地都需要到土地交易中心办理相关手续。根据交易额的不同，收费费率也不同。一般来讲，评估值高的土地，费率低；反之，评估值低的土地，费率高。一般为评估价的2‰—3.5‰。 4、土地公告费：开发商向土地局交纳的相关费用，基本在6000元左右。开发商在办理征用土地手续的过程中，要取得建设规划许可证，由土地局统一在媒体上进行公告，以表示该开发商取得了该土地的使用权。 5、土地交易契税：向财政局缴纳的有关契税，一般标准是以土地转让金、土地出让金以及大配套费三项之和的3%交纳。 ●土地拆迁及有关费用 1、原有建筑物/构筑物/市政设施/地上地下障碍拆除费： 开发一个项目时，所征用地只要不是空地，就需要进行拆迁。该地块房子叫做建筑物；烟囱、水塔等叫做构筑物；调压站、变电站等叫做市政设施；树木花草等叫地上障碍物；管网等叫做地下障碍物。为了清理地块，需要找具有拆房资格的公司进行拆除工作，具体费用由甲乙双方签署的合同决定。一般来讲，费用标准和原有存在物的现状情况有关，按结构不同、材料不同、新旧程度不同、难易程度不同而有很大差别。 2、拆迁补偿费： （1）绿化补偿费：一般来讲，开发商在开发用地范围内都会有树木、草皮等存在，为了不妨碍新项目的进行，会对这些植物做一些清理工作。因为影响到城市绿化，所以要向主管绿化工作的园林局交纳一定的补偿费用。该项费用按占用绿地所处地域的土地价格、绿地建设费用以及地上绿化设施迁移费用的三项之和计收。
房地产项目开发建设阶段涉及税种 房地产项目开发建设阶段，开发企业主要需要缴纳建筑业营业税及相应的城市维护建设税和教育费附加，签订建筑施工等合同时需要缴纳印花税。建筑施工阶段保有土地还会涉及城镇土地使用税。在此阶段进行商品房预售的还要缴纳预售的营业税和企业所得税（这两税放在房地产销售阶段介绍）。一般而言，开发企业以房地产开发经营为主营业务，不是增值税纳税人。但若房地产开发企业将购入的材料销售给其他单位和个人，或者接受委托加工产品等，就需要缴纳增值税。一、建筑业营业税建筑业营业税，是以在中国境内提供建筑安装工程作业服务的单位和个人所取得的营业额 为课税对象而征收的一种税，即俗称的“建安营业税”。建筑安装业务实行分包或转包的，分包或转包者为纳税人。根据国家税务总局《关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》（国税发[2009]29号）的规定，《国家税务总局关于如何认定建筑业营业税纳税义务人问题的批复》（国税函[2000]247号）已于2009年失效，总承包人不再为扣缴义务人。建筑业营业税为3%。具体的计税依据为：（一）建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（二）纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当
包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从事安装工程作业，安装设备价值作安装工程产值的，营业额包括设备的价款。（三）纳税人自建自用的房屋不纳建筑业营业税，但后又将该自建自用的房屋对外出售时，其自建行为应先缴纳建筑业营业税，再缴纳销售不动产营业税。二、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税（以下简称“城建税”）和教育费附加都是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种附加税费。自2010 年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城建税和教育费附加，自此，统一了我国内外资企业的城建税和教育费附加。教育费附加征收比例为3%。城建税根据纳税人所在城镇的规模不同设置三档比例税率，即：（一）纳税人所在地为市区的，税率为7%；（二）纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。三、印花税开发建设阶段开发企业签订的各类合同需要缴纳印花税。其中，建筑安装工程承包合同按承包金额0.3‰贴花，借款合同按借款金额0.05‰贴花。四、城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地
天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》的通知 【法规类别】房地产开发 【发文字号】津国土房用[2009]499号 【发布部门】天津市国土资源和房屋管理局 【发布日期】2009.11.08 【实施日期】2009.11.08 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途 国有建设用地监管办法》的通知 （津国土房用〔2009〕499号） 各区县国土资源分局，各有关单位： 现将《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》印发你们，请遵照执行。 二〇〇九年十一月八日天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法
第一章总则 第一条为加强对国有建设用地开发利用情况的监督管理，规范建设单位使用土地行为，促进项目用地按期动工开发，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《天津市国有土地有偿使用办法》等法律法规和规定，制定本办法。 第二条本市行政辖区内经营性房地产开发用地无地上物土地使用证核发前监管及其他用途国有建设用地监管工作，适用本办法。 本办法所称国有建设用地监管，是指国土资源、房地产行政主管部门对用地单位或者土地使用者，自签订《国有建设用地使用权出让合同》或取得《国有土地划拨决定书》到建设项目竣工期间用地情况，进行全过程监督管理的行为。 第三条各区县国土资源分局、市区国土资源分局为国有建设用地监管主体。其中，中心城区内（含华苑产业园区）国有建设用地监管工作由市区国土资源分局负责；中心城区外国有建设用地监管工作由各区县国土资源分局负责。 各区县国土资源分局、市区国土资源分局统称为监管部门。 第四条土地监管工作按照相关法律法规和规章，以《国有土地划拨决定书》、《天津市国有建设用地使用权出让合同》（包括补充合同、协议等，以下简称《出让合同》）以及建设用地审批图件等为监管依据。
一、项目立项备案（行政许可发改委窗口） 所需材料如下： A.天津市内资企业固定资产投资项目备案申请表（带公章窗口填写） B.营业执照复印件（验原件） C.法人身份证复印件 D.项目简介 E.土地出让合同复印件（验原件） F.企业资质证书复印件（验原件） 当天，取得立项红头文件（计划文）。 二、建设用地规划许可证（行政许可规划局窗口） 所需材料如下： A.建设用地规划许可证申报表（窗口领取） B.土地出让合同复印件（验原件） C.授权委托书（窗口领取，法人签字） D.法人身份证复印件 E.代理人身份证复印件（验原件） F.备案批复文件复印件（计划文） G.核定用地图2份、现势地形图2份、光盘【DWG和SHP两种格式】（测 绘大队出2套，办理详规时用一套） 三、环境影响评估（行政许可环保局窗口） 所需材料如下： A.环境影响报告书[10万㎡以上]/表[10万㎡以下](找环评单位花钱出 需要向环评机构提供如下材料： a)计划文（复印件） b)出让合同（复印件） c)总平面图（带经济技术指标、复印件或电子文件） d)用地规划许可证（复印件） B.区县环保局预审意见（行政许可大厅环保局窗口出）
四、合理用能评估（行政许可工信委窗口） 所需材料如下：（窗口给发邮件，填写完整后，回传邮件预审，通过后打印） A.固定资产投资项目合理用能审查申请书 B.企业法人营业执照副本复印件（验原件） C.《天津市固定资产投资项目合理用能登记表》 D.项目申请报告书 E.固定资产投资项目节能登记表（审计院图纸相关） 五、文明施工措施费缴纳 文件依据：（行政许可大厅86号窗口勾姐领取指南） 1.关于印发《天津市建设工程安全文明施工措施费用管理办法》的通知（建 质安[2005]121号） 2.《关于调整建设工程文明施工措施费系数的通知》（建质安[2005]991号） 全称：天津市建设工程质量安全监督管理总队文明施工措施费 账号：120001195 行号：1 开户行：建行天津海河东路分理处 用途：文明施工措施费-01（市管项目） 付款方式：电汇 2、最高限额以一个施工合同为计算单位。
富力地产企业发展战略研究 广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零七年连续三年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。2007年9月10日，荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。 一、富力地产发展概况 1．富力地产企业概况 广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2005年7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市。从广州起家的富力地产，经过近10年发展再进入北京后，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”
的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。 富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。从广州大本营至北京、天津、西安、重庆，富力地产已成功布局五大核心城市，目前拥有约70个物业项目,土地储备约2000万平方米，在建面积约400万平方米。而单项建筑面积超过50万平方米的全国旗舰项目更是其中的扛鼎之作。它们是：北京富力城、富力又一城、广州富力城、富力桃园、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重庆富力城。 富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城超过十个地块，约140多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。在北京，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，商业地产的拓展，不仅能满足了企业长期投资收益的需要，更提高了国内现代化商业地产的顶级标准。 二、富力地产企业战略 1．富力地产企业总体战略目标 住宅年营销总额110亿元。 2．富力地产企业总体战略定位
关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总 一、土地增值税 （一）法律法规及相关政策规定 1．纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。 （2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。 （3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。 （4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 （参见：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1994年1月1日第四条、第六条、第七条）2.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日第一条） 3. 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 （参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号2006年3月2日第五条） 4. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （参见：《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号2009年6月1日第十九条）（二）内容总结 1．一般情况下以房地产投资入股的，不征收土地增值税；但被投资企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税； 参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日第一条 2.但房地产开发企业将开发产品对外投资且发生所有权转移时应视同销售房地产，需征收土地
办理《规划用地建议书》 一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？ 1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表 b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公 章 2、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 3、土地权属证明及有关协议 4、1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测 地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件 二、何处办理《规划用地建议书》？ 准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？ 市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定 四、办理《规划用地建议书》所需时间？ 30个工作日 五、《规划用地建议书》的内容？ 市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。 确定供地方式： A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致
C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式 1 办理《项目建议书》 特指（协议出让项目） 二、办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议 二、何处办理《项目建议书》？ 准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日 七、《项目建议书》内容？ 由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
2019年房地产企业发展战略和经营计划 2019年3月
目录 一、行业格局和趋势 (3) 二、公司发展战略 (3) 1、提升“高周转”的运营能力 (3) 2、深耕核心区域和优势区域 (4) 3、“一体两翼”主航道战略 (4) 三、公司经营计划 (4) 1、土地获取 (4) 2、营销发展 (5) 3、品质提升 (5) 4、内部管控 (5) 5、深耕自持、发展长租 (5) 四、可能面对的风险 (6) 1、政策风险 (6) 2、市场风险 (6) 3、资金风险 (6) 4、经营风险 (6)
一、行业格局和趋势 2019年中国房地产行业发展整体格局将继续以城镇化发展为核心，关注改善型需求、发展多元供给为方向。今年“两会”政府工作报告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”、“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展”，长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会，而中心城市周边的中小城市将获得更多更好的发展机会。同时，住建部也明确要求一线、二线城市增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。“租购并举”政策导向继续明确和细化，金融等配套政策也日趋完善、各地政府亦不断完善租赁住房政策，一系列利好导致存量市场空间有效激活，租赁市场将迎来快速发展的机遇期。 行业规模集中效应将愈加明显，综合实力强、核心竞争力明显的区域、全国房企将优势更加明显，中小企业拿地难、发展难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。只有不断强化产品品质、拓宽融资渠道、提升品牌优势，才能在未来的房地产行业竞争格局中占得先机。 二、公司发展战略 1、提升“高周转”的运营能力 提升在土地储备、产品结构及系统运营的这三方面能力，在此基
中国房地产企业发展战略研究 ——以万科、保利、龙湖为例 摘要：房地产作为如今中国经济的支柱性产业，其行业间的竞争无疑是十分激烈的，而房地产企业要想在这激烈的房地产市场中脱颖而出，就必须制定出适合自身企业的发展战略。本文通过对万科、保利、龙湖三大房地产企业发展战略的分析与对比，总结出其各自与其企业相适应的战略发展特点和现今中国大型房地产企业的战略管理概况，并为其它中小企业提供一定的借鉴意义。 关键词：发展战略；SWOT分析；PEST分析； The Study on the Development Strategy of Chinese Real Estate Abstract: As realestate is the Chinese economy pillar industry, the competition of the industries is absolutely fierce. If the enterprises of real estate want to stand out in the market, they must develop their own developmentstrategy which is suit for theirselves. This paper analyses three real estate enterprise’s development strategy——Vanke, poly, Longhu and sum up the respective characteristics of their development strategy and strategic management situation of large real estate enterprises in China. Besides, according to the analysis, this paper will also provide certain reference significance for other small and medium-sized enterprises . key words: DevelopmentStrategy; SWOT Analysis; PEST Analysis 2008年10月在美国发生的次贷危机波及全球，受其影响全球经济持续低迷。在这样的历史条件下，中国政府毅然作出升级产业结构的重大决定。对于广大本土企业而言，既是机遇也是挑战，尤其是中国的房地产企业。在各大行业中，房地产行业作为国民经济的支柱行业，对国民经济的发展起着至关重要的作用，如何在这场经济危机寻求企业的生存空间以及发展前景，是每一个房地产企业所要面临的问题与挑战。而纵观我国现今的房地产企业，可以发现虽然我国现今的房地产开发企业已达数万家，但从总体来看，中国的房地产企业有着规模不一、水平参差不齐、区域差异巨大、级差收益明显等特点，同时追求短期利益化也已成为现今房地产企业的发展现状。究其原因，主要是这些企业缺乏长久的战略规划，无法获得更多的发展空间。本文将对万科、保利、龙湖这三大中国十强房地产企业的发展战略进行分析与对比，总结出其各自与其企业相适应的战略发展特点，并为其它中小企业提供一定的借鉴意义。
天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积3年数据洞察报告2019版
序言 本报告以数据为基点对天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积的现状及发展脉络进行了全面立体的阐述和剖析，相信对商家、机构及个人具有重要参考借鉴价值。 天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积数据洞察报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积数据洞察报告主要收集国家政府部门如中国国家统计局及其它权威机构数据，并经过专业统计分析处理及清洗。数据严谨公正，通过整理及清洗，进行天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积的分析研究，整个报告覆盖房地产开发企业房屋新开工总面积，房地产开发企业住宅新开工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积，房地产开发企业办公楼新开工面积等重要维度。
目录 第一节天津市房地产开发企业住宅新开工面积和办公楼新开工面积现状 (1) 第二节天津市房地产开发企业房屋新开工总面积指标分析 (3) 一、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋新开工总面积现状统计 (3) 三、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积占全国房地产开发企业房屋新开工总面积比 重统计 (3) 四、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋新开工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋新开工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、天津市房地产开发企业房屋新开工总面积同全国房地产开发企业房屋新开工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节天津市房地产开发企业住宅新开工面积指标分析 (7) 一、天津市房地产开发企业住宅新开工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅新开工面积现状统计分析 (7) 三、天津市房地产开发企业住宅新开工面积占全国房地产开发企业住宅新开工面积比重统 计分析 (7)
天津市新建项目报建程序 一、新建项目报建程序简介： 流程主要分为三大部分： 1、建设项目土地使用权申办 2、建设项目规划设计审批 3、建设项目开工申报、竣工验收及房地产权登记 二、建设项目主流程 建设程序 规划条件申请》土地公开出让》用地规划》 土地使用权登记》项目设计审查》开工申办》 工程施工》 竣工验收》 产权登记批准证照》 规划条件》 土地使用权出让合同》建设用地规划许可证》国有土地使用证》 建设工程规划许可证》建设工程施工许可证》 建设工程竣工规划验收合格证》 房地产权证 三、建设项目土地使用权申办 3.1、规划条件申请 3.1.1规划条件申请表 3.1.2建设项目申请报告 3.1.3环境保护申报登记意见 3.1.4合理用能登记意见 3.1.5授权委托书 3.1.6选址意向书 3.1.7计划任务书 3.2、土地挂牌公示 3.2.1投资主管部门项目核准文件 3.2.2项目用地预申请批复意见 3.2.3拨地顶桩书 3.3、土地挂牌报价 3.3.1企业营业执照 3.3.2组织代码 3.3.3法人代表身份证明 3.4、摘牌并签订成交确认书 3.5、土地出让合同审核 3.5.1工商营业执照和法人代码证复印件 3.5.2法人代表身份证明 3.5.3法人单位开户银行账户、账号
3.5.4公司章程复印件 3.6、建设用地规划许可证申请 3.6.1建设用地规划许可证申请表 3.6.2建设项目批准、核准或者备案文件 3.6.3用地阶段能源可供证明 3.6.4企业营业执照 3.6.5用地使用权出让合同 3.7、土地权属登记. 四、建设项目规划设计审批 4.1修详规（总平面）方案申报 4.1.1修建性详细规划（总平面）反感申报表 4.1.2授权委托书 4.1.3方案设计文件2份及电子文件（DWG格式） 4.2规划设计方案审查 4.2.1建设工程设计方案申报 4.2.2授权委托书 4.2.3方案设计文件2份及电子文件（DWG格式）4.3建设工程规划许可申请 4.3.1建设工程规划许可申请表 4.3.2建设项目施工图 4.3.3环境影响评价报告批复 4.3.4消防设计审核意见（或抽查通知书） 4.3.5合理用能批复 4.3.6建设项目方案批复 4.3.7拨地定桩书 4.3.8开工验线表 4.3.9控制桩保护措施 五、建设项目开工申报、竣工验收及房地产权登记 5.1承包商确认申请及合同备案 5.1.1承包商确认申请 5.1.2入区施工资质核验证 5.1.3建设工程规划许可证 5.1.4建设单位营业执照副本 5.1.5建设单位授权委托书 5.1.6承包商营业执照副本 5.1.7资质证书副本 5.1.8承包商授权委托书 5.1.9合同备案 5.1.10对承包商的确认文件（仅限国有财政投资项目） 5.2施工许可证申请（临时证手续） 5.2.1建设用地规划许可证 5.2.2建设工程规划许可证