开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理
经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：
一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属
于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”
如果返还款3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000 收入万计算缴纳营业税。
2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。
3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。
二、企业所得税
本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。
关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税2008151 号）规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税201170 号)对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。
三、土地增值税
1，返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据国税发2006187 号：＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
如果返还款3000 万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000 万元收入计算缴纳土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。
如果返还款3000 万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000 万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发2006187 号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
四：契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000 万元。
另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。
土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契
五、会计处理
土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。
收到返还款时：
借：银行存款3000
贷：预收账款3000
完工结转收入时：
借：预收账款：3000
贷：营业收入3000
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000 万中，用于拆迁费用1000 万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500 万元。
相关税务处理：
（一）、营业税
根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函2009520 号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”
返还款3000 万中
1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000 万元，应按建筑业缴纳营业税30 万元。
2，代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税【（2000-1500）*5%】75 万元。
（二）企业所得税：
返还款3000 万元中：
1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000 万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当
年的应纳税所得额。
2，代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。
3，企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。
（三）、土地增值税规定
根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
开发商取得的返还款3000 万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。
开发商缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
四、契税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
五、会计处理
先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：
借：其它应收款1500
其它业务成本1000
贷：现金或银行存款2500。
支付土地出让金时，10000 全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费并作为契税的计税依据。
土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。
收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务
借：银行存款2000
贷：其它应收款1500
其它业务收入500
收到拆迁工程款时：
借：银行存款1000
贷：其它业务收入1000
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
相关税务处理：
（一）、营业税
项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。
本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT 模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。
对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT 模式的营业税征收管理：
1，无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
2，房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。
（二）企业所得税：
本案例开发商取得的提供基础设施建设劳务收入3000 万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。
开发商实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。
（三）、土地增值税规定
根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
开发商取得的返还款3000 万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。
开发商缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
四、契税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
五，会计处理
土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。
收到返还款时：
借：银行存款3000
贷：其它业务收入3000
土地出让金返还如何进行账务处理 问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？ 答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式： （1）财政拨款； （2）财政贴息； （3）税费返还（但不含增值税出口退税）； （4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。 根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。 〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？ 方案一：计入“营业外收入”。 借：银行存款 2000000 贷：营业外收入 2000000 借：营业外收入 2000000 贷：本年利润 2000000 纳税效果分析： （1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。 （2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。 （3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。 方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。 借：银行存款 2000000 贷：无形资产—土地使用权 2000000
在《企业会计制度》下，企业享受的税收优惠应区分所享受优惠的性质、税种及所属期间进行不同的会计处理，按税种分别分析如下： 一、增值税 1、企业收到即征即退、先征后退、先征税后返还的增值税 借：银行存款 贷：补贴收入（执行《企业会计制度》） 或贷：营业外收入（执行《小企业会计制度》） 2、如果是国家有关税收法律、法规规定直接减免（法定减免）的增值税 借：应交税金———应交增值税（减免税款） 贷：补贴收入（执行《企业会计制度》） 或贷：营业外收入（执行《小企业会计制度》） 必须注意的是： 1、对直接减免和即征即退的增值税，应并入企业当年（税款所属年度）利润总额计算缴纳企业所得税。对先征后退和先征税后返还的增值税，应并入企业实际收到返还或退税款年度的企业利润总额缴纳企业所得税。 2、根据财税[2007]92号《关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》文件精神，福利企业取得的增值税退税或营业税减税收入，免征企业所得税。 二、消费税、营业税、资源税、土地增值税、城市维护建设税 企业实际收到即征即退、先征后退、先征税后返还的消费税、营业税、资源税、土地增值税、城市维护建设税时 1、如果属于当年度的减免税 借：银行存款 贷：主营业务税金及附加 2、如果属于以前年度的减免税 借：银行存款 贷：以前年度损益调整 3、如果是国家有关税收法律、法规规定直接减免（法定减免）的则不作账务处理 对于减免的消费税、营业税、资源税、土地增值税、城市维护建设税，不管是计入“营业税金及附加”，还是不作账务处理，最终均是将免征的税款体现为收到退税款或不作账务
处理当年度的利润（即本年利润）。必须注意的是，如果计入“以前年度损益调整”，则不增加当年度的利润。 三、房产税、城镇土地使用税和车船税 企业实际收到即征即退、先征后退、先征税后返还的房产税、城镇土地使用税和车船税时 1、如果属于当年度的减免税 借：银行存款 贷：管理费用 2、如果属于以前年度的减免税 借：银行存款 贷：以前年度损益调整 3、如果是国家有关税收法律、法规规定直接减免（法定减免）的则不作账务处理 不管是计入“管理费用”还是不作账务处理，最终均是将免征的税款体现为收到退税款或不作账务处理当年度的利润（即本年利润）。但必须注意的是，如果计入“以前年度损益调整”，则不增加当年度的利润。 四、所得税 1、实行所得税即征即退、先征后返（政策性减免）的企业，应先按照规定计提和缴纳企业所得税，在实际收到返还的所得税时再冲减收到退税款当期的所得税费用计算时：借：所得税 贷：应交税金－企业所得税 缴纳时：借：应交税金－企业所得税 贷：银行存款 收到时： （1）收到本年度减免税 借：银行存款 贷：所得税 （2）收到以前年度减免税 借：银行存款 贷：以前年度损益调整
答：.税收和政府收费都是政府获取财政收入的形式，由于它们各自在收入过程中所具有的不同性质和特点，因而在市场经济条件下它们是各有其特殊作用的，是不能够相互替代和相互混淆的。在我国经济体制市场化的进程中，为了适应市场经济对政府行为的要求，我国的财政理论、财政实践和财政管理体制一直处在一个重新认识和不断调整的变化过程中，这必然会造成某些政府行为由于缺乏规范性的制度约束而出现随意性。 税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，参与剩余产品价值的再分配，强制、无偿地取得财政收入的一种手段。税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，参与剩余产品价值的再分配，强制、无偿地取得财政收入的一种手段。税收具有强制性，无偿性，固定性。 收费指某些社会政治、经济组织（一般为政府部门、公共企业和事业单位）利用国家或（各级）政府的行政权力，在实施某些社会经济管理职能过程中，由于给受益人提供一定劳务或者资源、资金的使用权而向受益者收取一定数量的“费”的行为，反映收缴双方之间的收付关系。政府收费收入是国家以交换或提供服务为前提以收费形式所收取的一种财政。 主要区别是：依据，各自特点和性质，适用范围，影响等。 税收的依据：各种税法。 政府收费的理论依据 私人产品实行价格制度。私人产品一般来说是通过买者与卖者的博弈，通过个人货币表决权来解决生产什么、生产多少、怎样生产和为谁生产的问题。 公共产品实行税收制度。公共产品是通过政府与公民的公共选择，通过公民的预缴税金及财政分配来解决生产什么、生产多少、怎样生产和为谁生产的问题。 准公共产品实行收费制度。准公用产品是通过规制者与被规制者的行政博弈，通过受益者的货币选择和公民的预缴税金双重途径，来解决生产什么、生产多少、怎样生产和为谁生产的问题 各自特点： 税收特点：强制性，固定性，无偿性。1．收税机构的集中性。由于税收是对社会成员的一种强制的征收，因而课税权力只能由作为社会公共权力代表的政府来享有。政府为了合法而有效地去行使这一权力，就必然要建立集中性的税务征管机构来统一收税并处理相关的税务问题。税务机构只是政府课税权力的执行机构，它所收取的税收是一种集中性的财政收入，是必须交入国库由政府进行统一安排的公共资源，因此税收收入的多少与税务部门的利益是不相关的。2．收税机制的无偿性。税收从其征收的过程来看完全是一种单方面的价值转移过程，纳税人的交纳是没有任何东西作为回报的。在决定向什么人课税；向什么东西课税和课多少税时，政府通常不用去考虑特定的纳税人在今后的公共支出中可能获得的受益程度因此收税是将公共服务的消费与费用的交纳相分离的。3．征收程度的固定性。正因为税收是政府对社会成员的一种强制无偿的征收，为了防止这种权力的滥用，必然要求通过立法的方式对政府征税的程度进行约束。因此政府征收的每一个税种都必须对纳税人、课税对象和征收程度以及征收方式进行明确的规定并经由立法机构审议批准以形成规范化固定化的税法。
土地出让金返还的税收问题 A房地产开发公司于2008年2月支付2 000万元取得一项国有土地使用权。按照当地政府的规定，返还20％的土地出让金，6月16日A公司收到返还的，400万元土地出让金。应当如何做账务处理? 『政策分析] 《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。 房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税， 其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。 [案例分析] 方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400
纳税效果分析： (1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25％)。 (2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30％。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130％=2 600(万元)。 方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析： (1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30％计算，允许扣除额为 1 600×130％，=2 080(万元)。 土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30％计算，应缴土地增值税=520×30％=156(万元)。 (2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25％=61(万元)。 由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。 方案一与方案二相比，减少税费支出117万元(217—100)。 [筹划结论] 税收对会计核算具有一定的依附性，税收要依据会计核算的结果来计税。因此，企业财会人员在处理每一笔会计事项时，一定要考虑到以后的纳税效果，切忌按照习惯做法进行账务处理。
个税手续费返还奖励的申请报告 尊敬的公司领导： 根据《个人所得税代扣代缴暂行办法》第十七条规定：“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费，扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员”。按此规定，已收到向XXX地税局申请的XXX年XXX月至XXX年XXX月期间个税手续费返还奖金XXX元。依据国家税务局规定需按照提供经纪代理服务征收6%增值税XXX元，后可作收入的手续费返还金为XXX元。且据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》，按规定取得的扣缴手续费暂免个人所得税。 为更好调动财务部职工的工作积极性，加强财务部职工的税务专业学习，现特向公司领导申请该部分个税手续费返还奖金分配，予以肯定和鼓励财务部职工更加努力的做好本职工作。 请公司领导予以批准！ 财务部 XXX年XXX月XXX日
个人所得税等手续费返还的税务处理问题（总局口径更新版2017.2.28） 一、个人所得税手续费征收增值税： 总局口径：国家税务总局12366纳税服务平台2017年01月17日答疑，是“按照目前营改增政策相关规定，纳税人代扣代缴个人所得税取得的手续费收入应属于增值税征税范围，应缴纳增值税。” 地方口径：目前就营改增后个人所得税手续费返还明确征收增值税的地区有深圳国税、内蒙古自治区国税、厦门国税、福建国税、大连国税、安徽国税、辽宁国税(咨询12366)按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。（注：适用于所在地区的所有公司） 1、深圳国家税务局全面推开“营改增”试点工作指引（之一），四、代扣代缴个人所得税的手续费返还，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。 2、内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答三，一、代扣代缴个人所得税的手续费返还纳税问题，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—经纪代理服务”缴纳增值税。 3、厦门国税，代扣代缴个人所得税返还的手续费收入如何征税？答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。 4、福建国税，12366营改增热点问答（7.11）于2016年7月15日发布，我公司为员工代扣代缴个人所得税，收到地税部门返还的手续费，需要缴纳增值税么？税率多少？答：需要按照提供经纪代理服务征收增值税，税率6%，征收率3%。 5、大连国税，企业从税务机关取得的代扣代缴企业所得税和增值税的手续费，是否需要缴纳增值税？如果缴纳增值税，属于哪一税目？（营改增之前，地税机关不就该项所得征收营业税。）答：按经纪代理服务缴纳增值税。 6、安微国税，12366咨询热点问答解答（2016年9月）问题三、企业为员工代扣代缴个人所得税，税务机关返还的代扣代缴收入是否缴纳增值税？ 答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。 文件依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）货劳处审核人：丁以文 7、辽宁国税：营改增之初答复暂时不征收，辽宁国税答复没有相应政策规定。而2016年10月9日再次咨询12366时答复要征收增值税，税目按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。 二、保险公司手续费征收增值税： 河北国税、河南国税、内蒙古自治区国税明确保险公司代扣个人所得税、车船税手续费按经纪代理服务征收增值税。(只适用于所在地区的保险公司，特定企业适用。) 1、河北国税，关于保险公司代扣个人所得税、车船税手续费征收增值税问题（只适用于保险公司） 答：保险公司代扣个人所得税、车船税手续费按经纪代理服务征收增值税。 2、河南国税，保险公司代扣个人所得税、车船税收取的手续费如何征收增值税？（只适用于保险公司） 答：根据财税〔2016〕36号文件规定，经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中
政府土地返还款的会计与税务处理 分类：管理论文2011-04-02 15:09 近年来，各地方政府为了加大招商引资力度，加快土地开发步伐，促进当地经济持续、快速、健康发展，吸引更多有实力的企业到地方投资，分别拿出了一系列的招商引资优惠政策，其中以政府承诺优惠价给企业供地，企业公开拍地，然后政府以各种扶持资金名义给企业返还差价（公开拍价与优惠价），作为政府支持企业发展的最为典型方式。对这部分差额如何进行正确的账务处理，也是我们要探讨的问题。 一、土地返还款的形成 政府为了吸引企业投资，在提供土地时，通常会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还。这就是企业在购地过程中形成的土地返还款。 二、土地返还款的会计处理 从款项的性质来看，由于其无偿性，我们应该定性该类款项为一笔政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。因在企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于政府另外给予的返还，从票据上来说不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的返还。所以企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本，而应作为一项政府补助收入处理。根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 例：甲企业于2009年与政府签订购地协议，协议明确政府以20万元/亩供给土地30亩，甲企业可正常参与土地竞拍，竞拍价超过协议价格部分，政府以企业发展扶持资金名义全额返还给甲企业，用于扶持企业5年的发展开支，实际竞拍价格为40万元/亩。甲企业按竞拍价付清土地价款后，政府部门兑现返还款600万元。 取得返还款时，计入递延收益： 借：银行存款600万元 贷：递延收益600万元
中国县级地方政府税收收入差异及成因分析 摘要：地方税是地方财政收入的主要来源，我国自1994年实行分税制以来，现行地方税制对确保地方财政收入和调控经济运行发挥了十分重要的作用。但同时我们也应该看到，地方政府税收收入体系的运行现状不容乐观，现行地方税制改革的步伐缓慢，并且与市场经济发展存在着不协调、不和谐的部分，在部分地区，现行税制已经不能适应地方经济发展的要求了。本文将选取两个具有代表性的县级单位做地方税收差异的实证分析，明了经济发展不平衡、税制结构的弊端、中央和地方之间关系现状、各地区产业结构等地方政府税收差异形成的原因，并就这些原因对我国地方税收收入体系的完善提供一些有针对性的意见和建议。 关键词：地方政府，税收，差异，完善 引言 实行分税制后，地方政府的事权较以前扩大了，地方税成为地方财政收入的主要来源，同时也是地方政府行使调节职能的主要手段，地方税制直接决定着地方税收与当地经济的关联度，决定着地方政府对当地经济社会发展的调控能力对一个地区政权机关运转，地区经济、事业发展发挥着无可取代的重要作用。而在具体实施中却出现了“财力层层向上集中”和“事权向下级级转移”的趋势，在提高中央财政收入占全国财政总收入比重、强化中央财政在调控经济和支持社会事业发展中的主导地位的同时，挤压了地方财政收入增长空间，部分基层财政特别是经济欠发达地区财政陷入困境，一些地方政府的财政更是由于主体税种缺乏、税源枯竭和事权无限扩大而运转艰难。受经济发展水平、税制结构、地方和中央政府之间关系等方面的影响，地方政府的税收收入存在很大差异，这直接影响着政府在经济和社会发展中的协调和组织能力，税收高的政府财政支出功能自然会强于税收收入低的政府，政府投入力度越大，地区经济社会发展速度就会越快。分税制的实行虽使地方税体系初具雏形，但受当时市场经济和产业结构的影响，地方税运行体制难以适应市场经济快速发展的需要，部分地方政府的税收难以维持经济发展需要，负债累累，在现阶段我们应当积极改革和完善地方税体制，增强地方财政支出功能，维护地方政权正常运行，以适应市场经济发展的需要。 1.地方政府税收收入体系运行的现状
直接免征增值税的会计核算方法 近年来，会计处理的规定已从《企业会计制度》改革到《企业会计准则》，增值税制也从生产型到消费型进而发展到“营改增”，对一般纳税人直接免征增值税从国家政策层面一直没有出台具体规定，本文拟依据现行政策和有关规定，以实际业务为例对该问题进行分析。 某供热公司，是增值税一般纳税人，主要从事免税的居民个人供热业务，同时从事部分企业和商户等应税的非居民供热业务。2016年12月增值税进项税额360万元，收取居民供热费1243万元，收取非居民供热费791万元。 该公司12月原主要涉税业务处理为： 1.核算进项税额 借：应交税费——应交增值税360万元 贷：银行存款360万元 2．提取销项税额 借：银行存款2034万元 贷：主营业务收入1800万元 应交税费——应交增值税234万元 3.转出居民供热不能抵扣的进项税额360×=220万元
借：主营业务成本220万元 贷：应交税费——应交增值税220万元 4.结转居民供热的减免税金 借：应交税费——应交增值税143万元 贷：补贴收入143万元。 根据现行政策和有关规定，对一般纳税人直接免征税款业务应如何进行税务处理？ 1.是否应作“补贴收入”处理？根据《财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录》的决定，财会字〔1995〕6号文自2016年2月21日起全文废止，也就是对直接免征税款不必作“补贴收入”处理。 2.是否应作“政府补助”处理？根据《企业会计准则第16号——政府补助》应用指南中明确规定：“政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本”。政府补助主要有以下形式：(会计学习网http://)财政拨款、财政贴息、税收返还、无偿划拨非货币性资产等。“税收返还是政府按照有关国家规定采取先征后返、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠方式给予的一种政府补助。增值税出口退税不属于政府补助。”“除税收返还外，税收优惠还包括直接减征、免征、增加计税抵扣额、抵免部分税额等形式。这类税收优惠并未直接向企业无偿提供资产，不作为本准则规范的政府补助。”
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： (一)营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。 2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议假如约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，能够按实际情形，进行营业税判定。 土地出让金返还协议假如没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，假如没有正当理由，应视同销售，征收营业税。
个税返还的账务处理规定 对于企业所取得的手续费返还收入主要涉及营业税、企业所得税与个人所得税三个税种。 营业税的处理 根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉的通知》第七条规定“服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。 本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。 此外，《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》第一条规定“根据《国务院对储蓄存款利息所得征收个人所得税的实施办法》的法规，储蓄机构代扣代缴利息税，可按所扣税款时2%取得手续费。对储蓄机构取得的手续费收入，应分别按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关法规征收营业税和企业所得税。” 在这里，对于储蓄机构所取得的返还手续费应征营业税与企业所得税是有着充分的政策依据的，但对于一般性企业所取得的返还个税手续费虽然没有明确规定其应征营业税，但却也无法找到这部分收入应该不征或者免征营业税的规
定。 但如果根据营业税条例中规定，对于企业所取得的手续费返还收入严格意义来讲应按服务业中的代理业进行缴纳营业税，只不过因为该笔收入是从税务机关取得因而模糊了征税概念。 对于这一点目前在实践工作中可能多数税务机关都未对此进行实际征收，但值得注意的是，目前也有部分省市对此行为已经作出征税规定，如：《广西壮族自治区地方税务局关于企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入纳税问题的函》“一、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》的有关规定，企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入应缴纳营业税。” 因而，对于该项收入是否征收营业税，企业还是与当地主管税务机关进行沟通后再作处理更为稳妥。 个人所得税的处理 首先，对于该笔手续费的用途也是有明确规定的： 1、《财政部国家税务总局中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》“‘三代’单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于‘三代’管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。” 2、《个人所得税代扣代缴暂行办法》规定“对扣缴义务人
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： 一、营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房
地方政府的税收: 现实与展望 Richard M. Bird著 .1. 介绍 传统的联邦国库税收理论给地方政府规定了非常有限的课税基础。地方政府唯一“良性”的税收据说应是（1）地方政府可以轻易加以管理的；（2）仅对（或主要对）当地居民征收的；（3）不会在地方政府之间或地方政府与联邦政府之间引起“一致”或“竞争”问题的税收。通常，唯一能够通过严格审查而得到批准的地方政府的主要税收来源就是财产税，而对车辆上税次之，而使用者收费之外就没有太多别的了。大多数中央政府不愿意地方政府更多地插手利润高的营业税和所得税，而上述结论又与这种不情愿十分符合，所以地方政府历来明智地利用这一税收就不足为奇了。因此，各地的地方税务部门被敦促要更多地使用财产税。如果他们没能积极执行的话，就会受到责罚。 对这种观点有很多可说。但不幸的是，在许多国家，由于多种原因这一点还远不能达到地方政府所面临的任务。首先，财产税的习用情况在一定程度上存在缺陷。实际上，这种税收投入大，而且难于管理。如果税收负担加重的话，这些问题也就更显突出。此外，在操作中，政治现实常常将财产税的增加主要放在非住宅财产上面，这使大多数财产税无端流失。从而削弱了地方使用课税基础的主要论点之一的力度。 其次，即使是那些得到妥善管理的地方财产税也不能完全负担得起主要社会支出（教育，卫生，社会援助），或许那些最富有的（通常也是最大的）社区除外。在某种程度上，政府很有必要从自己的税收中拿出资金，负担所提供的社会服务。由财产税资助的地方政府仅限于提供地方服务（如打扫街道，清除垃圾等），或者不可避免地坐等上级政府拨款。这在大多数发达国家是司空见惯的，但也包括一些为数不多的国家，财产税是他们当地财政的主要支柱。大多数经合组织（OECD）的其他国家不依赖国家拨款。地方政府直接收取大笔营业税，或者对国家所收的所得税征收附加税（Bird and Slack, 1991） 第三，传统的论点并没有充分地注意到一些国家存在的重要的地方政府或中间层政府，他们在资助社会支出方面扮演着重要角色。即使地方政府能够通过征收财产税和居民的使用者收费大量资助当地服务，通常负责提供社会服务的地区政府做不到。传统的途径只坚定的注重私利，认为原则上地区政府最好由零售业营业税负担。而通常认为这种营业税主要向居民收取。此外，美国和加拿大长期以来向人们显示，能够在地区一级进行管理－尽管这一论点很明显在发展中国家是行不通的，发展中国家普遍发现在国家一级都管理不好这种税收。 考虑到目前在拉美国家的权力下放运动（ IDB 1994），对政府间税收关系导致的压力的担忧，以及对一些地方政府可能实行的不负责任行为的担忧（Tanzi，1996），需要对地方政府的收入结构是否合适进行重新检查。国际经验表明，地方政府越是负责收取更多的税金供其支出，他们也越是对发挥重要的支出功能负责。当然，有一点很清楚，政府之间的税金调拨总是发挥着重要的作用，尤其在那些地区经济存在很大差异的国家，在原则上讲不通为什么富裕地区（包括大城市）不能提高预算并将大部分自行消费。因此，有充分的理由要加强地方政府的税收机制。
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理 目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。 案例 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元土地出让金。 协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 税务处理 营业税 根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人
支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。 企业所得税 返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 土地增值税 土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以
返还税款的账务处理 在税务处理上，企业的补贴收入包括在收入总额中，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，应作为应纳税所得额的组成部分，计算缴纳所得税。企业按照国务院财政、税务主管部门有关文件规定，实际收到具有专门用途的先征后返（退）、即征即退等办法向企业返还的所得税税款，按照会计准则规定应计入取得当期的利润总额，暂不计入取得当期的应纳税所得额；其他没有国务院财政、税务主管部门有关文件明确规定免税的税收返还，除企业取得的出口退税（增值税进项）外，一般都应作为应税收入征收企业所得税。 《财政部、国家税务总局关于减免及返还的流转税并入企业利润征收所得税的通知》（财税[1994]74号）规定，对企业减免或返还的流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。对直接减免和即征即退的，应并入企业当年利润征收企业所得税；对先征税后返还和先征后退的，应并入企业实际收到退税或返还税款年度的企业利润征收企业所得税。 对增值税进项税额不作为应税收入，是因为根据相关税收法规规定，对增值税出口货物实行零税率，即对出口环节的增值部分免征增值税，同时退还出口货物前面环节所征的进项税额。由于增值税是价外税，出口货物前面环节所含的进项税额是抵扣项目，体现为企业垫付资金的性质，增值税出口退税实质上是政府归还企业事先垫付的资金，会计处理上不属于政府补助，税务处理上不计入应纳税所得额。 企业收到的税收返还，在会计处理上，根据《财政部关于减免和返还流转税的会计处理法规》（财会字[1995]6号）和《财政部关于印发〈股份有限公司税收返还等有关会计处理法规〉的通知》（财会[2000]3号）这两个文件精神，主要有以下内容：按照国家法规实行所得税先征后返的公司，应当在实际收到返还的所得税时，冲减收到当期的所得税费用，借“银行存款”等科目，贷“所得税”科目。企业实际收到即征即退、先征先退、先征税后返还的营业税、消费税，借“银行存款”科目，贷“产品销售税金及附加”“商品销售税金附加” “营业税金及附加”等科目。对于直接减免的营业税、消费税，不作账务处理。企业实际收到即征即退、先征后退、先征税后返还的增值税，借“银行存款”科目，贷“补贴收入”科目。对于直接减免的增值税，借“应交税费———应交增值税（减免税款）”科目，应增设“补贴收入”科目。 《新企业会计准则——会计科目和主要账务处理》取消了“补贴收入”科目，规定“营业外收入”科目核算企业发生的各项营业外收入，主要包括非流动资产处置利得、
房地产企业取得土地返还款后如何做账 樊剑英黄彦强 最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。 招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。 一、会计处理 对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房
地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。 （2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的， 的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。 二、企业所得税处理 ] 财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就
关于政府收储与政府征收用土地过程中的 税收政策 （一）关于企业增值税免税政策 国家税务总局《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附 着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）规定免征政府拆迁补偿款的营业税。 营改增后，关于企业取得拆迁补偿款是否缴纳增值税的问题，依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》执行，即土地所有者出让土地使 用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。因为财 税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定，同时《税收征管法》第三条规定：税收的开征、停征、以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院 制定的行政法规的规定执行。 依据财税[2016]36号附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，因此。贵公司 将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物 和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入 免征增值税。 纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上
（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 （二）关于企业土地增值税免税政策 对于是否交纳土地增值税，根据《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，因城市实施规划、国家建设而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。但此类情况下的免征是以原房地产所在地税务机关的批文为准，因此企业须向房地产所在地的税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，才能办理免征，如果没有收到免征批文，则会被视同房地产出售或转让而交纳土地增值税。 （三）关于企业印花税问题 根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，土地部门收回土地所签订的合同不属于应税合同，不用缴纳印花税。 （四）关于企业补偿收入所得税问题 根据《国家税务总局关于发布＜企业政策性搬迁所得税管理办法＞的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，符合政策性搬迁的企业，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
各种税收返还的会计处理 1、增值税 企业收到即征即退、先征后退、先征后返还的增值税，借记“银行存款”科目，贷记“补贴收入”科目。 2、消费税 （1）企业收到先征后返还的消费税，借记“银行存款”等科目，贷记“营业税金及附加”等科目。 （2）委托外贸企业代理出口应税消费品的生产企业的消费税，按规定先征后退的，计税时借记“应收补贴款”（公司）、“应收账款”（其他企业）科目，贷记“应交税费——应交消费税”科目；收回退回的税金，借记“银行存款”科目，贷记“应收补贴款”、“应收账款”科目。 （3）外贸企业自营出口应税消费品按规定应退消费税的，计税时，借记“应收补贴款科目，贷记“主营业务成本科目；收到退回的税金时，借记“银行存款”科目，贷记“应收补贴款”科目。 3、营业税 企业收到退回的营业税，借记“银行存款”科目，贷记“营业税金及附加”等科目。 4、企业所得税 公司实际收到返还的所得税时，应当冲减收到当期的所得税费用，借记“银行存款”科目，贷记“所得税费用”科目。 企业的报刊费如何做账 2009-4-27 11:52【大中小】【打印】 1、按企业会计制度，会计分录为： 借：管理费用——办公费 贷：待摊费用——报刊费 2、按新会计准则的话，取消了待摊费用科目，发生的费用可以直接计入当期损益，如果确实需要摊销的话，可以通过“预付账款”科目。 借：管理费用——办公费 贷：预付账款——报刊费
购买汽车的相关费用入账 2009-4-29 14:6【大中小】【打印】 1、汽车价款和车辆购置税计入“固定资产”科目。 2、工本费、牌照费等全部计入“管理费用——汽车费用”科目。 3、汽车折旧年限按税法规的4年，残值率5。 4、可以采用平均年限法提折旧。 年折旧额=固定资产原值×（1-残值率）/折旧年限 月折旧额=年折旧额/12 5、折旧在固定资产入账的下月开始提取。 借：管理费用——折旧费 弥补亏损如何进行会计处理？ 2009-5-6 8:41【大中小】【打印】 【问题】 《公司法》弥补亏损如何进行会计处理？ 【解答】 （1）《公司法》禁止将资本公积金用于弥补亏损。 资本公积金有“准资本金”之称，主要用途是转增资本金，故不能用于弥补亏损。 （2）资本公积金并不是都可以转增资本金。 资本公积包括资本(或股本)溢价、接受捐赠资产、拨款转入、外币资本折算差额等。资本公 积各准备项目不能转增资本(或股本)。 《公司法》关于弥补亏损事项主要体现在以下两条： （1）《公司法》规定：“公司的公积金用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。但是，资本公积金不得用于弥补公司的亏损”。《公司法》禁止将资本公积金用于 弥补亏损。