房地产估价报告
估价项目名称：滨海超声电子股份有限公司
委托方：天津滨海超声电子股份有限公司
估价方：天津弘实资产评估与房地产估价有限公司估价师：曹周杰、张慧、苏亚明
估价作业日期： 2010年11月4日至2010年11月7日
估价报告编号：332（2010）评字第52号
第4组成员：曹周杰（08062629）
张慧（08062627）
苏亚明（08062609）
目录
致委托人函 (1)
注册房地产估价师声明 (2)
估价的假设和限制条件 (3)
一、估价的假设前提 (3)
二、估价的限制条件 (4)
房地产估价结果报告 (5)
一、委托人 (5)
二、估价机构 (5)
三、估价对象 (5)
四、估价目的 (6)
五、估价时点 (6)
六、价值定义 (6)
七、估价依据 (6)
八、估价原则 (7)
九、估价方法 (8)
十、估价结果 (8)
十一、估价作业日期 (8)
十二、估价报告应用的有效期 (8)
十三、估价人员 (8)
房地产估价技术报告 (9)
一、个别因素分析 (9)
二、区域因素分析 (10)
三、市场背景分析 (10)
四、最高最佳使用分析 (11)
五、估价方法选用 (11)
六、估价测算 (11)
六、估价结果确定 (19)
附件 (19)
致委托人函
滨海超声电子股份有限公司：
承蒙贵方的委托，我公司对位于天津市滨海新区兴业路21号“滨海超声电子股份有限公司”厂区内印制板车间(地号214-1-T-001-1)全座房地产进行了评估。此次评估目的是确定该房地产的市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2010年11月4日。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象转让价格的因素，运用成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为为人民币9791694 元，大写：玖佰柒拾玖万壹仟陆佰玖拾肆元整。
天津弘实资产评估与房地产估价有限公司
法定代表人：曹周杰
二○一○年十一月七日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。
曹周杰（注册号08062629）
苏亚明（注册号08062609）
张慧（注册号08062627）
估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。
4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
5、有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
（一）未经调查确认或无法调查确认的资料数据
根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第26号）、《天津市城镇国有土地使用权出让合同》（津房地产出让【合】（95）第37号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为工业用地（仓库厂房）。
1、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求。
2、对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用权证》（市东涉外国用（99）字第26号）、《天津市城镇国有土地使用权出让合同》（津房地产出让【合】（95）第37号）等文件复印件予以界定，产权人为天津滨海超声电子股份有限公司。
3、估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（木木测绘技术有限责任公司2008年8月8日）、《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第26号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本估价报告结果应作相应的调整。
4、关于他项权利的披露。该房地产未设定他项权利。
（二）估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税率费率的调整变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考
虑。
2、根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第26号）、《天津市城镇国有土地使用权出让合同》（津房地产出让【合】（95）第37号）记载估价对象位于兴业路
21 号土地用途为工业，若改变建设用途需要补交土地出让金。
二、估价的限制条件
·1、本估价报告结果为2010年11月4日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果的有关方面造成的损失不承担任何责任。
2、本报告仅为委托人进行转让提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
3、委托人和天津滨海超声电子股份有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
4、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均四舍五入保留两位小数获取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情形，但不影响计算结果及最终评估的准确性。
5、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果由最终解释权。
未经我公司允许，本报告全部或部分内容不得公开发表。
房地产估价结果报告
一、委托人
名称：天津滨海超声电子股份有限公司
住所：天津市滨海市兴业路21号
法定代表人：曹木木
二、估价机构
名称：天津弘实资产评估与房地产估价有限公司
单位地址：天津国土资源和房屋职业学院A520
资质级别：房地产价格评估机构资格——壹级
资质证书：建房估证字【2002】88号
法定代表人：曹周杰
联系电话：158********
三、估价对象
1、估价对象全称及范围界定：
滨海市滨海新区兴业路21 号印制板车间(地号214-1-T-001-1)全座房地产，建筑面积11587.07m2，土地面积为2875.69m2。
权属人为天津滨海超声电子股份有限公司。
2、估价对象概况：
本次估价对象位于兴业路21 号“滨海超声电子股份有限公司”厂区内。该厂区东与“华汕电子器件厂”相邻，南至兴业路，西至东厦路，，北至金湖路，总占地约79.35 亩。
厂区布局合理，道路、供排水、电力、电讯等基础设施配套完善，生产运转正常。“印制板车间”位于厂区西南角，是一座四层（局部五层）的钢筋混凝土框架结构的厂房，建成于1991 前后，建筑面积为11587.07m2，土地面积为2875.69m2，东面与“综合楼”相连。该楼外墙面贴白色玻璃马赛克，配铝合金
窗，外观普通。其室内层高均约为 4.0m，其中一至三层楼地面除局部铺花岗岩石板外，生产区域均为防酸地坪，天花为矿棉板吊顶，使用功能
为生产车间及配套管理用房；四层楼地面为本色水磨石，内墙及天花面刷涂料，作为辅助材料仓库。该综合楼内部安装有一部运货电梯，水电设施齐全，保养良好，成新率较高。室内通风采光条件良好。
3、土地说明：
估价对象所占用地使用权来源为出让，用途为工业用地，使用终止日期为2050 年5 月30 日。
四、估价目的
确定估价对象的，为委托人以估价对象进行房地产交易提供价格参考依据。
五、估价时点
二○一○年十一月四日。
六、价值定义
本估价报告中的房地产客观合理价值系估价对象在本次估价目的下的公开市场价值。公开市场价值即是在公开市场上最可能形成的价格。
七、估价依据
1、法律、法规依据：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2）《中华人民共和国担保法》；
3）《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准，GB/T50291-1999）；4）《地方人民政府及有关部门颁布的法规文件》。
2、委托方提供的资料：
《房地产权证》（津房地证字第C0797766 号）。
3、其他依据：
1）《评估约定书》；
2）估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料；
3）本公司掌握的有关资料。
八、估价原则
1、估价基本原则：
独立、客观、公正。
2、估价原则：
1）合法原则
价格评估应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。按照国家和天津市有关房地产管理的法律、法规和政策，实事求是地分析资料的有效性、真实性，科学地选择估价方法、因素及参数，从而保证估价结果的客观和公正。
2）最高最佳使用原则
价格估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能使用。最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途、最佳规模和最佳集约度。
3）替代原则
根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
本报告采用了市场比较法进行价格评估时，即是依据该原则。通过调查取得附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，确定估价对象在估价时点的价格取值。
4）估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化
的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。因此房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。
九、估价方法
市场比较法、成本法。
十、估价结果
经过评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币9791694 元，大写：玖佰柒拾玖万壹仟陆佰玖拾肆元整。
十一、估价作业日期
2010 年11月4日至2010年11月7日。
十二、估价报告应用的有效期
本房地产抵押估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，一年内有效。（2010年11月7日至2011年11月6日）
十三、估价人员
曹周杰（注册号08062629）（中国注册房地产估价师）
苏亚明（注册号08062609）（中国注册房地产估价师）
张慧（注册号08062627）（中国注册房地产估价师）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象四至
估价对象位于兴业路21 号“滨海超声电子股份有限公司”厂区内。该厂区东与“华汕电子器件厂”相邻，南至兴业路，西至东厦路，北至金湖路。
2、估价对象概况
天津滨海超声电子股份有限公司委托评估的估价对象是指位于滨海市滨海新区兴业路21 号印制板车间(地号214-1-T-001-1)全座房地产。
厂区布局合理，道路、供排水、电力、电讯等基础设施配套完善，生产运转正常。“印制板车间”位于厂区西南角，是一座四层（局部五层）的钢筋混凝土框架结构的厂房，建成于1991 前后，建筑面积为11587.07m2，土地面积为2875.69m2，东面与“综合楼”相连。室内通风采光条件良好。
3、估价对象建筑物状况
该楼外墙面贴白色玻璃马赛克，配铝合金窗，外观普通。其室内层高均约为4.0m，其中一至三层楼地面除局部铺花岗岩石板外，生产区域均为防酸地坪，天花为矿棉板吊顶，使用功能为生产车间及配套管理用房；四层楼地面为本色水磨石，内墙及天花面刷涂料，作为辅助材料仓库。该综合楼内部安装有一部运货电梯，水电设施齐全，保养良好，成新率较高。
4、估价对象权属状况
权属人为天津滨海超声电子股份有限公司。估价对象所占用地使用权来源为出让，用途为工业用地，使用终止日期为2050 年5 月30 日。
二、区域因素分析
1、地理位置：估价对象位于兴业路21 号“滨海超声电子股份有限公司”厂区内。该厂区东与“华汕电子器件厂”相邻，南至兴业路，西至东厦路，北至金湖路。
2、交通便捷度：道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。
通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有
交通便捷度503路506路513路515路605路805路815路936路(区间) 936
路，交通便捷程度好。
3、公共配套设施：分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院、泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业各种基础设施配套较为齐全，硬件环境良好。
4、基础设施状况：估价对象位于天津市滨海新区，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、宽带等管网均已开通。
三、市场背景分析
天津是我国南方经济、文化的中心，也是全国交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。具有良好的投资环境，吸引了大量的投资者进驻，电子产品始终保持着较高的水平。面向21世纪，各个公司将朝着经营规模化、组织集团化、目标国际化的方向发展。继续坚持走高科技发展道路，强化现代企业制度建设，探索资本经营新路子，这给超声电子产品带来良好的场景。
估价对象位于兴业路21 号“滨海超声电子股份有限公司”厂区内。该厂区东与“华汕电子器件厂”相邻，南至兴业路，西至东厦路，北至金湖路。同时随着国民经济的发展，综合经济质量的提高；工业产销衔接良好，效益质量有所优化；企业技术创新活跃，产业竞争力稳步提升；固定资产投资平稳增长，重点建
设取得新进展；进出口贸易保持平稳，国内城乡市场商品购销两旺；各项社会事业协调发展，人民生活有所改善。为该估价对象的发展创造了良好的市场环境。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，它是指估价中所确定的客观合理价格（价值）是在法律上允许、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能是估价对象产生最高价值的使用。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，估价对象目前作为仓库厂房使用，它所分摊土地的批准用途为仓储，其所在建筑物的设计用途为仓库厂房，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经济反复研究，考虑到估价对象作为专用厂区，难以获取类似房地产的买卖成交实例或客观的租金水平，无法采用市场比较法或收益法进行估价。因此，以委托方提供的有关资料为依据，结合当前房地产市场的行情和估价对象的实际情况，决定采用成本法进行评估，即通过搜集有关土地、房屋的成本、税费、开发利润、税金等资料，估算估价对象的重置价格，再估算建筑物的折旧，求出其积算价格，确定估价对象的市场价值。
六、估价测算
房地产重置价格的计算公式为：房地产重置价格＝土地取得费用＋建筑物现有价值＝土地取得费用＋建筑物重置价值－建筑物折旧
分别将上述各项费用套入公式汇总即可得出估价对象的重置价格。
1、求取土地取得费用
采用市场比较法测算宗地的价值
（1）选取可比实例，编制比较因素条件说明表
在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：
表一比较因素条件说明表
物业名称估价对象
实例
A
实例
B
实例C
地址
兴业路21
号
龙盛工业
区
珠津工
业区
嵩山路南
侧工业区
交易日期
2010年11
月
2009 年1
月
2010年7
月
2009年10
月
交易情况正常正常正常正常
土地剩余
使用年限
43．17 50 48．78 50 土地用途工业用地工业用地
工业用
地
工业用地距市区中
心距离
0Km 5 Km 7 Km 5 Km 基础设施
完善程度
完善较完善较完善较完善环境质量较好较好较好较好
交通便捷
度
交通便捷
交通较便
捷
交通较
便捷
交通较便
捷
工业聚集
程度
成熟较成熟较成熟较成熟面积2875．69m 8190．7m 2546m 2176m 建筑容积
率设定
≤2.0 ≤2.0 ≤2.0 ≤2.0
平面形状规整较规整规整规整
开发程度五通一平五通一平
五通一
平
五通一平
临路情况
临兴业
路、金湖路临小区路
临小区
路
临小区路
地势条件平坦平坦平坦平坦地质情况较好较好较好较好
交易价格-------
34.75万
元/亩
38 万元/
亩
34.6 万元/
亩
（2）编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指
数表。比较因素指数确定如下：
1）交易日期修正：
由于本市存量建设用地逐渐减少，土地价格呈现上升的趋势。根据可比实例A、B、C 的成交日期距离估价时点的远近，其价格应略作调整，因而其交易日期修正系数分别取为102/100、101/100、102/100。
2）交易情况修正：
可比实例A、B、C 均为正常交易，因此其交易情况修正系数取为100/100。
3）交易方式修正：
可比实例A、B、C 均属出让，所以其交易方式修正系数均取为100/100。
4）土地使用年限修正：
根据公式
K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
确定年期修正系数K。式中
r——为土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，确定土地还原利率为7%。
m——为待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限为43.17 年。
n——为可比实例的使用年限，本次估价中可比实例的使用年限分别为50、48.78、
50 年。
由此计算所得，各可比实例K 均为0.979、0.982、0.979
5）土地用途修正
待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。
6）区域因素条件指数
A、与市区中心的距离
根据宗地距离市区中心的距离，分为2Km 内、2-5Km、5-10Km、10Km 以上四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
B、基础设施配套情况
根据周围道路、供水、排水、供热、供电、供气等状况，分为完善、较完善、一般完善、不完善四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
C、环境质量状况
根据污染排放状况及治理状况、距离危险设施或污染源的远近程度、自然条件等情况，分为好、较好、一般、较差四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
D、交通便捷状况
根据宗地距离交通主干道、火车站、高速公路、码头等的距离及周围交通情况，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
E、工业区成熟度
根据相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等情况，分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降5；
7）个别因素条件指数
A、规划容积率
以评估宗地为100，容积率每上升或降低0.2，指数上升或下降1；
B、面积、形状
根据宗地平面形状及可利用情况，分为规整、较规整、不规整等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
C、五通一平情况
根据宗地通水、通电、通路、土地平整状况，分为五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、一通未平、生地等七个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
D、临路状况
根据宗地临路状况，分为临生活性干道、临交通性干道、临小区道路、
不临路等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
E、地势条件
根据地形、地势情况，分为平坦、较平坦、不平坦（山坡地）等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
F、地质条件
根据宗地的地质条件情况，分为好、较好、一般、差等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
根据上述比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表：
表二比较因素条件指数表
估价对象
实
例A
实例B 实例C
区域因素
与市中心
距离
100 96 92 96
基础设施
情况
100 96 96 96
环境状况100 10
100 100
交通状况100 97 97 97 工业区成
熟度
100 95 95 95
建筑容积率100 10
100 100
个别因素
面积、形
状
100 98 100 100
五通一平
情况
100 10
100 100 临路状况100 92 92 92 地势情况100 10
100 100
地质情况100 10
100 100
⑶编制比较因素修正系数表，确定估价对象的价格：
根据《比较因素条件指数表》，编制《比较因素修正系数表》：
表三比较因素修正系数表
比较因
素
内容实例A 实例B 实例C
交易价格34.7万元
/亩
38 万元/
亩
34.6 万
元/亩
交易时间102/100 101/100 102/100 交易情况100/100 100/100 100/100 交易方式100/100 100/100 100/100
区域因素
土地使用年
限
0.979 0.982 0.979
土地用途100/100 100/100 100/100 与市中心的
距离
100/96 100/92 100/96
基础设施情
况
100/96 100/96 100/96 交通便捷状100/97 100/97 100/97
况
环境状况100/100 100/100 100/100 工业区成熟
度
100/95 100/95 100/95
建筑容积率100/100 100/100 100/100 面积、形状100/98 100/100 100/100 五通一平情
况
100/100 100/100 100/100
个别因素临路状况100/92 100/92 100/92
地势情况100/100 100/100 100/100 地质情况100/100 100/100 100/100 比准价格45.32 万
元/亩
50.34 万
元/亩
44.22 万
元/亩
简单算术平均值46.63 万/亩（699 元/m2）
宗地总地价2010107 元
2、确定建筑物的现有价值
建筑物现有价值＝建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费
＋开发利润－建筑物的折旧
⑴求取建筑物的开发成本
计算公式为：开发成本＝建筑物建安工程费用＋专业费用
1）建安工程费：
估价人员通过广泛的市场调查和测算后，参考当地现时与估价对象类型和结构相同的厂房、仓库的建安工程造价水平，综合确定该建筑物的建安造价为：土建造价700 元/m2，水电电梯造价180 元/m2，总造价为
11587.07 m2×（700 元/m2＋180 元/m2）=10196622 元
2）专业费用：
包括勘查设计及前期工程费、基础设施建设费及公共配套设施建设费、开发过程中的各种收费等。即开发建设过程中所需要的测量、勘察、设计、规划费、报建费、质监费等建设费用以及有关主管部门收取的各项相关费用。参照当地有