小户型住宅市场分析报告
□ 作者：徐宏德日期：2002-9-15
随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且
是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现
状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将
对此做出分析。
小户型的界定
小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面
积上来区分，一般讲面积在70平方米以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房
厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方米的三房被称为小三房。目前的界
定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2
房，2房户均面积约在70平方米以下的住宅项目，在统计分析中单身公寓归纳为一房。
深圳小户型市场发展概况
一、小户型市场发展回顾
自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的项目推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏
花园、先科花园等。均是以30—60平方米/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002
年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡
而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着
市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越
广泛。
若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。
若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方米附近上下波动，并且都在44-60平方米的范围之内。
二、小户型市场主要特征
通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型项目的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征：
多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区
从2000-2002年所推售的小户型项目来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。
项目规模较小，容积率很高
从项目的规模来看，在2000—2002年的项目中，总建筑面积在3万平方米以下的项目占了47.5％，3—5万平方米的占了30％，5万平方米以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方米以上的项目。同时这些小户型项目的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的项目约占36.7％，在7-10的项目约占40％，容积率在10以上的项目占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个项目的容积率在20以上。
户均面积以30—50平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5—8户
从项目的户型面积来看，大多数是以一房、二房为主力户型，一房的面积范围从18.89-50平方米，跨度较大，但主要以集中在38-45平方米范围内为主；从两房来看，面积范围在37.69-81.64平方米，主流面积集中在65平方米上下。
在建筑形态上，超过95％的项目为小高层和高层，同时每层的户型在6-18户，按照电梯数来平均，基本都在1梯5-8户左右。这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。
客户大多为投资客户和年轻客户为主，港人是口岸小户型的主要客户
从小户型的客户来看，绝大多数是以年轻客户和投资客户为主，占到近7成的比例；而从目前的物业客户特征来看，港人一直是口岸物业的主要目标客户，形成了口岸物业不同于其他小户型项目的一些独特的客户特征。
三、现阶段深圳小户型市场供应分析
房地产市场的发展有着很强的地域性和时代特征，在售楼盘的共同特征往往反映了某类物业的发展方向、消费特征、竞争态势等信息，了解目前在售楼盘的具体特征能够为房地产市场的发展提供一个较好的参考依据。我们按照一般惯例假设销售周期为1年，对2001年8月到2002年8月开盘的小户型项目进行供应分析，得到以下结果。
注:可能由于个别项目因为人为界定误差,未被选入研究范围内而造成误差.
1、项目一览
2、总体概况
从各区域供应总量来看，福田成为小户型推售的热点，占到了47.92％的比例，这主要得益于深圳中心区的西移，使得消费者对福田区域的小户型物业有较强的置业信心。罗湖凭借传统的成熟配套，供应量也保持在接近3成的比例，南山和特区外虽然所占比例不高，但从已知的下半年要推售的小小家、现代城梦想家园、新街口、前海宜家等项目来看，南山的小户型供应比例有增长的趋势。
3、比较分析
从户均面积上看，各区域的户均面积的差异并不大，变化范围不到3个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户均面积较低。
浅谈日本小户型住宅设计 文章摘要：日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。由于特殊的区位和建筑物资短缺等原因，日本在住宅设计和产品研发上追求精益求精，形成了长期坚持开发小户型、注重细节且舒适的开发理念。 关键词：集合住宅小户型布局紧凑人性化 1.日本小户型住宅发展历史 日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在40—90m2不等的小户型。最初的标准设计方案是在1949年提出，最有代表性的是面积只有40 m2的公营住宅标准设计51C型，成为该时期住宅设计的原型。1953年前后，社会经济水平有所提高，新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。 2.日本小户型住宅现状 2.1小户型仍是日本集合住宅的主流户型 目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团” 及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中 心的部分高层住宅外，以低层和多层为主， 呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住 宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭 服务。此类住户的基本家庭结构为2—3口人 的核心家庭模式，因此，三室户成为集合住 宅的主流户型。在土地资源十分紧张的日 本，为节约土地、争取较高的容积率，日本 集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较 小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m —13m左右(不含阳台和走廊)、户型面积一 般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情 况下，多数户型都在90平方米以下，三居室 的套内面积也基本上在80方米左右。 2.2平面布局相当集约、高效、科学 日本集合住宅的发展经历了几个阶段，而 今，其住宅平面和户型结构设计已逐步趋于 成熟，达到了集约、高效、科学的布局。在 总体布局上，除了普遍采用大进深、小开间、 单面外廊、公用电梯楼梯的布局外，还采用 日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层 高控制在2.6—2.8m，以降低建筑总高度， 减少建筑间距。大进深、小开间的矩形平面 节地效果十分显著，但同时带来套内自然采
湾流国际青年社区（上大店）调研报告 一、项目基本情况 1、湾流国际青年社区 湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生 活综合平台，成立于2015年8月，总部在上海。湾流国际青年社区通过“存量资产+地产金融+互联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”的完美体验。其主要是通过低价租赁（租期较长，5-10年）闲置的厂房、办公楼、酒店公寓，以及前身为工业用地的产业园区等存量地产，装 系列：Harbour Apartments(主流中高端社区)、Marina Residence(高端服务式社区)、Harbour Bean(经济型社区)、Hive Space(公寓+办公+娱乐综合社区)、Muse Residence(女性主题社区)。其特色为安全、舒适、关怀、社交，尤其注重对“家“氛围的打造（尤其从其装修上可以看出）。 目前，湾流国际在上海投入运营和在建的项目共17个，几乎覆盖上海各个区域，已成为上海规模最大的集中型Co-Living国际青年社区管理方，同时版图扩张进驻北京。计划2016年在北京、上海、广州、深圳四大城市建设超过100个青年社区，约15000套房源，2018
年投资并管理房源约60000套，最终实现投资与管理规模100万套。 2、湾流国际青年社区（上大店） 湾流国际青年社区（上大店）位于沪太路3663号（靠近纬地路）原宇业生活广场商业的二层三层及局部一层，地处上海大学板块，紧靠东方国贸商业综合体（其环境档次并不高），西临上大高端居住社区，南有宜家、红星美凯龙和日月光（在建），周边集聚上海国际总部基地、宝山科技园等园区，生活配套完善。项目距地铁7号线上大路站800米，20分钟可通达静安寺等热门商圈，紧靠城市南北大动脉-沪太路，社区对面即为公交站（528路、702路、963路、840路、828路），多条线路直达大宁商圈、市北高新和火车站，交通便利，区位优势明显。 项目共3层楼，建筑面积约15000平方，有190间房，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配，拎包入住。 二、项目定位、产品及配套 1、项目定位 项目属于Harbour Apartments(主流中高端社区)产品系列，主要目标客户为30分钟交通以内的企业白领。 为了避免出现大量的黑房，保证出租率。在四个角部设计了空中花园。通过建筑空间手法，“退”出一个49平米的花园后，房间采
浅谈小户型室内设计 发表时间：2018-05-28T17:20:21.580Z 来源：《建筑模拟》2018年第3期作者：熊雪姣[导读] 小户型是指相对于市场主流户型较小的精巧户型，类型广发。 湖南工艺美术职业学院摘要：小户型是指相对于市场主流户型较小的精巧户型，类型广发。用户群体多为年轻人和老年人。随着社会的不断发展，消费观念的变化、消费主体的变化、家庭规模的变小、户型功能的多样化使得越来越多人选择小户型。小户型空间存在着不足，在设计中要轻装修、重装饰，合理分隔、保证功能齐全，风格要简洁明快，突出重点，以人为本，丰富层次感。 关键词：小户型；室内设计；浅谈； 一、小户型相关概念 1.小户型定义 关于小户型住宅的概念，目前说法众多，学术界还没有固定的定义。一般而言，狭义上的小户型是指建筑面积在 60 平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。主要包括超小型的酒店公寓和单身公寓。广义上则指总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型，一居室的建筑面积在 60 平方米以内，二居室的建筑面积在 80 平方米以内，三居室的建筑面积在 90 平方米以内。一般采用广义上的小户型。 2.小户型类型 STUDIO 是小户型主要类型。来源于英文工作室，设计空间一般在20-50 ㎡之间。设计空间利用合理，房间布局层次感强，多功能化。 SOHO 是上世纪八十年代兴起于纽约，设计另类、独特，崇尚个性张扬和自由。 LOFT 原意为工厂、仓库。没有阻隔，空间比较宽敞明亮，上下双层复式结构住居，房间布局可以任意设计。 SOLO 追求生活品质，设计精致。厨房是开放式，简约环保，给人整体感觉简单但舒适。 Montage 原意是一种文学创作手法，指一切模糊、没有明显的立场的创作视角。这种户型可以任意拆装、组合。房屋内部空间自由组合。 MORE 移动办公。既可以居住，也可以自由办公。 3.小户型用户群体 小户型的用户群体分别为年轻人和老年人：青年人。社会发展的主力军，数量庞大，思维活跃，具备较高的学历和文化素养。虽然大多数人正处于人生的起步阶段，经济实力还相对不足，但他们追求自由，不受束缚，渴望有一个独立的生活空间。由于房价相对较高，他们会根据自己的经济能力选择合适的住宅。小户型住宅符合年轻人的需求，更具吸引力。 老年人。奋斗一生到了安享晚年之乐的时候，需要一处修身养性、颐养天年的住宅环境。他们往往对住宅面积要求不高，面积大的房子容易使产生空洞孤独感。由于老年人的生理和心理特点，住宅需要有与之相符合的空间布局和配套设施。因此，环境优雅、交通便利、功能齐全的小户型也是老年人的理想住宅。 二、小户型住宅选择因素 1.购房观念 安土重迁的购房理念已经过时，对于年轻人来说，房子不过个休息的场所，他们把多出来的钱用来投资或者是用来提高生活品质。他们买房首先考虑的是交通是不是方便。对于房屋，他们都有着“到时候再换和条件允许了再换”的概念。购买小户型成了他们的首次置业的首选。 2.消费主体经济实力 住房面积的变化主要是由购买者的经济承受能力所决定的。有些经济比较富裕的家庭，会购买“别墅”等面积比较大的住房。当前，“买得起房”成了人们对住房的最基本要求。因此小户型住宅更加受到了消费者的青睐。 3.家庭规模 当前，年轻人很少和长辈住在在一起，家庭结构朝着简单化的方向发展。两口之家、三口之家成了当前家庭的主要结构。因此，对于这种经济承受能力一般，而人口简单的家庭来说，小户型更加符合他们各方面的条件，更能满足他们的需求。 三、小户型住宅室内设计原则 小户型空间存在不足：一是小户型住宅使用面积小，公摊面积大。二是小户型住宅受自身面积的限制，无法做到各个功能空间的绝对分离。三是小户型设计中，设计师往往片面追求户型的组合形式以达到节约成本的目的，忽略了空间使用的舒适性。 一般情况下，小户型的居住者都是一些年轻人，尽管这类人一般处于社会中低层，收入也处于中下阶层，但是他们对生活的要求并不满足于衣食的温饱，他们更多的追求生活的品质，追求生活的多姿多彩。因此，对小户型进行室内设计，就必须遵循以下原则： 1.轻装修、重装饰 小户型的室内设计，应坚持装饰重于装修的理念。小户型的实用性才是家居空间和设置需求的重点。购买小户型的人群收入有限，一般在购买房产后其所剩余的资金并不充分。无论从资金还是从设计角度出发，不建议加大装修环节的投入。可以说，小户型装修材料有限，不需昂贵，有限的投资也不会促使档次迅速提高。加大装修，一定程度上加大了务工费和耗资率，加重了环境污染，不利于人体健康。另外，小空间被如果被过度装修，会造成空间的压迫和拥挤感。相反，小户型如果装饰效果好，能出现大空间的设计效果。 2.合理分隔、功能齐全 面积比较小的户型，其空间布局往往都不太合理。一般情况下，这些房间是狭长结构，或者是多面性结构。这样的空间在设计时，往往让家具的摆放成为一个难题，难免给人一种压抑感。在有限的空间设计中，要实现居住环境的舒适和方便，首先需要做好的就是空间的分隔。一方面尽量保证室内空气流通，另一方便又能让各部分功能齐全清晰。小户型分隔一般包含硬性分隔和软性分隔。小户型一般要通过硬性分隔，借助外物营造出封闭空间的分隔。 3.风格简洁明快
关于小户型住宅建筑设计方案的探讨 摘要：针对小户型住宅建筑在房地产开发中的重要作用，小户型住宅建筑将会 是今后住宅发展主流之一，设计应摒弃以往小户型住宅设计的传统缺点，跳出框 框进行设计，实现视觉空间和心理空间上的以小变大..本文笔者从功能定位、合 理的面积分配、良好的室内空同、精密的细部设计等进行初步的探讨，阐述如何 设计出满足消费者所的房子，使小户型优势更突出、更实用、更有创新特色。 关键词：小户型住宅；空间设计；方案 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的一项长期的基本国策。目前，在中国经 济高速发展的同时，城市化进程也加快了步伐，大量人口往大中型城市集中，使得城市人均 住房面积，严重不足。如何利用有限的土地资源，解决城市居民的住房问题，也就是在有限 的土地上，容纳更多的住户，提高土地的人均利用率，设计出住户满意的住宅，是我们每个 建筑师所面临的—个严重挑战。就设计而言，户型设计的小型化不失为一种最为直接有效的 解决方法。 1、小户型建筑设计的深远意义 现在很多住宅是短命的，尽管是按照寿命50年设计的，但就目前市场上的实际情况来看，住宅的经济寿命大概只有20~30年，原因是灵活性差、改造的余地太小、选材和维护存在一 定问题。因此，对90㎡以下中小户型的研究可以催生“长效住宅。增加住宅的灵活性设计， 实际上是实现“长效住宅”的有效手段，延长住宅的使用寿命和经济寿命，与节能、节材的大 原则相一致。90㎡以下中小套型住宅设计需要特别关注人的居住行为和人体工效学，而上述 论点也正是从这些方面提出了增加住宅灵活性和舒适性的诸多建议。提倡住宅设计满足全寿 命周期的需要。所以，小户型建筑设计不仅仅是现阶段建筑师面临市场应该进行的工作，更 是为了住宅发展应努力研究的课题。 2、小户型建筑设计的指导思想 2.1简洁实用，避免大而不当的浪费。小户型建筑面积的限制使得在小户型建筑设计中首 先应贯彻的指导思想就是“简洁实用、不浪费面积”。我们知道，住宅套型空间分为很多功能区，例如厨房、卫生间、起居室、餐厅、卧室，再大一些的住宅还设有活动室、多功能室等 房问或空间。在有限的建筑面积内要实现完备的功能分区，面积有一点浪费都是不可能做到的。各功能区本身的面积控制比较容易做到，难点在于联系各功能区的交通空问。所以在设 计时应更加关注交通空间，在组织好各功能区的同时努力控制交通面积，做到户型设计简洁 实用、不浪费面积。走道、入户线路尽量短捷，小户型户内走道控制在一个房间以内，尽量 结合餐厅、客厅等公共部位，保证采光及视线开阔；卫生间以最佳布置取胜，数量与户型面 积相匹配。通常90㎡的户型以三房二厅一卫为宜，卧室、客厅的入门位置及开窗位置直接 影响房间家具的布置，要精心设计，避免大而不当的浪费。 2.2功能齐备，不简化、不舍弃使用空间。在建筑面积受限制的情况下，有些户型设计不 得已舍弃了一些功能空间。例如一居室设计舍弃了厨房，只预留了开敞的操作台；两居室设 计舍弃了起居室，只设计了不能兼作起居室的小餐厅；三居室设计更是舍弃了诸如洗衣间等 更多功能空间，造成住户使用极不方便。现在市场上流行的solo、零居室等户型设计实际上 都是简化或舍弃了一些住宅套型功能区或功能房间，从而压缩了建筑面积后形成的小户型设计，严格地说这些户型不能算是真正意义的住宅套型。<住宅设计规范>中明确指出：住宅应 按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。因此，不论是几居 室的户型设计，卧室、起居室、厨房和卫生间等功能空间绝不可以简化或舍弃。 2.3精心设计，合理利用好每一寸空问。良好的、考虑周全的前期建筑设计能减少装修和 后期使用中资金和能源的浪费。对于小户型而育，较高的空间利用率就显得更为珍贵，精心 设计也就更为重要。小户型的居住对象多半是单身的年轻人、新婚夫妇或独立生活的老年夫妇。其中，50~60㎡甚至30~40㎡类超小户型的住户群主要以单身青年为主。50~60㎡以上 相对较大的小户型住户群则以小家庭单元为主。就年轻单身人士这一类住户群而言，一般具 有居住年限不长、流动性大、居住功能常多位一体等特点。与年轻单身住户群相比，老年和
基于小户型住宅设计与应用的研究 摘要目前建筑市场上的住宅创新户型很多，而我国在城市住宅户型设计上，主要是解决在有限土地上建造更多的使用住宅的问题，因此，小户型住宅备受青睐。当前没有对小户型住宅进行统一标准的定义，加上受到社会经济等方面的影响，不同地区对小户型住宅的定义存在着较大的差异。一半的小户型住宅的居住空间数量不超过三个，面积较小、结构简单，住宅风格简约、随性。本文主要对小户型住宅的分类进行阐述，对小户型住宅的设计特点及要求进行分析，并对住居学视角下的小户型住宅的实际应用进行研究。 关键词住居学；小户型住宅；设计；应用 住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面。然而既能满足生活舒适度，又能节约成本，那必定是一件两全其美的事儿。自改革开放以来，我国的经济不断发展，人们的生活水平也在不断提高，面对当前较为严重的住房问题，当代年轻人开始转向简约、随性的生活，所以越来越多的小户型住宅得到了人们的追捧。但是我国在小户型住宅的设计方面没有相关的标准和规范，我们应该在小户型住宅的应用过程中不断地进行改革创新。 1 当前城市住宅户型设计存在的问题 1.1 与周围环境处理不当 在进行住宅户型布局的时候，通过合理的景观的配置，能够提高居住者的舒适度，人们在购房的时候也能多多关注。但是当前不少城市住宅建筑并没有在这方面进行关注，不能实现建筑住宅与周围环境的和谐统一，住宅设计人员在进行设计的时候仅仅追求建筑住宅，而没有对周围环境进行充分的考虑，使得两者之间存在着一定的冲突和矛盾，住宅和景观之间的联系微弱。人们能够自行的对室内环境进行布置，但是室外的环境则很少有人去整改和处理，居住者工作一天回家之后，如果有良好的室外环境，能够使人们舒缓工作的疲劳，在晚餐之后还能在住宅外部进行一定的娱乐活动，但是如果住宅室外环境不尽如人意的话，人们的心情也将会随之沉重，不能很好地使居住者得到心情的放松。 1.2 户型单一，结构失调 当前城市人口在不断增加，虽然城市在不断地扩建，但是土地资源的短缺仍然还严重，城市存在着较为明显的住宅面积紧张的问题，而对应的房价出现了大幅度的上升。相對于小户型住宅，大户型住宅项目建设更能够为开发商带来效益，所以较多的开发商倾向于大户型住宅的开发建设，而对应的小户型住宅的开发建设较少，这种情况是城市住房紧张的原因之一。在大户型住宅开发的过程中，开发商追求的是较大的经济效益，所以在住宅结构和户型上较为简单、单一。往往
浅析小户型住宅设计与发展 摘要：通过对典型小户型住宅内部空间深入分析，指出了小户型住宅内部空间设计要点；通过对典型小户型平面进行归纳分析，指出了住宅设计在可变性方面对于适应社会与家庭发展的意义，并提出了小户型住宅的可持续发展的举措。 关键词：住宅小户型空间设计可变性 小户型住宅的类型，主要有青年住宅、老年住宅、家庭办公、郊区型小户型住宅和产权式公寓等几类。目前主流小户型住宅主要有前两类，下面笔者将对青年住宅和老年住宅这两类小户型住宅空间进行针对性的分析研究。 一、青年小户型住宅设计 1、青年小户型住宅典型户型设计分析 青年小户型住宅主要是为了解决城市青年居住问题设计的小户型住宅。其套型组合可分为三种类型即：合居一体型、分居一体型和跃层式小户型。 （1）合居一体式小户型 合居一体是指起居和睡觉在同一空间。这样的青年小户型住宅由于面积的缩小总价得到了控制，其特点是：具备必须的基本生活功能，厨房卫生间等基本生活设施的空间均有。空间的缩小使得这种青年小户型住宅的概念代表为SOLO，SOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞，在这里，他指的是超小户型。主要罂粟有：每套房间的建筑面积在35m2左右，卧室和客厅没有明显的划分，有整体浴室；厨房功能大大简化，仅能对一些半成品食品进行简单的操作，一些制作空间被制约。公共空间也SOLO化，即24小时便利店，24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房。 （2）分居一体式小户型 分居一体的主要特征是睡眠和起居分成两个独立的空间，各自拥有采光通风面，也就是通常所说的一室一厅或者两室一厅，是保证舒适度的基本户型。 （3）跃层式小户型 这一类小户型是通过加大建筑层高来设置夹层，在设计上比平面户型灵活，并可以创造出更多的使用空间。开发商往往打出“买一层，得两层；买一房，得两房”的购房理念，以及独特的空间设计，使得这种小户型得到了青年人的追捧。 2、青年小户型住宅内部空间设计分析 青年住宅的空间设计与创投的住宅设计不同，传统住宅设计的基本出发点是在住宅内部解决起居、用餐、睡觉等生理要求，并满足一定的精神需求，其住宅设计主要是空间变化，
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
中小户型住宅内部空间适应性设计研究 本文通过对目前国内外中小户型住宅内部空间适应性设计现状进行深入的比较分析，找出我国在此方面研究存在的问题，借鉴国外先进的设计方法与技术成果，结合我国中小户型住宅内部空间特点及适用人群的特征，分别从空间尺寸的精细化设计、水平空间功能的可变性、垂直空间的利用以及收纳空间设计四个方面总结出可行的设计策略。 引言 本文提出的中小户型住宅是指居住面积在90m?以下的户型。这种户型的使用者多为单身的年轻人或新婚家庭，将来会面临家庭结构及空间使用人数的变化。中小户型住宅不能是大户型住宅的缩小版，不能因面积小而失去居住环境的舒适性和宜居性。一方面，从一个家庭的建立开始，渐渐会从两口之家过渡到三口，将来还会面临父母养老问题；另一方面，随着时代的进步，城市生活中出现了多元化，单身、丁克、海归、老年人等等。不同的家庭结构、职业、爱好、年龄和生活习惯的居住者对居住空间功能的要求也出现多样化需求。有限的居住面积与人们对住宅空间宜
居性与舒适性以及使用者多样化需求之间存在一定的矛盾，怎样解决在有限的居住空间内满足不同的家庭结构的生活需求，成为有待解决的重要问题。本文对中小户型住宅内部空间适应性的研究即是解决使用者不断变化的需求，使空间使用具有较强的适应性和可持续性。 国内外研究现状 以日本为例，日本的商品房面积以70m?左右的最多，而且许多富人也青睐这样的小户型。日本在住宅建设方面长期坚持小面积、适用、舒适的理念，对居住行为和家庭人口结构有着深入细致的研究，无论是住宅空间设计还是居住产品都做得很精细，这无疑是值得我们学习的。在我国香港，绝大部分人都居住在90m?以下的中小户型中，并且常常祖孙三代生活在一起。在户型设计上，他们采用“麻雀虽小，五脏俱全”的设计理念，以“按需分配”、“一寸空间也不浪费”为原则。多以屏风代替隔墙，在有限的空间内强调布局的精巧性。 我国现阶段，面对紧张的住房问题，多数房地产企业缺乏大面积开发中小精品户型的经验。在人口增长和土地资源急度紧缺的现状下，城市住宅需求和户型设计都发生着变化。如果人们根据家庭结构变化的
“空间回路”在中小户型住宅设计中的应用 中国是人口大国，面对人多地少的现状和城镇化进程的加快，作为人们生存根本条件的住房问题成为当下最热的话题。曾经一段时间内，大面积户型抢占市场，但是高额的价格将大部分有刚性居住需求的人群拒之门外，经济适用的中小户型住宅成了房地产市场中炙手可热的优质房源。本文以中小户型住宅居住空间为研究对象，以日本集合住宅设计中”空间回路“理念为突破点，结合国内住宅平面设计现状，探索新的住宅平面设计方法。 引言 自2006年起，中小户型住宅正式成为了房地产市场的 中流砥柱。面对坐拥房地产市场大部分份额的中小户型住宅，如何在有限的建筑面积内设计出高质量的居住空间，给人们带来舒适性的生活，将一直是住宅设计中热点话题。他山之石，可以攻玉，如何借鉴合理的理念方案，结合国情做出正确的改进，对于中小户型住宅平面设计的改进有着决定性的意义。 国内中小户型住宅的现状 按照建筑设计界内认可度较高的“行规”可初步根据建筑面积和居室数量来认定中小户型住宅是指：1）建筑面积
在不大于60m2的一居室住宅2）建筑面积在不大于80m2的二居室住宅3）建筑面积不大于100?O的多居室住宅。从我国现有的相关规范《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》可知，国家规定每套住宅应设卧室（双人不小于10?O兼做起居室不小于12?O）、起居室（直接采光大于12?O，无直接采光不小于10?O）、厨房（一类住宅不小于4?O，二类不小于4?O）和卫生间（不小于3?O）等基本空间。虽然规范列出了具体的功能和面积，但是现有的很多中小型住宅的空间仍存在许多问题： （1）卧室与起居室被隔开，无法直接穿越。这点问题在大城市的出租屋中尤为严重，户主经常以容纳更多出租户为目的，随意拆分房间，大大降低空间的适用性。 （2）住宅内各种功能空间的门都面向起居室开启。这种布局的最直观问题是起居室内布置家居或者电视的连续墙面被破坏。 （3）厨房面积过小，不满足规范（尤其是布置在阳台上的户型），操作台面过小不方便使用。 （4）卫生间面积不满足规范的要求且不考虑洗衣机的位置. （5）户型内过道净宽过窄，不利于搬运物体或者通行。 上述的大部分问题都可以用一个“小”字来总结，那是否以为这中小户型住宅的发展是一个死循环那？答案当然
浅谈小户型住宅室设计 ------以现代简约风格为例 1.绪论 1.1选题背景 1.1.1国小户型住宅热销 自从我国实施商品房政策以来，经过多年的探索和实践，房地产市场已步入正轨，但由于机制尚不健全，政策实施力度不够，各地出现许多楼盘价格相互攀高、盲目跟风现象。再者，随着近年来我国城市化水平的不断提高，大量人口涌入城市，致使城市住宅需求量急剧增加。种种原因造就了当下楼盘价格的居高不下，而对于工作事业刚刚起步的城市青年一代来说，如此高昂的房价根本无法接受，不得“望楼兴叹”，只得走银 行贷款之路，沦为新时代的“房 奴”一代。 当代青年是城市建设的主力 军，他们己具备较高的学历和文 化素养，大多数人正处于工作及 事业的上升阶段，经济实力还相 对薄弱，但他们渴望独立生活， 追求舒适多样的生活方式，消费 观念的转变使他们通常选择与 自己经济能力相符的购房能力。此外，经济文化全球化的快速发展带来了各种新的思潮和新的生活时尚，“单身贵族”、“丁克家庭”越来越多，三口之家己成为正常的家庭组合。因此，小户型住宅成为他们
的最佳选择。 小户型住宅经济适用的特点符合青年一代的购房需要，并且能更好的迎合市场发展的需求。而这将会是大多数年轻人更多的选择，成为我国适应时代发展的主流户型。对小户型的室装饰设计也将会成为一个重要的趋势。 1.1.2轻装修，重装饰观念的深入 居住环境的的提高，生活方式的改变，轻装修，重装饰观念的深入人心，人们越来越重视设艺术的重要性。民众对于轻装修，重装饰的观念随着经济水平和文化修养的提高有了较深刻的理解。轻装修意指简单装，简洁明快不影响使用效果，并能够为日后留下营造空间;重装饰就是利用家具，装饰品等等可移动的物品进行装饰，从而产生意想不到的效果，还能够体现主人的生活品味。由于当前社会物价居高不下，房价有增无减，人们在收入没有提高等一些社会情况影响下，人们首先考虑的是节约开支，不希望在前期装修投入太多资金，以免因审美情趣和生活品位的不断变化和提升而产生浪费。重装饰和重设不仅意味着追求细节的完美，更多的是利用设品的多变性和灵活性营造一个住户喜欢的、易变的和个性化的生活空间。 随着我国城市化进程速度的不断加快和物质文化生活水平的提高，人们越来越重 视室装修中空气质量、视觉环境、心理环境、声光热等物理环境和装饰材料污染引 起的多方面的问题。为了解决室一系列室污染问题，设计者提出了轻装修重装饰 的观念，利用自然元素和环保材料，塑造朴素的空间，舒适的生活，减少室环境的 污染，给人们创造出一个生态、健康、和谐的室环境。 室设计和装饰也触及每个家庭，如何营造一个好的室环境，破费不大并且能装饰有“味道”的家是每个住户所期盼的。“品味”是一个综合因素，是人的精神、素养、学识、气质和社会阅历等多种外在形式给人的感受。人们逐渐意识到通过改造房屋结构带来的
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
户型分析的概念 在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。 当前的户型分类： 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。 户型全面分析：
（一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等 公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能： 专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等 共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等 （二）平面尺度 1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 3、面积-一般情况下等于面宽×进深 1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房） 2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室） 3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关） 4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关） （三）空间环境 1、层高 2、间距 3、采光 4、日照 5、通风 6、观景 7、空气 8、噪声 （四）总图 1、规模（用地、容积率、总、总套数、车位等） 2、物业分类 3、单体幢号布置和朝向 4、自然环境 5、景观与绿化 6、市政交通
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
万科极小户型研究 发布者: 万科集团 字体大小： 极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。 随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对城市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。 项目信息： 西安·万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。 一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。 西安·万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。 为什么是18平米？ 根据设计经验，18平方米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
目标用户： 大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁—25岁之间，追求时尚个性，偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业 余生活的大部分时间。 功能需求： 1、客厅 年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共 场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。调查数据显示，年轻人最长去的十个网站
小户型住宅市场分析报告 随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。 小户型的界定 小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方M以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方M的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方M以下的住宅工程，在统计分析中单身公寓归纳为一房。 深圳小户型市场发展简况 一、小户型市场发展回顾 自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的工程推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方M/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。
若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。 若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方M附近上下波动，并且都在44-60平方M的范围之内。二、小户型市场主要特征 通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型工程的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征： 多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区 从2000-2002年所推售的小户型工程来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。 工程规模较小，容积率很高 从工程的规模来看，在2000—2002年的工程中，总建筑面积在3万平方M以下的工程占了47.5％，3—5万平方M的占了30％，5万平方M 以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方M以上的工程。同时这些小户型工程的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的工程约占36.7％，在7-10的工程约占40％，容积率在10以上的工程占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个工程的容积率在20以上。
浅谈中小户型住宅设计 通过对中小户型住宅的市场与社会需求的论述，进而展开对其设计的一些看法和注意的问题进行探索。如合理的平面布局与功能分析，巧妙的空间设计等进行初步探讨。 标签：中小户型；社会；设计 当时光的脚步走进二十一世纪的时候，城市人口的居住生活发生了翻天覆地的变化。大量的商品住宅如雨后春笋般涌现出来，其中尤以中小户型最受消费者青睐。大量的楼盘销售表明中小户型住宅一定是最先被出售的，而一些大户型则被消费者冷落，甚至在楼盘竣工后几年才被售出，造成人力、财力的积压浪费！这也是与我国当前大多数民众消费水平相关联的标识。 所以中小户型住宅的设计是摆在每一位建筑师面前值得深思的课题。 1 市场需要中小户型 如果您在某楼盘的售楼处看到几十人甚至上百人的长队，那么他们中的大部分人一定是在购买心目中理想的经济小户型。由沈阳居易置业有限公司开发坐落于铁西区爱工街的青年居易小区，其楼盘定位就是中小户型。一期的几百套公寓在刚开盘的两个月内就售出80%，而二期的工程尚未破土动工即告售磬。笔者在工作设计中经常遇到开发商把原定的大户型临时改为中小户型的情况，原因就是他们的售楼员发现中小户型的销售速度快得惊人，而开发商也急于收回成本以便新的投资，所以就有了上述情形。 2 中小户型可以充分利用城市的土地资源 一个城市的居住用地一般占城市用地的20%-30%，而近20年在中国经济高速发展的同时，城市化进程也在加快，大量的人口涌入城市。以沈阳为例，短短的几年时间人口就激增至约800万。如何利用紧张的土地资源，安置更多的人口，提高土地的利用率减轻城市用地的负担。就设计而言，中小户型的量化设计是一个有效的解决办法。 3 中小户型让普通百姓成为消费者 城市土地资源的紧缺直接导致城市土地价格居高不下，从而使城市商品房价格昂贵。对于一些高级住宅普通百姓更是望尘莫及。以上海为例，在外滩附近的某高级公寓每平方米售价为15万元人民币左右，一套住宅则要花上一千万元以上，这使得月薪只有几千元的工薪阶层又如何能够企及！ 商品房价格与居民收入比例悬殊，使大部分百姓购房成为天方夜谭的梦想。在沈阳购买一套商品住宅几乎要花掉一般居民一生的积蓄。以沈阳二环内的住房
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录 第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6) 一、公寓租赁发展原因 (6) 二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8) 第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11) 一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11) 二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15) 三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17) 第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19 一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19) 二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22) 三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25) 第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28) 一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28) 1、曙光一：租赁利好政策频出 (28) 2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28) 二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30) 1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30) 2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32) 3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33) 第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35) 一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35) 二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38) 三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40) 四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43) 五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45) 六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47) 七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48) 第六节风险提示 (50) 附录 (51) 一、我国租赁市场政策介绍 (51) 二、金融对长租公寓的支持 (51)