法院主动审查合同效力
篇一：合同结算出具欠条合同效力如何审查
某商业经销公司没有经营钢材的经营许可证，却超越经营范围与某建筑公司签订了一份买卖钢材的买卖合同。该买卖合同签订后，双方按照合同的约定全面履行了各自的义务，现合同已实际履行，并已结算完毕。双方结算后，某建筑公司向某商业经销公司出具了一份欠条，确定了欠款数额并重新约定了付款期限。期限逾期后，某建筑公司一直没有付款。某商业经销公司在多次催收没有结果的情况下诉至法院，请求法院依据欠条判令某建筑公司支付欠款。
本案争议的焦点在于争议双方原签定的买卖合同经过结算，是否已形成新的债权债务关系，法院是否可以只审理债权债务关系而不审理买卖合同的效力问题，法院应该如何处理？对此法院在审理中存在三种不同意见：
第一种意见认为，某商业经销公司是凭据欠条起诉的，其知道自己销售钢材的行为是违法的，故其在起诉中只会要求法院确认现时的债权债务关系，而强调其他问题与本案无关。根据民事诉讼不告不理的审判原则，法官只能审查欠条所证实的债权债务关系，而不应主动审理合同的效力问题，所以法院应支持某商业经销公司的诉讼请求。
第二种意见认为，某商业经销公司与某建筑公司之间形
不形成合法的债权债务关系，关键要看原买卖合同是否有效。依照国家有关规定，企业法人、个体工商户及其他经济组织的经营范围必须以工商行政管理机关核准登记的经营范围为准。其它无须经工商行政管理机关核准登记的部门、行业或经济组织，则应经其主管机关批准，并在批准的范围内从事生产经营活动。以上经营单位均应当在工商行政管理部门依法登记或主管机关批准的经营范围内从事正当的经营活动，超越经营范围和经营方式所订立的合同都是无效的合同。另外，对超出经营范围经营的，应当区分是部分超出还是全部超出，如果是全部超出，其为此订立的合同就是全部无效的合同；如果是部分超出，其为此订立的合同就是部分无效的合同。合同一旦无效，自然就无法形成合法的债权债务关系，故法院应驳回某商业经销公司的诉讼请求。
第三种意见认为，某商业经销公司没有经营钢材的经营许可证，其与某建筑公司签订买卖钢材的买卖合同，虽然超越了经营范围，但合同标的物钢材并不属于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的商品范围，故法院应当先认定买卖合同为有效，然后再对某商业经销公司的诉讼请求予以支持。
对于本案，笔者认同第三种意见。
本案中，某商业经销公司没有经营钢材的经营许可证，其超越经营范围与他人签订了买卖钢材的买卖合同，并且实
际进行了履行，其行为确实违背了我国1986年通过的《民法通则》中规定的“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营”。此外，我国1993年通过的《公司法》中也规定“公司应当在登记的经营范围内从事经营活动”。由此可见，这些法律都规定了如果超出经营范围而订立的合同是无效的。另外最高人民法院经济审判庭法经（1990）第101号《关于如何认定企业是否超越经营范围问题的复函》中关于“企业的经营范围，必须是以工商行政管理机关核准登记的经营范围为准。企业超越经营范围所从事的经营活动，其行为应当认定无效”的规定，更是直接确认了超越经营范围和经营方式所订立的合同属于无效的合同。如果这样适用法律，法院当然应认定某商业经销公司与某建筑公司之间的债权债务关系不合法，判定驳回某商业经销公司的诉讼请求。
但是，随着我国法治进程的不断推进，国家于1999年颁布了适应商品经济发展需要
的《合同法》，该法对以上问题并没有进行明确的规定，而是予以了回避，而将这个问题留由其后公布的司法解释去解决。1999年12月1日，最高人民法院通过《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（一）》，该解释第10条明确规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”。
其实，最高人民法院的这一与之前法律规范截然相反的
规定是有其特定的社会背景的。作为法律，它应是上层建筑的组成部分，归根到底是由经济基础所决定的。我国在制定《民法通则》以及《公司法》时，整个社会尚处在由计划经济向市场经济转型的过程中，当时各种法律规范中计划的成分还非常多。但是随着我国经济的飞速发展，社会主义市场经济逐步取代了计划经济。在市场经济的规则中，如果仍然墨守成规，将法人等经济组织的经营活动限定在某个狭小的范围之内，将非常不利于市场的繁荣与发展。所以最高人民法院打破常规，制定司法解释，承认了当事人超越经营范围订立的合同依然有效。这实际上反映了我国现时代经济发展的方向，打破了原有的计划经济体制的框架。当然，司法解释在确认当事人超越经营范围订立的合同有效的同时，也对其作出了限制性规定，即“违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。
本案中的标的物是钢材，其并非国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的商品。作为经营主体，某商业经销公司自然有买卖该商品的能力和权利。其超越经营范围经营之，实际上最直接的只是违反了《企业法人登记管理条例》关于经营范围必须核定登记的规定，笔者认为该条例与最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（一）》第10条的规定并无冲突。前者是国家行政管理职能的体现，规范的是国家与经营者之间管理与
被管理的法律关系，而后者则是在调整商品交换过程中为维护交易秩序的需要，与合同法一样规范交易双方平等主体之间的法律关系。在不损害国家、集体和他人利益的前提下，审理民事纠纷的人民法院应当认定某商业经销公司与某建筑公司之间的买卖合同关系及基于该合同而产生的债权债务关系合法有效，依法应判令某建筑公司向某商业经销公司支付欠款。
此外，经营单位如果确实超出经营范围非法经营的，根据《企业法人登记管理条例》
第30条的规定，企业的登记主管机关可以根据情节，对企业分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴或吊销营业执照的处罚。但这不是法院审理本案的权限，对此违法行为，法院可以通过向相关部门发出司法建议书，来协助行政机关执行法律，从而维护国家法律的尊严。
篇二：最高院关于房地产三个司法解释在合同效力方面的突破和局限
最高院关于房地产三个司法解释在合同效力方面的突破和局限［丁少飞本站原创 927 更新时间：20XX-9-6 文章录入：admin ］
内容摘要：最高院相继出台了关于房地产交易、施工、土地三个司法解释，解释最鲜明特点是鼓励交易，不轻意否定合同的效力。本文从补正、违法与脱法、强制性、登记的
性质、无效后的处理等多方面论述了三个司法解释在合同效力方面的突破和局限，希望能对司法解释的进一步完善和司法实践中的把握提供借鉴。
关键词：补正违法与脱法强制性登记的性质无效后的处理
从 20XX年至20XX年最高院相继出台了关于房地产交易、施工、土地三个司法解释，分别涉及房地产中的商品房买卖、建设工程施工和土地使用权三个核心领域，成为房地产领域审判指导的三架马车。
现实中大量发生的土地利用、房地产开发等民事行为，法律出现明显的滞后，特别是在合同的效力问题上。合同如果轻易被宣告无效，就要按照恢复原状的原则在当事人之间相互返还已经履行的财产或赔偿损失，订约的目的不能实现，还会增加不必要的返还费用，造成财产的损失和浪费。而房地产涉及大量的资金和资源，损失和浪费尤为严重。
三个司法解释最鲜明特点是体现鼓励交易原则，强调交易稳定，不轻意否定合同的效力，这个原则贯穿司法解释的始终。鼓励交易不仅仅体现在对合同当事人的权益保护上，更突出的体现在对合同成立和效力的评价上，因此三个司法解释在这方面的突破意义重大，但由于各种原因仍存在一些局限。本文试图对这些问题从以下几方面做一归纳和梳理。
一、通过补正使本应无效的合同成为有效
最高法关于合同法的司法解释（一）的第9条的规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”该司法解释在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。
这一精神在关于房地产的三个司法解释中体现地最为明显。其中土地使用权司法解释第9条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第11条，对于未经批准进行转让划拨土地的合同在起诉前取得人民政府批准的，应当认定合同有效。第15条，合作开发房地产合同一方当事人在起诉前已经取得房地产开发资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，合作开发房地产合同有效。第16条，划拨土地未经批准，被投资进行房地产开发的，在起诉前完成批准手续的，合同有
效。建设工程施工司法解释第5条的规定“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”都体现了最高司法机关通过对合同的补正来限制无效合同的思想。
以土地使用权转让合同为例由于种种原因，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方往往以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认转让合同无效。以往法院对此适用法律不统一，不利于平等保护当事人的合法权益。土
地使用权司法解释不以是否办理过土地使用权人变更手续作为房地产合作开发合同是否有效的分水岭，而是以一方是否有房地产开发经营资质和土地是否是合法取得作为分水岭，较之以往的规定得了突破。
二、对主体的适格问题适当从宽把握
法律对建筑市场与房地产市场主体规定了不同的准入条件，《建筑法》第26条第2款规定：“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。”而《城市房地产管理法》对房地产开发方的资质未做如此严格的规定。因为建筑产品是涉及公共安全的特殊产品，即与社会公共利益有更直接的关系，因而较后者准入条件更严格。但由于法律规定的
模糊，司法实践中仍存在对开发方的资质的不当限制。对此土地使用权司法解释第15条明确了合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。这在土地招标中对《招标投标法》第三十一条“联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级”的规定是一个突破。而在建设施工合同招标中无疑仍要受此约束。
三、合同不合法作违法与脱法的区分来限制合同的无效
由于中国的特殊国情和历史遗留问题，法律的规定严重滞后，一些情况虽不符合现有的法律，但大量存在，且有相当的合理性和必要性，很多地方对此也是睁一眼闭一眼，这实际上是一个脱法的问题。划拨土地使用权的转让，按现行的《土地管理法》划拨土地使用权的转让即使经有批准权的人民政府同意，也不能收取任何费用，等于实际上禁止了这类土地使用权的转让。土地使用权司法解释第12条规定“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第13条规定“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使
用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”其中“可以按照补偿性质的合同处理”是指对划拨土地使用权人主动放弃使用权益的一种补偿，是对划拨土地使用权的转让条件限制的合理突破。建设工程施工司法解释第7条的规定：“具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持。”把劳务分包合同从转包建设工程合同中区分出来，突破了以前转包一律无效的规定，有利于保护以农民工为主的包工队的利益，也更符合实际。
四、违反法律规定的合同作强制性和倡导性的区分来限制合同无效
法律、行政法规中的一些规定虽然都是“应当”，但含义并不相同。只有违反强制性规定的合同才是绝对无效的合同。违反禁止性规定的合同仅制裁，但不否认合同法上的效力，如1996年三部委联合发布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》既不属于法律、行政法规的强制性规定。建设工程施工司法解释第6条“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持”。带资兴建可以转化为借贷或者借款关系，突破了以前垫资无效的规定。
对一般的强制性规范，是不是一定要宣告无效这个还要
具体分析，要考虑违反了这个规则是
不是会损害社会公共利益①。建设工程施工司法解释第1条规定建设工程施工合同仅(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的认定无效。最大限度的缩小无效的范围，因为这些情况不仅违反法律强制性规定并同时违背公共利益，显而易见建筑工程涉及公共安全。
五、按合同的实际性质处理规避法律的合同
土地使用权司法解释重点突出了“名”为房地产合作开发合同，但双方“实际”上并不约定共同承担风险或共同分享利润，而是一方承担房地产开发的风险，另一方收取固定收益的合同。明确了按合作开发房地产合同的权利义务的性质确认合同的法律特性，不应一概定性为房地产合作开发合同，更不应轻易否定合同的效力。
该司法解释第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当
事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第27条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。都是按合同的实际性质处理规避法律的合同。
该司法解释赋予房地产合作开发中的“参建”形式以合法的法律地位，充分体现了合同法领域的“意思自治”原则，只要双方的约定不违背强制性法律规定，不损害国家的利益、社会公共利益以及第三方的利益，认定房地产合作开发合同为有效约定，更有利于维护社会的稳定，衡平和保护当事人的利益。通过对“参建”这种合作模式的效力松绑，国家也可以通过多种模式使土地使用权的用益物权得以流通，实现土地资源和资金市场的更加有效的市场配置与结合。
但在按合同的实际性质处理规避法律的合同问题上建设工程施工司法解释存在一定的问题。该司法解释第21条的规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”这对应的是《招标投标法》对必须招标的工程项目的要求，而对于不是必须招标的建设工程施工合同另行订立应理解为不会损害国家、集体和第三者的利益，只是违背了行政监管，是个纯行政法
意义上的问题，不应影响民事合同的效力。在日趋复杂的民事行为中，有的当事人为了某种目的，就同一交易订立“阴阳合同”。一份系双方真实意思表示，另一份用于对外进行登记公示。这里的某种目的可能有一定的违法性，如逃税，应追究其责任，但否定的首先是对外进行登记公示的合同的效力。这种情况下，只要不是以批准为合同生效要件的合同，应尊重当事人的真实意思，对非经登记但意思表示真实的合同的效力应予确认。据全国律协民商委主任朱树英律师的介绍，根据有关部门调查因为黑白合同在建筑施工领域大量存在，工程承包方将可以利用该司法解释向发包方索要额外的工程款总计高达20XX亿人民币。应该说该司法解释很不慎重，为避免出现不良的后果，对该司法解释应该做狭义的理解，即不是所有的与经过备案的中标合同实质性内容不一致的另行订立的合同都无效，而仅限于《招标投标法》规定必须招标的建设工程施工合同。
六、区分登记的性质限制合同的无效
长期以来，我国的立法及司法实践在合同特别生效要件中把物权变动所履行的登记手续均视为合同的特别生效要件，从而把未履行物权变动登记手续的合同也视为无效合同，实质上混淆了原因行为与物权变动②。如《城市房地产管理法》第60条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房地产变更登记。”
及最高法院作出的《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》等一系列司法解释来看，错误地将不动产登记作为合同的生效要件。这类登记不是合同的登记，而是权利的登记，未经登记只是债权生效，物权未生效的问题，即当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但标的物所有权及其它物权不能转移。只有不动产的产权过户登记属于这种情况，因为土地作为稀缺且非常重要的资源，房屋又是财产的主要存在形式，国家出于管理和控制的需要，物权转移需履行特定的程序。最高院已认识到这一问题，在土地使用权司法解释第8条中规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”既是对这一错误的纠正。还有一种登记仅起备案作用的合同。这一般仅作为行政管理的手段，不登记对合同本身并无影响，只是登记义务人应受到行政机关的相应处罚。比如商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。(《城市房地产管理法》第44条)而商品房司法解释则规定，对预售人资格的审查，主要是看其是否取得了商品房预售许可证，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限，司法机关不予过问。对商品房买卖合同登记备案的问题，这是行政管理部门对合同的管理措施，不是确认合同效
力的条件。该司法解释是对《城市房地产管理法》的突破。由于现实生活中取得商品房预售许可证往往需要首先获得其他的资格证书，因此不会产生太多的问题。这种维护商品房交易稳定性，保证商品房交易市场健康发展的司法解释是中国立法上的一个进步。建筑工程合同施工前发包人应取得建筑管理部门的许可，同样是作为合同备案的登记，当事人未办理登记手续并不影响合同的效力。司法解释没有对此加以明确有所缺失。
七、不能仅仅以合同的履行违法而认定合同无效
因为债权合同产生的是请求权，至于合同的履行是否合法或能否履行是另一种法律关系，与其效力无关，履行违法可以通过制裁和补正的方法解决。土地使用权司法解释第3条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。”而未否定合同本身的效力。
八、合同无效后的处理上的突破与局限
建设工程施工司法解释第2条规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”无效合同有效处理，体现了质量至上原则，是法律上的突破。在一些建设工程承包合同中，一些建设单位元将工程发包给主体资格不合法的施工
队承建，当工程竣工交付后，由于发包方拖欠工程款，施工方诉至法院要求支付工程款。在诉讼中发包方提出施工方主体资格不合法，合同无效，只同意支付工程直接费，拒绝支付利润，以达到减少支付工程款的目的。施工方主体资格虽不合法，但在施工中包工包料，确实凭其自身的技术、设备、管理、劳动等，按图纸施工要求保质保量完成了其所承建的工程，发包方不能只支付直接费，无端享受乙方利润，是一种恶意抗辩行为。恶意抗辩即不符合确认合同无效的目的，也不利于制裁。禁止恶意抗辩原则相当于英美法系中的“禁反言”规则③。按照这一规则，当事人在订立、履行合同、起诉、应诉过程中，他所做的任何事实的陈诉，即使是不真实的，自己也无权推翻。英美法院的法官以“禁止反言”制度确认这类合同按有效处理④。无效制度设立的目的尽管主要是为了维护公共利益，维护国家的强制性规范的实施，但是它也要体现民法的诚信原则，就是整个无效制度也要体现民法的诚信原则。这样恶意抗辩公然的承认自己违法、欺诈来主张无效，如果最后支持了他的请求，那这个和诚信原则完全是对立的，所以像这种恶意抗辩行为是应该驳回的。在可以宣告无效也可以不宣告无效的情况下，就要考虑到恶意抗辩规则的使用。特别是对于那些否认原来的合作基础与事实，仅从事后和趋于有利于自己的法律后果提出的，更不应获得支持⑤。在上述的问题中已经履行的，如合
同的一方无必要的资质，但相对方明知的，则无权提出按合同无效处理。具体处理时，如果双方价款约定不明确，应根据其完成的工程按国家定额标准请有关部门据实结算；如双方对造价约定已清楚，该约定又不违法，则可直接参照双方约定或决算的造价判决发包方支付工程余款。至于无资质或资质不合格而签定合同问题，按相关法规给予处罚，但这是行政处罚的范围，人民法院在审理民事案件时，不宜再采取罚款的制裁措施。
商品房司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据该解释买受人只要证明在规定的几种情况下，出卖人存在明显的恶意，即使合同无效或者被撤销、解除，买受人要求补偿的范围可以远远超过民法通则和合同法相关的关于合同无效或被撤销后的财产返还的范围，这是对现有立法的突破。但该解释存在一个问题，当出卖人承诺能够取得商品房预售许可并与买受人签定认购书并收取了购房款，只要认购书具备了商品房买卖合
同的主要内容即可认定认购书为商品房买卖合同。但如一审开庭前出卖人仍未取得商品房预售许可，则合同显然无效。按目前的法律规定，因出卖人没有故意隐瞒，买受人只能请求返还已付购房款、利息及赔偿缔约费用。而出卖人通过这种方式只需支付相当于贷款利息的费用即套取了建房资金，在商品房建成后，显然可以比预售高很多的价格出售，对买受人不公平。
小结
最高院在对现行法律作出扩张性解释的基础上，重新分配了合同当事人的权利义务，有其进步意义。我感到遗憾的是立法和司法解释的制订过程中没有充分听取作为诉讼重要参与人之一的律师的意见。这使得律师在立法层面的利益博弈中处于很尴尬的境地。在立法上如何发挥律师的作用是一个需要律师同仁特别是律协认真思考的问题。
关于房地产三个司法解释的局限性更多的是法律上的制约，不是最高院所能左右的。国家对土地和房屋的管理和控制都过于严格，存在大量的禁止和限制房屋买卖及需经有关部门批准的情况（在我国土地买卖是被禁止的）。主要表现在法律、法规禁止和限制流通的标的物上。如房屋和土地方面的集体土地的使用权直接转让（广东的地方立法已尝试对此有所突破，采取的是农民以土地承包权作价入股的形式），公有住房的出租、转让和继承，违章建筑物和无房产
证房屋的出租、转让（实践中法院对此类纠纷根本不予受理或裁定驳回起诉，但没有经过物权登记确认固然无法承认其不动产地位，但毕竟权利人投入了人力、物力，在可以保留的期间内有其使用价值，为了最大程度的利用其价值完全可以按动产来处理）。土地、房地产这些不动产物权在法律层面目前主要是由作为行政性法律的土地管理法和城市房篇三：执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准
执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准
一、不可能订立的租约--租约订立行为的真实性审查
司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。
1、倒签的时间
案例一
厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产，并委托进行了两次降价拍卖，拍卖过程均告知被执行人张某，被执行人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后，案外人吴
某某向法院提出异议，认为其已经与张某签订10年的租约，并向法院提交房屋租赁合同，显示租期从20XX年10月到2022年10月，10年租金共计36万已经一次性付清。为此，法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定，《司法鉴定意见书》认定："送检的标称签署日期'二0一二年十月一日'的《房屋租赁合同》原件上的'吴某某'署名字迹与标称日期' 二0一五年八月十九日'的《委托书》上'吴某某'署名字迹应为同期形成"。据此，厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚，被执行人立即主动腾退了被执行房屋。
倒签时间是虚假租约最常见的形态。当事人在纠纷发生之前，一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同，也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施（包括保全查封）时，当事人为对抗法院查封执行，避免其财产被强制执行处分，才倒签时间，伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约，一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而作出真实性或虚假性判断。
因此，只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的，就可以认定整个租赁合同的虚假性质，当然排除其对执行的干扰。
2、冲突的租约
合同约定解除应否考虑违约程度最高人民法院姚宝华 当事人双方均不能证明实际损失时违约金的调整 ——江西高院判决华春环保公司诉许金富等企业承包合同 纠纷案 合同约定解除应否考虑违约程度最高人民法院姚宝华【案情回放】 2007年2月，测井公司与挚信公司签订《住宅项目联建合同》，约定：挚信公司根据测井公司的需求组织某住宅项目建设。联建面积38310平方米,均价为2460元/平方米。付款方式:1.合同签订后一周内支付联建款的10%；2.开工后两周内支付联建款的15%；3.工程施工到±0后两周内支付联建款的15%；4.主体工程封顶后两周内支付联建款的30%；5.主体工程完工后两周内支付联建款的25%；6.支付联建款剩余的5%。如果测井公司未能按合同约定期限、方式支付工程进度款，挚信公司有权解除合同。 实际履行过程中，双方协商一致将联建面积减少为30820平方米。
2008年5月26日挚信公司以建材、人工费涨价为由要求每平方米增加400元，但未达成一致意见。7月24日，挚信公司以对方未按合同约定支付主体结构封顶后联建款为由，解除《住宅项目联建合同》。测井公司提出异议，要求继续履行合同。2009年5月19日，测井公司起诉到法院，请求确认挚信公司解除合同行为无效，合同继续履行。 一审法院依据变更前的38310平方米计算联建款，认定到主体结构封顶后测井公司尚欠2327万元联建款，构成违约，挚信公司按约解除合同行为有效，驳回了测井公司的诉讼请求。测井公司不服提起上诉，二审法院认为，应依据变更后的30820平方米计算联建款，经查，到主体结构封顶后尚欠311万元，已构成违约，但由于违约程度轻微，且双方仅约定“测井公司未能按合同约定期限、方式支付工程进度款，挚信公司有权解除合同”，没有对未支付工作进度款的具体数额进行约定，此种情况下应由法院依职权确定合同是否继续履行。对于此违约程度轻微且约定不明之情形，挚信公司无权解除合同，遂改判合同继续履行。 【各方观点】
如何约定合同的协议管辖 【案例回顾】 甲公司为吉林市的一家粮食企业，乙公司为上海市的一家饲料厂，某日两公司在上海市签订了一份400万元的玉米买卖合同，合同约定如果发生争议，由距离两公司相对比较近的北京市人民法院管辖。合同签订后，果然发生了争议，甲公司首先向北京市朝阳区人民法院递交了诉状，但北京市朝阳区人民法院审查后，认定双方协议管辖无效，北京市朝阳区人民法院对本案没有管辖权，终裁定不予受理本案。 【法律分析】 本案中法院不予受理的原因就是甲乙双方关于法院管辖权的约定违反了法律的规定。现实生活中特别是在合同实务中，很多当事人因不了解法律的规定，造成合同双方协议管辖的约定无效。 协议管辖是指双方当事人在纠纷发生前或纠纷发生后，有权以协议的方式选择解决他们之间纠纷的管辖法院，是双方当事人意思表示真实的合意或约定，因此又称为“合意管辖”。来源：考试大 我国《民事诉讼法》第25条规定：合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得
违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 协议管辖适用必须具备一定的条件，应当注意以下几个方面: 1、在审级上，协议管辖仅适用于审民事案件。对第二审民事案件，以及重审、再审的民事案件的管辖法院，只能依法确定，而不能由当事人协议确定。当事人不能避开上级法院的管辖权，而随意选择任一当事人所在地的基层人民法院管辖，否则其管辖协议无效。 2、在管辖类型上，协议管辖不能违反民事诉讼法关于专属管辖的规定。如对于因不动产纠纷、因港口作业中发生纠纷、因继承遗产纠纷、铁路运输合同纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷，因保险合同、铁路、公路、水上、航空运输和联合运输等特殊合同纠纷，商标权、著作权、专利权纠纷，票据纠纷，与人身权密切相关的婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷、侵权纠纷等，因为专属管辖是按照诉讼标的的特殊性与管辖上的排他性确定的管辖，不允许当事人以协议方式变更管辖法院。 3、在表现形式上，必须以书面合同的形式约定，用口头形式约定管辖法院的，其约定无效。民事诉讼法第25条规定了协议管辖必须以书面形式约定。否则人民法院在审查起诉时，如果发现本院无管辖权，即应裁定不予受理，而且还在第36条、第38条中规定，人民法院发现受理的案件不
法院能否依职权解除当事人之间的有效合同 郅四清[案情]： 1989年河北省易县林业局在易县西陵镇太平峪村裤衩沟荒山建立红果基地，村委会公开向外发包，村民苏某与村委会达成口头协议：承包裤衩沟105亩荒山，承包期30年，收益三七分成，村委会得三成，原告得七成。协议达成后，苏某在所承包荒山上栽种了红果树和黑枣树。但由于植树造林用水问题始终未得到解决，放牧牛羊啃咬伤害种植的树木，找专人看护效果也不好，加之红果价格大跌，自1992年起，原、被告双方均疏于管理、看护，致使红果基地未见效益。 1997年5月23日，经“易县中德合作造林项目办公室”请示保定市林业局、河北省林业厅，并同意将西陵镇20个行政村的1300公顷荒山(含原告方承包的范围)，于1997年5月26日规划到“中德”(德援)项目西陵镇板粟、杏树基地(新增项目)。村委会为加入该项目创造条件，发动义务工对荒山开发治理，栽种了部分板粟。 1998年11月11日，村委会未通知苏某解除1989年关于裤衩沟105亩荒山承包协议，便重新向外发包，并与本案第三人赵某签订了《荒山承包协议书》，协议约定赵某承包荒山总面
积200亩(含原告承包的105亩);承包期限为50年。随后，赵某在村委会发动义务工栽种板粟的基础上又栽种了部分黑枣、洋槐等树种。由于赵某管理不善，至今所栽树木零星无几。 2000年5月24日苏某以“1997年村委会在其承包的荒山上栽种板粟侵害了承包户的合法权益;于2000年8月30日诉至法院，要求：1、依法确认原、被告之间的荒山承包合同有效，要求被告继续履行该合同;2、要求被告赔偿因其非法解除承包合同所造成的经济损失198160元;3、承担本案全部诉讼费用。 就原告苏某的损失问题，法院于2001年8月13日委托易县涉案物品价格鉴证中心予以价格鉴证，因苏某未能提供相关证据，该中心未能做出价格鉴证。 [裁判要点]： 法院一审认为，1997年5月23日“易县中德合作造林项目办公室关于新增和扩充项目区域的请示”，将原告方所承包的荒山规划到“中德”项目西陵镇新增项目区，并获得保定市林业局、河北省林业厅的批准，属于县级以上统一规划调整生产结构的政府行为，依法应允许被告变更或解除与原告的荒山承包合同;但被告单方解除合同，对原告方造成的损失应予赔偿。因原告不能向法院提供相应证据，对其要求赔偿经济损失的请求不予支持。2001年12月22日，法院参照《河北省农业承包合同管理条例》第24条第4项的规定作出判决：1、解除原被告双方的荒山承包合同;2、驳回原告方的诉讼请求。3、维持被告与第三人赵某的荒山承包合同。 判决生效后，保定市人民检察院以原审判决适用法律错误为由，于2002年6月17日向保定市中级人民法院提出抗诉。并认为，1993年11月9日《河北省农业承包合同管理条例》第24条第4项规定了解除或变更合同的条件之一，即按县级以上的统一规划调整生产结构的。此条做为承包合同变更和解除的条件，应是县级以上政府根据实际情况的行政行为。而本案中政
篇一：签订买卖合同时如何有效约定管辖法院 签订买卖合同时如何有效约定管辖法院？ 张国华 企业对外签订买卖合同，经常涉及“约定管辖”。十一届全国人大常委会第二十八次会议通过的《关于修改民事诉讼法的决定》，对“约定管辖”进一步作出明确规定。我们应注重理解和运用，适当约定较为便利、合适的法院打官司，以节省诉讼成本，达到诉讼目的。 “约定管辖”须符合法定规则。笔者在多年的法制服务活动中，发现有些企业想方设法、费尽口舌争取到管辖条款，却因约定欠妥而得不到法院认可，到头来空忙一场，还因管辖异议，被人为拖延诉讼，贻误时机，实在可惜。 请看以下案例： 案例一：某不锈钢制品公司与山东的某贸易公司签订供销合同一份，约定不锈钢制品公司向 “如发生纠纷，贸易公司供应不锈钢紧固件。为保障货款回笼，不锈钢制品公司提议写出约定： 由不违约方所在地的人民法院解决。”合同签订、送出30多万元货后，贸易公司迟迟不付款。为此，不锈钢制品公司向本市法院起诉。但诉状送达被告时，贸易公司却提出管辖权异议。法院经审查认为，在审理前无法判定谁才是合同约定的“不违约方”。裁定将案件移送到被告即山东贸易公司所在地法院处理。 案例二：赵某经朋友介绍认识了在上海办公司的沈某，两人一见如故。当赵某拿出以往格式合同打算给对方签字时，沈某仔细看过提出补充条款：“如发生争议，应协商解决；协商不成，则交由乙方（指沈某公司）所在地法院裁定”。赵某为了公平，要求把条款改为“交由甲方（指甲方工厂）或乙方所在地法院管辖”，终于达成协议。签约后，赵某按时送货到对方公司，可左等右要就是追不到货款，则一纸诉状送给本市人民法院。立案庭法官看后告诉他，由于约定的管辖条款无效，须到对方所在地法院起诉。 案例三：原告某金属材料有限公司与南通某贸易有限公司签订钢材买卖合同，双方约定：如发生争议协商不成，则向xx市中级人民法院提起诉讼。因该案标的额不超过95万元，属基层法院管辖范围，承办法官查明事实后，将该案依法移送。 那么，究竟应如何有效地约定管辖法院呢？归纳起来，应把握“五个只能和不能”及“两个不得”。 一是只能约定一审法院，不能约定二审法院。根据我国法律规定，一审法院确定后，二审法院则按照级别管辖的规定当然确定。一审判决、裁定后当事人上诉的，只能上诉至一审法院的上级法院，而不得向其他法院上诉。 二是只能约定有联系的法院，不能约定无联系的法院。根据我国新民事诉讼法第34条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以选择的管辖法院，包括被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，超出该范围任意选择的，不具有法律效力。 四是只能明确约定，不能模糊约定。当事人选择管辖法院必须是明确的。如有的公司约定“在甲方所在地按照合同法处理”。其本意是在甲方所在地法院诉讼，但是“按照合同法处理”的方式有多种。对方提出管辖异议后，法院认定异议有效，则裁定移送管辖。其实，该公司完全可以约定发生争议“向甲方所在地人民法院起诉。” 五是只能以书面约定为准，不能以口头约定为凭。约定管辖法院是要式行为，我国民事诉讼法规定，协议管辖必须以书面形式，可以是合同中的协议管辖条款，也可以是在诉讼前达成的选择管辖的协议。如果合同中未约定管辖法院，仅口头达成协议，即使对方予以认可，在没有签订书面约定管辖协议的情况下，该口头约定仍不能采用。 “两个不得”，即约定管辖不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。法院对于级别管辖是有硬性规定的。某案件按性质或者标的额应当由基层人民法院管辖的，如果选择由中
最高人民法院《民事审判指导与参与》与《审判监督指导》答疑 申吉红赵晓芳 法院认定合同未生效与无效有何区别 问：人民法院审理合同纠纷案件，有时认定合同未生效，有时认定合同无效，请问这两种情况在法律上有何区别？ 答：审理合同纠纷案件时，人民法院经常根据合同主体、内容的性质和审批程序的不同，依法认定合同未生效或者无效，两者在裁判结果上虽然有时产生竞合，但也有许多不同之处。区分这两种情况主要应从以下四个方面进行把握： 1.认定前提不同。认定合同未生效的前提是合同已经成立，其效力只是由于某种原因而尚未发生。譬如，当事人约定的合同生效条件尚未成就，再如依法经过批准才生效的合同而未经批准。其原因可能是由于客观情况变化致使有义务登记的一方故意不去报批，或者审批机关基于某种事实暂不予批准。无效合同不存在已合法成立的前提，自签订时起即因合同主体或者内容违反法律、行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始无效，绝对无效，对当事人不产生任何约束力。 2.条款效力不同。合同被认定未生效后，处于效力待定状态，将来有可能生效，也有可能不生效。认定时合同实体条款虽不发生效力，但并不因此影响合同的报批条款的效力。根据2011年6月召开的全国民事审判工作会议的纪要有关规定，探矿权、采矿权转让未经相关
审批机关批准，但符合矿产资源法等法律、行政法规规定的条件，应认定探矿权、采矿权未生效，但不影响转让合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的生效及效力。合同被确认无效后，除解决争议的程序性条款有效外，其他条款自始无效，缔约双方回复到合同订立前的状态。 3.适用条件不同。通常认定合同未生效的条件是，合同主体适格，内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，没有法定无效情形。只是由于设定的合同生效条件尚未成就，或者依法该登记而未登记，导致合同未生效。譬如，国务院《探矿权采矿权管理办法》第十条第三款规定：“批准转让的，转让合同自批准之日起生效。”显然，在合同成立后被批准前处于未生效状态。而认定合同无效的条件是合同主体或者内容本身违反法律、法规强制性规范，首先是缔约一方或者双方无民事行为能力，包括缔约方未取得特许行业资质而签订合同，譬如未取得建筑资质与他人签订建设工程施工合同、未取得销售爆炸品资质而签订雷管炸药销售合同。其次是因为内容违法而认定无效的合同，其中包括：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。诸如签订枪支弹药买卖合同，签订危害消费者健康的“地沟油”、含“瘦肉精”食品的买卖合同；（6）无处分权的人订立的处分他人财产的合同。 4.法律后果不同。如果合同被认定未生效后，客观上没有继续履
解除房屋出租合同诉状 民事起诉状，是指公民、法人或其他组织，在认为自己的合法权益受到侵害或者与他人发生争议时或者需要确权时，向人民法院提交的请求人民法院依法裁判的法律文书。以下是小编整理的解除房屋租赁合同起诉状，欢迎参考阅读。 解除房屋租赁合同起诉状一 原告 XXX，男，汉族，____年____月_____日出生，住址： ___________ 被告 XXX，男，汉族，____年____月_____日出生，住址： ___________ 被告 XXX，男，汉族，____年____月_____日出生，住址： ___________ 诉讼请求 一、要求判令解除原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》; 二、要求判令两被告返还租用房屋; 三、要求判令两被告支付房屋租金人民币156,000元; 四、要求判令两被告支付迟延支付租金的违约金人民币55,836元(按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日); 五、要求判令两被告支付房屋使用费人民币12,000元(暂计至20xx年4月20日，实际要求计算至被告返还房屋之日);
六、要求判令两被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用(暂计)人民币60,676.68元(实际要求计算至被告返还所占用房屋之日); 七、要求判令两被告支付物业管理费人民币2,290.86元(20xx 年01月至03月的费用，实际要求计算至被告返还占用房屋之日); 八、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由 20xx年4月20日，被告因(饭店)店铺经营需要而与原告签订《上海市房屋租赁》，合同约定：原告将其位于松江区XXX镇XXX北路XXX 号、XXY号和XXZ号的房屋(以下简称“该房屋”)出租给被告毛XXX、叶XXX。该房屋的租期为20xx年4月20日至20xx年5月31日止，其中，20xx年4月20日至20xx年5月31日为免租期。该房屋月租金为人民币36,000元(叁万陆仟圆整)，且该租金自合同签订之日起12个月内不变。另外，月租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付，被告于本合同签订后7个工作日内支付首期租金，以后支付时间为每年的8、11、2、5月份的20日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的3‰支付违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。 合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用,已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。因此，根据《上海市房屋租
竭诚为您提供优质文档/双击可除解除委托代理合同协议 篇一：解除委托代理协议 解除委托代理协议甲、乙双方于年月日签订委托代理合同，甲方委托乙方指派律师某某某处理某某某诉某某某医院医疗损害纠纷事宜。现甲方提出解除委托代理合同，双方通过协商达成以下协议： 1、双方一致同意解除年月日签订的委托代理合同。 2、本协议签订生效(:解除委托代理合同协议)时，乙方退还甲方缴纳的元律师费(注：乙方实际收取律师费元人民币)。同时，本协议也作为收据使用，甲方不另外出具收据。 3、乙方办理案件所需的调查复印查档差旅及其他开支计人民币5000由甲方承担。(注：甲方已经交纳) 4、本协议签订生效时，乙方即终止代理关系，甲方委托的一切代理事务自行负责，与乙方无关;乙方不得再继续代理甲方事务，如乙方违反本协议约定，甲方将依法追究乙方法律责任。 5、乙方仍对甲方所委托事务有保密义务，该义务不因
甲乙双方代理关系终止而终止。 6、双方的其他事宜自行负责，如有损失各自承担，并不争议。 7、本协议双方签字盖章后生效。 甲方：乙方：年月日年月日 篇二：解除律师委托协议书 解除律师委托协议书 1、解除或终止律师委托代理协议书 甲方： 身份证号： 地址: 电话: 传真: 邮政编码: 乙方：律师事务所 地址： 电话： 邮编： 鉴于：甲、乙双方于年月日签订《委托代理合同》，甲方委托乙方指派律师为。现由于其他原因，甲方提出解除委托代理合同。为此，甲、乙双方经过充分协商，达成如下协议：
1、双方一致同意解除年月日签订《委托代理合同》。 2、本协议签订生效时，乙方退还甲方缴纳的律师费30000元。（注：乙方实际收取律师费计人民币30000元）。同时，甲方退还乙方为该笔律师费出具的发票。 3、乙方办理案件所需的调查复印查档差旅及其他开支计人民币由甲方承担。 4、本协议签订生效时，乙方即终止代理关系，甲方委托的一切代理事务自行负责，与乙方无关。 5、本协议生效时，乙方应将甲方签字或盖章的授权委托书6份（已交法院的0份除外）返还乙方（注：乙方已经返还）。 6、乙方仍对甲方所委托事务有保密义务，该义务不因甲乙双方代理关系终止而终止。 7、双方就委托事务无争议，互不追究法律责任。双方的其他事宜自行负责，如有损失各自承担，并不争议。 8、本协议自双方签字盖章后生效。本协议一式三份，双方各执一份，主办律师持一份，具有同等法律效力。 甲方：乙方： 代表人：代表人： 签约时间：年月日 2、解除律师委托协议书 (以下简称甲方)
最高法院公报案例合同解除后合同关系消灭,不能再据此请 求支付违约金附相反判例 本文由作者赐稿并授权民商事裁判规则公众号重新编辑整理，转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)。 最高人民法院判例合同解除后，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金 ??作者：唐青林李舒杨巍单位：北京市安理律师事务所阅读提示：今天推送的案例刊载于《最高人民法院公报》2010年05期，认为解除合同后违约方的责任承担方式不表现为支付违约金。 但是本书作者在写作中也注意到更多的判例与该案例裁判规则不相同。对于合同解除后违约金条款的效力，审判实践中尚存在分歧。本案作出裁判的时间为2009年，恰逢当年颁布《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）。为了探明最高法院就此问题的裁判规则，本所作者以2009年为界限，检索到4份在此之前和在此之后的10份裁判文书，发现裁判规则基本统一：合同解除后非违约方可以根据违约金条款主张违约金。 裁判要旨 合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约方的责任
承担方式不表现为支付违约金。 案情简介 一、广西桂冠电力股份有限公司（“桂冠公司”）与广西泳臣房地产开发有限公司（“泳臣公司”）签订《基地定向开发建设协议书》及《补充协议》，约定桂冠公司委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为其建设办公综合楼和商品住宅小区，如果泳臣公司未按时完成工作、交付工程、擅自抵押土地，应向桂冠公司承担违约责任，支付违约金。二、泳臣公司至合同约定交付日无法实际交付工程，且该工程因质量事故未能复工。三、桂冠公司向广西壮族自治区高院提起诉讼，请求判令：解除协议；泳臣公司返还投资款、利息、定金、违约金、赔偿损失。广西壮族自治区高院认为，合同解除后违约方的责任承担方式不表现为支付违约金，判决：解除协议；泳臣公司返还桂冠公司购房款11050万元、赔偿损失13123.3万元。四、泳臣公司不服广西壮族自治区高院判决，向最高法院提起上诉。最高法院判决：解除协议；泳臣公司返还桂冠公司11050万元，并按同期同类贷款利率支付利息；泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。裁判要点本案的败诉原因是合同解除后不能请求违约方支付违约金。最高法院认为，解除合同后违约方的责任承担方式不表现为支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并
如何在合同中约定管辖 由当事人在合同中对双方将来可能因合同发生的纠纷选择管辖法院是公法私法化的表现，这就是我们常说的协议管辖。所谓协议管辖是指由双方当事人在纠纷发生之前或者纠纷发生后，通过协议的方式约定解决他们之间纠纷的管辖法院。 法律虽然允许当事人对合同纠纷进行协议管辖，但是当事人是否可以随意选择管辖法院呢？答案是否定的。当事人只有按照民事诉讼法的规定选择适当的管辖法院才是有效的，如果违反民事诉讼法的规定进行任意选择则属于无效约定。管辖约定无效的，则应当按照一般地域管辖或者特殊地域管辖的规定确定管辖法院。 我国《民事诉讼法》第25条规定：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。” 根据此规定，协议管辖必须具备以下条件才属于有效约定： 1、协议管辖只能对一审合同纠纷案件进行约定，当事人不得对二审法院的管辖进行选择。根据我国法律规定一审法院确定后，二审法院则按照级别管辖的规定当然的确定下来。一审判决后当事人上诉的，只能向一审法院的上级法院提出上诉，而不得向其他法院上诉。当事人也不得在合同中约定上诉法院。否则这种约定就是无效的。
2、协议管辖只能对合同纠纷适用协议管辖，对合同纠纷之外的其他民事、纠纷不得协议管辖。即只有当事人对因合同的签订、履行、效力、解除等发生纠纷的才可以选择管辖法院。 3、协议管辖是要式行为，只有符合法律规定的的形式才属于有效约定，否则就是无效的。我国民事诉讼法规定，协议管辖必须以书面形式，口头协议无效； 4、当事人选择的管辖法院必须和发生争议的合同具有一定的联系，即必须在法律规定的可以选择的范围内进行选择，否则不具有法律效力。根据我国民事诉讼法规定，当事人协议选择的法院只能是：被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地这五处法院其中的一个，而不能选择其他与合同没有任何关系的法院管辖。如果当事人为了某种目的，选择一个与合同没有任何关系的法院管辖，则这种管辖约定是无效的。另外需要说明的是，若当事人约定由原告所在地管辖，因合同发生纠纷后哪一方先提起诉讼就由哪一方所在地法院管辖；双方约定由被告所在地法院管辖的，先起诉方则必须在对方所在地起诉。 5、双方当事人协议选择管辖法院，不得违反级别管辖的规定。即协议管辖不得越级，对于应当由基层法院管辖的案件，如果选择由中级或者高级人民法院或者由最高人民法院管辖，则这种约定就是无效的。 6、协议管辖不得违反专属管辖的规定。我国民事诉讼法规定，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地法院管辖；因港口作业发生
有哪些无效合同认定原则 无效合同作为典型的私法行为，合同必须在公权许可的限度内实施，无效合同就是国家公权干预的结果。所谓无效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。国家公权不应当过分干预私法下的行为，因此，认定合同无效应当完全在法律规定的范围内进行，主要原则如下： (1)不非(违)法即合法有效原则。 法国法认为“如不能认定不是无效，可以认定有效”，此规则可以作为我国的立法和司法的借鉴。只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效，合同才能被认定为无效，否则，一概不无效，此即所谓“法不设责即豁免”。对于一份已经成立的合同，只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由，该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准，也充分尊重了合同当事人的意愿，同时也缩小了无效合同的范围，鼓励了交易，不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。 (2)慎重对待地方性法规、行政规章的强制性规定。 合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。违反法律、行政法规的一般性规定的合同，不再被确认为无效。究其原因，是因为有的地方性法规和部门规章掺杂着各部门、地方的利益，具有一定
的地方、部门保护主义的色彩，如以此作为认定合同无效的依据，势必造成交易中禁例如林，民事活动中处处陷阱，行政干预无边，当事人寸步难行的局面。但是，对于国务院有关主管部门颁布的关系到国计民生和国家重大利益的行政规章中的强制性规定(例如有关外汇、外贸管理方面的规定)，在未上升为法律或行政法规之前，有司法解释的，应依照司法解释的规定，确认违反上述规定的合同无效;无司法解释的，应根据具体情况，以《合同法》第五十二条第(四)项中“损害社会公共利益”等理由确认合同无效。而如果机械地以合同未违反法律、行政法规的强制性规定为由，一概宣告合同有效，在当前立法活动滞后的情况下，又会产生恶劣的社会影响。 (3)认定合同无效一般应以当事人请求为前提，法官不要轻易主动地去认定和宣告。 要求他人作为或不作为的权利，该请求权为实体法上的请求权，根据合同法理论及《合同法》中对合同效力的相关规定来看，在法院作出合同无效的认定之前，该合同应该是有效的。除非合同必然无效，法官一般推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时，法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的，由于缺乏合同无效的请求权主体，所以允许法院主动认定其无效。笔者认为，这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力，而是由于请求权主体缺位而造成的。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益目的。 (4)法官要慎重行使民事行为效力的释明权。
篇一：中介代办委托合同委托合同委托人（以下简称甲方）：受托人（以下简称乙方）：就甲方委托乙方办理坐落于商品房转让及抵押登记事宜，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、委托事项及权限：1、乙方协助甲方准备办理上述手续时涉及的文件、表格；2、甲方委托乙方代为办理其楼盘购房客户的商品房转让（即售房人与购房人之间的房产转移登记手续）手续及贷款客户的抵押登记（即贷款银行与购房人之间的抵押登记手续）手续。二、委托办理期限：本协议自甲乙双方签章后生效，到委托事项完成后终止。三、甲方责任甲方应在办理过程中积极配合乙方工作，积极提交办证所需的证件及资料，甲方并保证所提交的资料均为真实合法、有效。四、乙方责任料有保密的义务，不得泄漏给第三方。票。五、违约责任1、如因乙方原因，甲方未能在委托期限内取得《房屋所有权证》，乙方应承担相应责任； 2、如因甲方原因，致使乙方未能在规定时限内将《房屋所有权证》办理完毕，甲方应承担相应责任。六、代理费支付 1、乙方按甲方实际申报的房产转让、抵押登记手续，收取（甲方或购房客户）的代理费。房屋用途为住宅的，贷款客户代理费按300 元/件收取，一次性付款的客户代理费200 元/件收取，房屋用途为非住宅的贷款客户代理费按400 元/件收取，一次性付款代理费按 300元/件收取。七、其他约定1、如在办理过程中上述房产遭遇查封、冻结等甲乙双方均不可预见的事由导致上述委托事项无法正常办理，乙方
以书面形式通知甲方之日起该房产涉及委托事项解除。2、如一方要求变更协议条款，须经另一方同意，并签署补充变更协议，方可生效。3、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，须向乙方所在地人民法院起诉。4、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。甲方：乙方：代理人：代理人：月日签订日期；年篇二：委托合同中介委托合同甲方：乙方：甲乙双方本着互利互惠的原则,在平等、自愿、合法的基础上经友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：第一条委托事项及保证1、乙方委托甲方代为协助办理监理师注册服务。2、乙方保证自己承诺是真实的，其提供的证书是合法、真实有效的。 3、乙方同意并保证在被注册的单位聘用期限为两年（即从建设部或与证书相关单位公告日起的两年）。 4、甲方有义务协助乙方收取报酬费用。二、费用及支付方式1、乙方提供国家注册监理工程师初始证书，乙方获得的相应报酬为在聘用期内5.4万元（大写：伍万肆千元整）/两年（税后）。2、本协议签订后，乙方将监理师注册所需资料原件交甲方后，甲方支付给乙方定金人民币5000元整;（大写：伍仟元整）；3、乙方的证件被成功注册后，甲方协调聘用单位及时付款，甲方在收到聘用单位支付的费用后的5 日内支付乙方约定报酬的余款或由用证单位直接向乙方支付。乙方指定支付账户为：三、甲方义务及权利： 1.乙方提供的证书甲方只能用于企业资质升级或资质
解除委托代理合同 甲方：__________________________ 乙方：__________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日甲方：地址： 邮政编码： 电话： 邮箱：
乙方： 地址： 邮政编码： 电话： 邮箱： 鉴于： 1、甲乙双方于_______ 年_______ 月_____ 日签订了《委托代理合同》，对______________________ 事项做出了约定，该合同已生效。 2、现因________________________________________________ 原因，致使甲乙双方在《委托代理 合同》项下的目的不能实现，甲乙双方经平等友好协商，一致同意解除《委托代理合同》。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方对解除《委托代理合同》事宜达成如下协议： 一、合同解除 1、双方一致同意解除_________ 年 _____ 月______ 日签订的《委托代理合同》。 2、本协议签订生效时，乙方即终止代理关系，甲方委托的一切代理事务自行负责，与乙方无关，乙方无需退还甲方已交付的代理费。 二、合同权利义务 1、双方同意自本协议书生效之日起，各方依据《委托代理合同》应该履行而尚未履行之义 务不再继续履行。 2、本协议生效时，乙方应将甲方签字或盖章的授权委托书返还乙方（注：乙方已经返还） 三、保密规定 1、为保障双方利益，任何一方在未经对方书面同意，都不能泄露《委托代理合同》的一切内容。 2、乙方应保守甲方商业秘密，维护甲方公司形象，维护甲方合法权益和知识产权，该义务不因甲乙双方委托
法院能否直接判决解除合同 关于合同解除，一般认为依我国《合同法》第九十六条的规定，必须经过通知的程序，法院并不能直接判决解除合同，然而在司法实践中，当事人以解除合同作为诉讼请求，并被法院判决予以支持的案例并不少见。对于法院能否判决解除合同的问题，法律上并无明文之规定，学界也无统一的观点，导致在司法实践中法院或仲裁机构作出各种认定标准不一的裁判，有的以原告没有通知被告而直接起诉不符合法律规定为由，驳回原告解除合同的请求；有的直接判决解除当事人之间的合同。对此问题，有待立法予以明确。 一、关于合同解除方式 合同解除包括三种方式，即协议解除、约定解除及法定解除。协议解除由合同当事人达成一致即可；约定解除，即在合同中对在何种条件下当事人享有解除权进行约定；对于法定解除，一般认为主要是基于《合同法》第九十六的规定，即包括不可抗力、预期违约、迟延履行等情形。对于因情势变更原则当事人一方可以主张解除合同的，则较少受到关注，《合同法司法解释二》第二十六条规定，基于情势变更原则，当事人可以主张解除合同有明确的规定。 在协议解除的情形下，因遵循当事人意思自愿的原则，且不需要当事人单方作出解除合同的意思表示，因此较少发生纠纷。但对于法定解除以及约定解除的情形，因为需要当事人一方在符合法律规定或约定的条件下，作出明确的解除合同的意思表示，在实践当中，当事人往往容易对解除合同是否有法律或事实依据，以及解除程序是否合
法等产生争议。 二、对《合同法》第九十六条的理解 《合同法》第九十六条规定，享有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。有人据此认为，在解除合同案件中，当事人只能以请求法院确认解除合同效力为诉讼请求，而法院只能依确认之诉进行审理。 第九十六条指的是在合同约定的解除权条件具备时，或符合第九十四条规定的不可抗力、一方根本违约的情形时，当事一方享有解除权，对于该条规定中的“应当”，一般认为属强制性规定的用语，即解除权人欲解除合同，应当而且只能通过向对方发送通知的方式行使解除权，而不能要求仲裁机构或法院予以解除。也有人认为，合同是当事人对其民事权利义务进行处分的协议，是私法规范的范畴，合同的订立或终止只能由当事人依其意思表示进行，法院不能以公权过多地干预。 笔者认为，在合同约定的解除权条件成就时，或符合合同法第九十六的规定的不可抗力、预期违约、迟延履行等情形时，当事人享有解除权，若其主张解除合同，按照《合同法》第九十六条的规定，应通知对方。但是我国法律中对“通知”的方式并未有明确规定，当面或电话告知、通过传真、电子邮件或邮递发送通知、当面递交书面通知当然可以理解为此处的“通知”，但通过法院向对方当事人送达诉请解除合同的起诉状副本，是否也应属于“通知”呢，答案是肯定的。
民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院 北京市一法律师事务所韩洪律师 提记：笔者在2012写了一篇《合同纠纷诉讼的管辖法院》的博文，时过境迁，原文所依据2007年修改的《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》（简称92年意见）、最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》｛法（研）复［1986］2号｝、1996年9月12日发布的《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定》等法律和司法解释均被修改或废止，民事诉讼中有关合同纠纷的法院管辖规定，也随着上述法律及司法解释的修改或废止发生了变化。为此，笔者对原博文重整理并修改，标题改为《民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院》。 民事诉讼中合同纠纷案件管辖法院的确定对合同当事人的诉讼利益的影响不可或缺，合同纠纷诉讼中除了法定的级别管辖和专属管辖外，法律允许合同当事人在订立合同时从被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地中间选择管辖的法院。明确法律对合同纠纷管辖的规定，在合同纠纷诉讼中有着非常重要的现实意义。 关键词：合同管辖法院级别管辖专属管辖被告住所地合同履行地合同签订地原告住所地标的物所在地 一、民事诉讼中合同纠纷案件的法定管辖规定 1. 一般规定： ２０１２年８月３１日修改、2013年1月1日实施的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事讼法》）第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕
5号，以下简称《民诉法解释》）第十八条第二款规定：“合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。” 2. 保险、票据、运输合同纠纷的管辖： 《民事诉讼法》第二十四条规定：“因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。”《民诉法解释》第21条规定：“因财产保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，可以由运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地人民法院管辖。因人身保险合同纠纷提起的诉讼，可以由被保险人住所地人民法院管辖。” 《民事诉讼法》第二十五条规定：“因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。” 《民事诉讼法》第二十七条规定：“因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。”铁路运输合同纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷，都是由铁路运输法院管辖。 3. 农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程合同、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖法院： 《民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。该条中的“不动产纠纷”是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 《民诉法解释》第28条第二项规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。 4. 请求法院确认解除合同效力案件的管辖法院： 最高人民法院司法观点认为，当事人依据《中华人民共和国合同法》（１９９９
判例司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证 的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中院为例，整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效【案号】（2014）深中法房终字第1912号【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，
涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。【法院观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效 【案号】（2015）深中法房终字第523号【案情概述】2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。【法院观点】原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 解除律师委托协议书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
1、解除或终止律师委托代理协议书 甲方： 身份证号： 地址： 电话： 传真： 邮政编码： 乙方：律师事务所 地址： 电话： 邮编： 鉴于：甲、乙双方于年月日签订《委托代理合同》，甲方委托乙方指派律师为。现由于 其他原因，甲方提出解除委托代理合同。为此，甲、乙双方经过充分协商，达成如下协议： 1、双方一致同意解除年月日签订《委托代理合同》。 2、本协议签订生效时，乙方退还甲方缴纳的律师费30000元。（注：乙方实际收取律师费计人民币30000元）。同时，甲方退还乙方为该笔律师费出具的发票。 3、乙方办理案件所需的调查复印查档差旅及其他开支计人民币由甲方承担。 4、本协议签订生效时，乙方即终止代理关系，甲方委托的一切代理事务自行负责，与乙方无关。 5、本协议生效时，乙方应将甲方签字或盖章的授权委托书返还乙方 6份（已交法院的0份除外）（注：乙方已经返还）。 6、乙方仍对甲方所委托事务有保密义务，该义务不因甲乙双方代理关系终止而终止。 7、双方就委托事务无争议，互不追究法律责任。双方的其他事宜自行负责，如有损失各自承担，并不争议。 8、本协议自双方签字盖章后生效。本协议一式三份，双方各执一份，主办律师持一份, 具有同等法律效力。
甲方：乙方： 代表人：代表人： 签约时间：年月日 2、解除律师委托协议书 （以下简称甲方） （以下简称乙方） 甲、乙双方经过协商，达成如下协议： 一、解除甲、乙双方20年月日签订的委托代理合同。 二、乙方律师在代理期间按委托合同约定履行了职责。 三、甲方已支付的元代理费，乙方不退。甲方也不再向乙方支付代理费用。 四、本协议一式两份，双方签字或盖章之日生效。 甲方： 二0年月日 乙方： 二0年月日 3、解除律师委托代理合同协议书甲方：青岛担保有限公司 乙方：山东运策律师事务所 鉴于甲乙双方于20XX年8月1日签订《委托代理合同》，甲方委托乙方指派律师为甲方与青岛食品有限公司追偿权纠纷一案代理诉讼事宜，现因甲方未依约定支付代理费，甲乙双方协商解除上述代理合同，达成如下条款共同遵守，不得违反： 1、双方一致同意解除20XX年8月1日签订《委托代理合同》
解除委托代理协议书示范 文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
解除委托代理协议书示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 甲方： 住所： 身份证号码： 单位和职务: 电话： 传真： 电子信箱： 乙方： 住所： 邮政编码： 电话： 传真：
鉴于： 1.甲方和乙方于xx年xx月xx日签署了《委托代理协议》，乙方将作为甲方的代理人，代理甲方与诉讼一审阶段的法律服务工作; 2.甲方与已自行达成了离婚协议，并将通过协议离婚程序到民政部门办理离婚手续，离婚诉讼已无必要; 3.甲方已支付乙方律师代理费人民币元，乙方并未开始协议约定工作，经甲方和乙方协商一致，双方同意按本协议约定解除《委托代理协议》。经过双方友好协商，达成以下一致意见： 1.合同解除及责任承担 (1)双方协商一致同意，自本协议签署之日起，解除双方已签署的《委托代理协议》，该协议不再对双方具有法律约束力，一方相应免除另一方在《委托代理协议》项下的各项义务;