目录
前言 (2)
第一部分：有关南京老年人口的数据和资料 (3)
第二部分：南京老年人居住养老的现状 (5)
第三部分：南京老年人社会福利机构现状 (8)
第一节南京市老年人口与福利机构床位的供求比例 (8)
第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式 (10)
第三节、政府对南京社会福利养老机构的扶持及优惠政策 (12)
第四节、南京养老机构规模、设施及区位分布概述 (15)
第五节、南京养老机构入住条件、服务内容及等级收费标准 (20)
第四部分、南京市各养老机构的供求状况 (30)
第五部分、入住老人的基本特征及需求分析 (31)
第六部分、南京养老机构个案分析 (33)
第七部分、养老机构市场的机遇 (42)
南京市养老机构市场调查报告
前言
◆调研时间：2005年5月19日～6月1日
◆信息来源：主要来自于南京市（区）民政局福利处、老龄委办公室、中华慈
善基金等处；南京工大老年住宅课题研究组以及相关媒体；南京市各养老机构、老人及老人家属。
◆调研对象
南京市177家养老机构：老年社区、老年公寓、托老所、养老院、福利院、干休所、老干中心、护理院、养老院、敬老院；
◆调研内容
养老机构出身性质、隶属部门、入住及享受服务的条件、出租出售价格、服务内容及收费标准、基础设施状况、享受政府的优惠政策及运营后的政府态度、机构工作人员状况、养老机构的需求状况、与保险之间的关系、养老人员及家属的满意度。
◆样本容量
民政、老龄委等政府机构不少于5个
养老、托老机构不少于10个
被访管理人员不少于20个
被访老人、家属不少于50个
第一部分：有关南京老年人口的数据和资料
江苏省早在1986年就进入老龄社会，是我国第一个进入老年型的省份。全省现有60岁以上的老年人口1066万，占省人口总数的14.3%，并以超过3%的速度逐年递增，呈现出老龄人口绝对数量大、增长速度快、高龄化程度高等特点。据预测，到2030年，江苏
省人口老龄化水平将达到顶峰，老年人口增加到2000万左右，约占全省总人口数的25%。
截止2003年底，南京全市共有60周岁以上老年人804164人，占总人口的13.85%。目前，全市60岁以上老年人已有80多万人，而到2025年，南京每4个人中就有1人超过60岁。应该说南京老年人的递增速度远远超过全国平均水平，并且高龄化程度日渐严重。老年人的养老问题已经迫切地摆在我们面前
需要进一步说明的是，南京市人口平均预期寿命1990年为72.48岁，1998年上升到74.17岁，2000年已经超过75岁。从1982年的资料看，南京市区80周岁以上的高龄老人仅有1.16万人，人口类型尚属成年型。1990年增加到1.93万人，1995年已达到2.68万人，占市区60周岁及以上老年人口的比重也由1982年的 6.4%上升到1995年的 7.8%，上升了1.4个百分点。随着时间的推移、老年人生活水平和医疗水平的提高，大量的低龄、中龄老人不断跨入高龄老人的行列。
另外，南京市区百岁及以上的老年人口增加较快，1990年仅有6人，2000年已增加到80人，目前已经突破100人。这意味着全社会要花费更多的人力、物力、财力赡养和照料老人。
南京老年人口的数据表
第二部分：南京老年人居住养老的现状
第一节：南京老年人居住养老现状面临的问题及发展趋势
（一）南京老年人目前主要的养老模式：
目前南京市的养老模式由家庭养老、社区养老、机构养老三部分组成：
◆家庭养老：南京的家庭养老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆
和钟点工来实施养老护理。
◆社区养老：社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、
钟点工等中介养老护理。
◆机构养老：机构养老则专门为入住老人提供养老护理，目前南京有
社会福利院、老年公寓等养老机构共170多家。
目前家庭养老为南京市民主要模式，中华民族历来强调家庭养老，所谓“父母在家中，儿子不远游”即是这种传统意识的写照。延续至今，儿孙绕膝的大家庭生活仍是部分老人的愿望。许多人认为“住养老院，要不是没有儿女，就是儿女不孝”。许多老人退休后赋闲在家，把希望和精神寄托于对子孙辈的照顾，同时获取后代的物质和精神反馈。这种传统型家庭养老在当前虽仍占主要地位。现在约有70%的老人是以这种最传统的方式在家养老的。而社区养老和机构养老则是家庭养老的补充，南京有30%的老人享受的是后两种养老方式。
（二）南京老年人目前家庭养老所面临的问题：
1.由于社会变迁，我国第一代独生子女已经陆续进入婚育年龄，开始担
当起赡养老人的重任。一对夫妇要同时供养四位老人，还要抚养一个
孩子。而社会竞争的加剧，让相当数量的子女在自身条件的限制和压
力下，没有时间或者能力照顾老人。这种“四二一”家庭结构的现实，
对传统的家庭养老模式造成明显的冲击。
2.随着社会的变迁和信息时代的到来，年轻人和老年人之间的代沟加深，
思想观念、生活方式等方面的摩擦增多，因此家庭养老从老年人的心
理方面来说，也难以满足其需要；
3.老年人具有高患病率、高伤残率、高医疗利用率的特点，其健康问题
带来的照料的依赖以及医疗需求等也影响到家庭的稳定和发展。
4.南京早就进入老龄化城市，随着老龄化程度的加剧和家庭规模的日趋
小型化，老年群体中出现了一种突出现象———“空巢老人”越来越多。
南京每10户老人家庭中就有近4户是“空巢”家庭。南京鼓楼区对3个
社区的212个老人家庭调查后发现，“空巢”家庭有123个，占总数的
59.4％，目前，这一比例正在上升。
（三）南京老年人养老模式发展的趋势：
1、观念问题影响老年人的养老方式的的选择：
传统型家庭养老在当前虽仍占主要地位，但就其发展趋势看，对其形式的部分乃至全新的转换已是不远的事实。中国的生育制度改革和人口老龄化趋势的加剧使城市中日益增多的独生子女小规模家庭的老人赡养
功能越来越弱。而现代社会竞争日益激烈、生存与发展日益艰辛的现实使
背负沉重生活压力的子女们难以挤出时间和精力去陪伴父母。况且，那些已步入老年(离退休阶层)的市民们考虑到子女的困难和自身及社会保障能力的提高，对子女的期望已开始明显降低，不再局限于传统的家庭养老
方式。
2、收入水平支撑居住需求的转变：
目前，我国城市中包括南京市区的老人一般以离退休人员为主。而作为他们晚年收入主要组成部分的离退休保险福利费，最近几年已有较大幅度的增长。据《中国统计年鉴》反映，1998年该项收入人均已达5972元，比该年城镇居民人均收入5458.34元还高出500多元。况且这笔收入
并非我国城市老年人的唯一经济来源，评价其经济能力还需考虑如下因素：
(1) 储蓄性收入。
储蓄因其保守而稳妥的保值特点，成为老年人较欢迎的维持生活水平的方式之一。由于多年的积存，储蓄对老年人的经济消费能力
有不可忽视的影响作用。
(2) 再就业收入。
据1995年全国1%人口抽样调查统计数据推算，我国城市60岁以上的
在业人口占市就业人口的9.4%，占市该年龄组总数的47.13%。可见，
我国老年人通过再就业的方式获得收入已成为一种较普遍的现象。而
且，我国离退休人员年人均再就业收入从1990年的15.51元上升至
1998年的57.34元的现象也表明其还有很大的潜力可挖。
(3) 其它方面的收入。
市场经济条件下理财方式的多样化使部分城市老年人也纷纷进入保
险、股票交易等投资市场，加之接受子女赡养金、领取上一代遗产等
方式，老年人的经济收入已呈多元化趋势。
(4) 亚老人群体的高收入。
我国目前存在一批自身有较强经济实力、事业有成的，或有富裕的子
女予以支持的亚老人群，他们具有较强的购买力和较高的生活需求。
由上可知，南京做为江苏省会城市，南京老年人已有较强的经济实力来实现自身晚年居住需求的转变。而南京现有的社会福利服务事业基础差，养老机构档次偏低，养老设施严重不足，远不能适应老年人口迅速发展形势的需要。
第三部分：南京老年人社会福利机构现状
第一节南京市老年人口与福利机构床位的供求比例
当前江苏省国办养老福利机构66家，集体办养老福利机构117家，民办养老福利机构114家，各级各类养老机构和养老设施的床位总和约21万张，每百名老人仅拥有约1.97张床位。，随着人口老龄化趋势的加剧，全省现有的福利服务供给已严重不足，床位数与需求还有很大的一段差距。此外，老年福利机构在质量上也难以满足需求，目前，在全省的养老福利机构中只有16家通过相关的国际认证。
经调查，2004年的统计数据显示，南京市经过民政部门审核，取得设置批准证书的老年人社会福利机构共有175家，共有10841个床位，入住老人7935名，床位利用率约73.2%左右。每千名老人拥有床位数约为12.4张。（见附表一）
南京作为沿海发达省份的省会城市，老龄化程度高于全国平均水平，人们的思想观念也相对较新，经济状况也更宽裕，所以理应有更高的标准。
从全国其它城市的发展进程来看，2003年底，大连市每千名老人拥有福利机构床位数达到18.8张，杭州达到16张。而上海在2002年底的户籍人口1300万，60周岁以上老年人超过249万，占总人口的18.7%，人口总量与老龄化程度均高于我市，而其老年福利事业发展也领先我市。2002年底，该市共有老年人社会福利机构467家，床位34931张，每千名老人拥有床位超过了14张，也远高于我市水平。
由此可见南京养老机构只是刚刚达到国家要求的基本标准，远远无法满足南京的老龄人群的多层面的社会需求。
第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式
南京市目前养老机构性质和运营方式共分为以下三种：
1、政府性质----
是由省、市、区政府直接投资建设，由政府拨款承担社会三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机构。南京目前共20家。
一般政府性质的养老机构都为政府自己运营，如：南京市福利院、玄武门老年公寓、秦淮区社会福利院、鼓楼区社会福利院等，目前南京此类型养老机构共16家。
但个别也存在政府性质但由集体或社会管理、承包运营的，如：省邮电老年公寓、兰园老年公寓、工程兵学院老年康复中心、通院为民老年康复中心等4家。
2、集体性质----
是由政府管辖下的区、街道、镇等集体性质投资建设并管理，由集体拨款承担本辖区三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机构，基本由集体运营。南京目前此类型养老机构共108家，为主要的养老机构性质。如江宁开发区百家湖敬老院、玄武门社区老年康复院、夫子庙街道社
会福利院等。
3、社会性质----
由社会力量投资建设运营，以收费形式社会招收老人的养老机构。
目前南京此类型养老机构共47家。如金康老年护理中心、市红十字老年康复中心等
（政府性质、集体性质两种类型都为非盈利性质的养老机构，没有盈利指标，但目前大多数都对外开放接受自费入住的老人，作为额外的创收收入）
第三节、政府对南京社会福利养老机构的扶持及优惠政策
一、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知
的文件，对社会养老福利机构的扶持及优惠政策摘要如下：
1.对社会力量投资创办社会福利机构，各级政府及有关部门应给予政策上
的扶持和优惠。
2.社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拔方式供地
的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地
价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。
3.对社会福利机构及其提供的福利性服务和兴办的第三产业，安置残疾人
的福利企业，以及单位和个人捐赠支持社会福利事业的，国家给予税收
优惠政策，按照现行国家税法规定执行。
4.对社会福利机构的用电按当地最优惠价格收费，用水按居民生活用水价
格收费；对社会福利机构使用电话等电信业务要给予优惠和优先照顾。
5.对社会福利机构所办医疗机构己取得执业许可证并申请城镇职工基本
医疗保险定点医疗机构的，可根据劳动保障部下发的《关于印发城镇职
工基本医疗保险定点医疗机构管理暂行办法的通知》(劳社部发〔1999〕
14号)的规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗保险定点范围，社
会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点的社会福利机
构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。
6.社会保险机构可委托社会福利机构代办其养老金发放等服务性工作。
二、江苏省政府关于加快发展社会福利事业的通知文件，对社会养老福利机构
的扶持及优惠政策摘要如下：
1.鼓励和发动社会团体、企业、个人和外商采取独资、合资、民办公助等
形式创办各类社会福利机构
2.支持社会力量以合资、入股、购买和租赁等方式参与现有社会福利设施
的改造和扩建。现有社会福利机构原以划拨方式取得的土地使用权，可
以依法补办土地出让手续后进行转让，以筹集资金；也可以经有权的人
民政府批准后，将土地使用权作为国家(政府)投资入股，投入旧设施的
改造和扩建。
3.民办社会福利机构符合规定条件的，享受国家办社会福利机构同等优惠
政策。
4.新办的社会福利事业项目，在符合土地利用总体规划的前提下，要保证
供地。社会福利设施建设工程的收费，经主管部门批准可酌情减免。公
安部门免收治安联防费，用电、用水按民用标准收费。
三、目前通过对南京社会福利养老机构的访谈调查，南京普遍享受的优惠政策
主要体现在以下几点：
1.凡民政部门批准的老年人社会福利机构均可申请为非企业单位，享受政
策性的减免税收。
2.凡民政部门批准的老年人社会福利机构均应享受水、电、固定电话、有
线电视的收费按居民类价格执行。
四、政府对南京社会福利养老机构的扶持及优惠政策的分析
1.鼓励社会力量兴办福利机构的优惠政策无明确的定量要求：
目前许多对老年人社会福利事业的优惠政策还比较原则，一些优惠政策还停留在定性的层面上，优惠政策的权限及实施实际已下放到各区
等地方主管部门，由于没有明确的定量要求，弹性空间相应较大。
2.政府资金整体投入量少，投入方式陈旧、投入对象单一：
到目前为止，政府对福利机构的资金资助投入量少，还停留在项目财政阶段；必须有适当项目并获得计划及财政部门认可才能得到资助，
定期资助等经常性财政支出机制尚未建立。虽然社会力量兴办的福利机
构与国家和集体兴办的一样承担社会职能，但政府资金支持仅限于国家
和集体经济兴办的机构，由于政府投入上的差别，导致其运行成本的不一致。
3.对国际通行的新办机构资助和正常运行补贴支持无可借鉴的实施案例：
国内上海等一些城市已经开始对国际上通行的新办机构资助和正常运行补贴，在我市还尚未启动。江宁区政府去年年底首先提出在符合条件的前提下对新办机构（包括社会力量兴办的养老福利机构）资助和正常运行补贴，最多达5000元/床位，但目前还无可借鉴的实施案例。
第四节、南京养老机构规模、设施及区位分布概述
一、养老机构区位分布与隶属主管部门：
◆ 主城区养老机构地理位置分布如下：
玄武区16个、白下区14个、秦淮区10个、建邺区9、鼓楼区10、下关区12；共71个。为总数的41% ◆ 郊区养老机构分布如下：
浦口区16个、雨花台区11个、栖霞区12个、江宁区28个，六合区18个，共85个，为总数的48% ◆ 郊县养老机构分布如下：
其中溧水县公共8个，高淳县11个，共19个，为总数的
11%
41%
48%
郊县
由此可见，南京175家养老机构，主城区只占取了41%，目前江宁区的养老机构是最多的。这是从养老机构的地理位置来划分的，基本上各个养老机构隶属主管部门为本辖区的民政局的福利处直接管理，但个别的如冠名为省、市的养老机构就隶属到相应的市民政局、省民政厅的福利处管理。
二、规模、设施的概述：
1、分类数据统计
1) 养老机构占地、建筑面积的数据统计：
2) 养老机构占地面积的数据统计：
12%
22%
根据统计，南京目前175家养老机构的综合规模总体偏小，占地面积10000平米以上的机构只有八个，建筑面积上5000平米的仅四个。八个其中大多地处郊县，为集体性质；以收留五保护老人为主的纯福利性质的敬老院。规模稍大，面向南京市对外开放接受自费入住的老人的只有南京市社会福利院（占地83000），江苏省邮政老年公寓（14000
）两家。
3) 南京养老机构床位的数据统计：
2, 1%
根据床位数统计，南京目前养老机构的低于100个床位数有146家，占了82%的比例，100个床位以上的共29个，其中150以上共5个：浦口区桥林镇第一敬老院（150位）、青山社会福利院（300位）、但以收留五保护老人为主的纯福利性质的敬老院；其中面向南京市对外开放接受自费入住的老人的只有南京市社会福利院（600位）、玄武区老年康复护
7%
理院（150位）、市红十字老年康复中心（150位）由此可见南京能上规模的养老机构屈指可数；
其中，从分布区域来看，城区床位数为4092位，只占南京总床位数10841的38%，而城区老人目前需求旺盛，尤其是带康复医疗性质的机构床位，几乎处于供不应求的状态。
4) 南京养老机构投资总额的数据统计
47%
2%
据调查统计，南京养老机构多建造在早期，为福利非盈利性质，硬件条件标准较低，投资额低。后为顺应市场需求，部分养老机构只能在原有基础上改建，其中除政府直属的南京市社会福利院，投资额上一千万元的只有4家：江苏省邮政老年公寓（3500万）、玄武区老年公寓（1500
万）、江宁开发区百家湖敬老院（1300万）青山社会福利院（1000万）。 由此南京养老机构整体质数基础较差可见一斑。
（南京康复性质的养老机构不超出10个，多附属于一些规模较小的部队，区级的医院，养老机构医疗设施的投资基本归属到医院部分中）
5) 职工人数结构统计分析：
据统计，目前南京养老机构的从业人员共1902人，分为管理人员、医生、护士、护工、工勤。
A、医生、护士
人数比例较少。取得执业资格的医生（包括兼职）138人，护士160人，平均每家机构拥有医生0.78名，护士0.63名。除去市社会福利院（14名医生25名护士）、及一些以康复护理为主的（不超十家）等医护力量较强的机构，其他机构的平均水平将更低，其中97家机构既没有医生，也没有护士。除了本身附属于医院的个别康复机构，医生护士来自本医院外，大部分为外聘性质，医生待遇根据级别参照三级医院的薪资水准。护士基本薪资在1200元左右。
B、管理人员
共有417人，占22%，按数据看平均每家机构拥有2.4名管理人员，据我们实地考查，其中部分人员编制虽在某些国营、集体养老机构（有的单位多达10个），但只是挂名，实质并未参与管理。由此可见管理人员的数量极少，而且素质参差不齐：大多数机构没有达到国家关于要具备大专学历以上、社会工作类专业毕业的专职的社会工作人员的要求。据了解，为国家公务员编制的薪资按国家规定发放。（许多属郊县集体敬老院的管理人员只领取国家或集体发放的基本生活费，利用养老院的空余土地自给自足。）中高层除外，对外招聘的普通管理人员工资800—1500元不等。
C、护工、工勤
护工、工勤人数各为754人、433人，康复性质的或设施条件稍高的养老机构的护工、工勤分工相对明确，普遍护工、工勤没有
区分。平均每个护工负责介护的老人一个，介助最多不超出两个。
但许多机构在护工提成的前提下达到了一人介护3个老人。护工多
为外地30到50岁的农村妇女，除劳务市场，互相熟人介绍也是招
募渠道。按规定护理人员应接受岗前培训，经省级以上主管机关培
训考核后持证上岗，但南京目前90%以上的养老机构不符合此规
范。护理人员的基本工资350—600元不等，有提成制度，多数定
为每多护理一个介护老人增加50元。
2、南京养老机构基本设施状况概述:
南京175家养老机构，95%建造在早期（1999年颁布行业标准《老年人建筑设计规范》之前），设施简陋，还是停留在养老院、托老所满足基本的住养服务的概念阶段，或直接在普通住宅的套房内运营，或把原先作为其他用途的房子作简单改造即投入使用，而非量身定造，各项设施不符合老年人身体、心理等方面的需求，极其不规范。少数市场最好的勉强达到二星级的房间标准。文娱、康复方面的设施简陋，少数设有简单的老年活动棋牌室等，有的甚至没有足够的活动场所提供给老人。
目前有五、六家养老机构正在原有基础上改建扩建，根据政府部门工作人员介绍，目前新建或改建的养老机构的设施标准已开始严格按照《老年人建筑设计规范》执行，尤其新申报的福利养老机构的硬件审核上比以往严格许多，据考查，如江宁开发区百家湖敬老院、玄武区老年公寓（改建中）。江苏省邮政老年公寓等新建或改建的项目在基本设施上达到了南京一级的收费标准。江宁开发区百家湖敬老院（暂时只接受本区五包老人），是去年兴建的目前南京福利养老机构硬件条件最好的一家。
第五节、南京养老机构入住条件、服务内容及等级收费标准
目前南京市的老年人社会福利机构的服务基本分为以下几种：保健、疗养、医疗、娱乐、老人护理（自理、介助、介护）、康复、送终。从业务范围来看，全市175家老年人社会福利机构中，超过90%的机构只能提供基本的住养服务，能提供康复服务的机构只有10家左右。除了市社会福利院外，能开展较丰富文化娱乐活动的凤毛麟角，而真正能开展个性化服务的机构几乎还是空白。
一、南京市对老年人社会福利机构护理要求：
1、自理老人：
1.1居室卫生
a)帮助老人早晨整理床铺，晚上铺床，翻晒被褥；
b)定期更换床单、被套、保持床单整洁（必要时随时换洗）；
c)酌情开窗通风，保持室内外空气流通，根据季节做好防暑防寒工
作；
d)每日清扫居室卫生，室内外物品摆放整齐。做到桌面、地面、门
窗及墙壁清洁无积灰。室内应无蝇、无蚊、无鼠、无臭虫；
e)定期为老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期给予消毒。
1.2个人卫生
a)早晨帮助老人漱口、洗脸、洗手、梳头，晚上帮助老人洗脸、洗
手、洗脚、洗臀部；
b)定期帮助老人剪指（趾）甲、理发、剃须、更换衣裤；
c)定期帮助老人沐浴，定时擦身，夏季每日按时帮助擦席；
d)为大小便不能自理的老人做好大小便护理。
1.3饮食起据护理