房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
摘要 自改革开放以来我国经济飞速发展，经济的快速发展推动我国企业经营模式走上了另一个巅峰。越来越多的企业走上了合理避税的道路，我们不难发现企业合理避税已经成了绝大部分企业的战略部署。合理避税的方法各式各样关键取决于企业自身适合什么样的税务筹划方案。不同的企业有不一样的避税方式，但目的不外乎就是实现企业利润最大化。然而在我国这样的法制大国一旦涉及税收便是一个严肃的问题，于法律而言偷税、漏税都是触犯国家法律的。所以在这里我们提出了“合理避税”这样一个名词，就是要让企业在合情、合理、合法的范围内最大限度的减少财务成本，实现企业盈利最大化，在市场竞争中占据有利位置。但是，即使是这样企业合理避税还是存在一定程度问题的。本文首先介绍了合理避税概念、意义、影响让大家对合理避税初步认识，然后又总结了一些常见合理避税的办法，从这些办法中不难发现企业合理避税中还存在一些问题，然后针对这些问题深入了解并找出解决方案，最后对全文进行总结。 关键词：合理避税; 税务筹划; 财务成本
ABSTRACT The rapid economic development of our country since reform and opening up, the rapid development of economy to promote our country enterprise management pattern on the another peak. More and more enterprises in the path of a reasonable tax avoidance, we is not hard to find reasonable tax avoidance has become most enterprise strategy. Key depends on the reasonable tax avoidance method of all kinds enterprise itself is suitable for what kind of tax planning scheme. Different companies have different ways of tax avoidance, but nothing more than a maximize profits yet in our country the legal powers when it comes to tax is a serious problem, the law for tax evasion, tax evasion are breaking the laws of the state. So here we put forward the "fair tax" such a word, is to make our enterprise within the scope of reasonable, fair and legal maximum reduce financial cost, maximizing profits, occupy the favorable position in the market competition. But, even so, the enterprise reasonable tax avoidance or problems to a certain extent. This paper first introduces the concept of reasonable tax avoidance, meaning, influence let everybody to the reasonable tax avoidance preliminary understanding, then summarizes some common reasonable tax avoidance, from the way it is not difficult to find there are still some problems in the enterprise reasonable tax avoidance, and then to understand and find out solutions to solve these problems, finally, to summarize the full text. Key words: A reasonable tax avoidance; The tax planning;Financial cost
【节税案例】建筑企业增值税税务筹划 建筑企业经营环境复杂，税制改革初期还面临诸多问题，甚至出现税负增加的情况，阻碍了企业的生存和发展。因此，笔者认为有必要对建筑企业在增值税纳税环境下如何进行纳税筹划进行研讨，有效减少企业税务负担，促进建筑业健康、可持续发展。 一、建筑企业在增值税环境下税务管理的现状 1.公司组织架构和商业模式陈旧 首先，建筑业经营环境复杂，大型建筑集团一般拥很多的子、分公司及项目部，管理上呈现多个层级，导致集团内部存在层层分包的情况。增值税具有链条抵整扣的特点，对建筑企业的组织结构及经营模式提出了挑战，管理链条不能连续，税务风险就越大，甚至造成增值税进销项税额不匹配，从而多交增值税。其次，建筑业普遍存在挂靠、分包、转包、借用他人资质等经营导致企业无法取得进项税。 2.企业税负不减反增 当前很多施工企业粗放经营，财务管理薄弱，税收核算能力不高，如何正确选择纳税模式成为项目管理面临的首要问题。另外，成本费用无法取得进项专票。建筑业是劳动密集型行业，占总成本30%左右的人工成本无法抵扣;部分建筑材料供应商为小规模纳税人甚至无证经营户，取得增值税专用发票困难，作为主要原材料的商混、砂石料等地材可按简易办法纳税且适用3%的征收率，进销税率相差达8%;企业税改前采购设备已无可抵扣的增值税专票。 3.合同管理不完善，资金流趋于紧张化 建筑施工项目周期长、资金量大，工程款拖欠问题严重，导致企业应收应付之间矛盾加剧。企业合同管理水平没有得到有效提升，仍沿袭改制前的老办法，没有对上游单位工程款支付条款加以约束，由于增值税下纳税时间的差异，一旦对方未能按照合同约定支付资金，施工方就要垫付税金。对下游单位签订的合同缺乏合理资金支付筹划，必然加剧建筑企业的资金负担，引发资金链条断裂的危机。 4.管理人员的业务能力有待提高 首先，管理人员缺少对增值税管理的认知。有些管理人员还没有适应新的税收政策，在发票的取得、开具、传递、保管等环节容易出错，从而产生涉税风险。其次，基础工作不规范，财务核算体系不健全。与营业税，增值税的核算科目发生改变，原有核算体系已经过时，会计核算难度增加，对财税人员的业务能力提出了新要求。 二、建筑企业税务筹划分析 1.调整优化现有组织架构 建筑企业要根据自身特点，改变企业内部多级法人、层层分包的组织结构及经营模式，使企业组织结构由高长型向扁平型转变。通过合并规模较小或者没有实际经营业务的单位、撤销不必要的中间管理层级、合并管理职能相关或者相同的单位、资质较低的或者没有资质的子公司变为分公司等手段压缩管理层级，缩短增值税链条，降低税务风险。
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/9510849620.html, 企业税收筹划存在的问题分析 作者：王彬 来源：《现代经济信息》2012年第16期 摘要：对于企业来说，税收筹划作为一项涉税理财活动，是企业财务管理必须要面对的一项职责，一个企业若没有良好的税收筹划，对税务事项的安排不够合理，财务管理也无从谈起，这样离理想的企业财务目标也愈加遥远。本文对税收筹划的意义进行了分析，并对税收筹划中存在的问题以及完善税收筹划工作提出几点建议。 关键词：企业；税收筹划；意义；建议 中图分类号：F810 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-01 税收筹划是一门综合性较强、专业性要求较高的学科，是在税法规定范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地获得“节约税收支付”的税收利益，要求筹划人员不仅要具有丰富的执业经验，还要掌握较多的理论知识。要推进税收筹划在我国的发展，政府部门要进一步规范税收法律法规，正确引导宣传税收筹划工作，企业要充分了解税收筹划在企业生产经营活动中的重要意义，同时政府与税务机关还应注重对税收筹划专业人才的培养和税务代理机构的规范与扶持。 一、税收筹划的意义 在20世纪末期，税收筹划才开始在我国应用，最初时期各方面都还处于萌芽阶段，还存在着很多不够完善的地方。然而随着经济体制的改革，税收筹划在我国的发展也逐步成熟起来，税收筹划对于我国企业有着较为重要的意义。 1.有助于减少纳税人的税收成本。企业税收成本的高低将对纳税人的收益有着直接的影响，税收越高，企业利润越少。反之，能在合法的情况下将税收控制到最低，对提高企业利润有着直接的作用。同时税收筹划还可以防止纳税人陷入税法陷阱，税法陷阱是税法漏洞的对称，由于税法漏洞的存在给纳税人提供了避税的机会；而税法陷阱的存在，又会让纳税人更加谨慎，否则落入税法陷阱，会缴纳更多的税款，影响纳税人的正常收益。 2.有助于对纳税人纳税意识的提高。长期以来，我国都存在着纳税意识薄弱的现象，这给我国的社会发展造成了较大的阻碍。税收筹划对企业提高纳税意识有着积极的作用，是企业相关利益主体以合法性为前提的情况下，将企业的利益最大化。 3.有助于资本流动和资源的合理配置。纳税人根据税法中税基与税率的差别和税收优惠政策，实施投资、融资和产品结构调整等决策，税收筹划对于纳税人来说可以最大程度上减轻自己的税收负担，但在客观上却是在国家税收杠杆的作用下，逐步走向优化产业结构的道路。
建筑施工企业税务筹划思路及方法 一、纳税实务筹划的四项原则 纳税实务筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，在税收政策法规的导向下，采用使纳税人的税收利益最大化的纳税方案处理生产经营和投资理财等活动的一种企业筹划行为。 1、合法性原则。尽量少缴纳税款是每个企业都有的想法，但是一定要保证是在合法的前提下进行的种种方式，只有在法律的框架下企业才能充分地享有各种权利。 2、稳健性原则。任何纳税人要想在财务安全的前提下取得最大的经济收益，都必须权衡节税利益和节税风险之间的关系，节税的利益越大风险就越大，各种节税的预期方案都有一定的风险，所以权衡好二者之间的关系对企业的创效有着非常重要的意义。 3、财务利益最大化原则。税务筹划的目的就是要使纳税人的财务利益最大化，也就是可支配财务利润最大化，企业应该认真做好预期的节税方案，同时还要考虑纳税人综合经济效益的最大化。 4、节约性原则。税务筹划可以节约税务支出，如可以选择低税负，可以延迟纳税时间等方法，方法越简单越好，越容易操作越好。 二、施工企业纳税实务管理的思路
施工企业是指从事房屋、公路、铁路、桥梁等土木工程生产的企业。根据税法规定，企业应就其取得的营业收入缴纳营业税等流转税，就其拥有的财产缴纳房产税等财产税，就其实现的收益缴纳企业所得税等。对施工企业来说，其税负主要是营业税与所得税。 （一）营业税 1、合理利用对不同税目的选择。工程承包公司与施工单位签订承包合同时，可将营业税划归为两个不同的税目，即建筑业和服务业。工程承包公司对工程的承包有两种形式：第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司只负责各环节的协调与组织。第二种形式是工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担质量保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按建筑业税目征收营业税。对于第二种形式，工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量一律按服务业税目征收营业税。建筑业的适用税率为3%，而服务业的适用税率为5%，税
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
税收筹划企业利益最大案例分析 【最新资料，WORD文档，可编辑】
税收筹划是每个企业都必须有的一个环节，通过税收筹划可以制定合理的税收方式，最大限度的减少公司的损失，让公司利益最大化。 本文将以某研究所企业设立、经营活动中的会计核算、职工薪酬三方面管理决策中的税收筹划实例，表明通过加强对企业税收筹划在管理决策中的应用，来合理减轻企业的税收负担，保证企业价值最大化目标的实现。 一、企业设立决策的税收筹划 某研究所为使剩余资金充分发挥效能，实现收益最大化，有意向投资设立一家下属公司，希望公司设立后能使单位获得更大的收益水平，同时税负最轻，这就需要对建立子公司或分公司进行决策。 如果决定采用公司制组织形式投资设立一个新企业，将面临成立子公司或是分公司决策的选择。对企业的税收有直接的影响。从法律地位上讲，子公司必须具备独立的法人资格，这是子公司与分公司的根本区别所在。子公司和母公司之间是一种法律上财产权益关系，没有直接的隶属关系，子公司应当以其全部财产独立地承担民事责任，当然也包括独立纳税的义务。 分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格。分公司业务活动的结果由总公司承受，总公司应以自己的全部财产对分公司所产生的债务承担责任。分公司的设立只须在当地履行简单的登记和营业手续即可，因此，分公司一般不独立履行纳税义务，而将全部的经营成果都汇总到总公司一并纳税。 一家盈利情况较好的企业，拟投资设立一新公司，预计这家新公司未来3年均会出现经营亏损，经过税收筹划，企业应做出以非法人身份投资设立分公司的管理决策。分公司不具有法人资格，由总公司汇总缴纳企业所得税，可实现总公司调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担。 如果当无税收优惠的企业投资设立能够享受税收优惠的机构时，适合设立子公司，以使子公司在独立纳税时享受税收优惠政策。 除税收因素外，企业在决定采用何种组织形式时，也要考虑分公司与子公司在其他诸多方面存在的差异：如分公司无独立经营权与决策权，而子公司有独立经营与决策权；分公司不能独立签署合同，子公司能签署合同；分公司设立程序简单，费用低，子公司设立程序复杂，费用高等，以此进行综合的判断。 二、企业经营管理活动中会计核算的税收筹划 通过会计核算也能进行税收策划，必须“未雨绸缪”。企业会计核算中的税收筹划，实际上就是按照企业会计核算的要求和特点，设计企业的全部业务和经营活动，通过会计核算结果的变化，实现企业税收筹划的目的。会计核算是整个税收筹划方案的起点和终点。 合同文本设计是企业“分别核算”的基础环节，财务核算是企业“分别核算”的核心环节。如果两项业务分别核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定两份不同业务合同。如果两项业务合并核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定一份单一业务合同。
建筑施工企业税收筹划方案 一、对增值税的筹划 (一)对甲供材料的筹划 甲供材料是指施工过程中由建设单位直接购买材料、动力等，并将相应的购买价款抵扣建筑工程款。根据税法规定：纳税人提供建筑劳务的，其营业额应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。如果由建设单位甲供材料，一般是直接从市场上购买，价格较高，而且在付施工企业工程款时是全额抵扣。但施工企业购买材料时一定会精打细算，严格控制工程原材料的预算开支。再者，施工企业一般与材料供货商有长期合作的关系，价格上既可以得到优惠，又可以按比例支付，不仅扩大利润空间，还降低了资金成本。所以，实际工作中尽量与建设单位不签甲方供料合同。 (二)对分包工程的筹划 施工企业的总承包人将工程分包或转包给他人，以全部承包额减去付给分包人或转包人的工程款后的余额为营业额。故此，施工企业在作为总承包人，将部分工程分包给他人时，尽量用双包合同，也就是包工包料，这样，总承包人承担的增值税就减少。现举个例说明：a公司承接到一公路工程5000万，现分包一部分工程，由b公司中标，a公司与b公司签订工程承包合同(包工包料)，合同价是1000万，a公司缴的增值税是(6000-1000)×3%=150万，b公司缴的增值税是1000×3%=30万。但如果a公司与b公司签订工程承包合同(包工不包料)，合同金额500万，另500万材料由a公司甲供，这时a公司缴纳的增值税就是(6000-500)×3%=165万，b公司缴的增值税是500×3%=15万。由此可见，若施工企业为总承包人，分包合同尽量使用包工包料合同，材料由分包人自行购买;若施工企业为分包人，分包合同尽量使用包工不包料合同，材料由总承包人甲供。 施工企业作为分包人，如果将分包来的工程一部分再分包给他人时，该如何筹划呢?下面来分析一个案例：a公司与b公司签定了1000万的工程承包合同，b公司将此项工程一部分分包给c公司，与c公司签定了500万工程承包合同，现实中b公司应缴增值税1000万×3%=30万，c公司应缴增值税500万×3%=15万，c公司缴的增值税15万b公司无法抵扣。如果b公司通过筹划，与a公司协商，将分包给c公司的500万工程直接由a公司与c公司签订工程承包合同，b公司与a公司只签定500万工程承包合同，那么b公司只交500万×3%=15万增值税，至少可以节税15万。 二、对企业所得税的筹划 (一)利用固定资产折旧政策进行筹划 在施工建设过程中，一般需要大型设备，因此，施工企业的固定资产价值通常较大，固定资产折旧是缴纳所得税前准予抵扣的项目，在收入既定的情况下，折旧额越大，应纳税所得额就越少。税法对固定资产的最低折旧年限、净残值率有明确的规定。施工企业在确定固定资产使用年限时应采用税法规定的最低年限，这样，企业可以及时将折旧费用计入成本，减少当期应纳税所得额。不仅使固定资产成本在使用期限中加快得到补偿，又延缓所得税的纳税
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
企业税收筹划的绩效分析 摘要：企业通过税收筹划达到减轻税负的目的，是一种合法行为。税收筹划必须以“绩效”为导向，从企业自身和外部环境两方面入手，通过建立诚信纳税体系、提高税收筹划水平、健全税收征管监督机制、优化税收筹划环境，共同促进企业税收筹划健康发展。本文从绩效视角入手，分析企业在不同情况下的博弈行为，提出相应的税收筹划策略。 关键词：绩效博弈论税收筹划 一、企业税收筹划的绩效要求 税收筹划的目的是遵循相关法律法规，通过税收筹划达到减轻税负，继而增加绩效。然而，与其他经济业务活动一样，税收筹划在可能获得税收经济收益的同时也需要付出必要的代价，这个代价就是税收筹划成本。税收筹划成本包括直接成本、机会成本和风险成本。直接成本是企业为取得税收筹划经济收益而发生的直接费用；机会成本是指企业为了采用特定的税收筹划方案而放弃其他方案 的潜在经济收益；风险成本是指税收筹划方案因外部环境的变化而使筹划目标落空，以及筹划方式选择不妥导致要承担法律责任所造成的损失。直接成本可以通过成本经济收益比较而得出，是一种显性成本，企业在进行税收筹划时必须遵循经济性原则，在筹划方案中予以考虑。机会成本和风险成本是企业税收筹划策略选择所带来的损失，是税收筹划行为有效性和效率性的反映。
税收筹划是提高企业效益的重要手段之一，不仅要求经济收益大于成本，获得经济利益，更重要的是，要实现绩效目标。所谓“绩效”，是指既定目标的实现程度以及取得相应结果的有效性和效率。“绩”是指企业税收筹划所要达到的目标，“效”是指企业税收筹划完成目标的情况和取得的成绩。税收筹划的绩效，涉及到经济效益、社会效益和综合效益，具有短期效益和长期效益，而长期效益具有较长的时间滞后性和不可估量性，其具体收益的确认难以量化，具体而言，税收筹划绩效包括企业获取的直接或间接税收经济收益、因诚信纳税提升的企业信誉、实施税收筹划获得的财务管理水平提高等有形和无形的经济收益。 二、企业税收筹划的绩效分析 税收环境是企业税收筹划的外部条件，但是，由于企业的人、财、物、时间和精力是有限的，企业关于环境变化的信息是不完全的。企业进行税收筹划必须考虑外部环境变化所造成的影响，而企业对所处的外部环境及变化是不可能完全把控的，由此形成了企业与外部环境之间的博弈。在税收征纳的过程中，企业与税务机关两者之间的信息是不对称的，一是税务机关在法律授权的范围内，通过自由判断、自主选择而做出一定行政行为的权力，对企业税收筹划行为进行认定，并通过稽查和处罚等方式，以保证国家税收得到最大限度的征收，但税务机关无法完全掌握企业的纳税信息。二是企业作为纳税主体，完全了解自己的应纳税情况以及实际纳税情况，但
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
施工企业税务筹划 一、税收筹划的一般特点 税收筹划，就其目的和结果而言，又称节税，是指纳税人在税法规定许可的范围内，充分利用税法规定的优惠政策，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，采取合法的手段，最大限度地采用优惠条款，以达到延缓税负或减轻税收负担的合法经济行为。它充分利用税法中提供的一切优惠，在诸多可选的纳税方案中择其最优，以期达到整体税后利润最大化。税收筹划具有合法性、积极性、选择性、和收益性等特点。 二、施工企业税收筹划的思路 施工企业是指从事房屋、公路、铁路、桥梁等土木工程生产的企业。根据税法规定，企业应就其取得的营业收入缴纳营业税等流转税，就其拥有的财产缴纳房产税等财产税，就其实现的收益缴纳企业所得税等。对施工企业来说，其税负主要是营业税与所得税。 （一）施工企业营业税的税收筹划思路 1、合理利用对不同税目的选择。工程承包公司与施工单位签订承包合同时，可将营业税划归为两个不同的税目，即建筑业和服务业。工程承包公司对工程的承包有两种形式：第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司只负责各环节的协调与组织。第二种形式是工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担质量保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按建筑业税目征收营业税。对于第二种形式，工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量一律按服务业税目征收营业税。建筑业的适用税率为3％，而服务业的适用税率为5％，税率的差异带来税负的差异是显而易见的，因此工程承包公司可通过与建设单位签订承包合同的方式达到节税的目的。 2、纳税时间的合理选择。同一笔税款，尽量延迟交付可以取得资金的时间价值。这些资金暂时留在企业里，可以减轻企业流动资金短缺的压力或者可以减少企业在银行等机构的贷款，减少财务费用。所以，利用税法关于纳税义务发生时间的规定，合理选择对本企业有利的结算方式，将纳税义务发生时间尽量往后推迟，也是一种重要的税收筹划方法。另外，