中国指数研究院 中国房地产指数系统
1.
价格：全国住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅均价连续三个月环比
下跌
1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。中国房地产指数系统百城价格指数显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。
2. 需求：累计销售面积和销售额增速均放缓，单月销售面积继续同比下降
1-11月，全国商品房累计销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降1.5
个百分点；住宅累计销售面积同比增长7.5%，增速也下降1.5个百分点。11月全国商品房销售面积为9941万平方米，同比下降1.7%，住宅销售面积为8668万平方米，同比下降3.3%。
3. 供应：累计新开工面积增速继续高位下降，开发投资增速降至30%以下
1-11月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.5万亿元，同比增长29.9%；房屋新
开工面积达17.5亿平方米，同比增长20.5%；施工面积为49.1亿平方米，同比增长27.9%。11月当月，开发投资额同比增长20.1%；房屋新开工面积同比增长9.1%，住宅新开工面积同比增长2.6%。
4. 资金来源：开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低
1-11月，房地产开发企业资金来源共计7.5万亿元，同比增长19.0%，增速较1-10月下降1.2个百
分点。除国内贷款增速有所增长外，其余各项资金来源的增速均保持下降态势。国内贷款占比下降，定金及预付款和利用外资占比不变，其他资金来源占比略有上升。
2011年1-11月全国房地产开发经营数据解读 2011年12月9日
中国指数研究院 中国房地产指数系统 电 话：010-********
邮 箱：hetian@https://www.doczj.com/doc/9a4571311.html,
小结：量价齐跌势头继续，供应、资金增速仍在高位
价格方面，从“百城价格指数”来看，11月100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌。需求方面，1-11月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小；11月，
商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，连续第二个月同比下降。值得注意的是，中国指数研究院重
点监测的城市，11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。供应方面，开发商加速推盘，近两年的高
速增长也使得供应方面压力越来越大。另一方面，货币政策微调将缓解房地产业的调控压力，但房地产调
控政策仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临的问题。
报告撰写：
潘雪佳高级分析师panxuejia@https://www.doczj.com/doc/9a4571311.html,
师洋分析师shiyang.bj@https://www.doczj.com/doc/9a4571311.html,
王娜分析师bj.wangna@https://www.doczj.com/doc/9a4571311.html,
部分已完成研究专题：
政策评估类：
2011年9月19日，《“限价”代替“限购”，政策执行变相放松》
2011年8月29日，《台州出台限购令：领衔新一轮限购》
2011年8月22日，《全国保障房开工提速，金融支持力度进一步加大》
2011年8月19日，《“五项标准”扩容限购城市：新一轮限购即将来袭》
2011年7月19日，国务院常务会议解读之二：限购范围可能增加10-20个城市，调控向纵深发展2011年7月14日，国务院常务会议解读：调控政策进一步趋紧，限购范围将扩大
2011年7月12日，两通知先后出台，预示调控政策力度仍将延续
2011年6月21日，《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》点评
2011年5月20日，保障房专题研究：历史、现状、趋势、策略
2011年5月18日，2011年全国住房用地供应计划点评：保障房用地翻倍，商品房用地大幅增加2011年5月10日，“一房一价”点评：房价监管力度升级，政策落实力度加强
2011年3月11日，“国八条”调控之“房价控制目标”点评
2011年2月16日，新一轮“限购令”点评
市场热点类：
2011年9月，2011年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强研究
2011年7月，2011年中国房地产业资金状况系列专题
2011年7月，中部地区地级以上城市投资潜力研究
2011年6月，长三角地区地级以上城市投资吸引力研究
2011年4月，2010年中国城市房地产开发投资吸引力研究
2010年3月，中国城市化进程对商业地产影响分析
2010年2月，区域规划对房地产市场影响的分析
专题调研类：
2010年8月，海外房地产市场专题研究（美国、日本、德国、韩国）
2009年10月，2009年四季度中国房地产经理人指数调查分析
2009年6月，当前房地产形势下的购房消费特征调查分析
2009年2月，2008年中国购房消费特征分析
一、价格：住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅价格
指数连续第三个月环比下跌
图：2004年至今全国商品房和住宅均价及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局
1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，但增速继续放缓。
根据百城价格指数的调查数据，11月，全国100个城市住宅平均报价1为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，已经是连续第三个月的环比下跌。其中，43个城市价格环比上涨，1样本平均价格和价格中位数由当地在售楼盘的价格计算得出，具体计算方法详见相关报告。
57个城市环比下跌。其中，十大城市平均报价为15663元/平方米，环比10月下降0.36%。
图：2011年1月至今全国100个城市住宅价格指数及变化情况
数据来源：CREIS中指数据、https://www.doczj.com/doc/9a4571311.html, 二、需求：1-11月累计增速继续放缓，单月销售面积连续第二个月同比下降
1. 1-11月全国商品房销售面积和销售额同比涨幅继续缩小
图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局1-11月，全国商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降
了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，比去年全年增速低0.5个百分点，增幅略小于商品房总体情况；办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长10.1%和17.0%，增速较1-10月均有所缩小。
1-11月，全国商品房销售额为4.9万亿元，同比增长16.0%，增速比1-10月下降2.5个百分点，但增速仍高于销售面积。其中，住宅销售额为4.1万亿元，同比增长13.7%，增速比1-10月下降2.6个百分点，增速低于去年全年0.7个百分点；办公楼和商业营用房销售额均分别增长21.9%和30.3%，增速较1-10月均有所缩小。
2. 11月，单月商品房和住宅销售面积及销售额同比齐跌
图：2008年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额单月增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局从单月销售情况来看，11月全国商品房销售面积为9941万平方米，环比下降18.9%，高于去年全年月平均水平（8700万平方米）；但同比下降1.7%，降幅较上月有所缩小。11月，住宅销售面积为8668万平方米，同比下降3.3%，降幅也较上月有所缩小。
11月，全国商品房销售额为5221亿元，同比下降1.2%。其中住宅销售额为4164亿元，同比下降4.5%。
无论从商品房整体还是住宅的情况来看，11月单月销售面积和销售额均延续上月的下降趋势，显示当前房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商加大推盘力度，但供应的增加并未带动成交量的显著上扬，反而明显呈现单月下降趋势。
三、供应：1-11月投资新开工增速继续下降
1. 1-11月房地产及住宅开发投资总额同比增速继续高位回落
图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局1-11月，全国房地产开发投资额为55483亿元，绝对值创历史新高。同比来看，1-11月相比去年同期增长29.9%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，但仍在高位运行。整体来看，房地产开发投资同比增速继续保持在2007年以来的历史高位，但近月降幅逐渐加大。
1-11月，全国住宅开发投资额为39857亿元，绝对值亦创近年来新高。同比来看，1-11月比去年同期增长32.8%，增幅比1-10月下降1.5个百分点。
2. 11月，单月房地产开发投资额同比增速继续下降，降幅扩大
图：2008年至今单月房地产开发投资及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局从单月开发投资情况来看，11月全国房地产开发投资环比有所下降，总额为5560亿元，环比下降2.4%，降幅较上月（环比下降11.6%）有所缩小。同比来看，11月全国房地产开发投资增长20.1%，较10月下降4.7个百分点，自7月以来，增速下滑幅度不断扩大。
11月，全国住宅开发投资额为4025亿元，环比小幅下跌0.5%，降幅较上月（环比下降13.4%）有所缩小。同比来看，11月全国住宅开发投资额增长20.6%，增速比上月下降6.9个百分点，自7月以来，降幅不断扩大，且大于整体投资情况。
3. 1-11月全国新开工面积和施工面积继续增长，但增速略有放缓图：2008年至今全国累计房屋新开工和施工面积及其增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局1-11月，全国房屋新开工面积达17.5亿平方米，同比增长20.5%，增速比1-10月下降1.2个百分点。其中，住宅新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增速较1-10月下降1.5个百分点。自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降，但仍高于2006-2008年平均水平。
1-11月，全国房屋施工面积继续增长，达49.1亿平方米，同比增长27.9%，增速比1-10月下降0.5个百分点。其中，住宅施工面积为37.6亿平方米，同比增长26.0%，增速比1-10月下降0.8个百分点。
1-11月，全国房屋竣工面积为5.9亿平方米，同比增长22.3%，比1-10月增加3.8个百分点。其中，住宅竣工面积为4.8亿平方米，同比增长21.5%，增速比1-10月增加3.9个百分点。
4. 11月，全国房屋和住宅新开工同比小幅上涨，住宅涨幅较小
图：2008年至今房屋及住宅单月新开工面积其同比增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局从单月新开工情况来看，11月全国房屋新开工面积和住宅新开工面积分别为14590万平方米和10825万平方米，相比10月均有所增长，涨幅分别为15.9%和12.4%。同比来看，11月房屋新开工面积同比增长9.1%，增速比上月高出7.7个百分点；住宅新开工面积由跌转涨，同比增长2.6%。
11月，全国房屋竣工面积和住宅竣工面积分别为9605万平方米和7814万平方米，相比10月均有所增长，涨幅均超过50%，分别为53.3%和53.0%。同比来看，11月房屋竣工面积同比增长47.1%，增速比上月高出24.2个百分点；住宅竣工面积同比增长46.0%，较10月增长21.2个百分点。
四、资金来源：开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低
1. 同比增速除利用外资有所回升外，其他资金来源均有所下降
图：2009年以来全国开发企业各资金来源同比增速
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局
1-11月，房地产开发企业总资金来源合计为7.5万亿元，同比增长19.0%，增速较1-10月下降1.2个百分点。各项资金来源中除国内贷款增速保持增长外，其余各项仍保持下降趋势。
具体来看，国内贷款为11376亿元，同比增长1.2%，增速较1-10月增长0.2个百分点；利用外资为764亿元，同比增长16.6%，增速比1-10月下降15.8个百分点，继续保持波动较大的特点；企业自筹资金31092亿元，同比增长30.6%，增速比1-10月减少0.2个百分点；其他资金来源31976亿元，同比增长16.2%，增速较1-10月下降2.6个百分点。其他资金来源中，定金及预付款为19228亿元，同比增长20.7%，较1-10月下降4.9个百分点；个人按揭贷为7499亿元，同比下降5.5%，降幅比1-10月扩大0.6个百分点。
2.
开发企业国内贷款占比继续下降
图：2009年至今全国开发企业资金来源占比
0%
20%40%60%80%100%
国内贷款
利用外资自筹资金定金及预付款个人按揭贷款及其它
数据来源：CREIS 中指数据、国家统计局
1-11月，在开发企业的各类资金来源中，国内贷款占比为15.1%，较1-10月下降0.3个百分点，比今年年初下降6.9个百分点，自09年以来每年均呈逐月降低趋势，目前也低于前几年同期水平。自筹资金占比为41.3%，比1-10月上涨0.1个百分点，比年初提高6.7个百分点。利用外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，1-11月占比为1.0%，与1-10月持平。购房者的定金及预付款、个人按揭贷款及其他项占比比1-10月上升0.2个百分点，1-11月购房者定金及预付款占比为25.6%，与1-10月持平，比年初微降0.2个百分点。
附表：全国房地产开发经营数据
数据来源：CREIS中指数据、国家统计局