2014年一季度荆州城区房地产市场运行分析
一、目前荆州房地产市场形势
今年一季度荆州房地产市场形势与全国大多数三四线城市相似，供过于求比较突出。
（一）一季度销售下滑
今年一季度，荆州城区商品住宅供应量13313套，面积146.52万平方米，同比增长1.2倍；销售备案2136套，面积22.77万平方米，同比下降5.6%。销售下降主要发生在2、3月份。1月份因去年的市场惯性，销售较好，其后则逐月下滑。表面上看下降幅度不大，而且趋势与去年一季度相同，但考虑到是在供应量增长1.2倍的情况下下降5.6%，销售率只有16%，不到上年同期销售率的一半，所以实际销售情况远不及去年同期。春节期间销售备案27套，同比下降35.7%，没有出现人们期盼的返乡置业高潮。（见表1、表2、表3）
表2：2014年1—3月荆州城区商品住宅供应、销售备案情况
从今年1月—4月6日每周网签备案情况看，虽有起伏，但总的趋势也是下降的。近三分之一的楼盘连续两周无网签备案记录。
各楼盘销售不平衡。在市场整体下滑的情况下，仍有不少楼盘取得较好的销售业绩。从销售备案套数排名前10名看，去年一季度前10名共销售1545套，占全部销售套数的68.3%。今年一季度前10名共销售1395套，比去年减少150套，下降9.7%，占全部销售套数的65.3%。今年排名第一的荆州绿地之窗一期销售400套，比去年同期排名第一的凰巢世家住宅小区增加119套，说明荆州绿地之窗在地段增值潜力、产品类型和综合品质、合适的价位等方面均有优势，得到市场认可。（见表4）
表4：2014年一季度荆州城区楼盘商品住宅网签套数前10名比较
各区域销售不平衡。
荆北新区。本区域目前只有绿地之窗一个项目，该项目本季度可供销售套数不多，只有442套，网签备案400套，销售率90.5%，高居荆州城区之首，但不能代表该区域情况，只是个案。
沙北新区。本区域有3个项目，本季度可供销售套数1453套，网签备案246套，销售率16.9%。除荆北新区外，该区域销售率最高。
沙市区。本区域有29个项目，本季度可供销售套数4950套，网签备案680套，销售率13.7%。
荆州区。本区域有16个项目，本季度可供销售套数2805套，网签备案363套，销售率12.9%。
荆州开发区。本区域有11个项目，本季度可供销售套数3663套，供应量居第二位。网签备案446套，销售率12.2%，销售率最低。但该区域的中豪明珠城项目销售较好，连续两年稳居一季度销售排名第3名。（见表5）
表5：2014年一季度荆州城区各区域销售率
（二）商品住宅供应量继续增长
今年一季度，市场供应量仍大幅增长，与销售下滑的趋势截然相反。实际上，去年下半年供求失衡就比较明显，今年供大于求矛盾更突出。
1、库存量大幅增长
截至3月底止，荆州城区在售楼盘库存量11178套，面积124万平方米，比去年同期增长2倍，足够在销售旺盛的状态下消化一年。（见表6）
上图显示，沙市区库存量最多，为4270套；其次是荆州开发区，3217套；荆州区居第三，2442套；沙北新区第四，1207套；荆北新区只有一个项目，仅余42套。
荆州区库存量虽然居第三，但销售率一直比较低，所以去化任务不可轻视。沙市区库存量虽然最多，但地处老城区，人口多、配套设施完善、集聚力较强，销售率也比较高，减少库存的压力相对较小。值得关注的是荆州开发区，库存量居第二，人居环境不如沙市区，近期增量直线上升，去化压力相当大。
2、老盘、新盘增量巨大
据网上公示的资料，万达广场、绿地之窗、南国城市广场、楚天都市佳园、合汇公园天下、日月星国际华侨城、中豪明珠城、城市御园、申博商贸城等部分总规模20万方以上的大盘后续增量约300万平方米。
目前在建和即将开工，2014年3月底以后开盘的项目有34个，总建筑面积602万平方米。其中：荆州开发区将新增261.4万平方米，仅金源世纪城一期就将新增167.81万平方米；沙市区将新增187.91万平方米；沙北新区将新增64.05万平方米；荆州区将新增15.21万平方米；荆北新区将新增73.05万平方米。
旧城改造和城中村改造供应量也逐步增加。近期开工的荆沙村1—4号地块总面积370亩，可建房屋面积110万平方米，除还迁36万平方米外，新增商品房74万平方米。荆州城区2014年棚户区改造和还建房项目19个，总建筑面积274.5万平方米，其中绝大多数是商品房。
另外，已获得规划许可的部分保障房项目10个，总建筑面积87.53万平方米，其中有一部分数量不明的商品房。
3、产业地产项目包含的商品房数量巨大
一些产业地产项目，如天下广告文化产业园、荆州卓尔城、中国天谷、百盟商城、竹叶山商贸城，以及李埠临港新城、华中农高区等，都包含一部分商品住房。例如：华中农高区核心区3500亩二类居住用地，2015年之前开工建设；中国天谷200亩商住用地近期开工建设；百盟商贸城中SOHO 城47.25万平方米。
此外，碧桂园、保利房地产、华侨城集团也将入驻荆州。华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型央企，国内“旅游+地产”模式的创造者与引领者。华侨城集团虽然号称“从旅游地产模式转型为文化旅游模式”，但仍以大体量住宅开发为主，只不过为住宅地产戴上“文化与旅游”的帽子，并没有纯粹的旅游项目。2013年华侨城收入仍主要来自房地产业务。华侨城集团多年来开发周期长、项目去化率低、资产负债率高达71.17%，超过业内70%的负债率警戒线，隐忧频现。
今年2月18日，出身地产商、曾任西安曲江文化产业投资（集团）有限公司总经理的西安市副市长段先念接任华侨城集团总经理。正是对房地产业务的依赖，华侨城在2013年年报中表示，未来将高度关注政府以人为核心的新型城镇化和培育新的区域经济等政策带来的机遇，强化对城市市场机会和风险的研究，在市场比较平稳、发展潜力较大、供求结构较为健康的区域和城市加快资源获取速度，实现快速扩张，增加“短平快”房地产项目的数量，加快新盘上市速度，进一步加快周转速度，实现更大的销售规模和快速的现金回流。
碧桂园、保利房地产、华侨城集团等大企业入驻荆州，将进一步推动荆州城区房地产市场供应急剧增长，供求关系将更加不平衡。
（三）土地供应量大幅增长
最近市政府下达了荆州城区2014年度国有建设用地供应计划。计划安排2014年度荆州城区住房用地276公顷（4140亩），其中，各类棚户区改造用地119.01公顷（1785.15亩），公共租赁房3.7公顷（55.5亩），商品住房用地153.29公顷（2299.35亩），比去年计划量下降2%。
今年一季度，荆州城区房地产开发用地出让11宗，土地面积83.43万平方米（1251.46亩），同比增长6.8倍，超过去年主城区全年土地出让量，占今年计划供应量的54%。可建房屋面积220.41万平方米，同比增长4.3倍。从目前供地结构和趋势看，今年土地市场主动供地和被动供地总量，有可能超过计划供地量。
11宗地分布情况如下：
沙北新区1宗，由湖北金利屋取得，土地面积67.04亩，可建房屋面积15.64万平方米，土地单价328.16万元/亩。
沙市区荆沙村城中村改造1宗，由荆州人信和荆沙村联合取得，土地面积32.02亩，可建房屋面积11.74万平方米，土地单价567.39万元/亩。
荆州城南开发区1宗，由关公文化园投资有限公司取得（荆州人信是股东之一），土地面积149.29亩，可建房屋面积4.98万平方米（主要做旅游设施和景区），土地单价128.69万元/亩。
荆州开发区荆监公路东1宗，由荆州恒信德龙取得，土地面积168.66亩，可建房屋面积20.24万平方米，土地单价45.83万元/亩。
荆州开发区东方大道7宗，由荆州世纪新城取得，建设金源世纪城一期，土地面积834.45亩，可建房屋面积167.81万平方米，土地单价101.04万元/亩。（见表7）
表7：2014年一季度荆州城区房地产开发用地出让情况
二、三四线城市楼市普遍下滑
今年一季度，并不是只有荆州城区销售下滑。前一阵襄阳中央公园因销售下滑，开发商无力回笼资金，导致资金链断裂；浙江兴润置业因无力偿付35亿元负债而倒闭。这虽然是些个案，但折射出三四线城市经历膨胀式发展之后的高库存隐忧，不能不引起重视。
统计显示，今年以来，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。业内人士认为主要原因有三个：
一是近年来三四线城市的楼市经历了一轮大跃进，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接推动土地大量释放，商品房海量上市，超级大盘频频出现，打破了楼市供求平衡。最典型的是贵阳市。贵阳是一个常住人口仅为400万的山城，近年来建筑面积超千万的超级大盘就有5个：花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城，五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米，足够200万人居住。再比如襄阳市，官方统计数据显示，2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%。按照2013年月均21万平方米的销售速度计算，目前的库存量至少需要24个月才能消化完。
二是三四线城市新区扩张速度加快，市场供应总量急剧增加。以襄阳为例，在襄阳东津新区，东津世纪城格外显眼。东津世纪城由世纪金源集团投资200亿元打造，总面积600万平方米，是目前襄阳体量最大的单体楼盘，目前已有超过20栋高楼拔地而起。仅这一个楼盘的建筑面积就是2012年襄阳全年销量的4倍。按照襄阳市政府“两改两迁” (城市棚户区和城中村改造、工业企业和专业市场从中心城区外迁)和东津新区战略规划，在2016年12月底前，襄阳将把城区内的44家市场全部迁出，同时将29个城市棚户区和城中村纳入改造范围，以此腾挪土地，建设高楼。随着“两改两迁”的推进，大批超级大盘陆续进入市场。据统计，中大型城市综合体项目超15个，单体体量在50万方以上的住宅项目超过10个，预计2014年可上市销售的面积约为500万方左右，住房供应量偏大。未来三到五年，潜在供应量超过2500万方。
三是三四线城市住房需求快速增长的可能性很小，不可能消化急剧增长的供应量。中金公司一份报告称，三四线城市房地产市场冷热不均，目前八成以上的需求来自本市原居民，农民进城带来的购房需求有限，未来两三年，供给过剩将是最大的问题。以襄阳为例，襄阳房地产的需求以刚需和改善性需求为主，居民收入水平难以短时间内大幅度提高，人口难以在短时间内迅速增加，住房需求的集中爆发可能性很小。市场供应急剧增加，势必激化供求矛盾。又如，奉化是个县级市，人口约50万。奉化目前在售楼盘有30多个，市区普通住宅售价已过万元，郊区超过6000元。但因房价与当地经济发展背离，奉化的房地产市场已经饱和，新盘销售较为困难，处于有价无市状态。
荆州市近几年房地产市场销售增长较快，但不等于需求可以无限增长。据部分售楼部统计，荆州城区购房人群80%是本地居民，15%是周边县市居民，5%为外地居民。本地居民购房以自住需求为主。刚性需求永远存在，但刚性需求要转化为有效需求、有支付能力的需求，是有条件的。目前荆州发展相对滞后，城区居民购买力有限。据湖北省统计局公布的数据，今年1—2月荆州市社会消费品零售总额129.06亿元，在全省排名第四，名列武汉、襄阳、宜昌之后。但如果按人均社会消费品零售额排名，则排在第13位，从一个方面说明居民购买力远没有我们想象的那么高。
最近国家统计局荆州调查队对县市农民工进行市民化调查显示，55.1%的农民工不愿落户城镇，原因是房价太高；愿意落户城市的农民工占44.9%。愿意落户城市的农民工中，6.1%愿意落户一线城市，44.9%愿意落户到地级市，49%愿意落户到县城。换算一下，愿意落户到地级市的占农民工总数的20.2%，约22万人。即使这些人都落户荆州城区（前提是能提供22万个就业岗位），大多数也买不起房，只能租房。这里增加的是保障房需求，而不是商品房需求。所以对“返乡置业”的期望不能太高。
供应急剧增长，需求跟不上，供求严重失衡，有可能演变为大落。这是市场主体各方都不愿看到的。尤其是在当前楼市前景不明朗的情况下，银行为防控房贷风险，对房贷实行“名单制”管理，更多与品牌房地产企业合作。也就是说，今后房贷将更多地贷给那些不差钱的企业，而急等用钱的中小企业更难获得资金成本较低的银行贷款，可能会有更多企业资金链断裂，重蹈襄阳中央公园、浙江兴润置业覆辙。因此必须提前预防，确保楼市继续平稳健康发展。
三、政策动向和楼市走势
一线城市和部分二线城市楼市表现，与三四线城市完全不同。据国家统计局发布的数据，今年1—3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格与去年同期相比，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，继续保持去年5月以来的房价变动趋势。其中一线城市房价涨幅仍遥遥领先。（见表8）
表8：2014年1-3月全国一线城市新建商品住宅价格同比增速（%）
针对当前房地产市场的复杂局面，住建部强调对房地产市场实行“双向调节”。
所谓“双向调节”，是指供需双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的一二线城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。因为在投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。因此限购、差别化信贷和税收等调控政策不会放松。而对于库存量比较大的三四线城市，要控制供地和住房供应结构，采取必要手段，消化库存。
对于房地产市场可能发生的风险，有关部门正在提前布防。两会期间，银监会主席尚福林撰文指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大，以减轻对银行资产质量的压力。荆州银监会也表示，今年重点监测房地产贷款，对重点企业实行“名单制”管理。多家银行表示，要慎重审核贷款对象，更多与品牌房地产开发项目、资质优良的房地产企业合作。
但是，荆州市是经济欠发达的三四线城市，要控制房地产市场供应难度很大。
一是房地产市场供应增长才能保投资增长。据报道，荆州市今年1—3月份完成固定资产投资223.36亿元，其中房地产业投资38.79亿元，同比增长46%；房地产业投资占全部固定资产投资的比重为17.4%，仅次于制造业，同比提高2.7个百分点，凸显房地产业在城市经济中的重要作用。但荆州市完成固定资产投资额在全省地级市中排在宜昌、襄阳、孝感、荆门、咸宁之后，名列第六，与去年同期排名相同。当前固定资产投资是要增长，而不是减少。如果控制供地、控制房地产投资，固定资产投资将会大幅下降，经济发展将受到严重影响。
二是房地产市场供应增长才能保财政收入增长。据湖北省统计局公布的数据，今年1—3月，荆州市实现财政总收入35.59亿元，在全省16个地级市、州中排名第六，排在宜昌、襄阳、孝感、荆门、黄冈之后。地方公共财政预算收入（地方可使用的财政收入）22.43亿元，在全省市、州中排名第六，排在宜昌、襄阳、孝感、黄冈、十堰之后。但人均地方公共财政预算收入则为394.1元，排名第十四位。
荆州财政收入增速较快，但总量不高，在很大程度上还要靠房地产增收。统计数据表明，房地产税收对财政收入的贡献，明显高于其他行业。据报道， 2013年荆州市与房地产、土地交易相关税种保持高幅增长。其中，土地增值税达2.91亿元，同比增长95.12%；契税4.64亿元，增长63.72%；
耕地占用税2.5亿元，增长59.99%。这三个税种合计增收4.16亿元，占地税收入增收额的38.1%。房地产业实现税收13.32亿元，同比增长82.27%，增幅明显高于其他行业。
今年一季度，荆州市实现地税收入18.22亿元，同比增长50.8%。其中营业税5.54亿元，同比增长20.3%。营业税增收主要是来源于建筑业、房地产、金融业。企业所得税6.14亿元，同比增长86.9%。企业所得税增长主要是重点企业增收以及房地产企业增收。
由此可见财政收入对房地产的依赖度很高，如果控制供地、控制房地产投资，财政收入将大幅下降，这也是地方经济承受不了的。
三是大型房企还会不断进入荆州。大型房企在一二线城市拿地要靠高价拼杀，而在三四线城市不仅可以用较低价格拿到大片土地，还可以享受各种优惠政策，利润率不比一二线城市低。所以无论市场如何饱和，还会有大企业不断入驻荆州。
因此，近期荆州城区房地产市场供应量还有可能继续保持大幅增长的态势，供求失衡的局面不会很块改变。而且，不仅土地供应不会减少，地价还会继续上涨。据荆州市招投标信息网发布的公告，沙市区北京中路一宗面积9596平方米的地块将于5月份拍卖，起拍价18400万元，单价将达到1278万元/亩，是目前荆州城区房地产开发用地最高单价的2倍。这个单价，在省内仅次于武汉主城区，不仅创造了荆州城区房地产市场有史以来最高纪录，而且给市场带来供求失衡、地价高涨的双重压力。
四、企业如何应对市场变局
综上所述， 2014年荆州城区房地产市场可能因供求失衡而出现一些波动。总体而言，目前荆州房地产市场还处在比较平稳的发展期，同时市场主体各方都不愿看到市场发生大的波动，积极面仍大于消极面。因此，企业应冷静应对市场变局，特别要注意以下几个问题：
一要认真研究政策，从政策中寻找克服困难的办法和发展方向。
二要关注市场动态，保持冷静和理性，一方面不为莫衷一是的舆论左右，另一方面也要提前准备应对措施，因势调整经营策略，力促市场平稳发展。
三要分析市场形势，看到目前楼市供应过剩，很大程度上是结构性过剩。市场供应链的两头——高端住宅产品和保障房供应相对不足，市场仍有很大空间。同时，要认真研究需求现状，弄清楚需求的增长点在哪里，特别是有效需求究竟有多大规模，如何释放有效需求。
四要扎实做好产品，以适应市场不同需求的个性化产品、优良的品质、企业诚信和周到的服务取胜，尽最大努力提高去化率，消化库存。
五要通畅筹资渠道，想方设法维护资金链安全。
土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。
“xx”可行性研究报告 第一章投资环境分析 一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景 2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。” 二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策的指导
2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 2、政府出台房改政策，取消福利分房 自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。 4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》) 2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况
2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对
100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型
浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策
5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析
2014杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2015年1月
目录 前言 (1) 一、2014年杭州楼市的市场特征 (2) （一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2) （二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3) （三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4) （四）价格一直在下行 (5) （五）创下最高纪录的库存 (5) （六）购房者的心态在改变 (7) （七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7) （八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8) （九）市场份额发生变化 (8) （十）城市格局发生重大改变 (8) （十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10) （十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10) 二、商品房市场分析 (11) 1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11) 2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14) 3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16) 4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19) 5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21) 6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25) 7.2014年成交排行榜 (30) 三、二手房市场分析 (34) 1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34) 2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35) 3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39) 5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40) 四、土地市场分析 (41) 1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41) 2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43) 3.市场现象 (45) （1）自买自卖登榜首 (45) （2）大鳄支撑萧山土地市场 (46) 五、2015年展望 (47) （一）主基调仍是去库存 (47) （二）市场将出现严重分化 (48) （三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49) （四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)
2012荆州百强企业名录法人单位名称资产总计 湖北福娃集团有限公司344270 沙隆达集团公司2242895 湖北省烟草公司荆州市公司813571 中石化江汉石油管理局沙市钢管厂894136 中石化股份有限公司湖北荆州石油分公司482435 中国农业银行荆州市分行18811740 湖北楚源高新科技股份有限公司790550 湖北白云边股份有限公司2023145 中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司792705 中国工商银行股份有限公司荆州分行16029990 湖北凯乐集团2218120 中国人寿保险股份有限公司荆州分公司2125385 湖北华丽染料工业有限公司616783 法雷奥汽车空调湖北有限公司530195 湖北新生源生物工程股份有限公司361407 小天鹅（荆州）电器有限公司369756 湖北鑫慧化工有限公司686900 四机赛瓦石油钻采设备有限公司322644 湖北骏马纸业有限公司342613 新华人寿保险股份有限公司荆州中心支公司1024348
荆州恒隆汽车零部件制造有限公司786613 洪湖市洪湖浪米业有限责任公司171212 中国电信股份公司荆州分公司1276840 湖北拍马纸业有限公司119543 湖北吉象人造林制品有限公司456681 湖北金安纺织集团股份有限公司522390 中国农业发展银行荆州市分行9321504 湖北车桥有限公司394285 利洁时(中国)有限公司236093 湖北神电汽车电机有限公司324869 洪湖市兴洪纺织有限公司215521 湖北天浩公路工程有限公司135113 湖北省烟草公司荆州分公司监利县营销部12600 湖北东森木业有限公司149880 湖北省电力公司荆州城郊供电公司500000 荆州市第一人民医院总部289840 华意压缩机荆州有限公司172571 荆州市九龙机电(集团)制造有限公司412346 国电长源沙市热电厂290526 中石油股份有限公司湖北荆州销售分公司19967 湖北得宝染料工业有限公司141107 沙市久隆汽车动力转向器有限公司357421
湖北荆州景湖商业地产项目策划案
“景湖·美树林” 商 业 营 销 策 划 案 二○○七年十一月 目录 一、荆州市商业地产市场环境分析 二、本案商业的SWOT分析 三、本案商业的项目定位 1、总体定位 2、形象定位 3、业态定位 4、价格定位 5、目标客户群定位 四、本案商业的销售策略
1、价格策略 2、销售策略 五、本案商业的推广策略 1、核心卖点 2、推广概念 3、推广阶段划分 4、阶段性推广计划 第一部分荆州市商业地产市场环境分析 ，荆州市场又进入一个新的竞争时期，众多楼盘完成了一期项目住宅开发，众多商业项目进入销售状态。从开始，荆州房地产市场进入了快速发展时期，由于城市房地产市场起步较晚，房产投资在荆州的表现远不如大城市，与周边城市相比也有较大差距，这样不少有实力的市民将眼光瞄准了商业项目。 商业地产开发规模增长迅速 伴随着荆州房地产市场的快速发展，荆州市的住宅开发迸发出了极大的热情和能量。同时，在社会商品零售总额一直位列全省第二的背景下，荆州商业地产开发面积也在近几年出现了大幅
度的增长。1994年～ 9月，荆州市商业用房竣工面积达到了40万平方米左右。1-9月，全市共完成全社会固定资产投资150.6亿元，同比增长64.2%。其中城镇以上项目完成投资121.8亿元，同比增长69.7%；房地产完成投资14.2亿元，同比增长44.5%；在建项目845个，比去年同期增加153个，增长22.1%，其中新开工项目571个，比去年同期增加88个，增长18.2%。 当前荆州市的房地产项目主要分布以北京路、江津路、荆沙路、长港路沿线为主，每一个项目都有商业部分。具体见下表： 荆州市主要楼盘商业面积一览表
2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
一、产业政策分析 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米
以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设
2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于
美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，
国家宏观政策对房地产市场的影响 一、重大政策回顾 1、金融政策： ◆ 央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29% ◆ 07年历次存款准备金率调整： 调整时间调整内容调整幅度 07年1月15日存款准备金率调至9.5%0.5% 07年2月25日存款准备金率调至10%0.5% 07年4月16日存款准备金率调至10.5%0.5% 07年5月15日存款准备金率调至11%0.5% 07年6月5日存款准备金率调至11.5%0.5% 07年08月15日存款准备金率调至12%0.5% 07年09月25日存款准备金率调至12.5%0.5% 07年10月25日存款准备金率调至13%0.5%
2、税收政策： ◆ 1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。 ◆ 国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。 ◆ 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、土地政策： ◆ 土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿 日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地
荆州市基本建设项目收费一览表
附件 荆州市基本建设项目收费一览表（第二批） 一、行政事业性收费（含政府性基金）共18项 收费项目缴费 单位 执收 单位 收费依据政策标准 1.保障性住 房；城市市政 公用基础设 施（执行标 准） 2.党政机关办公用 房、军事用房；人防、 环保、环卫、福利等 社会公益事业用房； 九年义务教育用房， 除第四类以外的财政 全额预算单位办公、 业务用房（执行标准） 3.幼儿园、高 中、职业教育、 高校教育教学 用房、学生宿 舍，医院办公、 诊疗用房 （执行标准） 4.房地产开发 项目（含配套用 房）；经营性用 房以及前四类 未规定的其他 项目 （执行标准） 1 城市基 础设施 配套费 建设 单位 市城 乡规 划局 鄂价工服规 〔2013〕89 号 80元/平方米 保障性住房 免收（商业部 分按政策标 准执收）；城 市市政公用基 础设施免收 非盈利性学校的教育 用房、社会福利设施、 军事设施免收；其他 按政策标准的50%执 收 非盈利性托幼 儿园、学校的教 育用房免收；其 他按政策标准 的50%执收 按政策标准执 收 2 人防工 程易地 建设费 建设 单位 市人 民防 空办 公室 鄂价费规 〔2013〕80 号；省政府第 358号令；荆 办发〔2011〕 19号 1.中心城区为1200元/平方米； 2.其他地区为800元/平方米； 保障性住房 不能修建人 防工程的，经 批准后免收 （商业部分 按政策标准 执收）；城市 市政公用基 础设施免收 临时民用建筑、中小 学校舍安全工程、因 遭受水灾、火灾或者 其他不可抗拒的灾害 造成损坏的民用建筑 按照原面积修复的部 分，经批准易地建设 的免收。新建教学楼、 养老院以及为残疾人 修建的生活服务设施 等民用建筑，经批准 易地建设的，按政策 标准的50%执收。其他 按政策标准执收 新建幼儿园、学 校教学楼等民 用建筑，经批准 易地建设的，按 政策标准的50% 执收。其他按政 策标准执收 按政策标准执 收 3 白蚁防 治费 建设 单位 市白 蚁防 治研 究所 鄂价房服 〔2009〕8号； 鄂财综发 〔2010〕53 号；荆办发 〔2011〕19 号 1.白蚁预防收费：新建、改建、扩建房屋2 元/平方米；室内装饰装修房屋4元/平方米； 2.白蚁治理费标准由委托双方协定 保障性住房 免收（商业部 分按政策标 准执收）；城 市市政公用 基础设施免 收 中小学校舍安全工程 免收；其他按政策标 准的50%执收 中小学校舍安 全工程免收； 其他按政策标 准的50%执收 按政策标准执 收 - 2 -
2017年房地产市场调控专题调研分析报告
目录 第一节房地产二十年回顾 (5) 第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7) 一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7) 二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12) 第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15) 一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15) 二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21) 第四节事件三：2006年住房结构调整 (22) 一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22) 二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27) 第五节事件四：2010年“四限令” (29) 一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29) 二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36) 第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39) 一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39) 二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45) 第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49) 第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)
图表目录 图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5) 图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5) 图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7) 图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8) 图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8) 图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9) 图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10) 图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10) 图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11) 图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11) 图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12) 图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13) 图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13) 图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14) 图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15) 图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16) 图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16) 图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16) 图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17) 图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18) 图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18) 图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19) 图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20) 图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20) 图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21) 图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22) 图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23) 图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23) 图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23) 图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24) 图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25) 图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25) 图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26) 图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27) 图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28) 图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30) 图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31) 图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32) 图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32) 图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33) 图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33) 图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)
一、天门城市经济及城市规划 1 、城市简介 天门市作为湖北省直辖市之一，是我国棉花高产县市之一。位于省境中部，汉江北岸。面积2622平方公里；人口163万。原为天门县，1987年改为县级市。1994年10月，国务院批准天门市升为湖北省直辖市。2014年10月，天门获选"2014中国最具生态竞争力城市"。 天门古称"竟陵"，位于湖北省中部江汉平原，北靠大洪山，南依汉水。天门是湖北、中国人口最多的县级市之一，素有棉乡、内陆侨乡、文化之乡"三乡宝地"的美誉。 天门市在2012年纳入武汉市8+1城市圈，东接武汉、西通荆宜，位于武汉与湖北省第二大城市的宜昌的中点，距武汉120公里，规划建设两条城际铁路线，其中经汉川市的城铁已通车，约40分钟可达汉口，另规划经仙桃市的城铁目前正建设中，约50分钟可达汉阳。 天门市是不设区的市，其行政级别为副地级市，不受地级市的领导和代管，由湖北省直接管理，是比较特殊的全国少数几个省直管市，省直管市的行政级别比地级市低，但比县级市高；天门市市委书记、市长、市人大常委会主任、市政协主席的行政级别为副厅级，其他党政领导一般也较县级市要高半格。 2001年进行机构改革，将李场镇与皂市镇合并为皂市镇、陆羽办事处与竟陵办事处合并为竟陵办事处、新堰乡与候口办事处合并为候口办事处，新设沉湖生态林业科技示范区。 天门市现辖竟陵、杨林、岳口、侨乡经济开发区4个办事处；多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡
市、石河、佛子山20个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场（以上2个单位为副县级）；天门工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。 2、城市资源 市境属江汉平原，北部为平原，是稻、麦产区；中部为天门河洼地带，为稻田、水产养殖和桑蚕集中地带；南部为汉江河漫滩平原，海拔一般20-25米左右，多为沙质壤土，为主要产棉地带。 矿产资源方面，油储量占江汉油田总储量的三分之一，以及大量岩盐、无水芒硝和天燃气等矿藏储备。旅游资源方面，位于皂市镇的长寿山风景旅游区，人文景观有石家河文化遗址、陆羽公园、白龙寺及胡家花园等。物产资源方面，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100余种。天门水利资源丰富，境内有大、小河流29条，河道总长600余公里。 天门市是中国内地著名侨乡，湖北省的重点侨乡。天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82000多人。 天门市是享有盛誉的文化之乡。世界文化名人“茶圣”陆羽、唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。 名胜古迹遍天门。境内有迄今为止长江流域最大的原始社会村落遗址――石家河新石器时代村落遗址，有保存完好、气势宏伟。始建于南朝的著名佛寺白龙寺，陆羽亭、文学泉、古雁桥，有凭吊钟惺、谭元春的钟惺墓、谭元春墓，还有景色秀丽的东湖、西湖风景区。 3、天门总体城市经济 天门市连续五年经济发展水平居于湖北全省17个地市州后三名，其中，2016年全市GDP为471.27亿元，增速8%，人均GDP为36476元。
政策对上海房地产市场影响专题分析报告 上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年6月
引言 经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！ 任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。 政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。 因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！ 绎凯博才·市场开发与研究中心
一、近期出台政策介绍 随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： ?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。 ?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。 ?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 ?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。 ?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。 ?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供 应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 ?2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。 ?2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，
荆州市（市辖区）房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版
序言 本报告剖析荆州市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数重要指标即房地产业年末城镇单位就业人数，居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数等，把握荆州市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数发展规律，前瞻未来发展态势。 荆州市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数专题报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解荆州市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。 荆州市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。
目录 第一节荆州市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节荆州市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、荆州市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、荆州市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计 (3) 四、荆州市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、荆州市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、荆州市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节荆州市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) 7 一、荆州市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、荆州市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数占全国居民服务、修理和 其他服务业年末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)