房地产估价
一、房地产估价程序
房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。
操作一、估价申请和业务受理
1.估价申请
进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：
（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；
（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；
（3）申请评估的原因和用途；
（4）房屋产权人、土地作用人的领勘人；
（5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理
房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价的附属建筑物；如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除；若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
（3）估价的作业日期。所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期，估价人员必须按期保质地完成估价，以确保自身的信誉。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后，可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续，签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后，估价者应按合同的时效和质量要求，编制估价计划，安排估价人员。做好必要的准备工作
操作二、制定估价作业计划
制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素
对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。为了更好地完成委托的业务，必须对估价对宋的各种影响价格的具体因素进一步确认。
（1）确定估价对象的品质特征及产权状态
①估价对象的品质特征。
主要指估价对象的外在值税。估价对象如果是土地，则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等；如果是房屋或其它建筑物，则需确定其所在地（门牌号码）、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。
②产权状态确定。通过对产权状态的确定，把握估价对象的内在情况。房地产权利是一束权利的集合，除所有权外，还有使用权、抵押权、租赁权等，权利性质不同，其价格也不一样。估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价；是对所有政与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价；是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价；对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。总之，估价者必须在明确了房地产的权利内容．权利的发生与存续时间等产权状态后，方能对其进行估价。
（2）确定估价范围
房地产的内容复杂，影响价格的因素众多，一般在估价对象得到确认以后，还必须确定估价的范围。房地产估价范围包括以下：4个方面：
①土地估价。土地估价一是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地。在地上建筑物预定拆迁的情况下．往往采用这种方式。
②建筑物估价。在土地与建筑物筑成为一体的状况下，仅就地上的建筑物进行估价。
③合并估价。对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。
（3）确定估价时点
估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的，因此，只有估价时点确定以后，估出的价格才有意义，估价时
间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。一般说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详
细，通常至少要指明月，甚至要到日。时点越详细，对估价精度的要求就越高，估价也就越困难。估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。当然为求取过去某个特定时期的价格（如有关诉讼案件的房地产价格），也可以将过去的某一特定时与作为估价时点。
2．初选估价方法和人员
明确了估价作业的具体因素后，应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的，是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢，避免不必要的重复劳动。根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参加此项评信任务。评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提高工作效率。
3，估价作业的工作进度安排
估价作业的时间性和实务性都很强，必须注意时效。整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求，并在签订委托合同时作为重要条款写进合同，能否在约定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方的经济利益，而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。因此，要通过估价作业计划，把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限，使操作的每个步骤既科学有序，又省时省力。
4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术，以便选择最优方案，并在计划执行过程中有效地控制与监督。
操作三、资料的收集与整理
资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段，也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。
资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、咨询公司变问。
房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容：
1．产权资料。产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料，包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料，如房地产登记的原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。
2．房地产建筑开发资料。主要包括建造开发的年代，主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中，有些必需的资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发的原始资料来确定。
3．房地产使用资料。包括房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。
4．市场资料。包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣，政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。
操作四、现场查勘
现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段，评估委托人应负领勒之责，派员领勘。
现场查勘的主要内容有：
1．对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等。
2. 对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目有：
（1）鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提，必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋你同一地点内有多幢房屋的情况，要认真核实房屋的评估范围，正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分，以免出现误估．发生产权纠纷。
（2）确认房屋的结构、装修、设备和面积。房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载，但在实际中由于种种情况，如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等，都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此，现场查勘时，应对房屋的结构和面积等情况进一步核查，防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容，它的主要项目是墙体、屋顶、天花板，地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁的工作。
（3）确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分，是评定房屋折旧情况的主要依据，必须予以查明。
（4）评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素．评估人员根据房屋的新旧程度评定标准．采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定房屋的成新。一听，是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映；二看，是根据听到的的反映，结合所要评定的结构、装修、设备部分，查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降，以及梁、往变形等情况，做出直观上的判断；三查，是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查，看其是否有潜在的危险；四问，是就查出的问题询问使用各，了解其有关的情况；五测，是在条件具体时，用仪器测量房屋的结构变化情况，主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度，对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题，具有重要意义。
3．勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全面查勘丈量的基础上，将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等，按照一定比例如实反映到房屋平面图上，同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”，作为估价的依据。
4．拍照、录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。
5．对环境条件的确认。环境条件也是影响房地产价格的重要因素，而环境条件往往不是契书等文字材料标明的，另外环境条件的变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态，通过实地调查，取得对待信房地产周边环境的客观认识。环境条件包括：商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。
操作五、综合分析和估算
综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段．根据较完备的资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。这一阶段的作业包括2项：
1，资料综合分析。资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据，基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据，甚至发生失误，则会影响到价格评估的正确性，致使当事人蒙受不应有的损失，也会影响到估价者的声誉。
资料综合分析的重点是：（1）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委信房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；（2）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。
2．价格形成分析。房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握，而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析，以便把握各因素对价格的影响程度。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。
（l）区域分析。所谓区域分析，就是分析待估房地产届于何种地区，该地区有何种特征，该特征对房地产价格形成有何改I响等。因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别，如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。进行区域分析时，主要应从房地产的用途分类着手，如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市规划上的使用分区，而是实际上的使用分区。同时，房地产的价格除受所属地区特性的影响外，类似地区及更广泛的同一供需圈的特性也会对其有重大影响。
因此，区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分的范围不宜过大；最后，类别判定要考虑未来发展。类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。
（2）个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素，再依据邻近地区的特征，判断出最有效使用方向。
3．估价方法的选择和价格估算。
（1）选择估价方法。在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多，但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时，原则上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊，仅靠一种方法不易达到正常价格。有些房地产不适用于上述三种人法，可根据具体情况加以选择。
（2）价格估算。选定估价方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是，房地产评估测算时，如有当地政府规定的测算标准，应认真采用，如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等。
（3）价格调整。由于资料的限制和房地产价格的复杂性，使三件方法估出的价格难以一致，因此需要进行价格调整。在进行价格调教之前，首先要对资料的运用等加以检验复核，其主要内容是：资例的选择及运用是否得当；各项房地产估价原则的应用是否得当；一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当；单位与总价的关联是否适当。其次，要对2种估价方法估算出的价格进行综合，综合的方法有三种：①简单算术平均。②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估
价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。③以一种估价方法计算出的结果为主，其他估伙方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中，最后决定的估价额，可能以计算出的价格为主，也可能以估价人员的其地判断为主，而计算结果只作为参考。
操作六、撰写估价报告书
经评估测算出对象房地产的估价额后，应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件，它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。估价报告书的形式有自由式与定型式两种。定型式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按照规定的形式填写，不得改动或填减。自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。不论估价报告的形式如何，均至少要记载下列事项：
1．此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。
2．估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。
3．估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等．
4．估价对象具备的条件分析。
5．评估依据。
6．评估结果。
7、附有关文件及资料。
一份规范的房地产估价报告书应包含下列具体内容：
1．估价委托人名称
应有委信人的全称，有时还应有地址，以确认服务对象。
2.评估对象及目的
（l）待估房地产的名称、类型，明确估价对象；
（2）估价目的；
（3）估价时点。
3．评估日期
是反映估价工作期限的起止日期。
4．评估对象的综合说明
（1）坐落位置，包括地点、区域、门牌等；
（2）用途；
（3）面积、层次、朝向；
（4）建筑结构与功能，还要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能；
（5）装修情况、设备情况、附属设施情况；
（6）建筑使用情况，反映建筑的新旧、完好程度及对使用功能的影响；
（7）房地产周围环境；
（8）评估对象房地产的权利状况。
5．评估原则
反映在评估活动中的主要适用原则，以及评估人的立场。
6、评估依据
（l）权属资料；
（2）工程预、决算资料；
（3）测绘图纸；
（4）各类定额和单价资料；
（5）各类折旧、税收、物价、城建收费管理规定；
（6）与评估对象类似的房地产实例价格资料；
（7）规划资料；
（8）周围环境资料。
7．评估方法选择
8．评估计算分析
应介绍接选定方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用等理由和计算过程，对计算分析过程作概括的陈述，关键要阐明作出最后估价结论的理由。
9．房地产价格评估结论
说明每种方法的计算结果，以及经最终调整修正后的正式估价结论。
10．评估小组成员和评估单位资格证书。
操作七、交付估价报告书及收取估价服务费
完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费。
二、房地产价格评估
本章要点
介绍土地价格的概念和种类房产价格的概念和种类。
分析影响房地产价格的因素。
介绍房地产价格评估的概念和主要评估方法。
案例
东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。该中心为商业性展览中心。
估价人员在评估时，将整体分为四个部分：写字楼、展厅，宾馆和会议中心。其中，写字楼采用市场比较法进行评估，展厅和宾馆采用收益还原法进行评估，而会议中心则采用成本法评估。
估价人员经过收集资料，整理、计算，得出了展览中心的市场价格：写字楼为593.04万元．展厅为2624.3万元。宾馆为1.24亿元，会议中心为2578.6万元。
章前案例分析思考题
1.房地产价格评估有哪些方法？如何应用？
2.对东方国际展览中心进行价格评估时，为什么对四个不同部分采用不同的评估方法进行评估？
本章小结
1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。
2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。
3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。
4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。
5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。
6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。
7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
复习思考题
1.什么是地产价格？什么是房产价格？各有哪些种类？
2.影响房地产价格的因素有哪些？
3.房地产价格评估的方法有哪些？如何运用？
章后案例
一、委托单位
北京某房地产开发公司
二、评站对象及目的
评估北京某贸易大厦1991年12月底的价值。
三、评估日期
本估价报告书勘估日期始于1991年12月19日，终于1992年2月28日。
四、某贸易大厦概况
1989年9月16日开工，l990年8月5日竣工。总面积为36000平方米。1990年9月至10月又对地下室、1～3层进行了两次装饰。
（－）座落及周围环境：位于北京站附近，距北京站约200米交通方便、靠近商业区，过往行人多．是开设商业。饮食服务业的理想地段。
〔二）结构及功能状况：框架结构。地下二层，一层为冷冻机房；另一层为水泵房及水地（层高低于2．2米），地上八层（局部9层），1－3层为餐厅及厨房；4 层为写字间，5—八层为客房；局部9层为电梯机房及水箱间。
（三）其它情况。装修、设施、供电、通讯、电视、空调等。
五、评估原规（略）
六、评估依据
（一）委托单位提供的本工程预、决算及施工图等。
（二）财政部1986年颁发的“国营企业固定资产分类折旧年限表”。
（三）北京市城乡建设委员会1989年颁发的“建筑安装工程概算定额”、“工程间接费及其它费用定制”；北京市建设工程造价工程管理处1991年11月25日颁发的“关于第四季度竣工工程概算调价系数的通知”。
（四）中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例。
（五）北京市有关饭店、写字间、客房的收费标准及参照物的交易价。
七、评估方法的选择
该贸易大厦的设计属中、高档综合服务楼。有优越的地理条件，存在较大的潜在经营收益。经过分析确定采用收益还原法与市场比较法进行计算，以二法的平均值为评估价值。
八、评估计算
（一）收益还原法
1.收益还原法计算公式
大厦评估值=（总收入一总支出〕/还原利率计（r）
2.还原利率（r）的选择
根据1991年国库券利率及一年期存款利率，国家计委规定的折现率，以及按照物价指数升幅情况计算的投资回报率加权平均求得还原利率9.515 ％。
3.数据的明定
根据北京市类似的饭店、餐厅、客房、写字间的租费标准，结合大厦具体情况确定每层租金的收入及出租率，得年总收入为300万元。
按照一般标准确定经常管理费、折旧、大修理基金及土地使用费、税收等，得年总支出力100万元。
年纯收益（a）=年总收入-年总支出=200万元
使用年限60年，已使用1年，故n=59；
根据公式{a* [1-1/(1+r)m]}/r 计算大厦评估值约为2000万元。
（二）市场比较法
1.参照物简况
（1）. 丰台区某楼，砖混结构，层高3.3～3.6米，共三层，1990年5月交易价2230元／平方米。
（2）. 宣武区某高层住宅，框架结构，层高2.7米，共18层。1991年12月交易价3400 元／平方米。
（3）. 海淀区某多层住宅砖混结构，层高2.7米，共6层。1989年4月交易价2800元／平方米。
2计算结果
①系数调整表
序号项目增减A90年5月B9l年12月C89年4月
1 年代+ 5％10％
2 地区+ 9.2％6.39％ 6.39％
3 层高+ 2.4％ 2.4%
4 门窗+ 7.8％7.8％7.8％
5 装修+ 10.2％10.2％10.2％
6 层数结构+ 56.4％36％
7 设备+ 3％3％3％
合计91.6％29.7% 75.79%
②调整后的单价
A为4272.68元／平方米
B为4412.86元／平方米
C为4922.12／平方米
③平均造价减去折旧（1.2％）则为4480元／平方米
大厦评估值=4480元／平方米*3600平方米=1613万元
九、评估结论
采用收益还原法为2000万元，采用市场比较法为1613万元。故平均评估价为1806.5万元，每平方米为5018元。
章后案例分析思考题
1.试用不同房地产价格评估方法，对某一实例进行评估。
2.试说明房地产价格评估对发展房地产经营的作用。
了解上海高档房产，可查看上海房产纬宝网
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司。房地产评估业内人士称为房地产估价，是由专业估价机构和专业估价人员完成的，是提供房地产专业意见、由专业人士承担法律责任并且具有公信力的专业报告。那2018房地产评估公司排名，强烈推荐国内知名房地产评估公司？中证集团就是不错的选择。下面就简单的介绍房地产评估收费标准。 根据相关规定，具体机房按照房地产价格总额的不同收取不同的费率。该收费标准就是按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。 房地产评估收费具体标准是： ①房地产价格总额在100万以下(含100万的)，按5‰的费率计收; ②房地产价格总额在101万以上至1000万的，按2.5‰的费率计收; ③房地产价格总额在1001万以上至2000万的，按1.5‰的费率计收; ④房地产价格总额在2001万以上至5000万的，按0.8‰的费率计收; ⑤房地产价格总额在5001万以上至8000万的，按0.4‰的费率计收; ⑥房地产价格总额在8001万以上至1亿的，按0.2‰的费率计收;
⑦房地产价格总额在1亿以上的，按0.1‰的费率计收; 例如：房地产价格为1600万差额定率分档累进收费 100万* 5‰=0.5万元 (1000-100)万元*2.5‰=2.25万元 600万*1.5‰=0.9万元 合计收费=0.5万+2.25万+0.9万=3.65万元 房地产评估收费标准就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总
浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势 发表时间：2019-08-26T14:54:27.390Z 来源：《建筑模拟》2019年第28期作者：郎咸辉[导读] 中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。 郎咸辉 山东中创土地房地产资产评估有限公司山东省烟台市 264000摘要：中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。经过多年的发展，中国的房地产估价业得到了巨大的发展，已经成为我国现代房地产市场与城市建设、法律、金融等行业的联系纽带，其行业地位十分重要，对我国国民经济的发展起着重要的作用。鉴于此，本文对新形势下房地产估价业务的拓展和趋势进行了分析，以供参考。 关键词：新形势下；房地产估价业务；拓展；趋势引言 在房地产估价机构发展的过程中面临着一系列风险，包括外部风险和内部风险。针对外部风险，相关部门应当积极作为，为房地产估价机构的发展创造良好的外部环境，而针对存在的内部风险，房地产估价机构应当不断提升工作人员的职业素养、专业能力、职业道德、责任心等，从而降低内部风险的发生概率。 1房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业的发展历史源远流长，它是我国当代房地产行业的重要成分之一。早在一千多年前的中国，房地产估价业伴随着传统租赁典当业而出现和发展，直到新中国成立之后，我国建立了社会主义新型国家，房地产因此被禁止买卖和租赁，至此开启了长达二十年之久的中国房地产估价行业停滞期。直到20世纪80年代，中国房地产估价行业开始得到初步发展。因为特定的社会历史原因，绝大多数的房地产估价机构业务内容大多局限于所谓的“关系户”动拆迁过程中的估价，这时期行业整体发展速度较为缓慢。 20世纪90年代以后，市场经济开始在中国大地上实施，本时期的房地产估价行业开启了第一个发展黄金期，发展速度惊人。与此同时，国家通过建立相关从业人员资格管理制度、培养房地产估价专业人才队伍等措施，使房地产估价机构的人力管理水平和执业能力都得到了大幅度的提升。 进入21世纪，随着经济发展的需要，房地产估价业全面拓展其业务范畴。从开始对出让地价、房地产买卖和基准地价的专业估价，逐渐拓宽至公司核资、司法仲裁、房产作价入股等房产业的抵押估价业务。这时期的房地产估价业风险及收益并存，相关金融产品日趋多样化，整体而言发展速度趋于稳定。 2新形势下房地产估价业务面临的困境 2.1政策变动产生风险 城市化进程的加快，使得房地产行业发展空间得到了进一步扩充，与此同时也出台了相应的政策导向，借此控制房地产开发的有序性和稳定性发展。但是，房地产行业的自身政策性较强，房价如果涨幅较大，人们收入水平无法与房价同步上涨，就需要国家宏观调控房地产行业的发展势头。尤其是房地产行业开发的供需对应情况，国家经济政策对其产生的影响非常明显，其中包括金融政策、税收政策等，同时也会影响房地产行业运作资金链。一旦没有掌握好政策方向，极易产生房地产估价行业风险。 2.2估价机构体制不完善产生的风险 房地产估价机构的体制也是一个会带来风险的重要外部因素，地产估价机构的形式有很多种，性质和运营机制也各有千秋，各自的估价业务范围也有所不同，但不可避免地是房地产估价机构会带上垄断色彩，很多外地的估价机构一般都竞争不过当地的机构，很多私人企业性质的估价机构也竞争不过事业性的系统组织内机构，这种垄断色彩久而久之就会导致估价机构与某些利益集团挂钩，私下进行一些不正当交易，一旦其余某些利益集团挂钩，就会导致不公平不合法的现象出现，因此就会带来更多的风险，不利于估价机构之间的良性竞争和长久发展，也不利于我国市场的公平竞争和房地产估价行业的行为规范。 2.3估价师执业能力的风险 房地产估价是一项对工作人员要求较高的行业，要求工作人员有接受过专业的培训，拥有专业技能和知识，而且要涉猎广泛，不仅要具备估价的专业知识，还要具备经济、法律、管理等方面的知识，估价执行人员的能力水平高低关系着估价结果的有效可靠性，经验不足的估价人员会增加估价的风险。 2.4估价手段产生的风险 在房地产行业中，关于房地产估价的各个方面已经有了明确规定，如估价时必须遵守的原则，不同的房地产应采取哪种评估方式，以及整个估价程序应如何进行等。在这些规定下，能够有效减少人为因素带来的评估风险，但这些规定还不足以实现杜绝估价风险出现的目标，如因房地产种类不同，在进行估价时也就不能一味地使用传统方法，而是要做到灵活应对。然而在实际估价工作中，虽然灵活的方式能够实际情况来解决问题，但同时也会因估价原则、方法以及程序的变动而导致不同估价结果的出现，由此可见，估价方式也是估价风险中的重要一环。 3新形势下房地产估价业务发展措施 3.1外部风险防范策略 外部风险的防范单纯依靠房地产估价机构本身，很难找到合适的防范策略，而是需要相关部门或人员的配合才能完成。首先，针对房地产估价的相关法律法规不完善的问题，相关部门应当结合实际情况来完善相应的法律法规。比如，在法规中明确房地产估价机构的具体操作行为是否合法，并且还要随着房地产估价行业的发展变化，进行相关法律法规的更新，尤其应当加强对于一些新增业务的法律约束。其次，学术界和实务界应当加强对房地产估价方法的研究，创造出更多种类的房地产估价方法，使得房地产估价工作人员能够结合实际情况使用合适的方法进行估价，从而降低房地产估价机构的估价风险。再次，应当制定相应的法律法规，保证委托方提供信息的真实性，另外还要不断拓宽房地产估价机构的信息来源渠道，使其在房地产估价的过程中能够顺利获得更多真实信息，从而降低房地产估价风险。最后，房地产估价机构应当加强对外部环境的关注，正确把握房地产价格时间序列的运行轨迹，从而保证房地产估价结果的准确性，降低房地产估价风险。
第六章市场比较法 市场比较法的基本原理 概念：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 ★选择类似房地产：类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内（是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区），并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 原理：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。 适用对象：适用于不动产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 使用条件：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估不动产状况最接近的实例要有3—4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 市场比较法的估价步骤
七步走操作步骤： 1.搜集交易实例：收集途径、收集内容等。 2.选取可比实例：标准、案例个数。 3.建立比较基准：统一价格单位。 4.进行交易情况修正：对造成成交价格偏离正常价格的因素进行修正。 5.进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程。 6.进行房地产状况修正：实物因素修正、权益因素修正、区位因素修正。 7.求取比准价格 （一）搜集交易实例 收集途径 （1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料：如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供 （7）其他途径 收集内容 （1）交易双方的基本情况及交易目的 （2）交易实例不动产状况 （3）成交价格及价格类型 （4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情况 收集交易实例 （1）搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容。 （2）交易实例要真实、准确、内容完整。 （3）建立交易实例库。 （二）选取可比实例 选取标准（3个以上，10个以下） 1.用途应相同 2.权利性质相同 3.规模相当 4.建筑结构应相同 5.所处地段应相同 6.估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 7.价格类型应相同 8.成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 （三）建立比较基准
房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价业务操作流程 必须调查的贷款基本信息情况内容： 委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。 一、受理估价委托 1、明确估价目的 估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用 符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象 明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑
房地产估价理论与方法 第1讲:房地产和房地产估价(200４) 第一章房地产和房地产估价?第一节引言?一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。?房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。?二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面: ?第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从199５年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。?第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。199９年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月１日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。?第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1９９4年８月成立了中国房地产估价师学会(简称为ＣIREA)。 例题:从某种意义上讲,房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定? D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定?答案:Ｃ、Ｄ?第二节房地产的概念?一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义?房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中: ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！ 2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！房地产评估是需要收取一定的费用，但是对于一些不太了解房地产评估的人士来讲，找专业的评估机构来进行评估也是可以省去自己很多的麻烦。买房子是人生的大事情，在买卖之前一定要对其价值进行评估。中证集团作为知名的评估公司，下面就介绍2018房地产评估标准。 房地产评估收费标准是什么样? 1、房地产是一种特殊的资产，要想让它的价值成为一种被认可的数字化的结果，这就需要聘请相应的资产评估机构进行资产评估。聘请的机构要求具有国家认可的评估资质证书，评估人员的从业经验比较丰富，可以应对复杂的评估环境。 2、国家标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为国家房地产评估业第1部国家标准，它规范了房地产估价行为，从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。
3、国家对房地产评估的行为做了根本做了根本上的行为约束，当时没有对具体的评估行为做明确的约束，于是各地地方政府又根据国家的规范进一步对评估行为和评估收费标准做了约束。 房地产评估就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总部授权其以项目部的形式，在当地开展业务，同时积极筹备分公司的设立工作，待符合设立分公司条件再行批准成立本省分公司。 中证集团是经国家工商总局批准的全国性综合咨询机构，集团注册资本为1亿元，集团证号为060016，集团下辖中证房地产评估造价集团有限公司、江苏
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
第1 次作业 一、单项选择题（本大题共20分，共20 小题，每小题1 分） 1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（） A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积十总建筑面积 B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积X土地总价十总建筑面积 C.某部分占有的土地份额=土地总价宁该部分享有的地价额 D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*总建筑面积*土地总价 2.房地产形成价格的条件是（）。 A.有用、稀缺且有需要 B.独一无二 C.不可移动 D.寿命长久 3.有关非专业估价，下列说法正确的是（ A.由取得相关资格的专业人员完成 B.是一种专业意见 C.具有社会公信力 D.不用承担法律责任 4.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2 表示（） A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减 5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 A.指数修匀法 B.移动平均法 C.平均发展速度法 D.数学曲线拟合法 6.形成房地产需求的条件是（ ）。 A.费者愿意购买且有能力购买 B.价值量大且寿命长久 C.保值且升值 D.有用且稀缺 7.房地产的（）使房地产具有独占性。 A.数量有限性 B.独一无二性 C.不可移动性 D.用途多样性 8.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（） A. 30年 B. 20年 C. 10年 D. 40年
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 法院终审判决 资产评估机构不能从事房地产评估业务 资产评估机构能否从事房地产评估业务，争议由来已久，众说纷纭。广受社会关注的湖北京山评估诉讼案给出了最终结论：无房地产估价资质的资产评估机构出具的有关房地产的“资产评估报告”无效。 2004年12月和2005年5月，湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张某出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效。为此，京山腾达资产评估事务所诉至法院要求依法确认京山县房地产管理局对该评估事务所出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法，并承担案件的诉讼费用。 一审法院判决被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张某出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，均由被告京山县房地产管理局负担。 该案宣判后，京山县房地产管理局不服，向二审法院提起上诉，请求二审法院判决撤销原判，驳回京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。 二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审
标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知
1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的 0.5％。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。 以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。 土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收
苏北房地产估价业发展中存在的问题及建议 （一）房地产估价机构数量少，规模小房地产估价机构数量少是目前苏北多数城市面对的共同问题，如徐州截至2003年底，房地产估价机构不足15家。房地产估价机构数量与全市人口相比明显不足。部分县区甚至没有一家独立的房地产估价机构。除了估价机构数量少，规模小也是苏北乃至全国估价行业存在的问题。目前房地产估价机构的来源主要有脱钩改制后的房地产估价机构和民营机构，这些估价机构人员大多在10人左右，其中房地产估价师约占70％，有的企业是房地产估价师兼会计和内勤。甚至有个别外地房地产估价机构在徐州建立的分公司中，注册房地产估价师仅有1人，连外业调查员和会计共计4人，房地产估价机构规模很小。在这种情况下很难想象一旦国外有经验、有实力的房地产估价机构进入如何应对。 （二）房地产估价从业人员素质参差不齐，高学历比重不高据清华大学房地产研究所对北京、上海、西安、天津和重庆的部分一级房地产估价机构进行的调查表明，被调查的33家估价机构的学历构成比例是：专科人员28％，本科53％，本科以上19％。据笔者所了解，徐州、苏迁等地目前从事房地产估价行业的人员中，多数为专科及以下学历人员，本科从业人员比例较低，本科以上从业人员基本没有。由于在我国房地产估价行业发展较晚，从业人员严重不足，因此国家对该行业估价师资格准入设置的门槛较低，最低至没有相应学历但通过国家经济专业初级资格考试并取得相应资格，具有若干年的工作经验可以参加房地产估价师职业资格考试。这一方面扩大了房地产估价师的选拔范围，另一方面不可避免的是房地产从业人员素质参差不齐。而苏北作为江苏经济不发达的地区，对人才的吸引力一直较弱，从业人员学历低的现象尤其突出，高学历从业人员 明显不足。 （三）房地产估价师继续教育未能发挥应有作用由于房地产估价从事的是价值较大的商品评估，并且房地产商品具有唯一性、质量差异性等特点，不同的房地产商品往往具有不同的价格。甚至同一幢楼统一单元的相邻商品房都会因为朝向、采光等不同价格不同。房地产估价结果直接影响到当事人的利益。正是因为房地产估价的极端重要性，2001年建设部发布的100号令规定“房地产估价师必须在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或其指定机构的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明”。但由于不少估价师对继续教育的重要性认识不足，多数继续教育仅仅是走过场，估价师们很少利用继续教育的机会加强与同行之间的交流，获取信息的渠道较少。继续教育未能发挥 其应有的作用。 （四）房地产估价机构竞争不当由于部分房地产估价机构是从原政府部门脱钩改制分离出来的，与管理部门有着较多的联系，所以很多时候管理部门有意识的对其倾斜，比如指定房地产估价机构来进行与政府有关的业务。这样很容易就形成了个别估价机构业务量爆满排队等候的现象，而其他估价机构门可罗雀，业务量明显不足。为了在争夺市场，部分房地产估价机构通过采取降低估价费用、给予回扣等不正当手段进行竞争。如某公司在与客户谈判时，将估价费用降低至国家规定费用的40％，虽然最终赢得了这
《房地产估价理论与方法》课程整体教学设计（2014 ～ 2015 学年第一学期） 课程名称：房地产估价理论与方法 所属系部：经济管理系 制定人：刁英 合作人： 二〇一四年七月二十日
课程整体教学设计一、课程基本信息 二、课程定位
三、课程目标设计 总体目标：通过理论教学和实践教学，使学生了解房地产的概念与房地产价格的特征；熟悉房地产估价的原则与房地产价格的影响因素；掌握市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等房地产评估的基本方法，并能独立运用所学的知识对具体的估价对象进行简单的评估工作。同时，通过本课程的学习，让学生体会到房地产估价工作的重要作用和地位，培养学生热爱房地产估价工作，树立爱岗敬业、团结协作、思维敏锐、勇于创新、严谨估价的职业精神，为毕业后走上房地产估价岗位奠定职业素质基础。 能力目标： 1、能够运用所学的房地产估价知识开展房地产市场调查，搜集估价业务所需的信息资料； 2、能熟练运用市场比较法对新建商品房价格进行评估； 3、会运用收益法对商业型房地产价格进行评估； 4、会运用路线价法、基准地价系数修正法和假设开发法对某块宗地价格进行测算； 5、会运用成本对公益性房地产价格进行评估； 6、会运用假设开发法对期房价格进行评估； 7、会撰写房地产估价报告。 知识目标： 1、掌握房地产估价的基本理论、基本知识； 2、掌握土地评估的理论和方法； 3、掌握在建工程的理论和方法； 4、掌握期房评估的理论和方法； 5、掌握现房评估的理论和方法； 6、掌握公益性房产评估的理论和方法； 7、掌握收益性房产评估的理论和方法； 8、掌握房地产估价报告的撰写。
中国房地产估价行业发展概况 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。 二、建立了房地产估价师执业资格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实
行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。 1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003年6月29日，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA）。根据这一“安排”，2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中
投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错
A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。