房地产投资的六大特征
同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：
1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。
房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。
2、房地产投资的高投入和高成本性。
房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：
一是土地开发的高成本性。
由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。
二是由于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
三是房地产经济运作中交易费用高。
一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。
3、房地产投资的回收期长和长周期性。
整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的
投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：
一是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。
二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。
三是如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。
4、房地产投资的高风险性。
由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。
5、房地产投资的强环境约束性。
建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。
6、房地产投资的低流动性。
房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。
当代西方哲学的三个特质 【刘杰】当代西方哲学的三个特质 一、“英雄时代”的结束 欲知今日西方哲学的特质，就应知一百多年来西方哲学的发展和变迁。19世纪往往被历史学家称之为“科学的时代”，因为正是在这个世纪，自然科学最终走向成熟和完善，社会科学真正诞生，并且科学在技术上的应用推动了整个工商业和社会的快速发展。但从哲学史的角度看，19世纪的知识、文化和社会氛围激发了哲学家从整体上解决问题的激情，结果是各种“体系哲学”的出现。我们熟知的黑格尔、谢林、费希特、叔本华、海克尔、马克思和恩格斯、人格主义、幸福主义、进化论、功利主义的哲学和伦理学就是其典型的代表。最近，美国著名哲学家N·雷切尔(Rescher)在其《哲学推论》(Philosophical Reasoning)一书中对此作了精彩的论述，下 面我们对他的观点做一简单的介绍。 在雷切尔看来，“体系哲学”和“反体系哲学”之间的博弈构成了最近百年哲学的图卷。他认为，体系哲学最显著的特征不是其研究范围(或主题)的无所不包，而是其核心思想都围绕着 一个单一的、铁板一块的组织原则来构建。这种哲学风格还一直影响到20世纪初的哲学家，如G·E·摩尔的直觉主义、罗素的中立一元论、柏格森的生命哲学和詹姆士的实用主义。
但第一次世界大战是一个分水岭。战后欧美的思想氛围是否定主义和怀疑主义的，哲学家告别了体系哲学，实证主义、虚无主义、现象学和诠释学兴起。这些新的哲学思潮的代表人物告别了哲学的思辨，把目光放在自然科学、文化研究、语言和逻辑、日常生活背景上。诚如雷切尔所说：“他们把世界的事实性安排(如科学或日常生活所反映出的一样)看成是 最终的和自足的，而不要求——甚或承认——进一步的哲学性奠基或证明。”[1](P260)换句话说，各种反体系哲学相信“事实本身”，把“单一原则”看成不必要的虚构，看成哲学思想的“伤害原则”。这在“拒斥形而上学”和“现象学悬置”等口号中表现得最为突出。 但雷切尔也指出，哲学的发展从来就不是线性的。大约在1920年至1950年间，在整个否定主义的思想氛围下，还是出现了复兴体系哲学的迹象。人们仍渴望对传统哲学所关注的真理和价值问题进行新的哲学解释。东方哲学、希腊古典哲学、天主教哲学、精神分析、人类学、马克思主义、尼采哲学纷纷吸引了人们，应用伦理学也在此时兴起。似乎“复兴体系哲学”的幽灵还徘徊在西方哲学界，“渴望深刻”的意识挥之不去。 然而，简单地复兴传统体系哲学却遭遇了文化发展的新问题，使得这场体系哲学的复兴运动胎死腹中。那么，影响体系哲学复兴的因素是什么呢？雷切尔认为，简单说来，就是“知识
接近顾客的方法 接近准顾客能否成功，直接关系到整个推销工作的成败。在实际推销过程中，成功地接近准顾客，虽不一定能带来成功的交易，但成功的交易则必定是以成功的接近为先决条件的。接近顾客，不仅要在地理位置上接近顾客，更要在心理上靠近顾客，与顾客实现真正的沟通。 （一）接近顾客的目的 1．接近顾客的目的 作为整个推销过程的一个阶段，接近顾客有其特定的目的或任务。它的目的主要是：第一，验证事先所获取的信息；第二，引起顾客的注意；第三，培养顾客的兴趣；第四，顺利转入实质性洽谈。 2．接近顾客的基本策略 推销人员给人的第一印象是推销成功的关键，如何使接近更有效，是推销人员必须关注的问题。设计和运用正确的接近策略是推销洽谈顺利进行的保证。 （1）迎合顾客策略 （2）调整心态策略 （3）减轻压力策略 （4）控制时间策略 （二）接近顾客的方法 在实际的推销工作中，常用的接近方法如下。 1.介绍接近法 介绍接近法是指推销人员通过自我介绍或他人介绍的方式来接近准顾客的方法。介绍的形式可以是口头介绍或者书面介绍。在实际推销工作中，接近的准顾客不同，介绍的方式也要随之不同。 2.产品接近法 产品接近法又称实物接近法，是指推销人员直接利用所推销的产品引起顾客的注意和兴趣，从而顺利转入推销洽谈的接近方法。这一方法主要是通过产品自身的魅力与特性来刺激顾客的感官，如视觉、听觉、嗅觉、触觉等，通过产品无声的自我推销来吸引顾客，引起顾客的兴趣，以达到接近顾客的目的。 3.接近圈接近法 接近圈接近法是指推销人员扮演顾客所属社会阶层与接近圈的人，去参加顾客的社交活动，从而与顾客接近的方法。接近圈是指有一定范围的、有一定内容的社会联系。同一接近圈的人，以满足各自的需求为出发点建立起互相联系的关系。 4.好奇接近法 推销人员利用准顾客的好奇心理达到接近顾客的目的，这种方法就是好奇接近法。在实际推销工作中，在与准顾客见面之初，推销人员可通过各种巧妙的方法来唤起顾客的好奇心，引起其注意和兴趣，然后从中说出推销产品的利益，转入推销洽谈。 5.利益接近法 利益接近法是指推销人员利用顾客求利的心理，强调推销品能给顾客带来的实质性利益而引起顾客的注意和兴趣，以达到接近顾客的一种方法。顾客之所以购买产品，是因为它能给自己带来一些实质性的利益或提供解决问题的办法，如增加收入、降低成本、提高效率、延年益寿等。 6.震惊接近法
中考常考的作文主题有：人生哲理、理想与信念、情感类、真诚尊重宽容、友爱与互助、快乐幸福美好。 人生哲理作文素材 1、简单出精英，简单生快乐，简单产实效。简单的活着，善良、率直、坦荡，把平 凡的日子变得有情趣，把苦难的光阴变得甜美珍贵，把沉重的生活变得轻松活泼，把烦琐的事情变得简单干练，去品位人生的韵味，享受人生的乐趣。 2、没有什么美好可以定格。没有什么黑暗可以永远。没有什么错误可以让历史低头。一切过往，都是时间的玩偶。原谅吧，自己的，别人的，历史的，现在的。 3、生活简单，迷人；人生简单，幸福；把简单的东西复杂化，太累；把复杂的东西 简单化，贡献；要活出简单真不容易，要活出复杂却很简单，要学会简单其实真不简单。 4、简单，是事物的本源，是人生的一种境界，是现代社会的发展趋势，具有永恒的 魅力。简单，不是简陋，不是懒人的托词与固执，而是一种生活态度，任凭闹事熙熙攘攘，任凭诱惑纷纷扰忧，都会恬然淡定卓然独处。 5、智者求超脱，古时的智者就已明悉不幸的根源，在于那厌倦的前身即是欲望。若 要超脱，除非死，或者除非是像死一般活着。 理想与信念作文素材 ①春暖花会开!如果你曾经历过冬天，那么你就会有春色!如果你有着信念，那么春天 一定会遥远;如果你正在付出，那么总有一天你会拥有花开满圆。 ②选择自信，就是选择豁达坦然，就是选择在名利面前岿然不动，就是选择在势力面前昂首挺胸，撑开自信的帆破流向前，展示搏击的风采。 ③信念的力量在于即使身处逆境，亦能帮助你鼓起前进的船帆;信念的魅力在于即使遇到险运，亦能召唤你鼓起生活的勇气;信念的伟大在于即使遭遇不幸，亦能促使你保持崇高的心灵。 ④耐力，是一种不显山石露水的执着;是一种不惧风不畏雨的坚忍;是一种不图名不图 利的忠诚。
早会专题万一保险网制作收集整理，转载请注明出处，违者必究 有效接近客户的十二种方法
万一保险网 制作收集整理，转载请注明出处，违者必究 保险业务员的业务对象就是客户。那么在寻 找到潜在客之前我们应该做些准备首 万一保险网中国最大 的保险资料下载网 找到潜在顾客之前，我们应该做那些准备哪？首先面临的是如何接近潜在顾客，引起其注意和兴 趣，使双方顺利转入洽谈说明阶段，这是保险销 售能否得以成功的关键环节。要想顺利地接近潜 在顾客，业务员可以采取的方法主要如下：
（）介绍接近法。 （一）介绍接近法。 通过向潜在顾客作自我介绍，来接近潜在顾客的一种方法。这种方法的特点是：当业务员初次介绍自己时，在顾客不认识的情况下，先向顾客介绍自己的身份，并可出示证件，以求得到顾客对自己的认识和了解，消除戒备心理，乐意接受自己的访问，从而为下一步进行销售面谈创造良好的气氛 良好的气氛。
（二）服务接近法。 业务员直接利用自己的服务，来引起潜在顾客的注意和兴趣，以便接近潜在顾客的种方法。客的注意和兴趣以便接近潜在顾客的一种方法这种方法的特点是：业务员在客户的服务过程中， 免费帮助他，使他在接受服务的同时产生购买意免费帮助他使他在接受服务的同时产生购买意向，进而愿意接受保险业务员的访问，顺利转入面谈。 面谈
（三）利益接近法。 业务员在与客户接触时，可以强调自己能给顾客带来什么以便接近潜在顾客的一种方法顾客带来什么，以便接近潜在顾客的种方法。由于客户在购买保险时都有一种求利心理，直接 告诉潜在顾客购买自己公司的保险能获取的实际保险利益，就比较容易引起潜在顾客的兴趣，继而情愿与业务员进行购买洽谈。（如公司活动，而情愿与业务员进行购买洽谈（如公司活动年龄大多缴费等）
顶级销售人员的七大特质 1.谦逊（Modesty） 原来，趾高气昂和盲目自信并不是顶级销售人员的品质，相反，过分夸耀的销售人员更容易疏远顾客而非赢得他们的信赖。高达91%的顶级销售表现地谦逊而温和：真正的自信是谦逊而非王婆卖瓜。 2.责任心（Conscientiousness） 85%的顶级销售具备这样的特质，这会使得他们将自己的工作负责到底。也因为此，销售人员能够掌控全局，控制权也不会落入客户，或者对手那里责任＞能力。 3.成就导向（Achievement Orientation） 84%成功的销售紧盯目标，不断调整。在销售风格上，销售能够完美匹配客户的组织和需求，而非自己产品的特点目标管理。 4.好奇心（Curiosity） 82%的顶级销售，天然地对知识和信息充满渴求。和客户沟通时思维活跃，能迅速判断成功的几率有多大，能拨开云雾一睹真相这也是成功探询的必要素质。 5.不热衷交际（Lack of Gregariousness）
最令人大跌眼镜的是成功的销售，竟然比表现平平者少参与30%的交际活动。和顾客打成一团，那么在提供建议和推荐产品时就很难确立自己的支配地位。最关键的是专业，能够提供客户价值。 6.不气馁（Lack of Discouragement） 失败算什么，“君子坦荡荡，小人常戚戚”，少于10%的顶级销售会被挫折打倒。有意思的是，成功销售经常也是运动天才，他们不论在球场还是商场，都能很好地控制情绪，很快像个没事人一样重回战场心态决定观念，观念决定行为。 7.不羞怯（Lack of Self-Consciousness） 只有少于5%的顶级销售会在高层对象面前感到羞怯。高职位会产生高利润和利润率，但和“高人”对话的能力，却非人人具备关键客户管理。
投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。
1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度
房地产投资的特点 什么是房地产投资? 房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。 1)房地产是一种耐用消费品 房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年(产权期限是70年)。这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。 2)房地产的价值相对比较稳定 房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不象一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。所以房地产具有较好的保值增值的功能。 3)房地产具有不断升值的潜力 由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且有不断改变居住条件的需求。这些机会为房地产投资带来可预期的收益。 房地产投资的特点 1、房地产价格具有不断增值的趋势。 供不应求是未来中国房地产市场的主导趋势，究其原因，主要有以下几点： (1)城市经济的发展; (2)人口的集聚;
(3)生活水平的提高。 2、房地产投资可以获得多重收益，利润率高。 主要收益途径有： (1)增殖收益; (2)租金收益; (3)销售收益; (4)纳税扣除收益; (5)容易获得抵押贷款。 3、房地产投资风险相对较小，具有保值增值作用。 相对其他投资而言，房地产投资能较好地躲避通货膨胀风险，原因有： (1)地价具有增值的趋势; (2)房地产本身具有抗通货膨胀的功能，即使原材料等成本上升了，产品价格也可随之上升，甚至上升的幅度超过成本上升的幅度; (3)对承租公司来说，应付租金是一种负债，即便承租公司倒闭破产，债务的清偿权排在股票投资者等所有者之前; (4)房地产用途具有多样性，不同的经济状况下都可以找到相对景气的行业和公司来承租和购买。 除上述特点外，房地产投资还可以获得非经济收益。
成为销售精英的十项特质你有么？ 2014-11-10销售与管理 要收获就一定要付出，但付出并不必然指向收获，那精英销售员又 是怎样实现收支的呢？ 当今时代，如何识别、选拔、培养优秀的销售人员，是企业在激烈的市场竞争中能否脱颖而出的重要决定因素之一。众所周知，销售在企业与客户之间担任着不可或缺的重要角色，是公司的重要职能。出众的销售团队是公司斐然业绩的保障。对个人而言，销售也是极具吸引力的职业机会，不仅可以获得丰厚的收入，而且可能能够为未来职业发展之路奠定良好的基础。 对于无数有志于从事销售工作，但苦于不知如何成为销售精英的人，往往会问到一个重要的问题，就是如何才能成长成为一个优秀的销售人员。在此，笔者根据数十位销售精英的个性和品质，总结了十条共性，以供参考： 一切皆从客户出发，从客户的角度思考，发现商机，而不仅仅是为了实现自己的销售。通常，将“客户为先”作为首要原则的销售精英，会有更多的客户愿意忠于他们、跟随他们、长期与其建立合作关系。客户为先要求销售中更多地考虑客
户，而不销售指标。他们更多地从长远的角度为客户提供方案，而不是单纯为了完成某一单业务。 销售精英专注于考虑如何更好地服务客户，而不是单纯地为了完成月度、季度、年度销售指标。通常，当他们更好地服务于客户时，他们将会更容易获得下一笔订单，不必过于担心如何完成指定任务。以“服务为主”为原则的销售精英，往往24小时准备着手机、邮件、短信、微信等各种可能和客户沟通的渠道接到接触到客户，以更快、更好地满足客户需求。他们更多地考虑如何更加友好地服务，而不仅仅提供专业解决方案。因此，他们与客户的关系建立在良好的互动和宽松的环境上。他们是客户的朋友，而客户更愿意与朋友打交道，而不是销售人员。 销售精英是自己产品、服务和解决方案及其所在行业、市场的专家，他们不仅熟悉自有产品和服务，而且了解竞争对手，还了解市场、了解客户的需求、了解客户的客户，而客户更愿意和专家打交道，而不仅仅和销售人员。
房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT 的业务发展计划并指导其实施。从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。房地产投资信托的比较优势及特征REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如人寿保险公司或其他养老基金组织等）和个人投资者认购，REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT 运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，这里要讲的是除此以外REIT 还具有的自身的几个特征：[!--empirenews.page--] ①REIT的经营期限可以分为定期和不定期，作为公众公司，REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，具有较高的透明度。②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东；所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。③在发达国家，REIT不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，这就是通常所说的利率风险。抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资，这就有可能形成筹资困难的潜在风险，特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT，可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同，发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信
接近客户，与客户的第一次接触对于新销售员来说，是一个很高的门槛。最容易被客户拒绝的时候也在这个时候，没有一定的接近方法，新的销售员很难获得与客户交谈的机会。因为陌生人相识，压力极大。再说销售工作被很多人误解，也被一些不良的销售员做坏了名声，一般人对销售员都有拒绝心态。销售员除了需要在接近客户前，做好客户资料分析、选择拜访路线、熟练产品知识外，还要决定使用什么接近客户的方法。给予客户一个见面的理由，是获得交谈机会的敲门砖。笔者根据13年来的销售经验，归纳了除常规的产品接近法、自我介绍法之外的6个接近客户的方法。供新进入销售行业的同道参考。 1，他人介绍法。通过他人的帮助接近客户的方法是非常有效的方法。这一方法的背后是社会学中的熟识与喜爱原理，这个原理的意思是说，人们总是愿意答应自己熟识与喜爱的人提出的要求。采用这种方法接近客户的成功率高达60%以上。这个方法分为他人亲自引荐和他人间接引荐两种。他人间接引荐主要包括电话、名片、信函、便条等形式。销售员拿着他人的间接介绍信物接近新客户时，需要注意谦虚，不要居高临下。也不要炫耀与介绍人之间的关系如何密切。可以以真诚的称赞客户本身的语言引出他人的介绍，比如：XX老师说您是一个非常关心患者利益的好医生，他介绍我来拜访您，这里有他给您的一个便条。 2，利用事件法。把事件作为契机，并作为接近客户的理由。这些事件可以是销售员自己企业的事件，也可以是客户(客户企业)的事件，也可以是社会上的事件。诸如庆典、酬宾、开业典礼、产品上市周年活动、客户的同学会、客户所在学校的校庆、各种节日与节日活动、奥运、高考、中考，甚至是自然灾害、危机事件等等，都是接近客户的最好时机与素材，当然事先知道客户的资料背景以及社会偏好很重要。比如新销售员知道客户是XX学校1998年毕业，他们正在筹划同学会，客户是当年同学中活跃份子。就可以以同学会为理由接近客户。比如经常召开学术研讨会，新医药代表就可以用会议邀请为由接近医生。 3，调查接近法。员利用市场调查的机会接近客户。它既可以帮助企业了解客户需求的状况，又可以借调查之机扩大企业产品的知名度，并可以进行宣传，还可以为员提供接近客户的理由。采用这种方法，对于企业来说，又可以借此提高员的专业知识。因为如果员的专业知识不能理解调查内容的话，会引起客户的不满。员在客户填完调查表后，第二次可以以馈赠礼物感谢客户的形式接近客户。笔者有位校友在上市一个药品之前，委托市场调查公司进行产品的上市调查，当时我建议他，让90%的(全球品牌网)调查问卷通过自身的医药代表队伍去发放与收集。他以医药代表不可靠为由婉拒了笔者的建议。而笔者在与管理的期间，经常创造产品市场调查的机会给到医药代表，以增加他们接近医生的理由。包括各种类型的学术会议，也发放很多市场调研问卷。因为这种调查接近法，还可以促进客户对员所推销产品的了解与熟悉。 4，问题求教接近法。员可以通过请客户帮忙解答疑难问题，或者直接向客户提问(提与客户关联的问题)接近客户。比如，员请教客户：李工程师，很多人说您是机电产品方面的专家与权威，最近我公司研制出A产品，我想就A产品的市场前景听听您的意见，可以吗?这种方法主要是利用了人类好为人师的特点。采用这个方法需要注意的是，一定要问对方擅长回答的问题，以及在求教后及时将话题导入有利于促成交换的谈话中。比如员直接提客户的问题：李老师，我带来了一份能帮助周围神经病变患者更好得到治疗的资料，如果您打开后，会发现很值得探讨，我们交谈5分钟，好吗?直接提问的方法一般兼带利益成分，故这种方法又称利益提问接近法。通过员利用商品或服务为客户带来利益以引起客户兴趣的提问方法。又比如，新员可以这样说“我们厂生产的账册、薄记比其他厂的产品便宜三成，而质量比他们的好，肯定对贵公司不降低质量前提下减少成本来说，是一个机会，可以给我5分钟一起交谈吗? 5，服务接近法。员通过为客户提供有价值并符合客户需求的某项服务来接近客户。具体的方法包括：维修服务、信息服务、免费试用服务、咨询服务等。采用这种方法的关键在于服务应是客户所需求的，并与所销售的商品有关。比如，医药代表可以这样说，李老师，听王主任说，您最近正在研究XX疾病的药物经济学问题，我这里带来了一些关于这方面的最新资料，我们可以花10分钟一起来探讨它，可以吗? 6，社交接近法。通过走近客户的社会交际圈接近客户。如客户加入健康俱乐部，销售员也加入这家健康俱乐部;如客户加入了某社会团体，销售员也加入这一团体。这一方法的引申开来，
管理者应具备的六大能力： 1、沟通能力。为了了解组织内部员工互动的状况，倾听职员心声，一个管理者需要具备良好的沟通能力，其中又以“善于倾听”最为重要。惟有如此，才不至于让下属离心离德，或者不敢提出建设性的提议与需求，而管理者也可借由下属的认同感、理解程度及共鸣，得知自己的沟通技巧是否成功。 2、协调能力。管理者应该要能敏锐地觉察部属的情绪，并且建立疏通、宣泄的管道，切勿等到对立加深、矛盾扩大后，才急于着手处理与排解。此外，管理者对于情节严重的冲突，或者可能会扩大对立面的矛盾事件，更要果决地加以排解。即使在状况不明、是非不清的时候，也应即时采取降温、冷却的手段，并且在了解情况后，立刻以妥善、有效的策略化解冲突。只要把握消除矛盾的先发权和主动权，任何形式的对立都能迎刃而解。 3、规划与统整能力。管理者的规划能力，并非着眼于短期的策略规划，而是长期计划的制定。换言之，卓越的管理者必须深谋远虑、有远见，不能目光如豆，只看得见现在而看不到未来，而且要适时让员工了解公司的远景，才不会让员工迷失方向。特别是进行决策规划时，更要能妥善运用统整能力，有效地利用部属的智慧与既有的资源，避免人力浪费。 4、决策与执行能力。在民主时代，虽然有许多事情以集体决策为宜，但是管理者仍经常须独立决策，包括分派工作、人力协调、化解员工纷争等等，这都往往考验着管理者的决断能力。 5、培训能力。管理者必然渴望拥有一个实力坚强的工作团队，因此，培养优秀人才，也就成为管理者的重要任务。 6、统驭能力。有句话是这样说的：“一个领袖不会去建立一个企业，但是他会建立一个组织来建立企业。”根据这种说法，当一个管理者的先决条件，就是要有能力建立团队，才能进一步建构企业。但无论管理者的角色再怎么复杂多变，赢得员工的信任都是首要的条件。管理者需要具备的管理技能主要有： 1、技术技能 技术技能是指对某一特殊活动——特别是包含方法、过程、程序或技术的活动——的理解和熟练。它包括专门知识、在专业范围内的分析能力以及灵活地运用该专业的工具和技巧的能力。技术技能主要是涉及到“物” ( 过程或有形的物体) 的工作。 2、人事技能 人事技能是指一个人能够以小组成员的身份有效地工作的行政能力，并能够在他所领导的小组中建立起合作的努力，也即协作精神和团队精神，创造一种良好的氛围，以使员工能够自由地无所顾忌地表达个人观点的能力。管理者的人事技能是指管理者为完成组织目标应具备的领导、激励和沟通能力。 3、思想技能 思想技能包含：“把企业看成一个整体的能力，包括识别一个组织中的彼此互相依赖的各种职能，一部分的改变如何能影响所有其他各部分，并进而影响个别企业与工业、社团之间，以及与国家的政治、社会和经济力量这一总体之间的关系。”即能够总揽全局，判断出重要因素并了解这些因素之间关系的能力。 4、设计技能
销售精英六大特质 三大特质侧重于外部因素，即服务的客户身上； 三大特质侧重于内部因素，即自身及所在公司。 随着顾客的不断变化，销售团队的销售艺术与技巧也随之演进。众所周知，现在的客户越来越精明了。销售人员要想与他们建立关系、推销产品功能与优点，并且进一步商讨解决方案已不再是件轻而易举的事了。现在的客户在做出每一个购买决定时都万分谨慎，他们要确信所购买的产品能够促进公司达成预期目标。 由于游戏规则发生变化，各个公司纷纷想要探寻出其中的玄机。一些顶级销售团队找到了销售的未来成功之道。他们总结出了销售人员应具备的一些特质，企业在挑选、指导和培养销售人员时可以参考一下。世界一流的销售人员都具备六大特质。其中三大特质侧重于外部因素，也就是聚焦在销售人员的客户身上。另外三大特质则侧重于内部因素，即自身及所在的公司。 六大特质中的每一项都涉及到顶级销售人员具备的心态和采取的行动。教练的角色是帮助销售人员获得这种心态，并提出正确的问题，以采取正确的行动。 销售精英特质一： 了解客户的业务 一流的销售人才懂得驱动客户业务发展的关键所在。他们了解客户在全球、市场和执行中面临的种种挑战。他们永远与影响客户成功的各种趋势保持一致步伐。 这些销售人员懂得从股票分析师的角度对客户业务进行分析。他们知道哪些东西不仅对客户来说很重要，对客户的客户也同样重要。通过融合对客户业务的深刻体会，一流的销售人员可以为客户企业带来多种不同的价值。
诺基亚公司销售及市场营销高级副总裁肖特尔（GregShortell）曾这样说过，“现在的销售人员必须和客户一样，具备其产品和解决方案所针对的环境下的所有知识。他们需要具备了解并能够准确介绍技术发展路线图的能力，需要能够向客户叙说哪些是驱动其业务发展的关键因素，以及他们将如何帮助客户满足这些需求，需要具备进行业务谈判、预测现金流以及借助ROI之类的报表进行财务分析的能力。”顶级销售精英能够做到： ·利用年度报表、行业财务比率、新闻报道、新闻发布会、股市分析报告和公司提供给分析师的各种报告，来探究客户公司的战略核心。 ·通过大量阅读各种商业出版物和商业杂志来调研行业发展趋势。 ·研究客户公司的价值链。充分了解客户公司的供应商、各种能创造商业价值的活动、库存和分销流程，以及销售战略。 ·参观客户工厂，直接了解客户运营模式。 ·掌握客户的购买周期。客户的采购决策因何而做出？他们如何对备选方案进行收集和评估？决定权掌握在谁手上？谁负责采购项目？他们评估成功的标准是什么？ 销售精英特质二： 对客户的经营成果满怀热情 今天，一流的销售人员会本能地认为，销售其实就是帮助客户实现业务增长。对客户的经营成果充满兴趣的销售人员凭直觉就能意识到这一点。这些销售人员拥有一颗炽热的心。他们真诚地希望看到客户成功，而客户也能感受到他们的这种心情。 优秀的销售人员能清楚地表达其产品将如何帮助客户创造竞争优势。他们能够为客户带来无形收益并帮助其显著节省成本。他们通过量化收益（这有助于帮助客户减少预
房地产投资具有哪些特征 关于房地产投资，很多投资商虽然在业内摸爬滚打多年，但依然对房地产投资的特征不甚清楚。房地产投资是一个复杂的活动，很难用一个词来形容它的特征。下面就来谈一谈房地产投资的特征情况。 房地产投资的高风险性 由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。 房地产投资的强环境约束性 建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。 房地产投资的低流动性 房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。 投资理财房地产投资对象的固定性和不可移动性 房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。 房地产投资的高投入和高成本性 房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。 房地产经济运作中交易费用高 一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了
获取客户好感的六大法则 当你对一个人有好感时，你一定会好意回应他，如此双方的面谈就会如沐春风。那么，哪些因素会影响到第一次会面的印象好坏呢？作为业务代表，我们又该把握哪些方面呢？这正是本节将要讨论的问题。 (一)给客户良好的外观印象 人的外观会给人暗示的效果，因此，你要尽量使自己的外观给初次会面的客户一个好印象。一个人面部上的眼、鼻、嘴及头发都会带给人深刻的印象，虽然每个人的长相是天生的，但是你也能经由你自己的注意而进行相当程度的修饰。例如有些人的眼神冷峻或双目大小不一，都会给人较不愉悦的观感，此时，他可以利用眼镜把这些不好的地方修饰好。洁白的牙齿能给人开朗纯净的好感，而头发散乱不整理则会让人感到落魄不值得授予重任。 其它如穿着打扮都是影响第一印象好坏的主要因素，一个连穿着都不能注意好的人，怎么能获得别人的信任呢?或许有些人认为这些都是小节，觉得自己超强的专业知识能帮给客户最大的利益，客户应该重视的是在这里，不可以貌取人。但事实上客户在做决定的时候往往是感性的因素左右着理性的因素，否则“推销商品前先推销自己”这句话就不会成一句指导推销的金玉良言了。 (二)要记住并常说出客户的名字 名字的魅力非常奇妙，每个人都希望别人重视自己，重视别人的名字，就如同看重他一样。沟通大师戴尔·卡耐基小的时候家里养了一群兔子，每天找寻青草喂食兔子，成为他每日固定的工作，有时候却没有办法找到兔子最喜欢吃的青草。因此，卡耐基想了一个方法：他邀请了邻近的小朋友到家里看兔子，要每位小朋友选出自己最喜欢的兔子，然后就用小朋友的名字给这些兔子命名。每位小朋友有了以自己名字命名的兔子后，每天都会迫不及待地送最好的青草给自己同名的兔子。了解名字的魔力，能让你不劳所费就能获得别人的好感，千万不要疏忽了它，业务代表在面对客户时，若能经常、流利、不断地以尊重的方式称呼客户的名字，客户对你的好感，也将愈来愈浓。 专业的业务代表还应该密切注意，准客户的名字有没有被报章杂志报道，若是你能带着有报道准客户名字的剪报一同拜访你初见面的客户，客户能不被你感动吗?能不对你心怀好感吗? (三)让你的客户有优越感 让人产生优越感最有效的方法是对于他自傲的事情加以赞美。若是客户讲究穿着，你可向他请教如何搭配衣服；若客户是知名公司的员工，你可表示羡慕他能在这么好的公司上班。有一位爱普生公司的业务代表，每天约见客户时的第一句话就是：“你的公司环境真好，能在这里上班的一定都是很优秀的人才。”通过一句简单的赞扬，一下就拉近了和客户的距离。客户的优越感被满足，初次见面的警戒心也自然消失了，彼此距离拉近，能让双方的好感向前迈进一大步。 (四)替客户解决问题 十几年前有一则宣传理光复印机的广告，大家对它的广告词一定还记忆犹新：“用普通办公用纸就能复印文件。”大家记住了这份便利，也记住了桂林理光这个产品。十几年前机关文书的复印用纸是使用专用的纸张，对纸质要求非常高，每年政府机关为复印用纸的巨额花销头痛不已。这个问题各家复印机厂商的业务代表都很清楚，但复印机都是自国外进口的，
销售管理的六个能力 选择管理者的六个特点 1. 个人意志:这个人是否愿意成为一名管理者，因为管理者不仅要做好自己，更要带领团队取得成果，承担更多的责任。很多人不愿意被领导或环境所强迫。 2. 个人价值观:管理者应该承担更多的责任和压力，但是价值观不好的人喜欢居高临下，颐指气使，随意命令和压制别人，摆架子，不考虑别人的感受。这样的管理者到达岗位后不会有好的结果。 3.个性特征:不同性格的人在管理销售团队时会有不同的结果。性格更坚强、更果断的人更适合做销售经理。 4. 专业培训:如果销售经理在上岗前没有接受过专业培训，他只会做好销售工作，不知道如何做好管理工作。如果一个人不知道如何直接管理一个团队，其结果可想而知。 5. 个人业务能力:好的业务更容易大家服从，好的业务和较强的个人能力可以更好的指导其他人员，提高团队绩效。 6. 团队认可:如果这个人去销售岗位，其他人会对他不满意，不愿意被他管理。如果强制提升，整个团队很难统一思想，提高战斗力。销售经理的执行权力是目标导向的。管理者必须践行它，严格要求自己，得到下属的信任，敢于做决定。要有军人的气质和作风，才能带领自己的团队坚定不移地完成公司交给的任务。 管理者具备的六大能力
1、团队标准建立：团队战斗力强弱，取决于团队选人标准与加入团队做人的标准和做事的标准。 选择比较适合做销售岗位的标准，不同的行业，它对人的标准要求也不同。所以，我们选人的时候，要的是这个人的未来，而不是他的过去， 所以选人过程中，最重要的是这个人的特质，是不是符合岗位的要求。 对于加入团队的成员要建立做人和做事的标准，做人的标准就是价值观，做事人标准就是完成销售目标。 2、团队培养：销售经理不只是要管理好自己，最重要的是把团队培养成一支战斗力越来越强的队伍。 想要培养一支高效、狼性的团队，考验销售管理者的是组织能力和团队成长设计。同时，还要具备过人的业务能力，要有能力去指导，帮助自己的属下，带领团队去拿结果。 只有带领团队拿到一次次好的结果，才能使团队成员增强信心，形成凝聚力和向心力，从而造就一支坚不可摧的狼性队伍。 如果只能管团队，不能培养团队，不能够带团队，其实也不是特别优秀的管理者。 3、团队激励：团队在实现目标时，一定会遇到各种的问题和挑战，尤其团队在士气低落时，会承载着巨大的压力，而且做着日复一日，
1.销售精英六大特质 随着顾客的不断变化，销售团队的销售艺术与技巧也随之演进。众所周知，现在的客户越来越精明了。销售人员要想与他们建立关系、推销产品功能与优点，并且进一步商讨解决方案已不再是件轻而易举的事了。现在的客户在做出每一个购买决定时都万分谨慎，他们要确信所购买的产品能够促进公司达成预期目标。 由于游戏规则发生变化，各个公司纷纷想要探寻出其中的玄机。一些顶级销售团队找到了销售的未来成功之道。他们总结出了销售人员应具备的一些特质，企业在挑选、指导和培养销售人员时可以参考一下。世界一流的销售人员都具备六大特质。其中三大特质侧重于外部因素，也就是聚焦在销售人员的客户身上。另外三大特质则侧重于内部因素，即自身及所在的公司。 六大特质中的每一项都涉及到顶级销售人员具备的心态和采取的行动。教练的角色是帮助销售人员获得这种心态，并提出正确的问题，以采取正确的行动。 销售精英特质一： 了解客户的业务 一流的销售人才懂得驱动客户业务发展的关键所在。他们了解客户在全球、市场和执行中面临的种种挑战。他们永远与影响客户成功的各种趋势保持一致步伐。 这些销售人员懂得从股票分析师的角度对客户业务进行分析。他们知道哪些东西不仅对客户来说很重要，对客户的客户也同样重要。通过融合对客户业务的深刻体会，一流的销售人员可以为客户企业带来多种不同的价值。 诺基亚公司销售及市场营销高级副总裁肖特尔（Greg Shortell）曾这样说过，“现在的销售人员必须和客户一样，具备其产品和解决方案所针对的环境下的所有知识。他们需要具备了解并能够准确介绍技术发展路线图的能力，需要能够向客户叙说哪些是驱动其业务发展的关键因素，以及他们将如何帮助客户满足这些需求，需要具备进行业务谈判、预测现金流以及借助ROI之类的报表进行财务分析的能力。” 顶级销售精英能够做到： ·利用年度报表、行业财务比率、新闻报道、新闻发布会、股市分析报告和公司提供给分析师的各种报告，来探究客户公司的战略核心。 ·通过大量阅读各种商业出版物和商业杂志来调研行业发展趋势。 ·研究客户公司的价值链。充分了解客户公司的供应商、各种能创造商业价值的活动、库存和分销流程，以及销售战略。 ·参观客户工厂，直接了解客户运营模式。 ·掌握客户的购买周期。客户的采购决策因何而做出？他们如何对备选方案进行收集和评估？决定权掌握在谁手上？谁负责采购项目？他们评估成功的标准是什么？ 销售精英特质二： 对客户的经营成果满怀热情
投资房地产的优势和 劣势
随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资劣势呈现下列几个态势。 1、经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有： （1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。 （2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。 （3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。