教你怎么给刚需客户房
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集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
摘要：
刚需选房首先要做好预算，算下自己有多少钱用来买房；其次要认清自己的需求，想要住什么样的房子；接下来就可以在预算范围内筛选合适的房子了。
一、刚需房指的是什么？
刚需，就是刚性需求，是相对于弹性需求而言，指的是商品供求关系中受价格影响较小的需求。对于没有房子的人来说，能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚需房是指解决基本居住问题的房子，通常以自住为首要条件。
刚需房是基础性需求，一般而言，包括单纯的刚需房和刚改房。刚改，即“改善型刚需”，指目前已有住房，但面积和条件不能满足目前需求而急需换房的购房者。
二、买刚需房，怎么做好预算？
刚需购房者大部分是存款不多，还款能力一般的年轻人，一般买房会贷款，甚至有相当一部分首付需要父母资助。买房后往往生活不会太轻松，因此购房前，首先要做好预算，理性购房。
1.进行个人财产评估，确定支付能力
首先要测算家庭可变现用于购买房产的现金，注意计算时一定要先预留好两项资金，分别为家庭的日常开支（建议预留最少6个月的）和医疗保险及预防意外灾害的预备金。确定可用于支付首付的资金有多少。
其次要计算一下家庭的平均月收入和预期年收入，包括利息收入及各种货币补贴。确定贷款方式是公积金贷款还是商业贷款，建议找专业机构或在公积金官网测算一下自己的可贷金额、贷款年限和月供。如是商业贷款，一定要衡量等额本金和等额本息的利弊，每月月供以不超过家庭收入的50％为宜。
2．税费等其他费用
税费也是购房预算的重要一部分，建议购房者计算贷款时，同时也计算相关的税费支出。
买新房需缴纳契税和公共维修金，买二手房应缴纳契税、个人所得税、增值税及附加等。购房者可在专业机构了解税费项目种类及缴纳方式。
此外，装修费、物业费、生活基础设施的费用也应预留出来，以保证交房后可以正常入住。
3.确定可支付的房价
资产评估完后，基本可以确定自己能买总价多少钱的房子，对于刚需购房者而言，建议总价控制在家庭年均收入6倍以内。确定好大概的房屋总价，再根据家庭人囗的数量及住房需求，参考各区房价，筛选合适的房子。
三、如何选择合适的刚需房？
做好预算后，就可以根据自己的购房需求，筛选预算范围内合适的子了。
1.确定位置和交通需求
大部分刚需族经济实力有限，有比较规律的通勤作息时间，对交通因素的依赖程度高，特别是公共交通工具，因此重点应考虑位置和交通。
一般来说，一个城市有中心地段、次中心地段、发展型地段和郊区地段。其中中心地段房价较高，适合工作稳定且收入很高的人群购买；次中心地段，房价也相当高，适合高收入人群置业；发展型地段，配套欠完善，但正处于快速发展期，房价相对中心区较低；郊区地段，配套相对不完善，房价也偏低，适合首次置业的刚需族。
位置的选择要结合价格、交通、离工作地远近来综合考虑。对于刚需族来说，如果对面积有刚性需求，只能选择郊区地段，选择郊区地段的刚需族应重点关注交通状况，周边最好有轨道交通。如果对面积没有刚性需求，可以筛选离上班地点较近、价格相对较低的发展型地段，节省通勤时间，同时处于快速发展阶段，也有一定的升值空间。
2筛选房子
确定好大概的位置后，接下来就可以选房子了。选刚需房时应特别注意面积和户型和功能区。
（1）面积和户型合适
刚需房多以小户型为主，注重户型实用，功能齐全。选择时应明确住房需求，结合家庭人囗的数量选择合适的面积和户型。
a)如果是单身买房自住，建议购房面积在50平米左右，户型以单室为主。
b)
c)如果买房作为婚房，考虑到现阶段不可能要求太多，建议面积在65-70
平米左右，两房或者一房半。这一类人也是初始刚需，有了孩子还会进
行二次置业。
d)
e)如果是三囗无自有住房的家庭，建议面积80-90平方米左右，最好是三
室，若无特别大的还款压力，争取住房一次性到位。
f)
g)如果是改善型刚需，购房者已经有一定经济基础，主要是因为“家庭成
员增加，孩子入学问题等，而迫切需要改善居住环境。建议面积在
100-130平米左右，选择生活配套较完善的小区。
（2）功能区合理
各功能区的面积是否科学合理，是否存在浪费空间是小户型品质高低的关键。经典小户型，麻雀虽小，五脏俱全。根据一般经验来讲，客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10干方米，卫生间不应小于3干方米，厨房不应小于5平方米。尽量保证各个功能区的独立性与便捷性，尽量去样板间或者实地考察。
3．生括配套
很多价格低的的小户型集中在一些新开发的区域，并没有成熟的交通、生活、商业配套，但是由于价格低，还是会吸引很多刚需或者刚刚步入社会的首次置业群体。
对配套缺乏、交通不便的小户型选择要注意房子未来的发展性，房子的品牌如何、周边未来发展规划是否能推动区域尽快发展等因素。如未来是否有大型公建，交通可直达车站或商圈等。
4．教育资源
刚需购房者很多都是买房作婚房，是过渡性选择。虽然从结婚到有孩子是几年以后的事情，但应提前考虑房子周围是否有教育资源，以免将来大费周章。
5.升值空间
刚需房也要有升值空间。对于刚需来说，现在买房只是一个过渡性选择，几年后有改善居住环境的需求，现在选择的房产就会进入二手房市场，因此购房者可以在购房前对比下周边楼盘和二手房的房屋价格。
总之，对于刚需族来说，首先要做好预算，在预算范围内筛选合适的房子，同时位置、交通、教育等因素哪项对于自身的需求重要，就应该增加该因素的权重。