XX国际公寓项目推广思路
目录
一、产品形象定位――“国际公寓”是什么？ - 3 -
二、产品客户分析――“国际公寓”对谁说？ - 3 -
1、我们将目标客户分为四类 - 3 -
2、目标客户购买动机 - 3 -
3、目标客户共性 - 4 -
4、目标客户个性 - 4 -
5、初步判断目标客户群界定比例 - 5 -
6、关于终端租赁客户群中的特别客户说明 - 5 -
7、买家心理分析 - 6 -
三、推广整体思路――“国际公寓”说什么？ - 6 -
1、我们卖的不是房子，而是一种生活方式！ - 6 -
2、调性 - 7 -
3、原则 - 7 -
4、关于住宅与底商的推广建议 - 7 -
四、案名建议――“国际公寓”怎么说？ - 8 -
1、案名：YOHO TOWN - 8 -
2、案名：康品CAMPIN - 8 -
3、案名：未知FUTURE KNOWNEDGE - 9 -
4、案名：卫城V TOWN - 9 -
5、案名：理想建筑IDERS HOUSE - 9 -
6、案名：方舟NOAH'S ARK - 9 -
7、案名：坐标LANDMARK - 9 -
8、案名：风X ONLY ONE - 10 -
五、推广方案时间节点的把握 - 10 -
六、媒介推广策略 - 10 -
1、报广 - 10 -
2、报广文案调性的创意思路 - 11 -
3、户外 - 11 -
4、网络 - 12 -
5、电视广告 - 12 -
6、活动 - 12 -
7、软文 - 13 -
8、其他销售道具 - 14 –
国际公寓推广方案
新项目分为大户型及小户型公寓两种产品，考虑到营销推广的整体性，小户型产品在广告表现及宣传上要站在项目整体形象的高度来表现，便于大户型在营销期广告形象的连续性。
在项目整体包装和推广上，自始至终项目都采用一个LOGO、一个案名、一个Slogan，只是为了区分产品的不同又根据产品推向市场的时间不同分别采用两个不同的产品推广语。这样既能保证了项目的整体形象性，又能表现不同的产品的特质。
以下是对小户型公寓产品的推广思路。
一、产品形象定位――“国际公寓”是什么？
（小环境）“国际公寓”是XX市一个全新规划概念的精品居室，是市场中小户型产品的旗舰项目；
是XX地产市场上一个有意识引导市场潮流的创新楼盘；
是XX市一个关注生活品味及未来居住潮流的生活特区；
是XX市一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业；
是XX市极具投资价值的地产品牌；
是XX市最高性价比的精装小户型产品。
（大环境）“国际公寓”要依托XX市最具投资前景的、景色秀丽的软件园区域，担起提升城市西拓龙头片区整体居住形象的大梁，同时，树立独特品牌个性！
二、产品客户分析――“国际公寓”对谁说？
1、我们将目标客户分为四类：
大型企业中层以上管理人员、私营企业主、外资企业高级白领、地产投资客。
租赁消费群中终端客户的主体将会是外籍驻XX工作人员、商务型旅行人士。
2、目标客户购买动机：
因为“国际公寓”项目单价较高，且体量小，在区域内属于超高价位的产品。因此根据马斯洛需求层次模式看，“国际公寓”的目标客户应该是在保证生存需求（产品是好房子）和安全需求（良好的物业管理和私密性）的前提下，追求更高的归属需求（家的感觉）、自尊需求（可以体现自我身份的经典楼盘）和自我实现需求（品味生活的意义）。
因此高价位精装公寓面对的应该是高端目标客户，他们购买此产品的目的一是自主，让自己在平日繁忙工作中得以放松，享受生活之美好；二是纯粹用于投资升值之用。
3、目标客户共性：
都是事业有成、在社会上有一定地位、文化教育程度较高的中上层人士。
收入：他们个人月收入在5000元以上，家庭月收入在10000元以上；
人生态度：他们有责任感、稳健、勤奋；对待生活的品质有较高的要求；
购买心理：理性消费，注重实际，善于理财，均属经济合理购买者，对新鲜事物接受能力较强；
出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求较高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧、商业店和其他夜店及文化场所。
4、目标客户个性：
1、高科技园区的潜在购买人群
■均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务；
■年龄26—35岁之间，家庭生命周期处于建立期或初期，认为生活是要讲质素的；
■因人生经历不是很丰富，对事物判断力不是很强，受“吉芬效应”影响，但对前景充满信心。
【此类客户是一群有知识和有一定地位的中青年人]】
2、首次置业者
■非XX本地居民，属于来XX工作居住时间较长的“移民”，对居住位置无苛刻要求。教育程度多在本科水平，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务；
■年龄30—38岁之间，家庭生命周期处于建立期或进入成熟期，认为生活得应比以前更好一点；
■因人生经历较丰富，已取得一定成绩，对前景有信心。
【此类客户是一群小有成绩和有一定地位的中青年人】
3、二次置业者（部分有投资目的）
■ XX本地人，教育程度不高，收入高，自己做生意；
■年龄38—45岁之间，家庭生命周期处于成熟期，要求改善并更好的生活，对高档居住环境有需求；
■人生经历很丰富，已取得一定成绩，对前景有信心。
【此类客户是一群有经济基础的中年人】
4、XX市及周边地区的富足者
■ XX周边地区会占多，教育程度一般，收入很高且稳定，在企事业单位身居要职，生活条件优越，部分是灰色收入者；
■年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于复杂时期，注重价值感，喜欢获得优势，思想较超前；
■人生经历丰富，已取得一定成就，情趣和优越是他们追求的方向，对前景有信心。
【此类客户是一群有钱有地位的中年人】
5、纯投资客
■外地专业地产投资人群（XX），此类人群教育程度一般，善于理财，有很强的经济头脑和判断力，看重产品升值潜力，收入很高且稳定；
■年龄在30—45岁之间，喜欢成就感，思想较超前；
■人生经历很丰富，有一定的成就。
【此类客户是一群专业地产投资的中年人】
5、初步判断目标客户群界定比例：
高科技园区潜在购买人群：40％左右
首次置业者：15％左右
二次置业者（部分有投资目的）：10％左右
XX市及周边地区的富足者及纯投资客：35％左右
6、关于终端租赁客户群中的特别客户说明：
1、关于软件园中的外籍人士
“国际公寓”项目所处地段特殊，是国际软件园区域，世界500强企业进驻XX较多的地区。因此，这些企业的外籍人士也相对XX市其他区域较集中，这些外籍人士多是受聘于各外资、合资企业的高级或中级管理人员、技术专家或顾问。相对于国人，其收入会高出很多，而且所属的公司会提供其住房或住房津贴供其自己选住处。这一部分人通常会租住酒店内公寓、市内的公寓物业、或者是由公司提供宿舍，一般为临近公司的住宅或公司自由物业。
这些驻华的外籍人士基本上绝少在中国置业，只在中国一段较长的时间内租住物业，他们基本上倾向于选择市内顶级的，且离公司不远或交通便利的物业。“国际公寓”周边基本上没有可供外籍人士有如此选择的物业，现本案定位于精装小户型公寓，相信如果再提升物业品质和类似酒店式服务，将会吸引相当客观的外籍人士。
2、关于外籍人士的定位描述
■非常注重生活的方便，讲究生活配套，特别注重周到的人性化服务和住宅的安全与私人空间；
■不太注重户型的方正与南北朝向，较为注重建筑体的建筑风格、档次；
■崇尚自由、高效率的工作方式，对周边的商业氛围有较高的要求；
■为合资、外资企业的管理人员，普遍享有优厚住宅津贴或公司分配宿舍；
■收入丰厚，注重享受高品质生活，崇尚理性消费；
■喜欢有自己的“家园天地”，注重家的感觉；
■他们乐意花钱去获得高水平乃至星级的服务。而这些服务必须是细致和全面的，个性化的服务概念的引入及实施尤使受者感到亲切，给他们传递一种居住文化氛围。对于“国际公寓”的外籍人士潜在客户群主要尤两种方式租住本案公寓：散客租用、公司行为租用。其中，散客租用使因为本案精装产品的感念、优越的地理环境、便捷的地理位置以及超前、实用的产品特点而吸引来的个人行为。而公司行为是外籍管理人员所属的外资企业，租用来作为公司员工福利的一部分。
通过这两种形式，相信有可能会成为本案的终端住户。因此这要求本案自身要有较好的品质保证。
【在软件园各企业中的外籍人士构成可参考招商部现有资料，应有详细统计资料】
7、买家心理分析：
综合上述潜在客户的特征进行买家心理分析，可将买家心态归纳为
■对本案所在区域及本案的升值潜力有较强的信心，存在较强的潜在购买欲；
■但本案单价过高的现实情况及较落后的生活配套状况又缺乏现实购买欲，会存在一种观望等待的心态。
因此，在此阶段，对本案的目标客户群而言，单价过高对此区域的支撑信心不强，虽然他们也认同此区域物业有广阔的升值空间与附加值，但由于现周边配套环境等并不是很成熟，因此，在此阶段的宣传推广策略的运用就显得尤为重要。因应买家将会出现的观望心态，建议有如下对策：
■在本案的施工阶段就开始着力宣传产品优势，精心推出精装小户型公寓的样板房。在施工方面，完成主题施工后，即做好交房标准样板房的公开展示工作，以及搞好建筑物的外立面及外观效果；
■宣传推广上着重将软件园与本案捆绑推广；
■举办多种形式的公关活动，配合政府着力渲染软件园的美好规划蓝图；■从推广与产品本身方面，着手打消买家的观望心态，增强外界对本案、单价及此区域的信心，化买家的潜在购买欲为现实购买欲。
三、推广整体思路――“国际公寓”说什么？
1、我们卖的不是房子，而是一种生活方式！
“国际公寓”精装修公寓产品特殊，在XX市场属于创新产品。因此应契合价值观、生活方式、文化品味、个性特征来捕捉目标消费者的心路，融入其生活圈，建立起强大的排他性，引为知己，触发共鸣！
在对“国际公寓”项目的推广上我们认为应该进行一次概念上的创新。对产品进行某种人文特色的终极生活模式的包装，使“国际公寓”项目成为XX地产界一座极具创新的坐标性产品，为亿达品牌的丰满做出一定的贡献。还应该摆脱建筑产品的束缚，更多传达理想化的生活方式。
正如彼德·梅尔《有关品味》中所说的：“只要你尝过鱼子酱，你就很难真的有什么兴致去细细品味鲸鱼沙拉XX治的滋味”。不必看他穿什么、吃什么、开什么车、在外的言谈举止，这些很难量化，看他住在哪里，居家方现真性情。我们提供的不仅仅是房子，更是一个标准——品味的评判标准。房子不是金钱的堆砌，而是舒展自我的空间。从这个意义上来讲，我们卖的不是房子，而是一种生活方式！
让“国际公寓”项目成为XX市地产市场中的鱼子酱。
2、调性
品味，优雅，极富个性化烙印，注重细节。在表现形式方面强调独创与卓绝，广泛的关注固然必要，但更核心的是攫取特定客户群的眼球，并即刻获得他们的认同。
在形象设计上突出：国际化、品味与质感、现代高档、具有投资价值、高知人文特区。
3、原则
■高姿态，宁缺勿滥，广告形象坚持走高品味的方向，树立XX市高档次、高性价比之楼盘形象。
■坚持软件园区域优势和表现，树立品牌形象。
■销售道具在表现形式上以标新立异的形象面世，突出项目的创新性。
4、关于住宅与底商的推广建议
底商配套是项目提升价值的有力支持，因此底商在宣传时应该配合项目整体的调性和定位进行包装和宣传，宣传信息应该以项目整体销售品为主要载体。但又应该突出商业与住宅的两种不同物业形态，所以应该分别用以概念包装。
例如：表现住宅NEW SPACE
Yida,Five-One Road
亿达· 五一路· 新室
案名建议参见后文内容。
表现商业ACTIVE BLOCK
Yida,Five-One Road
亿达·五一路·活性街区
商业街包装概念建议：“培根走廊”，符合对底商饮食街区的业态规划。
四、案名建议――“国际公寓”怎么说？
1、案名：YOHO TOWN
Slogan：新生活集群社区
客户通讯：优悠生活YOHO LIFE
“YOHO”是什么？“YOHO”是类似于“SOHO”的一种概念，但是你不会找到他的具体解释。“YOHO”的出处是日本漫画《阿拉蕾》，漫画中地球村的人们打招呼的方式就是一句简单而亲切的“YOHO”。我们可以把“YOHO”作为本案的案名，在这里“YOHO”诠释的就是一种全新的生活主题，一种全新的生活形态，一种轻松现代的生活氛围。YOHO 是一个人人快乐的生活圈子，在YOHO生活社区里，没有城市的喧嚣和繁琐；在YOHO生活社区里，与庸俗、市侩、绝望、无助、挣扎彻底决裂，打开这扇YOHO的大门，迎接的是希望、理想、荣耀、品味、文化的晨光。能够成为YOHO人必定是拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯，对生活充满自信，以及拥有一颗年轻X扬的心，而且较一般人拥有”多走两步“的前瞻眼光。
引入“社区”的概念是对“国际新城”项目的延续，使得新项目不至于孤单，而是有很成熟的背景依托。
2、案名：康品CAMPIN
Slogan：康品生活，来到XX
客户通讯：康品生活读本CAMPIN LIFE
“CAMPIN”起源于剑桥大学。剑桥大学里有很多学术派队都是以一种美其名曰“Campin”的聚会方式，在酒吧、咖啡馆、艺术画廊等地举行。
CAM－Cambridge剑桥，也是剑桥同学会杂志Cambridge Alumni Margarine的简称。
PIN－是用别针刺或钉住的意思，也是个人身别识别代码“Personal Identity Number”的所写。
Campin：合成词，和香槟、冠军、运动、聚会、论坛等英文单词谐音。也有中国人译为“CAM派”、“侃派”或“康派”。
Campin：是“剑桥人”类人崇尚自由、科学、交流和时尚前卫生活的一种综合表现。
Campin是自由学习交流的休闲场所，古板传统的书本知识和浪漫自由的娱乐时尚的完美融合。它也是英国的绅士派对，有相当的学识和艺术修养，同时也有一定的经济基础和丰富的浪漫情怀。
Campin休闲方式：非常前卫、先进而科学，是一种工作学习之余的健康“减压”，也是一种积极的人性交流！
康品的业主就是这样的一群人。人以群分，让知趣相投的邻居成为社区最美的风景。
康品，聚集高知阶层新贵。这里，是XX市平均学历最高的社区，高知的人文素质，奠定儒雅澄清生活的前调。
高知阶层聚集，您可以在这里发现更多的人生知己，事业伙伴；社区书香濡染，将为您的孩子提供健康成长的沃土，眼界比别人更开阔一些，胸怀比别人更包容一些，天生占据人生高处的台阶，未来自然比别人有更多空间。康品，更看重的是：提供给您时尚舒适的生活空间，借由和睦的社区生活氛围，让您找到同类而居的美好感受，让心灵在这里彻底舒展，让生活在这里得到滋润，让您找到最适合自己的生活位置。
3、案名：未知FUTURE KNOWNEDGE
Slogan：品味生活的前沿主义者
此案名从理解上便于延展和发散，在文案及画面表现上不仅仅集中于年青人的主体上。在LOGO设计时可以考虑采用一些科学符号作为构成元素，将会很突出的表现项目所在的区域位置的特性。
4、案名：卫城V TOWN
新城市的中心，城市发展和进化的结果。突出项目区域的规划和良好的发展前景。
5、案名：理想建筑IDERS HOUSE
建筑，是城市永恒的主题；
只有少数建筑能够表达一座城市的气质。
美国著名城市建筑学家伊里尔·沙里宁说过：“城市，是一个活的人类文化的载体和存在方式。认识一个城市，首先要认识这座城市的建筑艺术；要理解城市发展的轨迹，就必须考察城市建筑嬗变的轨迹”。
公寓项目就是这样一种城市作品，它摒弃了这座城市传统的居住概念，极具前瞻和引导性地创新了时尚现代、富有现代居住理念的新城市人文居住理想。由内而外体现着作品的品质感。
6、案名：方舟NOAH'S ARK
Slogan：闲适，自在其中
诺亚方舟在哪？伊甸园在哪？也许每个人都在追寻，上帝是理性的，人类是感性的，我们敢爱，敢恨，所以我们相聚，分离。一个家，一个舞台，我们在方舟体验生活的意义。
7、案名：坐标LANDMARK
本案建筑形态是所在区域的标志性建筑；本案的物业形态是本区域的创新性物业；本案的精装修品质是XX市同类物业中独一无二的；本案的性价比是XX市地产项目中最高的。这些都是一种固有形态的突破创新和尝试，是一个全新的坐标。
8、案名：风X ONLY ONE
地标性的建筑，创新性的居住社区。是XX市地产发展的典X之作。
五、推广方案时间节点的把握
2005年3月18日：参加XX市春节房地产交易会。
2005年4月：售楼处样板间开放。（待定）
2005年5月10日：公寓放号。（待定）
2005年6月底：开盘。
2005年7月：现楼交房样板间公开展示。
2005年8月底：公寓主体封顶。
2005年10月底：公寓外立面完成。
六、媒介推广策略
根据已知推广时间和公寓楼体工程进度计划，媒介组合概括策略性安排为：
■前期以形象推广为主（3月――5月）；
■中期以功能性诉求兼形象推广为主（5月――7月）；
■后期以销售手段兼功能性诉求为主（7月――9月）。
1、报广
随着项目整体营销的计划安排及工程逐步推进，硬广将从3月份开始推出。通过硬广来渲染项目品质及形象，宣传工程进展，表现产品特点。报广中应有建筑设计公司、空间设计公司、景观设计公司等相关合作公司信息，表现项目的国际性和前瞻性。
3月份至6月底开盘前是很重要的客户积累期，因此这一阶段的硬广应该相对集中。
3月份――A：项目面市且结合参加方展会的机会，刊登表现项目形象的报广，许速提升项目知名度，引发市场关注。
B：结合售楼处开放，硬广在投放形象广告的同时刊登告知信息，引发受众关注。
4月份――A：结合售楼处样板间开放，采用实景拍摄的手法，表现项目的形象、特有气质及品质感，刺激受众的购买欲。
B：结合5月1日公寓放号，硬广同时刊登告知信息，引发受众关注。（待定生活篇）
5月份――A：结合样板间特有产品的细节拍摄，表现项目精雕细琢的品质感和精装修风格，突出项目个性特点，并告知此细节处为精装修交房标准。（硬件篇）
B：结合认购情况，在硬广发布即时信息，刺激犹豫客户，增加紧迫感。6月份――A：因为月底项目正式开盘，所以这个月的硬广形式以形象广告穿插实景拍摄画面共同表现。
B：开盘前两起硬广刊登开盘告知信息，制造紧迫感，引发市场关注。
C：开盘后一期硬广画面以样板间实景拍摄画面为主，看盘销售情况文字表现配合刊登。
7月份――A：硬广以实景拍摄的工地楼盘“交房样板间”为主要画面表现，增加客户信心，体现开发商的信誉度，树立品牌形象。
8月份――结合公寓主体封顶信息，推出反应项目气势和形象的硬广，增强客户购买信心。10月份――结合公寓楼体外立面完成信息，采用实景拍摄照片作为硬广主要表现，展现项目的特有个性。
物业品质\产品设计细节品质\教育
2、报广文案调性的创意思路
A：在这里，空间是物质的，也是精神的。（画面配合：大堂、电梯间、公共空间的效果图，表现项目形象）
B：自然融入生活，我窗子里流转的四季。（画面配合：绿化景观，远景及近景，表现项目形象）
C：在这里，也可拥有自己的园林。（画面配合：阳台景观，可覆土种植
绿色植物，表现项目特点与形象）
D：生命空间，如琢如磨的绚色图腾。（画面配合：样板间实景照片）
E：风格来来往往，惟有品质永恒不移。（画面配合：样板间实景照片）
F：沉稳端庄，东方文脉的意蕴空间。（画面配合：样板间实景照片）
G：一个纯粹的国际化社区至此风生水起。（样板间实景照片）
H：体验不一样的回家感觉，欢迎莅临“国际公寓”展示中心。（画面配合：售楼处实景照片，表现项目形象）
3、户外
由于户外的对象是在户外活动的人，这些人是有流动性质的，在广告画面前停留的时间不会太久，注视时间非常短，所以广告的表现形式和创意简单明了，突出主题即可。我们不建议户外广告的画面表现过于负责和臃肿。
■户外大型广告牌：5块儿，分别为五一路与西南路交叉路口一块儿、学苑广场附近3块儿、希望广场一块儿，均以形象宣传和气质传达为主要表现方向。
A：3月－在3月18日项目参加方展会时，这5块儿牌子的画面应该同时更换为统一的内容。结合项目参展，发布项目形象信息。强化受众对项目LOGO、主题推广语及形象的认识。
B：5月－4月底更换户外大型广告牌，表现内容以样板间实景及开盘信息公告为主。直观表现项目品质感，刺激受众关注和购买欲。
C：6月－6月初更换户外大型广告牌，内容以提示性信息公告为主，表现项目月底的正是开盘时间，有倒计时的紧迫感，刺激受众及在犹豫客户的购买欲。
■项目工地围挡:表现项目形象为主，突出项目个性，表现形式简单明了即可。
A：3月－项目形象广告，突出卖点，树立项目档次和形象，吸引市场关注度。
B：5月－月中更换，画面表现以样板间实景，配合项目卖点文字宣传。吸引受众到售楼处参观咨询。
C：6月－项目开盘信息公告。
■五一路及由家村路两侧的道旗广告：强化受众记忆，区域界定及区位指示作用。
■售楼处：数码广场售楼处在装修时，外面整体作外包“修面”处理，以信息公告作包装。类似“国际公寓展示中心即将开放OPENING SOON”等信息，要求醒目、大气，吸引过往受众的关注，增加项目的神秘感。
4、网络
建设项目，随时更新项目进展情况、信息。与国内知名地产门户做文字连接，通过网络更广泛地传播项目信息，吸引更多外地投资客，增加区域知名度，提升项目价值。
5、电视广告
视频广告在形象表现上更形象和直观，建议项目可做20秒的形象广告，可用三维、区域实景拍摄及样板间实景拍摄共同表现项目的品质与个性。选择分众传媒的发行渠道，在写字楼、高档娱乐场所、机场、宾馆等处滚动播放，吸引目标客户群关注。
6、活动
活动营销是低成本、高效率的针对性很强的营销手段，且可以利用活动营销作为媒介平台，整合多方媒介资源以新闻形式发布信息，事半功倍。
因为本案体量小，因此不建议做大型的活动公关，做小型的“沙龙经济”公关活动即可，可结合“国际菁英会”共同组织，资源互补，促进现有业主带新客户。
活动的宗旨是营造高品质生活的圈子氛围，制造有效的口碑传播。
■ 4月份：网络智能化技术展示
时间：售楼处样板间开放后
内容：本项目是软件园的配套工程，依托软件园的发展，可以在网络智能化方面借助园区内企业的力量，采用一些新的技术，丰富自己的物业形象和附加值，更有效的突出自己的个性和创新，突出项目的性价比。本案可以组织一个现场展示活动，介绍本项目采用的先进的小区及住户智能化系统，及网络化服务配送系统等，突出项目在XX地产界的唯一性。
目的：突出表现项目的人性化及高性价比，体现项目优势。
媒体配合：
■ 5月份：项目推荐会
时间：项目认购前两天
内容：项目建筑设计师、建筑规划师、景观设计师，开发公司领导等与客户和媒体见面，传达项目开发理念。参会人员多位各企业领导和相关政府人员及经济人物。
目的：展现项目形象和特制，扩大项目影响力。
媒体配合：《XX日报》《XX晚报》配合进行软文报道。
■ 6月份：沙龙酒会
时间：项目开盘后一星期
内容：与某一洋酒品牌合作，搞一次小型的沙龙品酒会，参与的人员为软件园企业部门管理者及外籍人士，以签约业主及国际新城部分业主，给大家提供一个交流的平台。
目的：宣传社区文化，体验品质生活，促进业主交流，增强项目感染力。
媒体配合报道。
■ 7月份：沙龙品茶会
时间：交房样板间公开展示后
内容：开发商宣传从XX高价拍得数两“大红袍”名茶，现回馈业主，与项目业主及园区企业相关部门领导共同品茶。活动可组织茶道及茶艺表演，增强文化氛围。
目的：促进业主与开发商的交流，体现社区的文化氛围。
媒体配合炒作。
■ 8月份：儿童剧表演
时间：幼儿园扩建完成，小学、中学开学之前
内容：纪念丹麦作家安徒生诞辰200周年的儿童话剧演出。
目的：体现项目所在区域的教育优势，体现项目的国际生活品质。
媒体配合报道。
7、软文
软文对项目和活动可以深入地进行报道，有着较强的延伸力。开发商之前的项目在软文策略上缺乏整体性，主题不明确，比较零散，而且为做软文而做软文，缺乏新闻性，相信阅读率不高。
新项目建议更加注意与媒体间的合作和有效沟通。
基本原则：
■以炒作区域升值和本案高附加值及高性价比为主，将项目口碑塑造成XX 市最高性价比的经典楼盘，突破地域的影响，转变市场的关注重点。
■不放弃项目所在社区的原有的教育优势。
■遵循各时间节点，与网络、活动、硬广等营销形式配合推广，保持媒介的整体性和统一性。
■树立品牌形象和价值。
■争取抓软件园中各大企业的相关利好事件进行炒作。增加区域在媒体中的曝光率，增加关注度，提升区域附加值。
■配合项目突出居住功能性的特点炒作。
8、其他销售道具
涉及到售楼处及销售员等的其他销售道具在此不做详细说明。在此主要建议配合3月18日房展会所需的宣传折页设计建议。
折页内容以项目形象展示为主，通过折页向受众传达项目的规划、产品风格、居住理念、产品价值等信息。
可包括：A：绿化·日式神韵的景观风情
B：住区·小户型商务酒店公寓
C：住区·凌云风光中的大家宅邸
D：商业·动感活力的商业空间
E：中心·城市功能多级复合，营造城市新中心
F：建筑·地标建筑，城市作品
G：装修·革命性装修，值得拥有
给大家一个最简单的项目运营方案！只能帮到这了！在运营过程中，我们经常会要写各种项目运营方案。 很多时候，我们看策划公司，看网上的案例，运营方案都非常详细，很复杂，很多人初入运营，都不敢写了，无从下手。 其实，以我的经验，在很多公司，大部分运营方案都不需要很复杂，老板也没时间看，这就是理想与现实的差别，我们往往喜欢追求理想的完美，而忽视了现实的需求。
大多数公司，一个方案你只需要让领导或老板能很快理解，你要做这个事的原因、目标(价值)、预算、策略以及如何执行就可以了。或者你参考一下5W2H 原理就行了。 我知道的很多公司都在力求工作高效，能不用写的东西就不写，力求简洁明了。方案没问题，再详细做好自己的执行案就可以了。 在我看来，老板重点要看的是你的思路，1个方案几十页，老板看完了也搞不明白你的思路是什么，我想他是没有多大兴趣的。如果思路明确，老板感兴趣，我想不用你在方案里多写，老板本身都会主动和你讨论。 所以，一般的运营方案可以直接这样： 1 运营项目原因（背景） 背景这一项不要写特别多，都是废话，特别是那种在网上找的通用“高大上”背景，老板直接PASS。 这里最好是有之前对应项目的数据，或现阶段的整理数据，直观明了，老板一看就知道有问题。
说白了，就是告诉老板为什么要做这个项目。你讲这是趋势什么的，没多大用，有数据一看就行，在要不然，你收集几个最接近的同行给老板看，告诉老板别人都领先很多了，我们还没做。 2 项目目的 也就是达成什么效果，产生什么价值。 一般都会有直接效果和长期价值以及一些隐形影响，最好考虑到位。 这里就涉及到目标的量化，围绕目的一定要量化，这是最直观的衡量标准。不要说你不知道要量化多少，连你自己想达到一个怎么样的数据量都不知道，你还指望老板给你定目标吗？ 3 运营策略与执行 这属于重点板块，你打算做什么和你打算怎么做要写清楚。 看到“策略”二个字别吓到，不只是那种大型品牌策略才叫策略，也不是很多权威专家文章里解释的那种策略才叫策略。
清洁APP运营推广思路 上线前准备 一、内容准备 1.软文内容准备 PS:包括预热、上线、总结性等等性质的软文 2.新闻稿内容准备 PS:包括产品上线，实际状况等等实时报道（吸睛、热点） 3.微信服务号内容准备 ①商家活动：精选优质活动，按照活动的诱惑程度高低筛选上架 ②商家介绍：商家详细介绍，要具有吸引力，图片展示要优质 ③每周文章定位：主要关于产品结合商家的优质活动及自身介绍，关于产品所涉及领域方面的优质文章【包括百科、相关的小故事、正能量的文章、公司介绍、优质活动的软文稿（阅读原文跳到活动页）等等】 PS:品牌才是内容的中心，不要让自己的广告做得那么可怜，理直气壮并不会把用户吓跑。 4.百度系、百科系内容准备 二、渠道准备 1.软文发布渠道 投递渠道：门户网站、垂直媒体、微信、微博等 2.新闻稿发布渠道 投递渠道：门户网站、垂直媒体 3.地推渠道 投放渠道：目标用户群体、受众多的地方
三、物料准备 1.海报 2.宣传单 3.易拉宝 4.其他物料：用户愿意接受、使用的小礼品 四、活动准备 1.活动策划 PS:活动主题的考量及市场与商家的商谈结果【活动目的、时间、地点、人物、物料、 所需费用、效果预估、活动总结（数据分析）】 五、其他准备 1.论坛、贴吧等的注册 2.社交化营销准备：微博加V申请、QQ群的建立、相关QQ群的加入、大V关注等 3.优质商家的筛选，优质商家活动的筛选 上线 线上 一、线上渠道 1.免费线上渠道 An droid : ①手机助手：360手机助手、百度系（百度手机助手，91手机助手，安卓市场）、应用宝、豌豆荚、搜狗手机助手等； ②厂商应用商店：小米商店、华为智慧云、联想乐商店、魅族、OPPO、金立等； ③下载市场：机锋、安智、应用汇、木蚂蚁、N多、优亿、网易应用中心、苏宁应用
项目运营管理商业 计划书
适用于 12590、12586、10159(7)、116业务 IVR项目运营管理 商业计划书 6月30日 前言 是IVR进军增值业务市场最猛烈的一年,移动方面的12590
和12586业务、联通方面的10159和本地10157部分业务陆续开通,天天在线业务116也进入实质的运营阶段。 众多的SP、CP把赢利点都锁定在了IVR(交互语音应答)业务方面,它是一种类似于”声讯”的电信增值服务,短期内吸引了各大门户网站和中小SP进入,并呈现了迅速发展的势头。国内一家电信咨询机构发布的一份报告说,预计今年移动IVR市场规模接近15亿元人民币,不过当前市场份额高度集中于几大门户网站手中。作为区域SP,我们如何迅速占领市场,把我公司的业务效益提高上去,是我写这篇文章的初衷,本文还涉及部分产品业务的规划和设想。希望的IVR明天有我们的一份耕耘和收获! 一、市场分析 据统计,从国内移动IVR市场今年第一季度各SP的收入情况看,一季度收入超过千万元的只有TOM和新浪。其中TOM平均月收入超过1000万元;新浪平均月收入在480万元左右。从市场份额来看,TOM遥遥领先,接近50%;其次是新浪占19%;除了上述两家SP 之外,滚石移动和博升拓是最早进入移动IVR市场的SP之一,市场份额分别为12.5%和9%左右;腾讯由于其特殊的用户资源,虽然进入移动IVR市场的时间相对稍晚一点,但业务增长很快,市场份额在7%左右。因此能够看到,当前移动IVR业务的市场集中度相对较高,以上这五家SP占到市场总份额的97%左右。如图:
据统计,去年美国IVR的市场规模是20亿美元,而今年在中国,它的市场规模估计将达到30亿元。而麦肯锡最近更预测,中国1.4亿移动用户中将有6000万可能成为IVR业务的用户,经过以上市场分析能够看出语音增值业务的市场是广阔的,关键是看SP 的产品包装如何和营销的渠道的选择等管理运营的问题。以下就这一问题谈谈我个人的看法。 二、语音产品 产品是IVR的灵魂、什么样的产品算是好的产品呢?这个话题我们暂且不说,我们先来看看IVR产品需要的注意的四个问题是什么?我认为IVR产品有四点是非常需要注意的事情: 1、语音产品定位的用户群体要准确。 2、语音产品的包装和推广要精美。 3、语音产品的设计要独到,能模仿却不能完全复制。 4、语音产品的服务和管理要有良好的支撑。 从上面的论述能够看出”好”的语音产品的应具有的特性,而
商业项目招商思路（大脑激情碰撞，多指教） 一：前言： 项目提出“情景式休闲购物”的开发理念，以独特的建筑设计，休闲的配套设施，完善的商业业态布局等，使项目同时兼具购物、休闲、娱乐、美食等一站式休闲购物的功能，消费者购物、休闲也如同逛公园。项目距离商圈仅咫尺。项目本身采取先进的购物公园街区式布局，完善的客流引导系统，宽敞的四条主出入口，优越的泊车系统，空中连廊引导系统，项目建成后将形成莆田商业新核心区。根据本商业项目在地区特殊的商业定位，招商工作的开展，也随之成为本商业项目进程中，举足轻重的工作内容之一。但由于招商工作的不确定因素，本项目的环境前提，以及招商工作进行过程中可能出现的针对性行为，所以本报告仅做建议性使用。 二：目的： 打造该区域MALL，改善区域商业格局，完善区域业态完整性，争取在开盘期完成招商工作中前期确定任务，确定主力、形象店的入驻意向，确保全面招 商的顺利开展。 三：招商计划开展前思考： 1. 高定位的MALL经营理念与区域市场现状的融入性： 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，现下已经成为众多商家追捧的经营模式，也激起了众多地产发展商对商业项目的关注。现阶段，众多的开发商、商家，把经营的目光汇集在该区域一带，优越的地理位置，也给经营者带来经营信心。 2. 计划招商实施的时机把握：
鉴于现阶段该区域，众多开发项目的定位都趋向于商业、居住、休闲、时尚的高品质结合定位。继续做招商等待，将有可能错过招商良机。 3. 为商业项目发展远景造势，将有利于招商开展： 每个商家所关注的问题，就是消费者的消费观点和态度，对还没有形成的消费场所而言，打造项目卓然的品质、可预测的良好商业趋势、宣传永续经营理念、永续管理理念、与政府的经济口号共同出发。当地经济—区域经济—市场经济—预期效益，分阶段进行商务宣传，将成为招商的有力武器。 4. 细致开展招商工作，锁定目标客户： 目标客户的明确定位：依据自身商业特色，寻找目标客户，清晰理解项目自身的商业辐射范围，运用复合宣传手段，招商先行，稳固市场在营销、设计、商业专业资源优势联合，看重商业运营目光放远，增强经营者信心有开辟市场，回报社会的决心。清晰理解主力商家的入驻思路、要求。 5. 招商环境，本地不足外地补： 根据区域经济、物流环境、辐射人口、辐射范围的基本约束，招商工作的重心不应该脱离地区。除前期开展的大型零售企业招商等活动。 6. 如何规避项目高层招商难： 目前商业地产还处在年轻阶段，大多大型商业地产的高层招商都存在各种各样的问题，究其原因无非就是人流量的问题，这也成为了很多商业项目的瓶颈。大凡经营者，在项目中所关注的问题：一：商业项目的经营理念；二：商业项目的管理理念；三：项目内的业态构成；四：项目未来的发展方向；五：项目所需的预热期；六：是否有专业的商业项目经营团队作为项目的支 撑。
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
商场管理系统建立5.1商业架构 商场组织架构图：
5.2管理模式 百富购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。 1、统一管理：除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务品质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层 商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广； 全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用； 大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范； 2、协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商 户经营。具体包括： →强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让米东人民都来此消费。
→每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。 →每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。 →定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。 →利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚； →打造米东旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示中心，促进旅游休闲和乌鲁木齐消费； →利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务； →统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；→全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂； →定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费； 3、部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。 4、整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市场空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广； 5、完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商户利益。
项目运营策划案 一、意义 （1）围绕以“绿岛”打造的大素质教育平台，将产教无缝链接，发展企业新的盈利模式。 （2）整合高校和商业教育资源，帮助学生拓展国际视野和提升综合社会竞争力，年内落地国际教育合作办学和教师资格证培训学院招生1000人的目标 二、市场环境 1. 社会现状分析 随着我国教育的发展，我国人民的受教育总体水平越来越高，特别是90后、00后。受教育水平提高了，也就说明我国民众的整体学历水平提高了，企业中的一些发展潜力大、技术和综合素质要求高的岗位，在招揽人才时，越来越多的将学历作为一项要求写入招聘需求。其中本科是一个最基础的门槛，这样导致部分本科以下学历的学生被部分工作拒之门外。 与此同时，职业资格证书是劳动者从事一项技能所必备的证明，是劳动者求职、创业的合法资格凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据，是我国公民境外就业、劳务输出法律公证的有效证件。职业资格证书则是学员就业的敲门砖，99%的技能人才通过考取职业资格证书为了证实自己技术的一个重要凭证,并在今后行业道路上发挥着巨大的作用。
2.国际教育现状 随着中国改革开放以来，越来越多中国人走出国门，留学成为最为新兴的教育热潮，中国也开始逐渐引进海外教育体系，《中外合作办学条例》提出，国家鼓励中国教育机构与学术水平和教育教学质量得到普遍认可的外国教育机构合作办学；鼓励在国内新兴和急需的学科专业领域开展合作办学。2015年中国国际教育市场规模，包括国际学校，游学等国际配套项目的总规模是181亿元，预计到2020年将达到1000亿元。 3.教师资格证考试情况分析 教育部宣布，中小学生教师资格考试与定期注册制度试点范围将扩大。试点区内，教师资格考试有效期为三年，教师资格证须每五年注册一次。按照规划，2015年，我国将全面推行教师资格全国统考，提高教师入职门槛，并打破教师资格终身制，实行定期注册制度。? 广州市的教师资格证考试笔试报名人数共39386人，占全省总数的43%，为全省之最。其通过笔试的人数为7729人，通过率为26.03%，其中申请幼儿园教师261人、小学教师3293人、初中教师1711人、高中教师2175人、中职教师289人。 4.主要项目介绍 （1）国际教育交流项目 A.项目名称：专升硕士（中澳合作办学）
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。
编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部
项目运营方案计划 一、项目介绍 1、内容介绍 对于年青人虽说夜生活丰富多彩，但多数是在高消费的基础上如健身、麻将机、泡吧、上网等时间长了确感觉枯燥，我们介绍的这个桌游现金流的游戏，不但合了很多人通过玩达到放松身心及交流交友的基础功能。它还是一个隐形的理财就业方向的选择者，大可以在游戏中了解很多在现实中学不到找不到的东西，即身心达到放送同时更是为自已指明了清晰的目标。 本项目需要由实体来操作最少一桌要可以容下4桌，一桌一般为3至～6个人的面积，因此主要投资1～5万主要取决于你的经营场所，同时必须要有合法的经营手续。 本项目有多个盈利点，仅按包场来算，新组一场20元小时加上首场游戏讲解费10元，一场最多3个小时，还没去计算其它的盈利项目可想而知利润有多少。正常收入是一个月纯利润在3000元以上，网上很多桌游月收益在上万元也很正常，主要是在经营方法。 2、项目特点 本项目并不是主要告诉你项目具体的盈利模式和具体的操作方法，更重要的是来告诉你如何具体的运营如怎么去宣传，客户怎么找，利润在大没有客户也没用，同时本方案说明何时可以融入启动更多增值盈利项目，具体如何的操作。如何稳步的实现财务计划中的目标。 二、方案介绍 1、项目操作流程 1）准备工作，提供游戏设施和学习的货到付款的采购信息，店的基本选址原则及店的基本布局结构，都需要准备好什么，包括需要几个人每个人都是作什么的。 2）操作方法，第一步应该如何的操作，和都作好哪些基础准备工作。 2、经营策略 具体的服务盈利项目都有哪些，市场推广的策略是什么，具体如何来操作。 3、营销计划 目标客户如何去寻找，采用什么样的营销方式启动市场，何时进行促销推广、售后服务保障是怎么样的，如果扩展经营如何管理下属部门。 4、财务计划 计划出不同阶段的财务计划，每个月的现金流是多少，帐务如何的管。 三、注意事项 1、本项目如果没有相关经验的不可乱改变方案必须按要求的作，否则因此产生的市场无法启动概不负任何责任。 2、本项目为经营方案，主要是告诉你具体的市场如何启动，如何经营。 3、我们使用的营销方式经营策略，均有很大创新成份都是投入少见效高，不同于传统老套打广告，网上乱发帖子之类，即是发传单我们都有详细的操作方法。 4、本方案均为原创，方案来源于为现实客户提供策划服务、咨询时所总结产生的均是使用了行之有效的方案，如有雷同请大查看，日期是否与现在看到的方案是最早的，同时如果在别处购买的方案将不提供后续的增值和保障服务。 三、参考售价
商业运营管理 公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）
光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。
第一部分 商业地产项目运营管理核心理念
一、商业运营管理公司组建模式 本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。 本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念
商业项目策划书(精选多篇) 第一篇：幼儿项目商业策划书1. 2. 3. 4. 5. 市场定位盈利模式及分配资金供货人员 第二篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么一份好的商业地产项目策划书应注意什么 ---文章内容摘自【智地网】余源鹏房地产大讲堂 一份好的商业地产项目策划书比需要重视商业地产项目的定位，这主要是因为以下几点： （1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。 （2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 （3）以前有些开发商做商业经常在定位不清的前提下做设计，然后施工，最后再去招商，一招商问题就出来了，商家引不来，人气聚不足，技术没考虑等等问题。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，可确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，
又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为投资者、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。 （4）对开发商来说，从来没有一个商业项目是因为设计得好而很成功的。商业只有运营成功了才是真正的成功，而前期对项目进行全方位的定位并进而进行商业规划才是保证项目成功的前提和基础。 想要了解更多商业地产项目策划书的基本知识请参与余源鹏房地产大讲堂系列课程，网络授课，１６节课仅３８８。 【培训方式与优惠价格】 该课程采用网络远程培训，只要你有qq就能听课。 特别优惠好消息：为庆祝公司成立7周年，本周前5名报名学员学费仅388元!本课程面授价格3880元，余源鹏全程网络授课学费原价1680元。 该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。 【课程对象】 ■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等
虹桥商业步行街项目开盘前期推广方案 （8月28日——9月31日） 一、前期工作总结 经过前期的工作准备和推广宣传，虹桥商业步行街在8月28日当天开始进行公开派筹，派筹情况不容乐观，经过分析，有如下几点原因： 1.推广方式上形式单一，渠道窄。所采用的惯用宣传手法（如：报纸、夹 报、户外广告）不能发挥作用，宣传的诉求点空洞，没有实质性的内容 能有效吸引客户群的关注。在SP活动的时间选择上有失误，未造成轰 动性的效果。 2.没有一个充分的理由能让客户产生购买欲望，缺少能有效吸引人气的理 由与卖点。 3.街景工程和推广宣传严重脱节，项目派筹准备不足，比较仓促。 4.推广中没有注重推广的执行监督力度，使推广方案不能有效的传达到客 户手中，降低了信息发布的有效受众面。 5.项目硬件准备上不足，现场没有达到预期的商业氛围的效果，现场销售 氛围较差，这也是造成项目现场冷清的重要原因。 6.销售方式单一，相关问题（如：优惠政策、销售模式等）没有及时解决， 对客户没有吸引力，造成了咨询客户和下单客户比例的严重失调。 7.广告设计的表现立意不足，画面单一，色彩昏暗，没有充分表现出虹桥 商业步行街的时尚、休闲、地方特色的三大主题。 8.江油市同质产品过多，分流了相当一部分客户，造成了每个项目都“吃 不饱
”销售不畅的现象。 二、后期宣传推广安排 江油市是一个经济较发达的二级地市，但市民获取信息的渠道比较单一，传统的宣传手法不能达到宣传的目的，故而，我们必须及时调整推广方式，采用一些通俗并行之有效宣传手法。 ●现场包装 销售现场是客户最终达成成交的最后地点，现场氛围的营造直接关系到客户对虹桥商业步行街未来发展的信心，和嘉公司认为现有销售环境还有待完善，具体要求如下： 1.街景的环境的完善，灯光、休闲设施、景观设施、广告宣传设施必 须在九月十日前全面完工，争取在项目正式开盘销售日完成整体销 售环境的营造。 2.销售中心室内环境的完善，现场广告片的制作（9月10日前完成）、 展板、吊旗、软环境的装饰。 ●销售方式 通过前期的工作总结，我们在推广上要注意市民整体素质和对信息接受的程度，尽量在文案的创作上做到大众化、具体化。 1.派筹方案采用小订金的方式运作 ?小订客户：对于订购客户，缴纳1000元订购诚意金即可冲抵后 期购房款10000元。 ?资料的准备：订购协议书
项目商业销售方案营销推广进度计划 项目商业销售方案与营销推广进度计划 1、根据以上数据分析，结合项目特征，我们认为： 决定本案销售是否成功的关键因素为：商业生态链的设计与规划，招商成功率，商业物业经营管理的整体性和营运一体化。在保证以上三个基础条件的前提下，销售思路为： 1.1销售分为三个梯次，所谓”梯次”是指销售开展的步骤。第一梯次为”货卖爱家--直接对口行销”，第二梯次为”边商边售”，第三梯次为”先商后售”。 1.2本项目可同时借项目所在商业圈成熟之势，与项目优势如地理位置、政府着力规划支持、专业商业经营团队等与商务类消费力与消费需求呈上升态势、项目商业完全可以根据市场需求量身定做等突出的优势特征相结合，打造”锦西·城市休闲商务港”的区域标志型建筑，突出项目”中产生活+上品建筑+商务休闲+定向消费”的商业定位特色。 1.3XX商业服务机构将配合项目销售重点引进兼具品牌和高租金承受力的商家，从投资者安全、经营者稳定以及商业销售价值最大化三方面综合促进销售进度。目前市场上的投资客户对商业投资表示出迟疑的原因主要在于项目整体商业价值概念模糊以及项目外在商业形象和项目内商业经营气氛的不足，需要通过有效手段--XX资方俱乐部行销沙龙、项目商业专场展示、商业街景氛围包装的到位与量身定做的商家专业经营保障来促进商业投资客户的下单。 1.4XX资方俱乐部以及XX商业联盟已在对本项目商业定位与规划的商业主题明确推出的市场调查阶段，得到一定的市场效果，短时间锁定了品质商家客户--主题市场、升级版社区配套以及百货流通超市等品牌商业的紧密关注，同时吸引了部分自营型的投资客户，如：某升级版社区商业客户对本案目前所描述的未来商业价值、商业业态与销售、租金增值空间非常关注。 1.5详细的项目整体商业营销推广、商业定位、业态规划、租金价格体系测算与商环境包装建议于双方合作的代理合同签署后提供： ●项目销售方案与营销推广进度计划； ●项目业态定位及规划方案与商业运营策略； ●项目商环境设计包装方案与执行进度计划。 2、销售周期划分及预期目标（略） 3、销售思路 3.1根据商业部分”功能定位、市场定位与消费者定位”的具体要求，锁定目标商业客户，以”商业先行，规划建筑在后”的中心指导思想，为经营稳定、行业租金承受力呈上升态势的一线品牌商家量身定做本案的经营场所，在建筑开工的同时预先收取商家的租金，改变传统的被动招商局面，变被动招商销售为主动招商销售。 3.2充分运用XX商务联盟的资方俱乐部以及关联销售网络进行”会务营销”和”关系营销”，整合利用各种营销手段，充分发掘项目直接客户，进行点对点的大客户行销，完成合同销售金额，实现项目利润的最大化。 3.3以商业项目专场展示最大限度地吸引目标投资者。 3.4以售楼现场投资说明和深度回访为主要销售手段，定向销售为关键突破。 4、销售策略 4.1XX资方俱乐部客户 目标客户：XX团队成员多年运作商业楼盘堆积了一定数量的投资客户，他们对项目判断的往往取决于项目投资说明的商业价值展示程度与投资前景的挖掘深度。这类投资客已经拥有固定的生活圈子和对商铺的投资习惯，但需要一对一的专业交流，故不能采取大众营销
商业地产营销计划集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
营销部2015年度营销计划 第一部分：销售部署 一、2014年度存量解读 依照公司的销售要求，结合目前经济环境与商业地产近况，林安（洛阳）国际商贸物流城在2014年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式变化的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商铺情况 商铺剩余322套认购未签合同客户77套合计面积：20930㎡左右 均价：7.5折4580元左右共计：1亿左右 二、2015年度目标解读 2015年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完成） 1、前提：2015年度市场能比2014年有所回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2015年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的30%，上门客户占30%。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2015年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2015年度的营销任务做如下大致安排： 按完成可销售商铺总量的90%作为销售最底值控制，即商铺290套，在290套的基础上完成100%共计290套总销售金额8633万（非回款量），争取在此基础上突破，三层130套除外，不在我销售方案以内。
第二部分：营销阶段划分及推广费用分配 常规房地产广告投入占销售额的1.5%——2%，依据公司制定的计划另做计划暂时按照1%来计算。 根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下： 各阶段工作事项 第一阶段：延续、蓄势期 实施时间：2015年1月-2015年2月 因为该阶段正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用，建议迅速建立起来老客户营销机制，把老带新政策传达到每一位客户，争取让老带新政策发挥到极致。
商业地产项目经营管理系统方案设计----1 一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导
给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；
附件1： 关于生鲜电商项目 合股运营计划 2015年7月
一、营运项目简介 该项目整合生产基地、互联网电商、销售渠道等企业资源，实现“基地+电商平台+社区店”深度融合的农产品生鲜新兴科技企业。企业主要以经营蔬菜为突破口，并发展水果、肉类、水产等生鲜农特产品为主要业务，实现农产品生鲜品生产、品牌、销售、追朔一体化。 一、公司组建原则：发挥生产基地优势、整合电商企业技术、调动销售渠道人员创业激情，实现农产生鲜品生产现代化、销售电商化、商标品牌化、服务体验化等目标。 二、公司经营模式：一是整合资源是根本。蔬菜基地提供时令蔬菜生产所需用地、生产技术、所需人工费、产品生产包装、基础设施建设、时时监控设施等资源；电商企业整合并提供网站和网宣技术、生鲜销售渠道及社区店资源、政府资源等；销售团队发挥创业热情。二是借势发展是关键。充分发挥农业企业、电商企业的政策优势，积极争取农业企业和互联网企业基础设施建设、农机、融资等补贴，让企业快速壮大成长（税收上需要与基地签订土地租用协议，公司可以获得免税政策）。三是整体致富是目标。企业整合了农业生产企业、电商企业的现有基础设施、技术、政策等资源，将资源不断注入精干的销售渠道团队，并给予创业团队适当股权激励，实行责、权、利分明，让创业团队永远保持上升状态。 三、企业架构：股东会是决策层，董事会是监督层，经理团队是运营层。 四、企业目标：三年：生鲜品基地二个，规模各占地1000亩，共2000亩，联盟基地2000亩。自产及整合品种30余个，年产值4亿元。电商平台销售额4亿元。生鲜品牌5个。五年：在国内主要资本市场上市。年产值10亿元。 五、工作具体步骤：一是筹备期，两个月。投资组建筹备团队开展蔬菜基地与电商企业沟通，确定各自首次资源，商定合同，确定办公室地点，项目突破口，各种考察论证；二是试运行期，三个月。投资组建实操团队开展蔬菜基地、电商企业、销售团队实战磨合，建立试点社区和销售渠道跑通流程，总结各类经验（基地建设完成生鲜生产及包装工作、第一阶段菜品种类储备工作，应每天保持10-15个品种），找出解决办法，达成一致共识，完善各
运营计划书 1.项目简介 2.发展战略 3.盈利模式 4.营销策略与.市场推广 5.人员需求 6.系统研发 7.资金需求 一．项目简介 在现时的中国，网络借贷已经成为一种时兴的个人理财模式。全国正常运营的P2P网贷平台涉及车贷业务，占比约三分之一，可见车贷业务仍受较多网贷平台，投资者青睐。 参考《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，车贷业务具备小而分散，控制规模，锁定区域，风险可控，周期较短等优势，更符合规定要求，贴近备案所需条件。 二．发展战略 网贷系统可结合线上线下同时操作，具有丰富的投融资策划、投资管理等金融服务的运作经验，针对以上所述，我们可以结合现行良好的平台的案例，复制其成熟的模式，利用我们自身的优势，建立一个信用网上借贷平台，通过网络建立一个安全、高效、快捷的网络借贷平台，摸索出一条更适合借贷网站发展的道路，达到在最短时间内稳步盈利的目的，以便我们有更好的发展。 三．盈利模式 主营业务收入： 提现手续费：提现金额的千分之二手续费。辅助业务收入： 借款管理费：常规每月按借款本金的0.5%收取。逾期欠款利息：常规逾期欠款每天加收本金千分之八的罚息。 利息分成：常规按投资者所赚取利息的10%管理费。 中介费，服务费，风险评估费等 四．营销策略与市场推广 1、专注线上推广、 P2P 平台前期重点针对借出的客户，通过口碑宣传以及媒体炒作等。前期可通过专业站点推广，平行站点链接交换，等一些网络营销方式推广。 2、线下推广及时跟进、 P2P 平台除了前期专注线上推广外，也同样注重线下的及时跟进，让线上和线下有个很好的互动。可通过邀请第三方平台和投资者考察，上线初期大量发秒，投标送奖品或者注册送现金等活动，来进一步提高平台的知名度和人气。 目前来说，线下渠道相配合为主。梳理现有合作渠道，开发新的合作渠道。
商业招商策划书 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商 运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运 作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直， 勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好务（资料物品、来电来函、来人
关于丹寨工业园项目运作思路 从目前市场层面、操作可行层面、公司经营目标等方面出发，如何把“一个园中园、区位优势不明显、工业体量不大”标准的厂房项目包装运作成为一个良性的资产包？找到合适的企业或投资者接盘？ 从根本上实现“资产升值、快速回笼资金、缩短营销周期”，降低项目的操作风险，从而实现盈利，是项目的终极目标。 统筹的思路： 方案一： 第一步：包装策略 1、运作公司成立 2、招商团队组建 3、厂房包装（厂房围墙、展示点、接待点等） 4、项目物料（招商手册、宣传影视片、展板等） 5、推广渠道（专业网站、户外广告、招商会等） 第二步：招商策略 1、招商目标：租金目标、周期、比例 2、招商对象：轻工业、中小型、西部战略、 3、招商政策：从付款方式、购买数量、企业性质等如何合理地分配“3年8元/㎡.月政府返还”政策。 4、招商渠道：轻工业行业展销会、商会代理、企业点对点、政府招商会、专业网站等 5、招商方式：泛招商团队、专业招商团队、分销商 第三步：运营管理策略
营造良好的投资环境，无烟产业，通过招商、现场管理、商业运营、活动策划、品牌更新、业态控制、项目形象等方面，使得物业保值、升值。 1、进驻：专属人员1对1协助企业落地手续及资金、政策申请。 A、协助进驻企业办理证件 B、为企业牵线与当地银行贷款 C、进驻企业在运营过程中的各种税费减免 2、运营：以进驻企业为主体，落实信息、人才、物流、金融、服务方面。 A、定期举办劳动力招聘 B、整合当地的车队，为进驻企业提供运输便利 C、引入银行网点进驻 D、规划一个新的农产品市场 3、管理：园区安防、数据信息、无限办公、后勤服务创新管理模式 A、引入移动网络，加强区域的信号覆盖 B、采用智能化管理系统 C、园区安防 D、定期举办工业展销会 第四步：销售策略