义乌小商品城营销定位招商策划方案
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重庆义乌小商品城营销定位招商策划方案
目录:
第一部分:市场研究篇:
第一节/重庆地产宏观分析
一、重庆经济发展状况
二、政策环境状况
三、基础设施发展状况
四、商业地产发展状况
第二节/渝中区商业地产市场分析
一、供给分析
(一)渝中区商业态势分析
1、渝中区商圈格局
2、渝中区商圈特征
(二)朝天门市场态势分析
1、朝天门市场的商业格局
2、朝天门市场的商业特征第三节/项目分析
一、项目基本技术指标
二、项目STOW分析
(一)项目优势分析
(二)项目劣势分析
(三)项目机会点分析
(四)项目威胁点分析
三、竞争对手分析
(一)圣名国际服装城
(二)海客瀛洲
(三)大正商场
(五)港渝广场
(六)恒滨商厦
第二部分:项目定位篇
一、目标经营主体定位
二、业种定位
三、项目产品定位
(一)产品设计规划
(二)环境规划
(三)空间配比规划
四、名称定位
五、主题定位
六、广告传播定位
七、价格定位
第三部分:营销策略篇
一、整体营销策略思考
二、项目招商策略
(一)招商原则
(二)招商策略分解
第四部分:项目广告推广建议
一、项目品牌策略建议
二、项目推广策略建议
三、广告推广攻略
四、项目卖点提炼
五、推广执行构想
六、事件营销攻略
七、媒体整合建议
第五部分:市场运作篇
一、招商运作大纲
二、商业物业运作思路
第一部分:市场分析篇
第一节/重庆房地产宏观分析
直辖给重庆带来了前所未有的机遇,实施中西部发展战略使重庆成为中国21世纪新的经济增长点的战略突破口,成为承东启西、左右传递的战略枢纽,在长江经济带开发战略中,重庆作为长江上游最大的工商业城市,既是国际资金、技术、人才、项目流入中西部地区的“枢纽”,又是内陆腹地连接发达地区乃至走向世界的“窗口”。天时、地利、人口,与市场、人才、资源、体制、政策优惠,直辖效应的有机统一,使重庆成为中国乃至当今世界的最佳经贸投资合作区域之一,是中国加入WTO以后,外商在中国首选的商业化城市之一,成为中国内陆一座蕴藏着
巨大市场开发潜力的城市。
一、重庆经济发展状况:
近年来重庆经济发展势头强劲,带动商用物业进入上升阶段。众所周知,重庆是我国西部最大的城市,也是我国最年轻的直辖市,处在中西部地区的结合部,具有承东启西的区位优势。国家西部大开发、举世瞩目的三峡工程建设和库区移民开发,均为重庆经济建设注入了强心针。与此同时,对交通的上千亿投资,以及“八小时重庆、半小时主城”工程亦为重庆经济提速奠定了极坚实的基础。
据统计,2004年重庆房地产开发投资237.63亿元,比去年同期增长 21.6% ,其中,住宅完成投资 130.60 亿元,增长 19.7% ;办公楼完成投资 6.98 亿元,增长 2.5% ;商业营业用房完成投资 34.72 亿元,增长 23.8% 。新开工商品房面积 1500 万平方米,其中住宅为 1000 万平方米;竣工商品房面积 1500 万平方米,其中住宅为1000 万平方米,城镇居民人均住房建筑面积将达到 21 平方米。2004 年,累计销售商品房面积 572.74 万平方米,实现销售额 97.57 亿元,分别比去年同期增长 9.7% 和 11.8% ;商品房预售面积 815.91 万平方米,同比增长40.9% 。
从上诉数据可以看出,2004重庆国民经济的快速增长和社会消费平稳增长的趋势,为重庆地产未来的发展奠定了良好的经济基础。
二、政策环境状况
从2002年1月17日起,重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统。有效杜绝“一女多嫁”问题,使商品房买卖更加“透明”。
从2002年7月1日起,全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》,主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除,实行年票收费管理制度。快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。
从2002年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》,率先在全国以地方法规的形式作出规定:商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。
2003年年底,市国土房管局叫停提前放号认购,旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后,除了在房地产业界引起较大震动,众多购房者对此也反映强烈。
2004年2月全市全面推开《两证合一》。即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一,合并后的证书
为《房地产产权证》。“两证合一”后,其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并,将提高1-2倍的办事效率。
三、基础设施发展状况
从现在到2020年的这个时间段进行城镇化过程,将是重庆走向现代化的过程。就意味着,从现在到2010年,每年将转70万农业人口为城镇指标,让重庆的城镇率达到50%;从现在到2020年,总计将转1300万人为城市人口,城镇化率就可以达到65%,现在,重庆人口是3100万,其中城市人口约1000万,到2010年城市化率达到50%,城市人口就是1600万,新增60万城市人口,城市化面积要扩大600平方公里。以此测算,600万人就要1.2亿平方米的住房需求;加上近1000万人的住房面积每人有4平方米的欠帐,又要4000万平方米;还有1000万平方米的危旧房改造,需要拆1还3的经济适用房来替代,再要增加4000万平方米,加在一起要建2亿平方米的住宅,每年建2000万平方米,要10年才建完。但新增的1300万人中只有三分之一的人口可以进入主城区,这样做的理由是,既要城镇化,又不能让大量的城市边缘群体出现。另三分之二的人口呢?更大量的涌入主城区周边区域,势必从另一个方面推动主城区房地产市场价格的上升。