商业街可行性研究报告

商业街可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

项目概况 (1)

编制依据 (1)

主要技术指标 (2)

主要结论 (1)

第二章市场分析与预测 (2)

投资环境分析 (2)

市场现状 (3)

市场需求分析 (4)

市场供给分析 (7)

项目swot分析 (8)

优势 (8)

劣势 (8)

机遇 (9)

威胁 (10)

项目初步定位 (10)

第三章项目选址和建设条件 (11)

3. 1项目前期工作安排 (13)

项目建设阶段计划安排 (14)

项目进度安排的依据 (14)

进度安排原则 (14)

分阶段开发的原因与目的 (14)

项目实施的进度计划 (15)

第四章项目总投资估算与资金筹措 (17)

项目总投资估算的依据 (17)

项目总投资估算的原则 (17)

项目总投资估算 (18)

资金筹措与融资方式 (20)

第五章财务评价 (23)

财务评价基础数据的测算 (23)

盈利能力分析 (23)

静态盈利能力分析 (23)

动态盈利能力分析 (24)

清偿能力分析 (25)

评价结论 (25)

第六章不确定分析 (26)

盈亏平衡分析 (26)

敏感性分析 (27)

第七章结论及建议 (30)

结论 (30)

建议 (31)

第一章总论

项目概况

1、项目名称：海西州天俊县藏式商业一条街建设项目

2、项目主管部门：天俊经济和发展改革局

3、项目性质：新建

4、项目地点：青海省海北州祁连县

5、项目负责人：

编制依据

（一）法律、法规

1、《中华人民共和国环境保护法》；

2、《中华人民共和国消防法》；

3、《国家节能技术大纲》；

4、《中华人民共和国招标投标法》；

5、《建设项目环境保护管理办法》；

6、《建设项目环境保护设计规定》；

（二）其他

1、《青海省藏区商业街建设规划》

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、《建设项目选址意见书》；

4、《建设工程规划许可证》；

5、《关于申请天俊县藏式商业一条街建设项目用地预审的函》；

6、祁连县发展改革局关于编制《天俊县藏式商业一条街项目可行性研究报告》委托书；

7、国家及青海省有关技术规范和标准；

8、项目业主提供的有关资料。

主要技术指标

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表主要财务数据及评价指标表

序号名称单位值

一财务数据

1 总投资万元

2 总销售收入万元234570

3 销售税金及附加万元12901

4 利润总额万元

62994

5 所得税万元

15748

6 税后利润万元

47245

二财务评价指标

1 项目财务净现值万元

2 项目内部收益率%

3 静态投资回收期年

4 动态投资回收期年

5 资本金财务净现值万元

6 资本金内部收益率%

7 借款偿还期年

8 盈亏平衡点74%

主要结论

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表主要财务数据及评价指标表

序号名称单位值

一财务数据

1 总投资万元

2 总销售收入万元234570

3 销售税金及附加万元12901

4 利润总额万元

62994

5 所得税万元

15748

6 税后利润万元

47245

二财务评价指标

1 项目财务净现值万元

2 项目内部收益率%

3 静态投资回收期年

4 动态投资回收期年

5 资本金财务净现值万元

6 资本金内部收益率%

7 借款偿还期年

8 盈亏平衡点74%

第二章市场分析与预测

投资环境分析

（一）天俊县经济发展状况

天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与

甘肃省交界。和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公

里，设有江河、天棚、天竣、南山、五个火车站，国道315在境内

全长70公里，交通十分便利。天峻县辖3个镇、7个乡：新源镇、、、、、、、、、。全县下辖12个乡，62个牧委会全县国民生产总值

3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。

天俊县商业街一览表（19个）

名称功能特色地址备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型

纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品体育场北社区型

市场现状

商业市场发展现状

（1）商业中心分布

现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，××商业街人气旺

盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合

理。新兴的××交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组

合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。

（2）经营模式

天俊县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街

区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水

平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价

值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，

直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

（3）高端消费方式

天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，

商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

（4）商业形态分析

商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。

（5）缺乏真正的购物中心

天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。

结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

市场需求分析

为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：

（1）商铺类型

商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺% % % %

由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺：

办公楼底商住宅底商

% %

商的被调查者分别占到%和%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（2）希望商铺具有的功能

产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住% % % %

调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。

（3）商铺面积

50 m2以下51-100 m2101-200m2200m2以上

% % % %

考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了%；其次是100-200平方米，占到了总数的%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200㎡。

（4）商铺的最高单价和总价

单价：

4000—5000元/ m25000—6000元/ m26000—7000元/ m27000元/ m2以上% % % %

30万元以下31—40万元40—50万元50—60万元60—70万元70万元以上% % % % % %

商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/ m2，比例达到%；可承受的总价在30万元以下的比例高达%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

（5）付款方式

按揭贷款一次性付款

% %

多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。

（6）商铺周边的配套设施

金融机构酒店餐饮

休闲娱

乐场所

超市便利店

物流

中心

服饰

广场

其

他

% % % % % % % % 其中对酒店的具体需求：

快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店% % %

对餐饮的具体需求：

快餐特色小吃中档饭店高档饭店

% % % %

对休闲娱乐场所的具体需求：

洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34% 12% 15% 39% 数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。

（7）购买车位

是否

% %

选择会购买车位的比例为%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。

市场供给分析

全县3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，产值468万元。随着西部大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当

大，经开区的发展前景好。

项目swot分析

优势

（1）道路交通

和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。

（2）消费人群

按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商业、经济技术开发区、这些都构成了一定的消费人群。

（3）原有市场

本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

劣势

（1）商业氛围不浓

天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会

进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。

（2）资金用量大

本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。

（3）离城区较远

本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。

机遇

（1）国民经济迅速发展

全县3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，产值468万元。天俊县经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。

（2）现代物流业互补作用增强

现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。

（3）政府高度重视

政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。

威胁

近年来，天俊县周边地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。

项目初步定位

项目定位

①功能丰富、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅游等多功能为一体的商业街。

②紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻；

③根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。

盈利模式定位

项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。

客户群体定位

本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升天俊县城市品位的标志性、代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工作人员，游客、教师、医生、私营业主、企业管理人员以及周边县市。

第三章项目选址和建设条件

场址选择

地点与地理位置

本项目位于

场址优势

（1）地理位置便捷

商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。

（2）区位条件优越

城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。区位条件影响城市功能、相知的确立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于天俊县交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。

建设条件

区域概况

天峻县位于青海省东北部祁连山南麓，青海省境东北部，青海湖西北侧，西北部与交界，属青海省海西蒙古族藏族自治州管辖，是海西州主要的牧业县之一。介于东经96°49′42″—99°41′48″之间，北纬36°53′—48°39′12″之间，全县总面积万平方公里，占全省总面积的%，其中天然草场和宜建人工草场万亩，占总面积的%；退化黑土滩和风沙地万亩，占总面积的%；冰川和水域万亩，占总面积的%。全县最高海拔米，最低海拔2850米，相对高差近3000米。县城新源镇海拔3406米。全年无绝对无霜期，农作物不宜成熟，畜牧业是全县的。总面积2万平方千米。2003年末总人口万人。以为主，占总人口的80％，还有汉、蒙古、回等民族。县人民政府驻新源镇，距州府驻地223千米。邮编：817200。代码：632823。区号：0977。拼音：Tianjun Xian。

地处东北端的中段南部地区，高山纵横，山脉呈东南西北走向，以山地为主，高山、中低山、山谷和山间盆地相间分布。自西北向东南流经县境南部，自东南向西北流经县境北部。属高原，年均温℃，年降水量360毫米。

天峻县辖3个镇、7个乡：新源镇、木里镇、、苏里乡、、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。全县下辖12个乡，62个牧委会。

地理条件

天峻，地域辽阔，草原广袤，地上地下蕴藏着丰富的矿产资源和野生动植物资源。矿产资源有煤、硫磺、石灰石、石棉、云母、石膏、、芒硝、岩盐、高岭土、铅锌、铜、黄铁、金等。除煤、铅锌小规模开采外，其他尚未开采利用；有百余种，具有各种经济价值及药用价值的22科、37种。主要有牦牛、鹿、麝、、猞猁、雪豹、、、、羚羊、熊、等；境内可入药的有193种，常用的有80余种，资源大部分储量大、品位高、易开采。

天峻县位于青海省东北部祁连山南麓，西北侧，属青海省海西蒙古族藏族自治州管辖。是海西州主要的牧业县之一。地理位置介于东经96°49′42″—99°41′48″之间，北纬36°53′—48°39′12″之间，全县总面积万平方公里，占全省总面积的%，其中天然草场和宜建人工草场万亩，占总面积的%；退化黑土滩和风沙地万亩，占总面积的%；冰川和水域万亩，占总面积的%。全县最高海拔米，最低海拔2850米，相对高差近3000米。县城新源镇海拔3406米。全年无绝对无霜期，农作物不宜成熟，畜牧业是全县的主导产业。

交通条件

和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。

公共设施条件

周围3000米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设施齐全，基本能满足本项目建设的需要.

第四章建设规模及内容

建设规模

规模确定的原则及参考依据

商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购买力分流，弱化商业聚集力。

功能布局：商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、观光，比较科学的设计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。

营业面积：商业街的营业面积也不宜过大，从一般消费者的反映看，一条商业街有20万平方米的营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值。

长度：一般来说商业街的“有效长度”大多为300米至600米，真正能的商业繁华段落一般不超过600米。

高度：商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街的心情。商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。

宽度：商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。商业街的宽度应在20m至30m之间。

建设内容

建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综

名称面积（㎡）

地上建筑

商务公寓

写字楼

住宅

酒店

大型超市

商业铺面

地下建筑

负一层商铺

负一层仓库

负一二层车库

合计

第五章建筑方案和辅助工程

3. 1项目前期工作安排

目前本项目土地尚未达到三通一平的要求，项目前期准备阶段的工作计划安排如下：

（1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；

（2）实施三通一平，满足开工条件；

（3）委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；

（4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；

（5）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；

（6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；

（7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。

项目建设阶段计划安排

项目进度安排的依据

根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据《全国统一建筑安装工程工期定额》，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。

进度安排原则

进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。

分阶段开发的原因与目的

实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。

在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。

项目实施的进度计划

本项目建设的横道图如下所示：