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对房地产抵押登记中的风险防范的思考
作者：赵建晖
来源：《房地产导刊》2013年第12期
【摘要】房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要强调，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题。
【关键词】房地产；抵押登记；风险
引言
在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。
一. 风险的产生
1. 个人操作风险
一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生，但在民间就很多见了。另一方面，债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保
能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。
2. 部门风险
房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明，另外也给两个部门带来了一定的不便。
对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此来实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。
3. 抵押物风险