分析篇
世·势
——因为了解，所以成功潮·流——个性化、形象化、细分化
趋·势——极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘
肯为，为你想的更多
宏观环境分析★市场分析★目标客户分析★竞争品牌分析★SWOT分析
项目简介
苏泊尔房产倾情打造。2010年年度巨献，碧桂苑——楚门新视界
玉环县楚门镇中心区，东临湖滨路，南侧为河道，西临昌业路，北临环保路，
高品质低层住宅区，高层住宅、四星级酒店，打造欧洲城邦式大社区。
一、宏观环境分析
1、阀门王国，家具新都
楚门镇地处浙江东南沿海，位于玉环县北部、楚门半岛中心地带，是全国著名的文旦之乡、省新农村建设示范镇、省卫生镇和省级综合改革试点镇、省教育强镇、台州市农业农村现代化试点镇，也是玉环唯一的省域中心镇。
近二十多年来，全镇经济保持年均20%增长速度。现已形成水暖阀门、家具、环保、医疗器材和汽车配件等五大产业,号称“阀门王国，家具新都”。
2、环漩门湾时代的港北中心
虽然港北地区在玉环人的心目中的地位远远不及城关，但随着漩门湾二期工程的全面启动，楚门也以未来环漩门湾时代的港北中心镇的目标来打造现代化的新城，政府积极投入新城镇建设的大计之中，努力提升楚门作为港北中心镇的品味。近三年来，楚门镇已投入近3亿元，打造以“五纵四横”为主干、以“三桥”为纽带的新城区框架。在“五纵四横”的框架下，楚门镇城区面积可以从原来的9平方公里扩大一倍，人口集聚从原来的9万增长到20万。
二、当地房地产市场综合分析
作为玉环港北区的中心大镇，楚门近几年的楼市一直保持着稳健而持续的发展，
市场仍以刚性需求为主，即便是在08年金融危机的冲击下也依旧保持稳定的发展，在09年房地产大幅度复苏的背景下再加上政府的新城工程，楚门的楼市更是节节高升，有着大好的发展前景。
三、目标客户群分析
苏泊尔·碧桂苑打造的是高品质别墅和精品高层的社区，因此本项目针对的目标群是楚门镇包括其周围村镇的中高收入人群，为了对目标客户群有更精细更准确的了解，有必要对此进行客户细分。
客户细分主要通过置业次数、置业用途来划分。以置业次数划分，可分为一次置业者和多次置业者；以置业用途划分，可分为实用型客户和投资型客户。通过调查研究，碧桂苑的各类型目标客户群体的特征如下：
1、以置业次数划分
⑴一次置业者的主要特征
社会中收入较高的工薪一族（如公务员、企业高级行政人员），或收入较稳定，但有一定积
蓄（或父母资助），对未来有较好的预期；
年龄在25－35岁之间，购房一般出于自身的生活需要；
追求实惠、实用、方便；
对价格反应敏感，偏好灵活的付款方式；
需求面积相对较小，复式结构很少考虑；
决策较为慎重，需反复比较，有意向的楼盘会看二次三次以上。
⑵二次及多次置业者的基本特征
事业较为成功，有比较丰厚的收入及积累，如楚门及附近地区的企业主、政府官员、外出经商人员等；
支付能力较强，对价格不太敏感；
购房主要是为了改善居住环境或保持资金增值能力；
需求面积较大；
对车位数量及方便性要求较高；
注重教育配套以及休闲设施，注重产品的质量；
有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息；
对现场环境氛围除非有较高的感染力，一般不轻易为其所动
2、以置业用途划分
⑴实用型客户的主要特征
注重因素出于置业需要即刚性需求
价格反复比较，对市场价格反应灵敏，看重楼价折扣或附加优惠。
地理位置及周边配套考虑地理位置是否优越，商业配套设施、公交设施、教育设施、医疗设施是否完善以及社区成熟度，物业档次和社会安全度等。
物业质素考虑户型间隔是否方正实用，采光、通风、朝向是否良好，绿化率，装修标准及小区配套设施内容。
⑵投资型客户的主要特征
投资目的主要用于短线炒作或长线投资，待价而沽。
宏观经济环境整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。
物业升值潜力规划好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业会成为投资客的首选。
物业租金回报
率
“月租供楼”还有盈余的水平，对其投资最具吸引力。
资金周转为使其资金周转及规避风险，倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。
定位为中高档楼盘的碧桂苑所面向的基本是二次置业人群或者是收入较高的一次置业人群，因此，我们可以根据项目的具体分类来继续细分我们的目标客户群。
1、高层住宅
人群：中高等收入人群，年薪约在8万——20万之间
年龄：25－35岁；
行为特征：喜山乐水/喜欢轻松生活状态/爱好休闲、旅游/喜欢平等交流、乐于共享互助/注重形象品位/喜欢结交朋友/喜欢上了就会毫不犹豫。
购房动机和消费心理：为改善居住环境、结婚需购房，基本为自住购房，部分用于投资。易受媒体广告影响。
求新、求美、认同“同质而居”的居住文化，讲究品味。
乐于网上交流。
2、低层住宅
人群：中等收入人群；
年龄：30－45岁；
行为特征：喜山乐水/具有投资眼光/注重产品性价比平衡/注重形象品位/重视家人及其感受。
购买偏好：
为改善生活环境而换房；
追求健康和舒适；
喜欢效仿及炫耀；
求新、求美；
注重房屋的实用性、合理性；
解决复杂家庭结构的居住问题。
四、竞争品牌分析
1、心海源
地址：玉环县楚门镇滨江小区2号地块
价格：
销售状况：
优势：景观、庭院和绿化的面积高达50%以上
高层均采用大开间、短进深的板式户型
实现全明设计，保证室内干爽明亮
封闭式的私家花园设计，乃是台州首创
房间几乎全部朝南，能随时拥有阳光好心情
双总统套房设计，尽享居家生活的舒适与华贵
诉求：既符合传统的东方家庭模式，又能适应现代新贵的需要，是您高端置业的首选。
2、景泰嘉园
地址：玉环县楚门镇昌业路与文房路交角
价格：
销售状况：
优势：坐拥未来镇中心的配套资源和景观资源
交通畅达，生活便捷
高层住宅底部绿化架空
诉求：将环保、休闲、健康等诸多元素注入到建筑的每一个细节中，全面打造楚门高档精品楼盘。
3、东方豪景苑
地址：玉环县清港镇迎宾西路口北侧
价格：
销售状况：
优势：清港乃至玉环品质最为高档，地段最为稀缺的项目之一
以星级酒店装修标准打造的大堂，气势恢弘
格调高雅、气度非凡的装修，彰显高人一等的品位生活
采用均好性户型设计，间隔合理、布局方正，动静、干湿分区明显
采用所有卧室朝南设计，更关注休眠空间的舒适
采用全封闭式物业管理模式，并在清港首次引进“品牌物管”。
临街两层裙楼，共有50余间商铺，直面建设中的清港车站，人气，财气汇聚于此。诉求：只为懂得享受生活的成功人士享有。
小结：
1、市场产品同质化严重
2、景观、建筑风格及全新的生活方式是诉求热点
景观需要有独特的优势才能在竞争者中凸现，否则差异化很小
建筑风格需不断创新，才能在众多的建筑风格里独树一帜
五、项目SWOT分析
1、优势
品牌优势：“苏泊尔”在市场所拥有的强大品牌优势，使其所开发的物业在消费者心中无形地就树立起品牌美誉度，而之前所开放的滨海花园与翡翠花园项目所获得的良好口碑，也有助于这次碧桂苑在甫一面世时就能获得消费者心理上的一定认可。
地理位置：连接新区与旧区的咽喉，坐拥未来镇中心的配套资源和景观资源。
道路交通：由市区至项目所在地交通运力发达，东侧的湖滨路，北面的环保路，西侧的昌业路都是政府倾力打造的“五纵四横”工程的组成部分。
资金链：强大的资本足以支撑起项目的开发和长期发展。
客情资源：凭借“苏泊尔”集团在玉环地区的影响力及与周边企业的长期合作关系，能使碧桂苑更精准地掌握到目标客户的信息，获取更有效的影响力和号召力。
2、劣势
配套设施：尽管地处政府全力打造的未来镇中心的区域，但由于现阶段的开发仍处于最初级阶段，项目区域内的配套设施在短时间内很难直观到。
景观资源：相比较心海湾等高档别墅远离市区的宽阔海景，仍处于市区之中的碧桂苑没什么自然景观上的特别优势。
3、机遇
行业趋势：09年房地产业全面复苏，台州地区的楼市交易更是日趋火爆，而楚门经济发展所形成的新购买力都让楼市的前景一片大好。
区域人口：在楚门的建设规划中，本项目所在的区域正逐步发展成商务、住宅小区建设的重点区域，并且随着建设的不断深入，新建商务楼住宅和人口数量也在不断使市场容量增大；竞争环境：尽管楚门的楼市前景一片大好，但相比较椒江、黄岩、温岭等地众多大牌房地产企业的角逐，目前楚门楼市的竞争尚不算激烈，尤其是精品楼盘。
4、威胁
尽管行业的竞争尚不算激烈，但楚门地区目前无论是别墅还是公寓都有较大的选择余地，若漩门二期的土地大面积推出，还有可能出现供大于求的情况。所以在开盘日期的选择上要抓住时机，适时出击，赢取市场认可率。
创意篇
异·意
——脱颖而出，非同寻常新·异——绚烂的色彩、明亮的光线，新奇的口号，捕捉目光，激动心情
意·韵——打造品牌的核心价值。形式可以模仿，气质无法复制
如果广告注定是一个谎言，那也要是最美丽最真实的谎言。
如果广告注定是一个谎言，那也要每个看到的人都为之心甘情愿，肝脑涂地。
肯为，为你想的更多
品牌定位★主题口号★传播理念★创意表现
以专业的广告定位，成就品牌的力量
品牌意愿
品牌蓝图：苏泊尔·碧桂苑最终能苏泊尔房地产集团带来的最好美誉度和市场认可度。
品牌价值观：品牌价值观是苏泊尔·碧桂苑日后品牌营销的重要的指导原则和操作的精神规范。同时，也将成为企业在人力资源方面进行选择的强有力的依据和标准。
品牌使命：这个品牌对于房地产行业和企业所起的作用。
品牌策略
品牌印象：一个成功的品牌必须清晰地向消费者说一个主张（Proposition）
品牌优势：这个主张必须是竞争对手做不到的或无法提供的，是独一无二的
品牌力量：这个主张必须是强而有力的，聚集在一个点上，集中打动、感动和引导目标消费群
基于此，我们为苏泊尔·碧桂苑设计了一个独特而有力的品牌定位……
一、品牌定位
主题口号：名门旺筑，荣耀家族
口号提出的出发点：根据前面SWOT的分析，我们知道碧桂苑在自然景观上的优势并不明显，对于那些想要买栋别墅来隐逸自己，享受城市之外宁静的人来说并没有多大的吸引力。另一方面，苏泊尔·碧桂苑是定位于高端、精品的一流住宅区，在硬件设施相差不多的情况下，则需要通过更特别更直接的品牌定位来给项目本身一个尊贵的内涵和富雅的气质，以专业、系统的广告推广活动策略来打造苏泊尔·碧桂苑独特的文化气质和鲜明的个性形象。
考虑到楚门镇本地的经济结构特点和传统的宗族主义心理，个体的意识、情感往往是与整个家族的荣耀紧密联系在一起的。因此，本项目以家族荣耀为核心将能极大地刺激楚门当地的目标客户，配合新颖、充满噱头的营销活动，将能带动连锁的圈层销售效应，在楚门乃至整个港北一带兴起一股碧桂苑风潮。
二、传播理念
所谓差异性，并不是指出产品的具体的特殊的功能利益，
而是通过广告定位与策略，显示和实现出品牌之间的类和品质区别
赋予品牌以独有的灵魂……
●名门典范，演绎一出富丽优雅的生活艺术
高贵缘于历史与文化，优雅出自经典与真实。
名流特区，尊尚生活。
苏泊尔·碧桂苑坚持每一座建筑都是精雕细琢的精品，坚持每一次业绩都是完美信誉的保证。欧洲建筑史中最经典的地中海风格，稳重而不失浪漫，诉说故事的水池，因许愿而满怀欣喜的喷泉，红瓦白墙的别墅一如西班牙蔚蓝海岸与白色沙滩、希腊白色村庄在碧海蓝天下闪闪发光、意大利南部向日葵花田在阳光下闪烁的金黄、法国南部薰衣草飘来的蓝紫色香气，让你的眼睛都能呼吸到普罗旺斯的芬芳。
●天赋神韵，筑就一段不朽传奇的尊邸情缘
神奇的树叶形地貌，宛若天赐的一块吉祥美玉，勾勒出最动人的美丽传说，筑就一段不朽的尊邸情缘。
叶脉舒展出四道金径，环抱于绿水恬静的音乐中，木桥吱呀着前来协奏，引出清风，婆娑的林木也不甘寂寞，簌簌的影动里穿透过万缕明媚的阳光。万里晴空如碧，与河岸交映，微波中闪现出一幢幢壮丽的府邸，笼罩于金色的芳馥，是桂花的芳香，聚来了粉蝶纷飞，早莺清啼。碧天如水，桂木同楼，苑宇于风，一段天然的神韵。
●荣辱不惊，闲看一抹云卷云舒的恬淡宁静
不离繁华而获山林之怡，大隐于市而有林泉之致。
连接新区和旧区的咽喉，未来城市的中心，不断发展的道路交通网络，不断深入的市政基础建设，闹中取静，动静皆宜，从容自如。
隐逸在葱郁的庭院之中，悠闲的憩息，旁边有香浓的咖啡，书才翻到一半，窗外已是清风习习、虫莺私语，高悬的弯月、眨眼星辰、婆娑的树影投泻到玻璃窗上……室内已是心若止水，思绪悠远。
伫立于城市中心的舞台之上，风云兴会，激扬壮怀，挥洒激情。
在这个充满财富传奇的时代，在这块炙手可热的未来城市中心，只为那些眼光犀利的菁英，倾心打造一个专属他们的领域。
专业、贴心的量身打造，方能彰显尊贵身份的归属。
●天伦尽享，典藏一份世代传承的家族情结
几千年的传统文化渊源与心理基因的力量，总是巨大得惊心动魄。
世代相传的家族意识，在我们年少之时就悄悄撒下并反复缝连成一个牢不可破的“结”。这种情结历经千年的嬗变、巩固，已经超越了具象与时空而沉淀在我们的血液里。
家缘亲情带来的温馨回忆和安全感，能让消除我们奔波于生活的疲惫，消除无法确认自身价值的焦灼与幻灭，背后始终站着一个亲情脉脉的庞大集团。
当你在夜空静谧，看着爱人安详的睡容，你也释然入梦；熹微的晨光跃动，窗外传来父母与邻里爽朗的招呼声；迷糊中记起孩子上学、早餐，自己上班、文件，猛然坐起，一想却是周末；不如带家人出去逛逛，顺便买些野味，晚间邀上亲朋好友们前来聚餐。宴席间，孩子们的打闹看到了过往的自己，看看爸妈，一代代的血脉，在这里体会到落叶归根的感觉。
碧桂苑，不仅是你尊贵身份的标志，更是你荣耀家族的永恒归宿。
创意表现
策略篇
术·熟
——运筹帷幄，决胜未来战·术——针锋相对，直击目标
纯·熟——按部就班，从容淡定
肯为，为你想的更多
总体思路★预热期★开盘期★正式销售期
营销策略
1、总体思路
主要方式：以圈层营销及定向营销为主。
活动策划：
●通过举办大、小型活动，邀请当地具有精品楼房购买能力（公务员、企业事业单位员工
领导、私营企业主等）的人员参加活动，形成某个圈层的良性互动
●对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播，通过与产业的协会或者市场的管理
层举办各种活动、派发宣传单页，连续进行市场撬动，可以达成较好的销售
●在乡镇里面，搞表演、抽奖、赠送礼品之类的活动参与者众，普遍人气都很旺
●热烈、隆重、喜庆的开工庆典
●“故乡里”主题活动，在楼盘搞一些具有风俗民风的活动和展览。
●“荣耀家庭”评比
2、预热期准备工作
开工前：（2010年8月——11月）
完成项目CI形象的塑造，建立良好的第一视觉识别效果
开工后：（2010年11月——2010年7月）
通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
对各项销售道具、销售资料、销售数据的整理和统一
销售人员的培训
3、开盘期策略
打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
4、正式销售期策略
汇总客户需求、建议，将项目在该阶段所有的优势集中起来
配合强大的广告宣传覆盖面和促销方案形成立体化的市场攻击势态
利用广告宣传和促销攻势的立体化“抢滩登陆战”，让项目在市场上造成了一定热度
因地制宜的寻求最恰当的市场推广机会和盲点，适时地与当地传统的民风、民俗节庆日相互
连接推出项目
项目自身的强化——工程进度、证件办理、银行按揭
推广篇
广·告
——潜移默化，水到渠成广·而——最具针对性的广告投放，才是最宽广的广告覆盖率
告·之——最高效的传播率，成就最美的品牌形象
肯为，为你想的更多
总体思路★总体目标★媒介组合★现场包装★各阶段的广告诉求★传播渠道
1、总体思路
考虑到楚门当地的情况，推广渠道应以低成本、具有实效的渠道为主。
围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单（包括DM邮寄、夹报）等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。
县城的公交车、环保袋效果也不错。
可以考虑在电视上做广告，这对高端项目的形象竖立还是很有好处的。
2、总体目标
●建立苏泊尔·碧桂苑鲜明，统一的品牌形象
●迅速在楚门市场打开相当的知名度/好感度
●树立苏泊尔房产的品牌形象，以帮助苏泊尔房产实现进入台州主流市场的市场目标，
并为将来新的产品推广打下坚实的基础
3、媒介组合
上线广告：
- 电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
- 系列平面广告（报纸，杂志）——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击。
-户外
-三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
下线公关/促销活动：
- 开盘前“噱头”广告形式，营造市场“悬念”
- 大型开盘活动
- 系列促销活动安排
- 针对潜在消费群的直邮活动
4、现场包装
目的：树立与定位一致的全新楼盘形象，为后面的全面造势做准备；营造地盘气氛，引起大众关注；营造销售现场气氛，促成目标群体购买。
风格：形象统一，高档中体现品位、尊贵中洋溢情调；从整体到局部细节的布置都要符合楼
盘的定位和目标消费者的心理需求
围挡：
以连环漫画或实拍小品形式描述业主在这里的生活状态
灯杆旗：
以楼盘形象和广告语主打，在楼盘周边路段高密度分布；
外立面：
挂出醒目的楼盘名称+LOGO组合、楼盘定位语，并结合工程进度及时打出大型条幅，渲柒地盘气氛。
路牌：
在城区主干道选取合适的点，设立大型路牌，以极富煽动性的语言展现楼盘定位及利益点，引起关注。
看房通道：
以广告语旗帜主打，高密度分布。
通往样板房的过道
灯光：加强灯光效果，消除阴暗感
墙壁、顶板：建议过道墙壁及走廊顶部镶嵌镜子，增加空间的宽敞、通透感；一面墙壁上适当展示销售信息，以免顾客有信息接触断档的感觉；
样板房处过道两面墙壁可展示楼盘前期在媒体上公开发布过的平面或文字广告（部分放大）指示牌：设计制作色调明亮、带笑脸标识的各类指示牌，既可起引导作用，又能活跃气氛住户大堂、走廊及电梯厅：设置造型优雅的休闲坐椅供业主候电梯时休息；适当摆设绿色植物，点缀室内空间
样板房摆设、家具、配套应突出生态居家生活气息
5、各阶段的广告诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
6、传播渠道
★公务员：通过开发区、政府部门的关系进行团购；
★家具城/商会：进行专场推介会或与商会领导层沟通进行专项营销；
★乡镇：与乡镇领导联系，对柯桥周边的乡镇进行专场推介；
★全资源销售：面向温台等投资实力雄厚的地区，开展项目巡展活动；
★房交会：利用房交会的集聚效应，加强项目传播力度；
★产品说明会：加深客群对碧桂苑的了解程度，并借此确认意向客群。
XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言
在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米
近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米
房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针
对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包
万达广场营销策划方案 篇一：廊坊万达广场的项目营销策划方案 廊坊万达广场项目营销策划方案 “万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通，本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。 1：区域性商圈深度透析 一、本项目的商圈分析 ——“地利人和，商权无限” 1、新华路有巨大的区域优势 廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来
廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起，大大减弱了两市的差异。 新华路区的未来则以“五个中心”为核 而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。 2、规划的调整带动房地产的快速发展 随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。 2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，占 全市在建商品住宅的18。3%，居第
二位。由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场的份量。 3、人口急增加 房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。 4、大量的土地资源储备 新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。 5、京沪高铁的兴建，将促进商业
房地产广告策划方案 篇一：房地产楼盘广告策划方案(范文) 房地产楼盘广告策划方案（范文） 任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象本方案在于为“滨江园”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“滨江园”项目的资源问题与机会，以达到或超出“滨江园”的原定销售计划，并为滨江房地产塑造品牌 第一节市场分析 一、××市房地产市产基本状况 1 、××市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场所以，各大商家纷纷进入××房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级从XX年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平即房地产大战既将打开××市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房
地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化到XX年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元XX年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元最新统计数据表明,XX年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由XX年初的824元/平方米上升至XX年初的1002元/平方米,升幅达21.6% 2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点具体表现在以下这些方面：A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足B 、有的没有服务的概念这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去C 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重 3 、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法 二、××市同类住宅调查统计
广告推广策略 背景分析 ◎安岳概况 安岳县位于四川盆地东南部,东邻重庆市，南接内江市，北连遂宁市。幅员面积2689.１1平方公里，耕地13３.6万亩,辖69个乡镇,人口154万。其中安岳县城人口大约１0余万。
安岳是著名的中国石刻之乡和柠檬之乡,是全国商品粮基地县、产肉大县、瘦肉型猪生产基地县、水产品超万吨县。柠檬、通贤柚、红苕加工、蚕桑、畜牧已成为安岳的五大支柱产业。安岳的工业也方兴未艾。 但是目前安岳县城城镇建设相对比较落后，商业形态少,规模小,未形成一定的气候。 安岳如今主要的商业区在北门口。 ◎安岳房地产状况 安岳的房地产还处于一个非常落后的局面,没有上档次的房地产项目,仅有的几个在推楼盘也都给人低档、不成气候之感,售楼部包装低级、落后，楼盘各方面的形象也都很低下。 安岳住宅价格一般在６0０-75０元/m2,一楼商铺价格１0000元/ｍ2左右，二楼商铺价格则很低，大约在１000元/m2左右。 我们在调查中发现,虽然安岳的支柱产业为农业,总体经济水平较低，属于典型的消费型城市。但由于安岳人口众多,房地产市场不发达，供应总量和消费总量还存在很大的空间。这从安岳正在销售的几个低档盘可以窥视出其市场需求:虽然包装、推广上跟不上, 销售却也正常。因此,可以看出安岳的消费市场还是比较广阔。 ◎北门口商业区状况 北门口是安岳县城的一个繁华商业圈,商业形态集中了电器、服装、化妆品、食品等。主要为前沿、时尚、高档商品的集中地。虽然都属于典型的小商业形态，但因为其多年奠定的商业地位，使其成为安岳的商业中心。这一点从北门口的商铺租金水平遥局居前沿也可以得到印证(租金60元－-80元平方米。 项目与北门口商业区同在一个城市区域，为项目成为安岳标志性商业区奠定了基础,满足了传统的消费地域习惯。通过我们对建设路的整治后，更为打造一个新兴的商业中心提供了又一重要条件。 项目定位 打造安岳商住型时尚生活中心。 项目优势分析地产部分 ☆项目位于安岳城区边缘,距离安岳繁华的商业圈北门口商圈仅仅60米，容易吸纳人气,形成气候。 ☆安岳现有楼盘项目规模小、品质低下，尚未形成强有力的竞争态势,因此项目的推出将具有很大的优势。 ☆由于安岳房地产市场比较落后，消费者难以购置到较好的住房，出现了“有钱买不
房地产广告策划方案 房地产广告策划方案 的人力物力财力。3)竞争对手分析东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。 三、广告战略1)广告目标造市。制造销售热点。造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。提升企业形象。一年之内销售量达到80%以上。2)广告对象好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;3)广告地区在重庆这个城市及周边地区。4)广告创意广告主题：
(1)每天活在水果的世界里创意选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。 (2)回到家，就是渡假的开始创意一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公： “老公我在家里好闷，我要去渡假。”老公： “行，马上带你上。”上了车，不过多久就到了。他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出： “老公，我要在这里住一辈子?!”老公： “没问题。”孕妇： “真的可以吗?”老公： “当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇： “哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!! 附送： 房地产广告策划案例 房地产广告策划案例 广告策划专题案名澳丽名苑交房日期 201X.8开发商郑州豫东销售率 40%，其中10%以上假按揭物业位置嵩山路淮河路售楼部位置嵩山路淮河路主力面积 3+
金泰利商业广场前期包装推广方案 常德市德达房地产开发有限公司投资组合： 常德市金泰利置业有限公司 统筹顾问：三明国际商业地产（香港）顾问有限公司 二○○五年一月十三日
目录 目录 (1) 1项目SWOT分析 (5) 1.1S地块优势理解 (5) 1.2W地块劣势理解 (5) 1.3O地块机遇理解 (6) 1.4T地块开发商业的威胁点及风险的理解 (6) 2项目目标投资及经营客户群定位 (7) 2.1购物中心客户定位原则 (7) 2.2购物中心营销客户定位依据 (7) 3项目营销目标 (8) 3.1项目客户群分析 (8) 3.2销目标客户群细分 (9) 3.3营销目标客户群心理研究及需求分析 (10) 3.4小结 (12) 5项目形象推广主题定位 (12) 5.1项目命名及广告语 (12) 5．2效果图及围墙包装 13 6项目市场定位 (13) 6.1购物中心 ....................................................... 错误!未定义书签。 6.2住宅部分 (15)
6.3现代都市大厦 (15) 7项目整合营销推广思路 (16) 8广告策略 (20) 8.1媒体定位 (20) 8.2媒介发布要点 (21) 9媒体传播组合 (22) 10第一阶段营销推广（春节前夕推广部署） (23) 10.1媒体内容选择 (23) 10.2推广促进会 (24) 10.3促进会细节及完成时间 (25) 10.4推广要素 (25) 10．5推广促进会作用: (26) 10．6整合营销图示: (26) 10．7小结 11.第二阶段推广部署（在春节后体现） 12销售部准备工作 (29) 13结语 (30) 附件1： (30) 常德媒体初步调研分析 (30) 1报业 2 流行刊物 (37) 3互联网传媒 (40) 4户外广告 (44)
天津【順馳?梅江】藍水假期项目宣傳推廣策劃案 Mc&Dior 北京XXXX廣告/策劃部 二○○一·六月
蓝水假期策划小组成员项目主持/ 总经理：XXX 副总/ 创意总监：XXX 客户部经理/ AE：XXX 策划部经理：XXX 设计部经理：XXX 媒介部经理：XXX 策划/ 文案：XXX 美术设计：XXX 美术设计：XXX
目录 第一部分：市场简析 3—8 第二部分：产品透析 9—12 第三部分：客户群分析 13—16 第四部分：核心策略 17—20 第五部分：品牌推广策略21—40
宏观经济对天津市房地产市场的影响？ 消费者心目中最具吸引力项目排序？河西区地产市场现状？ 河西区地产市场未来趋势？
一、宏观经济对天津市房地产市场的影响 住宅产业，作为天津市把拉动经济增长的支柱产业之一，从1999年以来，政府加大了住房制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对完善房地产市场，刺激住宅需求产生了积极的影响。住宅货币化分配政策的出台，福利分房政策的停止，使住宅市场消费主体发生了变化，由以集团购买为主转变为以个人购买为主，极大的扩充了住宅市场的需求主体数量，增加了住宅的需求量。 住房贷款利率的下调，贷款总量、贷款年限、额度的增加，公房租金提高和产权出售，降低税费等政策的出台，对拉动住宅消费需求增长的作用很大。因此，在稳健增长的消费需求的强力推动及外部政策的支持作用下，预计在未来若干年内，天津住宅产业仍将保持一个较好的发展态势。
二、消费者心目中最具吸引力项目排序 通过一份对天津市2000年秋季房地产交易会调查报告显示，目前消费者心目中的最具吸引力的住宅小区排序分别是—— 华苑>梅江>顺驰世纪城>万科>风荷新园>顺驰名都>万隆>仁爱花园>龙都>金湾>森淼麦格里>罗马花园>泰达园 注：对象主要来自市内六区及郊区（以南开、河西、河北、河东、和平区为主），现场共投放问卷1500份，回收有效问卷1270份。
商业广场营销策划方案 一、序： 众所周知，长沙东一商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。 项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。 我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销
东北财经大学本科毕业论文 浅谈房地产营销策略—以“碧桂园”为例 作者：王胜锦 专业：工商管理 入学时间：2006年秋 学号：061174084 指导老师：陈丽君 答辩日期：2008年12月19日 成绩：
内容摘要 从1978年改革开放以来，我国的住房改革一直在不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。从目前我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。本文结合实际举例说明房地产营销策略功能作用。 【关键词】：房地产营销;营销策略;4P
Abstract From the 1978 reform and opening up, China's housing reform has been ongoing in-depth, and gradually expand the real estate market, real estate industry, competition is intensifying. Although only one or two decades, but the momentum is very rapidly become a pillar industry of the national economy and leading industry. At present, along with the deepening of China's housing reform, investment in commercial residential development of the rapid increase in individual buyers in real estate transactions have a large proportion. Real estate marketing, real estate development as an important part of the means and, more and more developers are of great importance. China's current economic system, market economy system is still not perfect, the enterprise management level is relatively low, the market for the allocation of social resources are not enough big role in optimizing the industrial structure﹑reasonable society organizations in such areas as production, the government still plays To better effect. Government intervention in the economy in order to improve investment returns and reduce investment risk and reduce the waste of resources to achieve economic and social development goals, to achieve this goal rely on the marketing function. In this paper, combined with actual examples of real estate marketing function. 【Key words】:Real estate marketing，marketing strategy， 4P
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。
海南（楼盘）金沙滩项目的快速营销。碧桂园?金沙滩今年3月一期开盘即推售数千套单位，一反常规的是碧桂园竟在本次重大开盘中追求零广告投入，正式拿出“全民营销”杀手锏，面向客户发动旅游看盘活动。碧桂园包揽客户三天两夜海南游机票及喜来登酒店吃住费用，而每位客户只需象征性交纳600元；仅仅两天内，碧桂园获得约4万名客户报名。金沙滩开盘一个月内，共计2.2万名客户被运送到海南旅游看房，碧桂园此役狂卖1200套洋房和400套别墅； 目前，碧桂园参与全民营销的人员主要分为四类：营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士。据可靠消息称，今年上半年碧桂园新招收销售人员不少于4000名，从各地招收包括房产、汽车等多行业在内的销售冠军。在销售团队激励方面执行严格的奖惩机制：一方面实行末位淘汰，一方面许以销售额千分之六的高佣金标准。碧桂园的营销深度，远不止于此。 碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。 碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。 定位：碧桂园麾下精锐的御林军 碧桂园董事局主席杨国强在上世纪90年代创造顺德碧桂园的营销神话，早已被业界奉为营销大师，也一直是碧桂园营销团队的灵魂人物。由杨国强先生首创的“牵牛篇”、“许愿篇”等碧桂园经典广告也在业界影响深远。碧桂园集团执行董事杨永潮则在杨国强的指导熏陶下，带领营销军团征战沙场长达20年。 鲜为人知的是，十多年前杨永潮初露锋芒执掌碧桂园营销团队时，便亲自撰写广告文案，华南碧桂园赫赫有名的“山语”、“六米阳光”组团的推广名、被奉为地产影视广告经典的“让家成长”等广告片都出自杨永潮之手，其完美意境和文案深深打动客户，在强手如林的华南板块一枝独秀，更成为广告人膜拜学习的经典案例。 有人说，碧桂园营销人背负着比同行更多的压力。其压力不仅来自于业绩要求和严格的考核，更来自于弥漫在团队中的那种时刻要求超越自我的氛围，这种团队文化让每个人不敢有丝毫懈怠，一定要把工作在最短时间做到最好。 当同行将营销视作房地产开发中的“最后一棒”时，碧桂园营销人员早已介入项目前期运作，确保项目提供最适合市场的产品； 当同行还坐在售楼部等客上门时，碧桂园的销售员已经用几天时间铺开数百个外展点，完成超过3.6万次圈层营销活动； 当同行还在考虑该打刚需牌还是吸引改善客户，碧桂园营销已经从资产配置的角度挖掘客户需求，短时间内发动21万客户跨区域甚至跨国看房； 当同行还将销售视作朝九晚五的工作，碧桂园售楼部里的“夜间营销”，“黄金派对”天天登场； 当同行还在研究各种常规推广手段，碧桂园所有项目都已建立了自媒体并确保目标客户关注，每天关注碧桂园销售信息的“碧粉”人数高达数百万……
房地产广告策划方案 姓名：孙慧君 班级：广告与会展121 学号：GH120109
目录 一、前言 (3) 二、产品分析 （一）品牌类型 (4) （二）主要目标 (4) （三）口号 (4) （四）特性分析 (4) （五）分析总结 (5) （六）面临的机会 (5) 三、市场分析 （一）目标市场 (6) （二）竞争对手调查 (6) （三）消费者消费特点分析 (8) （四）消费偏好 (9) （五）购买模式 (9) （六）信息渠道 (9) 四、广告策略 （一）广告目标策划 (9) （二）创意分析 (10) （三）策略核心 (10) （四）广告活动策略提案 (10) 五、媒介投放提案 (一)媒介选择 (11) (二)投放计划 (12) 六、广告实施计划
（一）广告目标 (13) （二）时间 (13) （三）媒体组合 (13) （四）选用媒介 (13) （五）广告时间 (13) （六）广告的目标市场 (14) （七）广告的诉求对象 (14) （八）广告的诉求重点 (14) （九）广告表现 (14) （十）广告发布计划 (14) （十一）房地产广告时态策略 (14) 七、预算 (15) 一、前言 房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能
第九商业大街营销推广方案 一、市场概述 1、区域（库车县）商业概述 1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 2、区域（库车县）商业结构 2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。 2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。 3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势 3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。 3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。 3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况 4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。 4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。 4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显着。 5、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。 二、竞争物业 1、直接竞争对手——天五商业批发城 1-1、项目概况 天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。 1-2、项目优势 区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长； 商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛； 规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；
丰泽湖山庄 项目广告推广策略方案 目录 一、项目形势分析 二、形象定位和发展思路 三、广告策略 四、广告推广分期 五、广告表现说明 一、项目形势分析 1、市场趋势 深圳房地产市场经历了若干次起起落落，应该说是越来越成熟。成熟的标志之一，消费者在购房时重视楼房附加值，而不是仅把价格、面积、位置作为决定购买与否的因素，也就是说，今天的购楼者中，不乏愿意多花一些钱买环境、买安全、买品味、买感觉的人；成熟的标志之二，消费者在购楼时越来越重视品牌，这在购买期楼时尤为突出，深圳房地产市场同样经历过鱼龙混杂、一哄而上的阶段，但优胜劣汰是大势所趋，消费者心进里很清楚信誉好的品牌，有实力的公司，能给他们长久的保证。 2、深圳房地产市场需要什么样的楼盘：
鲜明的品牌个性 鲜明的概念主题 鲜明的“居住”观点 3、周边主要竞争楼盘广告策略分析 万科四季花城 万科四季花城算得上本片区的领导品牌，造势是四季花城成功的亮点。 1、推广主题： 有一个美丽的地方 2、阶段性推广策略： 造势期：万科在建一座城 利用万科的品牌形象和实力渲染超大规模的小区概念； 亮相期：有一个美丽的地方 万科将澳洲的一座小镇搬到了深圳，这个小城洋溢着浓郁的异国情调，非常美丽，造成消费者心理上的期待； 强销期：美一刻、美一生 拥有美丽的四季花城，就拥有美丽的一生，强大的心理诱惑力促成购买决定。 滚动销售期：美一方水土，美一方人 美丽小城已经建成，小城美好的生活已经开始，让观望的人群加入购买的行列。 传播特征：
报纸媒体密集的造势宣传、车身广告和路牌广告的户外曝光、现场包装的细致入微、公关活动的紧密配合，一系列的整合性宣传紧扣主题，层层推进，验证了营销就是传播的理论。 广告优劣势分析： 四季花城的广告成功得益于万科的品牌资产和前期充分的造势，但这种“豪门宴”需要强大的广告预算支持。 中海怡翠山庄 中海怡翠山庄是本片区外销楼盘的佼佼者，因成功导入5+2度假生活模式而获得销售上的成功。 1、推广主题： 都市里的田园度假村 2、阶段性推广策略： 造势期：我的家，我的公园 利用家就在公园里，以小区内3万平方米的峡谷公园作切入市场的强势卖点，打规划牌； 亮相期：5+2度假生活模式 以鲜活诱人的生活方式造成心理向往，先卖生活方式再卖楼，以超前的生活理念引导消费； 强销期：山环怡翠异国风情五彩社区缤纷生活 以异国风情和缤纷生活为主诉求点，紧扣度假生活主题，配以展销等促销动作，促成购买行动。 传播特征：
朗月国际广场圣诞活动 推广方案 前言 根据项目得多个商家得装修进度与开业计划，16年年初，我项目将迎来多个商家得开业。同期，我项目还将推出美食街、美食城、写字楼、数码城、酒店等商业商务配套。预计明年朗 月国际广场大部分商业业态也将陆续开放，这将奠定朗月国际 广场金沙新商圈时尚主场得领导地位。为营造消费人气，引导 消费习惯，特推出【逛朗月新时尚】主题活动。 活动以主力商家开业为契机，大力度推广朗月微信公众号，并使之成为一个即时、高效、廉价得广告宣传平台，服务于公 司房地产销售、招商、商业运营与酒店营销与推广。活动主要 通过关注有礼、点赞兑奖、摇一摇抽奖等方式提高大众得关注 度与访问量。同时，对原有得微信所有内容与版面进行优化与 美化，增加招聘、休闲、娱乐内容，提高公众号得可读性、趣 味性与关注率与访问率，从提高后续投入广告得宣传效果。一、活动时间：建议在2015-11月至2016-1月期间进行，该时段内 项目得影院、超市、KTV、美食街得先后开业，具备形成第一波 热潮得基本要素；在过程中推出免费电影票、会员卡、美食品 尝券、购物卡、欢唱券等营造持续人流，最后以圣诞节与元旦 节作为节点，以积赞兑奖领奖为活动画上圆满句号，并培养金 沙人喜欢来朗月、逛朗月得消费习惯。
二、活动主题：逛朗月新时尚 为区别本案与其她项目（包括老城得传统街区）得公众形象，我项目在推广中一直以“时尚商圈”为主题进行推广。本 次活动将延续“时尚”主题，以电影院、KTV、美食街为亮点，强调购物休闲一站式功能定位。 三、主要活动内容： 1、【朗月微信公众号全新改版升级】 公司目前得微信公众号设有“楼盘信息”与“商业动态” 两个版块，可读性与文娱性较低，加上图文排版呆板，缺乏美 感。现计划增加一个资讯类版块“朗月资讯”，下设“朗月简 介”、“联系朗月”、“加入朗月”、“朗朗一笑”等子栏目。 其娱乐、资讯功能得到增强，同时还对之前内容进行重新得编 排与调整，以视频 + 多图文 +装饰效果得形式，极大地提高图 文得美观性与时尚感。 “朗月资讯”得4个二级菜单中得“朗月集团”以集团简介为主；“联系朗月”则以集团各下属各企业得业务电话与地 址、二维码，形成一个版块进行整体打包推广；“加入朗月” 以集团下属各企业、各公司得招聘与用工信息为主；“郎朗一 笑”得内容，主要以生活资讯、本地正能量新闻与搞笑内容等 为主。 2、【关注有礼】即日起关注朗月公众号，即可获得时尚围巾一