房地产行业“融资+代建”模式兴起
在房地产领域，“代建”并不是个新鲜词，很多地产投资方需要将自身的项目委托给拥有项目开发建设经验的专业代建方进行开发建设。对国内不少大中型房企来说，“代建”业务是重要的盈利渠道之一。但在如今房地产市场投融资环境日趋严峻的当下，光有代建远远不够，还需要与之匹配的融资服务。
日前，亿翰智库董事长陈啸天表示，融资代建是重要商机，第一可以更多跟国企展开合作；第二，大量民营房企整合的过程，恰是融资代建的机遇。
“融资＋代建”模式兴起
据《证券日报》记者了解，在国内房企中，代建业务较为成熟的是绿城中国、鑫苑集团和蓝光发展等企业。实际上，代建业务规模的扩张是伴随着城市化步伐而发展，但正如鑫苑集团董事长张勇所示，如今，中国地产行业发展所面临的时代不同了，寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。
张勇进一步称，“面对房地产行业价值分配逐渐向金融和服务转移，鑫苑集团于2018年在建设大资管的战略布局下，发现了代建蓝海，并形成了自己的代建模式。”
值得关注的是，与传统代建模式不同的是，以“金融+代建”的商业模式正在兴起，这种模式可以实现价值投资和有效管控，化解行业振荡期带来的风险。
对于将金融和开发代建服务结合起来的模式，中国房地产业协会监事长陈志认为，这种模式开创了市场先河，在当下严峻的房地产形势下，将政府、项目、金融机构、开发企业等环节串联起来，为项目的开发全流程提供服务，可以达到资本利用的最大化。
设投融资安全边际降风险
沪深两市135家上市房企的数据显示，其2018年资产负债率进一步上升至79.81%，为近四年来最高。销售受阻，融资困难，债务到期等因素迭加给中小房企带来前所未有之发展困境。
对于缺钱的中小房企来说，投融资是市场痛点，提供服务者要实现资产的最大化配置，提升业主资产的保值增值，但需要房地产与金融两端达到动态平衡，降低将各类金融机构和房地产开发商在项目整合过程中，每一个节点的风险。
PPP模式承接介绍 一、国家政策 《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发〔2014〕43号）》要求规范政府债务，推广使用政府与社会资本合作模式开展基础设施建设，《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发〔2O14〕60号) 、《关于鼓励和引导社会资本参与重大水利工程建设运营的实施意见》（发改农经〔2015〕488号）等鼓励社会资本进行重点水利项目的建设和运营。财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南行）的通知（财金〔2014〕113号）》对PPP项目的操作程序进行详细的介绍。 二、操作程序 1、政府或社会资本发起项目，提供PPP项目初步实施方案，编制项目产出说明，由当地财政部门进行物有所值论证及财政承受能力评价，政府批准后，进行社会资本的资格预审。 2、招标社会资本。 3、成立项目公司。
4、合同体系 5、资金流向 本项目，社会资本可以对地方配套资金缺口部分进行投资，与政府共同出资成立项目公司，由项目公司向银行贷款解决其它资金缺口。中央、省级资金到位时，偿还社会资本的投资和银行贷款。
EPC模式承接介绍 一、EPC模式介绍 （Engineering Procurement Construction）是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。通常公司在总价合同条件下，对所承包工程的质量、安全、费用和进度负责。 二、模式优势 较传统承包模式而言，EPC总承包模式具有以下三个方面基本优势： 1强调和充分发挥设计在整个工程建设过程中的主导作用。对设计在整个工程建设过程中的主导作用的强调和发挥，有利于工程项目建设整体方案的不断优化。 2有效克服设计、采购、施工相互制约和相互脱节的矛盾，有利于设计、采购、施工各阶段工作的合理衔接，有效地实现建设项目的进度、成本和质量控制符合建设工程承包合同约定，确保获得较好的投资效益。 3 建设工程质量责任主体明确，有利于追究工程质量责任和确定工程质量责任的承担人。 三、EPC总承包模式在实践中的几种合同结构形式 在EPC总承包模式下，总承包商对整个建设项目负责，但却并不意味着总承包商须亲自完成整个建设工程项目。除法律明确规定应当由总承包商必须完成的工作外，其余工作总承包商则可以采取专业分包的方式进行。在实践中，总承包商往往会根据其丰富的项目管理经验、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，将设备采购(制造)、施工及安装等工作采用分包的形
投融资平台公司市场化转型 建议方案 （2018年8月12日） 2014年国发43 号及2017年财预50 号、 87 号、财办金92 号、财金23号等文件要求，各银行、机构对地方政府融资渠道受限，地方融资渠道收窄。不仅仅是地方平台公司面临转型，地方政府投融资规模和模式也面临调整。违规举债行为已经上升到政治高度。2017年以来，财政部及审计署加大了对地方违规融资行为的监管查处力度。截至目前十余个省市近百个地区相关负责人因为违规担保、违规举债融资等行为受到问责。由于防范化解重大风险，近期财政部有可能还要进行抽查。 结合目前政策风险，为百城建设提质工程顺利实施，投融资平台公司转型发展是关键。因此，就目前我县投融资平台公司市场化转型提出如下建议，供领导决策参考： 一、职能定位 围绕郏县经济社会发展，立足区域投资、建设和管理实际，建立“融、投、建、管”一体化管理模式，加速“资本-资金-资本”的相互转化和循环流动，打造以基础设施投资建设为基础，以经营城市、资本运作为支撑的综合性经营和资本运作的国有资产运营管理集团。 具体职能定位，建议明确如下：
产投公司：近阶段主要职能：服务百城提质建设工程。依据目前整体财务状况较好的实际，且债权债务关系清晰，负债率较低（负债率为8.9%）。可以考虑作为我县国有资产运营管理集团的发展主体，重点整合经营性优质资产，推动市场化发展。 经开投公司:主要职能是服务于“一区四园”建设。以股权投资重点，拓展园区开发、标准化厂房建设、地产开发、股权投资、企业服务等相关业务。 城投公司:主要职能是产投和经开投两个公司之外的工作。由于城投公司历史性债权债务关系复杂及股权原因，处置难度较大。目前重点应结合目前政策风险，逐步剥离、化解过去的债权债务关系。在此基础上，积极拓展市场化产业经营，逐步实现市场化转型。 结合目前实际状况及未来发展需求，我县平台公司整合发展需基于已有企业，集中优势资产和资源，做大、坐实产投公司体量，避免资产、资源、管理和人才队伍的过度分散。因此，新成立的平台公司在资产、经营业绩、人员等方面基础薄弱，短期来看运作难度较大，建议审慎考虑。 二、发展目标 在现有三家主要平台公司基础上，以产投公司为主体，成立若干家市场化子公司：国有资产经营公司、工程公司、房地产公司、物业公司、三苏文旅公司、供水、供气等公司），
3分钟让你了解BT/EPC/GP/LP/PPP/BUI/融资租赁等概念 1、PPP: 公私合营模式。即Public—Private—Partnership的字母缩写，民间参与公共基础设施建设和公共事务管理的模式统称。是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。特点：公私合营模式（PPP），部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。 举例：近期的环保PPP项目-安徽池州污水厂网打包PPP项目，池州项目管网资产价值亿元，两个污水处理厂日处理污水10万吨，作价亿，合计亿元，通过公开招标寻找社会合作资本方，最终深圳水务以上述价格中标，管网的模式是政府购买服务-委托经营，特许经营期为26年。项目获得安徽省2950万元补贴大礼包，其中700万元管网维护补贴，这一礼包今后每年都有。 2、政府引导基金：政府引导基金又称创业引导基金，是指由政府出资，并吸引有关地方政府、金融、投资机构和社会资本，不以营利为目的，以股权或债权等方式投资于创业风险投资机构或新设创业风险
投资基金，以支持创业企业发展的。引导基金的运作原则是，政府引导、市场运作和科学决策、防范风险。 从广义上来说，引导基金是由政府设立的政策性基金，政府产业引导基金、创业投资引导基金以及科技型中小企业创新基金等都属于引导基金。狭义上的引导基金主要是指政府创业投资引导基金。 举例：深圳市创业投资引导基金 深圳市创业投资引导基金成立于2009年，总规模为30亿元，是由深圳市人民政府出资设立的按市场化方式运作的政策性基金。 其定位是发挥财政资金的杠杆放大效应，通过参股创业投资基金，引导社会资金加大对深圳市战略性新兴产业的投资，并重点投资处于初创期、早中期的创新型企业，促进相关产业和科技的发展，形成新的经济增长点。截至2012年9月，深圳市引导基金已完成参股子基金8只，与众多知名创投机构，如深创投、同创伟业、松禾资本、力合创投、达晨创投等均保持了良好的合作关系。 3、LP/GP: LP和GP是私募基金组织形式里的有限合伙里面的两种当事人形态，LP是limited partner（），是指有资本的人，投资者，不参与活动；GP是general partner (一般），是指给有资本的投资者管钱的人，也可自己有钱投入也的。在法律上，一般合伙人（GP）须承担无限法律责任，有限合伙人（LP）承担以投资额为限的法律责任。一般合伙人(GP)也扮演基金管理人的角色，除收取管理费外，依据有限合伙的合同享受一定比例的利润。
融资代建制─公共工程项目建设管理新模式[1] 侯祥朝 （华侨大学土木工程学院，福建泉州 362021） 摘要：本文明确了融资代建制的概念，将公共工程项目–项目融资–代建制联系起来，构建了公共工程项目融资代建制模式框架为：二个层次、三种管理和三项保证。进一步指出融资代建制是有中国特色的PFI，是公共工程项目建设管理的创新模式。 关键词：融资代建制，公共工程项目，建设管理模式 1 融资代建制的概念 融资代建制特指针对公共工程项目的“公共机构”和“私人投资者”的公-私伙伴关系合作投资、建造、运营公共项目的模式，公共项目产生社会效益是“公共机构”的项目目标，得到投资回报率是“私人投资者”的目标，为了实现“多赢”的目标，合作双方需合理分担风险，以保证公共工程项目的成功。典型的模式是已确定一个公共工程项目且通过规范的程序选择了项目发起人，政府与项目公司（由项目发起人和项目参与方组建）签订委托特许协议，由项目公司选择合适的工程（管理）公司代替业主（项目公司）进行包括融资、建设、经营在内的工作[1]。在我国，“公共机构”主要指中央政府、地方各级政府等公共事务管理机构；“私人投资者”可以是多种类型的主体，主要指非政府的包括企业和个人的具有独立投资决策权的经济主体，“私人投资者”也可以是多种经济主体组合的组织，如几个投资主体为某一公共项目而成立的项目公司，该组织必须有足够的资金来源进行投资，它可以设计各种融资方案吸引各方资金，对投资形成的资产享有所有权和支配权，同时承担风险责任[2]。 2 融资代建制的模式框架 融资代建制是在此基础上，结合我国国情和借鉴先进管理办法的公共项目建设管理创新模式，模式可概括为：二个层次、三种管理、三项保证（支持条件）（图1）。 （1）二个层次：第一层次是指项目公司从政府处获得公共工程的特许经营权，承担从筹资、建设、经营的项目全寿命周期任务；第二层次是项目公司将其中的部分或全部实施内容交于工程（管理）公司管理、建设、运营。所确定的项目公司、工程管理公司、工程公司、运营公司等都是通过竞争获得合同，且有完整的准入和退出机制[4]。 目，政府、项目公司、工程管理公司、专业运营公司各司其职、各负其责、各担风险，在公共管理、企业管理和项目管理上有其独特之处。①公共工程项目的资金无论是社会（民间）的还是政府的，其公益性质是不变的，最终的业主还是政府，所以需要政府的监督管理。政府需要履行对项目建设规模和技术标准，对项目运营的制度和规范的监督管理职责。在投融资体制改革后，非政府参与投融资公共工程项目将逐步增多，利益主体多样化复杂化，经济机制作用于各个方面。因此，对于不同性质的市场主体，就应采取不同的管理方式，反映了公共管理的特色。②在项目管理上的特别之处是采用委托代建方式。由综合性、专业化、社会化建设项目管理公司代行业主方建设管理，是公共工程建设管理发展的一大趋势。代理建设模式能够帮助业主理想化地对投资和工期进行控制，避免我国目前存在的上一个项目、组建一个管理单位，在没有任何经
近年来，我国基础设施项目建设资金紧张，建设管理任务繁重，建设单位正在探索多种形式的投资、建设与管理模式，其中融资代建，即ＢＴ（ｂｕｉｌｄ－ｔｒａｎｓｆｅｒ，即投融资—建设—移交）模式，是近年来试行的一种投融资模式。如上海已经完成的部分基础设施项目及正在建设中的重庆菜圆坝长江大桥按ＢＴ建设模式实施。ＢＴ融资代建模式的特点是，ＢＴ甲方希望通过ＢＴ模式延缓资金支付压力，将项目投资融资、建设管理主要工作交由ＢＴ乙方（项目公司）完成，改变市政与基础设施项目建设管理头绪多、建设人才紧缺的现状。所有的施工都由ＢＴ乙方对ＢＴ甲方（项目法人）负责，ＢＴ建设乙方负责对工程项目进行融资、进度、质量、安全管理和控制，并按合同约定完成工程最后移交。通常是由ＢＴ建设乙方完成工程的主体工程，也允许ＢＴ乙方把建筑安装施工全部分包出去，施工分包商不与ＢＴ建设甲方直接签订合同。 ＢＴ融资代建制尚无成熟的运作模式，主要用于建设项目规模大、复杂程度高、不能产生较多现金流入、承包商能提供项目建设资金、ＢＴ乙方（总承包商）有能力承担绝大部分风险的情况。合同规定价格总额包干，除不可抗力条件外，其他风险都由ＢＴ乙方即总承包商承担；ＢＴ甲方只派代表管理，只注重最终成果，对工程介入很少。本文主要针对基础设施项目融资代建制运作模式讨论。 一、发展ＢＴ融资代建模式的意义 １．有利于确立以ＢＴ建设乙方为主导，理清项目建设中各种关系 一是ＢＴ甲方与ＢＴ乙方的关系。ＢＴ甲方作为消费者，需要的是合格的建筑产品，ＢＴ乙方总承包商作为ＥＰＣ／交钥匙的制造者，负责提供协调、分包、协作事宜。二是ＢＴ乙方总包与分包的关系。业主选定ＢＴ乙方总承包商后，再由ＢＴ乙方确定分包队伍并将其定位于二级市场，完全不需业主再平行发包，避免了发包主体主次不分的混乱状态。三是执法机构与市场主体的关系。建筑市场各执法机构依法对总承包商的市场行为履行监管职责，并对分包商的违法违规行为进行查处，《建筑法》第５５条规定总承包商和分包商就分包工程对建设单位承担连带责任。 ２．符合建筑行业今后一段时期的重要发展方向——发展工程总承包，有利于全面履约并确保质量和工期 建设部于２００３年颁发的《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》，这将成为我国建筑行业今后一段时期的重要发展方向，有利于优化组织结构并形成规模经济。一是构建工程总承包（ＢＴ乙方）、施工承包梯度塔式结构形态；二是在组织形式上实现从单一施工或劳务承包型向综合型开放型的转变，最终整合为优势各异的资金、技术、管理密集型的大型企业集团，以形成规模经济并谋求效益最大化；三是积极调整对外经营战略，努力扩大国际工程市场份额；四是增强了施工企业参与ＷＴＯ的能力。实践证明，实行ＢＴ建设模式便于充分发挥大承包商所具有的较强项目资融实力、技术力量、管理能力和丰富经验的优势，淘汰管理水平低、质量与信誉差的企业。 ３．有利于社会优化资源配置 实行工程ＢＴ建设模式，减少了资源占用与管理成本。可以从三个方面予以体现：ＢＴ甲方摆脱了工程建设全过程的繁重劳动和杂乱事务，减少每月计量与办理工程结算的工作量，避免了人员与资金的浪费；ＢＴ乙方的资金、技术、管理各个环节衔接更加紧密，从而保证建筑产品的完整性和品牌性；分包方社会分工专业化程度的提高，促使专业工程做成精品，做到了人尽其才、物尽其用。实现采购、施工、试运行等工作的内部协调，减少外部协调环节以及平行发包腐败现象，降低社会成本。 ４．有利于理顺建设管理体制，完善风险保障制度 有助于政府部门打破行业垄断并集中力量解决建筑市场最突出的宏观管理问题，也有助于实行风险保障制度。只有综合实力强的建设集团公司才容易获得保证担保，降低建设风险和银行担保风险。 ５．有利于控制建设工程造价，提升招标层次 建设工程造价“三超”已成顽症，尤其“最大的超支在设计变更”始终不得根治。而实行ＢＴ建设模式，实行整体性发包，一般设计修改不调整合同总价，实行工程总承包招标可以节省成本、提高效率并引领我国招标工作进入新境界。 二、ＢＴ融资代建制项目管理的组织模式 建立ＢＴ融资代建制项目管理组织结构模式，应考虑该建设模式的特色，必须从四个方面进行考察，即ＢＴ建设甲方、ＢＴ建设乙方、监理的关系；ＢＴ乙方总承包项目管理组织与ＢＴ乙方企业组织的关系；ＢＴ乙方项目管理组织自身内部的组织结构；ＢＴ乙方项目管理组织与其各分包单位管理关系。 １．ＢＴ建设乙方、监理与ＢＴ甲方的组织关系——以合同为纽带、以信用为基础的代建设、代管理关系 ＢＴ乙方与ＢＴ甲方为合同关系，与一般施工承包合同不同，ＢＴ项目中ＢＴ乙方还发挥了代业主进行融资和建设管理，因而应分享部分建设管理费用并承担建设期贷款利息，以及承担建设期的技术与经济风险，这种以合同关系为基础的代建设管理相对一般的施工承包而言，需要更多的信用、信任、合作与支持。 监理与ＢＴ甲方的组织关系是委托合同关系，因ＢＴ项目管理作为一种特殊的总承包和特殊的交钥匙项目（ＢＴ项目设计是单独招标）的一种组合模式，目前还没有成熟合同文本，项目实施工程中一般不进行计量与支付，只进行质量与进度等控制，要求重庆 何寿奎
北金所债权融资计划业务及案例解读 背景介绍 北金所是中华人民共和国财政部指定的金融类国有资产交易平台，财政部第54号令《金融企业国有资产转让管理办法》规定，非上市金融企业国有产权的转让应当在依法设立的省级以上产权交易机构公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。 截止至8月9日，北金所非金融机构合格投资人债券交易平台主承报价共计111只债券进行报价，其中MTN62只，SCP38只，CP11只，报价总条数为117条。 为积极推进普惠金融、服务实体经济，北金所在充分借鉴银行间债券市场成熟经验基础上，推出“债权融资计划”创新业务。致力于打造银行间私募二板市场，为债务融资工具市场提供有益补充和支撑，提升银行间债券市场分层服务能力，助力银行间债市稳健发展，“债权融资计划”的创新更是由政策、监管环境、市场需求三方面共同决定的。 中央政策方面，从“十三五”的丰富金融机构体系、健全金融市场体系、改革金融监管框架逐步向提高直接融资比重、支持中小企业发展；监管环境方面，北金所积极落实中央政策，发展和健全多层次资本市场、丰富直接融资工具；市场需求方面，因为金融脱媒而产生的转型压力以及优质企业发债额度的耗尽，都需要合法合规、风险分散可控的新产品来
补充。 业务介绍 1、产品定位 债权融资计划是指融资人向具备相应风险识别和承担能力的投资者，以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品。其中服务对象包括开展债权融资计划业务的挂牌管理人、融资人、主承销商、投资者等；设计的原则为服务市场实际需求为核心，效率与风险防范并重；而设计的核心机制如下表所示： 2、制度体系
3、产品特点 发债规模：依据企业融资实际需求，自行确定发债额度。主体评级：不要求强制外部评级，市场参与主体自行判断风险。 资金用途：资金用途灵活，可用于长期项目资金，也可用于短期流动资金，也可用于归还借款等。 行业政策：放宽项目准入标准，在符合国家政策方针的前提下，灵活调整。 4、业务流程
融资代建项目合作协议书 甲方： 乙方： 为了加快广元市城市新区开发建设步伐，适应经济快速发展的需要，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就广元市081产业新城安舲房工程融资建设合作事宜达成如下原则协议： 一、合作模式及规模 1、合作模式：采用融资建设合作模式。即乙方融入部分资金与甲方共同建设拆迁安舲房，建设完工后甲方分期支付乙方融入全部资金并支付资金占用费。 2、建设规模：广元市081 建设期为20**年至20**年,人民币。 3、广元市081产业新城拆迁安舲房工程建设项目须由乙方在甲方组织的融资建设人公开招标中依法取得融资建设合作伙伴资格和施工总承包资格。 二、合作方式 1、甲方负责项目可行性研究报告的编制及审批、勘察设计等前期工作，并依法确定工程监理单位，对项目实施质量监督。 2、甲方确定的建设项目具备开工条件，在乙方依法取得项目融资建设人资格和施工总承包资格后，甲乙双方在不违背本协议条款前提下签定具体项目施工合同。
3、合作建设出资比例为：拆迁安舲房建设项目总投资中甲方出资35%，中标项目总投资65%由乙方融资解决，乙方实际融入资金甲方分段支付资金占用费。乙方具体出资比例以融资建设人公开招标中投标文件为准。 4、为确保工程项目按期交付使用，乙方依法取得融资建设人中标(中选)资格后，甲、乙双方签订具体项目施工总承包合同前，乙方必须向甲方指定账户打入3000万-5000万的首期建设资金，待施工总承包合同正式签订后转入双方共管账户专项用于中标项目建设。同时，乙方必须保证双方共管账户余额不低于500万的保证金。如乙方后续建设资金不足导致工程停工，甲方有权单方终止合同，乙方无条件先行退场再进行清算。 5、项目开工后，双方同意按以下工程完成节点退付乙方向共管账户缴纳资金用于工程建设。基础土方完成退付500万元，基础底板完成退付1000万元，地下室主体完成退付1000万元，地上二层完成退付1000万元，主体结构完成退付500万元。 6、乙方融资甲方不提供任何抵押或担保。 三、工程价格计算 1、工程施工前，施工图预算编制完成后甲方所在地财评中心审核，审核依据按按《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-20**)及各专业配套计量规范、20**《四川省建设工程工程量清单计价定额》及相关配套文件的套用相应定额后不下浮确定该项目综合单价;其中材料价格按广元市造价部门发布的同期工程材料市场信息价格执行，没有发布的材料价格由双方另行签定协议确定。并经甲乙双方共同确认，作为工程价款依据。 2、项目施工中因图纸会审、设计变更、技术核定、现场签证等图纸的变更导致工程量增减或项目综合单价调整的，由甲方会同设计、监理、乙方共同签证认可，进入工程结算。调整原则为已有适用财评文件中此工程项目的综合单价按已有执行;没有适用财评文件中此工程项目的综
各位领导，你们好，今天很荣幸有这个机会跟在座的各位领导介绍现在建筑市场运作的几种模式； 第一种：PPP(Public-Private-Partnership)模式大家都比较了解，简单说就是实施机构通过政府采购确定中标投资人，并成立项目公司，签订PPP合同，由项目公司负责投资、建设及运营。项 目公司在运营期内获得使用者付费或政府付费，项目可以是公益性也可以是经营性的，周期通常为10-30年。 优点：1、政府与社会主体建立起"利益共享、风险共担、全程合作"的共同体关系； 2、公共部门和社会主体在项目初期阶段就参与项目的共 同论证，有利于项目的尽早的确定融资的可行性及方案， 缩短前期工作时间，节省政府投资； 3、参与项目融资的社会主体在项目前期就参与进来，有 利于私人企业一开始就引入先进技术和管理经验； 4、公共部门和社会主体共同参与建设和运营，双方可以 形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务； 缺点：1、前期工作量大，周期长，工作复杂； 2、对于政府来说，如何确定合作公司给政府增加了难度， 而且在合作中要负有一定的责任，增加了政府的风险负担； 3、组织形式比较复杂，增加了管理上协调的难度；
4、如何设定项目的回报率可能成为一个颇有争议的问题； 5、回报周期长，导致公司财务现金流指数下降。 第二种：BT模式；BT模式也是一种"交钥匙工程"，社会投资人投资、建设，建设完成以后"交钥匙"，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回，回购时考虑投资人的合理收益。 优点：1、有利于优化资源配置； 2、有利于合理分担风险； 3、有利于提高前期的运作效率。 缺点：1、前期工作量大，周期长，工作复杂； 2、组织形式复杂，增加了总承包公司管理上协调的难度； 3、总承包公司风险较高； 4、如何设定项目的合理收益也可能成为一个颇有争议的问题； 第三种：融资代建EPC模式；是指代建人（总承包公司）既作为施工承包人，又作为融资主体，完成工程融资工作。所融资金用于业主单位向工程总承包人支付项目工程款。项目建设完成后，业主单位按约定向代建人支付偿还资金，偿还资金包括项目本金、融资本金和融资成本，通常用于非经营性项目，周期一般为3-5年。
房地产行业“融资+代建”模式兴起 在房地产领域，“代建”并不是个新鲜词，很多地产投资方需要将自身的项目委托给拥有项目开发建设经验的专业代建方进行开发建设。对国内不少大中型房企来说，“代建”业务是重要的盈利渠道之一。但在如今房地产市场投融资环境日趋严峻的当下，光有代建远远不够，还需要与之匹配的融资服务。 日前，亿翰智库董事长陈啸天表示，融资代建是重要商机，第一可以更多跟国企展开合作；第二，大量民营房企整合的过程，恰是融资代建的机遇。 “融资＋代建”模式兴起 据《证券日报》记者了解，在国内房企中，代建业务较为成熟的是绿城中国、鑫苑集团和蓝光发展等企业。实际上，代建业务规模的扩张是伴随着城市化步伐而发展，但正如鑫苑集团董事长张勇所示，如今，中国地产行业发展所面临的时代不同了，寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。 张勇进一步称，“面对房地产行业价值分配逐渐向金融和服务转移，鑫苑集团于2018年在建设大资管的战略布局下，发现了代建蓝海，并形成了自己的代建模式。” 值得关注的是，与传统代建模式不同的是，以“金融+代建”的商业模式正在兴起，这种模式可以实现价值投资和有效管控，化解行业振荡期带来的风险。 对于将金融和开发代建服务结合起来的模式，中国房地产业协会监事长陈志认为，这种模式开创了市场先河，在当下严峻的房地产形势下，将政府、项目、金融机构、开发企业等环节串联起来，为项目的开发全流程提供服务，可以达到资本利用的最大化。 设投融资安全边际降风险 沪深两市135家上市房企的数据显示，其2018年资产负债率进一步上升至79.81%，为近四年来最高。销售受阻，融资困难，债务到期等因素迭加给中小房企带来前所未有之发展困境。 对于缺钱的中小房企来说，投融资是市场痛点，提供服务者要实现资产的最大化配置，提升业主资产的保值增值，但需要房地产与金融两端达到动态平衡，降低将各类金融机构和房地产开发商在项目整合过程中，每一个节点的风险。
浅谈“代建制”项目管理模式 李先锋 安徽省路网交通建设集团有限公司安徽省 230051 【摘要】近年来，国内各地代建制的应用已取得了一些成功经验，但由于推行代建制是对政府投资体制的一项重大改革，目前处于探索和完善阶段，仍存在一些问题。 而代建制项目采用何种管理模式及各种管理模式的利弊研究是近阶段行业内人士研究和探讨的重点。 【关键词】代建制项目管理 模式 一、代建制的概念 “代建制”，是指政府通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度，代建期间代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。 二、代建制项目管理模式的主体关系 在代建制项目管理模式中，政府主管部门、代建单位、承包挚位、使用单位为了达到共同目标，各司其职、相互制约。是对传统“投、建、管、用”多位一体模式弊端的改革。 1.代建单位与政府主管部门的关系 政府是资金使用权的直接投资人，拥有支付报酬、进行谈判的权利，通过在建筑市场上的交易，根据预先达成的条件选择代建单位，通过合同来约束代建单位，形成所有权与管理权分离的委托代理关系。 2．代建单位与承包单位的关系 代建单位受政府主管部门委托．具有与勘察设计、施工承包商、材料设备供应商等单位依法进行招标投标、合同淡判、付款控制、合同索赔等权利。 3．代建单位与使用单位的关系 在代建制项目管理模式下，使用单位的主要职责是负责提出项目功能要求。协助代建单位做好工程建设前期以及建设过程中的有关手续，创造良好的外部条件，以及实行工程质量、进度、资金合理使用的监督工作。使用单位不直接参与建设，代建单位代行了使用单位在建设期间项目法人的职责。 三、代建制项目管理模式的特点
工程项目的融资代建模式的解读 第一部分：概念 1、什么是融资代建模式？ 融资代建，政府缺少启动或者建设资金，由施工单位或者社会资本金提供资本金来进行项目的实施，政府在规定的时间归还本金的前提下支付资金利息。 2、融资代建模式具体特点： 融资代建制特指针对公共工程项目的“公共机构”和“私人投资者”的公-私伙伴关系合作投资、建造、运营公共项目的模式，公共项目产生社会效益是“公共机构”的项目目标，得到投资回报率是“私人投资者”的目标，为了实现“多赢”的目标，合作双方需合理分担风险，以保证公共工程项目的成功。 3、融资代建模式： 典型的模式是已确定一个公共工程项目且通过规范的程序选择了项目发起人，政府与项目公司（由项目发起人和项目参与方组建）签订委托特许协议，由项目公司选择合适的工程（管理）公司代替业主（项目公司）进行包括融资、建设、经营在内的工作。 4、融资代建模式中的主体的含义： 在我国，“公共机构”主要指中央政府、地方各级政府等公共事务管理机构；“私人投资者”可以是多种类型的主体，主要指非政府的包括企业和个人的具有独立投资决策权的经济主体，“私人投资者”也可以是多种经济主体组合的组织，如几个投资主体为某一公共项目而成立的项目公司，该组织必须有足够的资金来源进行投资，它可以设计各种融资方案吸引各方资金，对投资形成的资产享有所有权和支配权，同时承担风险责任。 第二部分：常见工程项目承包模式： 1、工程总承包(EPC)模式： 工程总承包(Engineering Procurement Construction)模式，又称设计、采购、施工一体化模式。是指在项目决策阶段以后，从设计开始，经招标，委托一家工程公司对设计-采购-建造进行总承包。在这种模式下，按照承包合同规定的总价或可调总价方式，由工程公司负责对工程项目的进度、费用、质量、安全进行管理和控制，并按合同约定完成工程。EPC有很多种衍生和组合，例如EP+C、E+P+C、EPCm、EPCs、EPCa等。 2、项目管理承包（PMC）模式：PMC即Project Management Consultant，即项目管理承包。指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择EPC承包商，并
ＰＰＰ模式下的政府投资项目融资模式 提要政府投资项目面临投资额大、财政资金短缺的瓶颈。而PPP融资模式能有效拓展政府投资项目资金来源，引入私人部门的资金、技术、管理模式，提高政府投资项目的建设水平，是研究我国政府投资项目融资渠道的新思路。 关键词：政府投资项目；PPP；资金筹集途径 我国经济快速发展，城市化进程日益加快，基础设施及市政公用事业的建设显著增多。以北京市城市轨道交通建设为例，到“十一五”期末的2010年北京将陆续新建成地铁4号线、9号线、地铁10号线二期和亦庄轻轨线，初步形成270km 的轨道交通运营网络，需要建设资金670亿元。面对巨大的投资需求，单靠政府财政投入已无法满足建设的需要。长期以来，政府以投资者、管理者和经营者的多重身份全面介入政府投资项目的投资建设管理中，职能交叉，既是运动员，又是裁判员，形成了一种高投入、高消耗、低效率的公共产品生产模式，政府部门并没有完全从赢利性领域退出来着重发挥自身的战略制定、决策、指导、监督和公共服务的作用。 在如何加快政府投资项目融资方式的改革、利用多种方式吸纳私人资金投资到政府投资项目上，英国引入了一个新的概念——公共私人合作伙伴关系（Public-Private Partnership，PPP）。它的特征是政府部门只需要对服务成果进行描述并规定标准来采购服务的具体结果，而不必制定详细的技术规范，通过多种类型方式充分发挥私人部门的优势，与私人部门合作共同提供公共服务，完成PPP融资过程。 一、PPP融资模式的基本理论 （一）政府投资项目。政府投资项目是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展，满足社会的文化、生活需要，以及处于政治、国防等因素的考虑，由政府通过财政投资，发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的金融组织贷款兴建的固定资产投资项目。通常可以将政府投资项目划分为经营性项目（如项目在运营后有盈利保障的轨道交通、公路、港口、机场、电力、供水、环境卫生设施、垃圾处理系统等基础设施项目）和非经营性项目（如政府办公楼、学校、医院等公共工程和公益事业）。 对于基本没有盈利的公益性公共工程（非经营性项目）建设，一般由政府担任投资主体，资金来源以政府财政投入为主，应大力推行代建制，依靠社会专业力量提高非经营性项目的建设水平。而对于经营性项目，项目的资金需求量大，
一、定义 1、政府与项目参与方签订委托特许协议，由项目公司选择合适的工程管理公司代替业主（项目公司）进行包括融资、建设、经营在内的工作。主要包含两层意思，一是政府就某项公共工程的投资建设运营与“私人投资者”达成特许协议；二是“私人投资者”在取得上述特许权后通过自主选择融资方式和项目实施组织方式投资建设该项目。 2、指代建人既作为施工承包人，又作为融资主体，完成工程融资工作。所融资金用于业主单位向工程总承包人支付项目工程款。项目建设完成后，业主单位按约定向代建人支付偿还资金，偿还资金包括项目本金、融资本金和融资成本，通常用于非经营性项目，周期一般为3-5年。 3、指代建人既作为施工承包人，又作为融资主体，完成工程融资和建设工作，政府须将项目资金列入财政预算统筹安排。 二、基本概念要点 1、是一种建设管理模式。是开拓非政府渠道的资金来源，建立一种吸收非政府的社会资金的融资体制和相关的项目实施管理模式。 2、融资代建制在项目管理层次上涉及到众多主体，包括政府、发起人、债权人、产品/服务购买商、供应商、保险公司、担保公司、运营商、工程公司、中介机构，每个角
色与项目公司之间的关系都是一种双边协议关系，为达到投资建设的高效率与好的经济、社会效益，各项目参与方应寻求合伙、合作、联盟、代理等多种组合方式，利用各种契约、法规、标准和国际惯例确立并形成适应发展的模式。 3、融资代建制基于特许经营权使政府与民间机构相连接，由项目公司自己负责筹集资金、设计、施工，以及此后很长时期内负责经营管理。 4、融资代建制强调项目的代建方式，即由社会化、专业化的工程管理公司接受项目公司的全权委托，由该机构派出项目经理，主持招标或选择专业工程公司共同完成整个建设项目。代建方式并不仅仅限于项目的营建阶段，广义的代建方式应包括：①项目公司代替政府进行项目建设；②工程管理公司代行项目公司组织项目的建实施；③专业运营管理公司代行项目公司进行运营管理。 三、融资代建制的模式框架 概括为两个层次、三中管理、四方面要素、三项保证（支持条件）和若干项专业业务内容。两个层次是指政府对项目公司的委托特许为第一层次；项目公司选择工程管理公司代建、专业运营公司代为运营为第二种层次。三种管理体现了模式的特点，即融资代建制围绕公共工程项目，政府、项目公司、工程管理公司、专业运营公司各司其职、各负其责、各担风险，在公共管理、企业管理和项目管理上有其独特之
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一、融资项目及要素简介 1、传统非标项目贷款 项目要求 1）项目建设符合国家产业、用地、环保、资源、区域经济发展规划以及其它相关政策要求，并且已经取得相关部门批复； 2）实行审批制的项目，应经国家有关部门批复同意；实行核准制的项目，应获得国家有关部门出具的核准受理通知书；实行备案制的项目，应完成项目可行性研究； 3）项目所涉及的证照应完备； 4）项目资本金占总投资比例必须符合国家相关制度规定； 5) 项目应为：（1）自身产生现金流并可覆盖贷款本息的非公益项目,（2）2014年9月21日之前，经相关投资主管部门依照有关规定完成审批、核准或备案手续，并已开工建设的项目，市一级政府针对该项目有回购协议（即委托代建协议、针对项目的回购协议等），（3）入库的PPP项目，（4）政府购买服务项目，（5）公益性项目，且通过政府相关流程纳入财政预算，（6）棚改项目（在住建部网上能够查询），还款来源明确。 6）针对贵公司新建项目较少的情况，我行特别为贵公司制定了存量项目方案：贵公司可选取立项日期在2014年9月前（即43号文前）的存量项目，作为本次融资的项目载体，我行无需财政、人大出函，只需市一级政府或者市一级财政局对该项目有委托代建协议、回购协议、租赁协议等，另外项目基本要素齐全包括但不限于：立项批复、可研批复、“四证”等。 2、融资要素 1）融资金额：5-10亿元； 2）融资期限：3-5年； 3）增信措施：
a)内江市市一级平台公司担保（或下属子公司）； 5）还本付息方式： a)本金：每半年归还贷款本金的1%-5%，剩余本金到期后一次归还； b)利息：按季归还； 6）贷款资金用途：原则上应按照《固定资产贷款管理暂行办法》的相关要求进行支付使用，并由融资人提供相关交易资料及凭证； 7）交易结构：拟通过券商/信托采用：资管计划/信托计划+委贷模式/信托贷款模式投放； 交易结构说明，上述交易结构拟采用委贷模式，实际还可以采用信托贷款，收益权转让等多种模式。 8）优势：审批放款效率高，在资料齐全的情况下，我行最快5至7周可拿到批复；服务经验、交易结构丰富；配套服务、产品齐全。 二、平滑基金 1、平滑基金背景：按照2014年国务院出台《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)、2015年1月四川省出台《四川省政府性债务管理办法》（川府发〔2015〕3号）、2015年7月成都市出台《成都市政府性债务管理办法》（成府发〔2015〕25号）要求，深入贯彻实施2015年12月中央经济工作会议中关于“要