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住宅价格影响因素实证研究贺利锋

住宅住宅价格影响因素的实证研究价格影响因素的实证研究价格影响因素的实证研究 ——基于天津市住宅市场2001—2011年的数据分析

贺利锋

内容提要内容提要

本文利用天津住宅市场2001年1季度到2011年2季度的季度数据通过计量模型对天津市住宅实际价格的影响因素及其相互之间的影响比重进行分析。分析结果表明，天津市房价上涨以需求拉动为主，成本推动为辅；影响天津市房屋实际销售价格指数变动的主要因素是上一期房屋实际销售价格指数、城镇居民家庭人均实际可支配收入和土地实际交易价格指数，而城市常住人口增长率、利率变动和宏观经济政策等变量对房价的影响较小；短期内结构性政策对天津市房价显著有效，利率变动在长期内对房价有显著影响；天津市房地产行业信息系统很不完善，购房者购房时缺乏有效信息，购房行为比较盲目。关键词关键词：：天津实际房价天津实际房价因素影响因素影响比重比重

比重一、引言引言

近年来，随着中国经济快速发展，人民收入水平不断提高，对住房的需求也逐年增大。中国房地产市场持续升温，过快增长的房价也逐渐成为社会讨论热点。在全国房价上涨的大环境下，天津房地产市场也逐渐火热起来。从2001年至今，天津房屋销售价格涨幅虽然出现过一些较大波动，但价格水平却还是保持快速上升趋势。天津市商品房销售均价从2002年上半年的2557元/平方米（数据来源：新华网），涨到了2011年上半年的9190元/平方米（数据来源：天津市国土房管局《每日房价》），涨了3倍多。

房价过快上涨对一个国家和地区的发展是极为有害的。首先，它会加剧宏观经济波动。由于房地产行业投资大，产业关联度高，涉及建筑、冶金、建材、运输和金融等许多产业，在经济增长时会加速经济膨胀，而在经济出现下滑时反之也会加速经济萧条。如果不加以控制可能会造成房地产泡沫，甚至引发金融危机。其次，它会造成挤出效应，制约居民消费的扩大。由于房价上涨过快，居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出的增加，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。最后，它还会产生再分配效应，拉大居民收入差距。住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。正因为如此，如何抑制房价过快上涨，成为政界和学术界关注的焦点问题。国家政府也是连续多次对房地产市场进行调控，然而效果并不理想。所以我们有必要认真研究一下房价的影响因素及其影响方式，从而为相关政府更加有效地调控房价提供一些建议和决策依据。

二、文献综述

文献综述

研究分析房价的影响因素及其影响方式对于提高居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续健康发展具有重要意义，近年来国内外学者从不同角度对房地产价格的决定和影响因素进行了分析。

在国外，1981年，Nellis和Longbottom根据供求原理，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，并以此对英国住宅价格影响因素进行了计量分析。计量分析结果显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。Min Hwang和John M. Quigley（2006）利用美国74个大城市1987~1999年13年的数据，建立了一个供求模型。模型分析结果表明，过去住宅较高的空置率会使房价下跌，城市的整体经济状况家庭收入和被雇用状况(失业状况)也会对房价产生很大影响。Stuart A. Gabriel，Joe P. Mattey和William L. Wascher (2000) 通过供给和需求两方面的影响因素构建住宅价格模型，认为人口迁移和城市结构演变能够解释在过去20年里加利福尼亚住宅价格的变动。

在国内，马思新、李昂(2003)利用Hedonic理论研究了北京商品住宅价格的影响因素，选取区位、总层数、绿化率、物业费用、车位租金、厨卫装修标准、供水、通讯、物业状态为影响因素进行拟合分析，认为区位、物业费用、厨卫装修等因素对价格影响显著。沈悦、刘洪玉(2004)通过对1995-2002年中国14城市的考察认为，经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征，近年来各城市住宅价格的增长已经无法用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。倪弘和徐义忠（2005）认为需求的过快释放，部分地区供需短时期内失衡，商品房供应结构不合理等，是导致房价快速上涨的主要原因。时筠仑、雷星晖和苏涛永（2005）从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，认为对于房价的调控应主要集中于中短期的循环波动，重点加强市场心理预期的引导。李宏瑾和徐爽（2006）利用中国的数据对扩展的Carey (1990)房价模型进行了实证检验，认为只有采取抑制投资性需求、限制金融资源向房地产市场的过快流入、发展其它金融市场分流资金、鼓励竞争和降低厂商的开发成本等综合性措施，才能有效抑制目前居高不下的房价。况伟大（2010）通过在住房存量模型基础上构建一个购房者、开发商和中央银行的住房市场比较动态均衡模型来考察利率对房价的影响，结果认为本期利率变动与本期房价变动没有显著关系，收入比开发成本更能影响房价；他还认为中国大中城市房价并非成本推动而是收入拉动的，中央银行利率政策在很大程度上是无效的。任超群和贾生华（2011）利用杭州市五城区的数据，从微观事件法和“价格发现”的理论视角出发，将土地出让看作一个事件，检验土地出让价格信号对周边房价的影响，从而引入市场形势变量，进一步考察土地出让价格信号对住房市场的影响。分析结果表明，只有在上涨的市场形势下，正向土地出让价格信号才会推动房价的上涨。1

综上所述，国内外学者在房价影响因素方面做了较为全面的分析：从整个国家到单个省份和城市，从宏观经济因素到房屋本身因素。然而在城市层面，不同城市的房地产市场有不同的特征，其它城市或者区域的分析对于另一个城市或区域很可能是不适用的，因此每个城市都应该特别对待特别分析。2006年3月22日，国务院常务会议将天津定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发开放”

1任超群、张娟锋、贾生华：土地供应量对新建商品房市场的影响——基于35个大中城市的实证研究，软科学，2011 (05)

纳入“十一五”规划和国家战略，设立为国家综合配套改革试验区，成为“中国经济未来第三增长极”。因此天津市房价变动不仅对天津本地而且对全国都有重要影响，我们有必要对天津市房地产市场进行专门研究。可是在现有的研究中很少有专门针对天津房地产市场的研究，因而本文选取天津为研究对象，借助计量经济学软件EVIES 6.0从实证的角度来分析影响天津市房价波动的具体因素及其影响比重，并希望能对天津市政府提出一些建设性的建议。

本文第三部分将根据供求理论从复杂的经济体系中抽取出影响住宅价格变动的几个可

能的主要因素；第四部分主要介绍模型中各变量的含义及其数据处理；第五部分就是本文的核心部分，即利用计量模型分析天津市实际房屋销售价格指数的主要因素及其影响比重；第六部分主要是通过第四部分的实证分析得出一些结论并根据这些结论提出一些相关的政策建议。

三、模型理论背景

模型理论背景

任何价格都是由市场供给和需求决定的，影响住宅需求和供给的因素才是影响住宅价格的主要因素。周伟林的《城市经济学》认为，住宅需求是指人们在某一特定时间，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。影响住宅需求的因素有许多，主要包括住宅价格P、家庭收入水平Y、家庭资产A、不同人群的偏好T、其他商品的价格B、利率水平R 和对未来的预期E，需求函数可以写为：

D= f（Ｐ，Ｙ，Ａ，Ｔ，Ｂ，Ｒ，Ｅ）

住宅供给是与住宅需求相对应的概念，是指住宅开发企业在一定时期内，在每一价格水平上愿意生产而且能够租售的住宅商品的数量。在生产者的供给中既包括新生产的住宅商品，也包括过去生产的存货。从长期供给趋势来看，影响住宅总供给的主要因素是住宅产业政策、以及产业政策相关的货币金融政策和投资体制。具体说来，主要包括以下几个方面：住宅价格、土地使用政策、税收政策和利率政策、住宅开发商的投资预期。2

综上所述，我们可以把影响住宅价格的主要因素归纳为以下几个：人口因素、家庭收入水平、其他商品价格、土地交易价格、房屋建造成本、利率水平、人们对未来的预期和宏观经济环境。

人口因素

1. 人口因素

人口因素

城市人口是商品住宅的需求主体，是决定商品住宅需求的基础因素。人口因素对住宅需求的影响主要分为三个方面：城市人口数量、人口结构和家庭结构。在一定的社会生产条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅以满足他们多层次的需要，两者之间应该保持一定的比例。随着城市人口的增长，对住宅的需求也随之增长。因此，城市常住人口数量应与商品住宅价格成正相关关系3。而在人口结构方面有研究表明：随着城市中老年人比例的增加，对住宅需求会出现下降，住宅市场会萎缩4，随着城市中高素质人才的增加对城市中住宅的需求也会大大增加。

2周伟林：《城市经济学》，复旦大学出版社，2007，P.201-208

3兰峰：基于Carey模型的商品住宅价格波动机理及实证研究，统计与决策，2010（08）

4John Erich, the Demand for Housing in Britain and Population Ageing: Microeconometric Evidence, Economics, New Series, V ol. 63, No. 251. (Aug. , 1996), pp. 383-404

2. 2. 家庭收入水平家庭收入水平家庭收入水平

个人与家庭需求主体把对住宅的需要变为现实要受其收入水平的制约，有研究表明，家庭收入水平对住宅的需求具有正方向的影响：随着收入水平的增加，家庭对住宅的需求也会相应增加；反之，家庭收入水平下降，其对住宅的需求则会随之减少。因此城镇居民家庭人

均可支配收入与商品住宅价格成正相关关系5。

3. 3. 其他商品价格其他商品价格其他商品价格

住宅不论是作为投资品还是消费品，和其他商品都会存在一定的替代性：作为消费品，当其他商品价格大幅上涨时，住宅价格就会变得相对便宜，其需求量会增加。作为一种投资品，当其他商品价格上升时，人们会减少对住宅市场的投资性消费，导致市场需求量的下降。另外，其他商品价格的上涨会造成当期的人工成本增加，从而也会在某种程度上抑制供给。但如果在其他因素不变的条件下，长期内住宅供需平衡最终还是会使得住宅价格的变动幅度与其他商品价格的变动幅度保持一致。

4. 4. 土地交易价格土地交易价格土地交易价格

土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。由于房产和地产在物理形态上具有不可分性，因此土地是兴建住宅不可或缺的投入要素。土地价格是住宅成本的重要组成部分，据2009年5月底国土资源部组织开展的房地产项目用地地价专项调查结果显示，在全国105个地价动态监测城市中，地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%，其中，东部地区平均为27%，高于其他区域。因此地价的提高对住宅开发商来说意味着成本的上升，在其他条件不变的条件下住宅价格肯定也会随着增加。

5. 5. 房屋建造成本房屋建造成本房屋建造成本

房屋建造成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建造成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字却是相反：以北京为例，建造成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％。

6. 6. 利率水平利率水平利率水平

利率是指定时期内利息额同借贷资本总额的比率。住宅的昂贵性决定了企业新建住宅和家庭购买住宅都需要银行金融贷款的支持。因此利率的变动对住宅的供给和需求两层面都有影响。

利率降低一方面会导致人们减少储蓄而转向增加消费或增加其他投资（包括住宅的投资和消费），另一方面它也实际降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也降低了开发商的融资成本，最终导致住宅的供给和需求都得到增加。在短期内（一年以内）利率变动与房价波动是没有显著关系的，因为短期内大部分购房者只需要支付首付，而不需要支付房贷，因此短期内利率变动对需求影响不大；而在供给方面，由于房地产开发周期长，现期的利率变动只会对未来的住宅供给有影响而对近期的供给影响不大。而在长期内，利率对住宅供给和需求都有影响，均衡价格的走势还得由供给和需求变动的幅度来决定。

Follain, James R. “A Study of The Demand for Housing By Low Versus High Income Households”, The Journal of Financial and Quantitative Analysis , V ol. 14, No. 4, Proceedings of 14th Annual Conference of the Western Finance Association, June 21-23, 1979. (Nov. , 1979), pp. 769-782

7. 7. 人们对未来的预期人们对未来的预期人们对未来的预期

对于购房者，他们购买住宅的行为同时也是一种投资行为，人由于期待住宅的未来升值而考虑现在的购买。作为投资行为的住宅购买，其需求量主要取决于投资者对未来经济发展的预测。对于市场供应主体的住宅开发商来说，由于住宅生产的周期较长，对未来的预期就显得至关重要，它直接影响到开发商的投资。总之，人们对未来的预期既影响需求也影响供给：如果人们对未来预期悲观，短期内住宅均衡价格肯定会下跌，因为住宅需求变动比供给更具弹性；而长期内均衡价格走向也得由供给和需求增加的幅度来决定。

8. 8. 宏观经济环境宏观经济环境宏观经济环境

宏观经济环境包括宏观经济运行情况（如：金融危机）和政府制定的经济政策。影响房地产价格的政策有住房政策、税收政策、金融政策、房地产价格政策和投资政策。另外，政府的一些市政基础设施建设投资政策（如：城市拆迁改造）也会住宅市场产生很大影响。

四、变量变量与数据与数据与数据

本文数据选取的是天津市1991年1季度到2011年2季度的时间序列数据6，所有数据都作了季节平滑处理，以消除季节效应，所有数据均来源于国研网（https://www.doczj.com/doc/8e14659183.html,）、CCER 经济金融数据库（https://www.doczj.com/doc/8e14659183.html,）和《天津统计年鉴》。为了防止货币效应掩盖其他因素对实际房价的影响，以便更加深入地考察各因素实际变动对实际房价的影响，我们通过天津市居民消费价格指数CPI 将所有包含货币因素的名义值数据转换为实际值数据。

被解释变量是住宅销售价格，为了全面地反应天津市房价变动水平，本文采用天津市房屋销售价格指数的同比数据作为考察指标。因为房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。它是“同质可比”的，排除了房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响，反映的是由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

图1为天津市房屋实际销售价格指

数2001年1季度到2010年4季度的变动趋势图。图1显示，2001年和2002

年房屋销售价格指数出现了一个小波动；在经历2003年天津房价疯涨之后，从

2004年开始房价涨幅持续下滑，在2008年金融危机时期更是直线下滑，甚至出

现负增长；从2008年底开始复苏，在

2009年底房价涨幅迅速窜升到2005年

以来的最高点，然而在2010年又出现了大幅回落。总体看来，天津市实际房价

指数虽然波动很大，但在绝大部分时间里房价还是在上涨的，只不过是涨幅大小不同而已。

6 由于数据的可获得性，在此我们仅获得2001年1季度到2011年2季度的天津市房屋销售价格指数和土地交易价格指数数据，2000年1季度到2010年4季度的城镇居民家庭人均年可支配收入数据。

时间

由于其他商品价格和建造成本的变动大部分都是由于货币因素引起的，因此我们可以忽略它们对实际房价影响。最终的解释变量主要包括以下几个：

1.1.城市常住人口增长率城市常住人口增长率RP RP

人口因素包括人口数量和人口结构两个方面。根据2010年第六次人口普查数据显示：同2000年第五次全国人口普查相比，在天津市常住人口中0-14岁人口的比重下降7.04个百分点，15-64岁人口的比重上升6.97个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.07个百分点。由此可见，天津城市常住人口结构在十年时间内的变动很小（年均0.7%以内），又由于人口结构没有连续的季度统计数据，因此我们暂不考虑人口结构因素，仅考虑常住人口数量对房价的影响。

在人口数量方面，户籍人口是指已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口的人口，而不管其是否外出，也不管外出时间长短。由于住宅市场具有地区性，其需求主要来源于在该地区常住的人们，所以户籍人口不能准确反应城市住宅的全部需求主体。而常住人口（Resident Population）却是一个很好的指标，它是指实际经常居住在某地区一定时间（半年以上）的人口。因此本文选用天津市常住人口数量季度同比增长指数作为人口指标（用RP 表示），该数据是由年度数据转换而来，计算方法如下：我们首先假设一年内四个季度的人口增长率相同，本年度人口增长率=本年常住人口总数/去年常住人口总数

每个季度的人口增长指数= 本年度人口增长率

* 100

2.2.城镇居民家庭人均可支配收入城镇居民家庭人均可支配收入PDI PDI

城镇居民家庭人均可支配收入（Per Capita Dependent Income）是指城镇居民的实际收入中能用于安排日常生活的收入，它是用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指标，因此我们用它来代表收入因素。

3.3.人民币存贷款基准利率人民币存贷款基准利率IR IR

我国的利率分三种：第一，中国人民银行对商业银行及其他金融机构的存、贷款利率，即基准利率，又称法定利率；第二，商业银行对企业和个人的存贷款利率，称为商业银行利率；第三，金融市场的利率，称为市场利率。其中，基准利率是核心，它在整个金融市场和利率体系中处于关键地位，起决定作用，它的变化决定了其他各种利率的变化。

由于房地产开发贷款和住房抵押贷款的贷款期限一般较长在三年以上，再加上基准利率中三至五年(含)和五年以上两个档次的利率水平变动基本一致，所以在此我们选取人民三至五年(含)的贷款基准利率数据（用IR 表示）作为利率变动指标。我们通过天数加权得到季度利率数据，而为了防止实际利率为负从而不能取对数，我们将利率都转换成基数为100的指数形式。

4. . 土地交易价格指数土地交易价格指数LP LP

土地交易价格指数指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。我们选取它的同比季度数据作为反应土地交易价格变动的指标，用LP 表示。

5.人们对未来的预期人们对未来的预期

本文采用适应性预期，用房价指数的滞后项来考察预期对房价指数的影响。

6. . 宏观经济环境虚拟变量宏观经济环境虚拟变量宏观经济环境虚拟变量（（D1D1、

、D2D2、、 D3D3、、 D4D4））海河开发改造工程D1：2003年天津市城府推出的海河开发改造工程导致了大量的旧房拆迁（统计数据是500万平米左右），形成了拆迁户对房屋的巨大刚性需求，对当时的天津市房地产市场产生了巨大推动效应。D1从2003年1季度到2004年2季度取值为1，其他年份取值均为0。

金融危机D2：考察从2007年有美国“次贷危机”引发的全球金融危机对天津市房价的影响，其中2008年1季度到2009年4季度取值为1，其余区间取值为0。

政府救市政策D3：考察2008年底年中央政府4万亿基础设施建设投资政策和2009年初天津市放宽蓝印户口政策对天津市房价波动的影响，其中2009年1季度到2010年4季度取值为1，其余期间取值为0。

政府宏观调控D4：考察2010年中央政府出台的包括增加二套房首付比、取消房贷七折优惠利率取消和提高公积金房贷利率等各项房地产调控政策对天津房价的影响。2010年1季度至2011年2季度取值为1，其他区间取值为0。

在做OLS 线性回归之前我们必须先对各时间序列数据进行平稳性检验，以避免虚假回归。在此我们采用ADF 检验来检验变量的平稳性，检验结果见表1。

由表1可知： HP 、D(RP)、 LOG(PDI)、LP 、DLOG(IR)都通过显著水平为0.05的平稳性检验，都是平稳变量，可以直接进行最小二乘法回归估计。

表1 ADF 单位根检验结果单位根检验结果

变量变量

水平平稳水平平稳一阶差分平稳一阶差分平稳 HP HP

-3.006*** -3.716*** RP RP

-2.582 -6.451*** LOG(RP)LOG(RP)

-2.584 -6.450*** PDI PDI

5.427 -7.679*** LOG(PDI)LOG(PDI)

-3.518** -7.789*** LP LP

-6.711*** -7.000*** IR IR

-3.350* -6.925*** LOG(IR)LOG(IR) -3.371* -6.878***

注：表中*、**和***分别表示变量

在0.1、0.05和0.01的水平上显著

五、实证分析实证分析

（一）建立模型建立模型

通过观察散点图，我们建立以下经济计量模型：LOG(HP) = C(1) + C(2)*D(RP(-20)) + C(3)*LOG(PDI(-3)) + C(4)*DLOG(IRSA(-17)) + C(5)*LP(-9) + C(6)*D1 + C(7)*D2 + C(8)*D3+ C(9)*D4+ C(10)*LOG(HP(-1))

消除系数t 统计量不显著的变量，得到拟合程度最理想的结果如下:

表2 OLS 回归结果回归结果

变量变量

系数系数 T 统计量统计量 D(RP(D(RP(--20))20))

0.0168 2.0962*** LOG(PDI(LOG(PDI(--3))3))

0.0171 2.4988*** DLOG(IR(DLOG(IR(--17))17))

0.8976 7.2066*** LP(LP(--9)9)

0.0005 2.6745*** D1D1

0.0288 5.4789*** D4D4

-0.0231 -3.6834*** LOG(HP(LOG(HP(--1))1)) 0.9595 76.4461***

其中T=41（2001Q2-2011Q2），调整后的 R =0.891752，S.E.＝0.010762，D. W. = 1.851375

（二）模型检验模型检验

总体性F 检验：F=1089247.00，Prob(F-statistic)=0.00000，通过模型总体性检验。

LM 自相关检验：LM(1)=0.164915 < χ . =3.84，LM(2)=0.167038< χ . =5.99，不

存在自相关。

White 异方差检验：T*R =31.27277< χ . =38.885，不存在异方差。解释变量相关系数表：

由表3可知，各解释变量之间相关系数的绝对值最高的仅为0.3646，因此基本上不存在多重共线性。

总而言之，该模型与现实数据的总体拟合性较好，拟合优度达到89.18%，各解释变量系数也都基本通过显著性检验，不存在自相关、异方差和多重共线性。

注：表中*、**和***分别表示变量

在0.1、0.05和0.01的水平上显著

（三）模型分析模型分析

回归结果显示：对LOG （HP）有显著影响的是D(RP(-20)) LOG(PDI(-3)) DLOG(IR(-17)) LP(-9) D1 D4 LOG(HP(-1))，D2和D3对LOG（HP）影响不显著。表4是我们用各因素绝对值的平均数（因为有些因素有正负两方面影响会相互对冲）乘以系数绝对值来分析在2001年2季度到2011年2季度期间各因素对LOG（HP）的影响比重。

其中“非滞后期影响比重”是指在去除LOG(HP(-1))对LOG（HP）的影响之后（因为LOG(HP(-1))也是由其它几个因素决定），其它各解释变量对LOG（HP）的影响之间的比例。由表4可知，去除LOG(HP(-1))的影响之后，对LOG（HP）的影响主要来自于收入方面的LOG(PDI(-4)) 和地价方面的LP(-9)分别占67.1%和23.75%；宏观政策性因素D1、D4和利率调控因素DLOG(IR(-17))的影响都比较小，都不超过5%；而人口因素D(RP(-20))的影响最小，仅为0.55%。

下面我们将从定性、定量和时间三个角度来具体分析各个因素对房价指数的具体影响方式：

1.1.人口因素人口因素人口因素

回归结果显示，D(RP(-20))对LOG（HP）的影响显著且系数为0.016761，说明只有五年前的人口增长率的增长幅度对房价指数的增长率影响显著。在这里我们要注意几个关键词“（-20）”、“人口增长率的增长幅度”、“房价指数的增长率”和“系数为0.016761”，从这几个关键词当中我们可以看出人口增长是如何影响房价的。

首先，从定性角度来看，“人口增长率的增长幅度”和“房价指数的增长率”这两个关键词表明，只有本期人口增长率大于上一期，即D(RP)>0，人口增长才会促进房价指数HP 提高，加速房价上涨。也就是说人口增长率的提高会推动房价增长率的提高，人口增长率的降低有助于抑制房价上涨速度。

其次，从定量角度来看，第六次人口普查数据显示2010年天津市常住人口比2009年增加了71.13万人，增长率提高了0.327个百分点，即D(RP)=0.327，按“系数为0.016761”计算它将导致2014年房价指数将比2013年上涨约1.005个点。

最后，从时间维度来看。通过对比D(RP)从T 期到T-40期每一期对LOG（HP）的影响，我们发现，只有五年前的人口增长率（即D(RP(-20))）对房价增长速度LOG（HP）有显著影响，其它各期的影响都不显著。这主要是因为天津市近十几年的人口增长主要是外来人口带动，而外来人口初到天津的时候收入一般并不高，很少一来就买房。大部分外地人是在天津工作几年积攒一些积蓄之后才买房的，而五年时间则差不多刚好够一个中上等收入水平的工薪家庭支付首付。

2. 2. 收入因素收入因素收入因素

由表4可知，在非滞后期的影响因素中，收入因素是最主要的影响因素，影响比重达到68.9%。长期以来，一直是收入的增长托起了天津房价的上涨，这也从一个侧面说明天津市的住宅需求大部分是来自人们生活水平提高后的改善性刚性需求。

回归结果显示：T-3期的城镇居民家庭人均实际可支配季度收入PDI 每增长1%将推动房价指数HP 上涨0.0171%。通过比较LOG(PDI)的各滞后期对LOG（HP）的影响，我们发现LOG(PDI(-3))对房价增长速度LOG（HP）影响最为显著，这表明人们从拥有购买住房能力到最终实施购房行为大概需要一年左右的时间，这也是比较符合现实情况的。据《天津统计年鉴》数据显示2010年天津市城镇居民家庭人均实际可支配收入比2009年增加了1852元，增长8.57%，根据模型回归结果这将推动2011房价指数比2010年增加0.1466%。

3. 3. 利率因素利率因素利率因素

回归结果显示，T-17期的利率增长率DLOG(IR)每增加1个点，将引起房价指数上涨0.897555%。由此我们可以看出，（1）通过比较DLOG(IR)的各滞后期对LOG（HP）的影响，只有DLOG(IR(-17))对LOG （HP）影响较为显著。这是由于目前房地产开发商从开始决定投入资金拿地到最后房屋的验收交付给业主平均需要3-4.5年左右。（2）短期内利率变动对房价变动是没有显著影响的，这与本文第二部分的理论刚好一致。需要注意的是，如果短期内的利率提高过快（超过上期利率增长率）虽然不会影响短期房价，但它会推动未来的房价加速上涨。因为现阶段的利率提高会增加供给方面的资金利息成本，抑制现期的房地产投资，从而降低未来的住宅供给；而在需求方面，由于刚性需求占主要部分，利率变动对未来需求影响较小；最终利率提高会导致未来4年左右（T+17期）的房价加快上涨。（2）在没有其他因素影响的情况下，稳定的利率增长率会带来一个稳定的房价增长速度。（3）现期实际利率增长率持续降低有助于抑制天津未来房价增长。因为天津市住宅需求大部分为刚性需求，对利率的敏感性不高，而利率的逐渐降低会减轻房地产企业的供给成本，从而促使房价增长逐步减速。

由表4可知，在长期内的利率调控因素DLOG(IR(-17))对房价指数的影响比例为4.92%。由于政府利用利率手段来主要目的是调控而不是抑制经济发展，所以5%已经是比较合理的，这也表明在长期内利率变动对天津房地产的影响还是显著的。虽然利率变动对天津市房地产市场的有显著影响，但是它却是把双刃剑。因为央行在调控利率的时候考虑的不仅仅是天津房地产行业，它的主要目的还是调节经济平稳增长，需要考虑全国各地区各行业，所以央行的利率政策有时候不但不能抑制反而会加速一些地区的房价上涨。

4.4.地价因素地价因素地价因素

由表4可知，地价因素是个影响因素中第二重要因素，影响比重达到30.42%，它表明天津的房价变动有30%是由于地价变动导致的。据回归结果显示，T-9期的土地交易价格指数每提高1个点将推动房价指数HP 上涨0.000159%。通过比较LP 的各滞后期对LOG（HP）的影响，我们发现LP(-9)对LOG （HP）的影响最为显著，这表明房地产商从拿到地块到预售大概需要经历2年多的时间，因而现期的地价变动对短期内的房价没有显著影响。这与现实情况刚好相符，因为目前房地产开发周期一般为2-3年，去除开发商的拿地时间（平均1年以内）之后刚好是2年左右。

5.5. 人们心理预期因素人们心理预期因素

由表4可知，房价指数滞后项LOG(HP(-1))对LOG(HP)的影响比重高达95.57%，这表明天津购房者的购房行为不够理性，对上期房价变动依赖性很大，存在买涨不买跌的心理。这也从一个侧面反映出，天津市房地产交易市场的信息传播不够充分。购房者由于信息不充分获取信息的时间和金钱成本比较高，从而大部分选择随大流。

6.6. 宏观经济环境宏观经济环境宏观经济环境因素因素

因素回归结果显示，金融危机D2和政府救市政策D3对天津市房价指数的影响并不显著，这好像有点不符合常理。其实仔细分析一下，这也是有一定原因的：一方面是由于这两个事件对房地产影响的时间段大部分重合，而且它们对房价的影响方向刚好相反，所以可能存在相互对冲而相互削弱对方的影响；另一方面是由于这两个事件的经济效应在收入、地价和利率等数据当中已经有所体现，这样一来使得相互削弱之后的影响更加不显著了。

由表5可知2003年的海河改造拆迁工程D1在其影响期内（2003年1季度至2004年2季度）对房价影响比例达到12.8%；而由表6可知，2010年的房地产行政调控政策D4在其影响期内（2010年1季度至2011年2季度）对房价的影响比例也高达10%，这表明短期内政府结构性政策（如：增加二套房首付比、取消房贷七折优惠利率取消、提高公积金房贷利率等等）是比较有效的。

六、结论与政策建议结论与政策建议

通过对天津市住宅价格影响因素的模型分析我们可以总结出天津市房地产行业的一些基本特征：

（1）天津市房价上涨以需求拉动为主，成本推动为辅；

（2）收入和地价是天津市房价上涨的两个主要因素，其他因素影响较小；

（3）短期内结构性政策对天津市房价显著有效，利率变动在长期内对房价有显著影响；

（4）天津市房地产行业信息系统很不完善，购房者做出购房决策时缺乏充分有效的信息，购房行为比较盲目。

针对天津市房地产行业的以上特征我们可以采取以下一些政策：

（1）增加住房的有效供给和抑制住房的投机需增加住房的有效供给和抑制住房的投机需求求。

当前住房市场中高档商品房比例较高，而面向中低收入阶层的中低档住房比重偏低，导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足。因此，政府部门应着力增加小户型的普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例，完善住房保障体系，并大力规范和发展住房二级市场和租赁市场。

受到股市持续走低、储蓄低利率、刚性需求推动房价上涨、人民币升值预期等因素的影响，民间富余资金和省外资金迅速流向房地产市场，房地产市场投机需求占有相当一部分比重。政府应该严格执行实名制购房，推行预售合同网上及时备案制度；加强商品房预售管理，禁止期房转让；加强住房市场信息发布工作，使住房销售透明化。

（2）扩大土地有效供给扩大土地有效供给，，遏制遏制““囤地炒地囤地炒地””，逐步控制地价逐步控制地价。。

首先，要从供给方面调整供给结构增加有效供给。通过捆绑开发供地，增加经济适用房和廉租房用地，调整土地供应结构。其次，要从需求方面遏制“炒地”的行为。加大对闲置土地清理力度，遏制囤地，盘活存量土地，增加有效供地。最后，要进一步完善土地收购储备制度，进行土地开发整理，降低土地开发成本；建立土地市场动态监测和信息披露制度，使土地交易透明化，减少交易成本。

（3）根据中央政策制定符合本市现实经济根据中央政策制定符合本市现实经济情况的相应政策情况的相应政策情况的相应政策。。

由于中央政府出台政策的时候考虑的不仅仅是天津房地产行业，它考虑的是全国各地区各行业，所以中央的政策有时候反而会加速本市房价上涨。而在这时候本市政府就应该根据情况及时出台一些本地政策，抵消中央政策的不利影响。

（4）加快建设和完善住房交易市场信息系统加快建设和完善住房交易市场信息系统，，积极向市民传播购房基础知识积极向市民传播购房基础知识。。加快建设和完善住房交易市场信息系统，及时向社会公众公布市场信息，使得购房者能够及时方便地低成本的获取房地产市场信息，为其作出自主理性的购房决策提供有效依据，这样也可以防止不法分子利用信息优势欺骗购房者。另外政府有关部门也应该积极向公众传播一些有效的购房基础知识，提高市民的整体购房素质。

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中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/8e14659183.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析作者：邝山来源：《智富时代》2017年第04期【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化一、引言随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013）发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。二、模型构造（一）方程构建本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示：（1）土地购置面积=INTEG

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

新建商品住宅价格的空间分异及影响因素分析—以深圳市为例

2015届本科生毕业论文新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理申请学位管理学学士指导教师吴明发职称副教授副指导教师职称答辩时间2015年 5 月 31日

目录摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)

影响国际石油价格的主要因素.

影响国际石油价格的主要因素简要:随着社会经济的不断发展,世界各国对石油的需求不断增长,尤其是发展中国家的石油消费量逐年攀升。近些年来,国家石油价格的紊乱不仅仅是受到供求关系的影响,主要还受到地缘政治、国际投机行为等随机因素的影响,这些错综复杂的因素同基本的供求关系交织在一起使得油价的变化扑朔迷离。关键字:石油价格供给美元投机正文:一、供给因素分析 (一石油储量石油产量必须以石油储量为基础。过去的几十年中,世界石油资源探明的储量一直在持续增加,可以预见,至少在未来10年不会出现全球范围内的石油供给短缺现象。但是,由于石油资源的不可再生性,国际能源机构(IEA预测世界石油产量将在2015年以前达到顶峰,全球石油供给逐步进入滑坡阶段。 (二OPEC影响目前世界石油市场的供给方主要包括石油输出国组织(OPEC和非OPEC国家。20世纪70年代以来的几次石油危机促使西方石油消费国纷纷调整能源消费结构,建立战略石油储备,同时大力发展节能技术,开发替代能源,减弱了石油需求的增长势头,从而减少了对OPEC石油的依赖。二、需求因素分析 (一经济因素对石油需求的影响石油作为现代经济社会的重要原材料之一,经济活动的高涨一般伴随石油需求量的上升。石油消费和经济增长虽然在增长率上有差异,但同步上升的趋势仍然比较明显。全球经济增长或超预期增长都会牵动国际原油市场价格出现上涨。

(二替代能源和节能技术对石油需求的影响除了经济发展影响石油的需求外,替代能源的成本也将决定石油价格的上限。石油作为一种能源,虽然不存在一种完全替代品,但在它的各种用途上,都存在同其他能源的竞争。当石油价格高于替代能源成本时,消费者将倾向于使用替代能源。而节能将使世界石油市场的供需矛盾趋于缓和。目前各国都在大力发展可再生能源和节能技术,这势必将对石油价格的长期走势产生影响。三、短期因素分析 (一地缘政治事件地缘政治的不稳定是造成短期油价上涨的重要原因,加上人们的预期行为,更进一步加剧了油价的波动。地缘政治的稳定性会直接影响到世界石油市场的供给,进而影响到世界石油的价格。影响油价变动的地缘政治因素,主要是指突发性的政治事件,如爆发战争、兵变、革命、政变等。 (二美元汇率变动自二战后布雷顿森林体系建立以来,世界市场石油价格一直是以美元计价的。因此,美元贬值会促使产油国提高其出口的石油产品的价格,直接导致世界油价上涨,再加上石油期货市场上的投资行为及人们的心理预期,短期油价波动更加剧烈。 (三投机行为与心理预期对石油价格的影响由于近年来国际外汇市场汇率变动以美元汇率持续低迷为主,国际金融市场可供投机牟利的机会不断减少;与此同时,各国都在不断加强金融监管,严防国际游资炒作。参考文献:

国际市场的价格体系及其影响

资本具有不断扩张的内在要求，它要求打破一切地域界限，实现生产要素的跨国配置，正是这种扩张推动了各国经济的国际化发展。国际化在总体上是生产力发展的必然要求，但一体化本身对不同国家提供的机会是不一样的，主要是来自发达国家的强大国际资本把世界上几乎所有的地方纳入到了同一个市场和同一个生产体系之中，通过国际市场价格体系、对外投资和跨国经营等手段垄断了更多的利益和发展机会，而对发展中国家的经济发展并不必然带来促进作用，有时甚至会威胁到其经济健康自主的发展。就对经济结构的作用和影响而言，一国经济国际化的实质在于这个国家最终要比较深入地纳入到国际市场的价格体系中去。这也是世界经济作用于一国经济的本质表现，并进而对一国经济发展战略的选择和效果产生影响。那么，对于国际市场价格体系形成特点的认识和分析是十分必要的。目前国内外关于这个问题的研究成果已经有不少，但稍感不足的是其中大多或者不够深入，或者结论比较片面。而我国经济改革和开放的现实又迫切需要我们处理好国内外市场的关系，因此对国际市场价格体系形成的进一步分析就显得重要了。一国际市场价格体系的形成在当前已经充分发展了的国际市场中，不同的国家，不同的企业和消费者必须遵守一个一般的经济规律，也就是价值规律。在一体化的世界经济中，价值规律的作用范围也超出了国界，使得价值转化为国际价值。这样，任何一个国家的价格已经不可能自成体系，都要与国际市场价格发生联系，尽管联系的紧密程度随着这个国家的对外贸易的依存度、进口的商品结构和外国资本的流向等因素而变化。马克思卓越的工作使得他提出了国际价值这一范畴。从而我们知道，商品的国际价值量是确定国际商品交换价格的基础，商品的国际价格是商品国际价值的货币表现，是国际价值的转化形态；国际生产价格是由各国的平均成本和各国平均利润之和的多少决定的；在世界市场上，商品的生产价格是商品交换价格的中心，商品交换是价格围绕着生产价格波动，这种法动主要来自供求关系引起的变化。在全球范围内是这样，但如果我们进一步关心国际经济体系对不同发展水平不同经济结构国家的影响，则对国际市场价格体系内在形成机制的进一步分析就不可回避。

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

国际石油价格影响因素分析

国际石油价格影响因素分析发表时间：2010-01-08T16:13:55.890Z 来源：《中外企业家》2009年第8期下供稿作者：何颖[导读] 全球化的石油市场具有高度不确定性，造成了石油价格的复杂多变何颖（四川大学经济学院，成都 610064）摘要：全球化的石油市场具有高度不确定性，造成了石油价格的复杂多变。从供需入手，从长期和短期两方面分析石油的价格变动影响因素。关键词：石油；价格；影响因素中图分类号：F82 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2009）16-0004-01 2002年以来，随着世界经济的强劲复苏，石油价格逐步攀升。2008年，国际市场的石油价格不断大幅波动，屡次更新历史最高纪录，一度突破了每桶147美元的天价。最近，石油价格又大幅下挫，在每桶40美元左右徘徊。影响油价的因素很多，几乎遍布了社会生活的各个领域。一、供给因素分析（一）石油储量石油产量必须以石油储量为基础。过去的几十年中，世界石油资源探明的储量一直在持续增加，可以预见，至少在未来10年不会出现全球范围内的石油供给短缺现象。但是，由于石油资源的不可再生性，国际能源机构（IEA）预测世界石油产量将在2015年以前达到顶峰，全球石油供给逐步进入滑坡阶段。（二）OPEC影响目前世界石油市场的供给方主要包括石油输出国组织（OPEC）和非OPEC国家。20世纪70年代以来的几次石油危机促使西方石油消费国纷纷调整能源消费结构，建立战略石油储备，同时大力发展节能技术，开发替代能源，减弱了石油需求的增长势头，从而减少了对OPEC石油的依赖。二、需求因素分析石油需求主要由世界经济发展水平及经济结构变化，替代能源的发展和节能技术的应用决定。（一）经济因素对石油需求的影响石油作为现代经济社会的重要原材料之一，经济活动的高涨一般伴随石油需求量的上升。石油消费和经济增长虽然在增长率上有差异，但同步上升的趋势仍然比较明显。全球经济增长或超预期增长都会牵动国际原油市场价格出现上涨。（二）替代能源和节能技术对石油需求的影响除了经济发展影响石油的需求外，替代能源的成本也将决定石油价格的上限。石油作为一种能源，虽然不存在一种完全替代品，但在它的各种用途上，都存在同其他能源的竞争。当石油价格高于替代能源成本时，消费者将倾向于使用替代能源。而节能将使世界石油市场的供需矛盾趋于缓和。目前各国都在大力发展可再生能源和节能技术，这势必将对石油价格的长期走势产生影响。三、短期因素分析影响短期石油价格的主要因素较多，除了前文提到的库存影响、石油输出国组织的石油战略外，主要还有地缘政治事件的突发、美元汇率波动以及投机行为与心理预期等因素。由于石油生产的特征，以下因素对短期石油供求关系的冲击往往会导致油价的大涨和大跌。（一）地缘政治事件地缘政治的不稳定是造成短期油价上涨的重要原因，加上人们的预期行为，更进一步加剧了油价的波动。地缘政治的稳定性会直接影响到世界石油市场的供给，进而影响到世界石油的价格。影响油价变动的地缘政治因素，主要是指突发性的政治事件，如爆发战争、兵变、革命、政变等。（二）美元汇率变动自二战后布雷顿森林体系建立以来，世界市场石油价格一直是以美元计价的。因此，美元贬值会促使产油国提高其出口的石油产品的价格，直接导致世界油价上涨，再加上石油期货市场上的投资行为及人们的心理预期，短期油价波动更加剧烈。（三）投机行为与心理预期对石油价格的影响由于近年来国际外汇市场汇率变动以美元汇率持续低迷为主，国际金融市场可供投机牟利的机会不断减少；与此同时，各国都在不断加强金融监管，严防国际游资炒作。金融危机爆发后，世界经济增长趋缓，大多数行业都受到了金融危机的影响，成千上万家企业破产。这些现象加重了市场低迷气氛，导致了人们对未来很长一段时间内经济发展的悲观预期心理，从而加重了石油市场的低迷气氛，导致人为地减少了石油的现时需求，从而进一步导致油价回落。参考文献： [1] 杨景民，等.现代石油市场——理论、实践、研究、创新[M].北京：石油工业出版社.2003. [2] 刘希宋，韩冬炎，等.石油价格研究[M].北京：经济科学出版社.2006. [3] 保罗·萨缪尔森，威廉·D诺德豪斯.经济学（第12版）[M].北京：中国发展出版社.1992.

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

城市商品住宅价格影响因素差异性研究

城市商品住宅价格影响因素差异性研究【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素差异性近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算

影响原油价格的因素

影响原油价格的因素来源：证券时报网2011-04-15 本文从影响油价长期走势的供给因素和需求因素以及对油价造成冲击的短期因素三个方面对影响油价的因素进行了初步分析，以供参考。一．影响石油价格的供给因素影响石油价格的供给因素主要包括世界石油储量，石油供给结构以及石油生产成本。石油产量必须以石油储量为基础。过去的几十年中，世界石油资源探明的储量一直在持续增加，2005年底世界石油资源探明可采储量约为12007亿桶，20年间增加了4303亿桶，增长了55.8%。虽然产量的增长速度大于已探明储量的增长速度，但2005年底全球石油储量与产量之间的比例为40.6年，可以预见，至少在未来10年不会出现全球范围内的石油供给短缺现象。但是，由于石油资源的不可再生性，国际能源机构（iea）预测世界石油产量将在2015年以前达到顶峰，全球石油供给逐步进入滑坡阶段。世界石油市场的供给特点也对石油供给具有重大影响。目前世界石油市场的供给方主要包括石油输出国组织（opec）和非opec国家。opec拥有世界上绝大部份探明石油储量，其产量和价格政策对世界石油供给和价格具有重大影响。而非opec国家主要是作为价格接受者存在，根据价格调整产量。但2002年以来，受强劲的世界石油需求和高油价刺激，opec 产量激增，原油剩余产能从2002年的560万桶/日急剧下降到2006年的140万桶/日左右，产能利用率高于90％，通过增加产量平抑油价的能力减弱。迫使市场参与者通过构建商业库存作为应对风险的缓冲，而库存需求反过来又刺激油价上行。美欧跨国石油公司在世纪之交通过资本运作发起的新一轮兼并联合使得世界石化产业的集中度越来越高。随着石化巨头对全球石油资源、技术和市场的控制力的进一步增强，世界石化产业的发展和竞争以及石油价格的波动带来了深刻影响。此外，石油生产成本也将对石油供给产生影响。石油作为一种不可再生能源，其生产成本会影响生产者跨时期的产量配置决策，进而影响到市场供给量，间接地引起石油价格波动。世界石油价格的下限一般主要由高成本地区的石油生产决定，而低成本地区的石油决定了价格的波动幅度。二．影响石油价格的需求因素石油需求主要由世界经济发展水平及经济结构变化，替代能源的发展和节能技术的应用决定。全球石油消费与全球经济增长速度明显正相关。全球经济增长或超预期增长都会牵动国际原油市场价格出现上涨。以中国、印度为代表的发展中国家经济强劲增长也使得对原油的需求急剧增加，导致世界原油价格震荡走高。其中中国对石油的需求带动了全球石油消费增长的1/3。而反过来，异常高的油价势必会阻碍世界经济的发展，全球经济增长速度放缓又会影响石油需求的增加。替代能源的成本将决定石油价格的上限。当石油价格高于替代能源成本时，消费者将倾向于使用替代能源。而节能将使世界石油市场的供需矛盾趋于缓和。目前各国都在大力发展可再生能源和节能技术，这势必将对石油价格的长期走势产生影响。三．影响石油价格的短期因素短期影响因素是通过对供求关系造成冲击或短期内改变人们对供求关系的预期而对石油价格发挥作用的。 1. 突发的重大政治事件石油除了一般商品属性外，还具有战略物资的属性，其价格和供应很大程度上受政治势力和政治局势的影响。近年来，随着政治多极化、经济全球化、生产国际化的发展，争夺石油资源和控制石油市场，已成为油市动荡和油价飙涨的重要原因。 2. 石油库存变化

对影响商品价格的因素要深入分析

对影响商品价格的因素要深入分析铁岭使教师进修学院高中部苏桂荣铁岭市调兵山第二高级中学刘晓芹（发表于《中学政治教学参考》下半月刊2009年10期）俗话说“早晚市价不同”，市场上各种商品的价格处于变化之中。仅就2006——2008年间我国消费品市场上大部分商品的价格而言，都经历了涨落的过程。价格为社么有涨有落？价格的变化受哪些因素的影响？要提高学生认识和理解经济现象的能力，提高其参与经济生活的能力，教学中就必须对影响价格的因素进行深入的分析。同时，分析影响价格的因素也是课程标准的要求。《全日制普通高中思想政治课课程标准》在《经济生活》“内容标准”规定：“归纳影响商品价格变化的因素”，“提示与建议”：“供给与需求变化影响商品的价格的变化，影响供求的因素有生产、地域、时间、文化等”“讨论‘货真价实’、‘物美价廉’、‘物以稀为贵’的含义。”为此，教材从两个方面阐述了影响价格的因素。即供求影响价格，价值决定价格。关于供求影响价格，教材：“影响供求的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对价格的影响，是通过改变该商品的供求关系实现的。”“当供不应求，商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现‘物以稀为贵’的现象。”“当供过于求，商品过剩，销售者竞相出售，购买者持币待购，卖方不得不以较低的价格处理他们过剩的存货，于是出现‘货多不值钱’的现象。”关于价值决定价格，教材：“价格最终是由价值决定的”，“价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。在其他条件不变的情况下，商品的价值量越大，价格越高；商品的价值量越小，价格越低。”“商品的价值量……是由社会必要劳动时间决定的”，“如果生产某种商品的生产者普遍提高了劳动生产率，就会导致生产该商品的社会必要劳动时间缩短，从而使单位商品的价值量降低。可见，单位商品的价值量与生产该商品的社会劳动生产率成反比。”如果我们在教学中完全按教材内容分析，还不足以说明市场上各类商品价格变动的原因。也不能真正实现课程标准的教学要求。因此，在教学过程中需要我们在教材的基础上对影响价格的因素进行深入的分析。一、对“供求影响价格”要全面分析正如教材所述，供求影响价格。供不应求价格上涨，供过于求价格下降。但影响供求的因素却不仅仅是教材所述的：“气候、时间、地域、生产”和“宗教信仰、习俗等文化因素”，还有纸币发行量、货币流通速度、相关商品的价格、国家经济政策以及国际经济形势等。这些因素在现实中都是通过改变供求关系，影响商品价格。这些因素也都是教材相关内容中所涉及到的或渗透出的。所以，我们在讲“影响价格的因素”时，应该引导同学们归纳和分析。 1、纸币发行量、货币流通速度对商品价格的影响纸币没有价值，它代替金属货币执行流通手段的职能，是价值符号。因此，纸币的发行量应以流通中所需要的金属货币量为限，如果纸币发行超过流通中实际需要的货币量，就会在某种程度上增加人们的购买欲望和购买能力，既增加需求。在供给不变的情况下必然引起物价上涨。在纸币流通的情况下，货币的流通速度加快，相当于增加纸币发行量。我们可以用教材中关于流通中所需要的货币量公式来说明：用数学的方法我们可以把这个公式变为：流通中所需要的货币量= 商品的价格总额（待售商品量×价格水平）货币的流通次数商品的价格水平= 流通中所需要的货币量×货币的流通次数待售商品的数量

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准一、引言进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。

住宅价格波动影响因素模型分析

住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将两者综合在一个模型中时,解释能力最强。本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情

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住宅价格影响因素实证研究 贺利锋