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第一部分：管理工作计划
1.0 管理工作计划…………………………………………………3-4
2.0 附件1：人力资源配置计划………………………………… -
3.0 附件2：设备设施维保计划………………………………… -
4.0 附件3：外委工程计划……………………………………… -
5.0 附件4：物料采购计划……………………………………… -
6.0 附件5：往年度拖欠款回收计划……………………… -
第二部分：收支预算
1.0 收支预算………………………………………………… -
2.0 附件1：职员薪酬预算……………………………………… -
3.0 附件2：职员社会保险预算………………………………… -
4.0 附件3：公共资源成本预算………………………………… -
5.0 附件4：公共能耗预算……………………………………… -
6.0 附件5：代收代付能耗费情况说明………………………… -
第一部分：管理工作计划
注：保洁、园艺、电梯维护等日常性工作无须列入。
人力资源配置计划（附件1）
设备设施维保计划（附件2，设施设备分包的管理处可由分包方提供）玺印上院管理处因处免费保养期，无此项
注：保养所产生的费用为外委保养人工费及需厂家配置的零配件费，一般性材料费用在物料采购计划中产生。
外委工程计划（附件3）
物料采购计划（附件4：办公类）按照合同，该部分采购由开发商提供
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物料采购计划（附件4：保安类）按照合同，该部分采购由开发商提供
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物料采购计划（附件4：清洁类）
玺印上院管理处该项目由外包单位自行负责采购
物料采购计划（附件4：绿化类）
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玺印上院管理处该项目由外包单位自行负责采购
物料采购计划（附件4：维修类）
按照合同，该部分采购由开发商提供
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住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
附表1： 工资估算（￥元）
附表2： 行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
物业管理收支预算及说明 费用测算说明 –本预算表根据国家及当地市物业管理有关法律法规进行编制； –本预算表根据开发商提供的相关文字数据进行编制； –本预算表根据开发商的要求、物业地理位置、总体功能定位、同类相似物业水平及当地市现有物价水平进行编制； –本预算表根据项目采用当地市物业管理五级三类服务标准编制； –本预算表中涉及的税率是根据国家税率％计算； –公共服务费定价参照周边同类相似物业收费水平； 公共物业服务收支 单位：万元项目内容说明每月金额全年金额占支出比例 一.物业管理公共服务费 (一)员工工资总额% 1.员工薪金以员工65人计% 2.社保福利按35％的比例缴交% 3.补助餐费300元/月% 4.交通费每月100元/人0. 65% 5.通讯费每月100元/人% 6.住宿费每月300元/人% 6.国假日加班费11天国定假日% (二)公用设备设施维修及保养% 1.供电、照明系统养护如公共部位灯泡、电 器开关更换等 % 2.弱电系统门禁、道闸、监控、 周界、巡更、对讲等 % 3.消防系统报警主机、灭火器充 装等 % 4.给排水系统水泵、电器维修% 5.道路系统路面修补等% 6.公共设施维护含楼内公共区域粉刷% 7.景观配套养护水景清洗% 8.外墙清洗一年一次% 9.避雷系统测试、维护%
项目内容说明每月金额全年金额占支出比例10.其他支出工具及杂项支出% 12.电梯专业维保（含年检）电梯设备日常检测、 维护 % (三)清洁卫生费用% 1.清洁用具尘推、刮玻璃器、扫 帚、拖把等 % 2.清洁易耗品大小垃圾袋% 3.清洁药水清洁剂、全能水等% 4.卫生消杀费至少每月一次% 5.其他耗材光亮剂、地蜡、不锈 钢油 % (四)绿化管理费% 1.绿化费按元/M2 ·月计% (五)秩序维护费% 1.治安费手套、雨衣、雨鞋等% 2.器材费对讲机等设备零修% (六)办公费% 1.办公费办公日常消耗品% 2.通讯费电话费及网络费% 3.水电费物业管理用房水电费% 4.员工培训费每月每人50元计% 5.业务招待费% (七)物业管理公共区域责任险% 1.保险费投保金额500万元%% (八)其它支出% 1.不可预见费% 2.节日美化费国庆春节等节日装饰% 3.节日布置及活 动 业主联谊活动% (九)法定税费% 1.营业税金按管理费收入%%物业管理公共服务费用总计% 二、管理费收入 管理费收入总计 管理费收支盈亏
家属区物业管理方案 一、物业管理目标 保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容 1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。 2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。 5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理 清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。 监管部门：总务科 标准与要求： ①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元） ②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收
集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理 绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求： ①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元） ④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元） ④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理 治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科 标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息
【xxxx】 物业管理预算方案 [xxxx]物业管理收支预算方案 一、前言 为贯彻我司一贯秉承的物业管理风格和水准，向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规范、注重细节的、高品质的服务和管理，在尽量节约开支的前提下，提出如下预测方案。 二、基本概况： 总建筑面积：㎡。 总用地面积：； 住宅区㎡，共1273户； 商业区㎡； 道路及其他用地面积：㎡； 建筑占地面积：㎡； 绿化率45%，为㎡； 建筑密度：%； 独立车位1306个。 三、机构设置 小区管理处设置工作人员 40人，人员结构图如下：
该大厦物业服务工作人员各种岗位最低设置为： 1、项目经理1人，负责全面工作； 2、行政财务部5人： 经理助理1人，同时兼任办公室客服主管； 3、秩序维护部19人 主管1人，负责秩序维护服务部的全面工作； 领班3人（不脱产）主要从事巡逻员的工作，负责秩序维 护服务部内勤、协助主管对整个部门进行管理检查等，是不脱产 的管理岗位； 安防、消防监控中心值班员3人； 两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人 巡逻员3人、换休3人。 4、客户服务部4人： 主管1人 客户管理员兼报修中心接待员2人； 收银员兼报修中心接待员1人，文件收发、档案管理、公 司内部局域网的一般管理和维护工作； 5、工程维修部8人： 主管兼工程师1人，负责工程维修部的全面工作； 行政财务保洁绿化 工程维修客户服务秩序维护
领班1人（不脱产），负责设施设备和日常维修保养，并负责对运转和维修工的考核、业务指导及培训； 内勤1人，兼小区的所有档案管理员，同时兼任物业管理处库房管理员； 运转值班和维修各工种工人5人。 6、保洁绿化部26人： 主管1人，负责保洁、绿化全面工作； 领班1人（不脱产的），负责保洁、绿化工的指导和考核工作，计划拟订、班前班后讲评等； 小区内部保洁工13人； 小区四周环境游动保洁工4人； 轮休3人、停车库1人、绿化工3人。 四、基本成本（按月计算） 1、人力成本 （1）、管理处主任 1人2300元 （2）、行政财务部（5人） 主任助理 1人 1800元 人事、行政主管1人1500元
住宅区物业管理服务费用预算表 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼 文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他
各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
[项目LOGO] 【项目名称】 物业服务及收费定价方案 [填写公司全称] 编制 年月日
一、项目物业综合服务内容及标准（业态/根据服务等级填写） 1、（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）常规性服务： 园区共用部位的维护和管理； 园区共用设施设备及其运行的维护和管理； 园区公共环境的清洁、保洁及各周期专项清洁计划的实施；园区公共区域24小时公共秩序的维护； 车辆停放管理； 楼宇装饰装修管理； 物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；物业各类客户资料、运行档案、基础数据的管理； 社区文化活动的定期策划、组织； （10）园区公共绿化区域的日常养护、修剪、除草、施肥、消杀等。 2、“金钥匙管家”增值服务（已包含在物业管理费之内的配套服务）：（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （15） （16） 以上别墅/高层/商业常规服务及常规增值服务共计****项。
3、“金钥匙管家”尊尚（有偿）服务（需另外收取服务费用，含包月及临时委托）： （1） （2） （3） （4） （1）） （1） （2） （3） (9) （10 ） （11 ） （12 ）
二、项目物业综合服务标准(根据国标和当地标准填写) 1、物业共用部位的维修、养护和管理 （1）物业共用部位的维修及时率达到95％以上；（2） 物业共用部位的养护及管理的到位率达到100％。 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 （1）物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100％； （2）物业共用设施设备的维修及时率达到95％以上；（3） 物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100％。 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（1）公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2％以下； （2）园区各类垃圾按每日三次的标准安排回收，并达到日产日清的标准； （3）各类公共管网每季度安排清疏一次，确保管网通畅。 4、公共绿化的养护和管理 （1）公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行； （2）公共绿化的养护保有率控制在90％以上，苗木更新率控制在10％以下（不包含时花部分）。 5、车辆停放管理 （1）确保车辆停放秩序良好，无乱停乱放情况出现； （2）不间断检查车辆停放情况，确保车辆停放安全。 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （1）严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭IC卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出； （2）每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行； （3）定期组织安全宣传教育专题活动。 7、装饰装修管理服务 （1）严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度； （2）及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业； （3）为各物业装修工程提供指导意见。
物业管理费用预算方案 （一） 概念解说: 物业管理费预算方案是企业将其物业的管理外包给他人(物业管理公司),并由物业管理公司制作物业管理费用的预算方案(报价),作为双方确定物业管理费用的依据。 ××××物业管理费开支预算方案 受××公司的委托我们根据开展管理服务工作所需要的工作量,结合本物业公司实际情况,现将有关管理费用开支预算列排如下: 一、设管理员0.5名(含工资福利等) 0.5×2500=1250元/月 水电工0.5名(含工资福利等) 0.5×1800=900元/月 二、保安员7名(含工资福利、装备、培训等) 7×1500=10500元/月 三、清洁工2名(含工资、福利、物料损耗等) 1200×2=2400元/月 四、清洗水池 上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月 7×100÷3=233元/月 五、市政管道清疏3.8元/户/月共123户
3.8×123=467.4元/月 六、抽粪共8组300元/组(一年一次) 8×300÷12=200元/月 七、公共环境灭"四害"费用100元/月 100×l=100元/月 八、绿化保养200元/月 1×200=200元/月 九、公共设备保养(水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等)1元/户/月按123户算为 1×123=123元 十、公用楼层开关、灯泡更换等l元/户/月 按123户算为1×123=123元 十一、低压电房保养费约20元/月 十二、办公费用、水电、纸张文具及电话费等约为150元/月以上支出共16666.40元/月 零星维修占总额1%=16666.40×l%=166.66元 税费占总额5.7%=16666.40×5.7%=949.99元 公司酬金占总额10%=16666.40×10%=1666.64元/月 总支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月注明: 1.对大院内的公司将提供有偿服务,具体见附页。 2.室内疏通部分,将免费为租户做疏通处理。
费用支出 项目月预算额年预算额月度分项计算额备注（元）（元）住宅办公楼商场车库 人员薪资福利 管理费用 消防保安物料耗费 保洁（外判） 虫害控制费 管 环卫费用 理 费幕墙玻璃清洗费 支 支出 小区活动费 公共责任险 财产险 营业税及附加税 小计： 公共电费 能 出 源中央空调 费 公共用水 及 维电梯运行 护 水泵风机运行 保 养设备维护监测费用 支设备保养费用 出 小计： 支出合计：
管理费收入 项目物业费单价建筑面积月预算额年预算额月度分项计算额备注（元）（M2）（元）（元）住宅办公楼商场车库 住宅住宅 (1F) 住宅 (1F 以上 ) 收 商铺展示厅 办公楼办公楼 入车库 收入合计：盈亏：（亏损用负数表示） 说明： 1、福利费用按个人工资总额的44％缴纳。 2、地下停车库运行采用按实报销的方法，预算供参考。 3、本预算编制依据： 《物业管理条例》 《市住宅物业管理规定》 《市住宅物业服务分等收费标准》
人员薪资福利预算表 项目 预算工资福利费节日加班人事代理服装午餐年度预算 (元 )实际月度其中 (月度 ) 单位 每月(按 13 个月计算 )预算 (元)住宅办公楼商场车库每人×每月 物业经理 物业助理经理 保洁 /绿化督导兼仓库会计 出纳 文员 /行政 客服主任 住宅客服助理 办公楼 /商场客服助理工程主管 工程领班 强电工 弱电工 空调管道工 (给排水 )万能工 住宅水电工 保安主管 保安助理 消防安全员 保安领班 保安副领班 监控保安 住宅保安 商场保安
人员薪资福利预算表 项目 预算工资福利费节日加班人事代理服装午餐年度预算 (元 )实际月度其中 (月度 ) 单位 (按 13 个月计算 )预算 (元) 每人×每月每月住宅办公楼商场车库 车库领班 车库保安 小计 附注： 1、月度预算即为员工每月获得的工资及福利； 2、年度预算＝月度预算工资×13 个月 (其他费用× 12) 即考虑年底双薪；实际月度预算＝年度预算÷12 3、本表所列人员均为合同工，社会福利费按个人工资总额(不含年底双薪 )的 44％提取。 4、节日加班按照年度节假日综合计算并折合到每月预提额度。 5、服装费预提暂不执行。
物业费收缴计划2018年物业费收缴计划
贵州千成物业服务有限公司 2018年物业费收缴计划 针对2018年上半年的收费情况，2018年下半年的收费工作面临更大的困难。针对此状况，2018年的收费工作将贯穿全年，而且收费有重有次，通过各项细微的服务，定期召开商贸城文化，规范的管理和有效的宣传转变业主的交费意识。 计划分解如下： 物管费收取率作为唯一考核标准，客服主管未完成收费指标的按未完成任务数的1%从当月工资中扣除，客服专员按未完成指标的0.5%从当月工资扣除，问题商家除外。
对于收费工作主要需要以下支撑： 宣传。重点为《铜仁市物业管理条例》《铜仁市建筑工程管理条例》《五方国际商贸城物业管理协议》及各类案例，同时对法律诉讼进行全面宣传。主要渠道是宣传栏、重点投递及口头宣传。 收费小组。收费小组主要由物业经理、主管、其他管理人员及各班组班组长及其骨干员工，平时收费小组主要由物业收费员、保洁与安全员构成，有效跟踪业主，催促业主交费。重点时期，突击重点客户。 通过商有群向业主宣传，鼓励交费 从业主中选择既支持物业工作又在业主群中有较高影响力的业主带头交费 法律保障和支撑，主要以文件为主，尽量不通过诉讼解决问题 建立良好的客户关系。以经理牵头，全面提高服务品质，提供亲情式温馨服务，注重与客户接触的深度，感化重点客户。 请社区介入，协调邻里间问题。 8、对于物业费的清欠，采取跟踪到底-通知交费-上门收取-电话催缴-沟通记录-回复业主签字确认。主抓2018年新欠费业主，
其次逐步解决遗留问题。对于商贸城屋面漏水，腰线渗水尽力能处理的及时处理。 2018年的目标：为让商户与物业达成共识，而来积极维护，积极参与商贸城建设而共同努力。形成好的氛围，共同完善商贸城，美化商贸城。真的物业与商家为一家。为物业品牌再创新高。
物业管理服务费用预算方案)1 物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表 （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。备2. 装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
物业费催费方案 一、目的 规范小区物业费催缴工作，实行责任到人，确保物业费正常收取。 二、职责 1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为； 2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 三、催费工作流程 1、首先发放缴费通知予各单元门禁处（告知业主在年前交费有内衣礼品赠送）； 2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴（一周内完成）； 3、首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）； 4、前台用短信群发进行催缴，并制作《物业费催费记录表》； 5、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取二次电话/上门催缴措施（每天进行）； A、近期交纳类：业主明确具体交费日期 B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等） C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类； C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式； D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用； E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施； 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处；
9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 五、催费流程具体操作说明 1、电话、短信联系业主确定交费时间； 2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客服部对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额； 3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给楼管、前台、秩序、工程，明确每位员工的催缴工作量； 4、催缴前，必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使楼管能及时应对，促进催缴工作有效，因此，楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。 5、催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号，表示已缴纳，防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语：您好！我是橄榄城物业的楼管XXX，您是X栋X单元X的业主吗您2015年的物业费需要缴纳，在年前缴纳的，我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人； 7、楼管必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下： （1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期 （2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机） （3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 （4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来 （5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费
物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表 （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2. 装修管理服务费 服务内容
住宅小区物业管理费标准测算案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥元）
行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
一般公共设施维护费 一般公共设施维护费的构成是： 1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月) 2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为： (1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月) 其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月) 3)、抽送风费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月) 其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月) 4)、给排水费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月) 其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月) 5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)
6)、消防系统维修费；F9(元/月) 7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月) 8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月) 由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费：P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2) 其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。 由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。 9)、更新储备金： P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S) 其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。 3、电梯费 电梯费的构成是： 1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月) 其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。
盐城市区前期物业公共服务费调价方案 为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护物业服务管理各方合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《关于贯彻实施新〈江苏省物业服务收费管理办法〉的通知》等文件精神，经调研论证，结合成本监审、市场现实、周边标准等实际情况，现对市区前期物业公共服务费提出如下调价方案： 一、基本情况近年来，市区物业服务收费的投诉举报不断，严重影响社会和谐和民生幸福。房管部门在招投标过程中确认的物业服务费标准和物价部门在备案中确认的标准存在“两张皮”现象。省里的文件规定电梯、二次供水、公共照明等能耗费用属于代收代缴费用，必须单独立账、按实分摊、及时公示。但开发建设单位或物业服务企业在房管部门组织的招投标过程中，已将能耗费用和公共服务费用捆在一起，并以合同形式明确。物价部门进行备案时就遇到很大麻烦和尴尬，不得不被动地、人为地将招投标合同中打包的收费标准进行拆分。这种情况，无论是在政策解释答复还是在价格督查工作中，都遇到极大的困难。特别是在处理投诉举报时，很难让各方都理解、都满意。 在调研中发现，价格部门在要求物业服务企业进行收费公示时，物业企业几乎一致认为盐城市区的公共物业服务收费标准压得过低，跟不上物价、劳动力成本等涨幅，不够实际支出，企业只得用能耗分摊部分多出来的费用抵充公共物业服务费的不足，所以无法按实分摊能耗费用。省里规定的“能耗费用按实分摊、如实公示”政策根本无法落地，成了价格部门物业服务收费监管工作中最棘手的难题。
二、定价依据 1 .《江苏省物业管理条例》 第四十九条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决 实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。 2?《江苏省物业服务收费管理办法》 第五条第二款：省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。 第七条：价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业管理各项费用预算标准一般公共设施维护费陈德豪----物业管理各项费用预算标准2007-06-16 15:45一般公共设施维护费 一般公共设施维护费的构成是: 1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险 /月) 和服装费用等;F1(元 2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为: (1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月) 其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时);T1表示每日开启的时间(小时);30表示每月天数;P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值;F3(元/月) 3)、抽送风费用，包括: (1)、电费,W×24×a×30×P电F4(元/月) 其中，W表示抽送风电机的功率;a表示使用系数，使用系数,平均每天开启时间/24;P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这也是一个估算的经验值;F5(元/月) 4)、给排水费用，包括: (/月) 1)、电费,W×24×a×30×P电F6(元 其中，W表示抽送水电机的功率;a表示使用系数，使用系数,平均每天开启时间/24;P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值;F7(元/月) 5)、供配电、发电系统设备维修费;F8(元/月)
6)、消防系统维修费;F9(元/月) 7)、公共建筑、道路维修费;F10(元/月) 8)、以上2,7项的不可预见费，按10%计;F11(元/月) 由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费: P2,?11i=1Fi/S(元/月?m2) 其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用;S 表示所管物业的总面积。 由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。 9)、更新储备金: P’,,,?(Mi+Ii)?Yi,/(12×S) 其中，P’,表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等;Ii表示各一般公共设施的安装费用;Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限;S表示所管物业的总面积。 3、电梯费 电梯费的构成是: 1)、电费,n×W×24×a×30×P电F1(元/月) 其中n表示电梯数(4部电梯n就为4);W表示电梯功率;a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03,06这样的范围之间;P电表示电费单价(元/度)。 2)、维修费，包括材料和专门人工费;F2(元/月) 3)、以上1,2项的不可预见费，按10%计;F3(元/月) 由上述这3项费用，可按公式(6-1)计算出电梯费:
物业收费管理制度 收银员守则： 为明确物业公司收银员工作职责，特制订本守则： 一、管理处收银员为创鸿集团财务部派出人员，必须严格遵守财经纪律和财务收支审批制度，执行政府相关部门及集团公司核定的各项收费标准。 二、按时向业主（住户）收取管理费、停车费和水电费等，及时将现金全额缴入银行，不得截留或挪用，同时将收费情况记录在帐册中。 三、资金、帐册、发票、收据、车辆停放卡、装修出入证，收费记录等资料必须妥善保管，防止遗失或被盗。 四、严禁向外人透露涉及公司商业机密的公文、报表、财务帐目、数据等。 五、严格执行只收款不付款的制度，付款统一由集团公司出纳员办理，私自付款，公司不予进帐。 六、督促保安员及时上缴临时停车费，收取临时停车费时，应按规定开具由物业公司提供的收据。 收银员操作规程： 为规范收银员行为，特制订本操作规程： 一、物业管理费的收取： 1、物业管理费须在每月8日前收清，对未按时缴交物业管理费的业主应发出催收单，并限期缴交。 2、收银员在办理收取物业管理费时首先应核对该户物业管理费应缴金额所属月份，然后开具公司的收款收据给缴款人，收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务）。 3、收款后须及时、认真、细致记入《管理费收缴情况登记表》。 4、新增或减少的住户物业管理费在《管理费收缴情况登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映。月终报物业公司会计。 二、停车费的收取： 1、固定停车费的收取： ①收款员在办理收取固定停车费时首先应核对该车辆应缴金额是多少？所属月份。然后开具公司的收款收据向缴款人收取固定停车费。收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务）。 ②收款后须及时、认真、细致记入《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》。 ③新增固定车辆停放须填写《新办固定停车凭条》，报停的须填写《车辆停止存放凭条》，在《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映，月终报物业公司会计。 ④缴交一年固定停车费的，可优惠免收一个月月租。 2、临时停车费的收取： 收款员在核对下班保安员呈送的《临时停车费交收情况表》的基础上，须开具公司收款收据，向缴款人收取临时停车费，收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务），《临时停车费交收情况表》留物业管理处保存。 三、水、电费的收取： 1、在核对抄表员呈送的逐户水、电表行码的基础上，须每月8日前收清水、电费。对未按时缴交水、电费的应发出催收单，并限期缴交。