商业运营标准化的流程运营策划第一阶段：项目市场调研
1、项目背景
包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2、宏观环境调研
⑴城市经济发展环境
①城市的经济发展水平
②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。
⑵城市人口环境
包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
⑶人文环境
包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
⑷商业环境
包括城市商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型商店和商业物业的经营状况等。
⑸其他宏观环境
包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3、项目地段环境调研
⑴周边居民环境。
包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。
①地段交通环境；
②地段交通道路的性质；
③地段交通辐射的区域；
④地段交通车流状况；
⑤项目地块交通条件状况；
⑥其他对外交通设施。
⑵地段商业环境。
①地段环境中商业区的类型；
②地段环境中商业区的经营规模、销售规模；
③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况；
④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
⑶地段区位特征。
包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。
⑷地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。
⑸项目地块开发条件。
通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4、项目商圈调研分析
⑴项目商圈范围的确定。
①预测分析项目的商圈范围；
②商圈调查；
③描绘项目的商圈范围。
⑵商圈分析。
①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品总额等；
②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等；
③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
⑶经营者调研分析。
包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。
运营策划第二阶段：项目市场定位
1、项目分析
⑴项目条件与资源分析
①条件分析；
②资源分析；
③小结。
⑵项目的SWOT分析。
①优势【S】
②劣势【W】
③市场机会【O】
④市场威胁【T】
⑤综合分析
2、项目产品定位
⑴经营业种规划。
①考虑租金回报因素；
②考虑关联性因素；
③考虑一站式购物的因素。
⑵经营业态组合。
包括主力商店、半主力商店以及普通专业、专卖店等的组合。
3、项目功能定位
⑴购物功能定位；
⑵饮食功能定位；
⑶娱乐功能定位；
⑷休闲功能定位；
⑸表演功能定位；
⑹各功能区的规划布局；
⑺考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素；
⑻考虑获取最大的租金收益因素。
4、项目主题定位
⑴主题的导入；
⑵主题的深化；
⑶主题的差别性与适应性分析；
⑷主题差异性分析；
⑸主题的差异性分析；
⑹主题的适应性分析；
⑺符合项目条件的候选主题；
⑻主题的表现。
5、项目形象定位
⑴形象品牌确立；
⑵名称确定；
⑶形象品牌营运策略；
⑷形象品牌延伸策略。
6、项目目标客户定位
⑴目标客户细分；
⑵目标投资客户群细分；
⑶目标招商商户细分；
⑷定单式委建、合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则。
7、项目目标消费者定位
⑴目标消费群的甄别；
⑵主力目标消费群；
⑶辅助性目标消费群；
⑷消费群体的区域定位；
⑸消费群体的年龄结构定位；
⑹消费群体的收入水平定位。
8、项目销售招商价格定位
⑴项目价格策略定位依据；
⑵项目价格定位建议；
⑶项目价格在市场竞争中调整策略。
9、项目规划建议
⑴项目整体开发规划思路与目的；
⑵整体建筑规划建议；
①总体布局；
②建筑结构；
③建筑平面；
④步行街；
⑶项目整体建筑风格；
⑷项目购物环境规划；
⑸项目交通组织规划；
⑹项目营业空间经营规划布局。
10、项目经济效益分析
⑴成本费用分析；
⑵营业利润分析；
⑶经济效益分析。
运营策划第三阶段：招商及销售推广
1、项目销售招商实操总纲
⑴项目销售招商推广总体思路；
⑵确定项目销售与招商的面积比例；
⑶项目支持点；
⑷销售招商推广总体策略。
2、销售招商策略
⑴项目整体销售招商部署；
⑵项目整体销售招商节奏；
⑶项目阶段性招商节奏；
⑷项目销售招商与价格策略的联动；
3、项目整体包装策略
⑴项目销售招商现场包装；
⑵项目销售招商道具包装。
4、项目宣传推广策略
⑴项目宣传推广整体策略；
⑵项目阶段性宣传推广策略；
⑶项目媒体运用策略；
⑷项目公关活动的运用策略。
5、销售招商的实施
⑴销售招商实施；
①确定销售招商对象的特征；
②确定招商条件；
③组建销售招商队伍；
④销售招商资料准备。
⑵销售招商步骤；
①销售招商调查；
②内部认租、认购；
③公开销售招商；
④开业准备；
⑤销售招商管理。
6、项目销售招商费用运用策略
⑴项目整体销售招商费用使用依据；
⑵项目阶段性销售招商费用构成；
⑶项目整体销售招商费用预算。
运营策划第四阶段：执行阶段——营销及招商实施
⑴制定销售招商计划；
⑵组建销售招商组织机构；
⑶组织实施销售招商计划；
⑷配置销售招商工具及各