南京市1月房地产市场研究报告
易居研究院南京研究中心 2008年2月
易居视点：严寒天气，冰封楼市
2008年1月，南京，26年来最大的一场雪，29年来最冷的一个冬天。
如同这寒冷的天气一样，1月份的南京楼市有如被冰封。当月全市商品住宅供应量40.22万平方米，环比下降61.4％；当月全市住宅成交量47.95万平方米，环比下降33.9％；当月住宅的成交均价为6217元/平方米，环比下降了5.6％。市场数据全面下滑，这个冬天有点冷。
国家的调控决心，央行的贷款政策，是左右市场的主导力量。万科的率先跳水，则吸引了全国房地产行业的目光。一时间，各种言论不断出炉，王石、任志强等大腕针锋相对。
南京市场说的少，做的多。各楼盘重新启用促销活动，特价房、打折优惠等措施重新出现，但仍未能挽救市场，观望气氛弥漫全城。
房地产市场调控的口号是抑制投资、回归理性，然而当严厉政策出台后，打击的不仅仅是投资，同时还有普通消费者的信心。正如中国的股市一样，股市上探5500点，随后遭遇重挫，投资力量的分散是主要原因。
楼市后期如何发展？ 还取决于中国经济发展，以及对于居民投资的合理导向。
目 录
第一章 市场背景 (4)
一、08年1月热点评述 (4)
二、07年1～12月市场投资开发 (6)
三、1月南京市商品住宅市场概况 (8)
第二章 土地篇 (10)
一、2008年1月土地市场动态 (10)
二、南京2008年1月土地市场分析 (11)
第三章 营销篇 (14)
一、营销视点 (14)
二、媒体投放量分析 (16)
第四章 产品篇 (20)
一、本月关注 (20)
二、个案点击 (22)
第五章 区域市场 (26)
一、城中板块 (26)
二、城东板块 (30)
三、城南板块 (33)
四、城北板块 (36)
五、河西板块 (39)
六、江宁板块 (42)
七、江北板块 (46)
专题：南京：“拐点”隐现，现实亦或错觉？ (50)
第一章 市场背景
一、08年1月热点评述
南京：60亿助推今年三大交通工程建设
1月份召开的全市交通工作会议透露，08年南京交通将投资60亿元，以建设交通“三大工程”为目标，构建“方便快捷、安全有序、经济环保、保障有力”的和谐交通体系。
08年要加快推进公路工程建设。围绕提升城市功能和品质，进一步完善道路交通规划，着力打造以跨江高速环为核心、环射结合、辐射力强的综合道路交通体系，完成交通建设投资46亿元。
08年将重点推进已开工建设的绕越高速东南段建设，加快构建南京“二环”；续建宁杭高速公路南京段（二期），确保年内提前建成通车。
此外，08年要开工建设六合至江都高速公路南京段、溧水至马鞍山高速公路江苏段两条高速公路，续建纬七路过江隧道，加快建设南京长江四桥，进一步完善高速公路主骨架和过江通道体系。推进省道243禄口机场延伸段、国道104江宁段等国省干线公路建设，加快建设南北沿江高等级公路南京段，开工建设禄口空港疏港公路、宁杭高速上坊互通至国道104连接线、宁杭高速溧水北互通至省道123连接线、淳溧公路改造项目、宁丹公路二期改造工程等一批地方干线公路。继续危桥改造、撤渡建桥工程，开展市列养护改善工程建设。
易居观点：南京市08年交通建设的重点将在完善市区快速路建设，以及加强与外地的区域交通为主。一系列交通道路工程的开工建设，有助于缓解本地的交通拥堵情况，同样的，也提升了南京与周边城市的交通条件，有助于南京都市圈的进一步发展。
08年南京土地供应少100余公顷
在南京市政府组织召开的“2008年南京市住房建设计划、土地供应计划新闻发布会”上，南京市国土资源局土地利用处处长王海龙表示，2008年南京将计划供应土地约850公顷，比去年少了100余公顷。
2007年，南京计划供应土地965公顷，实际完成985公顷的供应。在2008年，全年将计划供应土地约850公顷，其中上半年供应偏紧，下半年将偏松。同时根据房地产市场的变化，还可能进一步调整供地计划。
南京市国土资源局土地利用处处长王海龙表示，在编制今年的供地计划前已经经历了2、3个月时间调查，之所以对今年的供地减少，一方面是因为调查结果显示，南京目前存量土地大概总建筑面积达到2000多万㎡，可以供两到三年的开发，比正常情况偏大；另一
方面，经过新一轮的宏观调控，全国的房地产市场已经趋于平稳，市场步入平淡期，根据市场的变化，适当减少了今年的供地，有利于促进南京房地产市场的平稳发展。
08年的供地分布较均衡，其中江南八区420公顷，新三区是430公顷。和往年的水平差不多。第二，从江南八区的分布来看，栖霞区和建邺区的面积比较大，栖霞区含了大学城，建邺区主要是河西新城区。这两个区面积达到了150公顷。新三区江宁是200公顷。浦口是140公顷。
易居观点：07年上半年南京土地市场异常火爆，不断创出天价地块，对此，政府在下半年加大了土地供应量，有效缓解了市场上对于土地资源的需求状况。随着市场状况的好转，08年的土地供应量也相应略有下降。从土地预计供应分布来看，包括建邺的河西新城、栖霞的仙林新区、江宁、浦口、六合等新市区的工地预计供应量占全市总量的70％，这也体现出市政府疏散城市人口加快三区建设的目标，同时体现了加快跨江发展的战略。
郭宏定：08年住宅计划供应1100万余㎡，预计将供略大于求
房管局副局长郭宏定在1月份表示，2008年编制住房建设计划最大的特点是关注民生。其中，将重点加大政策性住房的建设力度，2008年要竣工240万平方米的经济适用房，去年是竣工187万。同时廉租住房今年要投入3.6个亿建设，这是前所未有的力度，相当于前五年的将近两倍（1.8倍）。
2008年商品房市场上市量大概是850万平方米，加上经济适用房总共上市量应该在1100万平方米左右。预计08年房地产市场需求状况大概在一千万出头一点点。08年供求关系基本上是供应略大于需求的态势，供求关系基本上是1.1的状况。
在发布会上郭宏定表示，低收入群众已经纳入了廉租住房保障的范畴。同时更多要考虑到夹心层的关系。另外中低价房会根据不同地块、情况建设，最终还是要用市场化运作方式来做。
易居观点：南京市自06年以来，加大了开发用土地的供应量，因此从土地开发节奏上看，08年将可能出现住宅上市的高峰期，大量的新项目陆续开发上市，将非常有效的改变07年供不应求的局面，从而达到缓解供求矛盾、抑制价格快速上涨的目标。
二、07年1～12月市场投资开发
房地产开发投资增速放缓
07年12月份，全市新增固定资产投资额为170.4亿元，比去年同期增长15.4％，增速比上月下降了2.5个百分比。同时当月的房地产开发投资额达到28.0亿元，相比去年同期增长了27.0％，增速比上个月降低了4.6个百分比，年底各企业资金紧张，导致了开发资金投入下降。
从图中可以看出，今年自3月份以来，房地产开发投资在固定资产投资中的比例相对稳定，始终保持在25％左右的水平。2007年1～12月份南京市固定资产累计投资达到1868.0亿元，同期的房地产开发累计投资达到446亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比值为23.83％，比上个月降低了0.6个百分比。
住宅开发投资继续居主导地位
在12月份的新增房地产开发投资中，住宅的开发投资以23.54亿元占全部投资的86％，所占比例与上月相同。办公开发投资额为1.42亿元，商业开发投资额为2.59亿元，分别占全市总量的5％和9％。
竣工面积快速增长
07年截止12月份，南京市累计住宅施工面积达到2848.7万平方米，累计竣工面积为578.56万平方米，其中当月新增竣工面积为268.22万平方米。年末各项目工程陆续宣告结束，因此当月的竣工面积大幅上升。
三、1月南京市商品住宅市场概况
供应量分析
2008年1月，南京市商品房供应量为40.22万平方米，较上月104.24万平方米，环比下降61.4％，下降幅度明显。与上月相比，1月份南京所有板块的新增住宅供应量均出现了不同成都的下降，而江宁板块则依然占全市新增供应的主导地位，所占比例达到45％。央行对于第二套房的房贷限制政策造成了市场大环境趋冷，观望态势居多；同时接近春节，各家楼盘也相继放慢的销售步伐，这些都是造成本月新增供应量下降的重要原因。
成交量分析
2008年1月，南京全市的住宅成交量为47.95万平方米，环比下降33.9％，与去年同期相比，同比下降了29％，市场表现相对低迷。从板块情况来看，全市各板块的住宅成交量均有所下降，其中降幅最大的是城北板块；江宁和江北板块依旧是全市住宅销售的重点区域，成交量各占全市总量的三分之一左右。央行的政策抑制了部分购房者的购房欲望，同时临近春节，购房需求相对降低，这些都是造成成交量大幅下降的主要原因。
在住宅新增供应量和成交量双双下降的情况下，1月份全市住宅供求比为0.84，重新表现出供不应求的局面，但这种现象更多的是由于供应量的急剧萎缩而造成的，在各方力量的博弈之下，目前市场仍存在明显的观望气氛，预计年后市场需求将会有所上升。
价格分析
08年1月份，南京商品住宅的成交均价为6217元/平方米，环比下降了5.6％。在全市各板块中，城中、城东、城北本月销售均价有所上升，而江宁、江北等郊区板块价格则有所下降，其中江北板块的成交均价下降幅度较大。在近期政策的影响下，南京市场出现观望态势，购房需求显著下降，因此各楼盘也采取一些优惠措施来促进销售，这导致了全市成交均价的小幅下降。但是与去年同期相比，08年1月份住宅均价的同比涨幅依然达到29.8％，一年以来价格上涨过快，今后不排除政府进一步出台调控政策的可能性。
第二章 土地篇
一、2008年1月土地市场动态
国务院于2008年1月3日发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》
1月3日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，《通知》意在打击开发商过度囤地行为，从而增加房屋供给，保证房地产市场健康稳定的发展，也是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。《通知》的主要内容为：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。
（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。
易居解读
《通知》制定了一系列限制和打击开发商过度囤地的条例规范，也是对过去制定的相关条例内容的进一步强调，对于这一通知是否能切实的执行，还需要一定的时间才能评价，而如果切实的执行通知内容，无疑对整个房地产行业和消费者来说是一个好的消息。对于有囤地行为的开发商而言，他们可能通过（1）加快开发速度、（2）放慢拿地速度、（3）转让项目土地使用权等方式来减少上述通知对公司的影响，这无疑增加了商品房的供给，有助于缓解目前房地产市场供不应求的矛盾，房价有望渐渐稳定下来。
二、南京2008年1月土地市场分析
1、2008年公告土地分析
2008年1月，南京市国土资源部门没有发布土地出让公告，原因为去年11月开始，南京土地市场有转淡的迹象，12月－1月连续两个月，土地市场进一步冷却，基于这种态势，开发商对土地的需求减弱，热度大不如从前，国土资源部门在2008年1月对土地市场进行相应调整，本月内没有发布土地公告。同时可以预计，1月出现土地公告的空白期，南京市2月的土地出让量也将比较有限，政府部门暂时减弱了土地供应力度。
2、2008年1月成交土地分析
2008年1月南京市土地市场概述
“跌入谷底’可能是2008年1月南京市土地市场最贴切的描述。
2008年1月，南京市国土资源部门本月共举行三场土地拍卖会，推出七幅地块，编号为2007G109－2007G115，总面积为97.12万平方米，其中流标一幅，成功出让六幅地块，总面积89.21万平方米，较上月环比减少7.8％，出让总价为204010万元，较上月452195万元，减少121.65％。本月出让总面积减少7.8％，但是价格减幅超过120％，可见本月土地市场的进一步冷却态势。
成功转让土地使用权的六幅地块，其中四幅地块以底价出让，两幅地块产生溢价，一直被关注的雨花区铁心桥地块，总面积为7.9万平方米，因为无人竞买流标，成为本月土地拍卖最大的冷门。
本月出让土地一个典型特点为尽管出让幅数少，但是地块面积均偏大，因此全月出让总量平稳，鼓楼区一幅生产研发以及酒店公寓用地面积超过40万平方米，六合区一幅住宅用地面积达到23.5万平方米。从出让区域分布看来，六合区成为本月的主角，共出让土地34.25万平方米，占据全市出让总量的38％；本月47％的出让土地为住宅用地，总面积达41.93万平方米。
2008年1月也是农历2007年的最后一个月份，南京市土地市场平淡，，对土地的需求逐渐转淡之后，国土部门的土地供应量也相应减少，直接原因是楼市的降温直接导致开发商对楼市未来的预期产生变化，；另外一点是，春节降至，开发商资金偏紧，拿地也显得谨慎。
南京市2008年1月出让土地汇总
坐落 区属 出让面积
(平方米)
容积
率
用地性质
出让价格
（万元）
地块状况
成交价格
（万元）
竞得公司
六合区葛中路以东，松杨
路以南，江北大道以西，园东西路以北 六合 94625.9 1.9
二类居住,
商业金融业
15615 净地 15615
南京新城意象房地
产开发有限公司
六合区程桥镇经二路以
东，工商路以南，经三路以西，编钟路以北地块 六合 12436.2 1.1住宅 695 净地 695
南京六合区程桥镇
建设开发有限公司
六合区马集镇黄岗村宁
淮公路以东，郑红湖以北地块 六合 235447.9 1.1住宅 9190 净地 12000
南京下关城市建设
开发(集团)有限公
司,江苏通力电梯
销售有限公司
江宁区东山街道东至烟
草局办公楼，西至天印大道，南至金箔路，北至上元大街 江宁 56770 3.4
二类居住、
商办用地
43400 净地 43400
南京市江宁区国有
资产经营(控股)有
限公司
江宁区龙眠大道以西，学二路以北 江宁 63488.1 2
二类居住、
商业用地
29500 净地 32300
南京华光银河湾置
业有限公司
鼓楼区东至燕山路、西至
清河路、南至集庆门大街、北至汉中门大街 鼓楼 429343.4 2.8
生产研发及
酒店式公寓
用地
100000 净地 100000
南京联创科技股份
有限公司
2008年1月南京市出让土地属性分布
本月住宅用地占据全市总出让土地41.93万平方米，占据总面积的47％，鼓楼区河西板块一幅生产研发用地总面积29.43万平方米，占据总面积的33.33％，江宁区出让两幅住宅混合用地，总面积为12.03万平方米。
2008年1月南京市土地属性分布
2008年1月南京市出让土地区域分布
本月出让土地分布在3个区域，分别为六合区、江宁区和鼓楼区，鼓楼区出让总面积42.93万平方米，占据全市出让总面积的49％，尽管面积很大，但是其中包含32.65万的生产研发用地，住宅用地为10.28万平方米。六合区新出让土地34.25万平方米，占据全市出让面积总量的38％，在南京土地市场较为惨淡的形势下，六合区的土地依然保持活跃，同时值得关注的一点是，过去六合区土地吸引的多为本地开发商，本月出让的六合马集镇黄岗村地块却为南京下关城市建设开发(集团)有限公司和江苏通力电梯销售有限公司共同购得，这是主城区的开发商开始进入六合区的标志。六合区离主城区较远，车程至少需要一个小时，但是去年以来，六合区的房地产市场和土地市场日渐升温，主要原因是该区域是江苏省沿江开发规划的重要组成部分，从交通和区位角度来看，都有很大的发展空间，房地产市场升值潜力也很大，区域内地块越来越获得关注。
2008年1月南京市土地出让区域分布
2008年1月南京市出让土地溢价率分析
本月产生溢价的两幅地块分别为六合区马集镇一幅23.54万平方米的住宅用地以及江宁区一幅6.35万平方米的居住商业混合用地，溢价率分别为30.58％和9.49％。
溢价率最高的一幅地块为六合区集镇的一幅占地23.54万平方米的住宅用地，以高于底价2810万元的价格成交，溢价率为30.5％，但是从去年全年相关数据看来，有20幅地块溢价虑超过100％，另外23幅地块溢价率超过50％，本月最高的溢价率仅仅达到30％，可见2007年年底－2008年年初，南京土地市场交易态势渐冷，开发商拿地愈加谨慎。
第三章 营销篇
一、营销视点
1月在罕见的暴雪和年关的双重影响下，整个南京楼市显得更加低迷，被认为是接近“冰点”。近期没有推盘计划的开发商纷纷忙着举办业主联谊会，联络业主的感情的同时树立品牌形象，如弘瑞地产、翠屏国际集团等。雅居乐地产则别出心裁的用珠宝展来造势。本月开盘或者近期开盘正处于强销期的楼盘，开发商不得不卯足力气卖力吆喝抵御“严寒”。
促销相对集中的地区是江北板块，由于暴雪使得购房者更加关注交通便捷度，目前江北楼盘推案集中，交通又相对滞后 ，虽有未来的规划作为支撑，近期需要购房的购房者不得不谨慎选择。
个案点击：明发滨江新城
明发滨江新城紧依长江北岸，占地1600余亩，建筑面积约180万平方米，绿化率达40%。集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。因其紧邻长江加上名校的入住，使得该楼盘之开发以来一直备受关注。
本月活动：主题――明发购房盛典
主要内容：
1、[轻松首付]：你买房，我垫付
活动期间购房客户，可由明发集团垫付总房款10%，此部分房款客户在距该房屋交付之日15天前免息付清即可。
2、[轻松购房]：你买房，我送礼
周六周日成交指定户型客户，97㎡（G17户型）总价直减38888元， 100-120㎡（G7、G16、G19户型）总价直减58888元，
120-150㎡（G6、G15、G18、G20户型）总价直减88888元。（每天限30位客户）
3、[轻松贷款]：你买房，我贴息
活动期间购房客户，贴息标准按贷款合同签定当日银行商业贷款10年期利率折算，比一次置业多出的利息部分，可原数在总房款中抵冲。
4、[轻松装修]：你买房，我装修
在2008年1月5日—2月6日中午12：00前认购并成功签约客户，均可获赠9999元装修基金卡。
活动点评：
和其他大体量楼盘一样，明发滨江新城一直保持营销的延续性。本月该楼盘的商业项目――明发外滩中心，更是打出“以住宅的价格买商铺”的宣传口号。伴随愈演愈烈的江北楼盘促销大战，明发滨江新城不得不通过大力度的促销来吸引购房者的目光拉动销售。 从本月江北成交数据看，明发滨江新城的成交量不敌11月就开始“热身”的苏宁天润城，和威尼斯水城。
活动图片：
楼盘名称 活动内容
销售状态 天润城 贺新年 温心大行动 贴息!购房总价7%!
开盘热销 威尼斯水城 一次性付款将享受9.5折的优惠，按揭购房享受9.7折优惠。 开盘热销 明发滨江新城
贴息、送现金送、装修基金卡等
弱销期
二、媒体投放量分析
天气和传统节日的影响、加上市场上的观望气氛的充斥，1月整个楼市比上个月显得更加冷清，媒体整体投放量和投放力度有着明显的萎缩。根据CRIC系统对南京六大主流媒体（金陵晚报、现代快报、扬子晚报、南京晨报、南京日报、新华日报）的监测数据显示：1月份整个南京楼市的平面媒体投放108次，投放版面为59个版，投放金额为846万元。环比上个月下降了40％。
1、各物业类型投放分析
本月无办公项目的平面媒体投放；商铺、普通住宅、和别墅的投放量仅为上个月投放量的一半左右。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
虽然1月媒体投放量整体缩水，住宅的平面广告投放依然是本月媒体投放的主力。本月住宅的投放金额594万，共投放77次，占了整个平面媒体投放量的70％。比上个月提高了
4个百分点。这与住宅的市场供应量占比是分不开的。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、主流媒体投放量分析
1月南京晨报、扬子晚报无广告投放，新华日报有少量的广告投放，金陵晚报、现代快报依旧是目前开发商广告投入的首选。金陵晚报的投放量、投放版面已经远远的超出了现代快报。现代快报则以430万的投放金额为于各媒体之首。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
3、分区域投放分析
浦口、江宁、建邺三个区域由于供应量的支撑，依旧是本月平面媒体投放的前三名。与上月三个区域相对均衡的投放量相比，本月浦口以325万的投放额、38个版的投放量位列区域之首，占了整个区域投放的39％，是建邺、江宁投放量总和。主要原因是浦口大盘天润城、威尼斯水城集中推案、部分楼盘尾盘促销。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 建邺、江宁两个区域本月的投放量不相上下，但均较上月有所大幅的缩水。建邺的投放量和投放金额仅为上个月的一半。
投放区域 投放次数 投放金额(万元) 楼盘投放数 投放版面（版） 浦口 38 325.4 8 22.5
江宁 26 163.87 14 11.71
建邺 22 164.63 10 11.23
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
4、典型区域媒体投放分析
■浦口区媒体投放
在全市媒体投放量的前五名，浦口楼盘占四个。有同期开盘的苏宁天润城和威尼斯水城延续上月的高调宣传的同时，更增加了优惠的力度――贴息、现金优惠重
重大礼，变相的价格大战。由于前期的预热宣传，加上产品、企业品牌的优势，使
得天润城威尼斯水城开盘热销。威尼斯水城登出了 “开盘热销1个亿”宣传语。
明发滨江新城的商业项目――明发外滩中心，和二期住宅项目同步宣传，抢占销售
份额。天华绿谷庄园的尾房大肆促销，“低至92折，优惠5万元”开发商年前收
回资金的目的明显。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
楼盘名称 区域 物业属性 投放次数 投放版面 所处时期 主诉求语
7%!购房总价 天润城 浦口 普通住宅 7 4 开盘热销
贴息!
威尼斯水城 开北外滩水城 浦口 普通住宅 6 3 开盘热销
盘狂销1个亿
低至92折 最天华绿谷庄园 浦口 普通住宅 6 3 尾盘销售
高优惠5万元
以住宅的价格明发外滩中心 浦口 商业 6 4.5 弱势销售
买商铺！
诚基花园 江宁 普通住宅 5 2.16 开盘热销
第四章 产品篇
一、本月关注
金基汇锦
项目位于奥体月安街，临近奥体中心。项目集西班牙式联排、高层住宅、精装修公寓一体，外立面采用欧洲现代建筑风格，内部配有观景阳台、入户花园等生态设计。社区周边交通成熟，路网密集，地铁2号线上新河站位于小区东北角。附近生活配套成熟，华润苏果等购物场所相距不远。
该项目占地面积7.1万平方米，总建筑面积12.8万平方米，秉承闲适的欧式理念打造全面采光、通风的高尚居所，社区东南部为低密度联排，西部与北部均为高层建筑，不同高度的建筑合理区分，层层递进，视野无所遮挡，在全面保证采光、通风等居住需求外，充分满足居住者对观景的需求。
本案的建筑空间丰富多变，层次错落有致，在建筑设计时，注重内部空间情感化、人性化的塑造，以一种新的视角来表现空间的质感，使其充满温馨的新城市居住主义。
本案依托区域原生态环境，结合建筑浓厚的色彩与造型，将南欧的精致优雅与澳州自然风格相结合，取欧式的流畅线条、精致细节，融合澳洲自然风情，选用炽热奔放的造景手法，形成了汇锦国际与众不同的景观风貌。