一、引言
XX市某房地产公司于1983年将其开发的一项目房产卖给该公司的高层管理人员。购房合同签订之前，买方先付了房价10%作为预付款，双方在购房合同中约定：自合同订立之日起20日内，买方应支付余下90%的房款。直到2002年6月，购房人仍未缴足房款。购房人已于其间入住。但房地产公司也未按合同约定，协助购房人办理产权过户手续，后该公司分立，当初购房的大部分高层管理人员跳槽至其他公司。现房地产公司为收回房款，将购房人诉至法院，要求上述购房人或补足房款或退房结算。
本案中的购房合同签订于1983年，合同中约定的付款期限为合同订立之日起20日内。时至今日，已有十多年，房地产公司无任何证据证明其曾要求购房人向其支付房款。依据现行法律，房地产公司请求购房者付款的诉讼时效已届满，即房地产公司已不能请求法院责令购房人向其履行付款义务。
由于双方始终未办理房屋所有权过户手续，所以房屋产权仍属于房地产公司。但事实上房地产公司又未占有房屋；购房人虽未取得房屋所有权，其却于事实上占有房屋。双方因时效问题均不能请求法院判令对方支付欠款或协助办理过户手续。现行法律在此时既否定了权利人的胜诉权，又未赋予义务人某种权利。
在本案中，房地产公司作为所有人不能行使相应的权利，而购房人也不能使自己的占有合法化。由于法律调整上存在着真空，使得房屋的保值和增值受到严重影响。
从法律的角度分析，造成这一现象存在的主要原因在于我国现有法律中取得时效制度的缺乏①。为此，本文从取得时效的概念、特征、立法价值等角度对取得时效做一简单的介绍，以为促进相关法律制度的完善做一粗浅的探讨。
二、取得时效的概念、特征及其我国的立法概况
（一）取得时效制度的概念
①我国民法通则上没有关于取得时效的规定，仅有关于诉讼时效的规定。现行法律不承认取得时效制度，是因为原有民法理论认为取得时效有背于社会主义道德，即使是以公然地、和平地方式进行占有，仍然有违社会共同生活准则。
所谓取得时效，亦称时效取得，是指无权占有人以行使所有权或其他物权的意思公然、和平和继续占有他人的物达到一定期间，而取得所占有物的所有权或其他权利的制度。
（二）取得时效制度的特征
时效制度，起源于古代罗马法的《十二铜表法》。所谓时效是指当事人对财产的占有或不行使权利的行为,经过一定的时间，发生当事人取得权利或权力效力减损法律效果的制度。取得时效，又称时效取得、占有时效，是一项古老的制度，是因使用而取得之意。根据引起时效发生的事实状态的不同以及由此导致的法律效果的不同，民法上将时效区分为取得时效和诉讼时效(即消灭时效)①。前者的事实状态为占有他人财产，法律效果为占有人取得财产所有权；后者的事实状态为权利人不行使权利。法律效果为权利效力减损②。取得时效的法律特征主表现在：第一是时间性，取得时效作为时效制度，必须以一定的时间经过为条件，这是勿庸置疑的。这不同于先占和即时取得。虽然同为取得财产的方法，但是先占和即时取得都没有时间的限制；第二是法定性，取得时效，和诉讼时效一样，完全是由法律所规定的，包括构成要件、期间、法律效力等，任何民事主题都无权自行约定。第三是普遍性，取得时效与诉讼时效一样，还具有普遍性的特点。
（三）取得时效制度在我国的立法概况
取得时效起源于罗马法。后由法国民法典继承。并在大陆法系国家逐渐采用。法国、奥地利、日本等国民法建立统一的时效制度。将取得时效和消灭时效一并规定。德国和我国台湾地区民法将取得时效与消灭时效分立。将取得时效规定于物权编。将消灭时效规定于总则编。我国现行民事立法无取得时效制度之设，《民法通则》只规定了诉讼时效。但是，在一些部委规章、地方性法规、司法解释等规范性文件中，我们仍然依稀可见取得时效制度的影子。例如1984年最高人民法院发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中，其第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。”该“意见”未明确使用“取得时效”字样，却实际地运用了取得时效
①李浩培等译：《法国民法典》，商务印书馆1979年版，第317页。
②王利明主编：《民法》，中国人民大学出版社2000年版，第130页。
制度理论来弥补因不动产登记制度而造成的权利缺陷。而最高法院1992年7 月31日发布的《关于国营老山林场与渭昔屯林木、土地纠纷如何处理的复函》，则运用了时效取得原理对基地使用权的时效取得问题作了正式的司法解释，确认了时效取得在司法实务中的适用。另外1995 年，国家土地管理局颁布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，其中第21 条规定：“农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20 年的，可视为使用者所有”。此外关于取得时效制度还散见于一些地方性法规中。而我国刚刚颁布的《物权法》却未规定取得时效。
三、取得时效制度的设立价值
取得时效的根本价值在于通过赋予无权占有人以所有权，使得有缺陷的权利得到矫正，从而达到维护社会稳定，促进社会关系的更新，推动社会的发展的目的，也使得社会关系得以吐故纳新，不至于被一些陈年旧帐所拖累。罗马法中取得时效最早的功能主要是鼓励人们使用他人闲置之物(如土地、奴隶、牲畜等) ,以使物尽其用以及补救所有权取得方面的缺陷。当时罗马统治者鉴于许多土地荒芜，影响生产和社会安定，为鼓励人们利用他人废弃的土地和其他生产资料才设立的此项制度。其主要是为了调节所有人和需要人之间的矛盾，平衡有余和不足，鼓励人们使用他人废置之物，以使物尽其用①。其后随着罗马商品经济的发展，取得时效又有了新的价值和功能。近现代各国民法上的取得时效，其价值与功能与罗马法大致相同，主要表现在以下方面：
（一）取得时效制度对财产归于的价值
确定财产归属，定分止争，稳定社会秩序。古罗马时代人们认为取得时效存在的理由在于：防止占有与所有长期属于不同的人，及因此产生的法律不安定状态。在罗马法中，取得时效制度的功能正是在于“通过这个自动机械，权利的缺陷就不断得到矫正，而暂时脱离的所有权，又可以在可能极短的阻碍之后重新的结合起来。”取得时效的这一传统的功能也被现代民法所采纳。首先，无权利人以所有的意思公然、和平地继续占有他人的物并经过相当长的期间后，人们便相
①周枬：《罗马法原论》(上)，商务印书馆1994年版，第319 页。
信这与真实的权利关系相符，从而与其在该物上建立各种法律关系。若将业已建立的法律关系推翻，势必造成社会经济和法律秩序的混乱。其次，依取得时效取得权利也是人们经过利益衡量后做出的正确选择。对财产享有权利的人长期不行使其权利，而对财产没有权利的人却长期积极地对财产加以管理和利用，两种情形相比较，显然与其保护长期消极不行使权利、财产的有无对其无关紧要的原权利人利益，不如保护与财产休戚相关的实际支配人的利益，更能发挥财产的社会经济效益。依照取得时效制度，使长期不行使权利的人丧失其权利，这既可以督促权利人积极行使其权利，又能够避免法律关系和经济关系处于不确定状态，从而稳定整个社会秩序。
（二）取得时效制度对物的效用的价值
充分发挥物的效用，维护财产的安全与效率，减少浪费。这是取得时效最早为人类所认识的价值功能，而这一价值功能在当今仍有重要意义。对于长期不行使权利的原权利人而言，其所以长期不行使权利且能安于现状，大多是因为该权利与其无重大利害关系。久而久之，原权利人与该财产的实质利害关系便日益减少，相较于现行享受现状利益的人，原权利人对于该权利的得失变得并不重要；然而剥夺现行受利益人的利益，对其来说必然有重大损失。通过比较两者的利益及对权利的实质利害关系，法律与其保护前者，倒不如保护后者更符合公平的目的。
从表面上看，取得时效似乎是保护了占有人而损害了原所有权人，似乎法律成了侵占别人财产的工具。其实不然，只要我们认真思考一下取得时效的适用条件就会明白，取得时效的适用条件是很严格的，并不是只要占有别人的财产都能够因为时效而取得，恰恰相反，取得时效制度首先是要保护原所有权人。为什么这样说呢？因为，取得时效给予所有人的时间是比较长的，所有人只要稍微关心一下自己的财产，他就有时间有可能要回自己的财产，赋予所有人足够的时间和手段去保护自己的财产，可是，在这么长的时间里，有这么多的手段去救济，财产所有人却没有尽到一个所有人应该的注意义务，他对自己的财产是如此的漠不关心。相比较而言，取得时效对占有人却显得非常苛刻，他要求占有人是和平公然持续的占有达到一定的期间，中间不能有任何瑕疵。通过对两者的权利义务的分配上可以看出来，取得时效首先是要保护财产所有人，是要保护所有人的财产
安全。当然，如果权利人长期对自己的财产漠不关心，而财产占有人却能够积极的利用了该财产，法律这时如果能够保护占有人的权利，那就能够促进财产的利用效率。
（三）取得时效制度对事实代替证据的价值
取得时效制度的设立，使事实代替证据，避免了当事人举证与法院查证的困难与烦累，有利于正确、合法、及时地结案，保护当事人的合法权益。从权利存在的概然性上看，长久存在的事实状态通常与真实的权利关系一致，而且证明真实权利所需的证据往往会随着岁月的流逝而散失不易获得，或纵能获得，也往往难辨真假。举证问题无论在罗马共和国末叶还是当今，都是困扰司法机关及时处理民事纠纷的核心问题，“以长期的一定事实状态之存在作为证据，并使之变为权利关系”①,则确保了法院结案依据的可靠性。某项财产因为占有的时间过长，一旦发生纠纷，将就权利的真实性造成取证方面的困难，即使能够取证，也存在伪造证据的可能性。依据这些证据难以判断当事人所有权或占有权的真实性。如果要求当事人举证和法官查证，则往往在花费了大量的人力物力以后，未必能够找到具有一定证明价值的证据。由于法律设定了取得时效，因此只要确定占有人的占有经过一定的时期，符合取得时效规定的条件，法院就可以据此直接确定权利的归属，不需要再就权利的归属问题进行进一步的调查取证。这就有利于证据的收集和判断，并及时解决纠纷。
（四）取得时效制度对交易的价值
取得时效制度有助于塑造现代人的交易人格，从而构建良好的交易秩序。“权利上之睡眠者，不值保护。”这句法谚在崇尚效率的现代社会对交易人，尤其对缺乏效率意识、不善计算、习惯于人格化交易的国人来讲，深具警示性。对那些懈怠之人，对那些碍于面子未及时讨债或不好意思要债务人打欠据的人，取得时效制度是非常有力的约束。在面临维护社会整体经济效率和交易秩序还是维护个别权利人利益的选择时，时效制度毫不犹豫地会把天平向前者倾斜。由于人的偏好是可塑造的，在制度及规则的强力约束下是可以改变或调整的，因此取得时效制度的这种价值倾向对塑造现代交易人格，必然起到相应的作用。一方面，价值指向鲜明的取得时效制度是一种给定的信息，告诉人们违背者将付出丧失权益的①梁慧星：《中国物权法研究》(上)，法律出版社2002年版，第289 页。
代价，一味主张自己权利而不顾整体交易链条安定顺畅的权利人，不再受到法律的照顾；另一方面，取得时效做为法律制度具有超强的稳定性和强制性，改变它的成本太大，除了服从，交易人别无选择。所以在取得时效制度的长期作用下，交易人只能撕破虚伪的人情面纱，严格按交易规则办事。这对培养交易主体的权利意识和效率意识，形成普适化、规范化的交易秩序，促进以效率和安全为主旨的普遍化交易秩序的形成，无疑能起到良好的教化作用。
（五）取得时效制度对完善民法制度的价值
首先，建立取得时效制度，使民法的时效制度得以完备。取得时效与消灭时效两者同为时效制度，都是以一定的事实状态为前提，以一定期间的经过为要件，以发生权利变更为法律效果，而且在稳定经济秩序，作为证据之代用，促使权利人行使权利等方面存在诸多方面的共同点。但取得时效和诉讼时效各有其功能，两者结合才能构成完整的时效制度。取得时效针对物权而设，解决的是物权的归属问题；而诉讼时效则针对于债权而设。如果仅设诉讼时效，那么诉讼时效届满的法律后果只是消灭了债权人的胜诉权，而未消灭他对债的标的物的所有权，即在法律上他并未丧失所有权，然而在事实上他却失去了对标的物的控制支配权，而义务人是否当然取得了对其占有财产的所有权和其他物权，在法律上仍然是不确定的，于是出现了事实与法律的脱节。其次，取得时效制度的建立完善了所有权取得制度。在众多的所有权取得方式中，时效取得也是一种重要取得方式，其与先占、善意取得等制度相协调，完善了所有权取得的制度体系，在一定程度上也避免了在取得制度中对各种方式不可穷尽的列举，有概括和抽象作用。
四、取得时效制度的必要性
过去反对建立取得时效者居多，但现在设立取得时效制度已成通说。之所以如此，主要的原因在于取得时效制度与我国当前的经济、社会和文化发展水平呈现出越来越显明的契合性。具体而言：
（一）我国立法否定中取得时效制度的必要性
从我国立法否定取得时效的原因来看，我国民法之所以忽略了该制度，并不是我国社会实践的不需要，也非我国立法界对此问题的遗漏，而是在公有制影响
下，过分的强调人们的“拾金不昧、大公无私”的社会主义道德。在此立法理念下，取得时效被认为是是一种极易导致社会成员自私自利，贪图财富的资本主义法律制度。因此，1949年我国废除民国时期民法有关取得时效的规定，取而代之的是规定无主物、遗失物、埋藏物归国家所有。但时至今日，这一规定显然过高估计了人们的道德水平，脱离了实际，理应有所改变。
（二）现代物权中取得时效制度的必要性
从现代物权法由“个人本位”到“社会本位”的发展趋势来看，物权法强调的重心从保护个人对财产的绝对权利向关心社会中每个人的生活转变。个人利益和社会利益相比较处于较低的地位，个人利益只有在社会利益赋予其作用时，才具有法律上的意义。因此，物权法的任务是满足人们的要求和愿望，并协调好个人利益和国家利益三者间的关系。据此，罗马法所奉行的“任何人的权利都不得大于所有人的权利”这一原则受到严重的挑战，甚至是抛弃。物权法的这一发展趋势为我们确立取得时效制度奠定了基础。
从维护社会关系这一角度来看，取得时效具有确定财产归属、定分止争的功能。依罗马法学家的观点，取得时效存在的理由在于：防止占有与所有权长期分别属于不同的人，及因此产生的法律不安定状态。在罗马法中，取得时效制度的功能正是在于“通过这个自动机械，权利的缺陷就不断得到矫正，而暂时脱离的所有权，又可以在可能极短的阻碍之后重新的结合起来。”因此，确立取得时效制度对于稳定我国社会经济秩序和其他社会关系，同样具有重要的意义。
（三）权利的行使规则中取得时效制度的必要性
从权利的行使规则的角度来看，设立取得时效制度具有敦促所有权人及时行使权利，促进物尽其用，充分发挥财产的利用效率等方面的法律意义。民法对于权利的行使规则既是基于意思自治的基础，又对其做出了必要的限制，因为从来就没有不受限制的权利，这就是“不得滥用权利”及“所有权的社会化”原则的体现。权利的行使不是绝对自由的，权利的不行使也不是绝对自由的。如果权利人长期不行使其权利，而法律又无限期地承认其效力，允许人们可以用很久以前的权利去冲击既成的经济关系或者其他社会关系，势必破坏这些关系的稳定性，而且触动各方的利益，将会产生无法意料的连锁反应，扰乱社会安定。一种持续相当长时间的事实状态，既然其真正的权利人多年不去行使自己的权利，就变成
了权利上的长眠者。设立取得时效，规定“权利休克”达到一定的时间，权利人就丧失了其权利，而占有人则取得了其所有权，这实际上也是一种消极的权利限制。其能更好的促使财产所有人精心管理自己的财产，及时行使权利，充分发挥财产的经济效益。
（四）立法的经济基础中取得时效制度的立法建议的必要性
从立法的经济基础上看，确立时效取得制度是必要且可行的。马克思主义认为，大凡一项法律制度的设立和消灭，都取决于它所依存的经济基础。在中国民法中设立取得时效制度之所以是必要的，根本原因就在于时值今日的中国正处于改革开放及社会转型的深入阶段，市场经济呈现繁荣之态，商品交换日益频繁，人与人之间的社会关系及由此带来的经济关系更为复杂，迫切需要完善的民商事法律制度来保障和推动市场经济的成熟和稳定，尤其已经加入世界贸易组织面临与国际法律接轨的情况下，取得时效制度和其他的民商事法律制度的确立显得尤为紧迫。
（五）社会道德中取得时效制度的立法建议的必要性
从社会道德角度上看，取得时效制度的设定并不违背我国的传统道德，因为一方面，该制度是以不背离社会的公序良俗为其出发点的，我们要设定的时效取得制度有一个重要条件，是占有人必须是自主的、公然的、和平的占有他人财产，他主、隐匿、强暴占有不能基于取得时效而取得财产，这就不存在为哄抢财物提供法律“空隙”和有悖于我国传统美德的问题。另一方面，随着社会经济的发展，社会道德观、价值观也在发生着变化。现代道德观、价值观影响下的法律趋向，放弃了所有权绝对的观念，否定了一味保护“权利上的睡眠者”而造成社会财富浪费的做法，而是倾向通过取得时效制度维护既定的事实状态，促使权利人积极行使权利，促进经济的发展。在这种情况下，取得时效的设定更符合现代道德观、价值观影响下的法律趋向。
（六）我国目前的司法实践中取得时效制度的立法建议的必要性（1）建立取得时效，有利于稳定民事流转关系。
在现实社会中，一种事实状态若能持续一段时间，社会当然可能将其视为合法的。而且，在这一事实状态的基础上，不免形成一种相对稳定的社会关系，在
此基础上又可以形成多重的其他社会关系。如果在经过了相当长的时间后，对此既成的关系予以推翻，虽保护了权利人的所有权，但对于占有者及占有者在占有过程中与他人建立起的各种经济关系会造成巨大的破坏。反之，如对占有人的权利加以确认，使长期存在的经济关系得到保护，这是与法律所维持的和平生活及社会秩序的目的相符。另外，从权利人长期不行使权利，占有人却在积极地使用占有物的角度来看，法律如果对后者加以保护，不仅有利于稳定民事流转关系，同时也有利于达到物尽其用的效果。
（2）取得时效制度与现行的诉讼时效制度互相配合，相得益彰。
取得时效是相对于所有权而言的，诉讼时效是相对债权而言，诉讼时效不能解决所有权的问题。当权利人丧失了请求法院强制债务人履行义务的胜诉权之后，权利人并未丧失其所有权。只不过权利人此时享有的仅是空虚所有权，使得财产的事实状态与法律状态严重脱节。取得时效有其自身固有的作用与价值——在法律上对长期持续的事实状态予以承认，这是其他法律制度所不能替代的。诉讼时效与取得时效既相互独立，各自发挥其功用，又互为表里，相互依存。诉讼时效使原权利人丧失其在法律上的请求权，取得时效则使原权利人丧失了事实上的请求权，使得新权利人的权利达到完满的状态，最终形成法律与事实的和谐统一。
（3）从实务角度看，亦有设立取得时效制度之必要。
依照我国现有的法律规定无法解决上述案件中的争议。法院往往以诉讼时效完成而对此类争议不予受理或裁定驳回起诉，将此类争议推出门外，而双方当事人需要解决的问题，双方之间亟待调整的社会关系根本得不到解决，双方当事人之间的财产关系仍处于不确定状态。
法律是社会的调节器，源于社会，服务于社会，社会生活中有需要，且当此种社会矛盾带有一定程度的普遍性时，法律自当予以调整。这也是当今世界上绝大多数国家和国际社会都普遍承认取得时效的原因。
五、结束语
综上所述，取得时效制度是在于保护真正应该取得权利的勤勉之人，在保证
良好经济秩序的基础上，使得物尽其用，促进了经济发展，也保证了交易安全。所以我国民法典应当增设取得时效制度，这对完善民事法律制度，指导民事审判实践具有重要意义。
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