养老地产发展现状及对策分析
【摘要】我国还没有富裕起来就先面临了人口老龄化的难题，不仅表现在我国基础设施的欠缺，还表现在贫富差异，区域差异，以及消费水平的差距。因此我国不能完全照搬发达国家养老保障制度。据国务院发布的报告显示，我国已步入老龄化阶段，人口老龄化和家庭结构的萎缩是我国现在面临的重大问题，要解决这些问题，迫在眉睫的是养老制度的实施。一些较发达的大中型城市养老服务基本达到了社会化的程度，有很多的房地产开发企业也正在积极的研究适合我国养老房地产稳健运行的模式，因此这也是能够保障房地产企业可持续增长的另外一个重大方向。
【关键词】养老地产；发展；现状；对策
一、养老地产概述
养老地产又称盈利型老年人住宅，是一种新兴的房地产开发运营方式，是对房地产的开发、服务、以及商业运营等等的相互融合。它的基础还是养老型的住宅，其余都属于附加内容，有多种配套设施，比如医院、文体中心、超市，不仅可以居住，还可以健身、娱乐、购物等。我国目前的养老地产是居家养老，社区、机构的养老方式相互融合，并且逐渐的实现和推动我国养老产业的发展。
在上个世纪八十年代，西方发达国家就提出过，在老
龄化社会养老地产必要性的概念。二十一世纪，我国正式迈入了人口老龄化时代，为了应对人口老龄化的问题，政府不断探索新型模式，不断加强养老产业的推进力度和服务力度[1]。在2009年，我国就建立了“新农保”全民养老保险制度。到目前，我国已经在10%的县开展了向六十岁以上老人发放养老金制度，全国有十余万五保老人已经在养老机构受到了良好的待遇和护理。与此同时，我国还成立了养老产业协会和行业联盟，以加强养老产业的监督和监管，并对养老问题的逆向融资产品进行推进和探索，以求更好的解决人口老龄化引发的诸多问题。综合我国现状，现在一些大城市有着比较高的经济发展水平和比较完善的服务水平及背景，将逐渐出现养老服务设施集约化的情况。养老服务产业的一个重要方面就是养老地产，近年来，养老地产领域引起了人们的极大关注，逐步形成了以家庭养老为基础，机构养老为补充，社区养老为依托的综合养老模式。
养老住宅现阶段的开发和建设迫在眉睫，但目前养老地产相配套的政策支持仍然没有到位（如必须的金融政策和土地政策都不够完善等），商业操作模式不够成熟。我国对养老地产相关联的土地供应、相关税收政策、合作基金的设置和服务行业标准进行意见征求，尚未出台正式文件。如果上述条件全部具备，养老地产会有爆发性的递增。目前，从发达国家较为完善的经验和国内一部分城市的成熟案列来
看，我国的养老地产的开发可以分成两个模式：第一种是由国家出资进行建设的养老中心，采用社会性的养老机构兼任开发与管理，最大的特点是它的服务功能较为健全，但建设高标准的养老服务中心，投资较高，资金回收周期也较长；第二种是建设专门的老年人住宅，这种住宅多是在房地产开发中专门进行配套建设，最大特点是分布较为广泛，还能与子女的住房较为靠近，更符合中国的传统文化，但这种模式可操作性差管理流程较复杂，对于这一模式的可行度还有待研究。笔者认同用现有的房地产资源中的项目配套建立老年住宅，以此为具体的切入点，循序渐进，还能带动别的养老模式的稳健发展。
二、对于目前开发养老地产项目的商业模式分析
1.商品化的老年住宅。目前的住宅项目中，建设老年住宅的商业运行方式有两种，一种是出售，开发商将住宅建好之后，通过销售的方式收回成本获取利润；另一种则是将出售和持有相结合的综合模式，开发商通过对老年住宅的销售和配套物业的持有模式来获得利润，大部分时候，这一服务交由专业机构进行处理。“出售”模式与住宅管理独立，而且投资周期短，风险小，这种经营模式可以建立在商品房旁边，更符合老年人的心理，增加建筑使用价值。但这样的“出售”模式在笔者看来，与普通商品房的经营方式差别并不大，严格来说不能纳入范畴。而“出售”与“持有”相结
合的经营模式则将老年住宅的销售与物业服务进行配套，打造出功能完善、服务便利的老年社区，这种模式是我们应提倡和重点研究的。
2、企业盈利型的养老地产，是由企业进行投资开发的老年综合社区。根据开发规模不同，可以分为小型、中型、大型，大型综合的老年社区，设施非常齐全；也可分为嵌入式老年公寓、老年人社区，还有就是比较综合性的高端养老社区。在养老的机制上，无论是企业投资的或是政府主导的，都是为老年人服务的，非盈利性的，运转资金主要依靠政府的补贴还有来自社会各界的捐赠。另外，老年住宅项目因其设计的特殊性，需要更多的资金，对此还需要多方不断努力。
三、有关养老地产的一些问题
中国老龄化进程逐渐加剧、空巢老人逐渐增多、社会经济逐渐转型，各种情况的相互交织，使得养老的服务以及保障的需求剧增。我国政府开始对养老模式进行转型。所以对于养老产业，尤其是养老地产发展要十分重视，极力促进。
目前，我国养老地产主要存在以下问题：首先，养老地产的产业化还没有完全的发展起来，规模不大，产业链的整合度不高，整体功能没有真正落实，功能较为单一，养老配套设施及专业服务方面也有待加强；其次，因为没有足够的经验，所以对于开发经营的全部流程较为生疏，对市场需求不能精准定位，难以准确把握老年人客户的需求；再次，
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，
=========================================================================== 国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。
中国养老产业背景分析 据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 养老产业的政策解读 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 （1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就
养老地产可行性研究报告 导语：养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端养老地产产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。下面是收集的养老地产可行性研究报告，欢迎阅读。 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、养老地产项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位介绍 (三)项目可行性研究工作承担单位介绍 (四)项目主管部门介绍 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论 (十一)项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、养老地产项目建设背景 (一)国家产业政策鼓励养老地产行业发展 (二)养老地产市场前景广阔 二、养老地产项目建设必要性 (一)进一步推进我国养老地产行业发展 (二)进一步提升我国养老地产工业技术水平
我国养老地产发展现状 一、概念 养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。 养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。 2、与普通住宅的差异性 消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”
产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。 社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 3、养老地产的优势 1）减轻子女养老压力，提高社会效率； 2）有利于老年人身心健康； 3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高； 4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 4、养老地产的发展过程 目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。 普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利
养老产业现状以及未来发展前景趋势分析
目录 CONTENTS 第一篇：养老地产行业市场发展分析养老产业市场刚需大趋势---------------------------------- 5第二篇：养老产业现状分析立足做好养老地产市场需求与发展---------------------------------- 7第三篇：养老产业现状分析养老产业走向智能化---------------------------------------------------- 9第四篇：北京某科技园养老产业项目可行性研究报告案例--------------------------------------- 11 一、项目名称------------------------------------------------------------------------------------------------ 11 二、项目背景------------------------------------------------------------------------------------------------ 11 三、项目可行性研究报告内容------------------------------------------------------------------------ 12第1章：养老产业项目总论------------------------------------------------------------------------------ 12 1.1前瞻可行性研究步骤-------------------------------------------------------------------------------- 12 1.2养老产业项目可行性研究基本内容 -------------------------------------------------------------- 12 1.3前瞻汽车后市场项目可行性研究结论 ----------------------------------------------------------- 12第2章：养老产业行业市场分析与前瞻预测--------------------------------------------------------- 12 2.1养老产业项目涉及产品或服务范围 -------------------------------------------------------------- 12 2.2养老产业行业前瞻市场分析 ----------------------------------------------------------------------- 12 2.2.1盈利情况分析--------------------------------------------------------------------------------------- 12 2.2.2市场竞争分析--------------------------------------------------------------------------------------- 13 2.2.3进入壁垒分析----------------------------------------------------------------------------------------- 13 2.3养老产业行业市场前瞻预测 ----------------------------------------------------------------------- 13 3.3养老产业项目建设地条件对比 ---------------------------------------------------------------------- 13第3章：中国养老产业发展现状分析------------------------------------------------------------------ 13 3.1中国养老产业发展现状----------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.1中国养老产业发展历程--------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.2中国养老产业所处阶段--------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.3中国养老产业需求分析--------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.4中国养老产业供给分析--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2中国养老产业投资效益----------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.1中国养老产业营收规模--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.2中国养老产业成本规模--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.3中国养老产业利润规模--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.4中国养老产业投资效益--------------------------------------------------------------------------- 13 3.3中国养老产业发展瓶颈----------------------------------------------------------------------------- 13 3.3.1中国养老产业供需瓶颈分析--------------------------------------------------------------------- 13 3.3.2中国养老产业政策瓶颈分析--------------------------------------------------------------------- 13 3.3.3中国养老产业观念瓶颈分析--------------------------------------------------------------------- 13 3.3.4中国养老产业配套设施瓶颈--------------------------------------------------------------------- 13 3.4中国养老产业发展趋势----------------------------------------------------------------------------- 13 3. 4.1中国养老产业发展升级趋势--------------------------------------------------------------------- 14（1）宏观机制升级 ---------------------------------------------------------------------------------------- 14（2）养老模式多元化 ------------------------------------------------------------------------------------- 14（3）养老服务信息化 ------------------------------------------------------------------------------------- 14
中国旅居养老产业主要发展模式分析及投资前景预测报告2019-2025年 【报告编号】：260244 【出版机构】: 中研华泰研究院 【出版日期】: 2019年5月 【交付方式】: 电子版或特快专递 中研华泰研究院报告每个季度更新，我们的客户将免费售后服务一年，后期可以续费。行业研究报告是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，预测行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、公司、市场、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和营销能力。 专家提示：十三五规划期间，产业政策对本行业产业链有重新梳理，数据每个季度实时更新，关于报告的图表部分，以当时购买报告的最新数据为准，图表的个数或多或少，届时以实际提交报告为准，感谢关注和支持！ 第一章旅居养老产业相关概述 1.1旅居养老基本介绍 1.1.1概念界定 1.1.2主要形式 1.1.3发展特点 1.1.4主要功能 1.1.5发展意义 1.2旅居养老综合体功能要求
1.2.1生活居住功能 1.2.2医疗养生功能 1.2.3休闲度假功能 1.3旅居养老产业与传统旅游地产对比分析 1.3.1传统旅游地产 1.3.2两者区别分析 1.3.3产业发展优势 第二章2017-2019年中国旅居养老产业发展环境分析2.1宏观经济环境 2.1.1宏观经济概况 2.1.2对外经济分析 2.1.3固定资产投资 2.1.4经济转型升级 2.1.5宏观经济展望 2.2政策环境分析 2.2.1促进居民消费政策 2.2.2旅居养老服务机构评价标准 2.2.3旅居养老基地评定标准 2.3社会环境分析 2.3.1人口规模分析 2.3.2居民收入水平 2.3.3居民消费水平 2.3.4社会消费规模 2.3.5消费市场特征 2.4养老需求分析
富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了富阳市养老地产行业发展概况，行业发展现状，富阳市养老地产市场投资机会，富阳市重点区域养老地产布局；富阳市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
我国养老地产发展现状及对策研究 第37 卷第 1 期2016 年1 月建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY 2016我国养老地产发展现状及对策研究刘亮，郭师虹，杨晶晶摘要：阐述我国养老地产的发展现状，通过对养老地产的各参与主体、产品结构类型、产业链模式以及相关政策的分析，提出我国养老地产目前存在的问题；结合国外养老地产经验，分析我国养老地产未来发展趋势并提出深化各参与主体合作机制、创新融资模式、加快行业标准建设等相关发展建议。关键词：养老地产；产业链；老龄化；产品结构；发展建议中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：1002-851X01-0067-04DOI：/ Research on the Development Status and
Countermeasures of Pension Real Estate in China LIU Liang，GUO Shihong，YANG Jingjing The paper expounds the current situation of the development of the real estate of our country，through Abstract：the analysis of the pension real estate participants，pension real estate products structure，pension real estate industry chain mode and related policies，puts forward the existing problems of the pension real estate. Combined with the foreign pension real estate experience for reference，analyzes future development of pension real estate in our country and puts forward the corresponding suggestion，including further deepening the participation subject cooperation mechanisms，innovating the ? nancing pattern，and strengthening government supervision，accerating the construction of industry standards and so on.pension real estate；industry chain；aging；product
中国养生养老地产发展现状分析 养生地产在中国的发展 自古以来，人们一直向往着归隐田园，于云山雾里追寻长寿与养生之道。现如今，伴随着城市的发展，人们离自然却越来越遥远，甚至，都市的快节奏生活正不断侵害着人们的健康。中国养生养老地产，这个新型地产模式应运而生。 一、养生地产概念及定义： 按照世界联合国健康组织的调查显示：商业社会中的人群中有20％的人是患者、75％为亚健康人群、只有5％是健康人。不难想象，现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，生态环境恶化和环境污染造成的疾病也在不断威胁着人们的生存安全，全球有87％的都市人有生态移民的愿望。 伴随着人们物质生活水平的提高，养生地产所营造的健康人居理念，越发受到各界追捧。科学规范的市场引导，也使得以健康和养生为主题的中国养生养老地产开发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。 所谓中国养生养老地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式，我们概括称之养生地产。 1、养生地产的市场需求； 亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12％，比上年上升了0.4个百分点。报告说，我国面临严重的人口老龄化趋势。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。通俗地说，就是这70％的人通常没有器官、组织、功能上的病症和缺陷，但是自我感觉不适，疲劳乏力，反应迟钝、活力降低、适应力下降，经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态中，自觉活得很累。 解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：人体就像一个弹簧17173，外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。 2、开发养生地产要遵循的原则；
报告编号：1576962
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网https://www.doczj.com/doc/8b5533663.html,基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称： 报告编号：1576962←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6750 元可开具增值税专用发票 网上阅读：uShi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 中国的老龄化是一个规模大且发展迅速的过程，比其他国家都要更快。据第六次全国人口普查数据，全国65岁以上人口比重为第八节7%。全国65岁以上人口比重为第七节%，可以看到，我国老年人口比重已大幅上升。中国养老服务机构为第三节万个，养老机构床位数仅为47第六节万张，我国养老机构供给相对短缺。从总体上看，我国每百人所拥有的养老机构床位数较低，大体徘徊在1-2张之间。这与发达国家5-7张的床位数相比有较大的差距。也与我国老年人对养老机构的需求有较大的缺口，养老机构床位数供给远小于需求，供需矛盾十分突出。 人口老龄化一方面使得我国人口负担比加重，社会赡养率增大；另一方面也为养老服务业的发展带来巨大机遇。一是对养老服务设施的需求不断加大。老年人口增多，特别是高龄、患病老年人众增多，对养老服务设施的需求也不断扩大，并且提出更高、更多方面的要求。二是对医疗卫生服务需求加大。因为老年人特别是高龄老人身体较弱，有病的相对较多，对卫生资源的需求不断增加，对医疗要求越来越高。三是引起社会需求结构新变化。老年人特殊的生理、心理和行为特征，产生了不同于其他人口群体的特殊物质需求和精神需求。这预示着在社会总需求中，老年人需求市场将占据越来越重要的地位，同时为满足老年人特殊需求而形成的养老产业，将面临前所未有的发展机遇。 预计到期末，全国老年人口将增加至第二节亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万；到2025年，中国老年人口总数将近3亿，到2050年，我国将有第五节亿老年人，也即每三个人中就有一个是老年人，而且按照现在我国老龄化发展趋势，人口老龄化比例从20%提到30%只需20多年的时间，发展非常迅速。预测到2020年，养老床位需求为729万张，2025年底全国养老床位应达到900万张以上。
篇一：养老地产可行性研究报告 养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻， 8年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从 1年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局 面产生； （3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年
养老产业行业深度研究报告（全）
我们的观点 养老市场规模巨大。全国老龄办数据表明，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元。而从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。 人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临，行业空间巨大。 我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%,预计2020年这一比例会达到12.8%。 政策支持加大，仅近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。 同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。 结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。 国际案例：从日本、美国的养老模式来看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，与地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。只有很少部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。综合观点：在中国最佳的养老解决方案，居家养老模式，其中首推natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。 1、日本养老模式对我国养老产业的启示。 完善养老社会保障、养老保险体系。日本在法律法规、社会保障、养老保险体系上的建设走在了世界前列。日本养老体系层次分明，政府、社会、个人角色清晰，相互配合。同时日本独具特色的介护保险制度对于我国护理保险制度的建立也是极好的案例。 可借鉴居家养老+养老服务的模式。日本和我国家庭观念相似，均以居家养老为主，同时日本强调养老服务产业的发展也适合我国的国情，具有借鉴意义。大力培养养老服务专业人才，尤其是护工。日本的《介护保险法》规定，在养老机构里，每3位入住者必须配备1名有介护士资格的专业人员。介护士和护士是不同的专业，介护士都是来自大学社会福利护理专业的毕业生，持有2级资格证。日本有着优质的介护士培养体系，为养老产业培养了专
医养结合养老模式是当前社会经济快发展下新时代的产物。其具体含义是指在传统机构养老提供基本生活服务和经济供养的基础上，向选择机构养老的老年人提供医疗服务，提高老年人生活质量和健康水平，缓解社会老龄化问题。 一、我国养老模式发展现状 （一）特殊人口政策和国情导致“老龄化”问题严峻 图1 65岁及以上人口数与占比（万人，%） 如图1所示，2016年底中国65周岁及以上人口16003万人，占总人口的10.8%。预计到2020年，高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右。因此，养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着人民生活水平的提高，社会的进步发展，单一的国家福利已经难以满足老年人生活多样性的需求，多元化的养老模式应运而生，其中医养结合模式呈现主流趋势。 （二）传统农耕文化衍生出“单一养老模式” “百姓孝为先”一直是中国传统的思想观念，赡养父母是每个子女应尽的责任与义务。目前，我国有三种基本的养老方式，分别为居家养老、社区养老和机构养老。其中，居家养老是主要模式。本质上来说，这种养老模式是由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度；社区养老是指以家庭养老为主，社区机构养老为辅的方式，老人除在家中得到家人的照
顾之外，由社区的有关服务机构和人士为老人提供专业服务；机构养老是指由专业的社会福利机构为老年人提供日常起居护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。 （三）“421”倒金字塔家庭结构产生“空巢家庭” 图2 中国不同年龄组的家庭空巢率 “421”倒金字塔家庭结构是受我国人口政策和医疗水平所衍生出的现代家庭模式，具体由两位成年人共同赡养四位老人和一位孩子。根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告（2015）》表示，我国家庭规模呈小型化趋势，2-3人家庭呈主体类型，单人家庭、空巢家庭不断涌现。空巢老人占老年总数近一半，其中独居老人占老年总数约为10%，仅与配偶居住的老人占41.9%。伴随空巢家庭的持续增长，居家养老模式难以持续，需要其他养老模式来补充，为养老产业的发展提供空间。 （四）养老产业发展处于初级阶段，供给严重不足
中国养老地产市场深度投资调研分析报告
目录 第一节中国养老地产发展概况 (5) 一、发展历程：沉寂后蓄势待发 (5) 二、类型和模式：摸索中不断优化 (6) 2.1. 开发类型：六花齐放，各显神通 (6) 2.2. 运营模式：盈利与福利并举，政府和企业齐飞 (9) 第二节养老地产发展需求上升 (9) 一、多重推力影响，养老地产扬帆起航 (9) 1.1. 老龄化日益加剧，推动养老布局 (10) 1.2. 需大于求：数量不够，质量落后 (14) 1.3. 政策扶植 (16) 二、规模扩张多向发展，养老地产前景明朗 (17) 2.1. 养老地产资金规模急速扩张 (17) 2.2. 结合PPP模式，打造双赢局面 (18) 2.3. 医护型养老社区需求空间大 (18) 2.4. 养老地产智能化发展 (19) 第三节国内外产业对比 (20) 一、国外养老模式和养老社区概况 (20) 1.1. 美国：设施完善，投资多元 (22) 1.2. 日本：介护保险添助力，政策催生促发展 (22) 1.3. 欧洲——以英国为例：全智能化领先，社区照顾为主 (23) 1.4. 新加坡：多代同堂，以房养老 (24) 二、国内发展情况 (24) 2.1. 盈利模式亟待破冰 (24) 2.2. 国内养老地产存在的问题 (25) 第四节主要相关公司分析 (27) 一、万科：服务为本，养老地产多地开花 (27) 二、保利地产：“全链条”介入养老地产 (27) 三、凤凰股份：战略转型，进军养老产业 (28)
四、华业资本：提前布局，跨入“医疗+养老”领域 (28) 五、新城控股：强强联手，轻装上阵 (28)
目录 CONTENTS 第一篇：养老地产行业市场发展分析养老产业市场刚需大趋势 --------------------------------------------------------------- 4第二篇：养老产业现状分析立足做好养老地产市场需求与发展 --------------------------------------------------------------- 5第三篇：养老产业现状分析养老产业走向智能化 ----------------------------------------------------------------------------------- 5第四篇：北京某科技园养老产业项目可行性研究报告案例 ---------------------------------------------------------------------- 6 一、项目名称-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 二、项目背景-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 三、项目可行性研究报告内容 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 第1章：养老产业项目总论------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7 1.1 前瞻可行性研究步骤----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 1.2 养老产业项目可行性研究基本内容--------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 1.3 前瞻汽车后市场项目可行性研究结论 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 7 第2章：养老产业行业市场分析与前瞻预测 ------------------------------------------------------------------------------------------ 7 2.1 养老产业项目涉及产品或服务范围--------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 2.2 养老产业行业前瞻市场分析------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 2.2.1 盈利情况分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7 2.2.2 市场竞争分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7 2.2.3进入壁垒分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7 2.3 养老产业行业市场前瞻预测------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 3.3养老产业项目建设地条件对比 --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 第3章：中国养老产业发展现状分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.1 中国养老产业发展现状 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.1.1 中国养老产业发展历程----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.1.2 中国养老产业所处阶段----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.1.3 中国养老产业需求分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.1.4 中国养老产业供给分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.2 中国养老产业投资效益 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.2.1 中国养老产业营收规模----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.2.2 中国养老产业成本规模----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.2.3 中国养老产业利润规模----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.2.4 中国养老产业投资效益----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.3 中国养老产业发展瓶颈 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.3.1 中国养老产业供需瓶颈分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.3.2 中国养老产业政策瓶颈分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.3.3 中国养老产业观念瓶颈分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.3.4 中国养老产业配套设施瓶颈 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.4 中国养老产业发展趋势 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.4.1 中国养老产业发展升级趋势 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 （1）宏观机制升级 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（2）养老模式多元化 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（3）养老服务信息化 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.4.2 中国养老产业市场规模预测 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9 第4章：养老产业市场竞争状况分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 9