上海写字楼的历史及发展现状
一、上海写字楼的历史沿革
上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。
上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。
1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价美元/平方米/天，跌到1998年的美元/平方米/天，到1999年更跳水到美元/平方米/天。
2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度
就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也911另一方面由于美国“
开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至％，租金到美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升％。到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为万平方米，比2002年下降了%。有限的新增供应及紧张的市场条件下受压抑的需求使得上海甲级写字楼平均租金较2002年上涨了％，。到了2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新增供应，加上持续的跨国公司企业对办公面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，达到了万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均美元/平方米/天。
从2004年至2007年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足
不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须提前做出计划以保证所需办公面积。
而甲级写字楼的空置率同时在极具下降，除需求量的不断扩大外，市场的供应量的减少是最主要的原因。截止到2007年年底，全市甲级
写字楼的空置率为%；相较2006年的%减少个百分点。从区域来看，
陆家嘴的空置率最低，为%。
由于对大陆金融的预期越来越强烈，陆家嘴的金融机构不断增长，此区域也成为全年整个市场的热门区域。
由于上海写字楼的空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平．均租金持续上涨，达到美元/平方米/天（人民币元/平方米/天）。2008年上班年甚至是到第3季度的发展延续了前2年的高速发展。
需求量依旧不减，但在第3季度投放市场的环球金融中心和未来资产大厦使得空置率上升。
随着市场供应量的上升，理所当然得导致了价格的下跌，截止2008
年第3季度底，甲级写字楼的报价为元/平方米/天。较前1年同时期相比下降了%。
随着全球金融危机对上海金融市场的影响，直接导致了2008年第3
季度的拐点的出现，加之上海甲A写字楼的供应量的提高，需求量的减少，第4季度的空置率及吸纳量极具下降。
经过近几年的发展，上海传统写字楼市场在微观上主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域。曾几何时这六大地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，目前占了全市供应量的九成左右。
位于浦西市中心地区的淮海路和南京西路，是上海传统的商业中心街，经过十年来的发展，该地区已具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利的交通，聚集了众多知名公司入驻。而小陆家嘴是近十年
来新崛起的上海金融贸易中心，吸引了全世界各大金融机构。因此，这些区域的甲级写字楼从前两年开始已全面回升，租金上涨、空置率明显下降，其中尤以小陆家嘴地区表现最为明显。
从租金水平上看，淮海路和南京西路的写字楼租金，早在1996年时
平均日租金就已达每平方米美元，当时淮海中路写字楼的平均租金达美年的低谷后，目前该区域1999年、1998元，位居全市首位。在经历了．
写字楼平均日租金水平已回升到每平方米美元美元，平均租售率达85%以上，个别甚至达到100%。
在1996年，小陆家嘴地区的日租金报价虽不低，也有每平方米美元
的水平，但其空置率却很高，特别是在1997年、1998年时不下40%。2000年，随着全市甲级写字楼市场的回升，小陆家嘴地区的写字楼
的逐渐升温，特别是从2001年二季度开始，写字楼市场快速上升，
一改以往高空置率的状况。加之小陆家嘴的高品质写字楼的建成，该地区写字楼的日租金水平和空置率已与淮海路、南京西路写字楼的情况不相上下，反映出小陆家嘴地区的吸引力较以往有了进一步的提升。这三个区域的写字楼租金总体水平，今后将“比翼齐飞”
与这三个区域相比，虹桥CBD、徐家汇CBD及人民广场外滩建筑群CBD 的租金和需求也是亦步亦趋。由于前三个区域的日益饱和，该区域新的写字楼物业不断出现，也相对缓和了市场需求，并各自形成了各自风格的新欣CBD。
但近年来，新增写字楼面积对于整个庞大的市场需求来说也只是杯
水车薪，上海各行政区域不约而同地进行了各自具有地理历史优势的新区域的开发，各自使用诸如次商业中心重点开发、新地区整体建设开发、旧城区加速改造等手段，不断促进经济发展和投资建设。
在良好的经济环境及政府导向下，中山公园CBD、北外滩CBD、五角
场CBD逐渐浮出了水面并高速发展，打破了6大CBD的固有格局，宣告了一个作为金融中心的城市的新时代的到来。
于此同时，作为非传统CBD区域的普陀区、闸北区也不约而同的开展的拓展、建设。CBD了各自的．
该时代的到来的主要标志之一是，各自CBD的扩张和新建，随着各CBD逐渐相连或串联，使得上海的各个商圈重新洗牌，形成一个崭新的商圈分布，由于政府的机制的原因，其分布的主要特点是按行政区域分布，逐步形成了浦东商圈（陆家嘴及竹园CBD）、黄浦商圈（人
民广场CBD、南京东路CBD、外滩CBD）、卢湾商圈（淮海中路及新天地CBD）、静安商圈（南京西路CBD）、徐汇商圈（徐家汇及淮海西路CBD）、长宁商圈（中山公园及虹桥CDB）、虹口商圈（北外滩CBD）杨浦商圈（五角场CBD）8大商圈的新格局。
而其他诸如普陀的长风CBD、闸北火车站CBD也在发展中，只不过由于其外部环境及历史问题，两区域的发展比较其他商圈相对比较落后。作为CBD的主要组成部分的写字楼与CBD相互影响、相互促进着。或许是上海缺少了40—70年代的快速发展期，上海近20年的写字楼的发展历程也许是许多城市近50年所走过的路，而作为一个全球金融
中心，相信上海已经出现了三十年代的远东第一城市的地位，并且我
们也相信这一地位将继续巩固与发展。
二、上海写字楼的供需状况
1. 写字楼的市场供应
从各区的供应量来看，除长宁区外，98、99年的新项目均集中于个别几个区域，98年浦西新增供应均集中在静安、黄浦两区，如梅陇镇广场、嘉里中心、中区广场均为当年的市场热点项目,而且梅陇镇广场、嘉里中心的落成使南京西路段逐步成为了一个新的办公区。99年浦西的新增供应量在淮海路沿线，区内的中环广场、力宝广场均在开盘1％以上的入住率。而小陆家嘴地区在近三年始终保持70年左右达到了．
了较高的供应量，使该地区成为了上海最大的单一写字楼群落，其总体环境的改善与形象的提升增强了同一区域内的写字楼对于租户的
吸引力。可见，尽管新增供应在分布上的集中性造成并增加了统一区域内楼盘的竞争，但另一方面却产生了市场聚集效应，并在与其他办公区域内楼盘的竞争中占领了一定的市场份额。从2000－2003年供应的区域分布来看，新增供应的分布较散，但静安区的新项目均分布在南京西路沿线，无疑会增加该地段的区位优势；2003年的新项目均集中于黄浦区，但该区的甲级写字楼分布较散，难以形成聚集效应。2004年—2008年，上海的写字楼分布更散，但甲A的一般还是分布在传统商务区附近。在数量上面2003年—2007年基本维持在10至40万平方米左右，但2008年随着几大大体量的写字楼的落成，供应量一下梦增到60万平方米上下，基本为前几年算数平均值的倍。
在区域上，8大CBD分布具体如下：
A．卢湾商圈
作为上海传统的高尚商业，地铁一号线沿线设有三个分站，往来交通方便，项目均分布在三个分站周边。甲级办公楼的供应量占到全市总供应量的13%。主要分布在成都路、西藏路之间的地段。区内拥有较多顶级品质的物业，吸引了较多对办公楼品质要求较高的国际性的公司入驻，如IBM、安达信、杜邦等。另有部分甲级写字楼主要分布在常熟路、陕西南路周边，一般为较早开发、楼盘规模较小的项目。其中在西藏南路―成都路沿线代表楼盘有：兰生大厦、金．
钟大厦、力宝广场、时代广场、上海广场、香港广场、瑞安广场、香港新世界广场、中环广场、以及中海广场。陕西南路―常熟路沿线代表楼盘有：二百永新大厦、久事大厦、百富勤大厦、云海大厦。B．静安商圈
该区域星级宾馆林立，道路交通不象淮海路、南京东路商业街那样拥挤。位于南京西路沿线的上海商城为上海最早的顶级写字楼，其租金水平在94、95年期间曾位列全世界第三位。自97年区内嘉里中心、梅陇镇广场的落成使该地区开始形成一个新兴的办公区。而随着中欣大厦、中信泰富广场的加入及浦西最高写字楼恒隆广场的兴建与完工，该地段已成为可与淮海中路办公区媲美的主要办公区域。租户多为一些网络公司、通讯公司及一些大企业的研发机构以及众多全球500强的公司。
C．浦东商圈