奥特莱斯休闲小镇案例研究
1项目代表案例介绍：
1.11Fashion Outlet
Fashion Outlet 位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet ）的经营方式，如Burberry,Coach,
Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯 2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中
心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。 燕莎奥特莱斯由A 、B 、C 三座组成，经营面积近10万平方米，
形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。A座以欧洲精品、商务休
闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C
座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城10公里。购物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路与东南四环路连接，构成了纵深极广的辐射面。有多条公交线路直通燕莎奥特莱斯购物中心门口。1.13
京津奥特莱斯
RDM公司开发
佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯是由意大利最重要的房地产开发商之一RDM公司与美国威特集团所共同投资兴建。
项目位于京津城际铁路武清经停站北侧，东起翠亨路、南起前进道、西至翠通路、北至强国道，规划占地581亩，投资总额15.4亿元，建筑面积20万平方米，是集休闲、娱乐、餐饮、购物、景观于一体的奥特莱斯购物小镇，主要经营Prada、Burberry、FENDI、Versace 等300余个高档世界名品服饰，年销售额30亿元以上。项目一期总投资9亿元，占地271亩，建筑面积10万平方米，引进项目200余个，并于2011年6月9日正式开业。
“佛罗伦萨小镇-京
津名品奥特莱斯”是中国
首座纯正意大利风格的
大型高端名品折扣中心，中国消费者到佛罗伦萨小镇可以感受到独一无二的购物体验，更可观赏意大利风格的建筑群和街头美景，品尝意大利和各国美食，欣赏精彩的表演和休闲活动，让消费者仿佛臵身在意大利街头，不出国门就能体验到意大利风情，享受时尚之都的魅力。
2.项目产业背景介绍
2.1奥特莱斯历史起源
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。以销售名牌过季、下架、断码商品组成。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。这种业态在美国已有100年的历史，真正有规模的发展从1970年左右开始。
1、1970年-1987年：
一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
2、1988年-1996年：
Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在100-150公里左右，开车要一个多小时。
3、1997年-2001年：
进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计
数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。
2.2奥特莱斯商业业态特点
1、奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带吸引大量的顾客群体。
2、奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。其次是价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍偏低60％，甚至更多。
3、奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通。因此成为人们购物休闲的理想场所。
4、奥特莱斯最令人心动的是商品的价格，它的商品能够销售得如此便宜，其中的秘密在于：一是运营成本低。奥特莱斯购物中心的经营场所一般都远离城市，地价低；商业设施简洁，投入少；销售方式简单，费用低。运营的低成本使经营者能够尽可能地降低商品价格。二是过季名品降价销售具有吸引力。一个著名品牌当季价格是100％(正价)的销售，第二年就会半价出售，第三年则以三折出售。国外商品降价的最主要原因是产品过季。奥特莱斯专门为品牌供应商销售其过季产品，因为奥特莱斯既不影响当季正价名品的销售，又可通过为过季、断码的名品提供规范销售出口，保持和维护了品牌形象。从潜在的因素分析，这种方式使同一品牌的销售分开了档次，扩大了销售范围，延长了销售期，而且也提高了品牌的知名度。而针对消费需要，很多产品生产商开始专门生产奥特莱斯商品。这些新生产的商品使用过时的面料、过时的款式，省去了研发费用、广告费用，销售价格自然相当实惠。
经营货真价实的名牌却有着比一般大超市还要低10％的价格优势，这就是奥特莱斯商业业态最大的特点。由于它的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，而且伴随着
“高度密集”的连锁店，使折扣商店的商品价格比所有的零售业态都要低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。对于消费者来说，即使在折扣店销售的一些名牌商品是过季的，但仍然会成为他们的最爱，不一定非得购买当季时尚商品。在日本东京，品牌折扣店就大受欢迎，无论是长达l0年的经济下滑，还是失业率攀上了有史以来的最高水平。都没有使日本人崇拜高档名牌产品的心理有所改变。特别是那些追求时尚的年轻人总是拿着省下来的钱，到折扣店去添臵来自法国、意大利和美国的高档名牌产品。
2.3奥特莱斯的盈利模式
要做好奥特莱斯商业不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式。在国外，奥特莱斯都由一个个独立经营的商店组成，没有统一的收款，各家品牌店都是用租赁的方式。但在我国内地，由于房地产市场尚未成熟、专门从事奥特莱斯建设的开发商尚未出现，因此诸如燕莎商场实际上充当的是把品牌代理商召集起来，并进行管理的房地产开发商的角色。换言之，燕莎商场对奥特莱斯中国化的一大改动在于：其所租赁做奥特莱斯的厂房式建筑内部，是一个有专柜和联营方式组成的商场，里面是很多品牌的联营专柜。
2.4奥特莱斯经营管理
同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。前一方面涉及：采购组织、商品设计、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处臵商品等，其重点应是采购环节。后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等，其重点应是销售管理。与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。
2.5奥特莱斯运营模式
（1）自主招商。
例如：北京燕莎奥特莱斯购物广场，该商场引进的品牌都是与厂家直接联系，在店内直接以“工厂店”形式经营，多数品牌都签订了五折以下的协议，盈亏要求自负。
（2）与运营商合作
世界奥特莱斯运营商主要有：日本三井不动产公司、美国Chelsea Property Group、法国环球公园SCC公司等，运营过程中，可以选择与运以上运营商合作。
3.项目发展前景分析
3.1国外奥特莱斯发展现状
3.11美国奥特莱斯
美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为发达的奥特莱斯经营宝地。从奥特莱斯的形式来看，卖场式的已经非常少见，主要SHOPPINGMALL式和奥特莱斯村式为主，且各具特色。以Fashion Outlet为例，这是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
美国奥特莱斯特点是位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。3.12欧洲奥特莱斯
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。如：德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心，另一家分店在距市区100公里的小城镇。该俱乐部经营多年，非常火爆。英国的BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING （据伦敦大约100公里），开车大约一个多小时。庭院花园式的欧式建筑风格。以国际一线品牌为主，经营200多个品牌。从人流、车流来看，经营非常好。
3.13日本
奥特莱斯进入日本是在20世纪90年代中后期，美国最大的outlets连锁公司premium outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯。目前日本共有奥特莱斯50余家，分别位于东京、千叶、横滨、长野、北海道、大阪、长崎、静冈、福冈等地。
日本御殿场premium OUTLET位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，与东京之间距离为2个小时车程，风光秀美的御殿场拥
有自然河道，旅游观光和OUTLET购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。日本御殿场奥特莱斯主要都是一层的欧式建筑，吸引170家品牌名店入住，其中35家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌（例如美国GAP）和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。
3.14韩国奥特莱斯
吗理由（MARIO），距市中心30---40公里的古鲁贡丹地区原是工业区产品加工基地，因不景气後改为奥特莱斯。形成楼多、规模大，很有购物气氛。开车1—2小时，常常堵车。如坐地铁需要40分钟左右。经营火爆。
澳戴澳奥特莱斯街，就在首尔市中心，街的两边均是名品折扣店，非常繁华，热闹。经营较好。
美式奥特莱斯，是三星集团经营的。在首尔外的小城市，距金普老机场很近，从首尔开车需要两小时。世界一线品牌全部买断经营。
3.2我国奥特莱斯发展现状
目前在我国内地市场，随着人民生活水平的进一步提高，国内品牌消费意识也在随之增强。据估计，目前驰名世界的消费品著名品牌已有70％进人中国内地市场，而这些著名品牌绝大部分的首选登陆点是北京、上海。对于那些刚刚步人品牌消费领域的消费者来说，直接到高级专卖店购物难免囊中羞涩；到街边市场购买名牌又怕真假难辨；等到全价商店打折时却又时间短暂，折扣店的出现使这些问题迎刃而解，满足了部分消费者对名牌商品的购物需求。业内人士分析说，品牌消费者对国际名牌商品的追求大致划分为两个阶段：一种是向往品牌消费阶段，另一种则是品牌时尚的消费阶段。绝大部分品牌时尚消费者都会在品牌专卖店或高档商场购买当季的时尚商品，而对于向往品牌消费的消费者，有的“只重品牌，不重时尚”，不)一定非得购买当季时尚商品，即使是稍微过季的名牌商品仍然会成为他们的最爱。
3.3我国奥特莱斯发展前景
中国的品牌消费从发展前景来看还属于初级阶段，消费者有高档品牌商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一种可实现的消费模式，这种消费模式基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥塔莱斯在未来的20年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消费的
现状，境内外大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专卖店的经营策略，这种经营策略使得奥特莱斯在中国的发展出现良好的市场前景，据专家预测，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额，并逐年递增，奥特莱斯在中国的发展前景被广泛看好。
奥特莱斯业态进入中国市场是在2002年，在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和发展阶段。北京“燕莎奥特莱斯”，历经多年经营，近年来实现销售额20亿元以上，取得了巨大的成功。
由于燕莎奥特莱斯的成功带来的示范效应，之后京城及全国各地引发了奥特莱斯开发热潮，据不完全统计，目前全国有各种类型的奥特莱斯店、名品折扣店近200余家，单在北京以“奥特莱斯”命名的商场就有11家之多，各类折扣店更是不计其数。
奥特莱斯商业业态在一些发达国家已不是新概念，但对国内零售业来说还是块处女地。分析原因，一是中国经济的持续发展，国外品牌大举进入中国，提高了国民对品牌的认知和推崇；二是我国人均GDP还较低，中产阶层对品牌的追逐尚未达到购买正价品牌的经济实力；三是奥特莱斯作为一种新型业态填补了我国商业业态需要创新的空白，无论对开发商还是消费者都具有很大的吸引力。
名品折扣店的到来，必将对我国传统百货商场和精品百货店的打折、返券、赠券等促销方式构成一定的冲击。从零售业的发展角度来看，奥特莱斯商业业态将使国内商业竞争向更高的深度和广度延伸。只要将奥特莱斯商业业态同我国国情有机地结合起来，“洋为中用”，奥特莱斯在我国定会焕发出勃勃生机，成为市场上新的宠儿。
在北京建设世界城市的过程中，城市外延的不断增大，带来了人口规模的不断增加，这为马池口奥特莱斯业态的成长提供了广阔的生存空间，这里距离北京市内一个小时路程，交通便利，有北京、河北、河南等品牌消费群体的支撑，具有广阔的发展前景。
4.项目竞争情况分析
随着五年前北京燕莎奥特莱斯的开业，近几年“品牌折扣商场”因极受消费者喜爱而逐渐成为市场追捧的商业模式。仅北京燕莎奥特莱斯一年的营业额便达到9.4亿元，再加上爱家奥特莱斯、上品折扣、首联365等商场的火爆，强大的市场需求将使奥特莱斯
模式在北京乃至全国继续扩张，同时也加剧了“奥特莱斯”模式商场的竞争。
自从奥特莱斯2003年进入中国以来，迅速在中国掀起了一个小高潮，由于奥特莱斯给我们带来了全新的购物理念和经营方式，它迅速成为商业地产项目差异化经营的首选项目之一，但由于对奥特莱斯业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐，更主要的是我国在市场环境、商品渠道、经营流程等方面与国外有较大的差异，导致国内奥特莱斯虽发展迅速，但经营情况参差不齐。目前以“奥特莱斯”命名的商场就有11家之多，各类折扣店更是不计其数。
左图为北京现有比较有规模的
奥特莱斯店分布图，大体上看，
均处于北京市城区内，但是遵
循国外奥特莱斯商业模式，为
压缩商品的供应链，降低运营
成本，选址必须在郊区，离市
中心两三公里，本项目符合满足这个必要条件。北京商圈北部昌平区商业资源匮乏，马池口村奥
特莱斯模式将成为昌平区商业热土。所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，奥特莱斯商业的核心消费群体是企业高级管理人员、品牌意识和品牌消费能力强者。目前，在北京市场，除了上品折扣之外，其他卖场大多以奥特莱斯名称亮相，但如果按照奥特莱斯业态的行业标准来界定，包括活力东方奥特莱斯、晨曦百货奥特莱斯、爱家奥特莱斯等，都并非是真正意义上的奥特莱斯商场。为打造马池口奥特莱斯的知名度及保有消费人群的忠诚度，马池口村将有别于北京内其他奥特莱斯，打造一个真正的奥特莱斯去发展，在时间上，在资源上，在整个开发商的结合方面，将它定位为郊区和旅游产品结合，有独特的建筑形式，拥有足够多大牌资源的商家去运作，让名品加折扣名实相符，带给大家集娱乐、休闲、购物放松整个的形式，轻松实现“吃、喝、玩、乐、购”的一站式消费体验。除此之外，马池口奥特莱斯要在奥特莱斯国际品牌在线这一块，提供体验点。
5.项目经济指标分析
5.1项目总投资与资金筹措
马池口村奥特莱斯休闲小镇项目，预计占地面积30万平方米，总建筑面积约24万平方米，总投资约20亿元。
5.2项目经济效益
该项目预计总投资约20亿元，随着国际及国内品牌的不断进驻，大约五年能收回全部投资。
5.3项目社会效益
北京奥特莱斯案例调研报告 一、基本情况和结论 名 称 建筑 面积 商品均价（元） 人均消费额 （元/人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 8,000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奥特莱斯 35,500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥特莱斯 68,000 - - 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 - - - - 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集地） 良好 注： 1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通； 2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 （1）北京奥特莱斯布局 爱家outlets 赛特outlets 燕莎outlets 活力东方outlets
分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
（3）建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源 上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。 2、经营以中高档品牌为主 入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。 3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感 上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。4、租售结合 出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。 入驻的部分品牌如下： 服装、箱包、鞋等
目录 一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)
一、奥特莱斯的由来 奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。 在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。 二、奥特莱斯运作模式分类 （一）奥特莱斯物业型态模式分类
北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。目录/Lists 北京最有逛头奥莱推荐 入驻品牌介绍 网友扫货晒贴（折扣劲爆） 周边环境及设施介绍 地址以及行车路线推荐1. 赛特奥特莱斯 ScitechOutlets 位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。 崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！ 它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会
觉得拥挤。一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。这里每一幢别墅就是一个独立的品牌。聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、CalvinKlein、HugoBoss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee、Adidas、Nike、MCM、Columbia、等运动和休闲品牌。赛特奥莱口号就是“大品牌、小价格。”365天都在打折！甚至有国际精品有1到3折的惊喜，价格绝对是很亲民！burberry折扣卖场。拥有号称华北最大的李维斯折扣店。（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套？）coach 折扣店每逢节日还会有折上折的活动。各种运动品牌工厂折扣店让你挑不过来。依恋旗下所有品牌都收纳其中，经常会有低至3折的活动。喜爱小熊的萌妹子们一定会挑到眼花缭乱。 随便找几个网友们的扫货照片让你们感受一下。MCM近来很火热的一个包包牌子。一个小小的双肩包在商场少说也是4000朝上。 ido在商场也不怎么便宜呢，你的钱包有没有在咕咕作响。耐克四十一件，哦吼吼吼！！！正真的跳楼价。（小编老家一双特步都不止这个价格。）不仅如此它还是中国首家可以宠物入内的商场，随处可见爱心狗桩，你可以带着你的大金毛或者美短小可爱一起去过假日悠闲时光。还有孩子们喜爱的
奥特莱斯四大认知误区为何大多开在郊区? 2014-04-29 15:37:46 评论(0)收藏联商手机客户端：零售业资讯随时看 奥特莱斯 提起奥特莱斯，多数人想到的关键词是奢侈品、折扣、位置偏远、过季旧款等。 这些关键词看似都没错，但其实很多消费者并不知道，奥特莱斯内销售的并非都是奢侈品，确切地说，其销售的大部分不是奢侈品;而其地理位置之所以偏远也不完全是为节省成本，奥特莱斯背后的进货渠道法则使这种业态必须选址在郊区;而在奥特莱斯内，其实也有大量的新款甚至独家产品，就看消费者“识不识货”。 奥特莱斯内都是奢侈品牌吗? “说起BURBERRY、PRADA、范思哲、施华洛世奇等品牌，大家首先想到的是奢侈品，这类品牌价格高，为能买到低价正品，于是很多消费者到奥特莱斯买折扣品。久而久之，奥特莱斯被人们认为是购买折扣奢侈品之地，但这是个极大的误区，其实奥特莱斯内80%以上品牌都是中高端甚至大众化品牌。真正意义上的奢侈品品牌几乎不会进入奥特莱斯。”正在上海开发奥特莱斯项目的上海中发商业管理集团执行董事、总裁丁浩洲如此告诉《第一财经日报》记者。 丁浩洲指出，奥特莱斯的招商与购物中心如出一辙，也是先招主力店，再招辅助商业，以品牌而言，分为奢侈、高端、轻奢侈和快时尚品牌。 “轻奢侈和快时尚品牌较好区分，但奢侈品牌和高端品牌常被混淆。在业界，判断奢侈品牌的标准是几乎从不打折、从不做平行贸易，即货源不会供应给自身体系外的渠道，真正的奢侈品是限量甚至定制的，有些款你几乎不会在商店内看到，因为这些都是VIP客户事先就预订的限量版，所以能够在奥特莱斯内出现的商品尤其是大折扣幅度商品基本都不是真正意义上的奢侈品，而是高端商品。”丁浩洲表示。 记者采访数位经营管理过奥特莱斯的业内人士后了解到，业内公认的真正意义上的奢侈品品牌只有LV、爱马仕、香奈儿和BV等极少数，而BURBERRY、PRADA、杰尼亚、范思哲等都被认为是高端品牌。 “LV、爱马仕等奢侈品品牌的经营理念是以高价限量为主，有些款可能仅有数件，有些定制款根本在店内寻不到。而高端品牌、轻奢侈品牌和快时尚品牌的理念是一样的，即以量为主，基本不会限量生产。比如一款约5000元的PRADA皮夹，你几乎能在所有PRADA店内甚至奥特莱斯内看到，而就因为这个价格常会被认为是奢侈品，但实际上只是高端品牌。”丁浩洲透露，为保身价，LV、爱马仕、香奈儿几乎从不进奥特莱斯，基本都以正价店形式存在。 奥特莱斯有新品吗? 奥特莱斯通常被人认为只能买到旧款，因为能打折的商品似乎大多是过季品。
2013奥特莱斯行业分 析报告 2013年8月
目录 一、奥特莱斯的起源、发展与现状 (3) 1、起源与发展 (3) 2、当今美国奥特莱斯行业特点和格局 (6) （1）高端品牌聚集优化 (6) （2）较大折扣优惠 (7) （3）规划合理配套齐全 (7) 二、美国奥特莱斯标杆：Tanger的成功之道 (8) 1、Tanger 的发展历程和现状 (8) 2、公司强势增长原因探析 (14) （1）奥特莱斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛发展 (15) （2）精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger的标杆地位 (18) ①精耕细作的经营思路 (18) ②谨慎稳健的经营策略 (23) 三、对中国奥特莱斯的启示 (30) 1、审慎稳健的业务拓展步伐奠定长期发展基础 (31) 2、优秀专业的品牌运营能力铸就核心竞争力 (32) 3、奥特莱斯方兴未艾，行业等待强者 (33) 四、行业风险 (34)
随着中国经济进入转型调整期，GDP增速逐步放缓，居民收入增速压力增大，消费者信心指数也处于低位徘徊，传统正价零售渠道已进入“微增长”时代。2012年中华商业信息中心公布的百家零售企业销售增速回落至10%，为过去4年最低水平。今年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比增长11.0%，较上年同期微幅提升0.3个百分点，继续维持前一年度的低增长态势。 从美国经验来看，在居民实际购买力增速放缓时期内，传统正价渠道压力较大，但逆周期折扣零售渠道获得消费者的青睐，同时良好的业绩也得到了资本市场投资者的认可，成为优秀的投资标的。基于以上经济背景，我们认为有必要对国际上成功的折扣零售渠道（相对于传统正价渠道）进行梳理与研究。本报告将重点关注品牌折扣零售渠道，以Tanger公司为例，探讨奥特莱斯业态的变迁和Tanger公司的成功经历，及其对国内的启示，以供投资者参考。 一、奥特莱斯的起源、发展与现状 1、起源与发展 早在一百年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形，当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售订单尾货，这种“厂家下水道”分散性和临时性色彩浓厚。真正意义上的奥特莱斯出现在1971年，创始人为美国企业家哈罗德·阿方德。1957年，阿方德创建了“戴克斯特鞋类公司（DSC）”，贴牌生产Dexter皮鞋，建立皮鞋产业链。60年代，市
广州商场：天河城百货，中信广场，正佳广场，广百百货，摩登百货,领好广场，友谊城百货，新光百货，王府井百货，广州购物商城，广州维多利广场，广州中华广场，广州丽柏广场等。 上海商场：（上海二百）永新百货，中环广场，向阳993，汇联商厦，Bund 18 外滩18号，上海金鹰国际购物中心，上海百盛百货，港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金广场，第六百货，美罗城，上海伊势丹百货，久光百货，崇光百货，上海巴黎春天百货，来福士广场，大上海时代广场，FOXTOWN，百联世贸国际广场，上海龙之梦购物中心，上海奥特莱斯品牌直销广场，上海梅龙镇广场，上海正大广场，上海华润时代广场，上海第一八佰伴，迪卡侬运动城，上海置地广场，锦江迪生商厦，列香百货，黄金广场，大宁国际购物广场，香港广场，iCreate sports运动城，上海腾飞广场，二十一世纪运动城，上海妇女用品商店，百联又一城购物中心，上海大西洋百货，梅陇镇·新都会（MAXMALL），上海汇宝购物广场，上海嘉茂购物广场，上海百联中环购物广场，上海荣窿购物中心，上海名店运动城，中信泰富广场，天山商厦，上海恒隆广场，华狮购物中心，新梅联合广场，中融国际商城，上海宏伊国际广场，上海曹杨商城，天兴百货，上海亚新生活广场，上海东宝百货，假日百货，百联南方购物中心（友谊南方商城），吉美臣品牌折扣中心，上海新世界城，上海万达广场，美
美百货大上海时代广场，上海第一百货，上海虹桥友谊商城，上海时装商店，永安百货等。 北京商场：北京半岛王府精品廊，北京翠微大厦，北京城乡华懋大厦，北京东方新天地，北京丰联广场，北京复兴商业城，北京新东安广场，北京新世界彩旋百货，晨曦百货东方店，北京SOGO 崇光百货，北京当代商城，北京赛特购物中心，金源燕莎SHOPPINGMALL，北京君太百货，北京华宇时尚购物中心，北京新世界商场，晨曦百货双子座店，北京美美，北京巴黎春天百货，北京百盛购物中心，北京燕莎友谊商城，燕莎奥特莱斯购物中心，北京新中关购物中心，北京西单购物中心，北京天元利生体育商厦，北京太平洋百货盈科店，北京双安商场，北京市百货大楼，北京上品折扣广场王府井店，北京王府井百货，北京三利百货，北京蓝岛大厦，北京国贸商城，北京甘家口大厦，北京长安商场等。 深圳商场：深圳地王购物广场，NICO-女人世界名店，REEL时尚生活百货，COCO PARK公园版情景式购物中心，中信城市广场购物中心，深圳太阳百货，宝安前进天虹商场，宝安创业天虹商场，龙岗双龙天虹商场，龙岗新城天虹商场，梅林天虹商场，沙竟天虹商场，龙华天虹商场，福民天虹商场，东门天虹商场，南山常兴天虹商场，布吉天虹商场，深圳天虹购物广场，深圳铜锣湾百
中国商场名录 广州商场：天河城百货，中信广场，正佳广场，广百百货，摩登百货,领好广场，友谊城百货，新光百货，王府井百货，广州购物商城，广州维多利广场，广州中华广场，广州丽柏广场等。 上海商场：（上海二百）永新百货，中环广场，向阳993，汇联商厦，Bund 18 外滩18号，上海金鹰国际购物中心，上海百盛百货，港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金广场，第六百货，美罗城，上海伊势丹百货，久光百货，崇光百货，上海巴黎春天百货，来福士广场，大上海时代广场，FOXTOWN，百联世贸国际广场，上海龙之梦购物中心，上海奥特莱斯品牌直销广场，上海梅龙镇广场，上海正大广场，上海华润时代广场，上海第一八佰伴，迪卡侬运动城，上海置地广场，锦江迪生商厦，列香百货，黄金广场，大宁国际购物广场，香港广场，iCreate sports运动城，上海腾飞广场，二十一世纪运动城，上海妇女用品商店，百联又一城购物中心，上海大西洋百货，梅陇镇·新都会（MAXMALL），上海汇宝购物广场，上海嘉茂购物广场，上海百联中环购物广场，上海荣窿购物中心，上海名店运动城，中信泰富广场，天山商厦，上海恒隆广场，华狮购物中心，新梅联合广场，中融国际商城，上海宏伊国际广场，上海曹杨商城，天兴百货，上海亚新生活广场，上海东宝百货，假日百货，百联南
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房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析 导读: 奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。 国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？ 近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。 奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合 商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。 一、奥特莱斯发展历程: 诞生 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 阶段一
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 阶段二 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 阶段三 1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 中国 从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。但同时，各种运营困境也开始出现。企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。 二、奥特莱斯模式升级: 传统模式 简易型的品牌折扣店 2.0版版本 附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。 3.0版本 类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些 三、OUTLETS三大吸客法宝： 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 四、中国奥特莱斯的三大特点： 1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
特色小镇案例体育旅游小 镇八大典型案例分析 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
在“全民健身”的大背景下，体育运动逐渐常态化、休闲化、全民化，体育产业上升成了健康产业的一股中坚力量，推动着健身休闲产业迅猛发展。旅游、文化、养生、互联网等元素的不断聚集及融入，与城镇发展结合，形成了体育产业的新业态——体育特色小镇。 整体上来看，目前国内体育小镇的建设还处于起步阶段，存在很多问题。以下列举出我国八大体育旅游小镇，看看对我国体育小镇建设有哪些借鉴意义。 1、嵩皇体育小镇 基本情况：位于河南登封，坐落于风景秀美的嵩山三皇寨风景区，由河南嵩皇体育产业有限公司和河南省锦绣智达置业有限公司联手打造，规划占地31平方公里，小镇近距登封各景点。 发展特色：联合体育、航空、户外、旅游的企业共同打造大众化、多元化、体验式的体育旅游小镇。聚焦赛车、航空体育运动、登山、乒乓球、拓展等多种运动训练项目为一体，融合观光、餐饮、住宿、会务、婚礼、养生等多种元素的户外体育运动主题公园。 借鉴意义：借助着名风景区，探索体育项目集聚。河南登封被誉为“功夫之都”、“武术之乡”，体育小镇借助于少林寺的影响力和武术产业基地，兴起马拉松、汽车拉力赛、登山等其他运动项目，逐渐向多元化旅游产业方向发展。 2、德清莫干山“裸心”体育小镇 基本情况：位于浙江德清莫干山，目前德清本地有体育产业企业70多家，均以体育健身休闲、场馆服务及体育用品的销售和制造为主，实现体育产业销售收入过百亿元，体育产业集群效应明显。2016上半年，德清乡村旅游接待游客176万人次。 发展特色：小镇以打造“裸心”体育为主题，规划“一心一带两翼多区”全力打造体育特色小镇。将体育、健康、文化、旅游等有机结合，以探索运动、户外休闲、骑行文化等为特色，带动生产、生活、生态融合发展。建设部分重点项目：(1)Discovery探索极限基地(2)久祺国际骑行营(3)莫干山山地车速降赛道(4)“象月湖”户外休闲体验基地。 借鉴意义：依靠体育产业传统优势，活化“体育+旅游”产品。小镇体育小镇长期将打造辐射长三角地区的户外休闲运动品牌，将体育产业、文化、旅游三元素有机结合，打造成为具有山水特色的“户外运动赛事集散地、山地训练理想地、体育文化展示地、体育用品研发地、旅游休闲必经地和富裕民众宜居地”。 3、绍兴柯桥酷玩小镇
fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets
（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告 撰稿人：劉晶日期：2011-6-25 摘要 仙林金鹰天地自其开业以来经营持续爆冷，客流量甚少。经营一年后，在2011年4月重新开业，但是身份转变为“仙林金鹰奥莱城”。“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”。在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品以及工厂尾货和名牌专供的系列商品的零售业态，因此也被称为“品牌直销购物中心”和“品牌直销广场”。 仙林金鹰身份未变之前，经营效果不良，可能是因为其所售商品档次过高，在大学城难以开辟市场。金鹰天地一直致力于中高档商品经营，而大学城内学生与居民约各占一半，学生消费水平不及金鹰销售价格平均水平，并且仙林只是南京副城，居民消费水平不及主市区。种种原因导致金鹰天地经营持续爆冷。 现金鹰身份转变，开始经营品牌折扣店。金鹰奥莱城，开创南京城首家“第四代奥特莱斯”先河，以“城在这里，乐在心里”的黄金承诺，将顾客的众多期许“一站式”完美达成。在2011年初的金鹰商贸集团品牌峰会中，金鹰奥莱城作为2011年度推出的重点项目，获得多家品牌的关注。峰会结束后，多家名品对金鹰奥莱城的前景十分憧憬，施华洛世奇、COACH等众多品牌纷纷主动约见金鹰奥莱城招商组，对项目进行实地考察，表达合作意愿。 但是，金鹰奥莱城开业后真的能像金鹰集团及奥特莱斯折扣店经营者期望的一样吗？本报告将以金鹰奥莱城为核心，分别从市场、选址、项目形象定位等方面对金鹰打造的第四代奥特莱斯进行考察分析。此外，本人通过对上海、北京、苏州奥特莱斯的成功经营以及南京江宁文鼎广场奥特莱斯的失败经营四个案例进行分析比较，以个人理解对仙林金鹰奥莱城的命运作出推测。
睿 欧 奥 莱 推 广 手 册REOAR RAVELLO OUTLETS 北京睿欧博瑞品牌管理有限公司 BEIJING REAL BRIDGE CO.,LTD
STORE PRESENTATION OPREATIONS AND MARKETING RESOURCE STRENGTH COMPANY INTRODUCTION 公司介绍 _CONTENTS 项目展示 资源优势 运营与营销
公司介绍 COMPANY INTRODUCTION
Company Introduction 北京睿欧博瑞品牌管理有限公司简介 睿欧REOAR是一家专业从事国际知名高端品牌代理与运营的品牌管理公司，总公司在美丽的澳大利亚悉尼，拥有奢侈品代理批发与运营已有5年经验之久，是是诸多国际知名品牌在大中华区域的重要合作伙伴。 睿欧位于北京国贸核心商圈的朝外SOHO，作为中欧国际贸易真正的桥梁，5年来一直从事于国际顶级奢侈品牌，设计师品牌，时尚潮流品牌，高端化妆品品牌，以及高端内衣品牌在中国的输出，业务遍及欧洲、北美，日本，韩国，以及中国香港。 睿欧目前已经代理授权来自全球超过20个国家的近200余个品牌，涵盖服装，皮具，鞋履，配饰，化妆品，内衣，生活家居及科创等。
C O M P A N Y I N F L U E N C E 睿欧合作与影响力 睿欧旗下诸多品牌，多年来一直参与世界范围内最顶尖的时装周成衣及高级定制服装发布会，在纽约、巴黎、米兰、伦敦等时尚之都均与当地的时尚产业链保持着良好的互动和紧密的合作关系。同时也为行业整合，品牌提升等进行理性投资，以此来提高企业的盈利能力。这倚赖于睿欧与诸多金融行业的龙头机构和公司有着深入且持久的合作关系，而且其团队的多名成员拥有丰富的资本运作经验。睿欧还与中国多个地区级政府相关部门有着彼此信赖的密切关系，双方均致力于共同推进中国时尚品牌真正国际化战略关系的构建。 随着睿欧运营网络的不断发展壮大，我们的合作伙伴已涵盖全国各大时尚品牌、商业地产、各地的大型商业百货和知名买手店等。凭借对欧美时尚行业的深刻了解，稳定优质丰富的货品渠道，良好的跨境贸易服务，以及对中国市场丰富的运作经验，睿欧一直在业内享有较高的口碑。 中 欧 贸 易 桥 梁品 牌 零 售 专 家专 业 时 尚 团 队
北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。目录/ Lists 北京最有逛头奥莱推荐 入驻品牌介绍 网友扫货晒贴（折扣劲爆） 周边环境及设施介绍 地址以及行车路线推荐1. 赛特奥特莱斯 Scitech Outlets
位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。 崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！ 它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会觉得拥挤。一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。这里每一幢别墅就是一个独立的品牌。聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee 、Adidas、Nike、MCM 、Columbia、等运动和休闲品牌。赛特奥莱口号就是“大品牌、小价格。”365天都在打折！甚至有国际精品有1到3折的惊喜，价格绝 对是很亲民！burberry折扣卖场。拥有号称华北最大的李维斯折扣店。（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套？）coach 折扣店每逢节日还会有折上折的活动。各种运动品牌工厂折扣店让你挑不过来。依恋旗下所有品牌都收纳其中，经常会
奥特莱斯的商业模式 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、
京 津 奥 特 莱 斯 RDM公司开发之项目介绍
Fingen创建于1979年，目前业务发展集中在时尚、零售业及房地产三个领域。 在时尚领域，Fingen旗下拥有CK、CK Jeans、CK Collection、Guess以及Jean Paul Gaultier（高缇耶）和Kathy Van Zeeland等世界顶级品牌的经营权。 在零售领域，联合Tie Rack公司构建了庞大的销售网络，拥有300多家店铺，半数设在世界各地的主要机场内。 Fingen旗下的RDM主营房地产业务，其投资组合与发展资金高达13亿欧元。 Fingen目前在欧洲和亚洲的雇员超过2,000名。
RDM房地产 RDM是Fingen下属的房地产公司。目前，RDM管理超过20个房地产的开发项目，建筑总面积逾61万平方米。 作为私营房地产开发商，RDM将股本资产投资到各房地产开发项目中，并积极 与在国际上享有盛誉的公司结为战略合作伙伴关系。 多年来，RDM已发展成为意大利最重要的房地产开发商之一。在意大利国内发 展和成长壮大的同时，近期在国际上也参与了中国、匈牙利、罗马尼亚、美国 和土耳其的房地产开发建设项目。
RDM房地产 RDM当前致力于开发以下三类项目： ·豪华酒店及住宅：RDM认为这是一个成长非常迅速的领域，自公司成立以来， 已成功开发了价值超过7亿欧元的此类房地产项目； ·混合用途开发：迄今为止，RDM已在这一领域里投资1.5亿欧元，专门用于城 市古建筑的修复及合理利用； ·零售中心：RDM 联合McArthurGlen开发设计师品牌折扣店—奥特莱斯，现 已成为意大利业界翘楚；目前已兴建并经营价值超过5亿欧元的奥特莱斯。
奥特莱斯购物中心卖什么 2010年07月26日07:51中国经济网-经济日报字号：T|T 转播到腾讯微博 买到便宜的名牌商品，是每一个去奥特莱斯购物的消费者的共同目的。但不同的消费者对名牌商品有不同的理解，奥特莱斯在创办之时往往要根据所在城市和地域的消费者特点来组织自己的商品品牌结构。 “在我国开办奥特莱斯，就要研究我国的消费文化和消费者对品牌的认知和喜好，研究消费者的消费习惯和消费能力。”北京燕莎奥特莱斯购物中心总经理寇萍对此深有感触。起源于美国的奥特莱斯，如今在全世界得到发展，但是，各国的奥特莱斯都是在坚持奥特莱斯业态经营本质的前提下，适应本国的市场需求，以突出自己的特色。 发达国家奥特莱斯经营的品牌基本都是国际化品牌，其品牌知名度表现为国际化的影响力，最大的优势是国际品牌本地化，因为大部分国际知名品牌都是欧洲和美国的品牌。我国的商品品牌缺乏国际化的优势，进口欧美国际化品牌商品的经营成本比较高，同时，消费者的国际化程度也比较低，这样的现实条件决定了在我国开办奥特莱斯，在经营国际化品牌的同时，也要注重国内品牌商品的搭配。 “如果细分的话，奥特莱斯的消费者有以下4种类型：喜欢名牌但消费能力不足；有消费能力却又不愿意花那么多钱；淘宝心理，把淘便宜的名牌当作一种乐趣；消费二三线品牌。”中国商业联合会副会长万文英说。针对不同的消费群体，各地奥特莱斯往往有自己的商品品类和品牌的结构设计，也有自己独特的销售模式。 一线品牌锁住高端消费者 一线品牌也有库存、过季、断码产品，在专卖店打折销售会损害其品牌价值，就需要一个专门的折扣店来处理 “到赛特奥特莱斯购物就是为了买大品牌的东西，我知道这些能打折的都是一两年以前甚至更早的款式，但那也是大品牌啊，何况款式都很经典，我不觉得那是过时的东西。”在北京一家外资企业任高管的郭丽颖对记者说，在商务谈判中，如果没有一两件名牌衣饰或名牌包做点缀，她都觉得有点心虚，毕竟周围的人对名牌有一定的认知度和消费能力，但动辄几千上万的消费也的确让她很有压力。自从赛特奥特莱斯开业后，郭丽颖就找到了适合自己的购物场所，现在她在国内购买的名牌商品基本都在这里淘。 赛特奥特莱斯可谓大牌云集，BURBERRY、ARMANI、BALL Y等许多国际一线品牌都是在北京开的首家折扣店，目前其经营的260多个品牌中，国际一线品牌占了40％，其他国际品牌占40％，这吸引了许多大品牌的忠实顾客经常前往“扫货”。 同样，在杭州休博园奥特莱特品牌服饰广场，ARMAN、PRADA、BURBERRY、VERSACE 等一系列国际一线品牌的专卖店鳞次栉比。作为杭州休博园休闲商业中心的核心业态，杭州奥特莱特品牌服饰广场一直将国际一线、二线大品牌折扣店作为直销广场的“拳头产品”。
『行业分析』购物中心内百货主力店成“鸡肋”? 2014-06-07 多个购物中心百货面积缩水加强购物体验 “购物中心去百货化”,有人说是趋势,有人认为是伪命题,在争论不休的时候,事实会帮助我们做出正确的判断。近日,在诸多百货出现关店的同时,曾经以强势主力店姿态入驻购物中心的模式也在经受考验,有成熟购物中心缩水原本百货的面积,也有新兴购物中心不再引进大型百货店。业内人士坦言,只是卖东西的百货,无法像体验业态给购物中心“旺场”,如何加强购物体验是未来应考虑的问题。
现象百货瘦身加码体验业态 “购物中心是否要去百货化”,业内龙头已开始考虑这个问题。近日,有媒体报道称,万达在福建的两个项目将于年底开业,而值得注意的是,两家广场中的万达百货都将“瘦身”至4个楼层。公司表示,瘦身缘由是适应城镇消费力进行调整, 也为增加一些体验业态。这一举动从侧面印证了此前万达广场欲减少零售业态的传闻；就在去年万达还对外宣布,2014年开业的万达广场(不包括万达百货)将全面取消服饰业态。 就在上周,广州某百货公布消息,在下一个合同期内,位于某成熟购物中心内的百货主力店面积将缩减,同时对现有结构进行调整。对此,该成熟购物中心表示,空出的面积将用于兴建场内的海洋馆等体验业态。 事实上,很多新兴的购物中心已不再将大型百货看得那么重要了。据了解,如位于番禺的荔园新天地,主力店包括麦德龙超市、金逸影城、永旺莫莉幻想儿童乐园、百乐门宴会中心等,却未增设大型百货；而在天河区的东方宝泰内有永旺超市(内含百货业态)、无印良品等零售商,也没有大型百货店；在海珠区的乐峰广场也仅引进了包含百货业态的永旺超市。 “没有大型百货店,购物中心也能生存下来,这与以前的思维完全不同,这源于消费结构发生了变化。”一位购物中心负责人表示。 困境实体零售疲软百货难揽客 消费结构的变化是因为电商对实体零售的冲击,近年来国内诸多百货同质化严重, 受电商冲击的实体零售已被认为缺乏竞争力。在网上销售的冲击下,大型零售企业销售增速呈明显下降趋势。据广州统计信息网最新数据显示,今年1月至4月,
谈奥特莱斯中国发展之路(上篇 2002年12月北京燕莎奥特莱斯购物中心开业; 2006年4月28日,百联与九龙仓强强联手,上海青浦奥特莱斯开业; 2006年6月10日,瑞士狐狸城在上海新浜镇推出狐狸城工厂直销店; 2006年6月底,燕莎集团在哈尔滨再开一家奥特莱斯; 2007年7月,张家港在三线城市中第一个开出香港城奥特莱斯; 2007年10月25日,上海服装城奥特莱斯正式宣布成立,而宁波、奉化、青岛的奥特莱斯项目也在筹建之中; 2007年9月28日苏州太平洋奥特莱斯休闲购物中心开幕; 2007年10月,成都美嘉斯奥特莱斯品牌直销广场试营业; 2007年12月7日,杉杉集团宣布全面进军奥特莱斯,1月底宁波奥特莱斯商业广场开建; 2008年1月12日,南京金狐城名品直销广场以中国奥特莱斯(OUTLETS创新发展论坛之势全面开始推广招商; 2008年1月18日,新华南MALL中6万平米的东莞工厂直销中心正式启动全球招商; 2008年5月奥特莱斯博览会将在宁波举行; 与此同时,重庆西部奥特莱斯、长沙奥特莱斯购物公园、武汉黄陂国际品牌直销中心、昆明奥特莱斯购物中心高调开建,西南与中部掀起奥特莱斯热潮; 上海某调研公司传出消息称,目前中国奥特莱斯数量业已超过200余家,笼统性地把厂家直销中心和品牌折扣店,如:北京丰联广场地下一层“365品牌折扣”、天津
美美精品奥特莱斯店、长沙王府井奥特莱斯折扣店等统统划到奥特莱斯这一范畴之下。 ………… 奥特莱斯很热门似乎又很复杂,但作为一个地地道道的舶来品,我们不妨先了解一下奥特莱斯在它的起始国——美国的发展状况。 1970年—1987年:工厂直销商店(Factory Outlet Store,基本上是一家工厂一个商店,所经营的商品既是品牌商品又价格低廉,能吸引大批顾客。 1988年—1996年:工厂直销中心(Factory Outlet Center开始繁荣起来,并有较大的发展。很多工厂把工厂直销店集中在一起开设,这时的工厂直销中心一般都是真正的“工厂直销”。 1997年至今:直销中心(Outlet Center这一业态发生了实质性变化,表现出产业融合和边缘化倾向。中心的功能更加齐全,实行休闲购物一体化。很多中心已突破该业态最硬化的数量指标,即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。 由多个代表性行业机构发起建立的中国购物中心联席会议第一次会议也明确建议把奥特莱斯列为购物中心一种形式;在国标委发布的零售业态分类标准中,工厂直销中心(Factory Outlets Center被列为第12种零售业态。 2005年国际购物中心协会(ICSC新修改的购物中心分类中已正式将直销中心(Outlet Center列为购物中心类型之一。这似乎标志着,北美已不再将Ou tlet作为一个独立的业态,而是视作为购物中心的一种类型,即作为整合各种零售业态的超业态平台。 国际购物中心协会对奥特莱斯的定义是: