T R A N S I T-O R I E N T E D D E V E L O P M E N T
TOD项目策略定位汇报方案江中区域一部T O D项目团队
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项目定位
P R E S E N T A T I O N T E M P L A T E THE END →M O D E R N A N D C L E A N
P R E S E N T A T I O N
A B O U T U S T E A M S E R V I C E T E S T I M O N I A L G A L L E R Y T I M E L I N E I N F O G R A P H I C
M O D E R N T E X T TOD
TOD，即transit-oriented development
依托于轨道枢纽中心
在5～10分钟的步行路程之内建立中心广场，将城市中的公共交通、商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等
城市生活空间进行高效聚合的
立体城市
全球十大轨道地标综合体巡礼
英国伦敦国王十字车站欧洲最大轨道综合体，通过织补城市肌理，全领域恢复城市机能，实现城市再生。
法国巴黎拉德芳斯世界上第一个城市综合体。现代巴黎的摩登象征，与凯旋门、香榭丽舍大街、卢浮宫构成
巴黎最重要的历史中轴。
H E I J I A L U O.A L L R I G H T S
意大利米兰“新门”米兰之于T O D的浪漫艺术之作，破败中升起的时尚新区，创新生活样本。
美国纽约新世贸中心纽约地铁最大换乘枢纽，北美最环保节能的典范，沉重历史在灰烬中重生的繁华之地。
澳大利亚墨尔本联邦广场墨尔本最大零售业中心和公众广场，前卫建筑设计使其成为墨尔本城新活力的
展示中心。
新加坡乌节路综合体交通枢纽引领消费，主导城市开放空间，构建城市公共中心话语权。
日本大阪G R A N D F R O N T综合体迭代样版，创新业态极致体验，产学研商结合的感性空间。
日本东京六本木新城时代更迭中的前卫与潮流，构筑城市开放空间，打造城市形象名片。
香港国际金融中心I F C香港城市印象最贴切演绎，‘购物天堂’与‘美食之都’，永不陨落的香港地标。
香港九龙站上盖T O D土地理念的合理应用，土地功能使用最大化，改变城市人口生活形态。
TOD轨道城市综合体代表城市完成高级阶段进化，提振城市能级，聚合经济能量，
产业聚能，万象筑梦
是更新城市封面的地标级作品，
提供更多元丰盛的生活方式，
创造有生命力的开放空间。
打开城市生活无限想象
“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。 附表： 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：
（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 （二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下： 市区住宅物业调查：
项目公司组建方案 20141216 建设运营方案卷项目公司组建方案 项目公司组建方案 第1章项目公司组建计划 ................................................................................................... 2 一、项目公司组建 ................................................................................................................. 2 二、项目公司股东结 构 ......................................................................................................... 2 第2章项目公司机构设 置 ................................................................................................... 3 一、项目公司组织机构设 置 ................................................................................................. 3 二、项目公司组织架构 图 ..................................................................................................... 3 三、主要部门设置及职能范 围 ............................................................................................. 4 四、项目公司人力资源管 理 ................................................................................................. 5 第3章项目公司人员安 排 ................................................................................................... 7 一、主要任职人员 表 ............................................................................................................. 7 二、主要人员简历 表 ............................................................................................................. 8 第4章人力资源管理计 划 ................................................................................................... 9 一、基本要 求 ......................................................................................................................... 9 二、基本人事管理计 划 ......................................................................................................... 9 三、人员配置计 划 ............................................................................................................... 10 四、绩效管理计 划 ............................................................................................................... 10 五、劳动关系计 划 ............................................................................................................... 10 六、安全生产与安全教育计 划 ........................................................................................... 10 七、劳动防护计 划 ............................................................................................................... 11 第4章员工培训计 划 ......................................................................................................... 12 一、培训形 式 ....................................................................................................................... 12 二、培训与开发方 案 ........................................................................................................... 13 三、项目公司管理培 训 (13) 第1章项目公司组建计划 一、项目公司组建 投资人（XXX公司）将依据中国法律并按照《XXX项目招标文件》要求,在XXX市专门成立该项目公司。
体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告 第一篇地块解读 1．1本工程地块解读 本工程地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50M，北望环城南路。工程用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段 不可多得的地块。 图1.1 工程地块位置图 本工程地块
----地块现状 地块地面已平整，周边建筑物林立 占地面积：4600㎡ 1.2 本工程地块优劣势分析 【工程优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重 要的地理位置，整体规划配套完善。 生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本工程西 接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的 地方。 发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。 昭示优势---因为工程的区位优势十分显著，对工程的后期形象有很好的 正面影响。 资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【工程劣势分析】 环境劣势---本工程地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角
度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环 境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求 自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。 【工程机会分析】 发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建 设，所以工程周边未来发展潜力巨大。 空白机会—目前工程区域商务地产工程云集，只有少量住宅工程，本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远，而城墙内的工程往往价格甚高，环城路周边工程则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业，本工程目标客户群体范围广，容量大，对工程的销售有很大促进作用。 分析结论： 本工程个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针 对目标客户分析市场需求，依托本工程特色，借助周边生活 环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传， 同时致力于工程形象的改善，以求一举竖立起本工程的人气 热潮。
雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月
目录 第一部分：市场调查与分析 一、宏观市场调研与分析 （一）济南市经济环境概况 （二）济南市城市空间发展战略 （三）济南市房地产市场分析 二、济南别墅市场专项分析 （一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研 （三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析 一、雪野湖基本概况 二、项目宗地分析 三、项目SWOT分析
第三部分：项目定位 一、目标客户群核心定位 二、产品定位 三、总结 第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展
2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点 济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。 从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投
资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略 济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。 城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区 一区：西南部长清地块 一带：东部产业带（章丘）
1项目公司组建方案 1.1项目公司组建计划 项目公司组建时间：若我公司成功中标，按照要求在接到中标通知书5个工作日内与发包人签订合作协议，并按梧州市相关政策在梧州市成立项目子公司。 项目公司注册资本： 1000万元。 项目公司注册地点：梧州市。 项目公司经营范围：项目公司为具有独立法人资格的公司，负责填埋场的建设、运营、管理等工作。 项目公司办公地点：办公地点拟设定在该填埋场内，方便工作上的沟通和联系。 1.2项目公司的机构设置 根据我国基本建设程序和有关法规，对企业投资项目全面实施“法人负责、政府服务、行业监管、依法行政”的建设管理模式，我公司在本项目中标的前提下，由我公司组织成立梧州市生活垃圾填埋场填埋气资源化综合利用项目投资开发有限公司（下称“项目公司”）。项目公司作为我公司的子公司，就工程的建设进行投融资，组织工程建设、经营、管理及维护。 公司人员配置如下： （1）总经理：陈凤凯 任职资格: 华南理工大学环境工程专业本科学历，具有8年以上项目管理经验和9年以上填埋场及填埋气体收集运行管理经验，曾参与建设运行永州医疗废物处理中心工程项目、湖南省衡阳危险废物处理中心工程项目、深圳市下坪填埋场填埋气体收集利用项目，目前负责下坪填埋场碳减排项目及现场工程总负责人。陈凤凯先生在填埋气体收集利用方面拥有丰富的经验，并多次在国内填埋气方面作过相关培训讲座，分别于2010年和2011年受美国环保局邀请，作为专家出席 ---------------------------------------------------------精品文档
---------------------------------------------------------精品 文档 了《全球甲烷行动合作计划》填埋气体收集利用培训班的进行演讲。 陈凤凯工程师证 陈凤凯学历证
项目公司的组建方案； 一、项目公司组织机构 二、管理制度 （一）执行董事行使下列职权： 1、向股东报告工作； 2、执行股东的决议； 3、决定公司的经营计划和投资方案； 4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6、制订公司增加或者减少注册资本； 7、制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案； 8、决定公司内部管理机构的设置； 9、决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公 司副总经理、财务负责人及其报酬事项； 10、制定公司的基本管理制度； 11、公司章程规定的其他职权。 （二）总经理对执行董事负责、行使下列职权： 1、主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事的决议； 2、组织实施公司年度经营计划和投资方案； 3、拟订公司内部管理机构设置方案； 4、拟订公司的基本管理制度； 5、制定公司的具体规章；
6、提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人； 7、决定聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员； 8、执行董事授予的其他职权。 为了提高公司的整体工作效率，适应公司向集团化、管理科学化发展的要求，便于对员工的各项工作目标考核，根据公司的实际情况，特制定集团各部门岗位职责。 （三）、总经理岗位职责 一、全面主持公司的生产经营管理工作，决定和处理日常工作中的重大事宜，受执行董事领导，对执行董事负责。 二、组织制定公司年度工作计划，报执行董事批准执行，检查、指导各部门落实工作计划情况。 三、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，报执行董事批准后组织实施。 四、主持召开计划会和开发经营例会，协调各部门的工作，及时解决开发经营过程中存在的困难和问题。 五、对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作关系，对外做好相关外联工作,协调好与政府主管部门的关系。 六、负责完成公司年度工作计划和各项经济指标。七、决定公司的工程上的重大事宜。 八、根据执行董事批准的资金计划决定公司资金的使用情况。
高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。
第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周
边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压
力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
项目公司组建方案 1.1 项目公司的组建 PPP项目合同签订后30日，确定项目公司组建方案，拟定股东协议、公司章程，报市政公用局审查认可后，向工商行政管理部门提出申请、进行企业名称预核准、向专用银行账户注入注册资本金，完成项目公司注册登记。 1.2 项目公司组建时间 根据合同文件要求，联合体再收到中标通知书后30个完成《PPP项目合同》的签订；在此后30天完成项目公司组建，并完成项目公司注册登记及项目审批手续。 1.3项目公司部门机构设置 1.3.1董事会 项目公司设立董事会，董事会由5名董事组成。董事会设董事长1名，副董事长1名。董事长由社会资本方委派；副董事长由市保障性安居工程投资委派，并经市市政公用局书面同意。 1.3.2监事 项目公司设监事1名。 1.3.3经营管理机构 项目公司经营管理机构由总经理1名（高级工程师）、副总经理1名、财务总监1名、技术总监1名组成，拟派人员的职称均为中级以上职称，承诺未经招标人同意不得擅自变更本项目拟派出的主要人员。
项目公司建设期设置的主要部门为：财务资金部、工程管理 部、工程经济部、安质环保部、办公室（党群办公室）。见下图 “项目公司部门机构设置框图” 项目公司部门机构设置框图 1.4项目公司管理制度体系 项目公司为具有独立法人资格的公司，负责本项目建设所需 资金的投融资、项目建设管理、运营维护等工作，主要如下： 1.4.1编制本项目实施计划和年度计划，并组织实施； 1.4.2负责项目建设资金的筹措和管理； 监事 财 务 资 金 部 办 公 室 工 程 经 济 部 工 程 管 理 部 董事会 财务总监 副总经理 技术总监 总经理 安 质 环 保 部
前期策划报告 前期策划报告 ●市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括： 项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议● 市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是： 市场推广主题定位： 市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议找房地产资料,到中国地产商销售策略： 开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：
广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略： 媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略： 媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行● 项目销售策划(项目销售阶段)： 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整 附送： 前期策划经理 前期策划经理 荣艺集团，为一家产业多元化、经营跨地区的大型集团公司。我们秉承“高效、共赢、和-谐”的经营理念，围绕“凝聚共荣，追求卓越”的核心价值观，在经营中大胆探索实业发展和资本运作相结合的发展思路，以房地产开发为主，建筑装饰、市政工程、酒店家具、投
盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)
第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建
议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析
XX项目部组建方案 前言为进一步促进公司施工管理的发展，确保承接的施工工程系统化组织，促进项目部规范化管理，提高合同履约能力。根据目前公司面临的规模化施工的具体情况和按照公司项目部组建管理办法，结合目前项目部的实际情况。我项目部特拟定XX工程项目部的组建策划方案。 XX项目部实行项目经理负责制，经理部下设“六部一室”即：工程技术部、质检管理部、安全环保部、计量合同部、财务管理部、协调部和综合办公室。全线根据工程特点划分为四个工区，项目经理部对四个工区进行统筹管理。项目部的部门设置及人员配备详见项目部组织机构框架图和项目管理人员配备计划表。 项目部组织机构框图
项目各部门的主要业务范畴 1、?项目经理部：在公司各部门的领导下，规划、承接、计划、决策施工项目；全面负责项目一切日常事务和项目施工生产（安全、进度、质量、文明施工等等）；重点决策项目计划、经营、控制项目成本和安全生产工作。 2、工程技术部：全面负责计划、落实、纠偏、督促项目施工生产；全面负责策划、组织、落实项目施工中所有技术工作；计划、落实、完成项目施工进度、质量。 3、质量管理部：全面负责督促、落实项目施工质量；全面负责督促、落实项目施工进度；全面负责督促、落实项目安全施工生产、文明施工等工作。 4、安全环保部：全面负责策划、计划、落实项目安全施工生产和文明施工工作；负责安全资料的收集、整理、移交工作。 5、计量合同部：全面负责项目直接成本、间接成本的计划；全面负责项目施工分包合同；全面负责项目预决算工作；系统分析项目成本，及时纠偏，为项目经理决策经营、控制成本提供服务。 6、财务管理部：全面负责项目所有资金控制，及时收集、整理各种原始单据入账；全面负责所有项目管理人员日常生活事务，及时与公司财务部门沟通，督促所有物资的采购、入库以及做好成本报账工作；配合成本核算员的日常工作；配合项目经理发放所有员工工资、生活办公用品和材料款的支付；负责人力资源档案的建立、整理工作。负责保卫工作，负责售后服务。? 7、协调部：全面负责对外协调部的各项工作；根据项目部施工计划，提报用地计划，办理施工用地审报的相关手续；与项目部相关部门及时沟通，随时掌握并解决影响
房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托
设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，
XXX项目策划报告书
目录 项目概况 XXX项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 一、项目概况
?地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。 ●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线 ——新华大街，北为通惠河。 ?建设用地面积：41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米 其中：代征绿地用地面积：12250平方米 代征道路用地面积：10060平方米 ?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4 ?总户数；约1100户 ?园区绿化面积：13222平方米 ?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连， 东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。 ?建筑性质：住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区 域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限 在10月31日前具备办理出让手续条件。 二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及 品质的超前性。 ●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市 场的需求。
PPP项目公司组建方案 一、 PPP项目公司组织结构设计 股东会 董事会监事会 总经理 副总经理副总经理副总经理财务总监 综合办公室设备技术部工程管理部安全环保部财务管理部二、项目公司管理层级 PPP项目公司组织结构共分3个基本管理层级，分别为决策层，主要为公司股东会与董事会；管理层，主要为公司经营层，包括公司总经理、副总经理及财务总监等；执行层，包括公司各职能部门、业务部门。 三、部门职责
四、人员配置 PPP项目公司额定29人，其中高管5人，部门负责人及员工24人。 五、项目公司岗位职责 1、总经理岗位职责： ☆主持公司的建设及生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作； ☆组织实施公司年度经营计划和投资方案； ☆拟订公司内部管理机构设置方案； ☆拟订公司的基本管理制度； ☆制订公司的具体规章制度； ☆提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人；
☆根据需要决定及调整公司其他高级管理人员的职责及其分工，并报公司董事会备案； ☆聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的公司人员； ☆在董事会授权范围内，对外代表公司签署有关协议、合同或处理有关事宜； ☆签署公司日常行政、业务文件； ☆拟订公司职工的工资、福利、奖惩等制度； ☆提议召开董事会临时会议； ☆根据董事会的授权或要求拟订应由董事会决议事项的初步方案并报董事会审议； ☆公司董事会授予的其他职权。 2、副总经理岗位职责： ☆直接对总经理负责，总经理不在公司时经总经理授权，主持公司全面工作； ☆执行公司的决议，完成总经理分配的各项具体工作； ☆依据公司发展战略，协助制订年度工作计划、人力资源规划、员工培训发展计划，参与编制并规范执行部门的年度预算，确保公司年度经营目标的实现； ☆在总经理的指导下，具体制订并完善分管范围内的标准化流程、年度经营责任制、预算管理、审计监管、绩效考核等各项经营管理制度；
第一部分市场调研 一、衡阳市宏观市场经济分析 衡阳拥有700多万人口，仅次于长沙，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。衡山宗教旅游产业，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等。 衡阳市自改革开放经济发展迅速， GDP突破千亿，财政收入突破70亿元，全社会固定资产投资突破400亿元。全社会消费品零售总额将近400亿元。城乡居民储蓄逐年增长，突破800亿元。居民可以支配收入比例很大，消费能力强。衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。2007年，2008年衡阳市居民恩格尔系数分别为41.9和43.39，收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。 二、衡阳市商业现状分析 1、总体商业概况 衡阳的商业呈“点状”分布，且业态特征明显。商业呈现高度集中性特征，特点如下： ·中心商圈主要是零售业态，涵盖百货、超市、电器、主题商城及传统街铺·江东火车站商圈是以批发为主，涵盖服装、鞋类等商品的批发 ·石鼓商贸区也是以批发为主，但主要涵盖装饰、建材、五金机电、家具等·华新商贸区属于商业开发区，以机关单位居多，高端配套零售业态将逐渐兴起政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波及县市。
项目公司组建方案(终) -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
项目公司组建方案 一、项目公司的设立安排 1.股东方：政府指定出资人、社会资本出资方。 2.注册资金：30000万元。 3.出资比例：政府指定出资人出资占注册资本金的15%，社会资本方出资占注册资本金的85%。 4.出资方式：货币资金。 5.退出机制：项目合作期结束，政府按约定付清所有可行性缺口补助费用，在解除和清偿完毕所有债务、抵押、质押、留置、担保物权，以及源自本项目的建设、运营和维护引起的环境污染及其他性质的请求权后，社会资本方将项目公司所占股权转让给接收人。 二、组织框架机构 项目公司设立股东会、董事会、监事会及经营管理机构（行政部、计划财务部、安全监察部、运营管理部、建设维护部）。
1、股东会 项目公司设股东会，股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。 股东会行使下列职权： (1)决定项目公司的经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准项目公司的年度财务预算方案，决算方案； (5)审议批准项目公司的利润分配方案和弥补亏损方案； (6)对公司增加或者减少注册资本作出决议；
(7)对发行项目公司债券作出决议； (8)对股东转让股权作出决议； (9)对项目公司合并、分立、变更公司组织形式、解散和清算等事项作出决议； (10)经营期限的缩短或延长； (11)制定和修改项目公司章程； (12)决定项目公司的融资限额及负债规模、对外重大担保事宜； (13)其他各股东一致同意应由股东会表决的事项。 股东会会议由股东按实缴出资比例行使表决权。 上述第(6)～(12)项，需经过代表100%表决权的股东同意方生效；其他事项，需经过代表三分之二以上表决权的股东同意即生效。 2、董事会 项目公司营业执照签发之日，为公司董事会成立之日。 董事会由[5]名董事组成，设董事长[1] 名。[2]名董事由甲方提名，[3]名由乙方提名，董事长由乙方提名，并报经董事会选举产生。 董事每届任期三[3]年，可连任。第一届董事的任期自董事会成立之日起算。如果在任董事的职位因其退休、辞职、生病、伤残、丧失工作能力或死亡等而空缺，则由原委派方委派新董事继任其余
关于成立XXX项目公司的运营方案 一、项目背景 二、组织架构 依据企业运作所需的资源、资金、人力等三个角度，可分为两块内容，一是以有限合伙企业的以法人股X的形式进入到公司，体现在体现在股东会议决与章程中的。二是持股平台Y，所有投资者进入持股平台（此平台的投资者依据情况可进行替换）。持股平台进入者为能对公司的战略发展起到宏观指导作用和解决实质性问题或提出战略发展指导性建议或意见的投资者。比如：公司核心投资人、省餐协等。总公司平台的搭建如下： 1、核心股东：核心成员为公司股东或董事会成员，是公司/项目成立/发起的核心成员且不会轻易变动的成员； 2、持股平台：对项目运营有一定影响力的投资者或团队即或者商商户成员，持股平台人员变更可不涉及公司的变动； 3、有限合伙企业制定股权变动的相关的制度，以确保利益的分配。 依据公司战略发展和企业管理要求，总公司组织架构依据集团管控模式的架构设计如下： 4、部门职责： 运营管理：负责公司的整理运营和指导子公司的运营管理工作； 财务管理：负责公司财务税务、财务、票务等财务管理工作及公司成立前期的财务体系（现金流体系）设计和建立； 资源管理：负责公司 采供管理： 人力管理： 行政管理： 法务管理： 5、子公司平台架构
在此架构模式下，固投人为第一受益者也就是Y，依次为商户Z最后为总公司X； 图二： 5.1子公司核心股东：子公司核心股东成员为总公司董事、固定投资人、商户； 5.2持股平台：子公司持股平台为二级持股平台，主要是商户成员； 5.3固投资人：以固定资产人进行投资的成员，如：以房租形式或装修即或设备等固定资产进行投资，成为公司战略合作伙伴成员（其产品销售以成本形式定价而非常规营销）。如果固定人不愿以固定资产进行投资，则折合现金以投资人形式入进持股平台投资。 5.4图二中采取众筹消费模式，公司生存形式基本上依靠“平台管理、产品特色和消费认可度”三点决定。那么，本次设计采取众筹消费，即消费者在消费的同时也在盈利。三、运营管理机制 公司管理采取集团化管控模式，公司管理机构由决策层、经营管理层和执行层构成，董事会即核心成员是公司的最高权力机构，为公司的决策层，决定公司的一切重大事宜和公司战略发展方向；在总公司的平台上，建立子公司平台，协助总经理帮助商户解决租金、装修、设备和原辅材料的供应问题，让商户可以专心投入到商品的研发中。在决策层和经营管理层领导下，由各专业人员组成公司执行层，即：运营管理部、财务管理部、品牌管理部、资源管理部、采供管理部、人力资源管理部、法务部和行政部等，分别承担各专业责任，在一个共同的目标下开展工作，形成一个完整的管理体系。 财务管理依据公司模式设计建立现金流程和税务规范管理工作，降低公司和商户的供应成本。 四、利润分配形式 利润分配总公司为X，固资人Y、商户为Z；在确保Y的情况下，以Z