杭州XX年前期商业调研分析报告
前言
此次调研背景基于对本案前期资料的了解，以及与贵司初步沟通探讨的前提下，推广机构设立调研专案组，对项目所涉及的商业物业市场进行有效摸底、研判，并协同项目组与有关专家对此项目后期定位与决策共同给予前期研究数据的理论支持。
到目前为止，我们的调研基于以下相关数据的需求基础展开：
1、区域商业物业基本状况（杭州商业物业市场发展气候）；
2、区域在售或刚售罄的商业物业的基本特征；
3、商业物业主要分析数据罗列：租金及价格体系、装修配套标准、品牌分布、店面分割、销售经营状况等。
至目前为止，我们的调研分析将以以下资料基础展开：
1、基于双方前期初步沟通后达成的开发理念、定位与思路；
2、贵司提供的所有物业前期资料、图纸及产品说明、装修状况；
推广机构将在项目推进工作进一步深入后，结合贵公司的具体现实课题需要，从推广机构的专业立场，为贵公司提供后续的完整的服务课题建议。
目录纲要
第一部分调查背景、设计与组织实施
一、调研背景
二、调查设计
三、调查组织与实施
四、商业物业调研分析内容简单陈述
第二部分杭州市商业环境分析（大环境）
一、杭州市商业零售业发展状况
二、杭州商贸城市规划
三、市场总体供求研析
四、区域行业市场现状及探索之径
第三部分杭州市商业环境分析（小环境）
一、武林商圈主要商业业态竞争调查
二、主街商业特点及经营状况分析
三、重要商业网点商业特点及经营状况调研
四、武林商圈公建配套――商业发展的坚实后盾
五、武林商圈的发展前景
第四部分当前杭州商业楼盘竞争环境研究
一、杭州商业楼盘近年供应量及价格水平
二、杭州商业物业发展趋势
三、区域板块分析
四、竞争楼盘调研
第一部分调查背景、设计与组织实施
一、调研背景
基于环球中心推广进度之需，受××房产的委托，于2005年7月15日至8月1日，环球中心项目组成员特设调研专案组，就本项目目前商业物业市场展开了前期初级调研。在专题了解本项目(以下简称本案)地块环境和市场需求的基础上，对区域市场内商业物业部分的理念定位、分割规划、价格制定、装修配套等可行性和操作性的问题进行了分析研究，并提出市场前瞻与综合研究报告。二、调查设计
（一）调查目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解杭州商业物业市场供需状况、价格趋势及其需求、装修配套标准、物业管理及市场宏观环境现状等信息，确定目标客户群及其对产品面积、品质、价格、配套、装修与区位等需求的取向，以此筑基，提供对本项目的理念定位、产品分割规划、价格体系、装修配套及物业管理等方面工作切实可行的市场数据，合理规划运作本案商业物业，以准确定位、合理发挥地块环境特质、经济指标、项目规划数据等现有资源，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的理念定位、产品规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
（二）调查内容
1、对杭州市场宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）杭州商业物业市场现状（开发量、商业物业供应量等）
（3）杭州市区整体交通、环境、人口、经济等综合指标了解
2、项目自身情况调查
（1）产品的整体研究与特性分析
2、项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境及配套）
3、竞争市场调查（个案对比）
（1）楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、工程或销售进度
（2）建筑档次、整体布局、车位配比等
（3）分割面积或分/整出售区域划分特征
（4）硬件设备、配套系统
（5）配套服务功能及功能分区状况
（6）公开销售日期及交付时期
（7）销售价格、历史价格、销售率
（8）付款方式及相应销售政策了解
（9）物业管理公司及费用
（10）入驻企业/品牌及其布局
（三）调查方法
1、宏观调查
（1）房管、土地、规划等相关部门走访了解
（2）报刊文献资料收集与分析
（3）最新网络资源收集（透明售房系统、住在杭州、杭州商业物业类网站及某些专业性网站等）
2、项目自身情况调查
（1）项目现场考察
（2）有关人员访谈了解
（3）相关资料收集整理
（4）电话抽调及追踪
3、需求市场调查
（1）竞争个案综合访谈
（2）统计数据交叉分析
4、竞争市场调查
（1）现场踩点调查
（2）报刊文献收集与分析
（3）后期可以安排深度访谈（需甲方有关人员负责）
三、调查组织与实施
四、商业物业调研分析内容简单陈述
此次调研中我们可能涉及以下内容的重点分析：
第二部分杭州市商业环境分析（大环境）
一、杭州市商业零售业发展状况
改革开放以来，杭州市的商业零售业经过几轮改革重组，基本形成了以大型百货业、超市连锁两种主导业态为骨干、其它多种业态并存的多元化、多层次、多功能、开放式的适合不同消费群体需求的商业零售经营体系，形成国有、股份制、民营和外资等多种经济成份共同发展的新格局。自1997年以来，社会消费品零售总额保持持续、快速增长势头，一直保持了9.5%以上的环比增速，均高于全国和全省的平均水平。
（一）杭州市商业零售业基本情况
2004年零售业诸强的店铺数量呈现快速增长的势头。据对2004年前三季度统计，杭州已有大型连锁商业企业60家，门店数达1124个，实现商品销售额达94.3亿元，同比增长24%。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。2004年12月11日随着中国零售业全面对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。杭州市已落户外资商业企业16家，网点69个，营业面积近20万平方米。沃乐玛、欧尚等国际零售巨头纷纷进杭选址或增开新店。2005年，中外商业企业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
杭州市商业零售业态的变化是商业零售业发展的缩影，经历了从大力发展日常生活服务网点到发展大型商场、专业市场、连锁超市、现代大卖场和时尚服务网点的五个时期，各时期都经历了新业态的导入、成长、成熟、高速发展的过程。
1、商业网点纵深发展，贴近百姓生活
20世纪80年代初，为解决人民群众买难卖难的问题，各级政府通过一系列
改革措施，迅速地推进了各种中小型商业网点的开发，有力地解决了购物难、餐饮难、住宿难、修理难等问题。10年中网点增加了10倍多。1990年达到8.9万个。由于网点业态类型主要是日用杂货店、菜场、百货店、洗染店、食品店等传统的小型网点，小、散、乱且共性化多、个性化少，近5年间已减少近万家。
2、百货业重组改革，发展连锁经营
杭州市区大型百货商场从改革初期的解放路百货商店一家，迅速发展到5000平方米以上的百货商场近20家，中小商店被逐年重组成规模大、品种全的大型百货商场，但由于经营雷同，网点无限扩张，随之而来的是过度竞争，市场疲软，市场占有率开始停滞，1996-1998连续三年，销售额大幅下降，如何突围，面临选择。杭州"百大"集团针对百货业滞涨的问题，已正式宣布赶搭连锁超市这辆快车；杭州"解百"、银泰、百货大楼、杭州大厦更是不断调整市场布局和商品经营结构，努力发挥自己的优势，实施错位经营，逐步形成各自的"商圈"，产生互补优势，这是符合不同消费流向的成功选择。杭州百货业通过百货连锁、错位经营等方式，终于打破多年徘徊的局面，开始再显生机。
3、专业市场结构调整，面临整合提升
杭州各类专业市场以其门类齐全、商品繁多、价格低廉、投入少、投资见效快而迅猛发展，冲击并使得百货商场出现经营下滑。2004年全市有各类商品市场693个，市场总数与2003年持平。其中消费品市场574个，比2003年减少18个，生产资料市场119个，增加了18个。2004年全市商品市场成交额达1056亿元，比2003年增长13.1%,其中消费品市场成交额525亿元，比2003年增长5.4%,生产资料市场成交额531亿元，比2003年增长22%。20世纪90年代的10年间，年均新增30个商品市场，他们分流了传统的百货店、食品店、杂货店的购买力。但随着市场竞争更趋激烈，老百姓对生活质量要求的不断提高，市场的服务功能和服务水准相对欠缺，价格优势不断弱化，使得一些市场成交额增势趋缓。
4、连锁超市抢占市场，有待合理布局
20世纪90年代中后期，连锁超市开始在我市起步，以其便民、利民和居民生活日用品"一站式购买"的优势及其距离、时间、购物、服务的便利性等现代服务方式日益为消费者所欢迎。目前我市连锁超市、便民店铺已达1600家，且发展方兴未艾。而在大肆扩张的背后，各家连锁超市也由于抢占地盘多次出现恶性竞争现象，规范发展、合理布局，寻求突破已成当务之急。
5、外资商业蓄势已发，提升商贸品位
近10年中，由于国际零售企业开始进入国内，上万平方米以上的国内外大型商场、超市、物流中心开始发展。联华、好又多、乐购、麦德龙、物美、家乐福、欧尚、百安居、欧培德、乐购、华润、易出莲花等十多家国内外大型零售企业先后在杭州落户。外资商业鲜明的经营特色、明确的市场定位对杭州商业从经营理念、经营方式、管理模式等各方面都产生了巨大的冲击，很大程度上带动了现代新兴业态的发展，适应了杭州的经济发展水平、城市化进程和商业品位的提升，对促进杭州经济增长，拉动消费的作用愈加明显。
与此同时，杭州本地商家华商集团积极迎接挑战。其属下家友超市从最初简单的百货销售到现在的大型综合性连锁公司，经营40余种大类，20000余种商品，直营门店28家，总营业面积超过70000平方米，并建有15000平方米的配送中心，7万平方米的新配送中心正在建设中。
6、特色街区方兴未艾，突出品牌效应
商业特色街区建设作为提升城市品位、树立城市新形象的重要切入口，已逐渐成为城市建设的一个热点。2001年底，杭州市委、市政府提出要加快商业特色街区建设，明确杭州要在几年内兴建湖滨、清河坊、武林路、中国丝绸城、梅家坞、四季青、信义坊等七条商业特色街区。目前已建成丝绸特色街、清河坊历史街区、武林路时尚女装街和信义坊商业步行街。这些特色街区大部分有多年的商业经营史，具备一定的商业文化氛围，商业积淀较深，人气旺，商品各具特色，
有较高的知名度。
（二）杭州市商业零售业存在问题
1、规划布局滞后，调控乏力
首先，布局不尽合理，缺乏有序竞争环境。商业网点的发展和布局与城市规划是密不可分的，在国外，商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，是设定"商圈半径"、创造有序竞争环境的有效依据。由于缺乏规划有效引导，一方面，由于目前杭州的商业网点多数是市场经济作用下自然形成的商业组群，经营雷同、重复建设、资源浪费；另一方面现代新型业态又缺少必要的发展空间或布局不合理。一家店面成功与否于选址关系密切，而杭城全部的外资商业及绝大多数的大百货商店、大型超市都选址在老城区。致使部分地区出现在一、二公里内同时开出二家超万平方米大卖场的现象；而部分新建园区、居住区商业设施配套不足，居民购物难的问题还未根本解决。
其次，开发与经营脱节，物业不能形成商业。许多商业设施开发建成后，由房地产开发商分割租售，无法开展整体经营。杭州市延安南路、城站广场以及城西商品住宅小区等大量商业设施闲置，形不成集聚效应，筑不起商业圈，都与调控不力，调研论证不充分，定位模糊有密切关系。
第三，行业协会作用不明显。行业协会不能有效地维护会员合法权益，保障行业公平竞争，沟通会员与政府、社会的联系，促进本行业经济发展。目前更多地行业协会只是通过"简报"等形式传递各类信息，但许多企业希望了解的政府在零售业务经营方面的法规文本又不能及时获取。
2、业态结构落后，主流业态发展缓慢
杭州现有的零售业态中，传统业态占95%以上，现代新型业态只占4%强。主流业态的连锁经营涉及行业不广，规模不大，门面不多。具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店、物流中心建设还处于起步阶段。
（三）杭州市商业零售业发展潜力
杭州是浙江省会，是全省政治经济、科技文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，也是长江三角洲重要中心城市和我国东南部重要交通枢纽。杭州商业历史悠久，"钱塘自古繁华"，是千余年来的商业都会。杭州的城市性质和发展目标决定了它必须要具有较为发达的商业零售业。"构筑大都市、建设新天堂"战略的实施，为商业零售业的发展创造了良好的机遇。杭州经济、城市自身的特点蕴含了有利于商业进一步发展的因素。
1、宏观经济环境有利于商业发展
（1）市区扩大使杭州商业发展能有一个更为坚实的需求基础。一个城市的商业发展程度与其城市规模是正相关的。杭州城市区划调整（原萧山、余杭撤市设区）以后，杭州市区面积达到3068平方公里，人口达到373万。给杭州商业发展扩张提供了更为广阔的空间。
（2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使杭州具有很大的消费潜力。杭州位于我国最具活力的长江三角洲城市带内，2004年，杭州市生产总值（GDP）突破2500亿元，达到2515亿元，同比前年增长15％，连续14年保持两位数增长。据2003年世界银行的排名显示，杭州在积极投资环境方面在中国城市中排名第一。
（3）杭州提出"构筑大都市、建设新天堂"战略目标，把商贸产业作为现代服务业发展的重点之一加以大力扶持。
2、资本投入足以保障商业的发展
据对杭州市商业企业调查显示，在今后发展中，商业企业的发展主要是依靠自有资金、银行贷款及部分外资。2004年，全市金融机构各项存款余额5132.03亿元，同比多增24.2亿元，增幅27.05%；同时，浙江省民间资本有着巨大潜力，据估计，“十五”期间，浙江民间资本的形成能力约8300亿元左右。雄厚的资金实力加上浙江省悠久的经商传统、浓厚的商业氛围，为杭州商业发展奠定了坚实的基础。此外，外资的强力注入给杭州零售业带来新的活力
3、相关产业带动和支撑商业发展
旅游、会展业的发展对商业零售的带动作用十分明显。杭州凭借自身独特的旅游、会展资源，具有发展商业零售业的天然优势，
（1）西湖博览会旨向政府搭台，企业唱戏。连续三年成功举办的西博会已形成"西博效应"，据统计，2002年西湖博览会，共有620万人次直接参与了活动，会展成交额80.8亿元，门票收入1675万元，直接拉动杭州GDP增长0.65个百分点。西博会产生的关联效益更是惊人，旅游、交通、通讯、宾馆、百货、餐饮等行业经营收入都有两位数的增长。
此外，杭州已获得明年5月的中国旅游交易会的举办权，2006年世界休闲博览会也花落杭州，杭州商家已经或正在把握这年复一年的商机，抢占制高点。
（2）上海世博会，杭州近水楼台可得月。上海世博会的成功申办，为整个长江三角洲孕育了一个巨大的商机，不仅上海服务业功能将更加强化，它的产业、产品需求本身将难以满足，需要周边地区的支持。因此，从地域上讲，杭州将是此次世博会的最大受益者之一。据一项保守的预测，上海世博会吸引的众多游客中，至少有35%将顺道去周边城市一游，众多旅客特别是国际旅游者的增加，对高档旅游产品消费的拉动是显而易见的。杭州必须抓住这次历史性机遇，利用世博会"溢出效应"加快自身旅游商贸的发展。
（3）西湖的扩容与整治，意在旅游，利在零售业。已完成的西湖南线整合以及正在进行中的"西湖西进"工程以及新湖滨大型复合型商业圈的建设，将大大拓展西湖水域面积，实现西湖旅游资源的大整合。由此带来的旅游线路增多、游客量的上升以及商业业态结构的优化、品位的提升也必将惠及零售业。
旅游、会展之外，杭州在电子商务（全国试点城市）、物流等相关产业的先发优势也为商业零售业的发展提供了便利条件。
二、杭州商贸城市规划
杭州市最近出台了《杭州市商贸物流业发展规划纲要(2006—2020)征求意见
稿》，明确了构筑“购物天堂”长三角南翼商贸中心城市的目标。商贸物流业是衡量一座城市现代化程度的重要指标，没有繁荣的商贸、没有现代化的物流，就没有现代化的城市，同时对于杭州而言，加快商贸物流业发展是转变经济增长方式、拉动经济增长的需要，是营造良好投资环境、塑造城市品牌的需要，也是构建和谐社会、提高生活质量的需要。
按照杭州提出的“一主三副六组团”的城市布局，杭州将全面实现三线连接，即发挥解放路连接“西湖时代”和“钱江时代”的作用，重点构建1+3的市级商业主副中心。市级商中心将以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山，3个商圈，组成“一线三圈”；三个市级商业副中心是萧山区江南商业城商业中心（位于市心路）、临平城商业中心（位于临平镇的北大街）和下沙城商业中心，从而形成三级商业服务网络。
杭州市区还将建4个区域商业中心，它们是庆春东路区域商业中心、拱宸桥区域商业中心、翠苑区域商业中心和滨江区域商业中心。根据自己的情况基本做了定位，分别为匹配钱江新城的庆春东路区域商业中心，钱江新城目前是杭州最被看好的板块之一，潜力甚至很大，和其配套更是相得益彰；拱宸桥区域凸现运河文化，全面体现运河文化的商业气息。继承了古老商业特色；翠苑区域人气是非常不错的，人居环境配套也是相当完备；以中档消费为主，主要还是面对滨江区域，从“西湖时代”到“钱塘江时代”中心的转移，更是体现了一种“明智之举”。与此同时，在富阳、桐庐、临安、建德和淳安构建5个区域商业中心。
此外，杭州市区还有12个区域商业副中心，包括城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城地区、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区。临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭和良渚还有6个商业副中心。
杭州还将推进商业特色街区建设，有关部门预计通过特色商贸的建设，杭州将成为“游新西湖，看西博会，品杭帮菜，逛特色街，买杭产货”的购物天堂和
游览胜地。九条商业特色街重点是湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青服装特色街区、丝绸特色街区（杭州中国丝绸城）、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村和文三路电子信息街区。
记者从有关部门获悉，规划中杭州市区景区相对集中的旅游线路交会地带将建设一处旅游购物广场，营业面积在2000——3000平方米，购物广场以展销浙江省旅游商品为主，突出杭州特产，辅以餐饮、休闲服务。
商业物流是当前很吃香的一个名词，当然商业物流对于—个城市商业的发展以及商业地产的开发也是具有决定性质的。根据杭州城市总体规划和综合交通规划。杭州将分为5个物流重点区域：下沙区域主要提供都市配送型、产业基地型、行业分拨型物流服务，下沙有条件成为杭州现代物流业最先进的区域；江南区域主要提供产业基地型、都市配送型物流服务；临平区域主要提供产业基地型、枢纽中转型、专业市场型物流服务；江东区域将提供产业基地型和航空型物流服务；康桥区域提供枢纽转运型和专业市场型物流服务。
根据实施计划，杭州近期将重点建设下沙(乔司、九堡)、康桥、江南三个物流功能区，拱墅区政府将组织实施康桥区域物流业的规划。
据调查显示，目前全杭州的近700个市场中，主城区就有200多个，接近三分之一。根据规划，杭州市现有主城区的大部分商品市场需要转移。市场的迁移在一定程度上自觉或者不自觉地形成了细分市场的集中效应。目前—部分大型批发市场已经陆续从杭州市中心搬走或正在做着搬迁准备。其中拱墅的杭州国际工业品贸易中心（钱江市场），是搬迁后的系统性商贸交易集中场所之一。
另外杭州的商品市场也将根据类型和功能决定未来的新场所，未来的商贸物流特更加集中规范。陆路枢纽型市场将集中在临平城南部；空港枢纽型的商品集散地可布局萧山瓜沥西部；在城西、城东外围地区建立建筑装饰材料市场园区；在城北的勾庄建设杭州农副产品交易中心；在城南的萧山计划再建一个农副产品
物流中心；生产资料市场逐步向萧山、滨江、余杭区域内交通便利的地区发展；萧山区建立苗木、花卉市场园区。
三、市场总体供求研析
2005中国（杭州）第三届商铺展已于6月19日在浙江世界贸易中心圆满落幕。这次商铺展在宏观调控的大背景下举办，筹办期间就有媒体对其表示担忧，从组委会提供的数据看：本届商铺展共吸引了来自浙江省内及北京、上海、江苏、山东、湖北、海南等地的63家企业参展，展会规模折合标准展位近280余个，展出商业地产项目面积约900万平方米；展会三天共达成交易额5.2亿元（含意向成交额），预约登记人数达4900余人，参展人数逾2万人。
从供应情况看，市区特别是成熟区块的参展商铺寥寥无几。区域外扩，是杭州商业地产供应的一大特色，居住、产业、教育等齐头并进，向四周扩散。由此带来的是，城市商业也必然面对一个向周边扩散的趋势。这是理论上的预测，事实也是如此。就在近一年，我们发现周边的近郊板块上正在冉冉升起一批规模较大的综合型商业项目，而这些项目今后极有可能成为各自区块的商业中心。
比如，下沙即将面市的十六街区、福雷德广场、邻里中心三大综合商业体，滨江正在打造的“星光大道”大型商业步行街，良渚文化村已完成规划设计的“玉鸟流苏”商业街，处于三墩板块、也在进行规划设计的银泰购物广场、闲林“江南春城”、正在进行设计定位的“老余杭文化休闲园”（暂名）主题街，位于城东天城居住板块的佰富勤商贸中心以及位于临平星桥的天都城内的商业项目——香榭里街和天都广场等，可以说东南西北，四面开花。
从各个项目的规划设计情况来看，它们都具备了这样一些特征：大体量，一般建筑面积都在四五万平方米以上，更大的比如滨江区的星光大道商业街达到了15万平方米；业态的综合型，与市区传统商业以百货、超市等零售业为主不同，这些商业项目除了具备传统零售商业之外，也将结合各种中小型规模的商业业态，比如餐饮、娱乐、休闲、文化等。首发性，这些项目基本都是该区块首先启
动的商业项目，无疑将成为各近郊板块形成商业中心的引擎，也预示着杭州进入一个多商圈时代。
（二）沿街商铺、商业街：投资追捧的热点
我们把目前杭州的沿街商铺市场比做一个花瓶，用花瓶的各部分来代表各类商铺的市场分布。从整体分布来看，花瓶，底座大，瓶口稍小，瓶身是花瓶的主体，有两个瓶颈———下瓶颈和上瓶颈。沿街商铺的市场变化和分布与前几年有了很大的区别，商铺供求呈增长趋势，商铺的类别得到进一步的细分。可以表述为：花瓶的底座代表远郊商铺，下瓶颈代表近郊、次中心商铺，瓶身代表市中心商铺，上瓶颈代表次顶级商铺，瓶口代表高档或顶级地段商铺。
底座大，表明远郊的商铺量较大，有市场需求和发展的势头。远郊这一带区域，距离市中心比较远，居民比较多。一般情况下，由于路程远，来去不便，远郊居民不大会跑到市中心进行消费。相反，远郊居民大多会在居住区附近选择一个地方购物，所以远郊的商业发展有较大的市场需求，居民就近购物的习惯需要远郊有配套的商业中心或商业街，他们一般的消费活动在远郊就可以完成。
所以，在远郊，有一大批消费群体，具备一定的购买力和消费需求，这里的商铺经营很容易形成良好的商业氛围，以满足住户大型采购、日常生活的需要，这里的商铺也被看好。由此可见，远郊的商铺既有消费需求，又有购买力，加之价格便宜、经营成本低，商铺的总量比较大，颇有一部分热衷于投资远郊商铺的人。不过投资这里的商铺，以先期投入比较好，市场发展后，获得的利润回报也比较可观。
下瓶颈—近郊、次中心商铺
近郊、次中心位于远郊和市中心之间，这里的商铺价格相对平稳，比远郊商铺的价格要高得多，但是购买力小。接近次郊、向市中心靠近时，商铺量收缩，这里是商铺市场的一个瓶颈。
在购买力上，近郊、次中心商铺要小于远郊商铺、更不能与市中心商铺相比。
远郊居民的消费基本在本地，能形成消费、购物的中心，市中心也有广大的消费群体。而住在近郊、次中心的居民具有一定的消费能力，居住位置上离市中心又近，再加上市中心商业形态丰富，可选择的空间大，所以对于他们来说，干脆不如到市中心消费，所以，近郊、次中心商铺不易形成有效的商业氛围，房屋的使用价值受到限制。从商铺价值上看，这里商业消费的购买人群相对较少，商铺价格高，生意一般，是一个商铺购买的瓶颈，投资价值反而不如远郊商铺，也少有人投资。
从市场需求、购买力、经营成本、投资价值等方面来说，近郊、次中心商铺既不如远郊商铺，也远远不如市中心商铺。它的使用率低，投资客少，商铺价格较高，想向市中心靠近，又缺乏较强的购买力，经营成本偏高，投资价值受瓶颈影响较大，大多数的商铺购买者不愿选择这里。
瓶身—市中心商铺
过了近郊、次中心，商铺量逐渐放大，到了市中心区域，趋向饱和。以瓶身为代表的市中心商铺，是整个商铺市场的主体部分。
市中心商铺，有多年累积的商业基础，商铺的使用价值高，购买力强，拥有量数最大的消费群体。在过了近郊、次中心向市中心饱和区域发展的一段，是最有发展潜力的商铺所在地，投资回报的空间大。市中心商铺，以售价在3万元—4万元/平方米的量最大，购买力也最大，将成为商铺市场的主力，比如目前的西湖大道、庆春路、凤起路、湖墅路、文三路等商业道路上的商铺就属于此种情况。从瓶身向上瓶颈发展的这一阶段，随着价格越来越高，商铺市场又渐渐变小。
总的来说，市中心商铺是商铺市场的主力军，使用的频率高，投资的价值大，投资回报稳定，并且一直都处于上升发展之中，是众多投资者重点选择的区域。只不过市中心商铺多为旺铺，购入者不大愿意抛出，所以供出量不是很大。
上瓶颈—次顶级商铺
在从瓶身向瓶口上升的过程中，商铺的售价逐渐走高，商铺量变小，出现了
又一个商铺购买、投资的瓶颈。
这里的商铺价格大多超过4万元/平方米，一般都在5万元/平方米—6万元/平方米左右，有的售价要接近7万元/平方米，这里商铺的销售额、购买量都比较小。价位在4万元/平方米—7万元/平方米的商铺，在市场上处于一种比较尴尬的境地，投资成本高，取得回报的风险较大。因为这样的商铺，价格比高档或顶级地段的商铺差不了多少，商业氛围相对又不行，人们情愿到最好的地段或与其稍近的市中心消费。而比起市中心商铺来，次顶级商铺的价位又高出很多，购买力又小，购买的人也少，商业氛围大多又不如市中心。人们宁可买售价超过7万元/平方米价格更高的高档商铺或低于4万元/平方米的市中心商铺，也不大愿意购买商业氛围不太浓厚、购买力小、价格又高的次顶级商铺，而且投资回报的空间也比较小。
处于瓶颈处的商铺，价格高，投资购买需要相当的实力，经营成本非常高，投资回报的稳定性又不强，投资的人少，容易出现投资风险，需要一定的策略和眼光。
瓶口—高档或顶级地段商铺
到了花瓶口，就是高档或顶级地段商铺的领地。花瓶口稍小，但也有一定的供应量和需求量。
杭州现在高档或顶级地段商铺的价格多在7万元/平方米以上，以8万元/平方米—10万元/平方米为主，这些是最好的商铺，但很多都买不到，处于有市无价或无市无价的情况，如武林广场、湖滨路、延安路、平海路等处的商铺。过去，高价位的商铺出不了手，购买的人极少。从2003年开始，高价位的商铺有人买了，如湖滨的一些高价商铺，但是如果购买前不作详细的分析比较，没有一定的目的性，很容易买进去，就出不来。
从花瓶的外观来看，它的形状和高度就是商铺市场购买力和价格的体现。花瓶自下而上的走线非常形象地表现了市场的购买力，它的高度也是价格增高的表
现。在两个瓶颈处，是最容易出现投资风险的地方。
（三）社区商铺：近百万平方米“待嫁”
和深圳、广州等地相比，杭州的社区商铺市场才刚刚起步。从金丰易居的社区商铺挂牌情况来看，市场上已有商铺的确是在住宅人口已经稳定的区域，比如城西的社区商铺占到43％，市中心的社区商铺占到37.5％，其中以建国中路和体育场路最多。城北社区商铺集中销售，经过两三年的建设开发，城北住宅新盘今年将面临首次集中交付，这批新盘的底层商铺也顺势进入销售期，成为今年社区商铺供应量最大的区域。如现代城继去年一期住宅交付后，二期住宅将交付，商铺5月开卖；红石·中央花园13万平方米建筑面积的住宅将交付，1万平方米沿街商铺开始招商；总建筑面积达22万平方米的锦昌文华刚刚交付一期住宅，沿街商铺也进入销售期；蓝色霞湾300多套住宅明年也将交付，6000多平方米商铺即将开卖。目前假山路、德胜巷20平方米一间的商铺，年租金可达到2万元左右，已经接近体育场路的商铺租金。因为这个区域有招商银行、建设银行、工商银行等银行及证券机构均匀分布，又有永乐家电、景福百货、新花中城大酒店、文华大酒店等，已经形成了相当的商业氛围。再加上十几个楼盘的居住人口，这批社区商铺上市后，其价格会较高。据不完全统计，有近百万平方米的社区商铺待字闺中。
预计5年内杭州将有数十万平方米社区商铺上市。不过，从杭州整体楼盘的供应量来看，社区商铺最大的供应区域恐怕要数闲林、三墩、下沙、滨江等新兴住宅区域。业内人士分析，现在已经推出的一批近郊大盘将在5年内陆续交付，所以近郊的社区商铺也将在5年内形成一个“节点”，大量上市。而从投资的策略来看，可以低买高卖（租），升值空间较大的社区商铺，恐怕也要数这些区域。
四、区域行业市场现状及探索之径
（一）杭州商业地产景气指数
新华网北京５月20日专电国家统计局20日发布月度形势报告显示，因政
策面和宏观调控的作用，４月份，“国房景气指数”为101.90，比３月份下降0.29点，同比下降3.43点。但是，作为长三角经济最具活力的杭州地价和房价仍在上涨。据有关部门统计，今年一季度杭州房屋销售价格同比上涨13.8％。住宅用地出让价格增长很快，同样，商业地产的价格也在上涨：
杭州商业用房05年4月份数据：
杭州商业用房05年5月份数据：
杭州商业用房05年6月份数据：
（二）杭州商业地产存在误区
现象一：
说起杭州最繁华的商业圈,人们首先想到的就是延安路。这条南北走向的马路位于杭州市中心，北接武林广场，南至吴山广场。杭州大厦、百货大楼、银泰百货，销售量排名杭州前三位的商场，都处于它的北面。还有去年新进的走高端品牌路线的连卡佛商场等，共同组成了杭州的黄金销售圈。沿路的国内品牌专卖店也成为这条商业街的繁荣力量。可是，与延安路相邻的东坡路上，开张未满四年的利星购物广场关门歇业。西湖时代广场也正遭遇着一场尴尬的生存境况。
现象二：
与延安路相接的“河坊街”也在川流的人群中得到了特别青睐。自2001年步行街开通以来，客流量每天均以近万人计算。而同属步行街的“信义坊”就没有那么旺的“人气”了，生意始终火不起来。负责开发的浙江广通房地产集团有限公司也由于信义坊商业圈的不成熟，导致资金链断裂被杭州通城房地产开发有限公司并购。
杭州商铺的差距为何会如此悬殊呢？难道是因为杭州的商铺开发量已经供过于求了吗？答案是否定的！据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商业面积约为1平方米，需求依然较为强劲。而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，增量空间尚有一定余地。
国家宏观调控一开始，商业地产短融长投的矛盾也就出现了，尤其是国家把购物中心列为限制的七大行业之一后。随着政府宏观调控措施的出台，土地价格上扬，必然导致投资成本的增加。这些外部因素给商家造成无形的压力，必然导致商家的错位经营、恶性竞争等一系列问题。本该整体经营的大型物业，被一个个小业主瓜分开来，造成大型商业中心难以控制整个商业业态，由此出现一批已建成使用的新兴商业物业遭遇经营“雪崩”的尴尬局面。
（三）商业地产的探索之径
随着城市的发展，传统商业将逐步被新型的商业物业所代替，商业地产正面临着许多机遇，许多开发商已经进行了探索。开元·加州阳光摩尔的开发商开元旅业集团董事长陈妙林表示，尽管国家将shopping mall作为宏观调控的重点之一，但调控意味着促进健康，其实是反而给一些优秀的开发商创造了机会。开元·加州阳光摩尔位于杭州和萧山之间，其定位和规划都是从钱江时代和“大杭州”的意义上而言，是在打造复合商业地产。
坤和建设集团董事长李宝库则谈到了一些具体的商业地产经营思路，在商铺销售过程中通过返利的形式鼓励经营者，刚开始商业的培养期难关由开发商和经营者共同渡过。而大连万达集团董事长王健林更是提出了“只租不售”的经营理念，因为一旦卖出去了就很难保证后期经营的整体性和有效性，为此他举了万达曾经走过的弯路和现在的成功案例来论证，而与“只租不售”相配套，王健林强调一定要先租后建，招商在前，建设在后，这样才能避免规划很好、投入巨大，最后招商却惨败的结果。
生活需要游戏，但不能游戏人生；生活需要歌舞，但不需醉生梦死；生活需要艺术，但不能投机取巧；生活需要勇气，但不能鲁莽蛮干；生活需要重复，但不能重蹈覆辙。 -----无名 行业分析报告模板
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目录 行业概况6行业简介6行业规模、进展速度、平均利润水平、要紧厂商6外部阻碍（政策法规）（E）7政策法规、行业治理模式7国内对行业的治理性政策法规、行业促进政策等7国内行业治理、促进政策对行业的阻碍分析（实例）7国外成功的行业治理模式（政策法规）7行业技术进展趋势7要紧技术术语、简写和解释7国际技术走向、进展前景分析7国际技术领先的国家、公司的名称、简介、技术领先之处8国内技术水平、进展趋势、与国外的技术差距8国内技术领先公司的名称、简介、技术领先之处8可能对行业产生阻碍的行业外技术突破分析8行业技术进展大事记8行业供求分析（S）8行业供给、行业进入者8
行业供给规模、集中度、竞争态势8 行业业务模式分析（资本集中度、利润来源、进入/推出壁垒）9 行业大厂商盈利模式、竞争优势分析（实例）9 行业小厂商盈利模式、竞争优势分析（实例）9 行业中的外国企业竞争模式分析10 行业需求、替代产品10 对行业产品的需求规模、增长率及缘故分析10 行业替代品的种类、规模、可替代性分析10 对产品需求的变化周期及特点10 需求细分市场分析11 产业链、相关行业分析（S）11 上游企业分析11 供应商行业的名称（及行业编号），简介11 供应商行业的讨价能力分析11 下游行业分析12 顾客行业的名称（及行业编号），简介12 顾客行业的讨价能力分析12 相关行业分析12 相关行业的类不（替代性、补充性、服务性）、名称（及行业编号），
滴滴打车和UBER商业模式分析 1、UBER 商业模式： 我们先来看看uber提供的业务范围和市场定位： （一）打车服务 Uber不仅仅局限于成为一个出租车公司，其业务范围正在逐渐扩大，逐渐涉猎到生活服务业务及金融服务业务。Uber基础的打车服务按照服务价格从低到高可以分七类：人民优步，UberX，UberTaxi，UberBlack，UberSuv，UberLux，UberPool。 2014年7月，Uber与差旅和费用管理公司 Concur 合作，推出了Uber for Business 服务，针对的是公司用户，允许员工直接将打车的账单记到公司的信用卡上，完全不需要先垫付、再报销。 2014年7月14日，美国智能用车软件Uber“优步”正式宣布进军北京。8月4日Uber“优步”正式宣布将在北京市场引入一项新的服务“人民优步”。人民优步是一项惠及更多司机与乘客的公益拼车服务，Uber“优步”不以此服务盈利。 （二）生活服务 Ubermovers（搬家业务），UberTree（送圣诞树），UberChopper（一键呼叫直升机），uberFRESH（午餐外卖），UberDream（一键呼叫CEO），UberRush（及时快递服务），Uber Dream Car（一键呼叫周公）。 （三）市场定位 Uber根据打车用户的收入水平，将用户分为不同的群体，主要有高收入群体、中高收入群体、中等收入群体、中低收入群体和低收入群体。由于Uber自身强大的实力以及“Uber For Everything”的宗旨，Uber在细分市场的基础上选择了将所有的细分市场都作为自己的目标市场。为此，Uber推出了多种差异性 打车服务，其目的就是满足不同群体对打车服务的不同需求。 从以上优步的业务方位和市场定位，就不然看出优步业务拓展的渠道和目标群体是谁，而且也非常清晰的看出优步的要发展的方向，以及前期市场拓展的最主要的目标是什么，就是发展司机数量。 优步的推广模式： 优步和滴滴打车，甚至其他移动端公司都一样，他们的策略都是培养消费者的习惯，优步也不例外，他是通过补贴形式来发展司机数量，采用补贴补贴目的只有一个，那就是发展司机数量和让司机多跑起来。此外优步还发展生活业务来推广其优步市场，如去年夏天，Uber 和冰淇淋车业主合作，与美国 31 座城市的本地冰淇淋卡车推出 Uber Ice Cream 服务，使用Uber 招来冰淇淋卡车，采用 Uber 账号付款;情人节，Uber提供了玫瑰花递送服务，在 Uber 应用点击“玫瑰”按钮，选好鲜花，指定合适的司机，并告诉司机目的地，送递过程中可以与司机实时进行沟通。收件人在收到鲜花的同时，还会收到一张个性化的情人节卡片 盈利模式：
社区商业发展情况调研报告为了解全县社区商业发展情况，加快规范全县社区商业发展，根据《商务部办公厅关于做好当前社区商业有关工作的通知》（商办建函[20xx]44号）要求，xx县商务局对全县社区商业发展情况进行了调研。 一、全县社区商业发展的现状 近年来，随着建设“桂林北新城”、县城城区旧城改造步伐的加快，xx县城镇居民居住环境有了较大改善，社区商业作为商贸流通业的重要组成部分，已经成为社区服务业的重要内容，服务范围更加宽泛，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较好发展，社区商业网点数量不断增加。从调查看，目前，xx县社区主要集中在县城区、八里街经济开发区以及大圩镇集镇，全县共有社区 19个，其中县城区5个，八里街经济开发区7个，乡镇所在地7个，社区经营方式主要有超市、便利店、食杂店、餐饮店、洗衣店、维修店、废旧回收站、书店、药店、照相冲印店、中介服务、物流、休闲会所等。我县社区商业发展主要做好有以下几点：（一）科学制定规划，确保社区商业顺利实施。 近年来，随着城镇化建设步伐的加快，特别是建设“桂林北新城”和县城区旧城改造推进，xx县先后编制了《xx 县城市总体规划(20xx-2030)》、《灵川县服务业“十二五”
规划》和《xx商贸和现代物流聚集示范区建设实施方案（20xx-20xx年）》，重点将县城区中心和八里街副中心社区商业发展规划纳入上述整体规划之中，对xx县社区商业建设和业态发展起到积极引导作用，确保社区商业有序发展。 （二）引导大企业进入社区，提升社区商业档次。 通过政府引导现代化管理水平高、经营业绩好的企业落户社区，比如人人乐超市入驻八里街；佳敏超市有限公司在全县已建直营超市5家、改造建设农家店 78家，润丰百货超市大中型直营超市店3家，这些企业在创新经营、变革管理上逐步适应社区需求、锁定顾客、打造核心竞争力。在经营上，找准经营定位，依托社区需求、实施经营和管理，先后建成县城区商贸城、步行街，八里街七彩建材市场等，增加服务功能。 （三）以新建小区楼宇为载体，增添社区商业新增长点。 随着城镇化建设步伐的加快，近年来，新建小区楼宇不断增加，不仅增加了社区商业网点总量，也为发展新兴业态社区商业网点提供了广阔发展空间。 （四）抓好街路经济发展，构建社区商业发展新平台。 一是规划打造特色街路，通过对街路的分段定位，突出特色，形成商业带；二是坚持走专业化、规模化的社区建
行业分析报告范文 一、秘书工作的基本属性 （一）辅助性。在我国，秘书工作与行政管理有着不可分割的关系，从管理的层次上看，任何一级领导都是直接从事管理工作的，而秘书工作本身则是处于从属地位的辅助性管理活动，其本质就是为领导服务。作为各级部门中的秘书，从一开始就始终处在一种辅助其领导（上司）工作的位置上，可以说秘书工作是庞杂的、具体的、琐碎的各种服务工作，其不仅是领导体力的辅助，还是领导脑力的辅助。 秘书工作依附于领导工作而存在，是为领导工作服务的。但它不像领导拥有决策、组织和指挥各项工作的职责和权力，而是为领导的决策提供依据，提出意见和建议；为领导的组织和指挥起上情下达、下情上报、督促检查作用；为领导机关和领导者处理日常事务提供工作条件和便利等。因此，在秘书工作中必须注意两点：一是只能为领导（包括领导人、领导班子、领导机关）提供情况、材料、政策依据和建议意见，绝不能自作主张，强加于领导；二是不能随意插手、干扰和影响职能部门的工作。 （二）政治性。秘书工作的政治性，主要取决于领导工作的政治性。秘书工作的政治性主要体现在三个方面： 1、阶级性。秘书工作首先是为统治阶级、领导集团服务的。国家的方针、政策法令、决议、指示等文件，都是为了贯彻一定的政治意志，达到一定的政治目的，实现一定的领导作用而制定的。各级党政机关和企事业单位的领导，都是政治意志的体现者。我国新时期的秘书工作就是为人民民主专政的国家政权、为社会主义现代化建设服务的，这本身就具有鲜明的阶级性。
2、政策性。秘书工作的内容大都关系到政策问题。如调查研究、既涉及政策的制定和贯彻执行，也涉及执行中的信息反馈等到；再如信访工作，更是具体执行和落实各项政策。 3、机要性。各级领导中枢，都集中了国家（部门或单位）大量的现行机密。经办或管理这些机密的文电，是每一个秘书部门为领导提供服务的重要工作之一。秘书人员一般都是信息最灵通、掌握机密情报最多的人，特别是国家工作人员，他们对于保守党和国家的机密担负着直接的、重大的责任。 （三）服务性。我国党政机关的秘书部门，历来坚持“三服务”的宗旨，即为领导机关服务，为各部门服务，为人民群众服务。秘书工作广泛的服务领域，是现代社会中任何一种职业都无法比拟的，如收录整理、录入打印、信息传送、会务服务、事务管理等多种服务手段。现代科技的发展使秘书工作手段不断开拓与创新，将为其工作开辟更为广阔的服务空间。 二、秘书工作的主要任务 秘书工作的任务是庞杂的，根据其各项工作的具体性质，可分为“政务”和“事务”两类主要任务。 （一）政务类。主要有办理公文、信息的收集和处理，调查研究与情况综合，办理领导的指示与会议决定，催办、查办和处理来信来访。 （二）事务类。主要有文件的收发、传递与管理，文书的缮印与校对，文书的立卷与归档，文件的清缴与销毁，承办会议、接待来访，印章管理，公务接洽等。 三、秘书人员的素质要求。
商业市场调研报告提纲
南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….
一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP
2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口
市场调查报告格式及写作技巧 一、市场调查报告的特征 市场调查报告是经济调查报告的一个重要种类，它是以科学的方法对市场的供求关系、购销状况以及消费情况等进行深入细致地调查研究后所写成的书面报告。其作用在于帮助企业了解掌握市场的现状和趋势，增强企业在市场经济大潮中的应变能力和竞争能力，从而有效地促进经营管理水平的提高。 市场调查报告可以从不同角度进行分类。按其所涉及内容含量的多少，可以分为综合性市场调查报告和专题性市场调查报告；按调查对象的不同，有关于市场供求情况的市场调查报告、关于产品情况的市场调查报告、关于消费者情况的市场调查报告、关于销售情况的市场调查报告以及有关市场竞争情况的市场调查报告；按表述手法的不同，可分为陈述型市场调查报告和分析型市场调查报告。 与普通调查报告相比，市场调查报告无论从材料的形成还是结构布局方面都存在着明显的共性特征，但它比普通调查报告在内容上更为集中，也更具专门性。 二、市场调查报告的格式与写法 市场调查报告的内容结构一般由如下几部分组成： （一）市场调查报告的标题 标题是市场调查报告的题目，一般有两种构成形式： 市场调查报告标题——公文式标题，即由调查对象和内容、文种名称组成，例如《关于2002年全省农村服装销售情况的调查报告》。值得注意的是，实践中常将市场调查报告简化为“调查”，也是可以的； 市场调查报告标题——文章式标题，即用概括的语言形式直接交待调查的内容或主题，例如《全省城镇居民潜在购买力动向》。实践中，这种类型市场调查报告的标题多采用双题（正副题）的结构形式，更为引人注目，富有吸引力。例如《竞争在今天，希望在明天——全国洗衣机用户问卷调查分析报告》、《市场在哪里——天津地区三峰轻型客车用户调查》等。 （二）市场调查报告的引言 引言又称导语，是市场调查报告正文的前置部分，要写得简明扼要，精炼概括。一般应交待出调查的目的、时间、地点、对象与范围、方法等与调查者自身相关的情况，也可概括市场调查报告的基本观点或结论，以便使读者对全文内容、
关于社区商业服务电商化调研报告 关于社区商业服务电商化调研报告 一、国内外相关背景 社区商业是以便民惠民为宗旨，致力于为居民提供各类产品、服务以提升其生活品质的属地性商业，但面对全球电子商务的高速发展，特别是近年来欧美等发达国家对智慧城市的建设，社区商业也开始触“网”，发展社区电商，即社区电子商务化和社区化的电子商务。 国际数据商务中心（id）统计，201X年年底全球网络购物人数超过22亿，电子商务交易额超过16万亿美元，中国的网购人数达到5亿，位居全球之首。 国家统计局数据显示，201X年中国网络零售保持高速增长，全年网上零售额同比增长49.7％，达到 8万亿元。电子商务交易额达到13万亿元，同比增长 5%，预计在2018年中国电商交易额将超过全球其他国家总和。 其中，以社区商业为核心的社区服务电商化将成为未来中国电商发展的主要方向；相关数据显示未来社区电商将占中国电商交易额的40%，最终形成传统型电商、社区电商、传统零售三足鼎立的局面；社区化电商具有接地气、消费群固定性等特点，解决了传统型电商营销、交易、客户体验不对等问题，最终形成交易双方的良性互动局面。 二、国内外社区商业相关情况
一）自上世纪50年代开始以来，国外逐步形成了以美国、日本、新加坡为代表的社区商业，他们具有业态服务综合化、政府统一规划、社区商业的布局严格合理等特点，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年其全国社区购物中心零售额为4494亿美元，约占美国商业总零售额的 40.68％。 （二）在我国，社区商业建设还处于起步阶段，虽然随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大进步。国内出现了一大批具有行业种类齐全、服务对象为社区居民、社区商业中心为小区中心等特点的“购物中心”“生活广场”等社区商业项目，但与国外成熟的社区商业模式比较，还具有复制性不强、政府宣传力度不够、市场衔接性不高、缺乏统一管理的不足。 （三）自201X年开始，我国提出并建设智慧城市，从网络技术、社区商业服务、城市建设等方面实现物质资源、信息资源、智力资源的共享。主要案例： 1.智慧社区建设——北京XX区广内街道“智慧社区”。北京XX 区广内街道的社会服务管理平台，是智慧社区的一个典型案例，包括智慧中心、智慧政务、智慧商务、智慧民生四大部分14个子系统。它建设了面向社区各类专项服务的典型应用，包括虚拟养老院、智能停车引导、全品牌数字家园、数字空竹博物馆等。北京智慧社区具有以下特点： 1）依托社区，进行数据化管理。 （2）开展智慧化政务，社区服务科学化分类。 （3）打造公共平台，整合社区各类信息资源，形成信息化和城市化高度融合的城市服务管理体系。
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
市场调研报告基本格式
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调研报告的基本格式及范例 文章一 一、什么是调研报告? 对某一情况、某一事件、某一经验或问题，经过在实践中对其客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来，这就是调研报告。 调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主观想象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。 二、调研报告的格式 标题页 1、标题 2、客户（委托人） 3、调研公司 4、日期 内容目录 1、章节标题和副标题，附页码 2、图表目录 3、附录目录 执行性摘要 1、目标的简要陈述** 2、调研方法的简要陈述 3、主要调研结果的简要陈述*** 4、结论与建议的简要陈述*** 5、其他相关信息（如特殊技术、局限、背景信息） 分析与结果（详细）**** 1、调查基础信息 2、一般性的介绍分析类型 3、表格与图形 4、解释性的正文 结论与建议***
调查方法 1、研究类型、研究意图、总体的界定 2、样本设计与技术规定 a、样本单位的界定 b、设计类型（概率性与非概率性，特殊性） 3、调查问卷 a、一般性描述 b、对使用特殊类型问题的讨论 4、特殊性问题或考虑 5、局限 a、样本规模的局限 b、样本选择的局限 c、其他局限（抽样误差、时机、分析等） 附录 1、调查问卷 2、技术性附录（如统计工具、统计方法） 3、其他必要的附录（如调查地点的地图等） 三、如何撰写市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，是调查研究人员劳动与智慧的结晶，也是客户需要的最重要的书面结果之一。 它是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或其他担任专门职务的人员。 因此，认真撰写调查报告，准确分析调查结果，明确给出调查结论，是报告撰写者的责任。 1．题页 题页点明报告的主题。包括委托客户的单位名称、市场调查的单位名称和报告日期。调查报告的题目应尽可能贴切，而又概括地表明调查项目的性质。 2．目录表 3．调查结果和有关建议的概要 这是整个报告的核心，匝简短，切中要害。使阅读者既可以从中大致了解调查的结果，又可从后面的本文中获取更多的信息。 有关建议的概要部分则包括必要的背景、信息、重要发现和结论，有时根据阅读者之需要，提出一些合理化建议。 4．本文(主体部分) 包括整个市场调查的详细内容，含调查使用方法，调查程序，调查结果。对调查方法的描述要尽量讲清是使用何种方法，并提供选择此种方法的原因。 在本文中相当一部分内容应是数字、表格，以及对这些的解释、分析，要用最准确、恰当的语句对分析作出描述，结构要严谨，推理要有一定的逻辑性。 在本文部分，一般必不可少地要对自己在调查中出现的不足之处，说明清楚，不能含糊
Uber公司战略评估报告 小组成员：许梦桥邢丽君 章淑蓉宋杨 指导老师：韩震
Uber公司战略评估报告 一、公司产品及业务领域 UBER TECHNOLOGIES, INC.（简称：Uber）是一家风险投资的创业公司和交通网络公司，总部位于美国加利佛尼亚州旧金山，以移动应用程序连接乘客和司机，提供租车及实时共乘的服务。Uber移动应用程序在2010年于旧金山地区推出，支持iOS和Android系统的智能型手机。截至2015年2月，Uber已经覆盖了全球58个国家250多座城市。乘客可以通过发送短信或是使用移动应用程序来预约车辆，利用移动应用程序时还可以追踪车辆的位置。 （一）打车服务 Uber不仅仅局限于成为一个出租车公司，其业务范围正在逐渐扩大，逐渐涉猎到生活服务业务及金融服务业务。Uber基础的打车服务按照服务价格从低到高可以分七类：人民优步，UberX，UberTaxi，UberBlack，UberSuv，UberLux，UberPool。 2014年7月，Uber与差旅和费用管理公司Concur 合作，推出了Uber for Business 服务，针对的是公司用户，允许员工直接将打车的账单记到公司的信用卡上，完全不需要先垫付、再报销。 2014年7月14日，美国智能用车软件Uber“优步”正式宣布进军北京。8月4日Uber“优步”正式宣布将在北京市场引入一项新的服务“人民优步”。人民优步是一项惠及更多司机与乘客的公益拼车服务，Uber“优步”不以此服务盈利。 （二）生活服务 Ubermovers（搬家业务），UberTree（送圣诞树），UberChopper（一键呼叫直升机），uberFRESH（午餐外卖），UberDream（一键呼叫CEO），UberRush（及时快递服务），Uber Dream Car（一键呼叫周公）。 二、市场定位 Uber根据打车用户的收入水平，将用户分为不同的群体，主要有高收入群体、中高收入群体、中等收入群体、中低收入群体和低收入群体。由于Uber自身强大的实力以及“Uber For Everything”的宗旨，Uber在细分市场的基础上选择了将所有的细分市场都作为自己的目标市场。为此，Uber推出了多种差异性
社区商业调研报告 Prepared on 22 November 2020
社区商业调研报告 报告单位：商业运营筹备组 报告时间：2011年11月24日 目录
社区商业调研报告 一、社区商业理论概述 1.起源 社区商业最早出现于20世纪50年代的美国，由于当时家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉购物中心。到了60年代，英国、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
我国的社区商业起步较晚，大约上世纪80年代末90年代初一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了，虽然档次较低，但是随之数量的增加，狭义上的社区商业初步形成。从2000年至今，随着我国房地产市场的不断成熟，开发出各种特色的商业街、社区商业中心，依托于社区，却面向社会开放，其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。自此，社区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一个热点。 2.内涵 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平方米以内。 社区商业的空间布局要充分考虑社区居民消费的便利性、环境的宜居性和市容的整洁性。社区的商业设施要相对集中，与住宅区之间的距离不少于100M，避免商住合一。基本做到“51020”，即居民从家出门步行5分钟（200M）可以到达便利店、早餐店和书报亭等，出门步行10分钟 （400M）可到达超市、农贸市场、废旧物资回收站、便民药店、美容美发店、服装干洗店、修理铺等，出门步行20分钟左右（1000M）可到达区域商业中心，社区居民的基本生活需求在此都可得到基本满足。 3.类型
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
国际市场调研报告模板
钢材市场调研分析报告前言随着世界主要经济体持续复苏，外需有铁行业进出口预测望保持一定的增长，出口有望继续快速增长。同时，随着国内钢铁企业技术水平的不断提高，自给能力将不断提高，钢材的进口仍将小幅下降。2011 年中国钢材的进口量和出口量分别为1590 万吨和5950 万吨左右，同比分别增长-3.2%和39.8%左右。 目前全球钢铁生产主要集中在日本、美国、欧盟、俄罗斯、韩国等国家和地区。近十几年来，由于美国、欧盟和日韩钢材需求强度减弱，其钢铁产量增长也随之放缓。而中国在钢材需求持续旺盛的拉动下，钢铁产量大幅增长。进入21 世纪以来，我国钢铁产量增长速度远远高于全球平均水平，占全球的份额不断增加。 这表明我国钢铁工业国际地位不断增强，国际竞争力不断提高。 2011 年1～3月，我国共生产粗钢16990.86万吨，同比增长8.69%；生产生铁15865.64万吨，同比增长6.98%；生产钢材20803.68万吨，同比增长13.72%而预计2011年中国粗钢、生铁、
钢材产量分别达到6.8亿吨、6.2亿吨、9.0亿吨左右。 世界钢铁的生产主要分三大板块： 亚洲板块，主要包括中国、日本、韩国、印度等国；欧洲板块，主要包括俄罗斯、德国、乌克兰、意大利等国；美洲板块，主要包括美国、巴西等国。 世界钢铁的销售模式大体也可以分为三大类： 日本模式、欧美模式、中国模式。 （1）日本模式 日本钢铁的生产与销售有四大特点：一是产量大、品种多、质量好；二是集 中度高，新日铁、川崎制铁、住友金属等大型钢铁企业的钢铁产量占日本钢铁总 产量的60%～70%；三是“大进大出”，该国钢铁生产的原材料靠进口，而产品 有相当大一部分出口；四是钢铁企业以生产为主，商社以销售为主，钢铁企业 97%的产品都是通过商社来销售的。如最早由9 个为川崎制铁服务的经销商联手 成立的日本川铁商社，其销售的产品80%为川崎制铁的产品，其余为其它钢铁企 业的产品。该商社下设23 个钢铁流通加工厂，
商业调查报告 一、现状分析近年来，随着芗城区旧城改造、都市扩容步伐的加快，都市居民居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快进展，社区商业点数量别断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个。各类社区商业点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业进展要紧呈现以下几个特点：1、社区商业点进展迅速，“双进工程”服务对象别断扩大。随着经济的进展和中心城区的别断扩大，社区商业服务对象也别断拓展，服务对象别仅面向广阔居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。2、社区商业点呈多业态进展趋势。社区商业过去以商业零售业点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业点应运而生，现已进展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围别断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的进展以及周边商业中心的进展，其商业设施、点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分进展。近年来，流通领域的市场化进程别断加快，社区商业应市场需求得到快速进展，大大小小的商业点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。并且，社区沿街各类小型商品市场得到进展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。二、存在的要紧咨询题1、社区商业进展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在进展中较多的商业点与社区住所混在一起，严峻妨碍了居民的正常日子，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构妨碍较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。2、社区商业进展别平衡，老社区商业点进展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能别全，普通是利用自有房屋，或者暂时搭建，甚至是违章建造开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物别便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能别健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业进展目标差距较大。3、社区商业基础设施较差，现代服务业别够发达。随着人们日子水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之别相习惯，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严峻。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜别方便。有的反应家政服务业没有形成，居民找求家政服务很别方便。有的反应社区商业点别能仅依赖小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的事情看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。所以，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是降实科学进展观，完成社区双进工程的重点工作。三、推进措施和进展方向设想1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。2、应采纳公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。一是挑选、哺育有实力的配送餐饮企业（由中心厨房统一配送至社区连锁店）进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就可以方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。二是鼓舞农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
产品市场调研报告模板 如何写市场调研报告，做一件能够影响自己一辈子的创业项目前，请停下来好好思考，是否对所在的市场进行过调研市场是否足够大目标用户的反馈如何这些你都了解吗下面是小编为大家推荐的市场调研报告范文，仅供参考! 1. 调研报告提要 调研范围及目的： 说明本次调研所涉及到的对象和范围，如产品线客户的需求，主要竞争对手等，并陈述各部分调研的具体目的。 调研概况描述： 对调研过程作出简要说明，包括： 调研小组及分工; 调研计划安排及执行情况及搜集到的主要信息; 调研费用预算及执行情况等。 2. 客户需求调研 客户的需要与欲望(Needs Wants)分析 按APPEALS 8个维度，总结市场上客户的需要与欲望，即购买标准： APPEALS分类要素及描述需求分类（B、S、A）价格可获性包装性能易用性保证生命周期成本社会影响客户需求数据解释 对于客户需要及欲望的描述作出必要的解释：
根据产品必须做什么，而不是可能做什么来表达需求; 表达原始数据的具体需求; 用肯定句，而不是否定句; 将需求当作产品的属性表达。 客户购买行为分析 决策者分析 描述是如何进行决策的。是谁来做决策的(个人还是团体)谁/什么影响着决策客户决策的方式是什么客户进行决策所用的流程是什么 决策部门(DMU); 典型购买者; 影响者(职位顺序); 决策流程。 购买行为分析 描述客户从产生类别需求(即考虑采购哪类的产品包/服务)开始，到做出采购决策为止的购买过程及影响因素：客户何时产生类别需求谁影响 客户通过何种渠道了解供应商及其产品包/服务 影响客户购买的驱动力是什么 影响客户购买的障碍是什么 客户认为的出局标准是什么 客户价值转移分析
社区商业调查报告 试论社会资本视阈下天津理工大学某超市的运营机制
天津理工大学水房旁小型超市调查报告 一．调查概况 调查时间：2012年12月29日 调查地点：天津理工大学校本部公寓城水房旁超市 调查对象：超市经营者 调查方法：参与观察法和半结构访谈法 调查人：张露文20103916陈婷20103927李珈仪20103893 指导老师：阙跃平 二．报告正文 （一）调查过程 为了获得有效准确的信息，我们采取了重复观察法和半结构式访谈法。 首先，由于我们每天都会因购买日常生活用品光顾该超市，因而我们在运用参与观察法时比较灵活，能够较准确地对超市的经营活动进行多次观察后得出规律性的结论。 其次，因为我们经常光顾该超市，因此我们和超市经营者的人际关系相处得较为融洽，在超市人流较少时，我们会以聊天的方式谈及到她的在校经营的日常生活，部分涉及到她的家庭等内容。 在确定了这次调查主题后，我们准备了一些问题，在29号下午客流量较少时在超市内与她进行了聊天式的沟通，非正式访谈中涉及的主要问题包括：1.户籍2.年龄3. 选择此职业的原因4.盈
利情况5. 已在理工经营时间6.对目前工作的前景和期望等。在访谈过程中，我们又延伸出了许多问题，下面是对这些信息的分类整合。 1.基本情况和职业发展状况 我们调查的超市经营者即这家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26岁，户籍为安徽宿州，家中还有两个哥哥和一个妹妹。在理工经营这个超市已经五年了，在聊天的过程中我们得知，她06年初中毕业后，就来到了天津，在提及为何选择天津时，她说因为她的表姐在天津，认为有人照顾比较方便。来到天津后，她说因为认为自己文化程度低，于是先从超市收银员做起，然后当年9月份在她大哥的帮助下在天津工业大学的一个奶茶店找到一份工作，07年3月来到该奶茶店位于理工本部的分店，直到08年9月换了工作，选择在理工大学新校区的一个超市里面上班，2009年在外跑了一年的业务，主要负责联系货源，2010年，她从跑业务中认识的老客户手里接手了现在这家超市，凭借在超市当营业员的经验和对超市经营的了解，自己当起了老板，一直到现在。她在交流中坦承得说到：“因为自己一直接触的就是这一类的工作，了解这一行的来龙去脉，熟悉的多，也习惯在超市工作了，在外面打工了这么多年，也是看老板脸色够了，所以想自己当老板，干起来也舒服，心情愉快。” 2.进货渠道 因为平时在对这家超市的观察中我们发现，店主彭某几乎每天