[原创]**广场可行性研究报告（规范研究，全文共赏）
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第一章惠州市社会经济发展概况……………………………………………………………
．惠州市经济社会发展概况……………………………………………………………………
．惠州市经济发展历程与特点…………………………………………………………………
．惠州市的区位条件……………………………………………………………………………
．南海石化项目和大亚湾经济区的建设……………………………………………………
．惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………
第二章项目概括………………………………………………………………………………………………．研究基础………………………………………………………………………………………………
．．研究依据…………………………………………………………………………………
．．项目参数…………………………………………………………………………………
．研究过程……………………………………………………………………………………………
．．研究目的…………………………………………………………………………………
．．研究人员…………………………………………………………………………………
．．研究内容…………………………………………………………………………………
．．研究方法…………………………………………………………………………………
．项目背景……………………………………………………………………………………………
．．发展商简介………………………………………………………………………………
．．项目概况…………………………………………………………………………………
．．总体布局…………………………………………………………………………………
．．交通组织…………………………………………………………………………………
．．建筑功能…………………………………………………………………………………
．．建筑造型…………………………………………………………………………………
．．消防及分区………………………………………………………………………………
．区域特点……………………………………………………………………………………………
．．基本描述……………………………………………………………………………………
．．总体布局……………………………………………………………………………………
．．道路系统……………………………………………………………………………………
．．公共设施配置……………………………………………………………………………
．．绿化系统规划……………………………………………………………………………
第三章惠州市商品房需求状况……………………………………………………………………………．基本情况……………………………………………………………………………………………．住宅建设和消费…………………………………………………………………………………
．需求主要指标…………………………………………………………………………………………．需求祈求………………………………………………………………………………………………．对环境及配套要求……………………………………………………………………………………
第四章惠州市商品房供给状况…………………………………………………………………………．商品房供给总量及特点…………………………………………………………………………
．住宅市场发展趋势………………………………………………………………………………
第五章个案分析……………………………………………………………………………………………．总体供给状况………………………………………………………………………………………．个案分析……………………………………………………………………………………………
第六章项目评估……………………………………………………………………………………………
．项目概括………………………………………………………………………………………………
．项目优势………………………………………………………………………………………………
．项目劣势………………………………………………………………………………………………
第七章市场容量……………………………………………………………………………………………
．项目市场定位…………………………………………………………………………………………
．目标客户分析………………………………………………………………………………………
．销售价格预测……………………………………………………………………………………………
．市场容量估算……………………………………………………………………………………………
第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………
．项目基本装修标准…………………………………………………………………………………
．项目开发组织………………………………………………………………………………………
．土地成本………………………………………………………………………………………………
．建安成本……………………………………………………………………………………………
．．土建及装修工程成本…………………………………………………………………
．．设备安装工程成本………………………………………………………………………
．前期费用……………………………………………………………………………………………
．项目其它不可预见费………………………………………………………………………………
．开发期税、费………………………………………………………………………………………
．红线内、外市政及公建配套设施工程费…………………………………………………
．本项目静态总投资……………………………………………………………………………
．本项目开发期各项静态总投资比例…………………………………………………………
第九章财务效益估算……………………………………………………………………………………
．项目开发前景……………………………………………………………………………………
．财务效益初步估算………………………………………………………………………………
．项目总体开发盈亏平衡分析………………………………………………………………………
．项目敏感性分析……………………………………………………………………………………
．影响开发效益的主要因素分析……………………………………………………………………
第十章结论及建议………………………………………………………………………………………
．研究结论…………………………………………………………………………………………
．可行性建议……………………………………………………………………………………………
惠州**广场可行性研究报告
本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：
◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。
◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市**房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项
目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。
◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。
第一章惠州市社会经济发展概况
．惠州市经济社会发展概况
惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。
惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。
多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。
年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口（常住人口）万人，外来人口（暂住人口）万人。全市现有个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。
惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万；惠阳区土地总面积平方公里，总人口万。
．惠州市经济社会发展历程与特点
纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到年，第二个阶段是—年，第三个阶段是年到现在。第一阶段，年到年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。
惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长，年达到亿元；人口年均增长，年达到万人；城镇建成区面积年均增长，年达到平方公里；地方财政收入年均增长，年达到亿元；工业生产总值年均增长，年达到亿元；人均年均增长，年达到元；三次产业比重从年的一产独大发展到年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。
—年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的，第一产业迅速下降，年占的，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。
年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，
工业生产总值年均增长，人均年均增长。这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。
．惠州市的区位条件
惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。
良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。
根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入的金额就增加到。
进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。
．南海石化项目和大亚湾经济区的建设
落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。
未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。
大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。
大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。
大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。
．惠州市在珠三角的地位和作用
目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。
同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。
第二章项目概括
．研究基础
用地单位：惠州市**房地产开发有限公司
发展商：惠州市**房地产开发有限公司
用地性质：商住楼（高尚住宅）
项目名称：**广场
用地位置：惠州市江北号小区
用地现状：已开发
．．可行性研究分析的基本依据
．国土证：惠府国用（）字第号
惠府国用（）字第号
惠府国用（）字第号
惠府国用（）字第号
．建设用地规划许可证：惠州市规字第号（一期）
．商品房预售许可证：惠州房预许（）号（一期）
．．项目经济技术指标和有关参数
规划区总用地面积平方米，已开发。
本项目经济技术指标和有关参数：
] 总用地面积：平方米
总建筑面积：平方米
公共占地：平方米
园林占地：平方米
销售收入：万元
开发总投资：万元；其中：
．土地开发费：万元；
．土建、建安设计工程费：万元；
．应缴各种税费：万元；
．营业税：万元；
．各类配套工程费：万元；
．供水增容费：万元；
．报建手续费：万元；
．不可预见费：万元；
．投资利息：万元；
．其他费用：万元。
．研究过程
．．研究目的
项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对**广场投资开发提供可行性决策依据。
．．研究人员
可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市**房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。
．．研究内容
房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括：
、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；
、从城市规划的角度对本项目进行评价；
、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；
、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价；
、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；
、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；
、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；
、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。
．．研究方法
为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据“针对问题，简单明晰，切实可行”的原则选择了三种主要方法：一是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。
．项目背景
“****广场”位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融、商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向
二十一世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源，政治、经济、文化、金融、商贸、科技氛围较好。
．．发展商简介
惠州市**房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市**经济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地、房屋开发和房屋经营服务为一体的综合性开发企业。经过多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革、务实创新、积极拓展，现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越的大型房地产开发公司。
．．项目概括
“**广场”是由惠州市**房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目，它所处的惠州市江北号小区是惠州市新城区的核心地带。总体规划充分体现“人文社区”概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。
．．项目总体布局
****广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设一形象入口；西面是宽的广汕一级公路，道路另一侧为惠州新城繁华区。小区设主入口（形象入口）一个，在现首期工程旁；次要出入口三个。为体现“人文社区”概念，创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。
．．交通组织
从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为一级公路，区内东侧、北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便、快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道设置要求。
．．建筑功能
项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园一座，中心花园一座；二期建设二十九层写字楼一栋，二十八层商业楼一栋，国际标准网球场一座；三期建设二十八层商业楼一栋，高层综合楼一栋。总住户户，可居住人口人。
．．建筑造型
平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气、通讯、有线电视管道。
．．消防及分区
区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。
．区域特点
本可行性研究针对**广场首期，但由于项目的整体性，在研究过程中又不可完全独立分开，因为诸如绿化、公共设施是由整个小区统一规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。从整体项目来看，**广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式的原则以滚动式的开发。
．．基本描述
本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。
广汕公路是项目区域对外联系的一条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。
．．总体布局
区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个独立的分区，每个分区以不同的建筑密度、使用性质及建筑高度、体量来强化各自的特色。考虑到让每户居民能取得广阔的景观视野，对各分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由西向东、由里边向路边建筑物的体量与高度逐步递增。为提升各个分区的可识别性，在每个分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关系，塑造独特的社区风貌。
．．道路系统
规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。本区的道路交通组织是以人的活动为重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。
◆区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽；区内部三条道路调整为中间米绿化带的景观路断面，既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观，给人们以更深刻的空间体验。
◆区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的组织区内部交通。
◆区内还设置了组织有序的步行路系统，一方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活的步行空间；其次又为创造步行景观提供了条件；第三是通过步行路系统将各片区有机的串联成一个整体。
◆按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。
．．公共设施配置
◆社区学校：基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园一个，可容纳学生人，建筑面积平方米。
◆文化设施：中心区规划青少年活动中心、社区图书馆、惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。
◆体育设施：中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。
◆商业服务设施：中心区步行街两侧规划超市、便利店、餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市、便利店、餐饮等商业服务设施。
◆该地块南面为惠州市江北占地万平方米的公园。
．．绿化系统规划
绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题绿化带，小区公园、组团绿地构成。采用红花紫荆形成共同的绿化环境主题符号，在突出主题植物的基础上寻求一种环境的共性。运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道和步行系统的性格和特征。
第三章惠州市商品房需求状况
．惠州市基本情况
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是港、穗、深连结粤东的陆上交通要冲。辖区除龙门县外，均属珠江三角洲经济开放区。全市面积万平方公里，是省级历史文化名城，千余年来一直是东江流域政治、经济、文化、交通中心和商品集散地，全市人口万人，年第五次人口普查时人口密度人／，低于全省平均水平。市区现有总人口万人，其中常住人口万，暂住人口万人。年全市工农业总产值为亿元，其中工业总产值亿元，农业总产值亿元，全市工业企业实现工业产品销售收入亿元，比上年增长％，实现利税总额亿元。年全市国内生产总值约亿元，一、二、三产业所占比重分别为％、％、％，根据“配第克拉克定律”，惠州市的社会发展已经处于较为发达的工业化阶段，全市人均国内生产总值在广东的个市中排名第七位，分别相当于广东全省（省内平均水平）、深圳市与广州市（省内先进水平）、河源市（省内落后水平）的、、、倍，在全省属中上等水平。外贸进出口总额亿美元，约相当于国内生产总值的％。
．住宅建设和消费
截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交易面积万，交易金额亿元，交易宗数宗。全年房地产施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，个人购买商品房面积比重为，个人购买住宅比重为。这表明，惠州市房地产大市仍处于较为低迷的的复苏阶段，房地产市场仍在处于消化期，但值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场的一支重要力量。现全市住宅使用面积共有万，居住人口万，人均居住面积为／人。根据城市规划和发展要求，未来年内惠州市人均住房面积要达到－，住宅的需求量将有较大的发展，这为惠州房地产商提供了一个很大的发展空间。
．商品房需求主要指标
**广场主要面对惠州市区居民，惠州市区主要经济指标如下：
◆市区人口约万，万个家庭。
◆人均万元，全省排位（年）
◆人均储蓄存款万元，户均月收入元
◆人均居住面积平方米
◆空置住房总面积万平方米
◆商品房交易率％（年）
◆市场面的状态是：住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。
．商品房需求祈求
．．商品房需求祈求
根据年月在惠州进行的一次抽样调查（惠州市区，分层多级抽样，有效样本户）结果表明，惠州市民购买商品房的基本特点是：
◆一次性投资额度为万元。
◆低端需求户（接受商品房价格为－元／平方米者）收入元，需求房屋面积均值为。％的人希望一次性付款，月均供楼支出元。
◆高端需求户（－元／平方米）收入元，需求房屋面积均值为平方米。％的人希望一次付款，月均供楼支出元。
◆有购房意向的家庭中，地段偏好的选择顺序为：下埔、江北、南坛、麦地、西湖、东湖、上排、河南岸、龙丰、桥东、下角。
．．商品房为惠州居民主要的消费支出
随着全省实物分房的终结和货币分房的全面推行，房地产作为一项重要的商品，成为大多数个人和家庭的一个重要的消费和投资的目标，因而房地产需求必会有一定的增长。近两年来惠州经济有了
稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向一些投资领域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消费者，其对地理位置优越、规划设计较好、环境一流、物业管理水平高的小区特别中意，这从东湖花园、金迪新苑、碧水湾、新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥一斑。
．．接受商品房的平均价格为元／平方米
从对消费者购买力的分析来看，惠州居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，惠州市民能够接受的商品房平均价格为元／平方米，其中中高收入家庭则为元／平方米。在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方式。消费者在购房时，对小区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质的小区。
．．主流消费面积在平方米以上
消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。
．惠州居民对商品房环境及配套要求
随着收入水平提高，惠州居民对商品房的要求日趋苛求，调查表明，绿化环境为购买商品房最重要的参考因素之一，尤其是对于中高收入的白领人士，这方面的祈求更强烈。
．．对住房硬件的要求
数据表明，对住房的硬件要素，房屋质量是被认为最重要，认同比例达％，其次是小区绿化环境，认同率达％，再次是地理位置，认同比例达％。如图所示。
．．对小区配套设施要求
数据显示，对小区的休闲娱乐配套设施，要求有健身室的比例最大，其次为儿童乐园。具体数据如图所示。
第四章惠州市商品房供给状况
．商品房供给总量及特点
惠州房地产在九二、九三年曾与海南海口、广西北海成为全国的三大开发热点，房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底，商品房市场明显呈现总量过剩、供过于求的局面。
二二年，市区商品房销售面积万平方米,其中售给个人万平方米，二三年，商品房销售面积万平方米。近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目从九十年代初的多家，演变到目前的多家，买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争、服务竞争演进。
各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计、房型、环境布置上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，惠州市也出现了诸如东湖花园、碧水湾等一批高质素的住宅小区，在市场销售上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的一个个小高潮。从房地产市场供给的总体情况来说，房屋总量供过应求，空置房面积居高不下，据二三年统计，全市商品房空置
面积为万平方米。但总量过剩并不代表适销对路的房地产项目过剩，而主要是结构性的过剩，诸多空置的商品房卖不出去主要是由于规划设计失当、户型及结构不合理、房屋周围环境差、配套不完善等等原因。
．惠州市商品房市场发展趋势
房地产业的发展，将会带动一大批相关产业的发展，因而房地产业成为一些相关产业的助动器。惠州市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，当前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济的一项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。惠州市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的一面。惠州市商品房发展有以下几个趋势：
（）在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。国家为鼓励消费，近几年来数次调低银行利率，引导人们加大消费量，扩大内需。商品房作为老百姓消费生活中的一个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。加之国家加快房改进程，取消了实物分房，开始实行货币分房，商品房的消费日益成为千家万户的的大宗消费。惠州市民人均收入近来来一直呈增长态势，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。
（）房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力、信誉、品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。
（）伴随南海石化项目的启动及惠州一系列集团公司的发展壮大，势必带来更多的外来资金和外地人口，并由此进一步刺激惠州房地产业的发展。惠州作为珠三角东部地区的经济发达城市，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本的房地产业的一定的发展机会。
（）随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适、更便利，住宅小区的将会趋向人性化、智能化、生态化、园林化方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新的市场机会。
在满足了住的基本需要后，消费者对住宅的需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的一个发展方向。
第五章个案分析
．总体供给状况
惠州市房地产业经过几年的发展，市场竞争已进入良性化竞争壮况，各开发商为争夺更大的市场份额，在小区的规划、建设、管理服务等方面都投入了一定的力量，目前市场上进行销售的和准备的销售的住宅超过三十万平方米，房屋总体供应情况呈供大于求的局面。目前销售情况较好的小区一般都位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但由于这类小区一般销售价格偏高，个别楼盘物业管理水平较低，影响了市场消费者对他们的购买欲望。
．本类项目的个案分析
根据项目的可比性原则，我们选取惠州市内的碧水湾、君华府等较有代表性的楼盘，作为**广场的主要竞争者进行对比和研究。
．．地理位置
从地理位置来看，碧水湾和君华府均座落于江北新城，交通较为便利。
．．楼盘建设
以上两个楼盘，小区占地面积各有不同，碧水湾占地面积超过万平方米，而君华府占地面积为万平方米。均为一次性开发完成。在装修方面，君华府提供业主基本装修，而碧水湾提供给业主的为毛坯房。在楼体外观上，采用粉红色的较多，君华府外墙以米黄色为主调，在建筑风格上，则以欧陆式风格为主，碧水湾是港式风格。
绿地方面，碧水湾的绿化率均在％以上，君华府因为单体楼的原因未做过多的绿化。
．．销售情况
君华府于年月开盘，已售出％；碧水湾自年月份开盘以来，已完成销售；从售价来看，君华府售价在元／以上，均价为元／。碧水湾均价为元／在付款方式上，大部分是采用一次性付款和银行按揭两种方式。在银行按揭上为成年。
在这两个楼盘当中，会所中以健身／健美室、儿童乐园（游戏室）、游泳池和乒乓球室最为普遍，其他如室外球场也较为普遍。
具体如下表：
会所项目配
置楼
盘会
所君华府健身健美室、儿童乐园、游泳池、乒乓球室、西餐厅
碧水湾健身健美室、儿童乐园、游泳池、乒乓球室、网球场、羽毛球场、篮球场
．．各楼盘销售策略
在销售策略上，不同的发展商采取了不同的销售方式，但最基本的便是立足于本楼盘。销售对象为惠州地区中高收入者，同时由于其位于江北新城，升值潜力大，其提供的特低首期，超长期高成数的按揭对购房者的吸引力较大。
．．小结
君华府、碧水湾优劣势对比：
君华府：优势：）小区地理位置好
）规划设计合理
）配套设施完善
劣势：单体楼、无绿化、售价偏高。
碧水湾：优势：）发展商信誉好
）小区地理位置好
）配套设施完善
）智能化小区
）规划设计水平高
第六章项目评估
．项目概括
**广场惠州新城江北号小区，占地面积平方米，为集中高档房产为一体的大型人文住宅小区，目前首期已开发完成。
．项目优势
（）本项目的发展商实力雄厚，信誉良好，公司集聚了一大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立、健全了一整套科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管
理、经营销售、财务管理及房地产物业管理等运作体系，具备成功开发建设**广场大型住宅小区的硬件基础。
（）**广场住宅区的建设目标是建设一个大型的人文住宅小区，其舒适而富有变化的户型设计、具有现代气息的建筑造型均由名师精心设计，整个小区规划既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入小区的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。这类项目在惠州的具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多买家的支持与欢迎，市场前景广阔。
（）住宅以座北为尊，以朝南为贵，本项目所开发住宅户户座北朝南，负阴抱阳，客厅、卧室、书房三房朝阳，南北通透，是名副其实的阳光房。
（）本项目所开发的商业走廊环其小余米，四面临路，极易集聚人气、集聚财气。
（）本项目正南位置为政府拟建的平方米的生态主题公园，让生活与购物在**广场的们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。
（）本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住本小区。
（）本项目座落在惠州新城区，集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境。文化和人文环境对一个小区的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。
（）南海石化项目启动后，其巨大的投资潮也必将波及相邻地方，**广场的房屋销售属近水楼台，必将惠及，且这里与香港的交通联系又极为便利，随着惠、港工商业联系的进一步加深，本项目以其优越的位置、优美的环境、适中的价格及优秀的服务还将会吸引更多的香港同胞来此置业安居。
．项目劣势
（）因为受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；
（）随着惠州由滨江城市向滨海城市的过渡，江北新城的发展空间受到一定的制约；
（）社区服务相对薄弱。
因**广场分为各个小区组团开发，小区的全面配套完善需要一定的时间，因而客观上造成社区服务的薄弱。
第七章市场容量估算
．总体定位
依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文住宅小区。这一定位内涵是：
◆**广场为高尚住宅小区，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。
◆**广场为惠州居民提供超前的生活空间和居住理想。
◆**广场的卖点在于人文关怀和优良服务
．目标客户
根据本项目的市场定位，结合**广场小区的环境因素、规划条件、建筑质量、建筑特色，我们把目标客户确定为：惠州市有一定基础的中高收入家庭，同时包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及对拟在惠州置业的香港同胞。
这些目标客户具备如下特征：
◆收入稳定。且中高收入水平（家庭月收入在元以上），尤其是个体私营企业主
◆对居住环境有较高要求，追求舒适和享受的生活
◆年龄在－岁之间，已有一定的事业基础
◆文化程度较高，对居住有自己的品味要求
◆两代或三代家庭，同时不排斥外资及内资企业高级雇员
◆二次置业人士
．销售价格测算
本项目均价定为元平方米，此价格在同类物业中属中等偏下水平。在同类小区的销售中，市场销售价一般为均价元／平方米。同时调查表明，在设定类似于**广场产品后，消费者能够接近的平均价格为元，如下图。
．市场容量
估算对于市场容量的测算是市场研究的基本任务，亦是可行性研究的重要内容，在抽样调查的问卷中，我们设定以下指标作为推断市场容量的基础，同时统计结果附后。
◆近一两年有购买商品房意向的家庭。调查结果为％；
◆对住宅环境持“十分重要”的态度的人士。调查结果为占购买人士的％；
◆接受江北地段。调查结果占有购房意向家庭的％；
◆能够接受商品房价格区间在元／平方米以上的。
调查结果占有购房意向家庭的％。如果以惠州万家庭计算，哪么，**广场的市场容量为：符合和者为万×％×％＝个家庭
符合和者为万×％×％＝个家庭
符合和者为万×％×％＝个家庭
符合上述四个条件者则为万×％×％×％×％＝个家庭根据经验，并考虑众多不定因素，上述结果应进一步修正，取修正系数为则市场容量为×＝个家庭
另一方面，按照建设规划，**广场首期项目的开发，市场是完全可以接受的。
第八章初步成本分析
本章节所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、开发期应缴纳之税费、小区红线内、外市政与公建配套费和建安工程造价等，均以发展商提供的资料为主要依据，由受托方专门组成的本项目研究小组经过与发展商进行了有关的商榷，最后得以确认。
本二期工程拟分三组、滚动式进行开发，第一阶段开发区，作为本项目启动，第二阶段、第三阶段须观察项目周边物业市场的变化从而制定出相应的开发策略。
本居住小区地上建筑面积除了公建配套设施外均为住宅，地下建筑部分一般作为停车场及机电设备房或管理用房使用，各期公建配套设施功能配置比例与面积仍然有待规划局与设计单位、发展商的共同商定后进一步落实。
根据本项目物业开发的实际情况，结合本项目地块相邻的其它开发项目的装修标准，指定以下的装修档次进行总投资估算。
．项目基本装修标准
建筑用料说明：
．屋面平屋面、坡顶盖。
．墙体外墙砖或高级涂料。
．外门窗低台凸窗，绿玻璃，塑钢窗。
．内门窗预留。
．地面做法厚：水泥沙浆抹平（待二次装修）。
．土地成本
本项目土地成本的总额为万元。
按总建筑面积平方米进行分摊，单方成本为元／平方米。
．建安成本
本项目建安工程造价（土建装修工程费及机电设备安装工程费）总额为万元。
按总建筑面积平方米进行分摊，单方成本为元／平方米。
．应缴各种税费
本项目应缴各种税费总额为万元，单方成本为元／平方米。
本项目开发期应缴纳税费包括：
◎土地使用税
◎投资方向调节税
◎配套设施建设费
◎设备及消防供电用电负荷费
◎供水管、网补偿费
◎预算定额管理费
◎建筑工程监理费
◎建设工程质量监督费
◎建设工程质量监督费检验费
◎建设工程安全监督费
◎报建费、建筑许可证费
◎新型墙体材料保证金
◎其它税、费
．营业税
本项目营业税为万元，单方成本为元／平方米。
．各类配套工程费
本项目各类配套工程费为万元，单方成本为元／平方米。
．供水增容费
本项目供水增容费为万元，单方成本为元／平方米。
．报建手续费
本项目的报建手续费为万元，单方成本为元／平方米。
．不可预见费
本项目的不可预见费用为万元，单方成本为元／平方米。
．投资利息
本项目的投资利息为万元，单方成本为元／平方米。
．其他费用
本项目的其他费用为万元，单方成本可分摊元／平方米。
第九章财务效益估算
．项目开发前景
根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大的扩展，并且，市区主要是向河北岸延伸，向南过渡至滨海城市只是工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。具体来看，本地块开发面临的外部环境制约及前景如下：
．用地条件规划区除东面有一小块山坡外，其他地势相对平坦。四周相同类型的项目蓄势待发，但已形成了较大规模。
．周围环境**广场用地周边拥有丰富的人文资源。四周有市公安局、国家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化体育中心等，是惠州新城区的核心地带，集政治、经济、文化、贸易于一体，各种氛围都较好。
．发展前景区位优势：本区位于城市规划区核心地带，兼具城乡优势；是广州——汕头发展轴线上的一处重要空间节点。良好的交通网络：从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为一级国道，区内东侧、北侧分别又有城市主干道路通过，使得本规划区与周边地区都有方便、快捷的交通联系。
．市场的需求：近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场的兴旺。
本区由于兼顾多重优势，有机会成为房地产投资资金聚集的热点地区。
．财务效益初步估算
本项目可供销售的物业类型主要有高尚住宅及机动车室内泊车位。由于本项目目前处于筹建开发的前期阶段，因此，在计算可售面积时，只对电梯间、楼道等公用面积进行了分摊计算，而在对如幼儿园、运动场、垃圾房等公建面积时则不进行分摊。
考虑到本项目是一个大规模和高档次的综合性住宅小区，建设跨期较长，配套设施种类较多，针对本项目今后各阶段的开发，将会存在许多不确定因素，因此，在进行本项目开发的前期可行性研究的财务效益分析时，需要设定一定的条件。现将有关的计算过程表述如下：
．．计算设定
．．．价格水平的假定
依照本项目财务评价的惯例，本报告以进行项目租、售的价格测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，租售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平，并且在整个计算期内保持不变，即不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。
本项目各类功能物业的市场测价结果详见如下所示：
商业写字楼：万元（元／×）
商业住宅：万元（元／×）
商业商场：万元（元／×）
地下室车库：万元（元／×）
．．．分阶段进行财务效益分析的原则
由于本项目小区具有较大的占地规模，基于对本项目周边区域市场开发前景的慎重考虑，决定采取分三阶段、滚动开发的形式进行本次开发。各个阶段的开发独立负担各自的支出与收入，并且，进行独立的财务效益测算。依据目前的实际情况，我们设定首期建十层综合商住楼四栋，标准幼儿园一座，中心花园一座；二期建二十九层写字楼一座，二十八层商业楼一座，国际标准网球场一座；三期建二十八层商业楼一座，高层综合楼一座。
．．．第一阶段开发运作期限的设定
对本项目进行开发的运作期限，首先设定为第一阶段开发本项目首期，筹建期为半年和建筑期半年，
如果以一个季度为一个核算期，则该阶段的整个开发期一共分为四期。在筹建阶段内将进行第一阶段开发的前期准备工作，发展商需支付第一阶段开发的土地成本、前期费用和开发期税费等，基本是反映到该期期末进行计算；同样地在建设期内将开始进行第一阶段开发的各项工程建设，各项工程费用将按拟定的工程进度反映在各个核算期期末。第二及第三阶段的开发按照不受物业市场环境变化的影响，以连贯和正常开发的建设进度安排施工计划。暂定本项目首期工程完工的开发期为一年，则该阶段的整个开发期一共分为四期，各项工程费用将按发展商拟定的正常工程开始进度，反映在各个核算期的期末。
．．．进行物业销售时预计发生的税项及费用
（）按照本地区房地产开发企业进行物业项目开发的习惯，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有：
营业税金及附加：按营业额％计算；
防洪费：按营业额％计算；
房地产交易管理费：按交易额％计算；
印花税：按交易额的％计算；
其它：按交易额的％计算。
上述合计为万元；以项目总销售收入万元乘以％。
本项目销售税费一览表
销售税
％万元
营业税金：按营业额％计算％万元
防洪费：按营业额％计算万元
房地产交易管理费：按交易额％计算万元
印花税：按交易额的％计算万元
其它：按交易额的％计算万元
（）销售费用：万元；按发展商自行销售本项目物业的原则，包括项目推广宣传费用等按销售收入的％计算。
（）所得税：项目的总收入在扣除了总投资及销售税费、财务费用等成本费用后，得出销售利润，由此计得本项目的所得税为万元（所得税率为利润的％）。
．．．开发资金运作的设定以及资金筹措原则
第一阶段的开发作为本项目整个开发的开端，起到启动整个小区开发的重要作用，因此，第一阶段的财务效益核算将采用动态分期的方式进行。在开发资金筹措的原则上，确定通过以下三个途径来完成，一是充分使用第二阶段的物业预售楼款，二是在本核算期间内可供使用的预售楼款和自有资金不足以全部满足开发投资的情况下，其缺口部分将主要通过银行贷款的形式进行筹措，贷款利息为年息初步定为％。
．．．首期第一阶段开发中以第二阶段预售楼款抵偿开发投资的原则
首期第一阶段开发的主要作用在于启动整个小区开发，因此，在第一阶段物业销售的方法上，采用了低价销售的策略。作为低价销售的一个补偿，设定预售楼款可以在筹建期和建设期内回收全部或大部分，也就是说，大部分第一阶段的预售楼款可以被利用作为第一阶段的开发投资。并对预售楼款的使用原则进行设定。
（）预售楼款回收方案：“平缓回收”方案“平缓回收”方案指在首期开发的建设初期开始进行预售楼款的回收，此时，首期开发已经取得了施工许可证，开始进行主体工程的建设，是一种较为保守的回收方式。采用这种回收方式，将有部分的预售楼款被用于开发建设。
（）预售楼款的使用原则设定筹建期内获得的预售楼款可全部用于筹建期的开发建设，包括缴纳各类
土地成本和支付有关的开发费用。本项目在建设开发期内获得预售楼款的使用原则设定是：本核算期内的预售楼款只有％的数量能够在本核算期作为开发资金使用，所余下的％款项可留待以后各期使用。本核算期开发所需资金不能由预售楼款抵偿的部分，将首先通过自有资金解决，不足部分再由银行贷款的途径解决，但银行贷款则须支付年利率为％的贷款利息。贷款利率的支付方式为本核算期内支付以往各期累计的贷款总额半年的利息以及本核算期内均匀投入的原则计算的本核算期内投资资金的半年利息。上述的“平缓回收”方案，是一个相对较为保守的预售楼款的回收方案，由于要考虑到第一阶段只能以低开高走、采取低廉的推广销售住宅物业，因此，前期所回收的％预售楼款只使用其中的％部分（％＋％＝％），作为下阶段的建设开发资金使用。
．．．营业性公建项目收益的设定
小区建设涉及到的具有营业性质的公建项目，如会所、商店、俱乐部等，是可以产生盈利的项目，也就是说，建造这些项目所耗费的成本将来是可以通过物业的销售或项目的经营收益来补偿的。在本次可行性研究中，暂不对这部分项目投资进行回收，不作为项目收益一部分计入总收益里面。
．．．财务指标的选取
本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，进行本项目的经济效益评判。初步效益测算根据本项目的基础数据，可算出本项目的静态财务效益，详见下表：
本项目静态投资效益分析表
序号项目名称金额（万元）
．现金流
入
．现金流出
．土地开发费
．土建、建安设计工程费
．应缴各种税费
．营业税
．各类配套工程费
．供水增容费
．报建手续
费
．不可预见
费
．投资利
息
．其他费
用
从静态的角度看，整个项目盈利十分明显。从上述分析可得出如下关于本项目的开发效益的结论：从各财务评价指标看，整个项目盈利十分明显；从计算模型的设定，知道影响本项目效益的主要因素，一是开发成本，二是物业的销售进行得顺利与否，对上述两方面因素的控制是本项目成功的关键。三、本项目的计算模型中，设定本项目物业的销售率为％，是为了体现本项目的内在盈利能力。而本项目物业日后推
出的实际销售率将与当时该地区的物业市场环境、对本项目物业的营销是否得力等诸多因素的综合作用有很大的关系，对这些因素的研讨将不是本次可行性研究的内容。
．．首期第一阶段投资效益分析
根据前面对第一、二阶段开发模式的设定，第一阶段及第二阶段预售楼款将主要用于抵偿本项目部分开发投资，预售楼款不足以抵偿开发投资的部分才通过银行抵押贷款进行筹资，不同的预售楼流入计划与安排将会直接影响贷款的筹措数量，也就是说影响了财务成本。从财务指标看，本项目整体开发的开发效益在收支平衡的基础上有一定的盈余，基本达到了用较少的资金（贷款额）来启动整个小区建设的目的，在财务分析的角度上看是可行的。首期开发效益综述：由于首期开发资金筹措及运作模式的设定，开发资金可由部分预售楼款来冲抵。这样的做法对于盘活资金，减轻贷款压力，启动整个小区开发建设均是有利和可行的。“平稳回收”预售楼款的回收方案，在实际操作中将有一定的借鉴意义。从上面的分析可知，不同的预售楼款回收方案导致的项目贷款数额是有较大出入的，从而造成的贷款利息也相关颇大。也就是说，预售楼款的回收方式是影响第一阶段开发成败的一个较敏感的因素。从首期开发的效益分析结果来看，难以立即做到盈亏平衡，但是通过第二、第三期的开发则可达到先行启动整个小区的目的。从这个角度上看，首期的开发投资方案是可行的。
．．二期投资效益分析
二期的开发（以下简称“后期开发”）涉及的不可预见因素较多，并且受到首期开发的影响较大。在本次的可行性研究中，对后期开发的运作模式只作一般假设。现将有关的基本假设如下：（）后期开发的资金投入按全部贷款的原则，贷款利率（财务成本）按年利％计息一年；
（）销售税项按销售收入的％计算，销售费用按销售收入的％计算，所得税率为％。
（）后期开发的资本收益率计算公式如下：
净现金流量（利润）资本收益率＝——————————
—
开发总投入从《项目各功能物业的测价》的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。因此，当小区开发的第一阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发内在的盈利能力。当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。
．项目总体开发盈亏平衡分析
经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。其中，推广价是由成本加成价乘以％而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。因此，在二、三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。综合本项目周边的市场竞争环境、小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第一阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到％以上。
．项目敏感性分析
．．首期开发敏感性分析
选取首期开发的住宅价格、以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论：在“平缓回收”方案中，当住宅价格下降接近至％，建安成本上升接近正负％，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负％时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。但资本收益率在选取的敏感性因素在－％～＋％区间的变化时，仍然
保持正数，由此可认为，“平缓回收”方案基本上仍能满足“盈亏平衡并且略有盈余”的目标；从回收方案的敏感性分析知道，“平缓回收”方案的抗风险能力较强。
．．后期开发敏感分析
选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有一定的影响，但当建安成本上升％时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。另一方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。根据本项目的工程总量，估计第一组团（土方工程及桩基础）工程建设时间约为一年。设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利率暂定为％，按单利计算。
．影响开发效益的主要因素
分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有一定程度的抗风险能力。主要有两方面原因：
．．建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价
在项目总投资中（不包含财务费用）占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元／平方米以内（实际测算的建安工程造价为￥元／）,则具有较强的竞争优势。
．．物业销售测价较为保守
本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金、向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之一。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之一以上资金的开发企业尚须努力。由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。
第十章结论及建议
本次**广场进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案、开发成本估算、资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下：
．研究结论
、本项目的规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽的目的。项目拟分若干期、滚动式开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求；
商业广场项目可行性研究报告
目录 第1章总论 (1) 1.1项目概况 (1) 1.2项目提出背景 (2) 1.3项目建设内容 (2) 1.4总投资及资金筹措 (3) 1.5编制依据及原则 (4) 1.6研究范围 (5) 1.7研究结论 (5) 第2章项目建设背景及必要性 (7) 2.1项目建设背景 (7) 2.2项目建设必要性 (10) 第3章项目选址及建设条件分析 (14) 3.1选址原则 (14) 3.2场址选择 (14) 3.3场址分析 (15) 3.4区域概况 (17) 3.5场址建设条件 (18) 第4章建设规模与内容 (21) 4.1目标定位 (21) 4.2建设规模及内容 (21) 第5章工程建设方案 (23) 5.1设计理念及原则 (23) 5.2总平面设计 (24) 5.3建筑设计 (28) 5.4结构设计 (36) 第6章公用工程和辅助设施 (40) 6.1给排水 (40) 6.2供配电 (44) 6.3弱电设计 (48) 6.4暖通设计 (52) 第7章节能、消防及安全卫生 (55) 7.1节能 (55) 7.2消防 (59) 7.3安全卫生 (63)
第8章环境保护 (65) 8.1编制依据 (65) 8.2环境保护执行标准 (65) 8.3项目场址环境条件 (65) 8.4项目建设对环境的影响 (66) 8.5环境保护措施方案 (67) 8.6绿化 (69) 第9章项目管理及招投标 (70) 9.1项目管理 (70) 9.2项目招标 (70) 9.3招标要求 (72) 第10章项目实施进度 (75) 10.1建设工期 (75) 10.2进度安排 (75) 第11章投资估算与资金筹措 (77) 11.1投资估算 (77) 11.2资金筹措方式及来源 (79) 第12章财务评价 (80) 12.1基础数据选取 (80) 12.2营业收入和税金预测 (81) 12.3成本费用估算 (83) 12.4财务评价指标 (83) 12.5财务评价结论 (85) 12.6附表目录 (85) 第13章风险分析 (88) 13.1主要风险因素 (88) 13.2风险影响程度 (89) 13.3降低和防范风险的对策 (91) 第14章结论与建议 (93) 14.1结论 (93) 14.2建议 (93) 附表、附图
城市广场项目可行性研究报告
目录 第一节：总论---------------------------------------------------- 04 一、项目概况----------------------------------------------------- 04 二、业主单位简介------------------------------------------------- 05 三、可行性报告编制依据-------------------------------------------- 06 四、可行性报告编制范围-------------------------------------------- 06 第二节：房地产市场分析----------------------------------------- 07 一、全市当产开发投资---------------------------------------------- 07 二、某某市市本级商品房供销情况------------------------------------- 08 第三节：商业市场分析-------------------------------------------- 12 一、春园商圈----------------------------------------------------- 13 二、火车站商圈--------------------------------------------------- 19 第四节：项目建设的可行性--------------------------------------- 22 一、政策分析----------------------------------------------------- 22 二、区位价值分析------------------------------------------------- 22 三、项目条件分析------------------------------------------------ 23 四、产品形态分析------------------------------------------------ 23 第五节：项目建设条件--- ---------------------------------------- 25 一、地形条件----------------------------------------------------- 25 二、气候条件----------------------------------------------------- 25 三、经济条件----------------------------------------------------- 27 三、交通条件----------------------------------------------------- 27 第六节：建筑方案及产品说明--- ---------------------------------- 30 一、项目选址----------------------------------------------------- 30
购物商场建设项目可行性研究报告
目录 第一章总论 5 1.1 项目概况 5 1.2可行性报告编制依据 6 1.3 主要技术经济指标 7 1.4 结论与建议 7 第二章项目建设的必要性及市场前景分析 10 2.1 项目建设的必要性 10 2.2 市场前景分析 10 第三章建设地点及自然条件 16 3.1 建设地点 16 3.2 自然条件 16第四章建设规模和建设内容 13 4.1 建设规模 13 4.2 建设内容 15 第五章建筑主要技术方案 17 5.1设计原则 17 5.2 规划设计依据 17 5.3 总体规划及总平面布置图 17 5.4 结构方案 19 5.5 供配电及电信工程 19
5.6给排水和消防 20 第六章能源消耗及节能方案 22 6.1能源消耗 22 6.2节能方案 22 第七章地震安全性评价分析及结构设计 27 7.1概况及地震安全性评价分析要求 27 7.2自然条件 27 7.3设计要求 28 7.4结构设计 28 第八章环境保护 30 第九章项目的组织管理32 9.1 建设阶段 32 9.2 经营管理阶段 33 第十章项目实施进度 35 10.1 项目建设期 35 10.2 项目实施计划 35 第十一章投资估算及资金筹措 37 14.1 投资估算 37 14.2 资金来源与筹措 38 第十二章财务评价40 12.1 经济分析的主要依据 40 12.2 经营设计及营业收入 40
12.3 营业成本费用估算 41 12.4 财务效益分析 42 12.5 项目敏感性分析 43 12.6 评价结论 44 第十三章可行性研究结论与建议45 16.1结论 45 16.2建议 45
惠州广场可行性研 究报告
[原创]**广场可行性研究报告(规范研究,全文共赏) [c e n t e r]目录第一章惠州市社会经济发展概况 (05) 1．1惠州市经济社会发展概况 (05) 1．2惠州市经济发展历程与特点 (06) 1．3惠州市的区位条件.......................................................................................08 1．4南海石化项目和大亚湾经济区的建设 (10) 1．5惠州市在珠三角的地位和作用 (11) 第二章项目概括………………………………………………………………………………………………1 2 2．1研究基础………………………………………………………………………………………………1 2 2．1．1研究依
据…………………………………………………………………………………1 3 2．1．2项目参数…………………………………………………………………………………1 3 2．2研究过程……………………………………………………………………………………………1 4 2．2．1研究目的…………………………………………………………………………………1 4 2．2．2研究人员…………………………………………………………………………………1 4 2．2．3研究内容 (15) 2．2．4研究方法 (15) 2．3项目背景………………………………………………………………………
(16) 2．3．1发展商简介 (16) 2．3．2项目概况 (17) 2．3．3总体布局 (17) 2．3．4交通组织 (18) 2．3．5建筑功能 (18) 2．3．6建筑造型 (18) 2．3．7消防及分区 (18)
培训机构可行性研 究报告
培训中心可行性研究报告 一、培训中心可行性研究报告第一部分可行性研究总述
一、提出的背景 这是一个惊人的创举，只需抽出共计21天的学习训练记忆力，你便能够掌握一套终身受用的快速记忆方法！经过训练你还能成为记忆大师！这本训练教材正是为所有具有上进心而一时找不到记忆突破口的人准备的，旨在打破自我设限，学会一种有效、快速、简单易行的学习及记忆方式，从而激发出您记忆的无限潜能，调动所有沉睡的能量，在最短时间内取得最佳的业绩！ 21世纪，人类进入一个崭新的时代，以知识经济为主的社会经济模式展现在人们面前，人们需要更快、更多、更牢固的学习掌握各类知识！谁能在最短时间内掌握知识或技能，谁就会成为新世纪社会的排头兵！而缩短学习时间最快捷的方式，就是要掌握快速记忆的方法！ 掌握一套系统的快速记忆方法对于每个人来讲都非常重要，在校学生们都感到学习的紧张与压力，很多人都已经意识到了要学习的重要性，但很少有人能意识到应该先掌握一套快速的记忆方法，要知道“工欲善其事，必先利其器”、“磨刀不误砍材工”，掌握了快速记忆的方法，记忆任何东西都会事半功倍！ 超级记忆学习法能使您在轻松愉悦的心态下快速掌握学习的内容，彻底消除对学习中令人畏惧的“背”功的恐惧感，制服这个学习、记忆中的拦路虎，我们推广超级记忆法的目的就是给那些还在“学海”中苦苦挣扎的学子们和总抱怨自已“记性”不好的人们送去一叶带领她们脱离“苦海”的方舟！同时也顺便把那些
勤奋上进，超越自我的人们捎到理想的彼岸！乘坐在“超级记忆”号快轮上的人们都将能迅速、顺利地到达。 二、项目实施的条件 （一）培训机构注册（或者挂靠） 1、培训机构性质：教育类文化公司，主要从事教育培训等活动。 2、公司选址依据：中小学学校集中地区. (经济基础较好的社区附近；人流量较大的商场周边等)。 3、分部设立点：以区为单位设立分部；以重点中小学为基点设立分部；以社区为基点设立分部等。 4、培训机构规模、布局及配置。 （1）启动规模：写字楼150平米，3人。 （2）布局：前台区、办公区、个性化教室区 （3）启动配置：多媒体、电话 （二）人员条件 1、市场招生主管（1人）： 要求：了解教育培训市场的基本情况，对教育培训市场的开发和拓宽有独到的思路和实际操作能力。两年以上相关工作经验者优先考虑。具有较强的敬业精神，具有较强的团队意识，有较好的语言表示和勾通能力，对自身发展有较高要求。 2、教师资源（以专职为主，兼职为辅）：“名师的可复制性” 3、前台教育咨询师 （三）宣传招生策略
大型商场项目可行性研究报告（详细编制方案） 北京中易恒远工程咨询有限公司 二零一五年六月
目录 第一部分大型商场项目可研报告思路 (3) 1.项目必要性及可行性研究主要内容 (3) 2.大型商场项目研究的用途及意义 (3) 第二部分关于大型商场项目可行性研究报告用途说明 (4) 1.大型商场项目可研报告按用途分类构成 (4) 2.用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告 (4) 3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 (5) 4.用于银行贷款的可行性研究报告 (5) 5.用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研 究报告 (5) 6.用于企业上市的募投项目可行性研究报告 (5) 第三部分大型商场项目可研报告编制大纲 (5) 第四部分中易恒远编撰可研报告的优势 (11) 第五部分大型商场项目可行性研究报告设计方案 (12) 1.申报单位及项目概况编写要点说明 (12) 2.发展规划、产业政策和行业准入分析编写要点说明 (12) 3.节能方案分析编写要点说明 (13) 4.建设用地、征地拆迁及移民安置分析编写要点说明 (13) 5.环境和生态影响分析编写要点说明 (13) 6.经济影响分析编写要点说明 (14) 7.社会影响分析编写要点说明 (15) 第六部分大型商场项目可行性研究报告精华节选 (15) 1.项目市场前景分析（基于大量数据） (15) 2.项目建设投资估算方案 (16) 3.项目投资构成方案设计 (17) 4.项目总平面布置图设计方案（根据要求可做效果图） (19) 5.项目生产工艺流程方案设计 (20) 6. 项目综合能耗方案设计 (20) 7.项目盈亏平衡分析 (21) 第七部分中易恒远编制服务事项 (22) 1.核心业务详细 (22) 2.项目服务整体流程 (23)
第一章总论 1.1项目概况 1、项目名称：********镇政府门前广场景观工程 2、项目承办单位：****人民政府 3、项目负责人：*** 4、建设期限：2010年10月-2011年1月 5、建设地点：****圩镇 6、建设性质：新建 1.2项目建设内容及规模 项目规划用地面积9785平方米，其中绿化面积2857平方米，道路硬化2480平方米，铺设彩砖面积3700平方米；748平方米其他配套设施（建设景观亭、花池、景墙、花架、坐凳、篮球场等）；广场亮化。 1.3项目总投资和资金筹措 项目总投资为110万元，资金来源为建设单位自筹110万元。 1.4主要经济技术指标
1.5可行性研究报告编制依据 1、《****统计年鉴》； 2、《****国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006～2010年）； 3、《****土地利用总体规划》； 4、《****十一五城市建设规划》（2006～2010年）； 5、《****总体规划纲要》（浙江大学城规院2003年）； 6、《****乡镇规划》 7、关于编制可行性研究报告的委托书； 8、项目建设单位提供的其它基础资料。 1.6可行研究报告研究范围 ********镇政府门前广场景观工程建设项目可行性研究报告于2010年8月由****人民政府委托宁都工程咨询中心进行编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。报告主要内容包括：项目提出的背景、建设的必要性、项目的建设方案、建设规模及主要内容、投资估算及资金筹措、效益分析等，并根据国家有关规
定，编制了本项目环保、节能篇章，并制定了该项目初步的工程招标方案，以期为项目的决策提供可靠依据。 1.7研究结论与建议 1.7.1结论 1、项目的建设，彻底的改善了****镇的圩镇面貌，提高了****乡镇建设的档次和水平，有效了改善了周边人民的居住环境，提高了人民的生活水平。 2、项目的建设落实了市政规划，合理利用了国家土地资源。 3、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了当地及建设单位的实际情况，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。 4、本项目是市政基础设施建设项目。项目建成后，社会效益显著，具有较高的实施价值，项目是可行的。 1.7.2建议 为确保项目建设的顺利实施，本可行性研究报告提出如下建议： 1、本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展项目的其它前期工作。 2、本项目属于基础设施建设，建议工程一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作，避免重复开挖、重复建设，节约建设投资。 3.本项目工程量较大，因此建议项目建设单位按照轻重缓急、分步实施、分期建设的原则稳妥、合理的安排建设项目。 4、建设单位要把资金落实到位，确保项目的建设顺利进行。
商场项目可行性研究报告 【项目可行性研究报告价值体现及质量保障】 项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。 《商场项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途： ——用于报送发改委立项、核准或备案 ——用于申请土地 ——用于申请国家专项资金 ——用于申请政府补贴 ——用于融资、银行贷款 ——用于对外招商合作 ——用于上市募投 ——用于园区评价定级
——用于企业工程建设指导 ——用于企业节能审查 ——用于环保部门对项目进行环境评价 ——用于安监部门对项目进行安全审查 【商场项目可行性研究报告内容】 第一部分项目总论 第二部分项目建设背景、必要性、可行性 第三部分项目产品市场分析 第四部分项目产品规划方案 第五部分项目建设地与土建总规 第六部分项目环保、节能与劳动安全方案 第七部分项目组织和劳动定员 第八部分项目实施进度安排 第九部分项目财务评价分析 第十部分项目财务效益、经济和社会效益评价 第十一部分项目风险分析及风险防控 第十二部分项目可行性研究结论与建议 【商场项目可行性研究报告目录】 第一部分商场项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告 Revised as of 23 November 2020
攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告 一、项目背景 1?、项目名称：凤凰小区市文化广场二期综合楼 2、承办单位概况： 四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司是攀枝花市专业的房地产项目开发公司，近年来公司的房地产业务在攀枝花市稳步发展，已经成功开发过多处房地产项目。 由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，泰坤房地产开发公司决定和中国十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司联合开发本项目。 攀枝花市泰坤房地产开发公司是经攀枝花市委、市政府同意成立的。集团注册资本亿元，已成为攀枝花市专业的房地产建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、建设于一体的大型私营集团。 3?、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《攀枝花市规划管理条例》及《技术规定》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》 二、项目概况 1?、地块位置： 工程概况：攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织，拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供，拟建文化广场市地上22层，地下二层框架——剪力墙结构综合楼，拟建场地位于金沙江南岸，西临攀枝花大梯道，面临人民街，背对金沙江，一条道路可直通拟建场地，交通便利。2、建设规模与目标： 攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织，拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供，拟建文化广场市地上22层，地下二层框架——剪力墙结构综合楼。 3、周围环境与设施 （1）建筑及建筑突出部分距东面大梯道边缘距离大于7米 （2）建筑及建筑突出部分距人民街道中心线距离不得小于20米 （3）东南角应适当退让建筑 （4）建筑及建筑突出部分退北面设计线极力大余三米 4?、项目投入资金及效益情况 项目总投资：万元 自有资金投入：1240 万元 住宅销售价格：2000 元/平米起 项目销售收入：万元 项目税后利润总额：万元
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址https://www.doczj.com/doc/8a16325796.html, 娱乐广场项目可行性研究报 告 目录 第一章总论 (1) 1.1项目概况 (1) 1.2可研报告编制依据和研究范围 (2) 1.3主要技术经济指标 (2) 第二章项目建设背景与必要性 (4) 2.1项目建设背景 (4) 2.2项目建设必要性 (5) 第三章市场分析与预测 (7) 第四章项目选址及建设条件 (9) 4.1项目选址 (9) 4.2建设条件 (9) 第五章建设内容及规模 (13) 5.1建设内容 (13) 5.2建设规模 (13) 第六章工程建设方案 (14) 6.1建筑设计 (14) 6.2结构设计 (14)
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址https://www.doczj.com/doc/8a16325796.html, 6.3给排水设计 (16) 6.4电气设计 (16) 6.5消防设计 (17) 第七章环境保护 (20) 7.1施工期环境影响分析 (20) 7.2营运期环境影响分析 (23) 第八章节能方案分析 (25) 8.1建筑节能措施 (25) 8.2用电节能措施 (28) 8.3给排水节能措施 (29) 第九章项目工程管理与劳动保护 (30) 9.1工程管理 (30) 9.2劳动保护 (31) 第十章项目实施进度安排 (33) 10.1项目前期阶段 (33) 10.2项目准备阶段 (33) 10.3项目实施阶段 (33) 第十一章投资估算与资金筹措 (34) 11.1投资估算 (34) 11.2资金筹措 (35) 第十二章招投标方案 (38) 12.1编制依据 (38) 12.2招标范围 (38) 12.3招标组织形式 (39) 12.4招标方式 (39) 12.5招标信息发布 (39) 第十三章经济效益分析 (41) 13.1分析说明 (41) 13.2经济费用、效益分析 (41) 13.3财务指标分析 (42) 13.4评价结论 (42) 第十四章社会效益分析 (43)
购物商场可行性研究报告 目录 第一章总论 3 1.1 项目概况 3 1.2可行性报告编制依据 4 1.3 主要技术经济指标 5 1.4 结论与建议 7 第二章项目建设的必要性及市场前景分析 10 2.1 项目建设的必要性 10 2.2 市场前景分析 10 第三章建设地点及自然条件 14 3.1 建设地点 14 3.2 自然条件 14 第四章建设规模和建设内容 12 4.1 建设规模 12 4.2 建设内容 15 第五章建筑主要技术方案 17 5.1设计原则 17 5.2 规划设计依据 17 5.3 总体规划及总平面布臵图 17 5.4 结构方案 19 5.5 供配电及电信工程 19 5.6给排水和消防 20 第六章能源消耗及节能方案 22 6.1能源消耗 22 6.2节能方案 22 第七章地震安全性评价分析及结构设计 27 7.1概况及地震安全性评价分析要求 27 7.2自然条件 27 7.3设计要求 28
第八章环境保护 30 第九章项目的组织管理32 9.1 建设阶段 32 9.2 经营管理阶段 33 第十章项目实施进度 35 10.1 项目建设期 35 10.2 项目实施计划 35 第十一章投资估算及资金筹措 37 14.1 投资估算 37 14.2 资金来源与筹措 38 第十二章财务评价40 12.1 经济分析的主要依据 40 12.2 经营设计及营业收入 40 12.3 营业成本费用估算 41 12.4 财务效益分析 42 12.5 项目敏感性分析 43 12.6 评价结论 44 第十三章可行性研究结论与建议45 16.1结论 45 16.2建议 45
某广场 基本建设投资项目申请报告
目录第一章总论 1.1 项目概况 1.2承办单位简介 1.3 项目提出的背景 1.4 项目的建设必要性 1.5 申请报告研究的依据和范围 1.6 主要技术经济指标 1.7 施工进度计划设想 1.8 工程招投标 第二章市场初步预测 2.1国内房地产市场总体分析 2.2 2007年、2008年房地产市场总体预测 2.3某市商业主题广场的走向 2.4 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2.5 本项目前景预测 第三章项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 项目建设方案与规划设计定位 3.5 价格定位 3.6 入市姿态及推广时机定位 3.7 销售（出租）方式定位 3.8 物业管理方式定位 第四章环境影响评价 4.1环境现状
4.2 主要污染源分析 4.3评价法规依据及区域环境现状 4.4 项目建设对环境的影响 4.5环境保护治理措施 第五章环保、绿色建筑与节能 5.1 相关规定 5.2 建设提议 第六章营销策略 6.1 宣传主题概念 6.2 卖点整合 6.3 优惠措施 6.4 销售目标体系——整体推广思路 6.5 外发式宣传策略 6.6 销售进度目标 6.7 资金回笼计划 第七章投资估算和资金筹措 7.1 投资估算 7.2 资金筹措 第八章财务评价与社会效益分析 8.1 盈亏平衡分析 8.2 敏感性分析 8.3 社会效益分析 第九章结论 第十章附件一建设单位近三年的财务报表及五年利润预测表第十一章附件二撰单位营业执照、资质证书
第一章总论 1．1 项目概况 1.1.1 项目名称：某广场 1.1.2 建设单位：某市某有限公司 1.1.3 建设地址：某市 1.1.4 建设单位法定代表人： 1.1.4 建设单位联系人： 1.2 承办单位简介 建设单位某市宝星发展有限公司位于某，主要经营范围为房地产开发、自有物业租赁、物业管理、日用百货、文化体育用品纺织品、服装、家用电器等综合大型的有限责任公司，公司注册资金叁佰陆拾捌万元，是在某市及周边区域有一定综合实力、良好口牌及信誉度的发展公司。 1.3 项目提出的背景 本报告所陈述的对象为某广场，以下简称本项目。 “某广场”项目坐落某市中心区，毗邻优美、宁静的某。总建筑面积约78000平方米（其中±0.000以上建筑面积约58000平方米，地下室建筑面积约20000平方米），建设定位为与某广场融为一体的大型商场。 有“某X”之称的某市位于广东省。属亚热带气候。年均气温为21.5C。系著名的历史文化、风景旅游名城。
XX购物商场项目可行性研究报告兴隆五百建设项目 可行性研究报告 2014年 目录 第一章总论 4 1.1 项目概况 4 1.2可行性报告编制依据 5 1.3 主要技术经济指标 6 1.4 结论与建议 7 第二章项目建设的必要性及市场前景分析 10 2.1 项目建设的必要性 10 2.2 市场前景分析 10 第三章建设地点及自然条件 3.1 建设地点 15 3.2 自然条件 15 第四章建设规模和建设内容 13 4.1 建设规模 13
4.2 建设内容 15 第五章建筑主要技术方案 5.1设计原则 17 5.2 规划设计依据 17 5.3 总体规划及总平面布臵图 17 5.4 结构方案 19 5.5 供配电及电信工程 19 5.6给排水和消防 20 第六章能源消耗及节能方案 22 6.1能源消耗 22 6.2节能方案 22 第七章地震安全性评价分析及结构设计 27 7.1概况及地震安全性评价分析要求 27 7.2自然条件 27 7.3设计要求 28 7.4结构设计 28 第八章环境保护 30 第九章项目的组织管理 9.1 建设阶段 32
9.2 经营管理阶段 33 第十章项目实施进度 35 10.1 项目建设期 35 10.2 项目实施计划 35 第十一章投资估算及资金筹措 37 14.1 投资估算 37 14.2 资金来源与筹措 38 第十二章财务评价 12.1 经济分析的主要依据 40 15 32 40 17 12.2 经营设计及营业收入 40 12.3 营业成本费用估算 41 12.4 财务效益分析 42 12.5 项目敏感性分析 43 12.6 评价结论 44 第十三章可行性研究结论与建议 45 16.1结论 45 16.2建议 45 第一章总论 1.1 项目概况
XX广场建设项目可行性研究报告
佛山市XXXX广场 可 行 性 研 究 报 告 佛山市XX万业置地有限公司二0一一年十月
目录第一章：公司基本概况 一．开发公司基本情况 二．集团公司基本情况 第二章：项目概况 一．宗地位置 二．宗地现状 三．项目周边配套 四．项目基本技术指标 第三章：项目定位及前景分析 一．项目定位 二．佛山市概况 三．佛山市及桂城规划方案 四．佛山市房地产市场发展状况 五、前景分析 第四章：投资估算与资金筹措 一．投资估算 二．项目销售方式 三．项目前景分析 四．资金筹措 五．经济效益与社会效益 第五章：总结论
第一章、公司基本概况 一、开发公司基本情况 佛山市XX万业置地有限公司是广东XX集团下属对XX万业广场进行开发建设的项目公司，成立于2010年2月15日，注册地为佛山市XX区桂城XX大道北59号中银大厦16楼，注册资本5100万元，法人代表为黄佩娟女士。 公司内设总经理室、总工室、开发部、营销部、财务部、行政人事部、物资部等，部门设置齐全。现有员工35人（主要业务骨干是集团公司调派或佛山本地招聘）。公司现有职员35人，其中：管理层文化层次大学本科10人，大学专科15人，中专及高中以上文化程度10人，整体文化素质较高，公司还拥有技术职称的职员28人，其中：高级工程师6人，工程师8人，其他中级职称14人。公司的人力资源结构合理，具有较高的综合能力和较强的专业技术水平。 二、集团公司基本情况 XX集团成立于1999年，是一家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工程总承包、商贸投资、物业管理于一体的大型综合性民营企业，目前在建项目超过20个，具有地产开发一级资质。 XX集团成立以来，累计开发了“金凤家园”、“金城龙庭”、“御景湾”、“江南新城”以及“揭阳万业广场”、“金城步行街”、“玉都广场”等近30个住宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到70%以上。2007年XX集团开始进入佛山房地产市场，目前在售的项目三水“林海尚都”项目和XX千灯湖“水韵尚都”项目，位于XX桂城XX大道上的“XX广场”“XX汇苑”计划于2010年底开始开发建设。 XX集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展，先后荣获“揭阳市重点纳税大户“、“广东省百强民营企业”等称号， 2006年至2011年，XX集团连续七届荣获“广东地产资信20强”。 依托揭阳5平方公里三旧改造项目的土地储备，伴随2010年揭阳及佛山各在售楼盘的热销，以及集团总部成功挥师广州，XX集团已经朝着“立足揭阳，拓展珠三角，放眼全国”的发展战略迈出了成功的第一步！ 集团公司董事长、法定代表人董事长黄鸿明42岁，管理学硕士，广东省第十届人大代表；广东省劳动模范；“广东青年五四奖章”获得者；优秀青年民营企业家、广东省青联委员；工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级
购物中心项目可行性研究报告 （用途:发改委甲级资质、立项、审批、备案、申请资金、节能评估等） 版权归属：中国项目工程咨询网 https://www.doczj.com/doc/8a16325796.html,
《项目可行性研究报告》简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。 项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《购物中心项目可行性研究报告》主要是通过对购物中心项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对购物中心项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该购物中心项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为购物中心项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《购物中心项目可行性研究报告》是确定建设购物中心项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建购物中心项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建购物中心项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 北京国宇祥国际经济信息咨询有限公司是一家专业编写可行性研究报告的投资咨询公司，我们拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格、我单位编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而享有盛誉，已经累计完成6000多个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告编写，可以出具如下行业工程咨询资格，为企业快速推动投资项目提供专业服务。
**村文化广场建设项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (3) 1.1概论 (3) 1.1.1 专题报告的依据 (3) 1.1.2 项目的背景 (3) 1.1.3 建设的重要性 (4) 1.1.4 建设的必要性 (4) 1.2 建设项目内容 (5) 第二章项目单位概况 (5) 2.1 项目单位基本情况 (5) 2.2 项目优势 (6) 2.2.1 选址优势 (6) 2.2.2 广场功能 (6) 第三章建设方案 (7) 3.1 投资预算表 (7) 3.2 资金来源 (7) 3.3 实施进度 (7) 3.4 项目责任 (7) 第四章结论 (8) 4.1 发展目标 (8) 4.2 社会意义 (8) 4.3 结论 (8)
第一章总论 1.1 概论 项目名称：村文化广场建设项目 申报单位： 项目地点: 项目性质：新建 1.1.1专题报告的依据 该项目依据《国务院农村综合改革工作小组财政部农业部关于认真做好2010年扩大村级公益事业建设一事一议财政奖补试点工作的通知》（国农该[2010]1号）及《甘肃省农村税费改革领导小组办公室关于印发甘肃省村级公益事业建设一事一议财政奖补试点实施方案的通知》（甘税改办[2010]7号）文件精神。 1.1.2项目的背景 茁壮强健的体魄、奋发向上的精神面貌，是中华民族持久屹立于世界民族之林的根本保证。“以人为本”、“促进人的全面发展”、“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”，一直是党和国家全部工作的出发点和落脚点。党的十七大以来，全国人民在党的领导下，高举邓小平理论、三个代表重要思想的伟大旗帜，全面贯彻落实科学发展观，信心百倍、豪情满怀地建设中国特色社会主义，开辟了中华民族伟大复兴的光明前景。在北京奥运会上，我英雄健儿奋勇争先，大显身手，取得举世瞩目的成就，极大地振奋了民族精神，显示了我
XX广场项目可行性报告 一、项目的基本情况 （一）项目概况 XX广场居住区由XX置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，XX置业有限公司已着手进行。自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。 XX广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KV A 开发区变电站；XX广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。 （二）可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积：399260㎡ 其中：住宅面积：351476㎡ 公建面积：47784㎡ 总投资：126108万元（不含贷款利息） 自有资金投入：25222万元 经分析研究，本项目主要经济指标为：
多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925元/㎡ 税后利润：14747万元 全部投资净现值：1430万元自有资金净现值：3172万元 全部投资内部收益率：10.86% 自有资金内部收益率：17.05% 总投资利润率：25.1% 自有资金投资利润率：58.5% 二、项目投资环境与市场研究（略） 三、项目开发条件及技术设计方案的分析 （一）项目现状概括 1、自然条件 规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。 2、地物情况 规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。 占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KV A碧开线，南边是220KV A黄开线，另有一条110KV A高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，
XXXX商业广场建设项目 可行性研究报告 第一章总论 1.1项目名称与拟建地 XXXX商业广场建设项目 1.2拟建地 XX大道XX侧 1.3项目概况 XXXX商业广场系XX石正源房地产开发有限公司投资建设的生态商住小区，小区占地36381. 12平方米。 1.4可行性研究依据与范围 1.4.1研究依据 1.4.1.1项目可行性研究咨询业务约定书； 1.4.1.2XX市企业投资项目备案证（备案编号：2010039）； 1.4.1.3国家计委建设部关于建设项目经济评价工作的若干规定； 1.4.1.4项目建设单位提供的有关资料。 1.4.2研究范围 依据国家有关的政策和行业规范、规程，对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、项目建设规划、方案及公
用工程、环保、投资估算和效益进行全面的论证和研究。 1.5主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表 1.6研究结论与建议 1.6.1研究结论 1.6.1.1项目建设符合国家产业政策和用地原则。 1.6.1.2该项目选址在XX市环线与礼花路交叉处东南角（环线A地块）, 建设项目其独特的地理位臵，便捷的交通，周边高档的公建配套，人气集聚而繁华，显示了其作为人们居住向往的风水宝地的独特性。因此，本项目建设符合XX市城市发展规划。 1.6.1.3建设项目规划总用地面积36381㎡，总建筑面积199415.92㎡，项目将建成XX市的环保生态商住小区。
1.6.1.4项目建设单位XX市石正源房地产开发有限公司领导层从事房地产开发多年，经验丰富，技术力量强，管理水平高，资金实力雄厚，因此，对本项目的开发成功具备了良好的基础。 1.6.1.5该项目地理位臵优越，是居住小区的最佳地块，市场前景好。该项目开发成功后可以产生良好的经济效益和社会效益。 综上所述，XXXX商业广场建设项目是XX市城市建设中的一个重点工程。项目的建设成功不仅为新城区增添了一道亮丽的风景线，而且也促进了市场经济的发展，富裕了XX财政，并为人民群众提供了良好的人居环境，也为项目建设单位自身的发展壮大提供了资金保障，该项目地水、电、交通条件优良，项目建设条件具备，市场前景乐观，因此项目建设可行。 1.6.2建议 1.6. 2.1本项目工程规模较大，资金投入较多，资金的到位情况将成为该项目可否如期进行的关键，建设单位应按预算计划积极筹足资金，保证项目建设正常实施。 1.6. 2.2建筑工程中也有诸多因素不可忽视，质量、工期、任务、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。建议在工程实施过程中，要选派精干人员，加强施工管理，有效实施工程监理。 1.6. 2.3建议严格审批制度，保证建设资金的正确使用。
百货商场可行性研究报告 一．项目背景 xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到XX米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈——华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。 xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2，，以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座，总建筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。
二、xx商城超市/百货店项目市场分析 、xx市国民经济发展概况 据xx统计局XX年统计信息，xx市城区内常住人口为43万人，暂住人口为21万人；xx市国民生产总值630万元；人均GDP 8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增长了10%；农村居民人均纯收入2824元，比上年增加148元，增长了5.5%。XX年城乡居民消费水平有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比上年增长了10%，农村居民人均生活费支出1934元，比上年增长了5.4%。物价总水平在XX年由负转正的基础上稳中有涨。XX年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1.4%，商品零售价格点水平比上年上升0.1%。 城乡全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，比上年增长11.7%；全年县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元，比上年增长120%；县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10.9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，增长了16.1%。城乡居民人均居住面积14.26平方米，农村居民人均居住面积28.1平方米，至XX年底全市总人口791.42万人。 、 xx小区商圈调查