可行性研究报告
个人代写各种策划方案，前供职投资机构策划分析师，现供职某投资机构，专业角度策划投融资、商业计划、可行性研究报告、投资建议书等金融类方案，并兼可策划撰写其他各种商业文案。确保专业，质量可与任何市面所谓策划机构做对比。同时兼可为项目方提供相应投融资辅导，合适项目可与引荐投资人，费用节省至少50%。本人纯个人行为，与任何机构无关，无商业成本。奉劝各位融资项目方不要轻信所谓投资咨询
目录
第一章总论 (5)
一、项目概况 (5)
二、企业概况 (5)
三、研究依据及范围 (7)
四、主要技术经济指标 (8)
五、研究结论与建议 (9)
第二章项目背景与建设的必要性 (11)
一、项目背景 (11)
二、项目建设的必要性 (13)
三、项目建设的意义 (15)
第三章市场分析 (16)
二、隆回县房地产发展态势 (21)
三、区域市场分析 (22)
第四章建设内容及建设规模 (25)
一、建设内容 (25)
二、建设规模 (25)
第五章区域位置及建设条件 (26)
一、区域位置 (26)
二、自然条件 (26)
三、建设条件 (27)
第六章工程技术方案 (28)
一、规划设计的基本原则 (28)
二、总体规划及建筑设计 (28)
三、主要技术经济指标 (30)
四、结构设计说明 (31)
五、给水排水设计说明 (35)
六、建筑电气设计说明 (35)
七、暖通设计说明 (38)
八、消防工程 (38)
第七章环境保护及节能 (40)
一、环境保护 (40)
二、节能 (41)
第八章物业管理 (46)
一、物业管理计划 (46)
二、机构设置 (46)
第九章项目招投标与实施进度 (47)
一、项目招投标 (47)
二、实施进度计划 (47)
第十章组织管理机构和职工人数的确定 (48)
一、组织管理机构 (48)
二、职工人数的确定 (48)
第十一章投资估算 (49)
一、编制说明 (49)
二、总投资估算表 (50)
第十二章项目财务预测数据 (51)
一、资金筹措及投资使用计划 (51)
二、项目的计算期 (52)
三、经营及销售税金 (52)
四、经营成本费用估算 (54)
五、利润及利润分配 (55)
六、借款还本付息估算 (55)
第十三章项目财务评价 (57)
一、财务的盈利分析 (57)
二、清偿能力分析 (58)
三、敏感性分析 (59)
第一章总论
一、项目概况
1．项目名称
怡中豪苑建设项目
2．建设单位
湖南鸿旺房地产开发有限公司
3．建设地点
项目位于隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。
4．建设规模
项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。
二、企业概况
1．企业基本情况
湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。
公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董
事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。
公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市《鑫海大厦》高档写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。2010年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。
鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。
2．经营范围
房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。
3．注册资金
人民币壹仟万元整
4．注册地点
长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。
5．注册号
430103000055404
6．法定代表人简介
法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师， 2010年1月，
公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。
7．企业类型
有限责任公司
三、研究依据及范围
1.研究依据
（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照
（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求
（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》
（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－2005)；
（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》（计资［1983］116号）；
（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知》（计办投资［2002］15号）；
（9）其他有关专业设计规范
（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。
（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。
（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。
（13）建设单位提供的其他各项基础资料
2.研究范围
本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、主要技术经济指标
表一项目主要技术经济指标表
五、研究结论与建议
1．研究结论
（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。
（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。
（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。
（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。
（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位臵优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。
2.建议
（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。
（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。
（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位臵优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。
综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。
第二章项目背景与建设的必要性
一、项目背景
当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。
隆回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。
隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。
隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值(GDP)实现 62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。
隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3
个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。
近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提升，原有的地域差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。
二、项目建设的必要性
1．国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与臵业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
2．扩大消费需求的需要
扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。
据有关资料统计，至2010年底，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，发展房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了臵业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。
同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。2005年以来，我国国民经济每年都增加8%以上，其中房地产贡献率就超过1%。房地产已经成为国家的支柱产业。
3．城镇化建设的需要
到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照规划，到2012年，湖南省的城镇化水平达到40%，每年至少有100万农民工进入城镇。根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在现在的基础上增加180﹪。这些新进城的人，
势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。所以项目建设市场前景广阔。
目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅与房地产业发展问题之一。在隆回县整体规划中被定位于“高科技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，因此，项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应隆回县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。
三、项目建设的意义
项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。
第三章市场分析
一、邵阳地区市场状况
1.投资结构分析
根据邵阳地区2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9％，而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67％，比去年同期的21亿元，增长28.5％；其他费用（主要是土地购臵费和土地开发费）18亿元，与去年同期基本持平，占总投资的35.3％，而去年同期其他费用占总投资的40％。说明经过2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的施工建设阶段。
邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按构成分)
2. 投资用途分析
住宅建设完成投资39亿元，占总投资的76.5％，比去年同期30亿元增长30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的5.8％；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投资的9.8％；其他用房建设完成投资4亿元，占总投资的7.8％。
邵阳市2006年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分) 邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)
3.投资区域分析
2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资的35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资的11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资的10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资的9.6%；邵阳县完成投资3.8亿元，占总投资的57.4%；新宁县完成投资3.5亿元，占总投资的6.8%；城步县完成投资2.2亿元，占总投资的4.3％；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资的4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资的4.5%。
邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)
从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二，
小结：
今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资
比例下降。从投资构成看，土地购臵和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外，拆迁安臵难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。
4.需求分析
“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》，根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平，2010－2014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。
（1）结婚家庭户数对住宅需求
根据2010年隆回县第六次人口普查10％抽样资料测算，隆回县居民的平均初婚年龄为23.28岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出生的人口约1.8万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，隆回县平均每年结婚登记6000多户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50％左右，所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”规划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右（3000×5）。随着结婚人口和家庭数量的增加，
首当其冲的就是对住房需求的增长，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米
（1.5×100）。平均每年需新建约30万平方米。
（2）城市人口数量增加对住宅需求
随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中，居住在城镇的人口为26万人，占总人口的约26％，比上年增加2万人，增幅上升8.3个百分点。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8个百分点，平均每年提高了2个百分点，预计2011年城市化水平可达到28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每年以2－3个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约2万－3万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约2万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，2011－2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米（2×26）。平均每年需新增10.4万平方米。
（3）城市流动人口对住宅需求
（4）旧房屋更新改造对住宅需求
（5）达到预期住房面积目标对住宅需求
（6）投资型等住房的需求