统一口径
制定日期：2003年6月28日
修改时间：2003年7月3日
传达部门：销售部、售后部、业务部、办公室
有鉴于我们营业员在对顾客进行介绍时对各种名词、知识的解释比较混乱，不利于销售。为此制定有关一些常用知识的统一口径。希望大家参照说明。介绍时以此为准。
一、关于我们（推销过程中的介绍）
1、我们的经营理念：我们并非只售好商品，亦出售新生活的概念和服务。
2、售后服务承诺五大保证：
①保证优质导购服务：通过我们受过专业训练的导购代表，您可以从各个角度充分了解您
感兴趣的商品，如：产地、厂家、背景、材质、功能等
②保证商品质量：凡在我商场购买的家具，请消费者百分之百放心。您选购的商品来自国
内外著名厂商，优质的原材料，先进的生产设备，一流的制作工艺，严格的质量控制体系……品质当然有保障
③保证免费送货、安装、调试：凡在本商场购买家具，市区三环路以内免费送货到家，免
费安装调试(货品价值500元以上，若不足500元，我们只收取合理的运输成本费用，或三日之内顺捎)。周边地区（100公里内）消费者在本商场一次性购物达8000元以上，可享受免费送货、安装及调试，未满8000元我们只收取运输成本费用。
④保证及时维修：凡在本商场购买的家具，均享受一年的保修服务，若商品出现问题，在
接到投诉后，本公司将在24小时内上门维修，如遇特殊情况必有答复。保修期内因家具本身质量问题，商场予以免费维修及更换配件。保修期内因人为原因需更换部件的，我们只收取成本费用。（家具所属灯具、电器、易碎品、家具表面以及处理商品均不在保修范围内，请小心爱护）超过保修期，我们提供优质低价维修服务。
⑤保证免费连续服务：凡在本商场购买的家具，因搬家或调换房间需拆装家具时，可凭信
誉卡与商场售后部门联系，并签定《拆装服务协议》即可，本公司将免费为您提供一次拆装服务。
3、关于售后问题解决方法
①修：商品因安装或使用不当，一年内包修。
②换：商品确属厂家制作质量问题。
③退：商品已更新换代，无法调换。
④处理商品、促销价商品不负责退、换；维修只收成本费用。
二、关于营业员必须介绍的基本知识（在已确认成交，尚未办手续时）
1.关于手续
①我们办手续的时间可能较长，是因为
A、因为行业的特殊性所致。家具是大件商品，办理手续包括商品的再确认、开票、库存
确认、送装安排等环节，会需要一定时间
B、商品的再确认是为了保证所定商品正确无误
C、开票因为是板式家具，一件商品是由许多部件组成的，有时需要把每一件商品的构成
部件写清楚，才能保证正确发货和安装
D、库存确认是明确商品所在库房位置以及有没有现货等
E、送装安排是因为家具是大件，需要送货，其中还有一个商品完好程度确认的过程，加
上安装过程，都需要较长的时间
F、所以，开票过程可能会需要一定时间，请您耐心等待一会
②通俗化解释
A、就想买汽车一样，要办理税收、保险、牌照、行驶证等诸多环节，至少需要一周时间
才能把车真正开回家。家具虽不要这么长时间，但全算下来，包括送装，会需要几个
小时时间
B、家具的手续决不像超市一样，一手交钱一手拿货这么简单，作为顾客自己是无法独立
完成的，这是需要很多部门人的配合才能完成的过程。可能您以前没有买过家具，不
知道里面还有这么多环节，每一个环节都会需要时间。还请您谅解
2.以下均属家具商品特有的正常现象，请您谅解！（按顾客所购商品不同进行介绍）
①板式家具可能因长途运输原因、生产流水线原因有轻微划痕出现
②真皮沙发会因皮的部位不同，会出现轻微的色差及纹理的不同，以及皮面上可能存在结
疤、刀疤、烙印等自然痕迹，。
③实木或贴木皮家具会因为取材位置不同或原材料批次等原因，会产生色差或纹理走向不
同。
3.送货工将商品的原包装在送抵您家中后，请您当面清点件数并请开包检查下述商品：（含
玻璃、镜面、整件椅子、沙发，其它易碎品和外包装破损的）其后会有专业的安装工为您上门安装，请您切勿自行拆包装或自行安装，否则由此导致的问题本公司恕不承担任何责任。
4.请您在家具安装完毕后，验收家具质量和安装质量，并请在《安装服务卡》上签收，您若
有宝贵意见和建议可随时反馈商场售后服务部，我们将不胜感谢！
三、销售中常见问题解答
1、关于交全款才可以送货的解释
在顾客订货时解释
现在您是订货，只交纳了部分订金，待货到后我们会通知您，请您在希望送货的前几天来办理手续，这样我们会更方便安排送装，另外您来时要带上订金单，他相当于您的提货凭证，办理完全款手续就可以送货了
2、顾客不理解，希望到家拿钱的解释
冠树发展到现在，依靠的就是不断规范的运作，公司各部门相互服务，相互控制，象收钱是收款员负责，别人是不可以代替的，而仓管员也只有见到传票才会发货，货送到家后还会有送货卡,让您验收填写，家具安装好后有安装卡让您验收填写，这些环节都是是环环相扣的，也是我们公司的运作方式，希望您能理解，实际上我们这样做也会让您感觉有所保障的。
3、劝说顾客交全款（小件商品及金额低的商品）。
您购买的这件商品价格不是很高，现在交全款就不需要麻烦您再过来一趟了，货到后我通知您约一下送货时间，直接就给您送过去了。
4、关于全款订金单回收的解释
订货时告知。请您将此订金单妥善保管，它相当于您的购货凭证，也相当于订金的钱数，送货工将货送到时，会先收回此订金单，才能为您上货，否则，送货工如见不到订金单，他不会为您上货的。
5、关于定货周期长的解释
我们所经销的品牌厂家大都在广州、深圳等地方，当您订货后订金单先由我们业务部集中整理，一周汇总，传至厂家，厂家根据单子去生产，大概也需要一周的时间，实际是5天(周六、日厂家放假)，这样就已经半个月了，而后发货至徐州需要三四天，到仓库后卸货加上整单又需要一两天，所以我们的订货周期通常都是二十天左右。
6、商品在家中与在商场摆放效果存在差异的解释。
在我们卖场，因为需要突出商品的效果，所以我们在灯光及色彩等方面加强了营造，因
此在您家中可能会感觉到有些差异，但实际影响并不大，您只需要加强灯光的运用即可以了，（更重要的是向顾客介绍灯光对环境影响的专业知识。）
7、关于真皮沙发的介绍（注意要点）
一、真皮沙发在制作用皮时主要使用牛背皮，但不可避免也会使用到牛腹部皮，牛腹部皮相
对松弛、褶皱多些，但同牛背皮一样具有牛皮的特质，正常情况下沙发的座垫与靠背使用牛背皮，扶手及一些次要部位会使用到牛腹部皮，但在缝制时由于皮的张幅、尺寸所约束，一些部位（座垫、靠背）也可能会用到牛腹部皮，这也属于正常现象。二、由于沙发制作多为手工，因此每次制作都可能会有尺寸的轻微偏差或工整度不一这种情况，但这种情况也只是相对而言，不会有质量和整体感觉上的影响。三、沙发在使用中会出现褶皱，如同我们所穿的皮衣，皮鞋一样都会有这种情况，不属于质量问题。
8、关于色差的解释
（1）真皮：会因皮的部位不同，及皮在吸色时的不均，可能会出现轻微色差，也正因如此才显现出皮的自然。
（2）布艺：如同配毛线一样，都可能会有轻微色差，因批次及染色的原因，会出现轻微色差。
（3）板式家具：因批次原因会有轻微色差。
9、关于顾客订货时向有特别要求且要求违约赔偿的解释
正常情况下，（厂家供货出货正常，车辆运输正常），我们所许诺的时间都可以到货，但有些情况我们也很难控制，如厂方生产周期长，车辆途中堵车等等因素，能承诺的我们一定保证，非我们所能控制的，我们也无法做到。所以我们无法给您承诺非常具体的时间，因为这是我们办不到的，也请您能谅解。（要求违约赔偿的顾客需特别谨慎，不可承诺）
10、办完手续，顾客要求有一个未送货凭证的解决办法。
（1）解释时间差：因为家具是大件，不象您购买小物品一样，付了钱就可以拿走，我们需要去仓库提货、检查，所以会晚些，请您放心，我们公司是讲信誉的，不会欺骗
您。
（2）以办理全款订单的形式解决（不建议多使用，造成手续麻烦）
（3）以欠货单形式解决
11、关于“样品售出，非质量问题不予退换”及“处理商品不予退换”的解释。
（1）因为是样品，您更直观地看到了它，样品的状况我们也都会介绍给您，在您全面考虑后接受了它，我们就不方便为您调换了，如果商品后期出现质量问题，仍然享受
我们的三包服务。
（2）处理商品的解释同样品销售口径基本相同，但需要说明处理的原因及问题所在。
处理商品不享受三包服务，顾客使用中如出现问题公司可以帮助维修，但不属于我们的责任义务，只属于友情帮助。（换件收取最低费用）
（3）原因：①厂方改款，无法订货。
②公司取消，不做的品牌商品。
③过季换款
④低于进价无利润赔本销售。
12、为什么“冠树”有的品牌打折，有的不打折。
作为家具行业，现今仍还不是一个成熟的行业，可以说市场内所有的家具都打折，实际上人们对于打折的感受，一是市场行为，二是寻求心理平衡，我们公司未来发展是希望实价销售，从而杜绝价格欺骗，现今在红星我们已经这样做了，部分品牌打折现仍有一些特殊的原因，如富得宝、皇朝、大富豪都是市场竞争的原因所致，现在也不便恢复，但今后我们一定会改变的。
13、你这儿怎么不打折，别人的都可以？（（针对部分不打折的品牌）
答：打折是一种消费市场不成熟的表现，也是一种欺骗消费者的不正当的销售手段，打折就是漫天要价，使消费者有一种不真实的感觉。我们是将产品以合理的价格销售给顾客，靠的
是获取合理的利润来服务好我们的顾客。（如果打一折我们都可以卖给你的话，说明我的产品就值这个价格，去掉的仅仅是多余的水分）。
14、为什么你们的价格比别人的价格高？
我们冠树所经销的品牌大都是国内外知名品牌，我们的商品也定位在中高档这个层次，因为我们考虑到家具是耐久性物品，要使用好多年，保证质量及保证优质服务尤其重要，我们的商品从厂家规模、设备、选材及售后服务方面都是其它小厂无法比拟的，我们认为我们的商品质量及服务与我们的价格是成正比的，也许您购买便宜商品获得了短暂的优惠，但就可能失去了长久的保障
15、关于家具气味问题解释：
家具在刚生产出来后，即被包装，漆味无法散发，而新家具一定会有漆味，这是正常的，我们的品牌家具大都是环保漆，不刺鼻，或让人胸闷，不会伤害您的身体，而且在散发一段时间后就基本没味了。（或利用一些方法去除）
四、关于商品
1、板式家具
板式家具是指由中密度纤维板或刨花板进行表面贴面等工艺制成，并以五金接合或圆木榫胶合的家具。可分为贴纸家具和贴木皮家具。
2、实木家具
实木家具是指由天然木材制成的家具。实木家具又可分为几种
一种是纯实木家具。就是说家具的所有用材都是实木，包括桌面、衣柜的门板、侧板等均用纯实木制成，不使用其他任何形式的人造板。纯实木家具对工艺及材质要求很高。实木的选材、烘干、指接、拼缝等要求都很严格。如果哪一道工序把关不严，小则出现开裂、结合处松动等现象，大则整套家具变形，以至无法使用。
另一种是仿实木家具。所谓仿实木家具，从外观看是实木家具，木材的自然纹理、手感及色泽都和实木家具一模一样，但实际上是实木和人造板混用的家具，即侧板顶、底、搁板等部件用薄木贴面的刨花板或中密度板纤维板。门和抽屉则采用实木。这种工艺节约了木材，也降低了成本。一般市场上所谓的实木家具都是这一类。
还有一种是集成木家具。是将小块木材胶合、热压后形成的集成木，进行再加工成型部件。并用此种材料制成的家具。
3、密度板
中密度纤维板，简称中纤板（MDF），是以植物纤维为主要原料，通过纤维分离、成型、干燥或热压等工序制成的板材。特点是内部结构匀称，机械加工性能好，易于雕刻及铣成各种型面、形状的部件。加工成的异型边可不封边而直接进行油漆等涂饰处理。
4、刨花板
刨花板由原木打碎后经高温高压加工而成，具有不易变形，握钉力强的优点，在全球被作为板式家具的主要原材料。缺点是不易做弯曲处理或曲面断面处理，对加工机械要求高。
5、三聚氰胺板
以中纤板或刨花板为基材，表面贴复三聚氰胺侵渍饰面的板材。其表面硬度、耐刮性及抗热性在常用的家具表面处理中均强于尤其饰面处理。
6、实木
即天然木材，一般需经过裁切、烘干等处理后才能被应用到家具制造中。具有易雕刻易造型的特点，在板式家具中的用量相对人造板材为少。
7、油漆
目前常用于木家具表面涂饰的油漆以成分、特性等的不同主要有PE（聚酯）、PU（聚胺酯）、UV（光固化）等。PE、PU因使用挥发性溶剂，是新家具气味的主要来源。
8、装饰纸
表面印刷有木材纹理或其他图案，用于装饰板材表面。选择装饰纸通常从颜色、纹理、印刷
质量、仿真性、纸质、克重等几方面考虑。
9、胶水
在家具制造中大量被应用于装饰面贴合及封边处理中。
10、封边带
主要对板材断面进行封固，达到免受环境或使用过程中不利因素（主要为水分）对板材的破坏，也达到装饰效果。主要有三聚氰胺封边带，PVC封边带，木皮封边带等。
11、五金配件（Hardware）：
家具的五金配件品种繁多，材质各异。主要满足功能性、装饰性。如门铰（也称铰链）、路轨
12、真皮（Leather）
①家具用真皮一般分为全青皮（又名缩纹皮）、半青皮（又名修正压纹皮）、普通皮（又名
全压纹皮、裂纹皮）
②真皮的特性
（1）具有细腻舒适的手感，悦人的丝光度，柔和自然的色彩及良好透水气、抗静电、弹性好、耐磨等特性。
（2）由于牛皮每一部分的皮肤组织有所不同，故有受色不够或纹理粗细不一的现象。因此，一幅原块优质皮造成的沙发，会有颜色不均的现象。此类皮，只经天然漂染，
因此，气孔密度疏，透气程度高，有轻软舒适的感觉。相反，人造皮或是水牛皮等
劣质皮种，经过多种人工喷涂粉饰，气孔密，形成透气程度低，触摸时会有粗糙的
感觉。
（3）一般皮具产品，如手袋、银包、饰物等，由于面积细小故可完全避去皮疤。但当裁制皮沙发时坐面及背占用皮的面积较广，亦基于成本问题，故难于完全避去皮疤，
所以一般都裁放于背位或扶手近车线部分居多，这是惯有沙发工匠的做法。
③不同皮料的特点：
（1）缩纹皮（全青皮）：精选特别的皮胚，一般张幅大、韧度高、伸缩性强、质感好、伤痕少。在加工过程中要求甚严，为保证皮胚的品质，由皮胚自然吸色、不补灰、不
染色、磨革次数少，从表面看，毛孔伤痕清晰可见，纹路自然收缩，精细不均匀、
不规则、颜色自然、深浅分明、色泽度好、质地柔软、手感舒适滑爽、透气良好，
属皮中最昂贵的极品。
（2）修正压纹皮（半青皮）：与缩纹皮相比略差些，允许部分伤痕存在，制作过程需轻磨多次，修补伤痕，加工染色，部分可以加压皮胚以减少瑕疵。增大使用面积，从表
面看，伤痕毛孔十分明显，纹路精细不均匀，颜色簿而匀，手感较缩纹皮差，光泽
度强，质地柔软舒适、透气性好。属皮中精品。
（3）全压纹皮：多采用国际A、B级皮胚，深磨多遍，修补伤痕和毛孔。此皮表面无毛孔，伤痕少，着色均匀，厚薄一致，质地稍硬，手感透气性较差，易清洁，是目前沙发
行业之首选材料。
（4）裂纹皮：此皮胚伤痕面积大，制作过程大体与全压纹皮相似，但所压出的纹路较大，能覆盖大面积的伤痕。此类皮的表面几乎没有瑕疵，使用率很高，质地僵硬，透气
性差，手触到皮料的表面，有一种很明显的腊质感，深层很厚，普通沙发均选用此
类材料。
13、布料
布料区分成很多种不同纤维材质，再纺织出不同面料。其中纺织纤维分类有三种：
①、化学纤维，常见有彩旗、挂旗、玻璃纱等；
②、混纺纤维，常用有涤棉布，表示化纤和棉质个含多少；
③、天然纤维，包括有棉花、麻、毛、丝等。
其中100%棉质为现代环保产品的象征，受广大消费者喜爱。长期使用对人体健康有很好呵护。全棉面料主要特点有：
吸湿性，正常情况下吸取周围大气中8-10%水份。水份保持平衡，所以棉纤维松软而不僵硬，面料手感柔软而舒服；
保暖性，由于棉纤维和水都是热的不良导体，所以能集存热能，保持温暖；
环保性，棉纤维是纯天然纤维，对人体接触没有任何刺激和副作用；而自然回收快，没有残留有害物质和气体，污染环境。
五、关于保养
1、密度板家具的保养
（1）家具放置须避开高温的地方，如火炉边、暖气片旁等，且不宜让阳光直接照射
（2）家具不宜放在常年温度过高的房间，避开由此引起的板式家具的变形
（3）家具表面务必常用干净的软布擦拭，最好定期上专用家具蜡保养，每月一次为宜
（4）家具电镀五金件要保持干燥、洁净、经常用细软干布揩擦，以保其光泽及不锈蚀
（5）不宜用重物硬物敲击表面或直接在表面切割东西，防止家具表面损坏，也不可在地面上硬行推移家具
（6）尽量避免孩子在家具上跳跃玩耍，以免损坏家具承托结构
（7）安置时注意地面平整
2、贴面家具的保养
（1）贴面家具在放置时，应尽量离暖气片等热源远一些，以免影响使用寿命。一些木贴面板的表面虽然耐水、耐烫，但也应避免直接放上刚开的水壶或过热的器具。桌面有了积水
应及时擦干，以免积水沿胶缝渗入，使板边鼓起。
（2）不可用锤子等硬物敲击板面或用刀在板面上割东西，以防止敲划出各种伤痕。如果发现贴面板有局部开缝，应及时修理，否则日久天长裂缝将开大和胀起，导致彻底损坏。
（3）平时用潮湿的绒布擦拭表面，避免硬物碰伤。
3、实木家具的保养
（1）注意摆设位置，原木家具应避免放置在暖气片旁，以及可照射到太阳的地方。
（2）避免液体常留表面若原木家具的表面是未经特殊处理，那麽长时间驻留的水、酒精等液体会使家具留下白色痕迹。因此当家具表面有液体存留时，必须立即擦拭干净保持干燥。
（3）清洁与保养你所购买的原木家具，是否应采用上油或打蜡保养方式，在购买家具时，必须向商家询问清楚。如果是采用打蜡保养的家具，在选购蜡时，最好选择浓度高的固态
蜡，它可以填平家具上的小缺陷。此外，喷雾蜡也是不错的选择。但千万不要两者一起
使用，否则会使得家具表面一片模糊，不再光亮。
4、家具漆膜的保养
（1）家具不宜放在阳光能直射到的地方，若放置于近窗的地方，注意随时拉上窗帘，阳光的照射，以免漆膜褪色和过早老化
（2）家具切忌靠近火炉和暖气片等取暖器，也不可接触滚烫的水壶等高温物体，以免高温烘烤，致使家具开裂，漆膜剥落；以保护家具。
（3）家具表面漆面漆膜要经常用柔软的纱布揩擦抹去灰尘污迹，并定期用汽车上光蜡擦拭（4）家具表面漆膜千万不能用碱水或沸水洗刷，更不能接触高浓度的酒精、香蕉水，以免损坏漆膜
（5）家具表面漆膜应尽量避免长时间浸渍各类液体，如有接触，应立即抹去并擦干。若表面沾上污渍，要立即用低浓度皂水洗去，再用清水洗净后迅速拭干最后用汽车上光蜡擦拭
即可
（6）家具表面谨防硬物碰撞和刀子刻划，也不宜在桌面上复印抄写，更不可在桌面上切菜
（7）如有玻璃台面，下面应铺放棉质台布，不宜直接铺入纸张或塑料薄膜，否则时间一长，空气不易进入台面，就会粘在漆膜上。
5、真皮沙发的保养
（1）在搬运沙发时要特别注意避免碰撞。
（2）真皮沙发久坐后应常拍打被久坐的部位及边缘，使其恢复原状，减少因坐力集中而出现的凹陷现象。
（3）真皮沙发放置时应远离散热物并应避免太阳光直接照射。以免开裂或褪色。
（4）真皮沙发的日常清理，每周一次，用拧干潮湿柔软的毛巾轻轻擦拭数遍。每两月左右用专用的皮革护理剂护理或定期请专业的清洁机构护理
（5）切勿用碧丽珠和烈性去污品清洗沙发（去污粉，化学溶剂、松节油，汽油、柴油或其它不适当的溶液）。
（6）如果沙发上划上圆珠笔印，应迅速用橡皮擦轻轻擦去。
6、布艺沙发的保养
（1）可拆布艺沙发外套送干洗店清理。
（2）不可拆布艺沙发提倡请专业人员进行整体清洗。如自己动手，需购买专用布料去污剂（汽车专用面料去污剂）清理。小部分污迹可用干净的白布沾少量药剂，在脏处反复擦拭，
直至去掉污渍，切勿大量用水擦洗，以免水渗入沙发内层，造成沙发里边框架受潮、变
形、沙发布缩水，影响沙发整体外观造型。另外，平时要加强对布艺沙发的保养，注意
经常吸尘、防潮。沙发的扶手、座垫易脏，可在上面放上沙发巾。
7、金属家具的保养
（1）不要把电镀家具放在潮湿的地方，更不能用湿布擦电镀家具，每隔两个月打蜡上光一次。
在用肥皂水或洗衣粉水洗抹电镀折椅或沙发的表面时，尽量不要弄湿金属镀件。否则，
电镀层和漆件容易剥落生锈。
（2）因环境问题电镀件表面出现黄褐色网状斑时，可以用中性机油经常擦试，以防网状斑继续扩大而使电镀保护层退化生锈。
（3）对已经生锈的电镀家具应该及时进行除锈，但是不要用砂纸打磨。小镀件可以放入盛有机油的盆子里浸泡一夜，大镀件可以用刷子或棉纱蘸机油涂于锈处，过片刻后再来回擦
拭几次便可以除去锈迹。
（4）镀金、镀银的家具不能用水或湿的抹布去擦拭，应用固态蜡擦拭上光（平常用的蜡烛即可）。
8、床垫的保养
（1）定期清洁床罩和床单的同时，顺便用吸尘器或微湿的抹布，将床垫上残留的皮屑、毛发等清干净。如果有污渍的话，可用肥皂涂抹脏处再用干布按压吸干净，或用吹风机把湿
渍吹干，才不会发霉产生异味。在床垫上铺一层薄褥子，或毯子可以防止污渍直接渗入
床垫内层而难以清洗。
（2）很多人习惯坐在床垫边缘聊天、吃东西、看电视或打电话。从保养床垫、延长床垫使用寿命来说，常坐床垫边缘会使弹簧受力不均。另外，孩子常在床垫上蹦跳也会减少弹簧
的使用寿命。在日常使用中，可一两个月调换一下床垫的正反面和摆放方向。
六、产品质量问题鉴定标准（参考）
1、木家具断榫、短料，部位变形，结构松动，木料生虫。
2、金属家具焊点脱落、部件断裂，电镀件脱皮。
3、软体家具结构松动，构件断裂、座簧塌陷、木料生虫。床垫内部结构断簧，表面可触到簧
点
4、镜面玻璃发黑，水银脱落
房地产企业规模划分标准规定及研究 目前，企业规模划分在执行国家统计局《关于统计上大中小型企业划分办法（暂行）》（国统字[2003]17号）和国资委《关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知》（国资厅评价函[2003]327号）的规定。 2010年，由工业和信息化部中小企业司起草的《中小企业划型标准修订意见（征求意见稿）》正在相关部委征求意见。与老标准不同的是，新标依照国际惯例引入微型企业概念，同时对9个重点行业的企业进行标准细分。同时，划分标准的评价值也将会重新调整，目前是按照企业职工人数、销售额和资产总额三个维度来确定的，而新标准中的职工人数和资产总额两项指标有可能调低，销售额会适当提高，这些都符合中小企业产值大、资产小的特点。 而银行从业人士指出，银行放贷的标准与统计意义上的标准不一样，银行主要从企业的资产规模和销售收入决定最终贷款的额度，不会把就业考虑进去的。 目录 国资厅评价函［2003］327号：关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知 2国统字[2003]17号：统计上大中小型企业划分办法(暂行) (4) 建设部关于印发房地产经营、维修、管理企业划分类型试行标准的通知 (6) 建设部令第77号：《房地产开发企业资质管理规定》 (8) 《大中小型工业企业划分标准》1992年修改版 (12)
国资厅评价函［2003］327号：关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知 (国务院国有资产监督管理委员会办公厅2003年11月4日国资厅评价函［2003］327号) 各中央企业： 为加强企业财务会计信息统计标准管理，规范企业规模分类标准，现将《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》(国统字［2003］17号)和《部分非工企业大中小型划分补充标准(草案)》印发给你们，请在财务会计统计和财务报告工作中遵照执行。现将有关事项通知如下： 一、国家统计局根据《关于印发中小企业标准暂行规定的通知》(国经贸中小企［2003］143号)，对原《大中小型工业企业划分标准》(国统字［1992］337号)进行了修订，制定了《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》(国统字［2003］17号)。为确保财务会计信息口径可比，财务统计和财务报告工作统一采用国家统计局新公布的规模划分标准。 二、为满足国有资产监管工作需要，我们依据《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》的划型原则，参照国民经济行业分类标准(GB／T4754～2002)及《大中小型非工业企业划分标准(草案)》(财清办［1995］53号)的划型标准，对《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》中未列示的非工企业划分标准进行了补充，研究制定了《部分非工企业大中小型划分补充标准(草案)》。 请各中央企业在财务统计和财务报告工作中认真执行，如发现问题，及时与我委统计评价局联系。 附件：1．统计上大中小型企业划分办法(暂行) 2．部分非工企业大中小型划分补充标准(草案) 附件1 关于印发中小企业标准暂行规定的通知 国经贸中小企[2003]143号 各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委)、计委、财政厅(局)、统计局，国务院各有关部门： 为贯彻实施《中华人民共和国中小企业促进法》，按照法律规定，国家经贸委、国家计委、财政部、国家统计局研究制订了《中小企业标准暂行规定》。经国务院同意，现印发给你们，请遵照执行。
房地产销售中买赠行为的判定（各地税局口径） 近日，广东省国家税务局发布了营改增试点行业纳税遵从指引，涵盖了房地产业、建筑业、金融业和生活服务业，该指引的“政策规定”也可以视为是广东国税的营改增口径。整体而言，广东国税的“口径”较为宽松，也符合增值税的基本原理。本文摘引其中房地产部分关于赠送行为的判定，结合其他省市口径做比较分析。 一、买房送家电 对于买房送家电营改增口径基本一致，广东国税的口径也认为不需要视同销售。买房送家电是一种营销模式，开发商目的在于卖房，如果是单纯的赠送则需要视同销售。 对于买赠行为，营改增口径中几乎都是从视同销售的角度进行分析。从所得税的角度来讲，买赠需要对收入进行公允价值的拆分，技术上比较繁琐，就增值税而言，考虑到销售不动产和动产适用不同税率，其实也不好拆分。而且对于房地产销售来说，签订商品房买卖合同后，销售金额就确定了，财务人员估计也很难接受从中拆分一小块金额出去，导致计税金额、发票金额与合同金额不一致。 对此，山东国税的口径是“可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，这是一种可参考的便捷做法。 二、买房送物业费 买房送物业费营改增口径基本也一致，广东国税的口径也是认为不需要视同销售。 但海南国税在《海南国税全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》“五、征收范围界定问题”中回答“随房赠送物业管理费如何确认销售额”
时，认为买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。笔者并不认同这种一刀切的“视同销售”。 三、买房送装修 对于买房送装修的营改增口径基本也一致，只是个别省份在细节上会有差别。比如河北国税在《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》中的口径为“房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。” 是否在《商品房买卖合同》中注明的装修费用看似成了政策适用的条件，不过笔者建议还是从业务实质出发，是否在《商品房买卖合同》中注明的装修费用应仅是参考依据。 四、买房送车位或储物间 与河北国税关于买房送装修无需视同销售，强调在《商品房买卖合同》中注明的装修费用类似，关于买房送车位或储物间，广东国税认为“房地产开发企业销售房地产开发项目的同时赠送车位或储物间，在购房合同中明确注明赠送车位或储物间的行为，且不再就赠送车位或储物间与购房者签订合同、不单独为购房者开具发票的，可认为其赠送车位或储物间的销售额已经包含在销售房地产项目的销售额中，因此赠送车位或储物间行为无需视同销售。” 同样的，笔者认为是否视同销售应该从业务实质考虑，不应局限于“在购房合同中明确注明”这一行为，应允许房地产开发企业与购房者以补充协议的形式就赠送车位或储物间进行约定（当然补充协议的形式仍然可以视为属于“在购房合同中明确注明”）。
集团地产板块管理口径净利润计算规范 目的 为了科学合理评估各项目、区域的经营业绩与成果，统一标准与方法，经研究，对集团成就共享、同心共享、绩效考核、经营会议、投资拿地和后评估等各类管理性报表中净利润的计算方法与口径进行了明确。 适用范围 本方案试用于地产板块各区域、项目公司。 收入 3.1 明源销售系统登记的房地产项目常规销售签约收入。 3.2 大宗资产盘活收入，按真实有效在履约的合同约定收入计算。其中，租赁资产按有效履约的合同约定租赁期和应收租金以集团平均资金成本折现的现值计算收入。 3.3 车位租售收入：按区域与物业双方合同或协议约定的移交价格计算收入，未交楼前，按预计移交价格计算。车位“捆绑”销售或“车位券”形式销售的，赠送价值直接抵减相应车位售价。 3.4 集团评估认定的其他收入。 特别说明：计算所有奖金的收入必须是真实有效，能带来现金流的销售合同收入。成就共享奖金计算中的收入，为实际收到的现金收入。 成本 对《xx集团成本分摊管理指引V1.0》集中修订发布，具体如下： 4.1土地成本 按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的计容建筑面积分摊。 若同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，为更客观地反应土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的计容建筑面积乘以相应指定土地加
成系数后再参与土地成本分摊。 商铺的土地加成系数如下（各项目根据实际情况，可能有差异，具体由集团终审确定）： 商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5 各项目的土地加成系数在项目目标成本审批时予以确定，一经确定不再调整。 4.2建安成本 按各业态单体实际的成本归集和分摊。 4.3公配与有产权资产分摊 除开发间接费和利息成本不归集外，其他工程成本均先归集，后按照下述方式，按可售建筑面积分摊到受益产品。 4.3.1酒店：土地成本和园建绿化工程分摊至地上可售产品，其他成本不做分摊。 4.3.2 学校：若无产权，开发成本（含土地）全部分摊至地上可售产品。若有产权，分两种情况：①若xx学校接收，土地成本和园建绿化分摊，其他成本不做分摊。前期无法判断的，按不接收处理。后期接收后再对成本做重分摊调整。 ②若xx学校不接收，成本全部分摊。 4.3.3小型医院、会所、综合楼、肉菜市场、销售中心等有产权资产：只分摊土地成本、园建绿化与装修成本（含硬装与软装）到地上受益可售产品，其他成本不做分摊。 4.3.4会所、业主活动用房、物管公司用房、道路桥梁、肉菜市场、销售中心等无产权公配和除4.3.3规定之外的不论有无产权资产：开发成本（含土地）全部分摊至地上可售产品。 上述所有配套设施，不论有无产权，如后期成功销售或租赁的，则补计算收益，一般情况下成本不再重分摊调整。若出现配套资产分摊成本后影响后期产品的定价和销售的，由项目发起申请，并进行追溯调整以前年度的损益，在调整当年反映。 4.4样板房的分摊 所有工程成本均先归集，后按下述方式按可售建筑面积分摊。
房地产开发集团统一标识管理规定 项目名称”的命名法项目在推广过程中，需统一使用“城市名+ 同时城”。） **（如：成都地区的城项目，对外宣传为“成都·**并在醒目的位置标示集团的品牌定位配合使用集团统一的组合Logo. 全国十强”。**语“地产精品领袖 广告片在结尾时，须统一标上并配上响亮的画影视宣传片和3D及品牌定位语、项目开盘时间、销售热线等外音：集团的组合logo各分公司的年度营销费用预算平均比例应控制在当信息营销费用 以内。新项目开盘营销费用由集团统一审批，年总预售金额的3.5%。正常销售期不超过2.5%定价管理规定 综合考虑项目项目整体均价的制定必须以市场发展规律为基础， 客户和竞争对手的深入分的目标成本和目标利润，通过对目标市场、析，结合本项目的优势及卖点，制定出合理的、符合集团发展需要的价格策略。个以上的竞争楼盘作为定6 项目整体均价的制定过程必须选取价的市场依据。应选择与项目同区域、同规模、同产品类型的楼盘作也可选择项目周边区为竞争楼盘，如项目周边没有足够的竞争楼盘，域与项目具有相同目标客户群（或市场）的楼盘作为竞争楼盘。项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）；所有单位的具体面积 （包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等）需
得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用。定价原则主要是为每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括： 附加值等。户型差、物业类别差、噪音差、楼层差、朝向差、景观差、层以下的物其中楼层差应以楼宇的中间层作为基准层，并按每层（6层以上的物业）制定层差系数。业）或每两层（7定价范围还需提交以下几份资料：项目价格实施方案上报审批，平面图需有（户型图应以标准层平面图的形式表达，内的所有户型图每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇在项目总平图上的位置）；项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、（以上资料加油站、铁路等）；定价范围内的所有单位价格明细表。项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，格式模板见附件） 并统一按建筑面积计算单价和总价（重庆地区除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积等）需得到预决算部和开发部经理签名确认后方可使用。价格审批模版参见附件三 的折扣权限，但给予折扣的单元分公司总经理拥有单套单元 2%的优5%。如遇特殊情况需申请大于2%累计总量不能超过已售单位的惠折扣时，由分公司总经理直接请示董事局主席批准。销售价格需以销售文件的形式进行下发，具体流程如下： 、营销中心负责将楼盘的销售方案报公司领导审批，当地公司 1领导审批后，报集团营销品牌中心，经集团领导审批同意后，营销中小
最实用的地产人员派单技巧与说辞 一、派单的目的： 1 、项目优势及卖点的硬性灌输，项目的形象宣传。 2、充分挖掘潜在客户资源。 3、提高来访量，提升现场人气。 4、增加约访量] 积累目标客户。 二、对派单人员的要求： 1、精神面貌佳，形象要好，男的要大方，女的必须化淡妆，衣服颜色最好能跟项目推广用的主色调或者logo主色调相匹配。 2、热情大方、积极主动、不怕丢脸。v 3、知道项目的基本情况，尤其项目的卖点和优势所在。 4、统一口径，从容应答客户的各种问题。切忌一问三不知的派单人员，会严重降低客户对项 目的印象和看法。; r 5、有定时、定量的任务，考核要奖勤罚懒。 7 鼓励第一，要随时抽查，出现浪费要做到惩罚分明；要想法设法找到更有效的发单地点。 7 、在家做好目标客户、目标地点的分析工作，出门要注意观察、判断行人情况，提高命中率。 三、派单的注意事项： 1、派发前发单员应基本了解当次所派发DM单页的产品特性和服务内容，确定所宣传产品的主题，锁定目标客户群，提高派发效率。 2、地点要选取符合自己目标客源的地方，不一定要有巨大的人流量，但是肯定要有目标客源群众相对较多的地方。一般是住宅，银行门口、拆迁小区附近、大型活动广场，主要的马路，售楼处门口等。 3、本城高收入阶层集中的区域、政府机关单位、大型工厂等，是派发重点。 4、派发的时间要集中在上下班的高峰期，派发地点应选在目标客户群比较集中的地点。 5、根据楼盘定位选择目标客户，一般不要求太过于刻意挑选高气质、穿名牌的客户，一般市民即可。 6、派单员一定要机灵，城管环卫来了要悄然回避，等他们走了再出来，打游击一般。
7、发单过程中始终保持友善、热情、微笑的面孔，让人容易接近你，进而有兴趣了解你所派发的DM宣传单，并引起客户群对产品的好奇和好感。 8、发传单要在行人过往的路线上，最好不要挡在行人的面前（一定要准备好，不要突然举起你的手）；在卖场出入口发单时，身子侧站，不要挡住顾客的路。发单时，尽量往行人有空闲的手上递！ 9、拿宣传单动作，建议以一边的手臂为依托托着宣传单，宣传单正面朝向行人，将客户产品或服务的内容展现出来，确保行人拿到的宣传单是正的，以便行人比较方便的第一时间看到上面的内容。 10、发单时要用礼貌的语言与消费者沟通，一定不能害羞，大胆的说出产品的主题，（最好总结在10个字以内）而不是简单的发单机器人。 11、发单时要善于观察，及时走动派发，要主动。 12、发单时要有针对性地派发，切忌不加选择的随意乱派发。 13、不要怕被拒绝，当你给别人派单时，你心里一定要暗示自己：你是在帮他！因为你无偿的将一条也许对他有用的信息传达给他（实质上也是这样的），不接单对他而言可能是一个损失！如果有人接了传单，一定要说声“谢谢”！ 14、一定要做客户登记，有许多优质客户是可以通过这种方式积累的。 15、被顾客丢掉地上的、完好资料、如果没被别人踩脏，要回收重新派发；如果被踩脏了，拣起来丢到就近的垃圾桶（如果附近没有垃圾桶，把它们收集起来放到不显眼的地方，在人少时送到垃圾桶中）。 16、每份掉在地上或被人丢弃的资料只要看见立刻捡起来，是对自己的尊重，也是对项目的尊重。 四、派单的技巧： 地点在人流多的地方，向着人流呈45°角，站立，微笑，单要把正面向着别人，这样就可以让别人看到你给他的是什么了，然后说，欢迎了解中环大厦！如果他接了单你就得说谢谢，如果他不耐烦不接，那你就要说不好意思，打扰了！态度始终要好。不能因为不接单你就态度不好，被拒绝了一次要马上调整过来，准备下一个人的。 派单三部曲：一、自我介绍、带客上门 二、留电话 三、推销项目所在地
xx集团 管理口径净利润计算规范 20xx年8月25日 2
目录 1目的 (1) 2适用范围 (1) 3收入 (1) 4成本 (1) 4.1土地成本 (1) 4.2建安成本 (2) 4.3公配与有产权资产分摊 (2) 4.4样板房的分摊 (2) 4.5地下车位成本分摊 (3) 4.6 其他工程成本 (3) 5管理费用 (3) 6销售费用 (3) 7利息费用 (4) 8税金 (4) 9附则 (4)
1目的 为了科学合理评估各项目、区域的经营业绩与成果，统一标准与方法，经研究，对集团成就共享、同心共享、绩效考核、经营会议、投资拿地和后评估等各类管理性报表中净利润的计算方法与口径进行了明确。 2适用范围 本方案试用于地产板块各区域、项目公司。 3收入 3.1 明源销售系统登记的房地产项目常规销售签约收入。 3.2 大宗资产盘活收入，按真实有效在履约的合同约定收入计算。其中，租赁资产按有效履约的合同约定租赁期和应收租金以集团平均资金成本折现的现值计算收入。 3.3 车位租售收入：按区域与物业双方合同或协议约定的移交价格计算收入，未交楼前，按预计移交价格计算。车位“捆绑”销售或“车位券”形式销售的，赠送价值直接抵减相应车位售价。 3.4 集团评估认定的其他收入。 特别说明：计算所有奖金的收入必须是真实有效，能带来现金流的销售合同收入。成就共享奖金计算中的收入，为实际收到的现金收入。 4成本 对《xx集团成本分摊管理指引V1.0》集中修订发布，具体如下： 4.1土地成本 按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的计容建筑面积分摊。 若同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，为更客观地反应土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的计容建筑面积乘以相应指定土地加成系数后再参与土地成本分摊。 商铺的土地加成系数如下（各项目根据实际情况，可能有差异，具体由集团终审确定）：
房地产市场应对口径 Q1：房地产市场黄金期已经过了。 A1：房地产目前仍是中国经济无可替代的龙头行业、先导行业，至少在5年之内，中国经济在很大程度上仍需要仰仗房地产。房地产业联系着国民经济体系内70%的产业，对国内就业有很强的带动作用。房地产业承载着全社会近80%的财富，土地财政更是地方政府不可多得的财政收入。如果房地产市场萧条将直接导致全国经济的衰退，现在限购限贷政策即将取消，很多城市，像青岛在9月23日出了新规，规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定；福州落实“闽八条“的细则出台，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首套房贷认定等等；从目前情况来看，限贷放松已成定局，房地产市场松绑在即，房价很快就要上涨了。 Q2：现在全国都在降价，现在还不是买房的最佳时机，我要再等等。 A2：这次正逢楼市的“金九银十”国庆黄金周，所有的楼盘都在全力冲刺，如果此次“取消限购限贷”的消息得到最后确认，这也将是今年年内最大的利好消息，至少北、上、广、深相对好的片区，二手房价肯定在这两天开始上调了，因为卖房子的人也不傻，到时候全国的楼市都将回暖。而你现在再不动手买房子，将错过最后的抄底机会。我们项目这次也只拿了30套不到的中央园景楼王做特惠，仅限在国庆期间。 Q3：你们终于愿意降了，我再等等，房价一定会更低的。 A3：我们开发商现在是为了冲全年的业绩，所以在金九银十的这个节点，给的优惠会比较的大，国庆后，随着市场的回暖，限购限贷政策的慢慢取消，我们很快就要开始涨价了，毕竟，以我们楼盘这么鼎级的景观资源，产品硬件和配套，我们楼盘在未来是不需要愁卖的。
房地产项目问答统一口径范例 项目总体规划、配套设施、工程进度、建筑质量、定价方案及销售政策等内容会因项目不同而存在差异性,例如售楼员对发展商的认知、经营管理水平、服务理念等,不同的售楼员会给予顾客不同的感受和印象,顾客由此会臆断发展商的实力如何并产生不同程度的信心保证。故售楼员在回答顾客提问时应尽量以客观事实为主,感情说服为辅,尤其是从业已久的售楼员更不能凭着先前的售楼经验和发展商的管理模式接待顾客,让顾客接收的信息模糊不清,以下为一般房地产项目问答统一口径的范例,可作制订的参考。 第一节总体规划 1、项目质量、信心保证类 ◆项目发展商是谁? ◆建筑施工单位是谁? ◆建筑规划设计单位是谁?该设计师设计过哪些楼盘?(成功个案举例) ◆有否条件销售:(发展商应取得国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证后方可销售。) 2、总体规划、经济指针类 ◆总体开发分几期开发?有多少个组团?各期施工、交楼、入伙日期? ◆可选择的户型有几种?具体面积多少? ◆占地面积?::总户数? ◆容积率是多少?建筑密度是多少? ◆多层、高层、别墅各占多少? 3、小区环艺、园林设计类 ◆小区环艺景观有何特色? ◆小区绿化率如何? ◆公共绿化会种植哪些植物? 4、项目地块状况类 ◆地理位置及其东、西、南、北接邻地是什么? ◆采取什么措施防治公路和铁路的噪音? 5、车流组织类 ◆车位如何解决? ◆小区今后的主要出入口有几个? ◆区内主要道路宽几米?支路宽几米?人行道宽几米? ◆小区是否有定点班车到达市内?(交通) ◆小区道路是否有路名? ◆若入口离居住楼较远,有何措施? 第二节配套设施 1、小区电缆、通信线为高空线还是地下铺设? 2、小区内有线电视如何? 3、电话情况如何,预留几条电话线? 4、煤气何时到位? 5、小区内是不是有管道热水装置?是否有净化直引水装置? 6、小区垃圾怎么处理? 7、小区会所有什么功能?
XX地产集团项目命名体系管理办法 1目的 1.1规范统一区域公司及集团各专业板块之间对于项目结构划分及命名的管理口径； 1.2 为大数据平台的良好运行提供支撑。 2适用范围 本制度适用于地产集团所有新开发项目（自本制度颁布之日起）。 3基本原则 3.1 以项目为切分对象，按照管理范围由大到小划分为独立管理区域、分期、 楼栋、单元、户等层级（参见如下示意图）； 3.2以分期作为项目启动会的召开对象，明确经营指标。在分期层级，所有 业务部门的管理口径和统计对象必须保持一致。 3.3分期、楼栋、户的命名统一采用阿拉伯数字进行编号；单元编号采用英 文大写字母（参见如下示意图）。
4说明 4.1 独立管理区域的定义为独立管理的、不与其他区域连通的封闭管理单元， 在独立管理区域（或独立管理区域以上）可根据需要设置项目案名。 4.2 同一个独立管理区域内，楼栋编号应尽量保持连续（特殊情况可酌情处 理，比如避开数字“4”等），不允许出现重复编号。 4.3 独立管理区域和分期的划分范围及名称、楼栋的编号，应在项目启动会 上予以确认，并在启动会控制目标审批表中以附件形式进行签确，不允 许随意调整。后期确实需要调整的，由区域公司按照调整启动会指标的 流程上报集团，经审批通过后方可实施，以保证各专业板块的协调统一。 4.4 在分期和楼栋之间，各专业板块可根据业务需求自行设置小分期（或者 批次）。 4.5 建设规模较小的项目，可不设置独立管理区域和分期。 4.6 本制度所涉及的命名体系主要用于内部管理和配合大数据平台建设。在 实际执行过程中需要设计部门牵头，在前期方案阶段确定项目结构划分 及命名，如与国家或地方规定相冲突（包括但不限于公安编号、房管部
针对物业费催缴的问题统一口径回复： 1、物业管理费收取时间？ 答：物业服务费收取是从通知办理入住之日算起的，物业服务不是私人服务，是公共服务。我们日常所说的物业管理费主要是为公共部位及公共服务的收费，保安、清洁、绿化、公共部位和共用设施的维修、公共区域电费水费、电梯维保费用等，都是为了整个社区服务的，成本已经发生了，只要通知了业主办理入住，如果因为您的个人原因，不办理入住，无论你住不住在那里，业主都需从通知办理入住之日，开始缴纳物业管理费。 2、所收取的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？ 答：那是肯定的，物业费是物价局会同房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》有关规定定价的，且通过招投标定价，并且在《前期物业服务协议》中，约定向业主收取的。不是物业自己定价的，是通过审批备案的。 3、物业管理费缴纳后，服务标准达不到怎么办？ 答：我们物业公司是按沈阳市住宅标准来提供物业服务的，在以后的服务中，也请您多提宝贵意见，我们将不断万善服务质量。 4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？ 答：《房屋质量保证书》上已经列明了质量保修范围。 5、房证什么时候可以办下来？ 答：房证办理是由开放商统一办理的，我们这边咨询过开发商，现在已经开始逐户办理商品房的房证了，因为每日办理户数政府部门有明确的限制，故办理时间有些缓慢，不过开发商正在逐户办理当中。针对回迁房房证办理时间，开发商暂时未给出回复，因回迁房房证办理需要动迁办、开发商、相关政府部门所有手续、证件齐全后方可正式办理，根据沈阳市大部分回迁户调查，基本都是在四五年左右才能下房证，请您耐心等待，物业这边也将持续跟进，如果有消息会第一时间通知您准备手续办理房证的。 6、房屋质量问题不缴纳物业费？ 答：房屋质量问题属于开发商的问题，物业会向开发商反应情况并要求解决房屋的质量问题，在法律上物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，各自依法承担相应的法律责任，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
华润万家2012年对外宣传统一口径 目录 华润集团简介（截选） (1) 公司简介 (2) 发展规模 (3) 华润万家2012年发展计划 (5) 公司品牌 (5) 企业公民 (7) 业态品牌介绍 (9) 2012年发展计划 (10) Ole'高端超市 (11) blt 高端超市 (12) 1 / 7
华润集团简介（截选） 华润集团于1938年在香港创立，迄今已有74年的历史，是国务院国有资产监督管理委员会直接管理的国有重点骨干企业，旗下共有7大战略业务单元、21家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司：华润创业、华润电力、华润置地、华润微电子、华润燃气和华润水泥。其中，华润创业、华润电力、华润置地是香港恒生指数成份股，华润燃气是恒生综合指数成份股。截至2010年底，集团总资产已达5,830亿港币，营业额2,184亿港币，利润总额383亿港元，员工人数30余万人。2010年名列《财富》世界500强第346位，央企综合财务指标排名第5。 华润的经营涉及消费品、电力、地产、水泥、燃气、医药、金融等多个领域。其中，华润的零售和啤酒经营规模全国第一，华润电力是内地效益最好的独立发电商，华润置地是最具实力的综合性地产发展商。雪花啤酒、怡宝水、华润万家、万象城是享誉全国的著名品牌。华润97%的总资产、96%的营业额来自于内地市场。截至2011年4月，华润在内地已累计投资超过6,000亿元人民币，涉及13个领域，遍及全国各省市自治区。 备注： 有关华润集团的最新动态与资料，可随时查阅集团官网。 公司简介 华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’、Blt、Vango、Voi_la！、VIVO 采活、Pacific coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。 华润万家秉承“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，以持续改善大众生 活品质为己任，引领时尚、健康的生活方式。多种业态优势互补，以客户需求为导向， 2 / 7
产品策略销售部、企划:根据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议 研发:根据产品推广排期,提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等价格策略 销管:协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:提供成本测算,确定销售基本均价 推广策略 销售:参与项目推广策略的讨论,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持 招商策略:整合外部资源,根据项目销售需 要,制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略 广告公司寻找及确定销售:参与研究讨论广告公司的选择,参与沟通 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 销售:策略公司的沟通,并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定销售:根据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果 活动公司寻找及确定销售:活动公司的沟通,各个阶段活动组织的配合协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容 项目名称、组团名称 项目核心推广理念确定SLOGON确定
logo确定 VI系统及延展方案确定 研发:根据对产品的理解提出合理建议。 销售:根据对市场客户的理解提出合理建议。项目核心识别系统确定 销售:参与项目核心识别系统的讨论和确定 备 推盘策略确定 确定外部资源项目推广定位确定 房地产后期策划工作汇总 项目营销推广方案报告 确定资源单 位 项目推广定位报告 确定项目识别系统 亮相前项目知 识培训 建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。销管:提供相关政策培训 法务:提供相关政策培训及统一口径的法律审查
目录 第一部分：住宅设计统一技术措施 一．总平面设计 1．间距 (1) 2．消防…………………………………3．流线设计 4．附属用房 5．摩托车、自行车存放 二．单元户型设计 1．玄关 2．厨房 3．卫生间 4．阳台 5．门 6．窗 7．空调 8．油烟机 10. 热水器 11．插座开关散热器 12．其它 三．公用空间 1．单元入口 2．楼梯 3．电梯4．裙房商铺 5．地下室半地下室 6．会所 7．墙体 8．屋面、女儿墙、屋顶栏杆9．地下车库及汽车坡道 10. 管道井、设备表箱 11．垃圾收集 12．设备选型 13．其它 四．室外工程 1．竖向设计 2．道路铺地 3．游泳池 4．儿童游戏场地 5．绿化 6．其它 五．基本规定 第二部分：图纸编制深度统一要求一．图纸目录
二．设计说明 三．总平面图 四．各层平面图 五．立面 六．剖面 七．户型大样 八．厨卫大样 九．楼梯大样 十．门窗大样及门窗表 十一．外墙大样 十二．其它细部大样 十三．与其它专业校对要点 第三部分：重点部位营造作法一．屋面㈠东北地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ⑶非上人平屋面 ⑷种植屋顶 ㈡华北地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ⑶非上人平屋面 ⑷种植屋顶 ㈢华东地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ㈣华南地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ⑶非上人平屋面 ⑷种植屋顶 二．卫生间 ㈠楼面构造作法 ㈡墙体构造作法 ⑴墙体材料 ⑵导墙作法 ⑶墙体防水 第四部分：典型构造节点（此部分后补）1．地下室通风道出地面 2．地下室坡道排水沟 3．地下室侧墙与室外地面交接节点4．空调板 5．凸窗上下口 6．出屋面台阶7．露台出屋面门口节点8．屋面防水节点9．屋面变形缝
新城地产五大标准化 新城一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标杆企业标准化成功经验和自身实践的基础上，新城在“产品标准化”模式的基础上，注入了“全价值链管理标准化” 的思想，形成符合自身特点的标准化模式。 现阶段，新城标准化共分为五大体系: 1.?项目选址标准化 2.?产品研发标准化 3.?工程施工标准化 4.?全面精装标准化 5.?客户服务标准化 五大体系涵盖到项目开发的全流程。这种独特的标准化体系能使新城的系统性能力得到最大程度的发挥。 项目选址标准化 从项目选址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资决策的科学性, 使整个开发链有条不紊地向前推进。 从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现……全方位进行优劣势分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及项目定位后，形成报告。同时, 以客户需求为核心诉求，进行消费者研究课题，对意向客户群进行大量调研取证，明确了解 什么样的项目才是目标客户群需要的项目。最终，结合地块所在城市类型以及土地储备量等 方面进行宏观分析，最终确定地块的开发方向。 精炼的标准化流程，科学的决策方法，新城从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。 项目选址标准化主要内容: 1.?《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。 2.?《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描, 形成报
告。 3.?《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析, 作为项目选址的重要依据。 4.?《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型。 示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准 二、三线城市核心商圈或副商圈; 城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅; 占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上; 辐射5-10公里100万人群消费; 业态为精品超市+影院+百货主力店等; 休闲、购物、商务、文化旅游于一体; 现代都市城市综合体，国际化城市地标; 以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金。 产品研发标准化 产品标准化是新城标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。新城的标准化是在经 过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。 (1)产品标准化体系
房地产统一口径 一、总则 1、为了科学地统一和规范城市规划术语,制定本标准. 2、本标准适用于城市规划的设计、管理、教学、科研及其他相关领域。 3、城市规划使用的术语，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家有关强制性标准、规范的规定。 二、城市和城市化 1、居民点 settlement 人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。按性质和人口规模，居民点分为城市和乡村两大类。 2、城市（城镇）city 以非农不业和非农业人口聚集为主要特征的居民点。包括按国家行政建制设立的市和镇 3、市 municipality; city 经国家批准设市建制的行政地域。 4、镇 town. 经国家批准设市建制的行政地域。 5、市域 administrative region of a city 城市行政管辖的全部地域。 6、城市化 urbanization 人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。 7、城市化水平 urbanization level 衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。 8、城市群 agglomeration 一定地域内城市分布较为密集的地区。 9、城镇体系 urban system 一定区域内在经济、社会和空间发展上具有有机联系的城市群体。 10、卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。 三、城市规划概述 1、镇体系规划 urban system planning 一定地域范围内，以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。 2、城市规划 urban planning 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 3、城市设计 urban design 对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。 4、城市总体规划纲要master planning outline 确定城市总体规划和重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据。 5、城市规划区 urban planning area 城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 6、城市建成区 urban built-up area 城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。
物业统一服务口径(收楼\销售) 1、物业管理费的收费标准?包括了哪些服务费用?怎样确定? 管理费的收费标准以销售(建筑)面积元/m2月按以下标准收取,管理费自交付使用之日起开始计付管理费(最终以公示标准为准)。 高层住宅:____元/㎡·月 商业物业:____元/㎡·月 停车场物业服务费:____元/个·月 管理费的成本包括了以下内容: 1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3)物业管理区域清洁卫生费用; 4)物业管理区域绿化养护费用; 5)物业管理区域秩序维护费用; 6)物业管理企业所管物业支付的办公费用; 7)物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧; 8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9)经业主同意的其它费用。 2、为何要预收三个月的物业管理费? 目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运,保证为业主提供优质服务,预防业主长时间外出,而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运作,故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业
管理费。 3、公共分摊费用由那些组成?公共电费有那些? 公共分摊费用有:公共区域的水、电费用和线损、变损、电损、电梯、水泵、楼梯照明等能源费用为业主平均分摊。 公共电费包括有:电梯运行电费、楼梯、走道、大堂等公共照明电费、水泵电费、差额电费(表损、线损、变损)。 4、水电费、煤气费的收费标准是多少?有线电视的收费标准? 水电费按照市场价格收取. 管道燃气开户费是____元/户,燃气单价为____元/立方。 有线电视开通费为:初装费____元/户,收视费____元/年·户,合计____元(如果需办理有线电视迁户手续,可直接带原来的广西有线电视用户证、户主身份证及____元到惠州市有线电视台收费站进行办理) 5、何时开始正式收取管理费? 房屋买受人自向出卖人收楼成为享有房屋的业主之日起,按物价部门核准的物业服务费标准,依时交纳物业服务费。" 6、为什么要收取维修资金?如何收取?什么时候收? 一、根据国家《物业管理条例》、《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》、惠州市《关于加强市区住房专项维修资金管理的通知》惠市房[2003]56号及有关物业管理规定,业主有责任与义务缴纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金,该项维修资金将作为专款专用。业主应在购房时按购房款总额的2%交纳维修基金。当实际支出大于收入时,经业主大会讨论决定,由全体业主按规定分摊。
房地产常识 1.容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 ⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） ⑷套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
⑸公用建筑面积由以下两部分组成： A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。 B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。 ⑹公用建筑面积计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 ⑺公用建筑面积分摊系数计算： 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和 ⑻分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 6.商品房面积误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： ⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； ⑵面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 7.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示： 《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使
物业管理统一服务口径 一. 收费及服务 1、物业管理费的收费标准?包括了哪些服务费用?怎样确定? 管理费的收费标准以销售(建筑)面积元/m2月按以下标准收取,管理费自交付使用之日起开始计付管理费(最终以公示标准为准)。 高层住宅:____元/㎡·月 商业物业:____元/㎡·月 停车场物业服务费:____元/个·月 管理费的成本包括了以下内容: 1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3)物业管理区域清洁卫生费用; 4)物业管理区域绿化养护费用; 5)物业管理区域秩序维护费用; 6)物业管理企业所管物业支付的办公费用; 7)物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧; 8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9)经业主同意的其它费用。 2、为何要预收三个月的物业管理费? 目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运,保证为业主提供优质服务,预防业主长时间外出,而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运作,故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费。 3、公共分摊费用由那些组成?公共电费有那些?
公共分摊费用有:公共区域的水、电费用和线损、变损、电损、电梯、水泵、楼梯照明等能源费用为业主平均分摊。 公共电费包括有:电梯运行电费、楼梯、走道、大堂等公共照明电费、水泵电费、差额电费(表损、线损、变损)。 4、水电费、煤气费的收费标准是多少?有线电视的收费标准? 水电费按照市场价格收取. 管道燃气开户费是____元/户,燃气单价为____元/立方。 有线电视开通费为:初装费____元/户,收视费____元/年·户,合计____元(如果需办理有线电视迁户手续,可直接带原来的广西有线电视用户证、户主身份证及____元到惠州市有线电视台收费站进行办理) 5、何时开始正式收取管理费? 房屋买受人自向出卖人收楼成为享有房屋的业主之日起,按物价部门核准的物业服务费标准,依时交纳物业服务费。" 6、为什么要收取https://www.doczj.com/doc/898211594.html,/hypx/List_226.html维修资金?如何收取?什么时候收? 一、根据国家《物业管理条例》、《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》、惠州市《关于加强市区住房专项维修资金管理的通知》惠市房[2003]56号及有关物业管理规定,业主有责任与义务缴纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金,该项维修资金将作为专款专用。业主应在购房时按购房款总额的2%交纳维修基金。当实际支出大于收入时,经业主大会讨论决定,由全体业主按规定分摊。 二、该项费用由甲方代收代缴,并开设独立的资金帐户。 三、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划,经南宁市物业管理行政主管部位审核和业主委员会同意后使用。 四、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金不敷使用时,经南宁市物业管理行政主管