济南市房地产市场区域差异分析(一)
摘要：位置的不可移动性是房地产的最本质特征，也是造成房地产市场区域差异的一个主要原因，除此之外，经济发展水平的差距及各地房地产政策上的不一亦是造成房地产区域差异的原因。本文以济南市为例，选取土地市场、普通住宅市场、商品房市场、写字楼市场对济南市的五大区域进行差异分析，在此基础上探讨其形成原因，并提出针对性的发展政策，以达到房地产市场健康发展的目的。
关键词：房地产市场；区域差异；济南市
1济南市房地产市场概况
根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。据《2010年济南统计年鉴》数据显示，2009年济南第三产业生产总值1720.33亿元，房地产产业总值为172.63亿元，超过了第三产业生产总值的10%。2010年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。普通住房市场则以新开盘项目为主，新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代已经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选1]。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。
2区域特色分析
2.1土地市场
本文从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。
2010年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为179.3万平方米；其次为西部地区，全年供应量为141.1万平方米；中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积136.5万平方米，其次为西部，成交面积为101.5万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。
成交土地最高单价为1，082万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为472.4万元/亩，土地成交均价以中部地区最高，为578.6万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为441.3万元/亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。
2.2普通商品房市场
与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。2010年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为68.97万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地区共19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有4个在售楼盘。从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。而从成交均价上来看，南部则为均价最高的区域，12月份均价为12，350元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12，140元/平方米。
2.3公寓市场
从2010年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的57.2%；中部地区位居第二，占总供应量的19%；西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上；其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上；其它区域成交量较少。在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达16，000元/平方米，西部地区均价居第二，北部地区目前均价相对较低，有很大的发展空间。
2.4写字楼市场
2010年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。全年写字楼市场总供应量为40.75万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达11.18万平方米；纬二路板块居第二，供应量为7.24万平方米；除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为7.24万平方米，占总量的26.2%，成交量居第二位的是高新区板块，占总成交量的18%。其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，年末其均价为17，000元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价9000/平方米，且走势平稳。
3区域差异成因分析
通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发展空间，哪些原因造成了这种差异呢？
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 近期济南房地产市场分析 ——销售旺季成为“望季” 一、国内房地产市场 金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。 北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。 上海楼市“银十”也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。尽管主办方的统计数据显示，“十一”房展会首日就有4万余观众。然而，不少购房者只是来摸行情。 深圳秋季房地产交易会被视为华南地区房地产交易的一个重要“风向标”，然而，市场却给出了不同的“反应”。与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入2日以后，客流明显下滑，多名销售人员“围攻”一位参观者的情况多有出现。与客流下降相应的，是消费者购房意愿同样“趋冷”。销售旺季成为“望季”，楼市缺乏实质性降价举措是最重要的原因。 二、济南的金九银十 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
济南房地产市场调研报告 一、城市概况 济南位于北纬36度４０分，东经117度００分，南依泰山，北跨黄河,属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南,又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会,是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积８227平方公里，人口５9６万，其中市区人口２60万。济南是“全国城市综合实力５0强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。 1０0年前,济南曾经自开口岸,创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。200３年实现国内生产总值１7０亿美元,比上年增长１3．5％。济南的产品已出口到1４０多个国家和地区。截止到2003年,全市累计批准外商投资项目292６个，合同利用外资51.47亿美元,实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界5０0强企业中已有１8家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。 新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求,积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期,济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区,以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设,一系列重点工程的实施,将为外商提供巨大的商机。 二、济南社会经济背景分析 一)2004年济南经济实力进一步增强。初步核算,实现地区生产总值1618．9亿元，增长15．6%。第一产业增加值１18．7亿元，增长7.8%；第二产业增加值7４２.４亿元,增长19.8％;第三产业增加值757.8亿元,增长13．0％。人均生产总值２7610元(按现行汇率折算为３338．６美元),可比增长1 4.1%。
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
2011年4月济南房地产市场分析报告第一章土地市场 【监测范围】：济南市区和长清。 【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。 【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。 【内容综述】 2011年4月，济南市供应土地40宗，供应总面积为116.17万平米。其中居住用地21宗，商服用地19宗。随着2011年度土地供应计划的公布，政府4月份加大土地放量。本月无成交土地。 ◎供应土地基本情况 ★4月土地供应40宗，供地面积116.17万平米。 4月，济南市供应土地40宗，供地面积116.17万平米，同比分别上涨36宗和95.45万平米，环比分别上涨40宗和116.17万平米。其中居住用地21宗，71.05万平米；商服用地19宗，45.31万平米。随着济南市本级2011年度土地供应计划的确定，济南市加大土地市场的供应。截至本月，政府部门对土地的放量加大，连续5次供地达40宗，供应面积达116.17万平米。 房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降，自去年10月份以来，政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时间平寂的土地市场在本月爆发性地推出大量土地。
★4月供应土地明细
◎成交土地基本情况 ★4月无土地成交 4月无土地成交。在本月推出的40宗土地中，不少地块位置较好，价格也相对较高，其中历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块是本年度济南市计划推出的最大一块商业金融业用地，竞买保证金高达5亿元。本月推出的多数地块对开发商的资金实力提出更高要求，预计多数优质地块的竞买将在资金相对充裕的开发商之间展开。
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
2001年济南房地产市场调研分析报告 一、投资环境研究 1. 济南市总体社会经济情况 济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。 ● 济南市经济逐年增长 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP 总值和人均GDP 总值逐年增长。尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。 ● 产业结构调整，第三产业比例逐步加大
注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。 ● 财政金融形势保持稳定 在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。 中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。 ● 城市化进程步伐加快 按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。 济南近年人口变化情况 注：数据来源《济南统计年鉴》
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
目录 第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1) 济南经济状况分析 (1) 济南市都市进展规划 (3) 济南重大市政工程 (6) 济南商圈分析 (7) 第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)
济南房地产进展演变 (15) 济南市要紧房产开发企业 (16) 济南市商品房销售要紧途径及按揭办理情况 (16) 广告分析及报价 (17) 第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20) 东北区调查报告 (25) 中心城区及南区调查报告 (29) 西南区调查报告 (33) 北区调查报告 (37)
第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42) 市场分析 (43) 产品定位 (44) 项目开发初步分析 (45) 第五部分银座地块评估简报.................................51-54地块分析 (51) 产品定位 (52) 规划要点建议 (54) 第六部分中山广场地块评估简报...........................55-56地块分析 (55)
产品定位 (56) 附件1 济南市居民采暖方式 附件2 利率表 附件3 办理购房银行按揭手续资料表 附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5 济南低价位房面积统计表 附件6 济南个案楼盘分析表 附件7 写字楼市场一览 附件8 济南市部分宾馆长包房情况 市调总表
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。
1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2