第八章村集体经济组织会计实务
第六节所有者权益的核算
一、所有者权益的内容
所有者权益是村集体经济组织的所有者对村集体经济组织净资产的所有权，在数量上等于村集体经济组织全部资产减去全部负债后的余额。村集体经济组织的所有者权益包括资本、公积公益金和未分配收益三部分内容。
资本是投资者实际投入村集体经济组织的各种资产的价值。按照投资主体不同，村集体经济组织的资本分为村（组）资本、外单位资本、个人资本、国家资本等。
公积公益金是村集体经济组织从收益中提取的和其他来源取得的用于扩大生产经营、承担经营风险及集体公益事业的专用基金。公积公益金的来源主要有以下几个渠道：从本年收益中提取；资本溢价；资产重估增值；接受捐赠资产；土地补偿费；转让土地使用权收入；一事一议筹资筹劳转入等。公积公益金可用于转增资本和弥补亏损，也可用于集体福利等公益设施建设和弥补应付福利费的不足。
二、资本的核算
投入资本的计价原则：
（1）现金投资。投资者投入的人民币，按实际收到的金额入账。投入的外币，应按协议、章程中规定的汇价折合成人民币记账；如果协议、章程中未作规定，应按收款日的市场汇价折合成人民币记账。
（2）实物投资。投资者投入固定资产、农业资产、存货等实物
资产，按投资各方确认的价值计价。投资者以实物投资，必须出具资产所有权和处置权的证明。投资者不得以租赁的资产或者已作为担保物的资产进行投资。
（3）劳务投资。投资者投入劳务一般应按当地劳务价格标准作价入账。
（4）无形资产投资。指投资者以专利权、专有技术、商标权、特许经营权、场地使用权进行的投资。投资者投入的无形资产，应按投资各方确认的价值入账。
为了反映投资人实际投入的资本以及资本的增减变化情况，应设置“资本”账户，贷方登记实际收到的资本金额以及用公积公益金转增的资本数额，借方登记按规定程序减少的资本数额，期末贷方余额反映村集体经济组织实际拥有的资本总额。原生产队积累折股股金及农业合作化时期社员入社的股份基金，也在本账户中核算。
业务活动比如货币资金投入、固定资产投入、无形资产投入、材料物资等投入、以劳务形式投资，均贷计“资本”账户。公积公益金转增资本，借计“公积公益金”，贷计“资本”。投资者收回投资，借计“资本”，贷计“银行存款”。
三、公积公益金的核算
公积公益金的核算：应设置“公积公益金”账户，贷方登记从收益中提取（借计“收益分配―各项分配―提取公积公益金”）和由于资本溢价、资产重估增值、接受捐增资产、土地补偿费、转让土地使用权、一事一议筹资筹劳转入等因素增加的公积公益金，借方登记
按规定转增资本、弥补亏损（贷计“收益分配―未分配收益”）、兴建公益设施等因素减少的公积公益金，期末贷方余额反映村集体经济组织的公积公益金数额。
四、未分配收益的核算
未分配收益是指村集体经济组织历年积存的未作分配的收益。属于所有者权益的组成部分。未分配收益有两层含义：一是留待以后年度处理的收益；二是未指定特定用途的收益。从数量上讲，未分配收益是年初未分配收益加上本年实现的收益总额，减去当年各项分配后的余额。
村集体经济组织应在“收益分配”账户下设置“未分配收益”二级账户。年终，村集体经济组织应将全年实际净收益（或亏损）自“本年收益”账户转入“收益分配一未分配收益”账户，同时将“收益分配一各项分配”二级帐户的余额转入“收益分配一未分配收益”二级账户，若为贷方余额，表示历年积累的未分配收益；若为借方余额，表示历年未弥补亏损。
2013年经济师考试
中级经济师考试必备公式集合 一、资产负债比例管理指标： 1、备付金比例=备付金余额÷各项存款余额×100%-法定存款准备金比例;(标准：不得低于3%) 备付金包括：现金、业务周转金、缴存存款准备金、存农业银行款项、存放其他同业款项、存放联社款项。 2、资产流动性比例=流动性资产期末余额÷流动性负债期末余额×100%;(标准：不得低于25%) 流动性资产是指资产负债表上的流动资产;流动性负债是指资产负债表上的流动负债。 3、存贷比例=各项贷款余额÷各项存款余额×100%;(标准：年末不得高于80%) 4、对流动负债依存率=流动负债净额÷长期资产×100%;(标准：不得高于30%) 流动负债净额=流动负债-流动资产;长期资产是指资产负债表上的长期资产。 5、中长期贷款比例=一年期以上中长期贷款余额÷一年期以上存款余额×100%;(标准：不得高于120%) 一年期以上中长期贷款是指资产负债表上的中长期贷款;一年期以上存款是指资产负债表上的长期存款和长期储蓄存款。 6、拆借资金比例 ①拆(调)入资金比例=拆(调)入资金余额÷各项存款余额×100%;(标
准：不得高于4%) ②拆(调)出资金比例=拆(调)出资金余额÷各项存款余额×100%;(标准：不得高于8%) ③净拆(调)入资金比例=净拆(调)入资金余额÷流动负债×100%;(标准：不得高于4%) 拆(调)入资金包括：银行业拆入、金融性公司拆入、调入调剂资金，拆入资金余额不得超过各项存款余额的4%;拆(调)出资金包括：拆放银行业、拆放金融性公司、调出调剂资金，拆出资金余额不得超过各项存款余额的8%;净拆(调)入资金是指拆(调)入资金与拆(调)出资金的差额。 7、贷款质量指标 ①不良贷款比例=不良贷款÷各项贷款×100%; (标准：不得高于15%) ②逾期贷款比例=逾期贷款余额÷各项贷款余额×100%;(标准：不得高于8%) ③呆滞呆账贷款比例=(呆滞贷款余额+呆账贷款余额)÷各项贷款余额×100%;(标准：不得高于7%) ④不良贷款预计损失比例=不良贷款预计损失额÷各项贷款期末余额×100%; 不良贷款预计损失额=(各类逾期贷款×10%+各类呆滞贷款×40%+各类呆账贷款)。 ⑤不良贷款预计损失抵补率=(呆账准备余额+呆账准备借方发生额)÷(不良贷款预计损失额+呆账准备借方发生额)×100% ;
2018年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》章节要点汇总（第九章） 第九章房地产市场营销 第一节房地产市场营销概述 一、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是房地产企业以其经营方针和经营目标为指导，通过对其内外部经营环境和资源的分析，找出机会点，选择适当的销售渠道和促销手段，以适当的价格，将其房地产产品推向目标市场，从而达到满足消费者需求、实现其经营目标的一一-系列活动、过程和体系。认识房地产市场营销需要把握下列要点。 (1)市场营销应服务和服从于企业的经营方针和经营目标。 (2)市场营销不等于销售。 (3)市场营销要以消费者需求为中心，在房地产市场营销理论指导下，房地产企业营销战略的制定、营销战术的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都应以消费者的房地产需求为中心并作为各项工作的出发点，只有这样，才能在竞争激烈的市场环境中吸引和促使消费者购买本企业的产品。 (4)市场营销既是一种观念，也包括许多具体的活动。房地产市场营销贯穿于企业生产经营全过程。 (5)市场营销要扬长避短，发挥优势。 (6)市场营销要运用组合策略实现目的。 (7)市场营销既是企业的经济行为，也是企业的社会管理过程。 二、房地产开发经营观念 房地产开发经营观念的核心问题是：房地产开发企业以什么为中心来指导其房地产开发经营活动。从房地产市场营销的角度看，房地产开发经营观念就是在房地产开发经营过程中是否以消费者为中心，也称为房地产市场营销观念。房地产开发经营观念是与房地产市场供求状况、房地产行业发展阶段以及企业管理者的价值取向相联系、相适应
的，它与一般市场营销观念一样，也经历了生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念5个发展阶段。 (1)生产观念。这种观念的基本内容是：企业以增加房地产产品开发数量为中心，开发什么房地产产品就销售什么房地产产品;企业开发多少产品，市场就销售多少产品。这种观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。 (2)产品观念。这种观念认为，人们总是欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会顾客盈门，而无须花力气推销。房地产开发企业在增加房地产产品开发数量的同时，通过提高房地产产品质量就能保证开发的产品销售出去。在房地产产品供求大体平衡的情况下容易产生这种观念。 (3)推销观念。当销售而不是开发成为主要矛盾时，推销观念便应运而生。推销观念强调，如果不经过销售努力，人们就不会大量购买;企业努力推销什么房地产产品，人们就会购买什么房地产产品。产品观念和推销观念指导下的房地产开发仍然是根据生产者(房地产开发企业)自身的条件组织规划设计和生产房地产产品，本质上还是生产观念，只是增加了竞争的色彩。在房地产产品供给稍有宽裕并从卖方市场向买方市场转变的过程中，许多房地产开发企业会奉行推销观念。 (4)市场营销观念。市场营销观念的基本内容是：根据消费者的需求来开发和销售房地产产品。市场营销观念是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织房地产开发经营。在这种观念指导下，企业十分重视市场调研，在需求的动态变化中不断发现尚未得到满足的需求。 (5)社会营销观念。这种观念的理论基础将消费者扩大到社会公众，是市场营销观念的补充和完善，其基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者需求，还要符合社会公众的长远利益。有时，除了法律限制，部分客户的需要可能与社会道德和其他公众的利益相悖，满足这些客户的需要就可能违背社会公德，损失其他公众的利益，同时对这些客户而言也是弊大于利甚至有弊无益，此时房地产开发企业可能需要放弃部分消费者希望的利益。例如，在住宅小区中。部分消费者可能希望在其便捷的地方开设小区出入口，但可能给公共交通和小区安全带来隐患，则房地产开发企业可能不提供这种方便或者在提供这种方便的同时增加安全设施。社会营销观念要求做到企业利润、消费需求和社会利益三方面的统一。
(一) 1、单利 (1)单利公式I=P ? n ? i (2)复利公式：l=P(1+i)n —P (3)复本利和(F) : F=P(1+i ) 1 —I :利息额一P：本金一i :利率一n：计息周期 形象记忆：(存款)已知到期本利合计数，求最初本金。系数名称：一次支付现值因数 (3)年值换算为将来值A e F 公式：F A? ―1 A?(F/A,i, n) (1—5) i 形象记忆：(存款)等额零存整取系数名称：等额支付将来值(终值)因数(F/A , i , n) (4)将来值换算为年值F e A 系数名称：等额支付偿债基金因数(A/F , i , n) (5)年值换算为现值A e P 利息和时间成线性关系, 只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息。本利和=本金+利息 三个值 P (现值)：表示现在时点的资金额。 F (将来值)：也称为终值，表示期末的复本利和。 A (年值)：是指在一定的时期，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。 两个因素：利率(i)计息期(n) 六种换 算(对应资金时间价值六公式) 现值换 算为将来值i F 将来值换算为现值 i P 年值换算为将来值心F 将来值换 算为年值iA 年值换算为现值A e P 现值换算为年值P e A (1)现值换算为将来值 P e F 公式：F=P- (1+i) n=P- (F/P, i , n) (1 —3) 形象记忆：(存款)一次存款，到期本利合计多少 系数名称：一次支付复本利和因数(F/P, i , n) ( F/P, i , n)= (1+ i) (2)将来值换算为现值F e P 公式：P F ?(1 i)n F ?(P/F , i, n) (1 —4) (P/F, i , n) 公式：A i (1 i)n 1 F ?(A/F,i,n) 形象记忆：(存款、孩子教育基金)已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱。孩子小时定期 等额存入教育基金,想到孩子一定年龄(上大学时)一次性取出一定钱数, 问每月或每年应存入多少钱。 公式: A?(1 i)n 1 i(1 i)n A?(P/A , i, n) t t t t t * 1 t J 0 1 3 3s n 3 M. 1
2017年经济基础 公式汇总 1、需求价格弹性系数二价格的相对变化/需求量的相对变化 E _应农」Q ￡ 点弹性- (1) 如果Ed v 1,即需求缺乏弹性的商品，价格上升会使销售收入增加，价 格下降会使销售收入减少。销售收入与价格变动成同方向变动趋势。 \ /
精心整理 数(3)需求交叉弹性系数Eij = 0,两种商品之间不存在相关关系，即其中任何商品 的需 求量都不会对另一种商品的价格变动做出反应 需求收入弹性的类型 需求收入弹性的类型 Ey =l,表明收入变动和需求数量变动是成相同比例的 Ey>l,表明收入弹性高，即需求数量的相应增加大于收入的增加 Ey <1表明收入弹性低，即需求数量的相应增加小于收入的增加。 Ey=0,表明不管收入如何变动，需求数量不变。 I — 』 厂—y /■ / Ey<0,表明收入增加时买得少，收入降低时买的多。 就一般商品而言，收入弹性的大小，可以作为划分“高档品”和“必需品”的标准 (1)收入弹性大于1的商品，称为“高档品”，小于1的称为“必需品”。 (2)收入弹性为负值的商品称为低档物品， 随收入水平的提高，其需求量反而减少 供给价格弹性的类型 (1) Es>1,供给富有弹性 (2) Es<1,供给缺乏弹性 (3) Es=1,供给单位弹性 (4) Es=0供给无弹性，现实的市场很少见到 (5) Es"，供给完全有弹性，现实的市场很少见到 第二章消费者行为分析 第三章生产和成本理论 第四章市场结构理论3、 需求收入弹性F 」Q 、y Q Ay
2012年中级经济师房地产冲刺题 一、单项选择题 1.中心商务区（CBD）的界定是中心商务高度指标（CBHI）（）和中心商务强度指标（CBII） ( )的区域。 A.大于1大于50% B.大于1小于50% C.大于1/2大于60% D.小于1/2大于60% 2.在同一土地上连连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同产生的超额利润所转化 的地租是（）。 A.极差地租I B.极差地租II C.垄断地租 D.绝对地租 3.不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本（）。 A .下降 B..上升 C.不变 D.不确定 4. 以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是（） A 符合土地利用方案 B 确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标 C 单位办理农用地转用的，必须符合集体选址条件 D 占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划 5. 若征收耕地不能使需安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置费总和最高为（） A.土地被征收前3年平均年产值打得10倍 B土地被征收前3年平均年产值的20倍 C.土地被征收前3年平均年产值的30倍 D 土地被征收前3年平均年产值的40倍 6. 下列属于公益事业的是（） A.学校 B.小区超市 C.公共交通系统 D.房地产 7. 判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。 A.政府 B.土地局 C.交通局 D.城市规划局 8. 以下是属于永久性建设用地的是（） A.进场施工道路 B.材料堆场
C.工棚 D.学校用地 9. 公共交通设施属于（） A.法律、行政法规规定的其他用地 B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C.城市基础设施用地 D.公益事业用地 10. 学校用地的使用权最高年限为（） A.70 B.50 C.40 D.30 11. 承租人转让租凭合同给第三人时，承租土地的使用权归（） A.第三人 B.原承租人 C.土地局 D.国家 12. 建设用地使用权出租的程序是（） A.申请办理登记审批鉴定合同 B.申请审批鉴定合同办理登记 C.办理登记申请审批鉴定合同 D.办理登记审批申请鉴定合同 13. 设用地使用权的转让（）有偿的，( )无常的。 A.可以也可以 B．不可以也不可以 C.可以不可以 D.不可以可以 14．已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续（）年未使用的，可无偿回建设用地使用权。 A.6个月 B.1年 C.2年 D.3年】 15．房地产开发经营的核心问题是（）。 A.以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动 B.以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益 C.以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应 D.以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模 16. 企业开发经营活动既要满足消费者的要求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于（）。 A.生产观念 B.产品观念 C.市场营销观念 D.社会营销观念
2016年中级经济师考试题库《房地产》第四套含答案 第1 题 下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有()。 A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的 B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的 C.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的 D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满2年未动工的 E.土地使用者因破产而停止使用土地的 正确答案：C,D, 第2 题
房地产投资的非系统风险包括()。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.市场供求风险 D.周期风险 E.持有期风险 正确答案：A,B,E, 第3 题 (2009年)国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有()。 A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要 C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同 D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任 E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利 正确答案：A,D,E, 第4 题 正常使用造成的建筑物物质磨损与()正相关。 A.建筑物的使用性质
B.建筑物使用强度 C.建筑物使用年数 D.建筑物的实际经过年数 E.建筑物使用者 正确答案：A,B,C, 第5 题 开标时，投标文件出现()情形的，应作为无效投标文件，不得进入评标。 A.投标函未加盖投标人的企业法定代表人印章 B.投标文件的关键内容字迹模糊无法辨认 C.招标文件未标明工程价格 D.投标人未按照要求提供投标保函
2018中级经济师房地产试题及答案 1、房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研，这是按照()不同划分的。 A. 调研深度 B. 调研对象 C. 调研方式 D. 调研主体 A B C D 标准答案：a 答案解析：按市场调研深度不同划分。 2、按照()，房地产市场调研可以分为文案调研和实地调研。 A. 市场调研深度的不同 B. 市场调研主体的不同 C. 市场调研角度的不同 D. 搜集信息方式的不同 A B C D 标准答案：d 答案解析：暂无
3、下列属于一手资料的是()。 A. 政府部门的统计年鉴 B. 咨询机构提供的科研报告 C. 调研人员在市场调查获取的资料 D. 公开发布的社会经济数据 A B C D 标准答案：c 答案解析：二手资料是其他机构或个人提供的现成的资料。如 政府部门的统计年鉴、公开发布的社会经济数据、科研机构或咨询机构提供的科研报告和市场调研报告、企业内部的资料等 4、下列不属于房地产市场环境调研内容的是()。 A. 政治法律环境调研 B. 经济环境调研 C. 社会文化环境调研 D. 房地产交易调研 A B C D 标准答案：d 答案解析：D为房地产市场供求调研。 5、房地产价格调研属于()。 A. 房地产市场环境调研
B. 房地产市场供求调研 C. 竞争对手状况调研 D. 房地产市场营销活动调研 标准答案：d 答案解析：房地产价格调研属于房地产营销活动调研。 6、下列不属于实地调研法的是()。 A. 文案调研法 B. 小组访谈法 D.深度访谈法 C. 现场踩盘法 A B C D 标准答案：a 答案解析：实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。 7、下列关于小组访谈法的说法，错误的是()。 A. 资料收集快、效率高、方法简便易行 B. 信息广泛、理解深入、创意新颖 C. 结构灵活、针对性强、有效性高 D. 在访谈中由于没有群体的压力，通常能够取得一些更为真实的信息
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1. 城市职能中，为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分，称为城市的（） A.基本活动部分 B.非基本活动部分 C.专业化部门 D.非专业化部门 2．在专业化程度不高的综合性城市中，（）往往构成城市职能的主要差异。 A．城市强度B．城市规模 C．城市人口D．专业化部门 3．大城市是指市区和近郊区非农业人口（）万人以上的城市。 A．10B．20C．50D．100 4．根据相关统计，当城市化水平为30%—50%时，人均GDP一般为（） A.1000美元以下 B.1000-3000美元 C.3000-7000美元 D.7000美元 5．按照杜能理论的假设，（）之差等于一个常数。 A.成本、运费 B.利润、成本 C.运费、利润 D.价格、成本 6．国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（C）。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押 7．《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（C ）。 A.土地使用期限 B.土地用途 C.动工开发建设期限 D.土地界址、面积 8．房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有（）。 A.求教性原则 B.时效性原则 C.保密性原则 D.创造性原则 9．运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（）。 A．客观性B．实用性C．计划性D．实践性
10．下列关于房地产价格研究的说法中，错误的是（）。 A．竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉 B．房地产市场供求情况的变化趋势 C．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小 D．国际、国内相关房地产市场的价格 11．采用租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况的研究模式是（）。 A．房地产促销研究 B．房地产营销渠道研究 C．房地产价格研究 D．房地产市场竞争情况研究 12．在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。这种研究方法属于（）。 A．综合研究B．定性研究C．区分研究D．定量研究 13．A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（）。 A．7月1日B．7月2日C．7月9日D．7月10日 14．向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的市场数据，这种定性研究方法属于（）。 A．深度访谈法B．询问法C．小组访谈法D．浅度访谈法 15．SWOT分析法中的因素有（）。 A．优势因素B．组织因素 C．战略因素D．时间因素 16．即对某事物未来发展作出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为（）。 A．计划B．规划C．设计D．策划 17．1、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（）年. 单位：万元 A.3 B.4 C.5 D.6 18．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元
工商管理 第一章企业战略与经营决策 一、企业战略的三个层次：总体、业务、职能； 五个模式：指挥型、变革型、合作型、文化型、增长型； 三个控制方法：1）杜邦分析法； 2）平衡计分卡法； 3）利润计划轮盘； 二、企业战略分析： 两外：一）、宏观环境：政治、经济、社会文化、科技； 二）、行业环境：1.行业生命周期1）形成期、2）成长期3）成熟期4）衰退期； 2.行业竞争结构分析：1）新进入者的威胁； 2）行业中现有企业之间的竞争； 3）替代品的威胁； 4）购买者的谈判能力； 5）供应者的谈判能力； 3.战略群体分析：1）战略群体内的竞争；2）战略群体间的竞争；三内：一）、企业核心竞争力分析 1.企业核心竞争力的分析：1）关系竞争力；2）资源竞争力；3）能力竞争力； 2.核心竞争力的特征：1）价值性；2）异质性；3）延展性；4）持久性；5）难以转移性；6）难以复制性； 二）、价值链分析：1）价值链；2）价值链要素；3）价值链分析； 三）、波士顿矩阵分析：明星区、金牛区、瘦狗区；幼童期； 三个基本类型： 一）成本领先战略 1.适用范围;1)大批大量；2）高市场占有率；3）先进生产设备；4）控制一切费用； 2.实施成本领先战略的途径：是一种最为普遍的战略； 二）差异化战略 1.适用范围：1）强研发；2）高知名度、美誉度；3）强市场营销； 2.实施差异护战略的途径； 三）集中战略1.适用范围：1）顾客特殊需求；2）无竞争对手；3）经营实力弱； 四个成长： 一）密集型成长战略：市场渗透、市场开发和新瓶开发； 二）多元化战略：同时在两个或两个以上行业进行； 1.相关多元化：水平多元化、垂直多元化；同心多元化； 2.非相关多元化； 三）一体化战略:纵向一体化、横向一体化、 四）战略联盟：股权式战略联盟、契约式战略联盟（技术研发、产品联盟、营销联盟、产业
中级经济师经济基础公 式汇总 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
2017年经济基础 公式汇总 1、需求价格弹性系数=价格的相对变化/需求量的相对变化。 点弹性 （1）如果Ed＜1，即需求缺乏弹性的商品，价格上升会使销售收入增加，价格下降会使销售收入减少。销售收入与价格变动成同方向变动趋势。 （2）如果Ed＞1，即需求富有弹性的商品，价格上升会使销售收入减少，价格下降会使销售收入增加。销售收入与价格变动成反方向变动趋势。 （3）如果Ed=1，即需求单位弹性的商品，价格变动不会引起销售收入的变动。 综上，企业对于需求富有弹性的商品适用实行薄利多销的方法 2、需求交叉价格弹性 （1）需求交叉弹性系数Eij>0,两种商品之间存在替代关系，一种商品的需求量会随着 它的替代品的价格的变动呈同方向的变动。 （2）需求交叉弹性系数Eij<0,两种商品之间存在互补关系，即一种商品的需求量会随 着它的互补品价格的变动呈反方向的变动。 数（3）需求交叉弹性系数Eij＝0，两种商品之间不存在相关关系，即其中任何商品的需 求量都不会对另一种商品的价格变动做出反应。
3、 需求收入弹性的类型 需求收入弹性的类型 Ey=1，表明收入变动和需求数量变动是成相同比例的。 Ey>1，表明收入弹性高，即需求数量的相应增加大于收入的增加。 Ey<1表明收入弹性低，即需求数量的相应增加小于收入的增加。 Ey=0，表明不管收入如何变动，需求数量不变。 Ey<0，表明收入增加时买得少，收入降低时买的多。 就一般商品而言，收入弹性的大小，可以作为划分“高档品”和“必需品”的标准。 （1）收入弹性大于1的商品，称为“高档品”，小于1的称为“必需品”。 （2）收入弹性为负值的商品称为低档物品，随收入水平的提高，其需求量反而减少。 供给价格弹性的类型 （1）Es>1，供给富有弹性 （2）Es<1，供给缺乏弹性 （3）Es=1，供给单位弹性 （4）Es=0，供给无弹性，现实的市场很少见到 （5）Es=∞，供给完全有弹性，现实的市场很少见到 第二章消费者行为分析 第三章生产和成本理论 第四章市场结构理论 第六章国民收入核算和简单的宏观经济模型 边际消费倾向（MPC）是指消费的增量和收入的增量之比率，也就是增加的1单位收 入用于增加消费的部分的比率，边际消费倾向公式： 随着人们收入的增长，人们的消费随之增长；但消费支出在收入中所占比重却不断减少。这是随着人们收入的增长，人们的消费随之增长；但消费支出在收入中所占比重却不断减少。这是英国经济学家凯恩斯提出的“边际消费倾向递减规律”. 平均消费倾向（APC）是指消费总量在收入总量中所占的比例，用公式表示为： 平均消费倾向可能大于、等于或小于l。 凯恩斯消费函数：如果消费和收入之间存在线性关系，则边际消费倾向为一常数， 这时消费函数可以用下列方程表示： 式中，α--必不可少的自发消费部分 β-边际消费倾向 βY-由收入引致的消费。
201５年(中级)经济师考试《房地产经济专业知识与实务》真题及答案 一、单项选择题 1.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段,依次为( ）。 A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散 B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散 C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散 Ｄ.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散? 2.城市职能中,为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分,称为城市的（）。 A．基本活动部分? B.非基本活动部分 C.专业化部门? D.非专业化部门?3．大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为( )现象。? A.城镇化? B.郊区化 C.逆城市化 D.后城市化? 4.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。 Ａ．需求门槛?Ｂ．中心性? C.中心地职能 D．商品销售范围 5.某省的总人品为5000万人,其中城镇人口为２2５０万人，则该省的城镇化率为()。 A．３0% ?Ｂ.45% C.50% ?Ｄ．５5% 6.《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。? A.土地使用期限? B.土地用途 C.动工开发建设期限 Ｄ.土地界址、面积?７.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（)。? A.投标人的名称和地址 B．投标人的资格要求 C.投标保证金 Ｄ.确定中标人的标准和方法 8.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。 A.土地使用权转让 B．土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押?９.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( ）。 Ａ.成片开发土地使用权只能成片转让? B.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移 C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权? D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件 １0.某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权,然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（)年。 Ａ．３7 ? B.4０ C.47 Ｄ.50１1．房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德,从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的(）原则。? A.客观性
2017中级经济师经济基础计算汇总 1、点弹性 弧弹性 2 /)(2/)(1010P P P Q Q Q E d +?÷ +?= 2、总产量、平均产量、边际产量 3、总成本、总可变成本、总固定成本 4、平均总成本、平均可变成本、边际成本、平均固定成本 5、完全垄断企业定价的一个简单法则 含义：左边为在边际成本上的加价额占价格的比例 ，它应该等于需求价 格弹性倒数的相反数（注意需求价格弹性是负数） 6、支出法GDP=消费C+ 投资I+政府支出G+净出口（出口X-进口M ） 即支出法GDP = C + I + G+（X-M ） 7、投资储蓄恒等式：四部门：I=S+（T-G ）+（M-X ） 消费者(居民)、企业、政府、国外部门(境外部门) 8、边际消费倾向+边际储蓄倾向=1 平均消费倾向+平均储蓄倾向=1 9、技术进步率（全要素生产率）=经济增长率-(劳动份额 X 劳动增加率)-(资本份额 X 资本增长率) 例题：假设某国在2001-2004年期间，GDP 增长6%，资本存量增长5%，劳动力增长1%。如果资本在GDP 增长中所占的份额为40%，劳动力所占的份额为60%，那么该国这一时期全要素生产率增长了(3.4%)。 10、投资乘数k 为边际储蓄倾向s 的倒数：k=1/s 。 11、平衡预算乘数 =税收乘数+政府购买支出乘数=1 12、中位数计算：先排序①n 为奇数：中位数位置是21 +n ，该位置所对应的数值就是中位数数值。 ②n 为偶数：中位数位置是介于2n 和(2n +1)之间，中位数就是这两个位置对应的数据的均值。 13、离散系数=标准差/均值。 14、发展速度=基期水平 报告期水平 i y y 最初水平报告期水平定基发展速度= i a
2017年中级经济师考试《房地产》真题及答案 一、单选题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。） 1.杜能圈的第三圈为轮裁农作区，主要生产（）。 A.木柴和薪柴 B.易腐烂蔬菜 C.粮食 D.畜产品 答案：C 2.区域内向周围地区居民提供各种商品和服务的中心城市称为（）。 A.中心性 B.中心地 C.中心地职能 D.中心服务半径 答案：B 3.基于生态学的入侵和继承概念，解释城市土地利用在空间上的排列形态，形成城市（）理论。 A.同心圆 B.扇形 C.多核心 D.中心地 答案：A 4.房地产价格与房地产（）同方向变化。 A.供给 B.需求 C.供求 D.空置 答案：B 5.关于地租的说法，错误的是（）。 A.绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租
B.级差地租是不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租 C.垄断地地租是由产品价格带来的超额利润而转化成的地租 D.地租的本质是超额报酬和超额利益 答案：A 6.按城市内部结构，城市分为（）。 A.沿海城市和内地城市 B.平原城市和山地 C.单中心城市和多中心城市 D.带状城市和组团城市 答案：C 7.下列用地中，不属于临时建设用地的（）。 A.进场道路用地 B.施工工棚用地 C.材料堆场用地 D.在建厂房用地 答案：D 8.国有建设用地使用权出让底价确定的要求是（）。 A.不低于当年同类已出让土地的最低价格 B.不低于上年同类出让土地的平均价格 C.不低于国家规定的最低价标准 D.不高于国家规定的最高价标准 中级经济师真题答案：C 9.采用招标、拍卖和挂牌方式出让国有建设用地使用权时，出让定价的确定方式是（）。 A.根据土地估计结果和政府政策等综合确定 B.根据同一城市同类土地最低成交价确定 C.按同类出让土地的中间价直接确定 D.出让人和潜在受让人协商形成出让定价
2012年经济师考试（中级） 经济基础知识公式汇总 第一章 市场需求、供给和均衡价格 需求价格弹性系数=价格的相对变化 需求量的相对变化 弧弹性 （1）如果E d ＜1，即需求缺乏弹性的商品，价格上升会使销售收入增加，价格下降会使销售收入减少。销售收入与价格变动成同方向变动趋势。 （2）如果E d ＞1，即需求富有弹性的商品，价格上升会使销售收入减少，价格下降会使销售收入增加。销售收入与价格变动成反方向变动趋势。 （3）如果E d =1，即需求单位弹性的商品，价格变动不会引起销售收入的变动。 综上，企业对于需求富有弹性的商品适用实行薄利多销的方法。 需求交叉价格弹性 E ij =价格的相对变化 商品需求量的相对变化商品j i （1）需求交叉弹性系数E ij >0,两种商品之间存在替代关系，一种商品的需求量会随着它的替代品的价格的变动呈同方向的变动。 （2）需求交叉弹性系数E ij <0,两种商品之间存在互补关系，即一种商品的需求量会随着它的互补品价格的变动呈反方向的变动。 （3）需求交叉弹性系数E ij ＝0，两种商品之间不存在相关关系，即其中任何商品的需求量都不会对另一种商品的价格变动做出反应。 需求收入弹性y Q Q y y y Q Q E y ???=?÷?= 需求收入弹性的类型 1=y E ，表明收入变动和需求数量变动是成相同比例的。 1>y E ，表明收入弹性高，即需求数量的相应增加大于收入的增加。 1 2020年中级经济师考试真题：中级房地产实务 1.90%的女士走进商店+微位置 2.中心地理论哪些是准确+ 3.反映阴阳向背+自然 .影响房地产需求的因素+价格水平+收入水平+偏好 三、案例 （一）财务内部收益 81.净现值是多少 82. 83. 84.如何提升收益 （二）物业1200人 85.修建游泳池+800 86.选举业主委员会不过多少人+5+7+9 87. 88. （三）某某在银行办理够房贷款50000元，分20年偿还，年贷款利率5%， 89.每月贷款额+300 90.第二个月利息是多少+208 91.哪个贷款比较低：个人住房公积金贷款，等额本金，个人住房 商业贷款组合… 我记得有一题是房地产价格与（）负相关，答案有需求，供给。 我答了与房地产供给负相关，看了书在P15页有。 单选有一题是：下列不属于建设用地使用权转让方式：出售、互换、赠与、出租，答案是出租。 还有一题：下列不属于建设用地使用权出让特征的：建设用地使 用权不能够分别设立。 建设用地使用权征收方案公告要多少时间：30天？ 下列哪一个不属于依法批准划拨的：盈利性医院、水利、公交车 站台等。 下列哪些建设用地使用权能够无偿收回的，答案是以出让方式取 得建设用地使用权实行房地产开发，满2年未动工的，能够无偿收回。 下列申请农村宅基地使用权不符合的条件：因结婚等原因，确需 建新房分户的，答案应该是农村村每年把原有住房出租的。 多选有城市化引起的变化：城市化引起城市体系的属性和动态特 征的变化；引起城市形态的变化；引起城市生态的变化；引起城市性 态的改变。 多选：房地产征收和征用的特点：不需要征得产权人的同意，强 制取得等，给予补偿； 找出事情的原因和结果是什么，答案是因果性调研。 住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，是哪个（收入水平）。 次级资料的搜集： （一） 1、单利 利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息。本利和=本金+利息额 （1）单利公式 I=P·n·i （2）复利公式：I=P(1+i )n－P （3）复本利和（F）：F=P(1+i )n —I：利息额—P：本金—i：利率—n：计息周期 （二）、 三个值 P（现值）：表示现在时点的资金额。 F（将来值）：也称为终值，表示期末的复本利和。 A（年值）：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。 两个因素:利率（i）计息期（n） 六种换算（对应资金时间价值六公式） 现值换算为将来值P→F 将来值换算为现值F→P 年值换算为将来值A→F 将来值换算为年值F→A 年值换算为现值A→P 现值换算为年值P→A （1）现值换算为将来值P→F 公式：F=P·(1+i) n=P·(F/P，i，n) （1—3）形象记忆：（存款）一次存款，到期本利合计多少 系数名称：一次支付复本利和因数(F/P，i，n) (F/P，i，n)= (1+i)n （2）将来值换算为现值 F→P 公式：)/() 1(1 n i F P F i F P n ，，?=+? = （1—4） 形象记忆： (存款)已知到期本利合计数，求最初本金。系数名称：一次支付现值因数(P/F ，i ，n ) （3）年值换算为将来值A →F 公式：),,/(1)1(n i A F A i i A F n ?=-+?= （1—5） 形象记忆：(存款)等额零存整取 系数名称：等额支付将来值(终值)因数(F/A ，i ，n) （4）将来值换算为年值 F →A 公式：),,/(1 )1(n i F A F i i F A n ?=-+? = 形象记忆：(存款、孩子教育基金)已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱。孩子小时定期等额存入教育基金，想到孩子一定年龄（上大学时）一次性取出一定钱数，问每月或每年应存入多少钱。 系数名称：等额支付偿债基金因数(A /F ，i ，n ) （5）年值换算为现值 A →P 公式：)/() 1(1)1(n i A P A i i i A P n n ，，?=+-+?= 形象记忆：(设施维护基金)某设施以后每年的维护费用一定，为保障以后每年都能得到这等额的维护费用，问最初一次性需存入多少钱作为维护基金。系数名称：等额支付现值因数(P/A ，i, n) （6）现值换算为年值 P →A 公式：)/(1 )1()1(n i P A P i i i P A n n ，，?=-++?= 形象记忆：(按揭)住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供. 系数名称：资本回收因数(A / P ，i ， n ) （7）※ 特殊情况：永续年值（n →∞），此时: i A P = （1—9） i ?=P A （1—10） 【说明】 ① 如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项时，年值A 与现值P 之间的计算可以简化为上式（1—9）、（1—10）。 ② 当投资的效果持续几十年以上时就可以认为n →∞，从而应用式（1—9）、（1—10）简化计算。 2017年中级经济师经济基础考试真题及答案 一、单选题（共70道题，每道题1.0分。） 1.影响供给的主要因素是()。 A.消费者偏好 B.生产成本 C.消费者预期 D.消费者收入 【答案】B 2.就生产者或销售者而言，如果想通过降低其生产或销售的某种商品的价格来增加其总销售收入，那么其生产或销售的该种商品的( )。 A.需求价格弹性系数应等于1 B.需求收入弹性系数应等于1 C.需求价格弹性系数应大于1 D.需求交叉弹性系数应大于1 【答案】C 【解析】需求价格弹性和总销售收入的关系： (1)如果Ed>1，即需求富有弹性的商品，价格上升会使销售收入减少，价格下降会使销售收入增加。销售收入与价格变动成反方向变动趋势。 (2)如果Ed<1，即需求缺乏弹性的商品，价格上升会使销售收入增加，价格下降会使销售收入减少。销售收入与价格变动成同方向变动趋势。 (3)如果Ed=1，即需求单位弹性的商品，价格变动不会引起销售收入的变动。 企业对于需求富有弹性(即需求弹性系数大于1)的商品适用实行薄利多销的方法。 3.在相对价格特不变的情况下，如果消费者的收入减少，会使预算线( )。 A.向上旋转 B.向右平移 C.向左平移 D.向下旋转 【答案】C 【解析】影响预算线变动的因素是消费者可支配的收入m和两种商品的价格P1、P2 。 ①平移 在相对价格不变的情况下，收入改变，会使预算线出现平行移动。收入增加使预算线向右平移，收入减少使预算线向左平移。 两种商品的价格同比例同方向变化，会使预算线平移。两种商品的价格同比例上升使预算线向左移;两种商品的价格同比例下降，预算线向右移。(价格同比变动，预算线斜率不变) ②旋转 如果只是其中一种商品X1的价格上升，预算线中另一种商品X2的截距固定不变，表现为预算线在纵轴上的端点不变，而横轴上的端点发生旋转。如价格下降，向外旋转;价格上升，向内旋转。 ③不变 两种商品的价格，以及收入都同比例同方向变化，预算线不动。(端点不变) 4.按照经济学家科斯关于企业本质属性的理论，导致市场机制和企业的交易费用不同的主要因素是()。 A.市场不是万能的 B.企业的机会成本 C.存在道德风险 D.信息的不完全性 【答案】D 【解析】美国经济学家科斯关于企业形成的理论： (1)企业的本质或者显著特征是作为市场机制或价格机制的替代物。 (2)交易成本的节约是企业存在的根本原因，即企业是市场交易费用节约的产物。 (3)导致市场机制和企业的交易费用不同的主要因素是信息的不完全性。 5.某企业在短期内，当产量为3个单位时，总成本为2100元，当产量增长到4个单位时，平均总成本为562.5元，则该企业此时的边际成本是( )元。 A.100 B.200 C.150 D.250 【答案】C 【解析】(1)平均成本――单位产品成本，是生产每一单位产品的成本，是总成本除以总产量所得之商。 当产量增长到4个单位时，平均总成本为562.5元，则总成本为562.5*4=2250元 (2)边际成本——增加一个单位产量时总成本的增加额。 边际成本=(2250-2100)/(4-3)=150元。 6.若企业的平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线是同一条曲线，则此时的市场类型是( )。 A.完全垄断市场 B.完全竞争市场 2016年中级经济师考试题库《房地产》第五套含答案 1. 下列哪项不是区位所具有的特征()。 A.综合性 B.确定性 C.特殊性 D.层次性 2. 杜能圈离城市最近的一圈距离市场最近，主要生产()产品。 A.木材 B.易腐难运农产品 C.谷物 D.畜产品 3. 集聚因素是影响某些城市发展的关键因素，其中主要是指()。 A.社会集聚 B.生产或技术集聚 C.特殊集聚 D.偶然集聚 4. 某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为()。 A.中心地职能 B.中心性 C.需求门槛 D.销售范围 5. 中心地理论由德国学者()提出。 A.杜能 B.韦伯 C.马克思 D.克里斯塔勒 6. 多核心理论中，城市最主要的核心是()。 A.中心商务区 B.批发与轻工业区 C.低收入住宅区 D.中高收入住宅区 7. 中心商务高度指标是界定商务区(CBD)的重要指标，它等于()。 A.中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积 B.总建筑基底面积/中心商务区建筑面积总和 C.中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 D.中心商务区建筑面积总和/总建筑用地面积 8. 伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的()观点出发的。 A.“演替与发展” B.“入侵和演替” C.“承继和发展” D.“入侵和承继” 9. 居民收入水平与房地产需求量之间存在()关系。 A.正比例 B.反比例 C.正相关 D.负相关 10. 某种房地产在某一时间的潜在供给量应该为()。 A.存量-灭失量 B.存量-灭失量+新开发量 C.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量 D.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2020年中级经济师考试真题：中级房地产实务
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