休闲时代的旅游地产开发模式研究
中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐，以及国际化进程的紧密结合，突显出旅游发展的广阔开发前景和巨大的发展潜力。
一、旅游新业态的风生水起标志着休闲时代的到来
所谓“业态”，是一个涵盖旅游产品组织形式、运营模式、产品特色的一个综合概念，对旅游业这个复合型、关联性的产业而言，旅游新业态是根据时代的变化和时尚的变化，创造出能够满足游客心理、情感、审美享受的新产品；它是一个与时俱进、不断发展、不断创新的过程。
相比与以观光旅游为主要特点的前旅游时代已经成为过去式，以休闲为主导的后旅游时代成为旅游产业进行飞跃式发展的一个重要阶段，目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态
的不断涌现。
1、需求多样化拉动新业态的长驱直入
2007年国家假日制度的调整引来从专家学者到普通百姓的极大关注，充分说明旅游已经成为人们生活的一部分。涵盖不同层面的广泛出游人群必然产生多种多样的需求，而旅游本身就是一个求新、求异的体验过程，旅游新业态的产生，实际上就是旅游行业不断研究游客新需求，不断开辟产品细分市场的过程。例如，从大的层面看，当今旅游可分为生态旅游、文化旅游、乡村旅游、工业旅游、红色旅游、滨海旅游、温泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等诸多体系，实际上上述体系还可以根据不同目标客户进一步细分为观光游、休闲度假游；面向青少年的修学游、科普游、校园游；以交通方式来分，有自驾车游、巴士游、火车专列游以及针对高端客户的房车游、包机游、正在升温的邮轮旅游；农家乐产品逐步细分为采摘、生态、养生；面向公务的会展旅游、商务旅游、奖励旅游等等。
2、市场竞争催生新业态的领军地位
旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。
以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假产品为例，近年来各地
纷纷开展农家乐旅游项目，使之市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往有着不同的目的，简单的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。此外，在去年举行的第三届宁波旅游投资洽谈会上，旅游新业态正在成为旅游投资的新热点，展会首次专门设置了新业态馆，吸引了包括度假类、生态旅游类、新能源节能类等38家单位展出了其新业态产品。并且针对新业态举办了“休闲度假产业对洽会”、“游艇产业对洽会”，同时还特别邀请国家环保总局等相关主管部门、海洋旅游、航空旅游等方面机构的专业人士参会，指导旅游新业态投资。
3、旅游新业态全新展现休闲新时代的到临
透视旅游新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷世界经济和注意力的“第四大产业革命”——休闲产业浪潮。而对于旅游业这种服务性、综合性和关联性极强的产业来说，旅游业和休闲产业具有天然的耦合性，也是发展提升的必然要求。而在这其中涌如春笋的旅游新业态正是对旅游业走向休闲时代的最直接、最有力的佐证和倡导。
因此，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院站在时代高度上准确把握旅游产业的发展走向和市场需要，将旅游发展和区域经济发展紧密结合起来，深入挖掘地方特色文化和支柱产业，充分依托旅游的拉动作
用，通过旅游吸引物的打造，最终形成大产业格局，推动地方经济的大发展。
二、休闲时代推动旅游地产的转型升级
最近，我们在研究国内众多企业发展案例中发现，不论是传统工业企业（如山东南山集团）还是房地产企业（如华侨城集团、中坤集团）都将企业多元化发展的道路指向了旅游业，由于这些企业并非传统旅游企业，因此他们更能够发挥自身的资金优势、营销优势，结合自身的行业特点，创新出旅游新业态。
华侨城集团选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。
南山集团旅游区为国家首批授予的AAAA级旅游景区之一，景区内有宗教文化园和中华历史文化园两个主题园区。宗教文化园是以佛教为主，道教儒教为辅，浓缩三教文化精华建造而成的。其中南山大佛高堪称目前世界第一铜铸坐佛。南山国际高尔夫球会辖属两个俱乐部－－南山国际高尔夫俱乐部和东海高尔夫俱乐部。南山球会的所有球场，都结合了该区域天然景致，依山傍海而建，峰峦起伏，碧海蓝天，天然湖泊点缀其间，风景如画，令人怦然心动，犹如回到大自然的怀抱中。每一个球场都经由国内外著名设计师精心设计和高质量建造而成，不同的设计建造风格让人们倍感新奇和刺激。豪华的五星级酒店、宽阔的海滨浴场和海上游艇乐园更使之成为集高尔夫、旅游、
商务、娱乐、社交于一体的国际高尔夫休闲旅游胜地。
中坤投资集团则发挥地产和旅游业优势，着力建构坚实的以自有资源为主体的分时度假体系。目前，正着手在北京、黄山、新疆等地规划建设各拥有50万平方米（包括酒店、高尔夫球场、别墅和其他休闲娱乐设施等）的分时度假系统。建成后，将成为中国最大的、资源自有的、自成一体的分时度假体系，并与国际分时度假体系接轨。从一幕幕成功旅游地产项目开发新特点中我们可以明显地感觉到，旅游地产的开发必需进行转型升级，融入休闲市场需求，才能符合时代需求，具有旺盛和可持续的生命力，最终实现开发商和居住者、当地政府和居民的多方受益；即：从旅游地产走向休闲地产是大势所趋。
三、巅峰案例诠释休闲地产开发模式
近几年来，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院接受了多起有关旅游地产开发的旅游规划和产业策划的项目，在实践中逐步领略到旅游地产的发展脉络和开发走向，特别是从2007年底，笔者带领规划团队，南北开战，对以休闲为核心的旅游地产的开发颇有体会，以泰山风景名胜区的旅游地产、河北封龙山的生态休闲地产、重庆永川茶山竹海景区的文化休闲地产，以及河南郑州雁鸣湖的商务休闲地产四大典型休闲地产的成功规划为研究案例，具体阐述和总结休闲地产的开发模式。
1、从泰山古镇和东岳镇的开发看民俗休闲地产开发模式
2007年9月我带领巅峰规划组开始入住泰山编制《泰山景区旅游发展总体规划》，为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，
规划组在风景区范围确定了“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”的战略思路，深入探讨和挖掘泰山传统文化的内涵及展示方式；在风景名胜区外，泰山景区范围内区域进行重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的两个“古镇”的打造。这个“镇”不是行政区划中的城镇的概念，而是一个旅游词汇，用来包装旅游功能服务区域，进行品牌推介、形象统一和整合开发的旅游概念。
位于泰山东麓艾洼村的“泰山古镇”是由古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素构成古镇内涵，以山水、爱情、度假、田园、峡谷、人家……来丰富和支撑古镇休闲内容，借泰山古镇的打造，整体包装和设计古镇休闲地产的形象、品牌和功能。“泰山古镇”是对艾洼民俗村在品质、内涵和未来发展格局的提升，它的旅游地产的建设体现了泰山风景名胜区作为世界第一个双遗产旅游目的地的国际品牌，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上打造“泰山古镇”。
位于泰山西麓的“东岳镇”正处于104国道（泰安－济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山即将封闭运营的西大门，它的服务接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”，即以山水休闲、民俗风情和生态度假为核心，与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以民族风情体验和生态山水度假为主体的国际旅游度假小镇——东岳镇。
两个古镇虽然形象和功能不同，但是从核心打造内涵来看均是以泰山民俗休闲地产开发为主，集中体现泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。
因此，以泰山古镇为典型代表的民俗休闲地产的开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。
2、从封龙山“山水封龙，田园会都”看生态休闲地产的开发模式
河北省元氏县封龙山生态区属于大太行山区域的东麓余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富，分布不均，大部分为荒坡。旅游区内平均降水量为500毫米，降雨和山下地表水形成一条东西横贯的水系。同时，封龙山生态区距石家庄市尽30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，2007年底规划组在已进入封龙山生态区内就明确提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的战略目标和高度，打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD （Recreational Business District，休闲商务区）”。
在河北石家庄周边临近范围内这样山水相绕、生态优美的环境，且均
处于自然农耕的原生态状态下的自然地理和交通区位条件是唯一的，封龙山生态区的生态休闲地产的开发具有得天独厚的基础。因此，对于封龙山生态旅游区，我们提出了“山水封龙?田园会都”的开发定位，充分利用封龙山的山水生态、田园村舍、果林耕地的特色自然环境，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造一条绿色的生态休闲走廊。
造景——以九大生态环境的改造来打造一个最自然、优美、生态和文明的景观环境，是旅游地产项目开发成功的基础和前提；造势——以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游引爆项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，是旅游地产开发的重要环节和制胜关键；造居——通过各类旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产，在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。
我们总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性、便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提；在此基础上要紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位，以“造景、造势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。
3、从茶山竹海的“箕山创意新城”看文化休闲地产的开发模式
重庆永川区北侧以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，属
于城市的自然风景区、城市的供氧机，与城市发展有着密切的关系；同时茶山竹海正是《十面埋伏》的拍摄场地，在区域范围内具有相当的知名度。2008年初，规划组开始编制《茶山竹海产业总体策划》和《旅游区的总体规划》，在综合考虑城市休闲经济的发展，以及江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以武侠文化和欢乐文化为主题的文化创意基地和休闲名城，同时也将成为一个以文化休闲为主要特色的生态文明示范区。
因此，在以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，通过良好的生态促进产业、产业提升生态的理念，推出了“三项联动”、“非常6+1”、“九九归一”的产业布局与战略行动方略，在产业格局的实施之上构建具有生态文明示范作用的箕山创意新城。
所谓“三项联动”的核心是三大产业体系互为犄角、并驾齐驱、联动发展。“三项联动”即未来城市休闲经济发展及促进集团快速发展的三大产业，主要由生态产业、休闲产业和文化产业构建而成，三大产业相互融合，互为支撑，即以生态产业的构建为发展的基础条件，加强休闲产业的支撑地位，发挥文化产业的创意功能，共同构建山、城、乡三者和谐共荣的箕山创意新城。
所谓“非常6+1”的产业布局就是指“六大产业区+一个大格局”的构建，支撑三大产业，全面构筑箕山创意新城的体系建设和战略构想，以非常“6+1”的模式形成产业布局，即：在以交通为串联的良好生态环境基底上创意形成的六大核心产业区。将六大产业区贯穿分布于良好的生态环境中，依据区块间区位个性、资源特征、周边关系、发
展环境的不同分别形成各具特色的产业区。每个产业区都是在良好的生态环境下谋求更快更好的发展，包括茶山竹海旅游休闲产业区、江鸿教育产业区、大风口体育康健产业区、永胜文化产业区、小安溪河特色农业产业区、骑龙山水商务产业区。
所谓“九九归一”模式就是指“9大旅游核心项目＋9个保障体系”的立体构建。以轰动性、吸引力的旅游项目快速提升产业区人气，提高知名度，以生态环境的营造来吸引人，留住人，以政府与企业的高度统一与合作保障项目的顺利实施，最终归结为箕山创意新城产业结构的整体盘活，实现区域内土地的可持续开发、利用与保护。即实施“九九归一”模式，9大旅游核心项目＋9个保障体系的构建＝整体盘活与可持续发展，最后，实现全方位构建箕山创意新城，通过产业体系、产业区布局、核心项目支撑三个层次的主动补位，协调发展，还需要适合项目地发展的运营模式的全力支持，以茶山竹海旅游区的高速发展，作为项目运营的起点，带动及提升周边区域的综合价值。比如通过土地整理，实现资源向可变现的资产转换，弥补现金短缺问题；结合商业性房地产的运营实现短期内积聚资金，筹措后续开发的资本；通过文化创意产业及教育产业的介入实现企业发展的百年大计及支撑创意新城构建的内涵；生态农业及产品深加工业是区域可持续发展的基础，也是实现生态文明示范区的根本；再结合对土地及附着于土地之上的产业盈利模式的分析，推出分阶段实施产业区布局的时序策划，为箕山创意新城有效有序的形成做一个质与量的把控。
当然，从茶山竹海的箕山创意新城的成功打造，我们可以总结出几点
区别于其他休闲地产的开发，文化休闲地产的开发要点主要有：嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意文化产业，是打造文化休闲地产的关键和根本；其次，以文化产业为提升，构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开发成败的前提和保障。
4、从雁鸣湖的“中华龙湖，华夏凤城”看国际商务休闲地产开发模式
2008年3月我受北京达沃斯巅峰旅游规划设计院委派带领规划团队进行河南郑州雁鸣湖产业策划项目的实施。在对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析后，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载未来郑州主要的商务、金融功能，本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。就本项目的规模、定位和产品而言，毫无疑问，将直接面对其成为首要的休闲配套中心，对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用，将随着郑东新区“龙凤齐飞”。因此，我们提出了“中华龙湖，华夏凤城”的战略定位，与郑州国际
商务中心联动发展，成为郑州城市国际化发展战略的核心支撑，成为郑汴一体化城市圈的休闲走廊和后花园。与郑州新区的“国际商城：中华龙湖”形成优势互补、文化引领，打造容纳中原文化硅谷、郑汴一体化的文化休闲区、郑汴城市圈的生态涵养区的国际商务休闲产业区，即“文化闲城：华夏凤城”。
为支撑和打造“国际闲城——华夏凤城”的战略构想，我们策划提出了以旅游产业为核心产业，拉动三大主导产业——生态产业、休闲产业、文化产业进行联动发展的产业构架。并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”的体系建设和战略举措，形成了六大产业区的发展格局，即：现代农业产业区、湿地旅游产业区、商务休闲产业区、主题游憩产业区、宜居地产产业区。而在产业体系和布局控制之下，为了使产业构成更加充实，具有实施性和可操作性，我们又具体策划了支撑产业内涵的十二大产业业态设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、健康养生、露营地、旅游地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。
保证项目战略构想转化为战略举措，需要商业运营模式的有效支持，综合考虑项目地的特点及发展需求，主要设计有以下四点商业运营模式：首先，通过产业化构建，国际化产品的设计、符号化的形象，文
化化的营销，以及资本化运营五大策略主导企业自主开发的合理有效运营。其次，以发展区域经济、带动周边产业完善、提升整个地区的核心竞争力为根本目的，以保障开发商权益和持续投资，明确分工，与政府进行合作经营。同时，对于旅游地产而言，前期投入大、回收期长，仅靠自有资金来完成项目的开发运营存在一定风险和压力，因此需要通过多重资本运作减轻自身的压力，实现资本有效运作。最后还是需要通过多种商业合作模式，引入战略协同合作伙伴。
通过几个项目实践来看，我国旅游业已经进入以休闲为主的后旅游时代，旅游业的竞争日趋激烈。因此，要求旅游规划单位也必须适应这种变化，不断解放思想，锐意创新。加强规划成果的可操作性和可落地性，所谓可操作性，即规划的项目不仅要符合当地的人文特色和资源特色，而且要有创新，适应旅游发展现状和行业发展趋势；所谓可操作性则是给规划专家提出了更高的要求，即规划的成果必须站在战略的、全局的高度，和当地的经济发展大势相融合、和当地土地利用状况相结合，使项目真正落地，而不空中楼阁。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。
以巅峰案例看休闲时代的旅游地产开发模式
2007年以来，按照北京达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司的项目安排，笔者带领机构的战略规划工作团队，从实践中总结归纳出休闲地产的发展脉络和开发走向，探索不同背景下的旅游地产开发新课题，以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。1、从“泰山古镇?国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式
泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地，也是世界地质公园和非物质文化遗产地，自八十年代的《泰山风景名胜区保护规划》之后，泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划，都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。在如此艰难背景下，2007年北京达沃斯巅峰旅游规划设计院的战略规划团队入驻泰山编制《泰山景区旅游发展的总体规划》。
为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组本着“核心区吸引人，辐射区留住人”的战略思路，在风景名胜区范围内进行软提升，即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”；在风景名胜区红线外，泰山景区范围内，进行了重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造，提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”，和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。
“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上，将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵，将山水、爱情、度假、田园、
峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容，统一打造，整合开发，形成泰山又一新的旅游品牌。
位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道（泰安－济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山封闭运营后的景区西大门，它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整体开发，即打造与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。从泰山东西两翼的“一古一洋”两大主题区块的开发，从不同的开发方向上进行形象、功能和运营模式的尝试性打造，但规划的核心内涵或开发理念上都是归结于旅游主题下多元结构地产的开发，笔者归纳为“休闲地产”模式，而泰山休闲地产的开发集中体现了泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。
因此，以泰山为突出代表的国家风景名胜区、世界双遗产保护地的休闲地产的开发特点可以归纳为几点：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。
2、从石家庄“山水封龙，田园会都”的规划看生态休闲地产的开发模式
距离石家庄城市中心半小时车程的元氏县封龙山自然生态区属于大太行山东麓的余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富；山脚下由降雨、山上积雪，山下地表水形成一条东西横贯的水系。其次，封龙山生态区距石家庄市仅?30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，封龙山也被称为石家庄市的城市后花园。
在河北石家庄周边临近范围内，封龙山生态旅游区这样山水相绕、生态优美的环境，自然农耕的原生态状态下的自然地理和城市交通区位条件是唯一的，在该背景下，封龙山生态休闲地产的开发就具备了得天独厚的基础条件。因此，在“山水封龙?田园会都”的总体定位下，规划提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的目标定位，在“生态促进产业、产业提升生态”的总体开发理念下，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD（Recreational Business District，休闲商务区）”。
“造景”即通过交通、景观、生态和布局构建整体自然优美的区域环境。在封龙山生态文明示范区内，规划九大生态环境的改造来打造一个冀中地区最自然、优美、生态和文明的整体环境，这是旅游地产项目开发成功的基础和前提；“造势”即以旅游为旗帜，以核心引爆项目为吸引力，迅速打开市场，提高地块的知名度和美誉度。因此，策划以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙
田新村等九大旅游核心项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，成为该休闲地产开发的重要环节和制胜关键；“造居”即通过各类旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产，在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性，临近城市便捷优越的交通条件以及巨大的市场需求潜力是生态休闲地产开发的基本前提。在此基础上进行生态休闲地产的开发要从三个方面入手：一是对整个生态环境的打造，对区域生态产业的培育，营造整个生态宜居的现代居所环境，即“造景”的必要性；二是依托本地自然和文化利用资源，以鲜明的形象和休闲个性来吸引市场，即“造势”的特色性；三是充分利用城市郊区的区位优势和交通优势，融入城市发展格局中，成为城市的绿肺、后花园以及最佳宜居环境，即“造居”的功能配套性。
3、从川渝城市群的茶山竹海休闲走廊的规划看文化休闲地产的开发模式
自2004年成都市和重庆市开始探讨两大城市的合作共赢以来，双方签署了共谋经济区发展和交通、旅游、农业、公安、文化、广播电视等方面具体合作的“1+6”协议。在两大政府的重视下，以交通为先导，以旅游业为纽带形成的川渝休闲走廊初具雏形。位于重庆永川区北侧，占地总达117平方公里的箕山茶山竹海景区正处于两大城市主干线通道之上，凭借这丰厚的旅游自然文化资源，成为川渝休闲走廊
重要的支撑点。由于成功拍摄影片《十面埋伏》，在区域范围内具有相当的知名度。
2008年初，达沃斯巅峰规划组开始编制《茶山竹海产业总体策划》和《旅游区的总体规划》，在综合考虑城市休闲经济的发展，未来职教基地的产业发展，以及拥有本规划区域的开发商重庆江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以永川龙文化、武侠文化和欢乐文化为主题的“箕山创意新城”。规划伊始，通过深入交流，规划组认识到本项目甲方和丙方（政府）在本项目中所处角色地位的复杂性，更加坚定了文化休闲地产开发的认识和决策。首先从地方政府的角度上，从与周边区域的竞争力比较中，永川并不占优势，但是从文化底蕴上，“永川龙”品牌是永川最具核心竞争力的历史财富。但是多年来，永川龙文化一直没有开发起来，这也是政府一直苦恼和思考的问题。而对于合同甲方——江鸿建设集团是一家实力优厚的企业集团，茶山竹海景区的开发正是集团进行多元化开发的一个转折点和承载点。因此，依托企业集团雄厚的经济实力基础，顺应政府的正确决策，在规划组的多方智力支持下，川渝都市走廊上一座文化醒目的“箕山创意新城”应运而生。
依托承载着远古故事的永川龙之一优势资源，在茶山竹海入口综合服务区北侧规划了占地约1500亩的具有城市文化代表性的“中华永川龙主题公园”；通过永川龙公园内各文化要素提升区域文化品味，从而借势发展高端的城市文化休闲地产，为市民提供一处生态环境优美，文化内涵丰富的长期居住社区。
而入口综合服务区利用约5000亩土地规划有生态停车场、游客中心、换乘中心、集散广场等，除这些基本的服务功能项目之外，依托勤俭水库周边环境建设高端的园林式五星级度假酒店，并打造规模化的高端休闲地产项目。并通过商业街、中端度假酒店、娱乐设施、休闲社区将入口功能区与高端度假酒店片区相串通。利用休闲社区的生态环境吸引城市常住居民入住，提升旅游区入口周边区域人气。商业街等公共设施可采用底商上住的方式，屏蔽休闲地产季节性闲置的问题。城市结合部采用“文化休闲地产”这一发展模式，将有效解决茶山竹海旅游区与城市一体化发展的问题。即构建了茶山竹海旅游区高端的门户空间，又打造了永川区生态高端的城市文化休闲新社区。作为构建川渝经济走廊上休闲永川的起步项目，为整个产业区的打造迈出了坚实的第一步。
从茶山竹海的“箕山创意新城”的成功打造看文化休闲地产开发的模式，可以总结出几点区别于其他休闲地产的开发特点：首先，文化休闲地产的开发有着独特的开发背景：即政府关注、企业实力和文化内涵三个基础条件不可或缺；这是文化休闲地产模式选择的出发点。因为相比起其他主题下的休闲地产的开发，文化休闲地产有着文化传承和社会公益特性，它的开发需要更大的政策倾斜、资金投入和长期运作，而地方政府往往是心有余而力不足，所以需要具有社会责任感的战略投资商（企业集团）的强力支持，两者的紧密合作，联合打造才能真正带来文化的复兴，经济的振兴；其二，嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意特色文化产业，是打造文
化休闲地产的关键和根本。以文化产业为提升，构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开发成败的保障。
4、从郑州开封一体化发展背景下“中华龙湖?华夏凤城”的打造看商务休闲地产开发模式；
在郑汴一体化的发展背景下，位于两大城市中间位置的雁鸣湖景区的开发受到了来自各方面的关注。如何在湿地保护前提下对雁鸣湖景区的未来走向和对地方产业带动把握更具科学性和可行性，具有区域一级开发权资格的广州利海集团前后聘请国内外13家顶级设计公司进行了联合办公，共同探讨雁鸣湖地块上的未来产业发展。北京达沃斯巅峰旅游规划设计院规划团队在核心创意和产业策划中更加具有专业性和经验性，因此，在整个规划系统中担任了《河南省雁鸣湖生态文明示范区产业策划》及《核心项目策划及可行性论证》的两部分专题规划。直接引领规划区域内产业构建及发展模式。
首先规划组对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载
旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式： 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
旅游节庆开发模式研究 旅游节庆的一般开发模式 随着旅游业的快速发展，旅游吸引物的数量和种类也日益增多，旅游节庆作为一种旅游营销产品，以其巨大的形象传播聚集效应、经济收益峰聚效应、关联产业带动效应受到旅游企业及旅游目的地的高度关注。从1983年河南省洛阳市创办了中国最早的旅游节庆——牡丹花会，全国各地以政府为主导，纷纷创办了很多旅游节庆活动，进入20世纪90年代，中国旅游节庆更紧密的与当地特色经济结合起来，产业类节庆和产品类节庆悄然兴起，到21世纪初旅游节庆在思路、内容、形式、运作方式和组织机构方面都有了进一步的调整，目前全国每年大约举办六千多个旅游节庆活动，吸引着海内外的广大旅游者。 绿维创景通过系统研究我国现有的旅游节庆，总结其一般的开发模式，并结合相关案例，提出区域旅游节庆开发的六个关键思路，以期对国内旅游节庆开发形成一定的指导作用。 虽然目前中国对旅游节庆的研究还比较落后，但是全国以旅游节庆来命名的活动却很多，那么这些节事活动是如何开发出来呢？有没有一定的规律可循呢？绿维创景在系统研究国内现有旅游节庆活动的基础上，以节庆形式和节庆内容为切入点，总结出旅游节庆开发的四种经典模式：
模式一：经典回归型——“老壶装陈酒” 经典回归型就是在保持地方传统节庆形式和内容不变的基础上，以体现地方风俗节庆的原真性为主，向旅游者展示其原有风貌。此模式主要是针对那些偏远地区的少数民族节日或待开发旅游区特有的节庆活动，它们多是“养在深闺人未知”的潜力品牌项目，有着独特的个性魅力和异域风情。在当地历史悠久、特色鲜明、群众基础广泛，对外来的旅游者保持着神秘的吸引色彩。例如大理白族的三月街，古代又称观音市或观音会，是一个有着1000多年历史的大理各民族物资文化交流的传统盛会，也是大理州各族人民一年一度的民间文艺体育大交流的盛大节日。1991年，云南省人民政府将大理三月街定为“大理白族自治州三月街民族节”。西藏是一个具有神秘感的地方，而藏历新年与汉区春节的大不同也吸引着越来越多的汉族人到西藏体验一把。 在此开发模式下，节庆策划者并不需要对节庆的形式和内容进行改变，主要是保持传统节庆的“原汁原味”，通过对当地民俗节庆活动系统全面的调研，借助各种宣传策划活动，以传统活动的神秘感和个性化来吸引旅游者。绿维创景在金仓湖策划项目中，还原传统“七月七夕日，牛女会佳期”的七夕佳节，打造传统节庆——乞巧节，发扬民间
国内外古城（镇）旅游开发模式 中国是具有五千年历史的文明古国，基本每个省都有自己保存完整的古建筑群落且各具特色，而目前国内发展较好的古镇主要有丽江、平遥、歙县、西递宏村、周庄和乌镇。所以在天府古镇开发不仅要吸取其他地方古镇的成功经验，也要立足与自己本生的特色才能有效的达到其独特价值的体现。 一、国内古镇的发展模式概况 1、丽江发展模式——丽江模式 “丽江模式”，即政府投入巨资实施，通过建章立制，使积极的保护与旅游开发有机结合。其行动计划的实施包括建立机构、制定遗产保护资金管理机制和在核心区鼓励传统文化的开展。主要包括： ①文化经营：从战略高度经营民族文化产业。 ②古城风貌打造：将一座“死城”变成“活城”。 ③发展模式：创造了“民族文化和经济的成功对接”的“丽江现象”和“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。 ④开发保护：坚持保护第一的原则，处理好保护与利用的关系；处理好遗产保护与旅游业之间的协调关系。 ⑤可持续发展：着眼未来，不追求黄金周的短期效应，而力求可持续发展。 2、平遥发展模式——政府主导 一是组建成立全省旅游行业首家股份制企业平遥古城旅游股份有限公司； 二是门票管理体制的改革，实施古城景区门票一票制，大大加快了平遥古城由社区向景区的转变过程； 三是组建成立了城市管理综合行政执法局和城市管理监察大队，形成了旅游业政府主导，民营、股份齐头并进的局面； 四是通过打包整合旅游资源，开发多层次的旅游产品，实现旅游业向农村的延伸与辐射。全县14个乡镇中，将有11个乡镇的30多万农民从中受益；
五是为提升城市功能和品位，营造良好的旅游业发展环境，遵循开发服从保护的原则，围绕“吃住行游购娱”旅游发展要素，不断加快旅游配套设施建设； 六是通过各种节庆活动对外营销平遥古城。如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。 3、江南古镇的开发模式 ①周庄发展模式——旅游业+高科技产业 1998年就把传感器这一高科技产业引入周庄。目前，这一国内最重要的传感器产业基地已经基本建成。基地已引进以研发生产传感器为主体的高新技术企业18 家，总投资13.5亿元，年生产各类传感器4.5亿个，其中，95%以上销往美国及欧洲、亚洲的国家和地区。如今，这一高科技产业已在周庄GDP中占有近 50%的比重。 ②乌镇发展模式——政府授权特许经营（被联合国冠予古镇保护的“乌镇模式”） 政府对古镇实行保护的同时，对经营性活动实行政府授权下的特许经营。乌镇经过“开门寻历史、闭门搞保护”，使古镇得到了有效的保护。并与中信实业银行签约投入2.5亿元用于乌镇的古镇保护与旅游开发。乌镇还在保护的基础上，融入了最具有地方色彩的民间文化进行衬托，如桐乡花鼓戏和皮影戏等。体现了一个立体和展现在现实中的历史遗产群。在古镇风貌方面：乌镇采用以线带面、逐步修复的手段，一条街，一条河，线路合理、连贯、封闭，一进其门就使游人远离现代都市气息，眼中所见的全是久违了的明清小镇民居。另外它在旅游线路的设计安排与市场营销的推广和包装以及古镇情景氛围的营造方面也值得称道。被联合国冠予古镇保护的“乌镇模式” ③南浔发展模式——政企合作 2003年，上海博大投资公司和浙江湖州南浔区签订了共同开发南浔古镇旅游合作协议，总投资23亿元，近期欲把南浔打造成为特色鲜明的江南水乡古镇典范，远期目标则是具有完备城市功能的国际知名旅游胜地。按计划，上海博大首期投资11亿元，一期工程完成后，景区内旅游线路基本贯通，景观打造基本完成，功能配套基本到位，氛围营造基本实现，旅游产业初具规模，将集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、度假于一体。二期投资12亿元，计划实施3年，将南浔古镇建设成为具有独特文化形象与旅游内容的精品旅游，进一步完善古镇旅游整体功能。 2004年4月份，南浔区政府发文正式授权“浙江南浔古镇旅游发展有限公司”独家拥有30年古镇保护性开发权和旅游经营管理权。而浙江南浔古镇旅游发展有限公司则由上海博大投资公司以70%控股.其余30%则由南浔区政府持有。
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主，相关适度多元化为辅的总体发展思路，将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时，充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应，积极推进品牌加盟和特许经营工作，扩大资产和业务规模，健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针，并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展，集团要实现六大目标：1、经营发展目标：资产总额、销售收入、利润总额快速增长，旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高；2、达到现代先进企业的要求，全面落实强总部管控下的专业化经营体制；3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十；4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要，全面落实四个百人才工程，基本形成强激励硬约束的市场化用人机制；5、集团投融资体系更加完善，资本运作更加成熟,目标得以实现；6、企业文化建设得以全面提升，企业的凝聚力和战斗力
进一步增强，共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先，凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传，全力向外寻找合作项目，原则上不再直接投资建设新酒店，在未来的发展战略中，管理输出的方式将大有作为（作为股东并管理、业主委托管理），管理输出将瞄准四、五星级酒店市场，以商务酒店为主，审慎考虑酒店公寓，适当考虑旅游度假酒店，为提高“维景”品牌市场覆盖率，将加强在华北、华中、西南布点，通过与当地旅游部司合作等途径，有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时，作为国资委管理的大型骨干企业，计划充分利用这一身份，在国资委整合国有资产的过程中，争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加，项目类型的增多，多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路，针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店，主要在商务氛围浓厚的一线城市，如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店；而中国主要旅游城市和省会城市，结合地方特点，相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国，根据中旅社在海外的网点进行相应的布点，在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
基于农耕文化的旅游开发模式研究 基于农耕文化的旅游开发模式研究 【内容提要:这些年以来旅游业发展迅猛，文化旅游逐渐占据越来越重要的地位，而农耕文化在我国过去农业文化中居主体的地位，对我国文化的发展影响普遍而长期。文章在研究现在我国农耕文化旅游开发现状后，从宏观角度提出我国农耕文化旅游开发模式，不一样的地理环境产生不一样的农耕文化，分析农耕文化及其开发模式，特别是放在现在新型农村现代化建设的背景下，加快我国新型农村现代化建设有重大意义。 【本文关键词农耕文化；旅游开发；开发模式 随着经济的发展，旅游业己成为世界经济发展速度最快、财产关联度最高、创汇最多、开放程度最高的财产。而文化作为旅游的生命与灵魂核心，不停是旅游活动开展的核心吸引力所在。在我国的过去文化中，农耕文化占有较大的比重，并且又作为乡村旅游的核心，对其进行分析和开发，对加快发展文化旅游和乡村旅游都具有重要的意义。 一、农耕文化相关概念 （一）农耕文化的定义 有关农耕文化的定义，有的学者认为农耕文化是专指人类在农耕生产实践整个过程中所创造的物质财产和精神财产的总和［1］。倪宗新认为，农耕文化是在农耕经济的基础上形成的农业社会的文化［2］。并且根据人们所从事的不一样活动，又可以对文化进行不一样类别的细分，农耕文化并且是如此。 （二）农耕文化的类型 我国农业是独立起源、自成体系的。中华文明创建在自身农业发展的基础之上，从我国自身的范围看，农业也并非从一个中心起源向周围扩散，而是由若干源头发源汇合而成的［3］。农耕文化包含南稻北麦、水田旱地、绿洲红壤、果园牧场、平川摊田和相应的农牧方式、作业周期、除病防灾等等农事表现和整个过程；祈盼风调雨顺、五谷丰登、六畜兴旺的态度与心情［4］。 （三）农耕文化旅游资源 农耕文化旅游资源是指可以对旅游者产生吸引力的农耕文化原因，并且可以在旅游整个过程当中产生经济效果与利益、生态效果与利益和社会效果与利益。文章继续将农耕文化旅游资源进行划分，主要可以分为具体农耕文化旅游资源和抽象农耕文化旅游资源。具体农耕文化旅游资源是比力直观的，可经过视觉感知，包括农具、饮食、农耕景观、特色物品等；抽象农耕文化旅游资源主要为精神层面的资源，包括民间歌舞、岁时节日、农事活动等。 二、国内农耕文化旅游开发现状及存在难题 （一）国内农耕文化旅游基本情形 现在，我国农耕文化旅游尚处于起步阶段，对农耕文化旅游的办理和分析还很少，农耕文化旅游还没有一个抻邢205>统计标准，统计资料也很少，对消费者消费特征调查与统计几乎没有［5］。我国旅游者进行的乡村旅游还不是一种体验，更多是一种简单的观光。 （二）国内农耕文化旅游开发面临的难题 1.文化主题（内容的主体和核心）不突出 文化主题（内容的主体和核心）不突出主要表现在宣传上、组织上和内容上等各个环节，缺少品牌文化旅游专线，有关旅游文化的内涵很少被挖掘，这主要体现了专题(是指某样方面的内容集中收集，就形成专题，网络上通常指游戏专题或者新闻专题)线路类旅游产品特别是特色旅游产品数量稀少，以至于吸引的旅游者并不多。其他方面本地社区和相关的社团在旅游筹谋中发挥作用有限，从而使得民间文化特色没有被充实的挖掘和开发。所以，增强对农耕文化旅游资源的整合和挖掘是推动我国农耕文化旅游良好发展的主要任务。
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
国内温泉度假村开发模式研究 国内温泉度假村开发模式研究 随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和着名温泉品牌的战略扩张，温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮，随之而来的是激烈的市场竞争。 温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。 绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心作为温泉开发的专业研究平台，在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发形成一定的指导作用。 一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破 温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。 二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结 尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式： 1、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：第一，面向大众的精品温泉景区。以中国温泉行业的领头羊——御温泉和超级后起之秀——天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”，还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”，实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆，不仅获得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成管理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张 第二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，获得了开发经营的极大成功。我们判断，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。 2、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。 其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施（其会
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/839606442.html, 民俗旅游资源的开发模式研究 作者：张永方 来源：《西部论丛》2018年第07期 摘要：民俗旅游是一种高层次的文化旅游，它在旅游发展中占据越来越重要的地位。开 封市作为八朝古都，民俗旅游资源十分丰富，包括饮食民俗旅游资源、建筑民俗旅游资源、岁时节日与庙会旅游资源等并且富有原真性、独特性、文化性的资源特征。针对开封市现有民俗旅游资源发展现状，提出了主题公园模式、节庆活动模式、民俗博物馆模式、旅游演艺四种开发模式，并进行了相应的分析。 关键词：民俗旅游资源开封开发模式 一、开封民俗旅游资源开发现状 （一）开封民俗旅游资源类型 1.饮食民俗旅游资源。俗话说：“民以食为天”，开封作为豫菜的发源地，饮食文化历史悠长，我国烹饪界的始祖伊尹就出生在今开封杞县。在北宋时期，开封的饮食文化达到了鼎盛。开封的诸多菜肴中，最吸引人的有灌汤小笼包、桶子鸡、鲤鱼焙面、套四宝、等。开封的特色小吃有花生糕、双麻火烧、杏仁茶等。开封著名的餐饮老字号有：始创于1864 年的“马豫兴”，1882 年的“稻香居”， 1897 年的“沙家酱牛肉”，1997年的“第一楼”等，都是著名的汴梁老店。 2.建筑民俗旅游资源。旅游建筑从属于旅游资源，开封民俗旅游建筑促进了开封悠久文化的传承与发展。与此同时，这些旅游资源也在不断地吸引着来自四面八方的旅游者。其中以清明上河园、开封古城墙、大相国寺、开封刘家胡同、山陕甘会馆等民俗建筑最为有名。 3.岁时节日与庙会旅游资源。岁时节日与庙会是人们在生活和实践中为了纪念重要的日子而创造出来的一种民俗文化。每年10月18日至11月18日，“菊城”开封举办为期一个月的菊花花会，来自全国各地的游客在金秋时节共聚在开封，徜徉在花海中，欣赏数千种精心培育的菊花，感受开封市花的魅力。 （二）开封民俗旅游资源特征 1.原真性。原真性是文化遗产保护的重要原则，开封政府充分认识到这一点，在发展本地民俗旅游业的同时，全面深刻地贯彻了这一原则。如投资21亿元建设环城墙公园，最大程度的保持古城墙的古色古香、原汁原味。同时，对于有些已经失传的历史文化资源，通过街道名称来印证和记忆历史的存在。如双龙巷、学院门街、理事厅门街等。 2.独特性。独特性即独一无二，“人无我有，人有我精”。开封市便是有这样的民俗旅游资源。开封古城人杰地灵，坐拥中原腹地，拥有2700多年的建都历史。作为八朝古都，开封宋
旅游综合开发企业运营模式初探一、站在企业的立场看旅游综合开发一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开 发的大方向。另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综能够获得区合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，域综合运营带来的巨大的区域升值效益。二、旅游综合开发的企业运作模式（一）企业定位：四重身份首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。第二，是地产开发
商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。单靠地产为收益支撑的模式必随着发展的深入，第三，是特色产业发展商。更持续特别是能够有效解决三农问然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、除了旅这就决定了旅游综合开发项目中，题，促进一二三产业融合发展的模式。游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开1 发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。（二）商业模式1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。作
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规
全域旅游视角下的生态旅游开发模式研究 发表时间：2018-11-09T17:27:24.123Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第19期作者：李苗苗1 马楚又2 [导读] 生态旅游是指以可持续发展为宗旨，以保护生态环境为前提，以统筹人与自然和谐发展为准则。 1四川省兴文石海天下奇文化旅游投资有限责任公司四川宜宾 644499；重庆长安汽车股份有限公司重庆 400023 摘要：全域旅游理念作为新时代的旅游发展思路，以其指导我国旅游开发已经成为当前我国旅游业持续发展的重要途径。全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社 会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。 关键词：全域旅游；生态旅游；开发模式 引言 生态旅游是指以可持续发展为宗旨，以保护生态环境为前提，以统筹人与自然和谐发展为准则，并依托良好的自然生态环境和独特的人文生态系统，采取生态友好方式，开展的生态体验、生态教育、生态认知并获得心身愉悦的旅游方式。随着居民收入增加、消费升级，迫切需要能够满足新需求、提升旅游消费的产品和服务。此时可以生态旅游为契机，进行全域开发，创新理念，构建新的生态旅游开发模式，顺应全域旅游时代新形势。 1新常态视域下生态旅游发展现状 “新常态”一词最早出现时并非应用于环境方面，而是应用于经济学领域，它是2012年黄益平教授形容中国经济发展的一个词汇，但随着时间的推移，这一词汇的语境也在慢慢发生变化，同时也被人们应用到了其他领域。随着环境问题的日益突出，生态环境建设的新常态的首要要求是“人与自然和谐发展，万物平等共生”。我国在旅游经济快速发展的同时，人类对环境的破坏十分严重，很多城市在发展旅游业的同时，根本没有注意对生态环境进行有效的保护，这也就导致了各个旅游景点出现了各种生态环境问题，因此，基于新常态视域下对生态旅游发展进行分析对提高我国生态发展，促进旅游产业发展至关重要。随着时代的发展，人们的环境保护意识快速提升，生态旅游也被人们赋予了新常态这一概念，人们希望生态旅游协调可持续发展成为一种常态，将“以人为中心”的思想转化为“万物自由平等”，同时要求人们放弃过去那种涸泽而渔的常态观念，转化为万物和谐共生的新常态理念。 2全域旅游视角下的生态旅游开发模式 2.1体验导向模式 体验导向模式多应用于开发科普生态旅游资源，以展示生态旅游产品，包括环境、文化、意境、风情、特殊环境下的人际关系和联想空间等，结合旅游者参与融入其中的方式，使旅游者改变被动角色，获得一种新的生态旅游经历与体验。具体途径有打造生态体验品牌、营造真实的生态体验场景和多感官的生态体验氛围，设计深度参与的生态体验活动形式，开发独具特色的生态体验项目等。体验导向模式会将旅游与教育相结合，使旅游者在生态旅游活动中接受保护生态环境的教育，重新审视人与自然的关系，提高保护生态环境的意识，以进行本次负责任的旅游。 2.2功能分区模式 此模式大多为拥有自然保护区、风景名胜区、国家公园等优质保护生态旅游资源但环境较为脆弱的旅游目的地所用。这些目的地的生态旅游资源价值很高，拥有巨大的开发潜力，但同时因为目的地生态环境系统的脆弱性，实行功能分区的开发模式尤为重要。此开发模式在规划分区中主要将旅游目的地划分为旅游吸引物区、娱乐体验区、综合服务区3个大区域。旅游吸引物区又可分为核心区及缓冲区，核心区为最重要和珍稀或最为脆弱的生态环境系统，除观测研究外多实行全封闭式保护，核心区的周围环绕区域为缓冲区，此区域仅限于观光的生态旅游活动，一般有旅游者人数的限制。娱乐体验区可存在少量居民点，可有一定范围的生产活动，此区域主要为旅游设施集中地，配置了高密度的娱乐设施以进行各种娱乐活动，旅游活动的形式不只局限于观光，还可包括滑雪、漂流、采摘等。综合服务区为旅游者提供餐饮、住宿、购物、交通等各种服务。 2.3社区参与模式 生态旅游在本质上强调社区参与、提高当地居民福利，与传统“自上而下”的旅游开发模式相反，社区的参与对于生态旅游开发是一种可以取长补短的行之有效的方式，此模式一般用于农业生态旅游资源的开发。按社区参与模式进行生态旅游开发时包括两个阶段。第一阶段为决策阶段，社区居民参与旅游发展决策，在开发时重视社区的态度与需求，使社区作为一个集体对生态旅游开发具有控制权与主导权，具体实施时一般进行实地调研、民意测验、意见征求，在此基础上提出开发规划并再次征求社区居民的意见，最终协调各方意见作出开发部署。第二阶段是旅游发展利益分配阶段，如经济利益分配，发展红利共享，就业机会的分配等，利益分配的过程需要政府及相关专业人员的帮助与引导。 3全域旅游视角下的生态旅游发展策略 3.1在环境开发时要遵守环境保护、生态平衡发展的原则 旅游开发者一定要遵守“在开发中保护、在保护中开发”的原则，要保证旅游资源可以得到充分完善的利用，并且要重视对资源的循环利用，在进行开发时一定要将人与自然和谐发展作为发展的基本点，并找到资源规划平衡发展的关键点。特别是随着我国的经济发展进入了新阶段，我们追求的已经不是单纯的经济发展，也不能再走先破坏再治理的老路，而应追求的是人与自然的协调可持续发展，在进行生态旅游资源开发时，应该将新常态的理念放在首位，遵循“万物平等、和谐美好”的发展原则。同时，在进行旅游开发时，不能仅仅将利润放在首位，更应该将社会生态的协调平衡发展放在首位，在开发时应该尽可能地保持生态环境的原貌，通过原汁原味的生态旅游资源吸引游客。 3.2注重生态环境协调可持续发展理念的宣传培养 国家应该大力宣传生态环境可持续发展理念，并大力推行健康科学的旅游方式，让人们了解资源浪费与奢侈消费对环境带来的恶劣影响，明白自己的消费出行形式对旅游环境的影响。第一，要宣传低碳环保生活的理念，把旅游行业的观念快速转变到新常态，将很多旅游
旅游景区开发和经营模式研究 近年来，随着中国经济突飞猛进的发展势态，旅游业也渐渐兴起。本文通过介绍旅游景区开发的概念，进一步分析了旅游景区开发的必然发展趋势，并对其经营模式进行了一定程度上的研究。 随着我国国民经济的不断提高，旅游便成为了人民在日常生活中必不可少的一部分。但随着旅游业的快速发展，关于景区开发和经营模式上也出现了许多问题，例如资金不足、机构体制不完善、经济效益低下等一系列原因。问题的出现在一定程度上便影响了旅游业的宏观发展。 一、旅游景区开发的概念和发展趋势 1.旅游景区的概念 旅游景区分主要为四类旅游景区，分别是自然类旅游景区、主题公园类旅游景区、社会类旅游景区和人文类旅游景区。其中，自然类旅游景区以山川河流为代表；主题公园类旅游景区以现代公园为代表；社会类旅游景区主要代表有农业旅游景区、军事旅游景区等等；人文类旅游景区以历史文化遗产为代表。 2.旅游景区开发的发展趋势 旅游景区开发的发展趋势主要体现在三个方面：数量的扩增、质量的巩固和经营模式的不断创新。这
三种发展趋势是随着旅游业的发展以及市场竞争而越愈激烈的。从旅游企业的角度考虑，旅游景区的选择上的多样性、质量上的保障性和经营模式的创新性是旅游景区赖于生存的根本。 二、旅游景区经营模式的类别和措施 1.旅游景区经营模式的类别 旅游景区经营模式的类别主要分为国家直接经营模式和市场化经营模式两类。 （1）国家直接经营模式 国家直接经营模式就是整个景区的管理措施、保护措施和经费支出等等都由国家财政负责和承担，当然景区的收入也归纳于国家，例如门票的收入。 国家直接经营模式表现的最为突出的是在人文景区和社会景区上，这种经营模式在目前市场经济制度不完善的情况下具有很强的实效性，例如：保护文化遗产、保护地下资源等等。但这种经营模式也存在一定程度上的问题。例如：景区经济效益低，导致这一问题的原因大致上是因为景区经营者受制于国家而不能得到相应的权力，没有权力在对景区管理上便滋生了对工作不积极的态度，因此工作上的散漫直接导致了在管理上、经济效益上得不到好的体现。又如：相关部门和国家之间的利益难以协调，旅游景区归根结